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[비바 2080] 절세 위한 연금저축, 펀드냐 보험이냐

연말정산을 마치고 세금을 돌려 받거나 토해낼 때마다 절세상품 가입의 필요성을 절감하곤 한다. 이 때마다 빠지지 않고 거론되는 것이 연금저축 상품이다. 세액공제가 되는 대표적인 절세상품이기 때문이다. 하지만 종류가 워낙 많고 비슷한 상품들인 것 같아 쉽게 선택하기에 주춤할 때가 많아 타이밍을 놓치기 일쑤다. 신성혁 코리아인슈어컨설팅 대표가 전하는 소중한 팁을 일문일답식으로 풀어 자세히 소개한다.- 연금저축은 얼마나 세제혜택이 있는 상품인가.“연금저축은 ‘세제적격연금’이라고 부를 만큼 대표적인 절세상품이다. 근로소득자는 물론 개인사업자까지 동일한 기준으로 세액공제 혜택이 부여된다. 600만 원 한도로 소득수준에 따라 13.2% 또는 16.5% 공제율이 적용된다. 금액 한도는 79만 2000원 혹은 99만 원까지 세액공제가 되는 셈이다. 다만, 가입 후 해지를 하거나 중도인출을 할 경우에는 과세가 된다. 연금을 수령할 때에는 연금소득세가 과세된다.”- 연금저축은 운용사에 따라 다르다고 들었다.,“그렇다. 크게 3가지 종류가 있다. 은행의 연금저축신탁, 자산운용사의 연금저축펀드, 보험사의 연금저축보험이다. 2015년부터 2022년까지의 연금저축 판매 건수를 보면, 보험사의 연금저축보험이 1위이고 자산운용사의 연금저축펀드가 2위로 나타났다. 은행의 연금저축신탁은 2018년부터 판매중지되어, 현재는 연금저축펀드와 연금저축보험 중에서만 가입할 수 있다.”- 연금저축펀드와 연금저축보험은 납입방식이 다르다고 하던데 어떤 것을 선택하는 것이 좋은가.“연금저축펀드는 자유적립식이다. 따라서 연간 납입한도 내에서 자유롭게 납입할 수 있다. 하지만 연금저축보험은 가입 때 정한 납입보험료를 매월 정기적으로 납입하는 형태다. 결국 소득이 일정한 분이라면 연금저축보험을, 소득의 변동성이 있는 분이라면 연금저축펀드에 가입하는 것이 유리할 수 있다.”- 두 상품은 적용금리도 다른 것으로 안다.“그렇다. 연금저축펀드는 실적배당형으로 운용하므로 매일 변동하는 수익률에 따라 적립하는 형태다. 반면에 연금저축보험은 금리연동형으로 운용된다. 매월 변동하는 공시이율에 따라 적립하게 된다. 따라서 투자성향이 적극적이라면 연금저축펀드을, 투자성향이 보수적이라면 연금저축보험을 선택하는 것이 좋다.”- 연금저축펀드와 연금저축보험은 연금수령 방식도 다른가.“연금저축펀드는 확정된 기간동안 연금을 수령하는 확정연금형으로만 가입한다. 반면에 연금저축보험은 다시 생명보험사의 연금저축보험과 손해보험사의 연금저축보험으로 나뉜다. 생명보험사의 연금저축보험은 확정연금형은 물론 종신연금형도 가능하다. 하지만 손해보험사의 연금저축보험은 확정연금형만 가능하다. 결국 종신연금형을 선호한다면 생명보험사의 연금저축보험, 확정연금형을 선호한다면 연금저축펀드나 손해보험사의 연금저축보험을 드는 것이 좋겠다.”- 원금보장과 예금자보호에서도 차이가 있는지 궁금하다.“연금저축펀드는 원금보장과 예금자보호대상에 해당되지 않는다. 반면 연금저축보험은 원금보장과 예금자보호 모두 가능하다. 리스크 없이 원금보장과 예금자보호를 원한다면 연금저축보험에 가입하되, 상관이 없다면 연금저축펀드에 가입하면 된다.”이의현 기자 yhlee@viva2080.com

2024-04-03 09:31 이의현 기자

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[비바100] 알아서 척척 알려주고, 음성으로 송금해주고, 맞춤형 상품 추천하고… "저는 AI 은행원입니다"

(사진출처=게티이미지뱅크)국내 주요 시중은행들은 인공지능(AI) 기술을 활용해 고객 서비스 향상과 업무 효율화를 추진하고 있다. 최근 금융사고 이슈가 증가한 가운데 AI로 보안과 내부통제를 강화하고 개인화된 금융서비스도 제공하고 있다. 독일의 컨설팅업체 롤랜드버거가 AI 기술이 향후 은행산업의 매출을 개선시키는 효과가 오는 2030년까지 1조 달러(약 1350조원)에 달할 것으로 전망한 가운데, 국내은행들은 AI 기술로 시간과 공간의 제약이 없는 안전하고 편리한 금융서비스를 목표로 하고 있다.◇ 시중은행들, AI가 상담하고 이상행동 탐지하고신한은행의 이상행동탐지 ATM (사진=신한은행)KB국민·신한·하나·NH농협 등 주요 시중은행들은 AI를 활용한 서비스를 통해 고객 서비스 품질을 향상시키고 업무 효율화를 추진하고 있다. 각 은행별 특성에 맞춰 AI 기술을 융합해 차별화된 서비스를 제공하는 모습이다.국민은행은 AI를 통한 업무효율화와 고객 경험 혁신에 중점을 두고 있다.주요 AI 기반 서비스로는 보이스피싱 모니터링 시스템, 기업여신 자동 심사 지원시스템 등 보안 및 업무 자동화에 특화된 서비스에 강점을 보이고 있다. 개인 고객확인제도, 계좌촬영이체 등 서비스를 통해 고객에게 혁신적인 경험을 제공하기 위해 노력하고 있다. 금융AI센터에서 자체 개발한 인공신경망 번역엔진으로 금융분야에 특화된 번역 지원 서비스(KB AI Translator)를 제공해 외국인 고객 응대, 문서 번역 등 업무도 지원하고 있다.신한은행은 AI를 활용한 금융 소비자 보호 및 고객 편의성 제고에 초점을 두고 있다.보이스피싱으로부터 고객 자산을 보호하기 위해 ‘AI 이상행동탐지 ATM’을 운영하고 있으며, AI 딥러닝을 통해 연령대별 다양한 거래유형을 학습·분석해 고객이 거래 중 이상행동을 보일 경우 이를 탐지해 고객에게 주의 문구를 안내하고 있다.또한 신한금융그룹 공통 AI 컨택센터 플랫폼을 구축해 다양한 서비스를 제공하고 있으며, 기존에 운영 중이던 AI 음성봇을 업그레이드했다. 현업의 상담자가 직접 개발에 참여할 수 있는 AI 엔진을 도입, 현업 노하우가 AI에 직접 반영된 음성봇 서비스로 개선했다.AI 은행원을 활용해 대고객 업무도 진행하고 있다. 디지털데스크, 컨시어지와 같은 디지털 금융기기에서 서비스를 제공하고 있다. 56개의 금융업무와 22개의 특화업무를 선정해 고객의 질의, 응답, 업무처리확인까지 프로세스를 구축했다.하나은행은 AI 음성 기반 금융상담 서비스를 확대해 고객 편의성을 제고하고 있다. AI 콜봇 서비스를 확대 개편해 손님들의 요청사항을 신속하게 처리하고 상담사들이 보다 전문적인 상담업무에 집중할 수 있도록 지원하고 있다.일임형 ISA(개인종합자산관리계좌) 상품에 AI 기술을 적용해 자산관리 서비스의 효율성과 안정성 향상을 꾀하고 있다. 자체개발한 AI 알고리즘을 기반으로 프라이빗뱅커(PB) 수준의 초개인화된 자산진단과 포트폴리오를 제공하는 AI 자산관리 솔루션 ‘아이웰스’를 운영하고 있다. 손님의 과거 거래 이력을 분석하고 개별 손님의 투자 DNA를 도출해 각각 다른 맞춤형 정보를 제공하는 초개인화 솔루션을 구현해 손님들에게 특화된 포트폴리오를 제공하고 있다.NH농협은행은 영업점 내에서 안내와 상품설명을 위해 ‘AI 은행원’ 이로운(30대 과장·왼쪽)과 정이든(20대 계장)을 운영하고 있다. (사진=NH농협은행)NH농협은행은 AI 챗봇, AI 은행원 등 AI 기술을 바탕으로 한 다양한 서비스를 운영하고 있으며, 고객 응대와 업무 처리를 지원하고 있다. AI를 활용한 고객만족도 조사를 자동화해 고객 의견을 신속하게 수집하고 분석해 서비스 품질을 향상시키기 위해 노력하고 있다.또한 로봇프로세스자동화(RPA)와 AI 기술을 결합해 단순 서류 안내 및 SMS 발송업무 등에 상담사를 투입하지 않고도 AI가 전화 상담부터 업무처리까지 완료하는 자동화 프로세스를 구축했다.기업은행은 업무효율화 및 정확성 향상을 위해 다양한 영역에서 AI를 활용하고 있다.현장의 효율적인 영업활동 지원을 위해 AI영업비서를 활용하고 있으며, 챗봇, AI음성봇, 보증부대출 디지털화, 자금세탁 점검, 우량기업 예측 등 다양한 업무 영역에서 AI 적용을 확대하고 있다. 이를 통해 업무정확성을 높이고 업무시간을 절감하는 등 실질적인 성과를 내고 있다는 설명이다.◇ 시중은행 AI전략...경쟁력 차별화·금융소비자 보호 역점하나금융그룹은 지난달 26일 오후 서울 명동사옥에서 손님 중심 인공지능(AI) 기술 활용의 새로운 방향성을 담은 ‘하나금융 AI 윤리강령’을 선포했다. 함영주 하나금융그룹 회장(사진 왼쪽에서 네 번째)이 행사에 참석한 그룹 임직원들과 함께 ‘하나금융 AI 윤리강령’ 실천을 다짐하며 기념촬영을 하고 있다. (사진=하나은행)“좋은 AI 전략이 없다면 전략이 없는 것과 마찬가지다.” 글로벌 금융서비스 회사 웰스파고의 임원이 한 말이다. 국내 주요 시중은행들이 수립한 AI 전략들을 살펴보자.우선 국민은행은 AI 기술을 업무 인프라처럼 쉽고 편리하며 자연스럽게 활용해 일하는 방식을 바꿔나가고자 한다. 변화하는 업무 환경을 감안해 직원들의 역량을 강화하기 위한 업스킬링(up-skilling) 및 리스킬링(re-skilling) 계획을 준비해 AI 기술의 내재화를 목표로 하고 있다.다양한 AI 활용 사례들을 발굴하고 실험해보는 과정을 통해 비용 경쟁력과 실제 활용 가치 등을 모두 고려해 적절한 도입 아이템을 발굴하는 과정을 계속 진행할 예정이다.국민은행 관계자는 “AI 서비스의 경쟁력과 차별성은 데이터로부터 나온다는 것을 잘 알고 있기에 AI 도입 타겟이 정해지면 그에 맞춰 데이터 전략도 중요하게 준비할 것”이라고 말했다.신한은행은 최근 금융사고 이슈가 증가하는 가운데 선제적으로 대응하기 위해 AI를 활용한 내부통제 강화를 주요 과제로 삼고 있다. 신한은행 관계자는 “AI 기반 실시간 이상거래탐지 시스템 운영 및 고도화를 추진해 금융소비자 보호에 힘 쓸 계획”이라고 전했다.하나은행은 AI 기술을 활용한 디지털 혁신 사례를 자산관리, 손님 지원 등 다양한 분야에서 선보이고 있다. AI와 디지털 기술을 융·복합해 차별화된 금융서비스를 통해 ‘손님 퍼스트’ 가치를 실현할 계획이다.NH농협은행은 AI 기술을 업무에 적용 및 고도화해 고객서비스를 혁신하고, 직원 업무 효율화를 추구하고 있다. 다만 AI 기술의 발전으로 인해 다양한 이점이 발생함과 동시에 할루시네이션, 개인정보 보안 등 내재된 위험성을 어떻게 관리하느냐가 중요하기에 AI 도입에만 치중하는 것이 아니라 책임감 있는 AI 사용을 위해 도입한 AI 거버넌스를 통해 ‘고객이 신뢰하는 매력적인 은행’이 되는 것을 목표로 하고 있다.기업은행은 직원 업무량을 줄이고 업무생산성을 높이는 것에 초점을 두고 있다. 이를 위해 생성형 AI를 적용한 AI 헬프데스크 등의 서비스를 추진하고 있다.◇ AI 기술, 리스크 관리 중요성도 커질 듯AI 은행원. (사진출처=게티이미지뱅크)은행업권에서 AI 기술은 고객 경험을 혁신하고 직원의 업무 효율을 향상시키며 새로운 서비스를 개발하는 데 영향을 주고 있다.단기적으로는 AI 기술을 통한 내부업무 효율화 측면에서 큰 변화가 예상된다. 직원들이 기존에 담당했던 서류입력 등 단순반복성 업무나 정보탐색(본부 전화문의, 규정검색 등)과 같은 업무는 AI가 대체하거나 보조하도록 함으로써 업무효율성을 향상시키는 것이다. 이를 통해 추후 일하는 방식에 전반적인 변화를 가져오게 될 것으로 예상된다.장기적으로는 대면채널을 통해 고객과 마주할 기회가 점점 줄어드는 상황에서 AI 기술을 통해 고객을 ‘더 빨리, 더 정확하게’ 이해하고, 그에 맞는 최적화된 금융 서비스를 제공 할 수 있을 것으로 기대하고 있다.은행권 관계자는 “AI 기술을 활용해 금융서비스 품질 향상, 금융사고 방지 강화로 고객 만족도를 높일 수 있을 것으로 보고 있다”며, “24시간 365일 뱅킹 서비스 제공 영역을 확대해 시간과 공간의 제약 없이 보다 안전하고 편리한 금융서비스를 제공할 수 있을 것”이라고 예상했다.또 다른 은행권 관계자는 “AI 기술이 은행 내 다양한 업무에 적용되면서 금융 본연의 역할을 잘 할 수 있도록 지원하는 동시에 새로운 금융상품 및 서비스 개발 확산에 기여할 것”이라며 “기존 AI에서 활용된 정보들이 정형데이터 중심이었다면 생성형 AI 시대가 되면서 비정형데이터들도 충분히 활용되면 과거에 가능했던 예측보다 좀 더 정교하고 정확한 예측이 가능해질 것”으로 내다봤다.또한 복잡하고 많은 연산도 빠르고 정확하게 할 수 있기 때문에 각 개인별 상황에 맞춰 금융 활동을 돕는 종합적인 금융 어시스턴트가 가능해질 것으로 예상했다.다만 AI 기술의 사용 범위가 점점 확대됨에 따라 오작동, 정보 보안, 책임소재 불분명과 같은 리스크도 증가할 것으로 보인다. 금융권 관계자는 “효과적인 리스크 관리가 고객의 신뢰를 최우선으로 하는 은행에는 중요한 경쟁력이 될 것 같다”고 말했다.김수환 기자 ksh@viva100.com

2024-04-03 07:00 김수환 기자

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[비바 2080] 부동산 대출 이렇게⑤ 담보신탁대출에서 활로 찾기

금융기관들은 대출을 받으려는 사람들에게 유형의 재산을 담보로 잡고 대출을 해 준다. 이 때 일반적으로 담보가 되는 ‘저당권’이 아니라 다른 방법으로 담보를 설정해 대출을 해 주는 것을 ‘담보신탁대출’이라고 한다. 담보대출을 받기 위해 소유권을 맡긴다는 의미다. 저당권의 경우 소유자가 변하지 않는 반면 담보신탁을 하면 소유자가 바뀐다는 것이 다르다. ◇ 왜 담보신탁이 필요한가담보신탁은 저당권 대출에 비해 더 많은 대출을 일으킬 수 있다. 저당권이 아닌 것을 담보로 대출을 받는 것이기 때문에 대출 급전이 필요한 사람들에게 유용할 수 있다. 저당권 보다 대출 금액이 많을 수 있는 것은 ‘최우선변제금액’ 덕분이다. 지역별로 최우선변제금액이라는 것이 있는데, LTV를 계산한 후 이 금액을 차감하고 최종 대출이 이뤄진다.주택임대차보호법에서 임차인의 보증금 가운데 최우선변제금액을 우선해서 변제토록 하기 때문이다. 그러다 보니 대출을 가능하면 많이 받고 싶어하는 사람들이 불만을 토로할 수 밖에 없다. 그래서 정부가 보증보험 가입이라는 수를 생각해 냈다. 최우선변제금액만큼 보증보험에서 책임지도록 함으로써 대출금에서 최우선변제금액을 차감하지 않게 된 것이다.하지만 보증보험이 가입이 안되는 경우가 있다. 소유자가 법인이거나, 다가구 주택 혹은 상가주택처럼 방이 여러 개인 경우, 전세나 월세 같은 선순위 임대차가 있는 경우, 고시원이나 모텔·호텔처럼 방 개수가 많은 경우가 그렇다. 이런 때 필요한 것이 신탁대출이다.◇ 담보신탁 진행 절차담보신탁대출을 받으려면 대출약정서와 담보신탁계약서를 작성해야 한다. 신탁계약이 체결되면 신탁사는 은행에 우선수익권증서를 발급한다. 은행은 이 권리를 담보로 대출을 취급한다. 소유권 이전에 따라 매매, 임대차 등 부동산에 대한 법적인 권리도 신탁회사가 갖게 된다. 이런 불이익에서 벗어나려면 대출금을 빨리 상환하는 방법 밖에 없다. 전액 상환과 동시에 신탁회사에 신탁해지를 요청하면 소유권을 되찾아 올 수 있다.하지만 대출을 제대로 갚지 못해 연체가 발생하기라고 하면 상황은 꼬인다. 은행이 당장 강제 처분 조치를 취할 수 있기 때문이다. 담보신탁인 경우 ‘공매절차’에 들어갈 수 있다. 낙찰자가 명도집행을 할 수 있는 ‘경매’와 달리, 공매는 명도집행 권한이 없다. 따라서 공매는 명도 소송을 별도로 진행해야 하는데, 이것이 보통 8~9개월이나 걸리기 일쑤다.◇ 신탁대출의 장단점신탁이 되면 대출을 전약 상환하기 전까지는 소유권을 빼앗기는 것과 다르지 않다. 그래서 불안해 하는 사람들이 적지 않다. 하지만 신탁을 해 두었을 때 오히려 유리하고나 안전할 수 있는 경우도 있다. 갑자기 사업이 망하거나 실직하는 등 소유자의 경제적 사정이 급작스럽게 어려워지는 경우가 대표적이다.이런 경우 세무당국이 집으로 압류를 걸어오거나 각종 채권자들이 가압류 조치 등을 취하며 불편하게 만든다. 하지만 신탁을 해 둔 부동산에는 압류나 가압류가 불가능하다. 소유주가 신탁회사로 되어 있기 때문에 함부로 할 수 없는 것이다. 등기부 상으로도 압류나 가압류 표시 없이 깨끗하게 유지할 수 있어 좋다.신탁된 부동산이라도 임대차가 가능하다는 점도 유리한 점이다. 비록 신탁회사나 우선수익원자인 은행의 동의를 전제로 하는 것이지만, 임대차보증금만큼 대출금을 상환하는 조건 정도라면 동의 받기가 완전히 불가능한 것은 아니다. 신탁 부동산에 전세를 두는 경우도 있다. 전세금으로 대출금을 상환하면 신탁해지도 가능하기 때문에 여러 모로 고려할 만하다.하지만 신탁 대출의 단점은 취급 금융기관이 그다지 많지 않다는 점이다. 은행권에서는 거의 취급을 하지 않는다. 2금융권에서도 제한적인 범위에서만 다룬다. 따라서 금융권 정보에 밝지 않은 대출 희망자들이라면 대출상담사 등을 통해 도움을 얻는 경우가 많다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-04-01 08:23 박성훈 기자

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[이철호 칼럼] '보합 전환' 집값 상승 신호? 투자자 성급한 매수 말아야

이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자)최근 서울 아파트 매맷값이 보합세로 전환됐다는 소식이 있다. 한국부동산원 주간 아파트 매매가격 동향에 따르면, 3월 셋째주 서울 아파트 매매가격 변동률은 0.00%를 기록했다. 작년 12월부터 계속 하락폭을 보였지만, 처음으로 음수가 아닌 수치가 나온 것이다.그렇다보니, 집값이 상승세로 돌아서는 것이 아니냐는 기대치가 높은 것 같다. 지난 고점 대비 낮아진 집값 수준, 공사비 급등으로 인한 공급 감소, 올해에는 미국이 기준금리를 인하할 것이라는 전망, 전세가가 오르면 집값도 당연히 오를 것이라는 믿음, 총선을 앞두고 정부와 지자체에서 쏟아지고 있는 각종 정책 등이 그러한 믿음의 바탕이 되고 있다.그렇다면 과연 이것이 새로운 상승장 시작의 신호탄이 될 수 있을까? 집값의 하방을 다지고 거래가 활성화되어 보합 또는 약간의 상승 가능성도 있겠지만, 그것이 과거와 같은 강한 상승장이 시작되는 신호로 보기는 어렵다는 것이 필자의 생각이다.전세가가 오르면 집값도 바로 오른다는 믿음부터 다시 살펴봐야 한다. 물론, 전세가가 오르면 매매가도 올라갈 가능성이 높은 것은 맞다. 하지만 수도권에서는 그것이 무조건 발생하는 현상은 아니다. 지난 2010년 전후, 주택 수요가 전월세로 집중되며 매매가는 하락하고 전세가만 급등한 적이 있다. 현재 전세가율이 당시보다 높기는 하지만, 현재의 전세가는 전세자금대출이라는 금융상품이 올려놓은 가격이라는 점도 짚어봐야 한다.또한, 아직 완화되지 않은 규제들도 남아있다. 다주택자 취득세, 보유세 규제는 여전히 투자자들의 발목을 잡고, 실수요자도 대출이라는 높은 허들을 넘어야 한다. 과거 아파트 상승장의 초반을 살펴보면, 지나친 주택시장 침체로 규제지역은 전부 풀렸고, 전세가는 매매가 턱 밑까지 쫓아왔으며, 대출을 대폭 완화해서 집을 사달라고 호소했고, 각종 세금 완화책들도 쏟아졌다는 사실을 볼 수 있다. 하지만 현재의 정부는 아직 집값 상승을 견제하고 있다.어느 정도 하락한 시점에서 보금자리를 마련하고자 하는 실수요자가 여력 내에서 사두는 것은 나쁜 선택은 아니다. 하지만, 투자자가 성급하게 매수를 선택할 시점은 아니라고 판단된다. 지금은 전세가가 오르지만, 하반기 올림픽파크포레온 대규모 입주로 주변 시장에 영향을 주면 또 다른 이야기가 나올 지도 모를 일 아닌가. 사람들은 항상 지금 보이는 모습만 가지고 시장을 판단하려는 경향이 있다. 총선 직전 공약성의 호재나 최근 분위기에 휩쓸려서 조급하게 선택하지 말고, 정부의 정책 방향과 수요의 움직임을 면밀히 지켜보는 것이 좋아 보인다.이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자)

2024-04-01 07:00 이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자)

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[비바100] "변해야 산다"… 아파트 닮아가는 오피스텔

(사진출처=게티이미지뱅크)‘변해야 산다’. 최근 오피스텔에 가장 어울리는 말이다. 아파트의 대체재로 수요가 몰렸던 오피스텔이 보물단지에서 애물단지로 전락하면서 변신을 거듭하고 있다. 아파트에서나 볼 법한 평면설계는 물론 주거서비스, 커뮤니티, 주차공간 등을 적용, 호응을 얻는 사례가 늘고 있는 것이다.실제로 최근 선보인 오피스텔이 높은 청약 경쟁률을 기록하며 회복의 기대감이 커지고 있다. 한국부동산원에 따르면 올 3월 경희궁유보라 오피스텔은 이달 청약에서 11가구 모집에 999명이 몰렸으며 평균 90.8대 1의 높은 평균 경쟁률을 보이기도 했다.같은달 14일 청약을 진행한 ‘송도자이풍경채 그라노블’ 오피스텔 3·5단지의 평균 경쟁률은 7대 1이었다. 이들 단지는 총 542실 모집에 무려 3808명의 청약자가 몰렸는데 각각 6.07 대 1과 7.99 대 1의 경쟁률을 기록하며 흥행에 성공했다는 평가를 받고 있다.오피스텔 분위기 반전은 아파트를 닮아가는 오피스텔들의 노력을 통해서도 알 수 있다.◇ 1실 1주차에 100% 자주식(사진출처=게티이미지뱅크)국토교통부에 따르면 지난해 6월 기준 국내 자동차 등록대수는 2575만대다. 2022년과 비교하면 25만대가 증가했다. 최근 아파트에서나 제공되는 ‘1실·1주차’에 자주식 주차공간을 확보한 오피스텔이 속속 선보여 수요자들의 눈길을 끌고 있다. 차량을 보유한 오피스텔 주 수요층인 젊은층들이 갈수록 늘면서, 편리한 주차공간 여부가 오피스텔 등 주거지 선택 시 고려할 필수 요소로 떠오르고 있다.◇ ‘주거 서비스’ 도입(사진출처=게티이미지뱅크)오피스텔도 아파트에서 제공되는 주거 서비스가 속속 도입되고 있다. 조식, 청소, 반려동물 케어 등 차별화된 호텔식 서비스를 제공하는 오피스텔이 늘어나고 있다.◇ 발코니 제공(사진출처=게티이미지뱅크)이제 오피스텔도 ‘발코니 설치’가 허용된다. 오피스텔 발코니 설치 허용은 오피스텔을 주거용으로 활용하는 증가 속도가 다가구·다세대주택을 추월하고 있기 때문에 자연스런 현상이다. 통계청에 따르면 오피스텔 허가 물량은 2019년부터 다가구·다세대주택을 앞섰다.특히 금리에 영향을 받는 오피스텔 등의 수익형 부동산에 대한 관심이 되살아날 것으로 수익형 부동산 업계는 내다보고 있다,장경철 부동산퍼스트 이사는 “최근 공급되는 오피스텔의 경우 불황을 극복하고자 아파트에서 도입되는 시스템을 많이 표방하고 있다”며 “미국의 금리 인하 소식이 전해지면, 한국도 미국에 따라 동결했던 금리를 인하할 수 있는 계기가 마련되고 있는데 투자심리가 살아나 오피스텔 등 수익형 부동산이 다시 한 번 빛을 바랄 수 있을 것으로 보인다”고 말했다.다음은 아파트를 표방한 분양중인 수익형 오피스텔에 대한 소개다.르니엘 안양 투시도.주)제이씨티종합건설은 프리미엄 주거용 오피스텔 ‘르니엘 안양역’이 선시공 후분양으로 분양중이다.경기도 안양시 만안구에 들어서는 ‘르니엘 안양’은 지하 3층~지상 최고 15층 규모, 전용면적은 △69㎡ △74㎡ △80㎡ △85㎡ 총 69호실로 조성되며 일부 호수를 제외하고 분양가 4억대로 구성된다.사업지가 위치한 안양시는 현재 ‘2040 안양 도시기본계획’이 진행되고 있어 지속가능한 스마트도시로 발전할 가능성을 품고 있다. 특히 1호선 안양역을 도보 5분거리로 이동할 수 있는 초역세권이며 월곶-판교선 예정(개통시 도보 1분거리), GTX-C노선(예정) 등 신설 광역교통 개발호재의 영향을 받는 프리미엄도 확보했다.더 팰리스73 투시도.서초구 반포동에 조성 중인 주거복합 단지인 ‘더 팰리스 73’이 분양중이다. 지하 4층~지상 35층, 2개 동, 총 73가구(아파트 58가구, 오피스텔 15실) 규모로 조성되며, 세계적인 설계 사무소인 마이어 파트너스(MP)가 설계에 직접 참여했다. 일반적인 주거 상품에 비해 월등히 높은 4m 층고(천정고 3m, 마감재 1m)로 중층부부터 한강 조망이 가능하며, 전 가구 서리풀공원, 우면산, 관악산의 조망이 가능해 개방감과 쾌적성도 확보했다.또한 국내 최고의 명품 스파 인스파가 최초로 지점을 개설해 전문적인 VVIP 관리 서비스를 제공할 예정이다. 이 밖에 미쉘린 스타 쉐프가 운영하는 레스토랑 등이 입점 예정이다.장원석 기자 one218@viva100.com

2024-04-01 07:00 장원석 기자

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[비바 2080] 보험 들 때, 이런 특약도 꼭 챙겨라

자료=미래에셋투자와연금센터가족들 가운데 실비보험 외에 특별히 가입한 보험이 없는 경우가 적지 않다. 특약이라는 것이 많이 있지만 워낙 종류도 많고 보장 내용도 제각각이라 쉽게 선택하기 어려운 경우가 많다. 이럴 때 주 계약만 해도 되는 것인지, 특약을 한다면 어느 정도까지 포함시켜야 할 지 탄단이 잘 서지 않는다. 신성혁 코리아인슈어컨설팅 대표를 통해 가족에게 적합한 특약 내용에 관해 들어본다.- 특약에 관해 간단히 설명해 달라.“보험은 주계약과 특약으로 이루어진다. 특약은 특별약관을 말한다. 보험은 특약 없이 주 계약만으로도 가입할 수 있지만, 다양한 위험에 대비하려면 특약에 가입해 두는 것이 여러 모로 유용하다.”- 특약의 종류에는 어떤 것 들이 있나.“특약은 가입의 강제성 여부에 따라 의무부가특약, 선택부가특약, 그리고 제도성특약으로 구분한다. ‘의무부가특약’은 ‘고정부가특약’이라고도 한다. 예를 들어 주 계약이 일반 암의 진단보험금만을 보장하는 암보험이 있다면, 의무부가특약으로 유사암진단특약이나 소액암진단특약에 가입해야 한다. ‘선택부가특약’은 가입자가 가입 여부를 선택할 수 있는 특약으로, 의무부가특약을 제외한 대부분의 특약이 선택부가특약이다. 추가적인 보험료를 부담하며, 수술특약이나 입원특약·통원특약 등이 대표적이다. ‘제도성특약’은 보험 가입과 동시에 자동으로 제공되는 특약이다. 추가 보험료 부담이 없다. 다자녀 출산여성 할인특약, 지정대리청구서비스특약, 특정 부위/질병 제한부 인수특약 등이 대표적이다.”- 특약을 보장 내용에 따른 구분한다고도 들었다.“그렇다. 유사한 특약끼리 ‘군’으로 묶어서 구분한다. 우선 ‘사망특약군’에는 경제활동기 가장의 사망보장을 위해 필요한 정기사망특약을 비롯해 재해사망특약, 질병사망특약, 상해사망특약 등이 있다. ‘진단특약군’에는 암진단특약, 유사암진단특약, 고액암진단특약, 뇌출혈진단특약, 급성심근경색증진단특약, 뇌혈관질환진단특약, 허혈성심장질환진단특약, 치매진단특약 등이 있다. ‘치료특약군’도 있다. 항암약물치료특약, 항암방사선치료특약, 표적항암약물허가치료특약 등이다. ‘수술특약군’에는 면책이나 감액기간 없이 수술에 대해 폭 넓게 보장해 주는 1~5종수술특약과 1~7종수술특약(급여), 암수술특약, 인공관절치환수술특약 등이 있다. 입원특약군은 1일 이상 10일 또는 1일 이상 120일 한도의 입원특약 등이 있다. ‘통원특약군’은 암 통원치료 때 통원일수당 보험금을 지급하는 암직접치료통원특약을 포함해 뇌혈관질환통원특약, 허혈성심장질환통원특약 등이 있다. 이 밖에 질병에 따른 장해를 폭넓게 보장하는 ‘장해특약군’과 ‘납입면제특약군’ 등이 있다.”자료=미래에셋투자와연금센터- 부부들에게 필요한 필수 특약에는 어떤 것 들이 추천되나.“부부에게는 암진단특약, 유사암진단특약 혹은 소액암진단특약, 뇌혈관질환진단특약, 허혈성심장질환진단특약과 같은 진단특약들과 함께 항암치료와 관련된 특약들, 1~5종수술특약, 입원특약, 통원특약(암, 뇌혈관질환, 허혈성심장질환 등), 질병장해보장특약 등이 기본이다. 여기에 남편에게 따로 종신보험이 없다면, 남편의 보험에 정기사망특약을 추가하는 것이 좋다. 부부 특약과 큰 차이가 없는, 30대 싱글 여성을 위한 보험도 있다. 다만, 이 경우 종신보험보다는 건강보험에 가입하면서 필수 특약들을 부가하는 것이 좋다. 유방암이나 자궁암, 갑상선암과 같이 발병률이 높은 여성 암 관련 보장에 유효하다.”- 자녀들을 위한 필수 특약도 있다고 들었다.“초등학생 자녀라면 별도의 특약을 고르기 보다는 어린이보험에 가입하는 것이 좋다. 대부분의 어린이보험은 특약을 고르지 않더라도 기본적으로 암 등을 비롯한 수많은 질병과 재해 관련 보장들이 이미 포함되어 있다.”이의현 기자 yhlee@viva2080.com

2024-03-29 15:48 조진래 기자

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[비바 2080] 60대 이상 부모에게 선물할 만한 보험은?

자료=미래에셋투자와연금센터100세까지 건강하게 부모님들이 사시길 기원하는 마음에서 60대 부모에게 보험을 선물하고 싶어하는 효자·효녀들이 있다. 실손보험이나 암보험 같은 기본적인 보험상품에는 가입이 되어 있는데, 추가로 들만 한 보험상품이 있는지 궁금해 하는 사람들이 적지 않다. 신성혁 코리아인슈어컨설팅 대표가 전하는 팁을 일문일답 형태로 들어본다.- 실손보험이나 암보험 정도면 노후 준비가 되었다고 할 수 있나.“실손보험은 꼭 필요하기는 하지만 갱신형 보험이라는 것을 이해해야 한다. 가입 시기에 따라 1년, 3년 혹은 5년마다 보험료가 갱신된다. 연령 상승분과 연령 외 상승분이 더해져 그때마다 보험료가 인상된다. 암진단 관련 특약, 암치료 관련 특약, 수술/통원/입원 관련 특약으로 나뉘는 암보험은 일반암이나 유사암(소액암)으로 진단되었을 때 받을 수 있는 보험금을 보장하는 암진단특약, 유사암진단특약 등이 중요하다. 암수술, 항암약물치료와 항암방사선치료에 대한 보장과 함께 최근에는 암통원치료비 보장도 중요한 조건이다. 만기도 반드시 확인해 봐야 한다. 기대 수명 증가를 감안해 종신 만기가 가장 좋고, 최소한 90세나 100세 만기여야 한다.”- 실손과 암보험 외에 어떤 보장이 추가되면 좋을까.“실손보험이 잘 유지되고 암보험도 보장이 충분하다면, 다른 특약에도 주목할 필요가 있다. 과거에 주요 질병의 진단이나 입원, 수술 같은 건강상의 문제가 크게 없으셨다면 건강보험에 가입하면서 다양한 특약을 추가하면 된다. 만일 과거에 건강상의 문제가 있으셨다면 건강보험의 간편고지형으로 가입하면 된다. 이 경우 가입 전에 알려야 할 사항이 줄어드는 대신 보험료는 할증된다는 사실을 인지해야 한다. 보험료 납입 여력을 감안해서 무리하지 말고 선택적으로 가입하실 것을 권해 드린다.”b자료=미래에셋투자와연금센터- 심혈관·뇌혈관질환 보장 특약은 어떤가.“60대 이후에는 심혈관질환과 뇌혈관질환의 발병률이 급속히 증가하는 것이 사실이다. 대부분 수술을 통해 치료하게 되는데 비용이 상당히 부담스럽다. 따라서 이 두 가지 혈관질환에 대한 보장 준비가 필요하다. 급성심근경색증진단특약, 뇌출혈진단특약을 중심으로, 허혈성심장질환진단특약, 뇌혈관질환진단특약, 허혈성심장질환통원특약, 뇌혈관질환통원특약 등을 추가하는 것이 어떨까.”- 노인 치매가 날로 늘고 있다. 효과적으로 보장할 수 있는 특약이 있나.“기대수명 100세 시대에 가장 큰 걱정거리 중 하나가 치매다. 경도, 중등도, 중증치매를 보장하는 치매보장특약을 중심으로, 중증치매로 진단받으면 매월 생활비를 지급하는 중증치매생활비보장특약, 장기요양상태로 판정받고 재가급여나 시설급여를 이용하면 보험금을 지급받는 장기요양(1~5등급 또는 1~2등급) 재가시설급여보장특약 등을 추가할 것을 권한다.”- 연세가 들면서 낙상 등으로 인해 어려움을 겪을 수 있다. 골절이나 관절 치료를 보장하는 특약은 없나.“근육량이 감소하고 반응 속도가 느려짐에 따라 골절의 위험이 높아지고, 퇴행성 관절의 치료가 필요해 진다. 재해골절이나 재해수술, 깁스치료 특약을 중심으로, 슬관절·고관절·견관절에 인공관절 치환수술을 받는 경우 수술보험금을 보장하는 인공관절치환수술특약 등의 추가를 검토하는 것이 좋겠다.”이의현 기자 yhlee@viva2080.com

2024-03-28 08:01 이의현 기자

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[비바 2080] 부동산 대출 이렇게④ 주택담보대출 더 많이 받으려면

주택담보대출 받기가 하늘의 별 따기다. LTV부터 DSR까지 규제도 많고 적용 사례도 다양해, 자신이 대출 대상이 되는 지도 제대로 모르고 분양 신청을 했다가 취소되는 경우도 적지 않다. 실수요자들이 가장 궁금해 하는 질문들을 중심으로 일문일답식으로 정리해 본다.- 신용대출이 많다. 주택담보대출이 가능할까.“대출 가능금액은 담보가액×담보인정비율(LTV)로 정해진다. 대출금액 계산 때는 ‘공시가’가 아닌 ‘시세’가 기준이 된다. 그런데 최근에 분양가와 시세 간의 차이가 그다지 차이가 나지 않는다. 더구나 LTV를 충족했다 하더라도 DSR까지 충족시켜야 대출이 가능한데, 이 때 신용대출이 많으면 대출을 많이 받기가 구조적으로 힘들어진다. 신용대출을 상환하는 조건으로 아파트 잔금대출을 받는 것이 DSR 규제를 조금이라도 벗어날 수 있는 방법이다. 신용대출 외에 다른 대출을 받을 때도 무조건 기존 대출을 갚는 조건으로 하면 도움이 된다.”- 가정주부라 특별한 소득이 없다. 그래도 주택담보대출을 받을 수 있나.“주부나 무직자, 은퇴자처럼 일정 소득이 없는 사람들에게, 소득이 있어야 대출이 허용되는 DSR 규제는 그야말로 ‘쥐약’이다. 이에 불만이 고조되자 정부가 실수요자 대상이라는 전제로, 소득이 없어도 대출을 받을 수 있도록 일부 규제를 풀어주었다. 근로소득이나 사업소득이 없는 사람들에게 인정소득이나 신고소득을 통해 소득을 증빙할 수 있도록 한 것이다. 인정소득이란 국민연금, 건강보험료 등을 납부한 것으로 소득증빙을 하는 것이다. 단, 건보료의 경우 지역 세대주여야만 인정된다. 신고소득은 신용카드 사용액으로 연 소득을 추정하는 것이다. 최대 5000만 원 까지만 증빙이 가능하다. 이런 방법으로도 안되면, 신용정보회사의 소득 추정액으로 산정하는 소득예측모형추정 방식도 있다.”- 그렇다면 신고소득과 인정소득을 모두 소득으로 인정받을 수 있나.“그렇지는 않다. 인정소득과 신고소득도 항상 사용할 수 있는 것이 아니며 제한적인 상황에서 가능하다. 우선, 부부합산 소득이 2400만 원 이하여야 한다. 다음으로, 연 소득이 없는 것으로 간주되는 퇴직자 또는 그렇게 추정되는 직장가입자의 피부양자여야 한다. 전년도 혹은 당해 연도 사업개시를 했지만 아직 입증 서류가 발급되지 않은 사업소득자도 해당이 된다.”- 여러 소득이 있다면 합산해서 더 많은 대출을 받을 수 있는 것 아닌가.“많은 사람들이 모든 소득을 다 인정받을 수 있다고 오해한다. 하지만 근로소득은 수입금액을 모두 소득으로 인정하는 반면 사업소득은 수입금액이 아니라 필요경비 등을 제외하고 남은 소득금액을 기준으로 소득을 계산한다. 맞벌이 부부의 경우 주택담보대출을 받을 때 소득 합산이 가능한데, 이 대도 연 소득 금액이 5000만 원을 넘을 수 없도록 했다. 더욱이 소득 합산 때 부채도 합산된다는 점을 명심해야 한다. 배우자의 채무가 과다할 경우 오히려 역효과를 볼 수도 있다는 얘기다. DSR 규제 때문에, 신용대출을 받은 것이 있다면 부부 소득합산 때 불리할 수도 있다. 부부 중 한 명이 먼저 신용대출을 최대한 받아두고, 다른 한 사람이 주택담보대출을 받는 것이 현명한 방법이다.”- 잔금대출을 받으려는데 해당 지역이 규제지역으로 묶이면 대출액도 감액되나.“입주자 모집공고 때는 비 규제지역이었다가 잔금 대출을 신청할 때 규제지역이 되는 경우가 있을 수 있다. 이 때 무주택자라면 종전 규정을 그대로 적용받을 수 있다. 기존 주택을 팔아 1주택 보유세대가 되는 것을 약속하고 대출을 받을 경우에도 가능하다. 또 규제지역 지정 전에 중도금 대출을 받은 다주택자가 규제지역 지정 후 증액 없이 중도금대출 잔액 범위 내에서 잔금대출로 전환하는 경우도 종전 규정이 적용된다.”도움이의현 기자 yhlee@viva2080.com

2024-03-28 08:01 이의현 기자

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[비바100] 부동산에 묶인 가계자산 풀어야 노후 빈곤 막는다

(사진출처=게티이미지뱅크)자산관리에서 중요한 점은 좀 더 나은 경제적 역량을 가지기 위해 수시로 자기 자신의 자산 현황을 파악하고, 비교분석을 통해 문제점을 파악하고 개선하는 방향으로 관리하는 것이다. 따라서 국내 가구들의 재무현황과 변화하는 모습을 살펴보고 이를 통해 가구의 재무구조를 개선할 여지가 있는 지, 더 나아가 노후 준비 등 미래의 가구 경제를 좀 더 풍요롭게 만들 수 있는 부분이 있는 지 유심히 볼 필요가 있다. ◇ 가구 자산, 빠르게 증가 후 일부 감소… 소득은 지속 증가(사진=NH투자증권 100세시대 연구소)2023년 기준 우리나라 가구의 평균 총자산은 5년전(4억2036만원)대비 1억691만원 증가한 5억2727만원이다. 5년간 25.4% 증가했으나 전년 5억4772만원에 비해 2045만원 감소한 수치다. 이는 코로나19로 촉발된 유동성 증가에 따라 2021년과 2022년 부동산을 중심으로 자산의 급격한 가격 상승 후 일부 조정을 받고 있는 모습이다.소득의 경우, 가구당 연평균소득은 지난 2018년 5705만원에서 2023년 6762만원으로 지난 5년간 18.5% 증가했다. 지속적으로 증가하는 모습이나 직전 5년(2013년~2018년) 27.4% 증가한 결과와 비교했을 때 증가세가 상당히 줄고 있다. 총자산은 단순 연평균 5.1%, 소득은 3.7% 수준의 양호한 성장으로 가구 경제의 지속적인 성장 추세는 유지되고 있다. 하지만 빨라지는 고령화 추세와 최근 들어 높은 물가상승률 등 경제환경을 고려했을 때 긴장감을 낮출 수는 없어 보인다.◇ 자산 감소 왜 일어날까?(사진=NH투자증권 100세시대 연구소)전년도 기준 가구 평균 총 자산에서 부동산 등 실물자산이 전년 대비 2506만원(5.9%) 줄어들면서 총자산의 감소로 연결됐다. 2022년까지 빠르게 상승하던 부동산가격이 하락 추세(-2678만원)로 전환됨에 따른 결과다. 부동산 가격의 변동이 가구자산 구조에 많은 영향을 미친 것은 가장 높은 비중을 차지하고 있기 때문이다. 2022년에는 총자산의 73.7%를 차지했고, 지난해 기준 71.4%로 다소 낮아졌지만 그 비중은 여전히 높다. 부동산 시황에 가구자산이 좌우될 수밖에 없는 구조로 안정적인 생애자산관리 차원에서 분명 개선이 필요한 부분이다. 그나마 금융자산이 전년 대비 461만원(3.8%) 증가하고, 금융부채가 109만원(1.6%) 감소하면서 부채는 전년과 비슷한 수준을 유지, 실물자산 감소분을 일부 보완했다. 더 적극적인 금융투자를 통해 금융자산을 증대하고 비중을 높여가는 것이 필요할 것이다.◇ 자산운용, 금융자산으로 서서히 변화(사진=NH투자증권 100세시대 연구소)여유자금 운용방법으로는 ‘저축과 금융자산 투자’가 50.4%로 가장 높은 순위를 차지했고 부동산 구입(23.9%), 부채상환(21.6%) 순으로 나타났다. 5년 전인 2018년과 비교했을 때 ‘저축과 금융자산 투자’는 4.6%p 증가했고, 부동산 구입은 2021년 27.1%까지 높아졌다가 23.9%로 다시 줄어든 상황이다. 부채상환은 비슷한 수준을 유지 중이며 당분간 금융자산 중심의 자산운용이 이뤄질 것으로 예상된다. 또한 부채증가보다 순자산 증가속도도 빠른 편이다. 2023년 가구당 평균 부채보유 금액은 9186만원으로, 지난 5년간 꾸준히 증가했다. 이는 지난 5년간 순자산의 증가율(29.7%)보다는 낮은 수치로, 부채가 늘어난 비율에 비해 순자산이 더 많이 늘어났으니 외형적으로는 양호한 결과다.부채의 구성을 보면 금융부채가 5년 전 대비 20.9% 늘어난 6694만원, 임대보증금은 17.1% 늘어난 2492만원이다. 임대보증금보다는 금융부채가 더 많이 증가했다. 전체 가구의 55.7%가 금융부채를 보유하고 있으며 평균 보유액은 1억2010만원이다. 이중 67.6%는 ‘원리금 상환이 부담스럽다’고 답했다.가구자산규모 증가에 따라 부채 역시 증가할 수밖에 없지만 지속적인 주의가 필요하다. 젊은 시절에는 가구 소득수준에 맞는 부채관리가 필요하며, 특히 은퇴시점이 다가오는 50대 이후에는 적극적인 부채관리로 은퇴 이후 경제적 부담을 미리 줄여놓는 것이 좋다.◇ 금융자산 늘리고 노후준비는 장기적으로(사진=NH투자증권 100세시대 연구소)지난 5년간 평균적인 우리나라 가구경제의 변화 모습을 봤을 때 자산 관리 측면에서 3가지 원인과 문제점을 짚어볼 수 있다. 첫째, 부동산에 치우친 자산구성이다. 둘째, 아직 높은 안전추구 성향을 들 수 있으며 세번째는 부실한 노후준비다. 특히 은퇴 후 생활비가 늘어날 것이 자명한데도 많은 사람들이 장기적인 노후준비의 필요성을 제대로 체감하지 못하고 있다. 걱정만 하지말고 지금 당장 노후준비를 시작하고, 부족하다고 생각되면 추가로 더 준비해야 한다. 노후준비는 연금으로 장기간 부담없이 지속하는 것이 가장 효율적인 방법이다.열심히 절약하고 저축해 이룬 통장 잔고나 부동산을 보면 든든한 마음에 미소가 지어질 것이다. 하지만 유한한 인생을 사는데 마냥 쌓기만 하고 쓰지 않는다면 자산을 왜 모아야 할까? 모은 자산은 내 돈이 아니라 살아있는 동안 쓰고 가는 돈이 내 돈이라는 말도 있다.물론 한정된 삶 속에서 살아있는 동안 편의성을 생각한다면 소비를 통해 얻는 효용은 많을 것이다. 이러한 관점에서 쉽게 쓸 수 있는 금융자산이 유용한 자산이다. 현명한 저축과 소비 습관을 통해 나이 들어서도 적정한 소비를 하면서 걱정없이 살아가는 풍요로운 100세시대를 준비하길 바란다.출처=NH투자증권 100세시대연구소정리=홍승해 기자 hae810@viva100.com

2024-03-28 07:00 홍승해 기자

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[비바 2080] 5년만에 새 경험생명표 적용… 보험료 절약 이렇게

자료=미래에셋투자와연금센터다음 달 4월부터 5년 만에 새로운 ‘경험생명표’가 적용된다. 실제 생명보험 가입자를 대상으로 보험개발원이 작성하는 ‘경험생명표’는 생명보험사들이 보험 상품 개발 및 보험료 책정에 기초 자료로 활용하는 데이터다. 따라서 경험생명표 변경은 곧 모든 보험 상품의 보험료 변화를 의미하기도 해 주목해야 한다. 트레이닝 콘텐츠 크리에이터(Training Contents Creator)로 활동 중인 신성혁 코리아인슈어컨설팅 대표가 미래에셋투자와연금센터에 올린 글을 통해 경험생명표 변경에 따른 보험료 절약 방법을 일문일답 형태로 알아본다.- 2024년 4월부터 생명보험표가 바뀌면서 전체적인 보험료 변동이 있을 것이라고들 한다. 그 전에 보험가입을 하는 것이 유리한 것인가.“질병이나 사고에 대비하는 ‘보장성 보험’은 보험료 인상 여부와 관계없이 바로 가입하는 것이 현명하다. 질병이나 사고는 보험 가입 여부를 따지지 않고 언제 어디서든 발생할 수 있기 때문이다. 또 질병이나 사고가 발생한 후에는 보험 가입 자체가 불가능하거나 할증된 보험료로 가입해야 하므로 미리 가입하는 것이 좋다.”자료=미래에셋투자와연금센터- 제10회 ‘경험생명표’ 가운데 특히 눈 여겨 봐야 할 부분은 무엇인가.“가장 중요한 데이터는 남녀 평균 수명이라고 할 수 있다. 이번 경험생명표 상으로는 현재 우리나라 남성의 평균수명은 86.3세, 여성의 평균수명은 90.7세다. 5년 전에 발표된 9회 경험생명표와 비교하면 각각 2.8년, 2.2년이 늘어난 셈이다. 평균수명의 증가는 사망률이 감소했다는 의미다. 일정 기간 내 보험사가 지급해야 할 사망보험금도 줄어들게 되니, 종신보험이나 정기보험 같이 사망을 보장하는 보험의 보험료는 내려갈 것으로 예상된다. 예전 사례를 보면, 8회에서 9회 경험생명표로 변경되었을 때도 종신보험의 보험료는 3 ~4% 인하된 바 있다. 따라서 질병사망과 재해사망 모두를 포함하는 일반사망을 보장하는 종신보험과 정기보험은 경험생명표 변경 후에 가입하는 것이 보험료 측면에서는 유리하다고 할 수 있다. 다만, 연령별 보험료가 인상되는 기준점인 ‘상령월’이 임박하다면 바로 가입하는 것이 좋다.”- 연금저축이나 변액연금보험을 포함한 연금 상품 가입은 어떻게 하는 것이 유리할까.“평균수명이 증가하면 특정 연령에 도달한 사람이 몇 년 동안 생존할 수 있는가를 계산한 평균생존년수인 기대여명도 늘어나게 된다. 평균수명도 결국 출생시 기대여명인 셈이다. 기대여명이 증가하면 연금 수령자와 연금 수령 기간도 증가한다. 따라서 동일 연금액 수령을 위해 납입해야 할 보험료는 인상될 것으로 보인다. 결국 연금저축, 변액연금보험을 포함한 연금 상품은 경험생명표 변경 전에 가입하는 것이 유리하다는 얘기다.”- 건강보험이나 암보험은 어떤가.“평균수명이 증가하면 질병의 발생횟수, 그에 따른 질병 치료 횟수와 기간도 함께 증가한다. 따라서 건강보험이나 암보험, 치매보험 같은 질병 관련 보험들의 보험료는 인상될 것으로 예상된다. 다만, 2024년 4월 이후에는 뇌졸중과 뇌출혈, 뇌경색, 급성심근경색증 등 뇌혈관·심혈관질환에 대해 새롭게 개발된 보험개발원 참조요율을 적용하게 된다. 해당 질병의 발생률이 과거 기준 데이터에 비해 줄어들어 생명보험사의 관련 특약 보험료는 인하 요인을 가지기도 한다는 말이다. 따라서, 건강보험이나 암보험은 경험생명표 변경 전에 가입하는 것이 보험료 측면에서나 면책기간이나 감액기간 등을 감안하더라도 훨씬 현명한 선택이 될 수 있을 것이다.”이의현 기자 yhlee@viva2080.com

2024-03-27 08:59 이의현 기자

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[비바100] 청약통장·파격대출 연계… 내집마련 꿈 이뤄볼까

(사진출처=게티이미지뱅크)청년 주택드림 청약통장에 대한 관심이 높아지면서 대폭 늘어나고 좋아진 혜택에 대해 자세히 알고 싶은 이들이 많아졌다. 신설된 청년 주택드림 청약통장과 청약통장을 함께 연계해 누릴 수 있는 혜택에 대해 알아보자. ◇ 청년 주택드림 청약통장이란?(자료=하나은행)한때 너도나도 가입했던 청년들의 청약통장 가입 열기가 당첨 확률 저하와 주거비 부담 가중으로 줄어든 요즘, 기존 청약통장을 업그레이드한 새로운 청약통장이 주목 받고 있다. 기존 청년 우대형 청약통장보다 한층 완화된 가입요건, 높은 이자율과 납입한도를 적용한 청년 주택드림 청약통장이 그 주인공이다.청년 주택드림 청약통장은 미래 세대인 청년층에게 희망의 주거 사다리를 제공하기 위해 지난해 11월 23일 확정한 ‘청년 내 집 마련 1·2·3 주거지원 프로그램’의 핵심 내용을 토대로 하고 있다. 특히 청약통장과 대출을 연계해 장기, 저금리 대출로 주택 구입 기회를 늘리고 결혼과 출산, 다자녀 등 전 생애 주기에 걸쳐 추가 혜택을 부여하는 주거지원 방안을 목적으로 탄생했다.지난 2월 출시됐다. 청년 주택드림 청약통장은 연 소득 5000만 원 이하, 만 19세부터 만 34세 이하 무주택자를 대상으로 납입한도 100만 원, 최대 연 4.5% 이율을 적용 받게 된다. 또 해당 통장으로 청약에 당첨됐을 경우엔 장기간 저금리로 주택 구입 자금을 지원받을 수 있는 청년 주택드림 대출을 신청할 수 있고 결혼, 출산, 다자녀에 따라 추가 금리 혜택까지 더해진다. 여기에 청년도약계좌 보유자는 만기금을 청년 주택드림 청약통장 일시납을 이용해 가입할 수 있다.◇ 청년 주택드림 청약통장 활용법(자료=하나은행)청년 주택드림 청약통장은 청약통장 하나로 생애 주기에 따라 전용 대출 연계 이용과 추가 저금리 혜택이 이어지면서 주택 마련 기회가 한층 넓어진 것이 장점이다.청약을 신청하려고 해도 높아진 분양가와 고금리 대출 걱정에 청약 신청을 미루거나 청약통장 유지를 고민했던 경험들이 누구나 있었을 것이다. 청약 주택드림 청약통장으로 청약에 당첨되면 전용 대출인 청년 주택드림 대출을 이용해 소득과 만기 기간에 따라 최장 40년간 최저 2.2% 금리로 분양가의 80% 대출 지원을 받을 수 있게 된다. 기존 청약통장과 달리 신설된 청년 주택드림 청약통장은 저리의 대출상품과 연계됨에 따라 주거비 부담이 경감하게 된 것이다. 대출 조건은 85m2 이하, 6억 원 이하 주택이어야 하고 미혼은 1년에 7000 만 원 이하, 기혼은 1억 원 이하 소득을 기준으로 하고 있다. 한편 청약통장 전용 대출 상품은 올 연말 출시를 목표로 현재 준비 중에 있다.청년 주택드림 대출을 이용한 후에도 생애 주기에 따라 추가 금리 인하 혜택이 더해진다. 내 집 마련 후 결혼을 하면 0.1%, 최초 출산은 0.5% 그리고 추가 출산 1명당 0.2% 금리 인하 혜택이 추가된다.◇ 청년 주택드림 청약통장 전환 방법(자료=하나은행)기존 청년 우대형 청약통장 가입자들은 별도의 과정 없이 청년 주택드림 청약통장으로 자동 전환되고 청약통장 가입 기간과 납입 횟수, 납입금액 모두 인정받는다. 또 일반 청약 저축 가입자 또한 은행에서 직접 전환 신청을 거쳐 청년 주택드림 청약통장으로 전환이 이뤄진다.청년 주택드림 청약통장은 하나은행을 비롯해 우리, 국민, 기업, 농협, 부산, 대구, 경남 등 전국 8개 은행에서 신청이 가능하다. 단, 일반청약을 가입했던 은행에서 전환을 할 수 있다.정호철 NH투자증권 100세시대연구소 연구위원은 “청년주택드림청약통장은 청년도약계좌 만기금액의 일시납입이 허용됨에 따라 ‘청년희망적금→청년도약계좌→청년주택드림청약통장’으로 이어지는 정책저축상품 징검다리의 마지막을 담당한다”며 “청년층의 자산형성과 내 집 마련을 앞당기기 위해 도입된 제도로 기존 청년우대형청약통장에 비해 가입요건을 완화하고, 이자율은 높인 주택청약 통장”이라고 설명했다.정 연구위원은 “해당 통장으로 청약에 당첨될 경우 파격적인 조건의 전용대출인 ‘청년주택드림대출’을 통해 장기 저금리 대출을 제공한다”며 “청년층 자산형성 지원 사업이 단순히 목돈 마련에서 끝나지 않고 청년 세대의 내 집 마련을 위한 청약상품과 청약 당첨시 전용대출 상품까지 연계되어 있다는 점에 주목하고 적극 활용할 필요가 있다”고 밝혔다.한편, 정부의 청년 지원 정책은 고용지원 중심으로 시작했으나 일자리뿐만 아니라 주거, 교육, 복지 등 다양한 분야로 청년문제가 확대되면서 범 국가차원의 체계적인 청년정책이 수립돼 시행됐다.NH투자증권 ‘THE100리포트’에 따르면 정부는 2021년 ‘제1차 청년정책 기본계획’을 통해 저소득 청년 대상의 자산형성 지원과 함께 청년층 부채 부담을 경감하기 위한 다양한 금융지원 정책을 수행하고 있다.청년층 자산형성 지원제도는 청년의 경제적 독립과 첫 출발의 격차를 줄이는 데 중점을 두고 있다. 정부 부처마다 정책 목표에 부합하는 대상을 선별해 청년층 자산형성을 지원하고 있다.정호철 연구위원은 “관련 법령의 일몰 또는 대체상품 도입으로 청년희망적금, 청년내일채움 공제 등 일부 상품은 신규가입이 불가하지만 본인의 상황에 맞는 정부의 자산형성 보조사업을 적극 활용해야 하겠다”고 말했다.정 연구위원은 청년층이 목돈마련을 시작하면서 잊지 말아야 할 것으로 다음의 네 가지를 당부했다.첫째, 작은 규모라도 저축을 시작해야 한다. 계획적으로 소득의 일정 비율을 매월 저축하는 습관이 매우 중요하다.둘째, 나의 상황에 맞는 금융상품을 선택해야 한다. 예금, 적금, 투자상품 등 다양한 상품을 고려하되 위험과 수익률을 감안해서 투자해야 한다.셋째, 부채를 줄이는 것이 중요하다. 불필요한 소비를 억제하고 대출을 줄여 이자부담을 최소화해야 한다.넷째, 개인의 역량을 키우는 것 역시 중요하다. 직업 기술을 향상시키는 교육이나 전문성을 높일 수 있는 자기투자를 해야 한다.출처=하나은행, NH투자증권정리=김수환 기자 ksh@viva100.com

2024-03-21 07:00 김수환 기자

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[비바100] '집값 급행열차' 달린다… GTX 호재에 들썩들썩

GTX-A 수서~동탄 구간이 이달 말 개통과 함께 2기 GTX 사업이 본격화되면서 수혜가 예상되는 지역 부동산 시장에 기대감이 감돌고 있다. 사진은 수도권광역급행철도(GTX)-A 수서~동탄 구간 열차가 시운전하고 있다.(연합·게티이미지)GTX-A 수서~동탄 개통 소식과 함께 2기 GTX 사업이 본격화되면서 수혜가 예상되는 지역 부동산 시장에 기대감이 감돌고 있다. 기존의 강남 접근성이 낮았던 수도권 지역에 신설 사업이 확정되는 등 이른바 ‘수도권 출퇴근 30분 시대’가 열릴 것으로 보이기 때문이다.국토교통부는 지난 1월 ‘교통 분야 3대 혁신 전략’을 발표했다. 현재 추진 중인 수도권 광역급행철도(GTX)-A·B·C 노선을 예정대로 착공·개통해 ‘수도권 출퇴근 30분 시대’를 현실화하는 것은 물론, 수도권을 넘어 충청·강원으로까지 연결한다는 계획이다. 우선, GTX-A노선(수서~동탄)은 이달 말 부분 개통되며, 2028년 전체 구간이 개통될 계획이다. B노선은 2030년, C노선은 2028년 개통이 예상된다. 동시에 A·B·C노선의 연장으로 강원도, 충청도까지 철도가 연결되어 충청과 강원권을 1시간 만에 오갈 수 있는 ‘초연결 생활권’이 조성된다.아울러 국토부는 GTX-D·E·F 노선을 신설하는 ‘2기 GTX 사업’을 본격화하겠다고 밝혔다. 이러한 6개 GTX 노선이 구축될 경우 하루 평균 183만명이 이용하며, 135조원의 경제적 효과와 약 50만명의 고용 창출효과가 발생할 것으로 보인다. 특히 이번에 새롭게 추진되는 GTX-D·E·F 노선은 2025년 상반기 수립할 방침인 ‘5차 국가철도망 계획’에 반영될 계획이다. 이중 D노선의 경우 인천공항과 김포 장기에서 각각 시작된 노선이 분기점인 부천 대장에서 만나 서울 삼성까지 이어지는 Y자 형태의 노선으로 추진될 예정이다.E노선의 경우 인천공항에서 대장을 거쳐 연신내와 광운대를 지나며, F노선은 의정부와 고양 대곡, 김포공항 등을 지나며 수도권을 크게 순환하는 노선이다. 기존의 서울 강남을 비롯한 도심 지역으로 이동이 불편했던 수도권 서북부 지역에 신설 노선이 대거 생길 것으로 보이는 만큼 인천, 김포 등은 기대감이 증폭되고 있다.이렇게 1차와 2차 GTX 사업이 박차를 가하면서 인근 집값도 들썩이고 있다. 실제로 가장 먼저 개통을 앞둔 GTX-A노선의 경우 수혜 지역의 집값이 크게 올랐다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 GTX-A 동탄역(예정)이 지나는 경기 화성시 동탄2신도시의 ‘동탄역 반도유보라 아이비파크6.0(‘17년 9월 입주)’ 전용면적 59㎡는 지난해 12월 8억원에 거래됐다. 같은 해 2월 동일 면적이 6억 6700만원에 거래된 것과 비교하면 8개월 만에 약 1억 3300만원이 올랐다.동탄에서는 실거래가 22억원의 아파트도 나오면서 GTX의 강력한 효과를 보여줬다. 2월 19일 경기도 화성시 동탄역롯데캐슬 전용 102㎡가 22억원에 거래됐다. 이 아파트는 2021년에 준공됐다. 22억원은 준공 이후 최고 매매가다. 20억원이면 서울 강남 소형 아파트 매매가와 맞먹는 수준이고 강남 외 고가 아파트 지역인 서울 마포의 마포래미안푸르지오와 비슷한 가격이다. 해당 아파트 단지는 학군이 멀어 ‘최상급지’로는 꼽히지 않았다. 그럼에도 20억원이 넘게 치솟은 이유에는 ‘교통 호재’가 있다. SRT와 GTX가 정차하는 동탄역이 바로 앞에 있다. 단지 내 지하로 이동하면 동탄역까지 도보 이동이 가능하다는 이유 때문이다.또 GTX-A 운정역(예정) 수혜 단지인 경기 파주시 운정신도시의 ‘초롱꽃마을 13단지 디에트르 더퍼스트(‘21년 10월 입주)’ 전용면적 59㎡는 지난해 12월 5억 5000만원에 거래됐다. 같은 해 2월 동일 면적이 4억 7500만원에 거래된 것과 비교하면 10개월 만에 약 7500만원이 상승한 가격이다.GTX-F 노선이 신설될 용인시 기흥구의 집값에도 동일한 호재가 반영됐다. 경기 용인시 기흥구 일원의 ‘힐스테이트 기흥(‘18년 8월 입주)’ 전용면적 72㎡는 지난해 12월 8억 4800만원에 거래됐다. 같은 해 8월 동일 면적이 6억 8000만원에 거래된 것과 비교하면 4개월 만에 약 1억 6800만원이 오른 셈이다.업계에서는 GTX 신설 노선이 지나는 수도권 지역에 부동산 수요가 몰릴 것으로 내다보고 있다. 노선을 이용하면 서울 출퇴근이 편리한 데다 서울보다 낮은 가격에 내 집 마련이 가능하기 때문이다. 여기에 개통이 가시화된 A노선 인근 단지들의 집값이 크게 오른 것을 경험한 학습효과로 개발이 확실시된 D·E·F 노선 인근 단지들이 주목받을 것이라는 분석이다.업계 관계자는 “GTX는 대형 사업이어서 실제 개통까지 오랜 시간이 걸리지만 사업단계에 따라 부동산 시장에 반영되고 있다”며 “착공 전·후 및 개통 시점 때 가격이 오를 가능성이 있어 실수요자 외 외지투자자들도 관심을 갖는 호재”라고 말했다.이어 “정부의 이번 교통 계획에 서울 과밀 현상이 어느 정도 잠재워질 것으로 보인다”라며 “특히 신규 노선 사업을 속도감 있게 추진하겠다고 밝힌 만큼 수혜 지역 내 신규 단지를 눈여겨볼 필요가 있다”라고 말했다.두산 위브더제니스 센트럴 용인 조감도. (사진=두산건설)이러한 가운데 GTX 노선이 예정된 지역에서 분양하는 단지가 있어 눈길을 끈다. 두산건설은 경기도 용인시 처인구 삼가동 일원에 선보이는 ‘두산위브더제니스 센트럴 용인’을 분양 중이다. 단지는 지하 2층~지상 25층, 7개 동, 전용면적 59~74㎡ 총 568가구로 구성된다. 인근 용인역과 기흥역에 각각 GTX-A, F노선 신설이 예정되어 있어 광역 접근성이 크게 개선될 전망이다. 아울러 지하철 에버라인 삼가역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권 입지에 들어서며 이 노선을 이용해 수인분당선 환승역인 기흥역까지 10분대, 신분당선 양재역까지 1시간 만에 이동할 수 있어 서울 및 인근 지역으로 출퇴근이 편리하다.e편한세상 검단 에코비스타 투시도. (사진=DL이앤씨)DL건설은 인천광역시 서구 검단신도시 AA29블록 일원에 ‘e편한세상 검단 에코비스타’를 분양 중이다. 이 단지는 지하 3층~지상 20층, 11개 동, 전용면적 84~119㎡ 총 732가구 규모로 조성된다. 인천지하철 2호선 마전역과 완정역을 이용할 수 있으며, 단지 인근에 GTX-D노선과 인천지하철 1호선 검단호수공원역(예정)이 추진 중으로 향후 서울 접근성이 더욱 개선될 전망이다. 또 인천국제공항고속도로, 올림픽대로, 수도권제1순환고속도로 등을 통해 서울을 비롯한 수도권 각지로의 이동이 용이하다. 대우건설은 경기도 평택시 현덕면 화양리 평택화양지구 일원에 ‘평택 푸르지오 센터파인‘을 분양 중이다. 단지는 지하 2층~지상 29층, 8개동, 전용면적 74~122㎡ 총 851가구 규모다. 지난 1월 25일 정부가 발표한 GTX-C노선을 평택 및 아산까지 연장하는 방안이 호재가 될 전망이다. 또한 현재 건설 중인 평택선을 통해 평택역과 안중역이 연결되면 교통이 더욱 편리해질 전망이다. 아울러 화성 향남 부근에서 경부고속선과 직결이 추진되고 있는 서해선복선전철 안중역이 올해 개통 예정이다.DL건설은 경기도 안양시 동안구 호계동에 들어설 ‘e편한세상 평촌 어반밸리’를 분양 중이다. 단지는 지하 3층~지상 최고 20층, 6개동, 전용면적 59~98㎡ 총 458가구 규모로 조성된다. 지하철 1·4호선 금정역 및 인덕원~동탄 복선전철(예정) 호계역(가칭, 예정) 이용이 용이하다. 특히 금정역은 GTX-C노선(예정) 정차역으로, 향후 서울 및 수도권 주요 업무지구 등으로의 이동이 편리해질 전망이다.계양 롯데캐슬 파크시티 조감도. (사진=롯데건설)롯데건설은 4월 인천광역시 계양구 효성동 일원에 ’계양 롯데캐슬 파크시티‘를 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 최고 26층, 2개 단지, 30개동, 전용면적 59~108㎡ 총 3,053가구 규모로 조성된다. 1단지는 1964가구(전용 59~108㎡), 2단지는 1089가구(전용 84㎡) 규모다. 단지가 들어서는 계양구는 인천지하철 1호선 작전역이 수도권광역급행철도(GTX)-D·E노선에 포함되며 서울 접근성이 크게 향상될 전망이다. D노선은 서울 강남권, E노선은 마포구 상암 업무지구로 이어질 예정이며, 서울지하철 2호선과 이어지는 청라 연장선도 추진되고 있다.장원석 기자 one218@viva100.com

2024-03-20 07:00 장원석 기자

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[비바 2080] 부동산 대출 이렇게② 주택담보대출의 ABC

부동산 대출 규제는 매우 복잡하다. 또 시장 상황에 따라 자주 바뀐다. 때문에 정부가 발표하는 대출 정책에 늘 귀를 기울어야 한다. 주택 대출이라도 채무자의 성격에 따라 다른 규제가 적용되기도 하고, 분명히 주택인데 주택담보대출을 받지 못하는 경우도 있다. 전문가들의 도움을 얻어 부동산담보대출의 기본적인 내용과 대출 규제 유형 등에 관해 알아본다.◇ 주택이 아니어도 주담대 규제 받는다주택법상 주택이 아닌데도 주택으로 분류되어 대출 규제 대상이 되는 경우가 있다. 조합원의 입주권과 분양권이 대표적이다. 상가 주택도 상가 면적과 주택 면적 중 어느 부분의 비중이 크냐에 따라 규제를 받을 수도, 받지 않을 수도 있다.상가 보다 주택의 비율이 더 크다면 주택으로 분류되어 대출 규제를 받게 된다. 다만, 오피스텔은 주거용이기는 해도 비 주택으로 분류되어 규제 대상에서 제외된다. 그렇더라도 관계 법령이 언제 어떻게 바뀔 지 모르니 늘 관심을 갖고 지켜보아야 한다.◇ 주담대, 채무자 성격에 따라 다른 규제주택담보대출을 받을 때는 채무자의 성격에 따라 대출 규제가 달리 적용된다. 가계주택담보대출에서는 혜택이 많은 순서로 생애최초, 서민실수요자, 무주택자, 1주택자, 다주택자로 구분한다.예를 들어 일반 무주택자는 주택 매매가의 70%까지 대출이 가능하지만, 생애최초 주택 취득자는 80%까지도 가능하다. 다만, ‘생애 최초’의 경우에도 세대 구성원 가운데 그 누구도 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 한다. 세대분리된 배우자, 그 배우자와 동일세대를 이루고 있는 직계비속까지 ‘동일 세대’로 본다. 또 주택분양권이나 입주권을 취득한 적이 없어야 생애최초 대출의 혜택을 누릴 수 있다.서민실수요자 대출은 소득이 적은 서민인 실수요자들에게 적용된다. 부부합산 연 소득이 9000만 원 이하이고, 무주택 세대주가 조정지역 8억 원 이하, 투기지역 및 투기과열지역 내 9억 원 이하 주택을 구입할 때 적용된다. 부동산 가격이 급등했다가 최근 몇 년 새 급락하는 바람에 서울 강남 3구와 용산구를 제외하고는 모두 비 규제지역으로 풀리다 보니, 현재는 서민실수요자 혜택이 예전만큼 매력적이진 않다.◇ 자영업·중소기업 특별 대출주담대 규제에 있어 기업과 개인사업자 대상인 경우 업종별로 대출 규제가 다르다. 주택임대업, 주택매매업, 이와 기타업종 세 가지로 분류된다. 이 가운데 주택임대 및 매매업은 최근에야 주택 대출이 허용되었다. 주택의 실수요자가 아니기 때문에 그 동안은 대출 규제를 받았던 것이다.형편이 어려운 자영업자나 중소기업에 대해선 특별히 주택을 담보로 대출을 받게 해 주고 있다. 동네 미용실을 운용하는 사람이 주택담보대출을 받으면 80%까지 받을 수 있도록 예외적으로 허용해 주고 있다.다만, 이런 경우에도 대출 받은 돈을 엉뚱하게 주택 구입이나 가계 자금 용도로 사용하면 안된다. 나중에 용도 증빙을 하지 않으면 약정 위반으로 대출금이 회수될 수 있다. 정부가 어려운 소상공인과 중소기업을 위해 선의로 마련한 정책을 악용하지 않도록 하기 위함이다.◇ 주택구입자금 대출과 생활안정자금 대출주택구입 목적의 대출에는 소유권 보존등기 또는 소유권 이전일로부터 3개월 이내에 해당 주택에 대해 실행된 주택담보대출, 분양주택 중도금 및 잔금 대출 뿐만아니라 기존 주택을 담보로 대출받아 신규 주택을 구입하는 것까지 포함된다. 생활자금이 필요해 추가로 대출을 받고 싶어도 이런 경우엔 자신의 이름으로 등기가 되고 나서 3개월 동안은 추가로 대출을 받을 수 없다.생활안정자금 대출은 사실상 주택 구입 목적 외의 모든 대출을 통칭한다. 전세금 반환대출이 대표적이다. 생활안정자금 대출을 받은 후에 세대원 누구라도 주택을 구입할 경우 기존 대출금은 회수된다. 대출을 받을 때 세대원 모두에게서 동의서를 받으면서 개개인의 주택 보유 현황을 확인하므로, 이런 꼼수를 썼다가는 큰 낭패를 볼 수 있다.이의현 기자 yhlee@viva2080.com

2024-03-19 09:21 이의현 기자

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[비바100] 학교, 학원가 품은 '안심 학군' 인기… 눈여겨볼 만한 곳은

학교, 학원가 등을 품은 ‘안심학군’ 단지가 인기를 누리고 있다. ‘교육’은 부동산시장에서 빼놓을 수 없는 중요 요소 중 하나로 꼽히는 만큼 내 집 마련을 할 때 학교나 교육여건을 꼼꼼하게 따져보는 수요자들의 움직임이 감지되고 있기 때문이다. 국내 부동산시장을 상징하는 강남3구(강남·서초·송파)로 수요자들이 몰리는 것도 이와 무관하지 않다. 실제로 지난해 5월 국회 교육위원회 소속 강득구 의원이 교육시민단체 사교육걱정없는세상과 공동으로 발표한 ‘2019~2022년 서울대 및 전국 의대 신입생 출신지역 분석 결과’ 자료에 따르면 서울대 정시모집 합격자 중 강남 3구 출신 학생 비율은 매년 20% 이상인 것으로 조사됐다. 또 강남3구를 제외하면 학군과 학원가 형성이 잘 되어 있는 양천구, 노원구의 비율이 다른 곳에 비해 높게 나타났다.교육여건은 집값에도 긍정적인 영향을 미친다. KB부동산 2월 말 기준 자료에 따르면 강남 내에서도 교육여건이 우수한 대치동은 시세평균가격이 29억6000만원을 기록 중이다. 이것은 인근 도곡동(26억2000만원), 역삼동(20억원), 개포동(23억원), 일원동(20억8000만원) 등에 비해 높은 수준이다.학교나 학원가 밀집지역은 그 주변으로 상권이 활성화 되고 교육 수요가 끊임없이 들어와 추후 매매를 원할 때 환금성 면에서도 유리하다. 또, ‘교육환경 보호에 관한 법률’에 따라 학교 인근에는 유해시설이 들어설 수 없어 주거여건이 쾌적하다는 장점이 있다.이렇다 보니 분양시장에서는 단지 중 학교, 학원가를 품은 지역이나 명문 학군 인근 단지 등에 수요자들의 관심이 몰리고 있다.‘검단신도시 롯데캐슬 넥스티엘 Ⅰ·Ⅱ·Ⅲ’ 조감도(롯데건설 제공)롯데건설이 시공하고 넥스트브이시티PFV가 시행하는 ‘검단신도시 롯데캐슬 넥스티엘 Ⅰ·Ⅱ·Ⅲ’는 인천 서구 원당동 검단신도시 3개 블록(RC1, C1, C9-1BL)에 전용면적 84·97·99·119㎡, 총 682실 규모로 조성된다. 이 일대는 어린 자녀부터 청소년기 자녀까지 모두 아우를 수 있는 우수한 교육여건을 갖추고 있다. 인근에는 인천아람초, 인천이음초, 인천이음중, 원당고 등이 자리하고 있으며, 국·공립유치원인 인천검단꿈유치원, 인천영어마을, 중심상업지구 학원가 등이 인접해 학령기 자녀들이 우수한 면학 분위기를 누릴 것으로 예상된다.최근 국토교통부 대도시권광역교통위원회(대광위)가 서울 지하철 5호선을 인천 검단신도시를 거쳐 김포한강2 공공주택지구까지 연장하는 방안을 조정안으로 제시하며 수혜가 예상되기 때문이다. 이에 따라 인천 지하철 1호선 연장 아라역(2025년 개통예정)에 추가로 서울 지하철 5호선 역이 신설될 가능성이 높으며, ‘검단신도시 롯데캐슬 넥스티엘 Ⅰ·Ⅱ·Ⅲ’는 인천 지하철 1호선과 서울 지하철 5호선을 품은 더블 역세권 단지다.또한 주변에는 GTX-D 노선이 추진 중에 있다. GTX-D 노선은 김포~검단~계양과 인천공항~청라~가정으로 나뉜 갈래가 대장~서울 삼성 구간에서 만나도록 계획됐다. GTX-D가 개통되면 인천 검단·청라에서 서울 삼성까지 30분, 인천 영종에서 서울 삼성까지 40분이면 출퇴근이 가능할 것으로 예상된다. 또한 부천종합운동장역에서 GTX-B노선(예정)으로 환승하면 서울역 등 서울 중심지역으로도 이동할 수 있다.‘의정부 푸르지오 클라시엘’ 투시도(대우건설 제공)대우건설은 경기도 의정부시 금오동 일원에 들어서는 ‘의정부 푸르지오 클라시엘’을 선착순 분양 중이다. 지하 5층~지상 42층, 4개 동, 전용면적 84~110㎡, 656가구 규모로 조성된다. 도보권에 동오초·금오중이 위치했으며, 인근 학원가가 잘 형성돼 있다.DL이앤씨는 부산 금정구 남산동 일원에서 조성되는 ‘e편한세상 금정 메종카운티’를 오는 4월 분양할 예정이다. 부산 남산1구역 주택재건축정비사업을 통해 공급되는 이곳은 지하 3층~지상 30층, 4개 동, 총 415가구로 조성되며 이 중 수요자 선호도가 높고 희소성이 큰 전용면적 59~99㎡, 123가구를 일반분양한다.단지 바로 앞에는 남산중이 위치하며, 도보로 통학 가능한 남산초가 인근에 자리한다. 또 지역 내 명문학교로 꼽히는 부산과학고, 브니엘고, 브니엘여고, 부산외대 등도 가까이 있어 교육 환경도 우수하다.채현주 기자 1835@viva100.com

2024-03-18 07:00 채현주 기자

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[이호영 칼럼] 신축·증축·리모델링 부동산투자, 성공하려면 주차장 설치기준 살펴봐야

이호영 부동산센터 대표건축계획을 하다 보면 용적률이 남아도 주차대수가 모자라 건축을 포기하거나 손해를 봐야 하는 땅들이 생기기 마련이다. 주차장의 설치기준이야말로 건축의 성패를 흔들만한 기준이자 규제가 되기도 한다. 주차장 기준의 완화는 전자의 경우나 건축업자에겐 쌍수 들고 환영할 만한 일이지만, 건축물을 이용하는 사용자 입장에서 느끼는 불편함은 말로 할 수 없겠다. 중개업을 하다보면 주차장의 필요성을 다시 느끼게 한다.최근 주차장 기준이 강화됐다지만 일반 주택에서 주차장은 턱없이 부족한 상태. 주5일 근무가 시행되면서 주차장에 주차된 차량은 오히려 늘었다. 쉬는 날이 많아질수록 그만큼 주말에 차량을 이용하는 가구들이 많이 늘었다. 평일 정오쯤 일반 주택가를 지나다보면 주차된 차량이 이전보다 많아 보이는 이유다.보유한 차량이 아예 한 대도 없는 가구도 있겠지만 심지어 두세 대의 차량을 보유한 가구도 많이 늘어나는 추세다. 집은 없어도 차는 있어야 한다는 가구당 1대 주차의 필요성은 이제 옛날이야기다. 현재는 집도 있고 주차는 2대를 하는 시대가 도래 했다.‘건물이 있는 대지에 주차장 없이 건축이 가능한가?’ 아주 가끔 있지만 없다고 보면 된다. 몇몇 예외규정을 두고 있어 완화설치를 할 수 있는 조건이나 지역은 있다. 주택 신축뿐 아니라 상가를 신축한다거나 리모델링 또는 증축을 할 때도 반드시 시·도별로 주차장 설치기준을 확인해야 탈이 없다. 만일 상업지역 대로변 대지처럼 비싼 땅에 주차장을 설치하지 않고 인근에 대로변이 아닌 골목 안으로 들어간 부설주차장 부지를 찾는 것도 중요한 대안이 된다.‘무단 증축’, ‘무단 용도변경’과 ‘무단 대수선’ 등 위반건축물의 등재 사유가 말할 것도 없이 많아진다. 물론 얼마 후 주차장 부지를 확보하게 되면 위반건축물에서 해제는 되겠지만 당해 건축물대장에 이른바 ‘빨간 줄’이 많아진다. 현재는 위반사항이 없더라도 매수·임차인과 중개업자에게 때때마다 따가운 시선과 함께 구구절절 설명해야 하는 불편함이 많다.주차장이 부족하거나 인근 부설주차장의 활용하는 방법도 있다. 관심이 없거나 몰라서 그렇지 주변에 이런 건축물들은 이미 많이 존재하고 있다. 이를 통해 수익형 부동산 상가건물이든 원룸 건물이든, 신축하든지 리모델링을 하든지 간에 막대한 자본을 투자하려 할 때 현재 처한 입지와 법률 등 상황에 맞춰서 해야 한다. ‘부지 인근 부설주차장’ 규정을 잘 활용해 건전한 부동산 투자를 하는 좋은 길잡이가 되길 바란다.이호영 부동산센터 대표

2024-03-18 07:00 이호영 부동산센터 대표

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[비바 2080] ISA 완전정복<하>신규가입 또는 만기연장 때 만기를 최대한 길게

ISA(개인종합자산관리) 계좌는 의무 가입기간이 3년이다. 지난 2021년에 ISA 계좌를 만든 사람들은 올해로 의무기간을 채우게 된다. 이제 고민은 ISA 적립금을 어떻게 활용할 것인가이다. ISA 계좌 자체가 추가 세액공제 등 다양한 혜택이 주어지는데다 연금계좌로 이체 시 주어지는 혜택도 많은 것으로 알려져 은퇴에 대비하는 투자자들 사이에서 관심이 매우 높다. 미래에셋투자와연금TV에서 이동근 미래에셋투자와연금센터 매니저가 ISA 만기자금 활용법부터 순이익 계산, 가입 및 납입한도 기준 등 12개의 투자자 질문에 대한 답변을 제공해 일문일답식으로 상,하로 나눠 소개한다.- 일반 주식 계좌에서 주식을 투자 중인데, 중개형 ISA 계좌로 투자 상품 그대로 이전할 수 있나.“일반 주식계좌에서 주식이나 펀드, ETF 등을 ISA 계좌로 현물이전하는 것은 불가능하다. 반대로 ISA 계좌에서 주식 등을 일반 주식계좌로 옮기고 싶은 경우도 있을 것이다. 이 같은 ‘대체 출고’의 경우 일부 증권사에서 가능하기는 하다. 다만, 그렇게 출고한 후에는, 이익이 실현되더라도 ISA의 세제혜택은 받을 수 없다.”- 일반형 ISA에 가입했다가 소득 수준이 서민형 가입 기준을 충족하게 되면 서민형으로 당장 변경이 가능한가.“서민형 ISA는 비과세 한도가 400만 원으로 일반형의 200만 원보다 크다. 가입일 또는 만기연장 신청 때 직전 연도 총급여액이 5000만 원 이하이거나 종합소득금액이 3800만 원 이하여야 가입할 수 있다. 원칙적으로는 일반형에서 서민형으로 변경하지 못한다. 직전연도 소득을 판단하는 자료가 나오는 2월 전까지는 서민형 기준을 충족했더라도 일반형애서 전환은 불가능하다. 하지만 2월에 소득자료 검토 후 서민형에 해당하면 서민형으로 자동전환된다. 반대로 서민형에 가입했다가 소득수준이 올랐다면, 만기연장 때 해지 후 다시 가입하는 방법이 있다. 그렇지만 이 경우 연간 납입한도를 다시 채워야 하므로 득식을 먼저 따져보는 것이 좋다. 만기일을 넉넉히 가져갔다면 이런 고민을 할 필요도 없었을 것이다.”- ISA 가입 조건 중에 ‘가입 전 3년 이내 금융소득종합과세 대상자 불가’라는 항목이 있다. 여기서 3년을 측정하는 시점 기준이 어떻게 되나.“ISA 가입 일 또는 만기연장 신청일 기준으로 직전 3개년 동안 한번이라도 금융소득종합과세 대상자였는지를 따진다. 예를 들어 올해 가입하려는데 2021년과 2022년은 대상이 확실히 아니었지만 2023년이 모호할 경우 일단 가입은 가능하다. 하지만 ISA 가입 후 금융소득종합과세대상자에 해당된다는 판정이 나오면 ISA 가입 부적격 통보를 받게 된다. 그렇게 되면 더 이상 적립 및 매수가 불가능해 해지 절차를 진행하게 된다. ISA 유형별로 자세한 절차가 다르니 확인하는 것이 좋다. 어쨋든 의무가입 3년 미만이 되므로 그 동안의 운용수익에 대해서는 일반과세가 된다.”- ISA의 연간 납입한도는 계산은 어떻게 되는 것인가.“연간 납입한도는 연도별로 계산한다. 예를 들어 2021년 12월 1일에 가입해 2000만 원을 납입했다면 2021년 납입한도를 모두 소진한 것이 된다. 2022년 1월 부로 새로 납입한도가 생성되니 짧은 기간이지만 바로 2022년부터 추가 납입이 가능하다.”- ISA 관련 세법개정이 추진되면서 연간 한도가 소급되어 4000만 원으로 증액될 것으로 안다. 기존 가입자들도 같은 혜택을 받을 수 있나.“조세특례제한법 개정이 추진되고 있다. 이 가운데 ISA 관련한 부분은 연간 납입한도를 2000만 원에서 4000만 원으로 확대하고, 총 납입한도를 1억 원에서 2억 원으로 늘라는 방안이 담겨 있다. 개정안은 기존 가입자에게도 소급적용될 예정이다. 연간 납입한도를 그 해에 다 채우지 못해도 이듬해로 이월이 가능한 현 제도가 그대로 유지될 경우, 연간 납입한도가 최대 1억 원이 될 수도 있다.”- ISA에서 펀드, ETF 등을 장기적으로 투자할 때의 장점은 무엇인가.“ISA도 비과세 혜택을 포함해 장기투자에 따른 장점이 많다. 비과세 한도 초과분에 대해 9.9%의 세율(지방세 포함)로 분리과세가 되는데, 일반 주식 계좌에서 발생한 이자 및 배당소득에 부과되는 15.4%의 세율보다 낮다. 금액에 상관 없이 금융소득종합과세 대상이 되지 않는 것도 장점이다. 한 계좌에서 발생한 모든 이자 및 배당소득에 대해 손익통산되는 것도 유리하다. 또 해지 전까지 과세이연이 가능하다는 것도 큰 장점이다. 운용 상품의 만기가 도래하거나 매매를 활발히 하는 투자자의 경우 세전이익으로 계속 운용하며 복리효과를 극대화할 수 있다는 얘기다. 납입 원금에 한해 중도인출이 가능해 유동성을 어느 정도 확보할 수도 있다. 다만, 중도인출 시 납입한도가 확인되는 것은 아니니 신중히 결정하길 바란다. 마지막으로, ISA의 이런 모든 장점을 누리려면 가능한 만기를 충분히 길게 가져가기를 조언 드린다.”이의현 기자 yhlee@viva2080.com

2024-03-14 09:57 이의현 기자

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[비바100] 늘 '텅장' 신세 탈출하려면, 주거래 은행부터 만드세요

금융 거래를 하는 분들이라면 주거래 은행을 두고 자산을 관리한다. 하지만 사회 초년생은 아직 주거래 은행의 필요성을 느끼지 못하는 경우가 많다. 주거래 은행에 대한 개념과 앞으로 주거래 은행을 둬야 하는 이유를 살펴보자.◇주거래 은행이란… 금융거래 주치의 격주거래 은행이라고 하면 본인이 자주 가거나 주로 이용하는 은행이라고 생각하곤 한다. 틀린 말은 아니지만 주거래 은행의 핵심은 빈도가 아니라 자산이다. 가장 많은 자산을 넣어두고 대출과 같은 규모 있는 거래를 통해 밀접하게 금융 거래가 이뤄지는 은행을 말한다. 자산중심으로 자신의 금융거래에 편익성은 물론 실효성을 더해주는 금융거래 주치의라고 보면 된다.주거래 은행에 맡긴 자산이 커지고 이용 횟수가 늘어날수록 은행 또한 주거래 고객 기준에 따라 우대 제도를 제공한다.은행이 주거래 고객을 판단하는 기준은 각 은행마다 상이하지만, 일반적으로 실적과 거래 기간을 토대로 점수를 산정해 등급을 나눈다.국내 주요 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)은 각자 기준을 마련해 우대서비스를 제공하는 주거래 은행 고객 우대제도를 시행하고 있다.먼저, 국민은행은 KB평점, 총자산, 별점수 등을 기준으로 △베스트 △그랜드 △VIP △VVIP 등으로 등급을 나눈 KB스타클럽 제도를 운영하고 있다. 선정방법은 매월 말일 기준으로 최근 3개월간 거래실적에 따라 자동으로 선정되며, 이를 기준으로 내달 10일 등급을 선정하고 선정일로부터 6개월간 우대서비스를 이용할 수 있다.신한은행은 거래실적을 통해 선정된 ‘탑스 클럽(Tops Club)’ 고객을 대상으로 특별한 서비스를 제공한다. 신한은행 예적금, 펀드, 방카슈랑스, 대출, 카드, 환전·송금, 급여·연금이체 등 금융거래 실적을 종합적으로 점수화해 △클래식 △베스트 △에이스 △프리미어 등으로 나뉜다.하나은행은 하나금융투자, 하나카드 거래 실적에 따라서 우대 점수를 합산해 산정한 우대 등급에 따라 우대 혜택을 제공한다. 거래 실적에 따라 △그린 △패밀리△하나 패밀리△VIP △하나VIP 등급으로 분류한다.우리은행은 금융수신, 가계대출, 펀드, 외환, 급여·연금이체 등 점수를 합산해 △패밀리 △로얄 △오너 △프레스티지 등급으로 나뉜다. 매 분기 실적을 기준으로 등급산정 해 2월, 5월, 8월, 11월부터 3개월간 우대서비스를 적용한다.농협은행은 거래실적을 종합해 우수고객인 ‘하나로가족고객’으로 선정해 각종 우대서비스를 제공하는 우대제도를 진행하고 있다. 매년 3월, 6월, 9월, 12월 말일을 기준으로 익월 10일 선정한다. 우대서비스 적용 기간은 선정일 익일로부터 6개월간이다. 등급은 △블루 △그린 △로얄 △골드 △탑클래스 등으로 구분된다.그렇다면, 사회 초년생은 어떻게 해야 고객 등급을 높여 주거래 은행의 혜택을 볼 수 있을까? 실적이나 거래 기간에서 도움이 되는 급여 통장을 주거래 은행으로 지정하고 그 은행을 자주 이용하면 도움이 된다.◇주거래 은행의 장점은?… 각종 우대 혜택 많아(사진=게티이미지)주거래 은행의 가장 큰 장점은 등급에 따라 받는 각종 우대 혜택이다. 금리 혜택부터 수수료 감면, 환율 우대, 연계 계좌를 통한 카드 서비스 혜택 등 금융 거래 시 발생하는 크고 작은 혜택들이 많다.그리고 돈을 맡기고 빌려야 할 때에도 주거래 은행을 이용하면 유용한 점이 많다. 주거래 은행에서 예·적금을 신규로 개설할 때 급여 이체나 카드 결제계좌 지정과 같은 까다로운 요건 없이도 우대 금리를 적용받을 수 있다.주거래 은행에서 돈을 빌리고자 할 때 금리 감면 혜택을 받는 등급이라면 저금리로 대출도 받을 수 있다. 만약 주거래 은행이 없다면 복잡한 절차를 거쳐 고금리로 대출을 받는 불이익이 발생할 수 있다. 주거래 은행에서는 세무 상담, 부동산 상담, 대여 금고 지원 등 여러 금융 관련 지원도 받을 수 있다.국민은행 KB스타클럽은 등급에 따라 수수료 우대 서비스, 무보증신용대출서비스, 특별우대서비스 등을 제공한다. 특히, 최고 등급인 VVIP와 차상위 등급인 VIP 등급에는 상품 신규 가입과 보험료 및 KB 페이 결제 등이 가능한 KB스타클럽포인트를 제공한다.신한은행은 탑스 클럽 고객 등급에 따라 송금 및 출금 면제와 원화수수료 면제와 외화 수수료 우대 등 서비스를 제공한다.하나은행은 최근 3개월간 거래 실적을 1월, 4월, 7월, 10월에 산정해 우대 혜택을 적용한다. 이전 분기 등급과 현재 분기 등급을 비교해 등급이 하락하는 경우, 해당 분기 3개월은 높은 등급의 우대 혜택을 제공한다. 대표적인 혜택으로는 등급에 따라 ATM이나 인터넷·스마트폰 뱅킹에 대한 수수료 우대 혜택을 제공하며, 환율 우대혜택도 차등적으로 적용받을 수 있다.우리은행은 등급에 따라 각종 수수료 면제 혜택을 제공하고, 환전, 여행자수표 이용 시 환율 우대 혜택을 제공한다.농협은행은 등급별 우수고객을 대상으로 대출과 예금금리 우대 서비스를 제공한다. 예금 및 창구·전자금융 수수료도 등급에 따라 감면해 주는 서비스를 제공한다. 이 밖에도 모든 우수고객들은 제휴된 곳을 통해 △생활·편의 △문화·공연 △여행·숙박 △건강·레저 △반려동물 서비스를 할인된 가격으로 이용할 수 있다.이렇게 많은 혜택을 볼 수 있는 주거래 은행 하나쯤은 지정해 두는 것이 좋다. 특히 사회 초년생이라면 더더욱 주거래 은행을 두고 신용 점수 관리와 향후 자산 성장의 기회로 삼을 수 있다.출처=하나은행정리=강은영 기자 eykang@viva100.com

2024-03-14 07:00 강은영 기자

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[비바 2080] ISA 완전정복<상> 만기자금 정산 및 연금계좌 이체 이렇게

ISA (개인종합자산관리) 계좌는 의무 가입기간이 3년이다. 지난 2021년에 ISA 계좌를 만든 사람들은 올해로 의무기간을 채우게 된다. 이제 고민은 ISA 적립금을 어떻게 활용할 것인가이다. ISA 계좌 자체가 추가 세액공제 등 다양한 혜택이 주어지는데다 연금계좌로 이체 시 주어지는 혜택도 많은 것으로 알려져 은퇴에 대비하는 투자자들 사이에서 관심이 매우 높다. 미래에셋투자와연금TV에서 이동근 미래에셋투자와연금센터 매니저가 ISA 만기자금 활용법부터 순이익 계산, 가입 및 납입한도 기준 등 12개의 투자자 질문에 대한 답변을 제공해 일문일답식으로 상,하로 나눠 소개한다.- 연금계좌에 납입이 없는 상태에서 ISA 만기자금 3000만 원을 연금계좌에 넣으면, 그 해 10%인 300만 원 추가 세액공제 대상이 되고 2700만 원 중 900만 원은 일반납입금으로 인정이 되나.“ISA 만기자금을 연금계좌로 이체할 경우 이체 금액의 10%, 최대 300만 원까지 추가 세액공제가 가능하다. 당연히 300만 원은 추가 세액공제가 되고, 900만 원은 일반납입금으로 인정된다. IRP나 연금저축 같은 연금계좌의 연간 세액공제 한도가 900만 원이므로 이에 포함되는 것이다.”- 추가 세액공제 받은 300만 원 외 나머지 2700만 원은 바로 출금 가능한가.“연금저축계좌는 중도인출할 수 있다. 하지만 IRP는 법에서 정한 사유를 충족해야 가능하다. 이 경우는 세액공제를 받지 않았으니 자유롭게 출금할 수 있다. 다만, ISA 만기자금은 연금계좌라고 해도, 이체한 다음 해부터 중도인출해야 추가 세액공제 혜택을 볼 수 있다는 점을 유념해야 한다.”- ISA 만기자금을 연금계좌에 이전할 때 세액공제를 그 다음해 등으로 미루어서 받을 수도 있나.“연금계좌에서 한도초과 등으로 인해 세액공제를 받지 않은 금액은 다음해에 세액공제 대상 금액으로 전환될 수 있다. 연금계좌에서 이체한 ISA 만기자금도 똑같다. 예를 들어 2023년에 ISA 만기자금 3000만 원을 연금계좌로 이체한 경우 그 해 추가세액공제 300만 원에 세액공제받지 않은 2700만 원까지 더해, 2024년 또는 그 후에 2700만 원 중 최대 900만 원(IRP 900, 연금저축 600)까지 세액공제를 받는 대상으로 전환이 가능하다.”- ISA 만기가 되어 해지를 하게 되었는데, 상품 또는 주식을 직접 환매/해지 또는 매도해야 하나. “ISA에서 ‘해지’라고 하면 일반 예·적금과 달리 계좌는 계속 존재하되 세제혜택을 주기 위해 정산한다는 의미다. 해지 과정은 ISA의 유형별로 다르다. 금융회사가 알아서 운용해 주는 일임형ISA나, 예·적금이나 펀드 등 다양한 금융상품을 운용할 수 있는 신탁형ISA일 경우 만기 도래시 계좌해지를 위해 운용자산이 자동 환매/매도된다. 하지만 중개형은 다르다. 가입자가 직접 환매/매도해야 한다. ISA의 세제혜택은 만기일 기준 30일 이내에 길 실현된 이익에 대해서만 세제혜택이 부여된다. 특히 해외펀드는 환매 후 결제까지 기일이 걸리는 만큼, 만기해지 때 최대한 빨리 운용자산을 환매하는 것이 안정적이다. 그런 점에서, 가입 또는 만기연장 때 최대한 넉넉하게 만기일을 설정하는 것이 좋다.”- ISA의 세제혜택 대상인 순이익은 어떻게 계산하나.“우선, 예금, 펀드, ETF 등 각 투자자산별로 손익을 통산한 후 이자소득과 배당소득간 손익을 통산하다. 이어 모든 이자와 배당 소득을 최종적으로 손익 통산해 이 최종 손익에 대해 세제혜택 여부를 결정한다. 중개형 ISA의 경우 국내 상장주식의 매매차손에 대해서만 손익통산이 가능하다. 예를 들어 국내주식에서 매매차손 100만 원이 생기고, 해외주식형ETF에서 매매차익 200만 원을 남겼다면 순이익은 100만 원으로 계산된다. 단, 국내 주식형 펀드 및 ETF는 손익통산 하지 않는다.”- 중개형 ISA에서 주식 배당금 또는 ETF 분배금을 지급받을 권리를 받았는데 배당금이나 분배금을 받기 전에 ISA 만기가 되어버리면 어떻게 되나.“중개형 ISA의 세제혜택은 만기일 기준 30일 이내에 실현된 이익에 대해서만 부여된다. 배당금이나 분배금도 만기일 기준 30일 이내에 입금되어야 세제혜택을 받을 수 있다. 결국 ISA 만기일을 넉넉히 잡는 것이 여러 모로 편리하다는 얘기다.”이의현 기자 yhlee@viva2080.com

2024-03-13 12:37 이의현 기자

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[비바100] "낙찰가율 낮은 지금이 기회… 경매 문 두드려볼 만"

이주현 지지옥션 전문위원은 경매업계도 인공지능(AI) 기술을 도입하며 수요자들에게 미리 정보를 추정할 수 있도록 돕고 있어 빠른 의사결정이 한결 쉬워질 것이라고 말했다.(사진제공=지지옥션)부동산시장이 침체기일 때 각광을 받는 게 바로 경매다. 빚을 감당 못 한 매물이 경매시장에 많이 나오기 때문이다. 그러나 경매시장 역시 혹한기를 겪고 있다. 고금리가 경매시장에도 영향을 미치면서 경매 신청은 늘어나는데 유찰되는 물건이 쌓이며 침체 국면이 이어지고 있다. 하지만 이 같은 최근의 경매시장 위축이 실수요자들에겐 내 집 마련의 좋은 기회가 될 수 있다. 경매는 유찰될 때마다 시작가가 감정가에서 20~30%씩 가격이 낮아지기 때문에 매매시장에서 추가 하락이 있더라도 어느 정도 가격 방어가 가능해서다. 국내 경매시장을 대표하는 전문가인 이주현 지지옥션 전문위원을 만나 경매시장 현황과 전망에 대한 이야기를 들어봤다. - 최근 경매시장에 물건이 많이 늘었다고 하는데 얼마나 늘어난 것인가? 전국 전체용도 기준으로 1월에 진행된 경매물건이 1만6000건을 넘어섰다. 이는 2014년 7월 1만7058건 이후 9년여 만에 가장 많은 수치다. 2023년 3월부터 1만건 이상을 넘기기 시작해서 매월 증가세를 보이고 있다.이처럼 경매물건이 증가하는 현상에는 고금리 기조가 이어지고 있고, 부동산 경기 침체로 인해 이자부담을 이기지 못한 매물이 늘어나고 있기 때문으로 보인다. 또 매수심리가 위축되면서 기존 경매시장에 진입했던 부동산들이 2-3회 유찰될 때까지 쌓이다 보니 경매물건이 적체 현상을 보이고 있는 모습이다.주택 중 대표적인 유형인 아파트 역시 매월 쌓이는 상황이다. 지난 1월 전국 아파트 경매 진행건수는 2862건으로 3000건 돌파를 눈앞에 두고 있다. 서울 역시 300건을 넘었는데, 이는 358건을 기록했던 2015년 6월 이후 처음 기록한 수치다.- 부동산 유형별로는 어떤 모습을 나타내고 있나?침체 국면이 이어지는 시장 상황 속에서도 아파트의 경우 신축급 대단지 아파트 또는 소형 저가 아파트에서 치열한 경쟁률이 나타나는 모습이다. 신축 대단지는 고분양가에 대한 반사적 저평가 인식 때문으로 해석되고, 소형 저가 아파트는 대출 문턱이 낮고 금리에 대한 부담이 덜해 실수요자뿐만 아니라 투자 수요도 가세하고 있는 것으로 보인다.수익형 부동산 역시 최근 경기 침체와 고금리로 인한 매출·임대 수익률 하락 등으로 수익형 부동산 시장이 침체기를 겪으면서 경매물건이 증가하며 모든 지표가 좋지 못한 상황이다. 다만, 역세권 또는 주변 임대수요가 풍부한 소형 오피스텔 위주로 높은 경쟁률과 낙찰가율을 보이고 있다. 이 또한 이자부담이 덜 하기 때문이라고 볼 수 있다. 즉, 향후 가치 상승여부에 대한 기대감보다는 대출을 거의 받지 않고 매입할 수 있는 부동산이 각광을 받는 것으로 해석된다.- 올해 경매시장 전망은 어떤가?올해 1월 기준 전국 아파트 낙찰률은 38.7%, 낙찰가율은 83.2%를 기록했다. 부동산 호황기였던 2021년과 비교하면 굉장히 낮은 수준이다. 2021년 최고 낙찰률은 57.8%였고, 낙찰가율은 107.6%까지 치솟았던 것에 비하면 현재 얼마만큼 시장 상황이 좋지 않은지 짐작할 수 있다.이렇게 경매지표가 하락한 이유에 대해서는 여러 가지가 있겠지만, 그중에서도 금리가 많은 영향을 끼쳤다고 볼 수 있다.그런데 현재 미국과 기준금리 차이가 벌어져 있고, 올해 안에 2021년도와 같은 제로금리 시대가 올 가능성은 매우 낮다. 게다가 대출규제 역시 유지되고 있으며, 오히려 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)’ 도입으로 한도가 축소되는 상황이다. 결국 매수세가 살아날 모멘텀이 부족해 보이고, 매매시장 거래량 역시 살아나지 못하고 있어서 경매시장이 회복할 가능성은 매우 낮아 보인다.- 올해 경매시장에 변수가 있을까?금리인하와 대출규제 완화를 변수로 꼽을 수 있다. 물론 신생아 특례보금자리론과 같은 정책금융 상품이 폭 넓게 확대된다면 거래량과 매매시장 가격 상승세로 경매시장에도 반영될 여지가 있지만, 가계대출이 위험수위에 올라와 있는 만큼 완화 가능성은 기대할 수 없는 상황으로 보여진다.지난해 초 특례보금자리론이 출시되면서 일시적으로 매매시장 거래량이 상승했지만, 순차적으로 우대형과 일반형 특례보금자리론이 종료되면서 거래량 꺾임과 가격 하락을 볼 수 있었던 것과 연관 지을 수 있겠다.이주현 지지옥션 전문위원.(사진제공=지지옥션)- 이 같은 상황에서 내 집 마련 수요자의 대응 방법은 어떻게? 현재 낙찰가율이 저조하다. 이는 감정가 대비 낙찰가율이지만, 실제 매매시장에서의 최저 매도호가와 대비해 살펴봐도 낮게 낙찰되고 있는 모습이다. 면적이나 연식, 입지에 따라 다르겠지만, 평균적으로 최저 호가 대비 10%에서 많게는 20% 이상 차이 나는 경우가 많다. 따라서 실수요자라면 경매시장을 두드려 보라고 얘기하고 싶다. 혹여 매매시장 침체 장기화로 추가 하락이 있더라도 어느 정도 방어할 만한 수준에 매입할 수 있는 기회가 있기 때문이다.대신 적정 낙찰가를 산정하기 위해서는 매입하고자 하는 단지나 주변 시세를 정확히 판단할 수 있어야 한다. 따라서 자신이 잘 알고 있는 지역이나 평소에 관심을 두고 지켜봤던 단지 위주로 접근하길 바란다.추가적으로 최근 신축 아파트 고분양가로 인해 신축급 대단지 아파트 위조로는 상대적으로 높은 낙찰가율과 응찰자 수를 기록하기도 한다. 따라서 인기 단지의 경우에는 다소 욕심을 버리고 접근하는 것이 낫겠다.- 실수요자들이 경매 참여시 주의할 점은 무엇인가?경매는 부동산을 저렴하게 사기 위한 시장이다. 하지만, 기본적인 권리분석이 이뤄지지 않는다면 오히려 추가 부담으로 손해를 볼 수 있기 때문에 경매절차와 주택임대차보호법과 같은 기본 법률 지식은 갖추고 접근해야 한다.금리도 높은 수준이기 때문에 대출이자에 대한 여력이 있는지, 정책금융 상품 이용자라면 가능한 금액대 아파트인지 확인해야 하고, 대출 한도 등도 미리 확인하고 입찰해야 한다.입찰장에서 입찰표를 작성할 때도 주의해야 한다. 실제 긴장한 탓 등으로 입찰 금액란에 ‘0’을 하나 더 써서 낙찰되는 경우도 허다하다.이와 함께 물건의 정보 조회수가 높거나 법원 내 많은 사람이 몰려 있을 경우 낙찰 받고 싶은 욕심에 적정가격 보다 더 높게 입찰에 참여해 시세와 별반 차이가 없는 경우도 있다. 따라서 소신껏 입찰가격을 산정해 입찰하는 뚝심도 있어야 한다.이주현 지지옥션 전문위원.(사진제공=지지옥션)- 침체된 시장 상황 속에서도 올해 경매 유망 투자 지역을 꼽는다면?재건축에 대한 규제완화, 특히 신도시 특별법 기대감으로 인해 1기 신도시가 주목받고 있다. 물론 넘어야 할 산이 많지만, 요즘같이 시장이 안 좋은 상황에서는 기대여력이 있을 만한 부동산이 관심을 더 받을 수밖에 없다. 이와 함께 서울 접근성이 더욱 개선되는 수도권광역급행철도(GTX) 노선에 영향 받는 곳이 투자 유망지역이라 볼 수 있다.또 서울은 주택 공급이 부족한 상황이고, 재개발 역시 규제완화 및 신속한 절차를 추진하고 있다. 신속통합기획구역 내 경매 물건을 살핀다면 매매시장에서 형성된 프리미엄보다 낮은 가격에 매입할 수 있어 메리트가 있다.- 경매 업계 트렌드 어떻게 변화할까? 부동산 플랫폼들이 인공지능(AI)기술을 도입하면서 수요자들의 의사결정이 한결 쉬워졌다. 지지옥션 역시 경매 수요자들의 쉽고 정확한 의사결정을 돕기 위해 부단히 노력하고 있다. 올해 ‘ALG 3.0’과 같은 적정가격 산출시스템을 도입해 업계 최초로 여러 가지 조건과 입지, 권리분석 등을 종합해 가격을 산출해 내고 있다.이를 통해 경매 응찰자들은 인공지능이 분석한 적정 낙찰가와 낙찰 시점을 시스템을 통해 참고할 수 있어 입찰가격 산정 및 시기 결정에 도움을 받을 수 있게 된다. 경매 채권자들의 경우 경매 시작 단계에서 낙찰 예상 시점과 낙찰 금액대를 알 수 있다. 해당 정보를 통해 채권 회수 금액이나 채권 회수 소요시간 등을 계획하고 유동화 여부 등을 좀 더 계획적으로 검토할 수 있을 것으로 보인다. 이는 경매시장의 확대에 큰 영향을 미칠 것으로 기대된다.이와 함께 법원에서 감정평가 금액이 공개되지 않은 예정물건에 대해서도 예측되는 감정가격을 제시하고 있다. 이는 매각기일에 임박해서 적정가격을 산출해야하는 수요자들에게 미리 정보를 추정할 수 있도록 돕고 있어 빠른 의사결정에 도움이 될 것으로 예상한다.◇이주현 지지옥션 전문위원은- 부동산 경매 칼럼니스트- 한국자산관리공사 온비드발전위원회 자문위원- 지지옥션 경매상담사례 100선 (공동저자) 대담=이기영 건설부동산부장정리=문경란 기자 mgr@viva100.com

2024-03-12 07:00 문경란 기자

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[비바100] 재테크 팁·트렌드 정보 빠삭… MZ들 '구독 삼매경'

(사진출처=게티이미지)A씨(남·28)는 신문을 보지 않는다. 하지만 세상 돌아가는 소식은 쉽게 파악한다. 신문을 보지 않아도 뉴스를 받아 보는 방법이 있다. 아침에 눈을 떠 메일함을 확인하는 것. 금융에서 부동산, 라이프 트렌드까지 친절하게 설명해준다.A씨는 출근길에 주말에 볼 공연 정보도 확인할 수 있다. 메일을 확인해 요즘 유행하는 패션 트렌드도 살필 수 있다. 이 뿐만 아니다. 내 집 마련이 꿈이지만 ‘부동산’이 어려운 부린이들을 위한 최신 부동산 이슈도 전달 받을 수 있다. 부동산 핵심 지역 소식과 급매 정보도 얻을 수 있다.사회관계망서비스(SNS)도 아닌 메일에서 이 모든 게 가능할까. 바로 MZ세대(1980년대 초~2000년대 초 출생한 밀레니얼 세대와 1990년 중반~2000년대 초반 출생한 Z세대를 통칭하는 말)의 구독 뉴스레터 서비스 활용법이다. 이처럼 맞춤형 콘텐츠로 MZ세대를 공략하는 ‘메일링 서비스’가 눈길을 모으고 있다.(사진=하나은행)◇ 돈과 경제 감각을 익히는 첫 출발, 어피티(사진=하나은행)30만 명 구독자를 보유한 MZ 세대의 경제 미디어 어피티는 밀레니얼 세대가 궁금해하는 돈에 관한 모든 이야기를 다룬다. 주요 경제 뉴스와 일상생활 재테크 팁 등을 매일 아침 무료 뉴스레터로 받아볼 수 있다. 밀레니얼 세대를 겨냥한 쉬운 설명과 함께 구독을 신청하면 개개인에 맞는 돈 관리 방법을 테스트를 통해 제안해 준다. 사회 초년생의 연봉과 지출 데이터를 토대로 재테크 솔루션을 제공하는 ‘머니 로그’ 섹션이 인기 콘텐츠 중 하나이고, 식비 아끼기나 연봉 높이는 법 등 ‘머니 꿀팁’까지 사회 초년생들이 알아 둬야 할 실질적이고 유용한 경제와 금융 상식들을 두루두루 접할 수 있다. 발송일은 매주 월요일에서 금요일이다.◇ 글로벌 경제 소식을 한눈에, 순살브리핑(사진=하나은행)순살브리핑은 모건스탠리 홍콩 출신의 에디터들이 미국, 중국, 홍콩 등 실시간 글로벌 금융 소식과 경제 이슈를 다음날 아침에 따끈따끈한 메일로 전달해 준다. 순살브리핑 이메일 뉴스레터와 함께 순살 비디오, 순살 카드 뉴스를 각각 유튜브와 인스타그램을 통해 무료 콘텐츠로 접할 수 있다. 국내외 주식 시장과 환율, 글로벌 기업 동향, 각종 경영 실적 등을 간결하게 정리해 줘서 평소 경제 상식을 쌓는 데에도 큰 도움이 된다. 자칫 무겁고 진지한 금융 뉴스를 유쾌한 짤과 코멘트를 섞어 어려운 콘텐츠를 순살 발라 먹듯 일목요연하게 제공해 주기 때문에, 갓생살기 Z세대도 충분히 이해할 수 있다. 발송일은 매주 월요일에서 금요일이다.◇ 부알못 보여라! 부딩(사진=하나은행)‘아무것도 하지 않는 게 가장 큰 리스크다’라는 슬로건으로 시작되는 부딩은 부동산 재테크에 도전 한번 못한 밀레니얼 부알못(부동산 알지 못함)을 위한 부동산 뉴스레터다. 초딩, 고딩, 직딩에서 가져온 부딩은 최신 부동산 이슈와 지역별 시장 상황 등 보기 쉽고 직관적인 디자인으로 부알못도 쉽게 이해가 가능하고 어렵지 않게 부동산 경제에 진입할 수 있다. 부동산 핵심 지역 소식과 급매 정보, 쉽게 풀이한 부동산 용어 사전 등 당장의 세입자와 실수요자를 위한 알찬 정보들이 제공된다. 무료 콘텐츠 외에, 내 집 마련 컨설팅과 정기 칼럼, 1인 가구 에세이 등 프리미엄 유료 콘텐츠도 꽤 알차고 유익하다. 발송일은 매주 화요일, 금요일이다.◇트렌디한 신제품 집합소, 까탈로그(사진=하나은행)까탈로그는 제품 리뷰 전문 채널 ‘디에디트’가 까다롭게 고른 취향 가득한 아이템들을 소개하는 뉴스레터다. 구독을 하면 테크, 패션, 공연, 다큐 등 트렌디하면서도 감각적인 아이디어를 공유 받을 수 있다. ‘절대 잊지 못할 집들이 선물’이나 ‘우리 엄마의 최애 간식’ ‘쓸데없는 아이디어만 모았어’처럼 트렌디한 콘셉트와 감각적인 비주얼, 눈에 꽂히는 타이틀과 쉽고 짧은 내용이 밀레니얼의 취향을 저격한다. 또 해당 제품의 구매 링크까지 함께 소개해줘 구매 방법을 검색하는 번거로움 없이 바로 쇼핑으로 연결된다. 발송일은 매주 금요일이다.◇지금 가장 핫한 MZ문화 모음zip, 캐릿(사진=하나은행)요즘 10대, 20대 사이에서 유행하는 트렌드를 알고자 한다면 MZ 세대 트렌드 뉴스레터 캐릿을 추천한다. 현재 MZ 세대가 가장 열광하는 트렌드와 이슈를 메일로 받아보고 밀레니얼 세대 타깃의 마케팅 인사이트까지 살펴볼 수 있다. ‘이 주의 유행템’이나 ‘최신 SNS 챌린지’, ‘기획에 영감을 주는 레전드 썰’ ‘요즘 20대가 생각하는 한국 이미지’ 등 요즘 밀레니얼 세대가 공감하는 생각과 이슈, 아이템들을 귀여운 ‘캐릿’ 캐릭터와 함께 일러스트로 구성해 한눈에 알아볼 수 있다. 모든 콘텐츠는 무료이고, MZ 용어 사전과 온오프라인 모임 등 캐릿 멤버십은 유료로 제공된다. 발송일은 매주 화요일이다.시간 허비하는 것을 아까워하는 밀레니얼 세대에게 구독 뉴스레터는 매일 아침 빠르고 신속하게 현 이슈와 뉴스를 만날 수 있는 창구가 되고 있다. 메일링 서비스는 취향에 맞는 서비스 이용을 즐기는 MZ세대에 최적화된 서비스인 것이다. 구독 뉴스레터는 뉴스, 음악 등 그 영역도 점차 확대하고 있지만 정보편식을 경계해야 한다는 목소리도 제기된다.출처=하나은행정리=최현주 기자 hyunjoo226@viva100.com

2024-03-07 07:00 최현주 기자

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