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[비바 2080] 꼬마빌딩 투자 ABC ⑨ 리모델링까지 고려한다면

상가빌딩 투자의 궁극적인 목표는 결국 ‘투자 가치 높이기’다. 이 목적을 달성하려면 주변 지역의 개발 호재 같은 ‘천운(天運)’이 최선이다. 하지만 건물 리뉴얼을 통해 스스로 가치를 끌어올리는 방법도 있다. 빌딩을 매입하기 전부터 이런 계획을 갖고 시작하면 훨씬 좋은 성과를 거둘 수 있다. ◇ 빌딩MD(MechanDising) 구성 어떻게?상가MD 구성이란, 건물의 각 층별·호별로 가장 수익성 높고 효과적인 업종으로 매장을 구성하는 작업을 말한다. 빌딩을 매입하기 전에 그 입지에 맞는 빌딩MD를 구상하는 것은 건물의 가치를 극대화하는데 절대적이다. 어떤 업종의 어떤 가게가 들어오느냐에 따라 건물의 가치가 극단적으로 달라지기 때문이다.성공적인 MD를 구성하려면 다음과 같은 절차가 필요하다. 우선, 확실한 상권 분석이 선행되어야 한다. 그리고 그 건물에 가장 적합하고 경쟁력 있는 업종이 무엇인지를 찾아야 한다. 이어 입점이 가능한 업종 군을 선별하면서 통상 1층 입구에 들어설, 가장 임대료 비중이 높을 것으로 기대되는 전략 점포를 확정해야 한다. 그리고 나서 층별 입점 업종을 최적화하고 점포의 면적과 적정 임대료 등을 따져 봐야 한다.지금은 빌딩투자 성공시대를 쓴 빌딩 전문 공인중개사 황정빈은 “빌딩을 매입하기 전에 미리 브랜드 가치가 높은 우량업종으로 가장 적합한 MD 구성을 구상해 보고, 실제로 그 브랜드들이 들어올 의향이 있는지 먼저 확인한 다음에 투자를 한다면 투자 리스크도 줄이고 성공 확률은 높일 수 있을 것”이라고 말한다.◇ 노후 빌딩을 리모델링하라새 빌딩에 투자할 만큼 자금이 풍족하지 않다면 가격 부담이 덜한 노후 빌딩을 사 리모델링해 빌딩의 가치를 높이는 것도 차선의 좋은 방법이다. 이 때 가장 중요한 것은 역시 ‘입지’다. 그래야 우량 임차인들을 받을 수 있다. 그리고 혹시라도 투자가 잘못되었을 경우엔 출구전략을 마련할 수도 있다.개발호재가 있는 지역의 작은 주택을 구입하는 것도 방법이다. 주거지역이 점차 상가타운으로 변화할 가능성이 높은 최적지다. 특히 양 쪽에 근린상가 건물을 끼고 있는 주택이라면 각별히 눈 여겨 볼 필요가 있다. 노후 건물을 신축할 경우, 현재 건물보다 용적율과 건폐율이 크게 줄어드는 빌딩은 리모델링을 통해 가치를 높이는 것이 유리하다.미리 빌딩MD를 구상해 놓았다면, 리모델링 시기는 가능한 부동산 매매 계약 직후가 좋다. 비용은 건축사 사무소마다 천차만별이니 최소 서너 곳에 의뢰해 보는 것이 안전하다. 황정빈 공인중개사는 리모델링 비용은 가급적 매매가의 15%를 넘지 않는 것이 좋다고 말한다. 과도한 비용이 자금 조달 리스크가 될 수 있기 때문이다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-01-29 11:01 박성훈 기자

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[비바100] 2024년 ‘수익형 부동산’ 살릴 3가지 소식…어떤 상품이 뜰까

정부가 인구감소 지역에 새로 집을 구매해도 주택수에서 배제하는 세컨드홈 정책을 내 놨다. (사진=부동산퍼스트)올해에도 수익형 부동산의 전망이 전반적으로 어두운 것으로 나타났다. 그러나 암울한 시장을 살릴 3가지 소식이 들려와 투자자들에게 안도감을 주고 있다. 수익형 부동산 시장을 살릴 3가지 긍정적인 소식으로는 △세컨드 홈 정책 △비(非)아파트 신축 소형주택 구입시 주택수 제외 △미국 연방준비제도(연준) 기준금리 인하 가능성이다.먼저 인구감소지역에 새 집을 사도 ‘1주택 혜택’ 유지하는 ‘세컨드 홈’ 정책이 꼽힌다. 이로 인해 주말용 주택 또는 임대 사업용 세컨드 하우스가 새롭게 주목을 받고 있다.정부는 비인구감소지역 1주택자가 인구감소지역에 새로 주택을 매입해도 1주택으로 간주하는 세컨드 홈 정책을 시행하기로 했다. 주말에 세컨드 하우스에서 여유로운 시간을 보내는 것은 대부분의 사람들에게는 그림의 떡이다. 그만한 경제적 여유도 있어야 하겠지만 2주택 보유로 인한 재산세, 종부세, 양도세 부담이 상당해서다. 이는 정부가 인구감소로 인한 지방 소멸 현상을 막고 냉각된 부동산 시장에 활기를 불어넣기 위해 세컨드 홈 활성화 정책을 추진하기로 한 배경이다. 따라서 인구감소지역에 새로운 주택을 매입하면 재산세, 종부세, 양도세 등 세제 혜택을 누릴 수 있어 세컨드 홈 매입이 활성화될 것으로 보인다.인구 감소 지역에 세컨드 홈을 구입하면 자연히 생활인구가 증가해 지방 소멸 현상을 막는데도 상당한 도움이 될 것으로 보인다. 현재 정부가 인구감소지역으로 지정하고 있는 곳은 전국 89개 시·군·구에 이르고 있어 해당 지역의 관심이 높아지고 있다.안틸리아 자양 투시도. (사진=부동산퍼스트)다음으로 비아파트 신축 소형주택 구입시 주택수 제외하는 정책도 꼽히고 있다. 이 가운데 최근 정부가 발표한 1·10 부동산대책에는 오피스텔·도시형생활주택·빌라 등 소형주택 공급 활성화 방안이 포함됐다. 침체에 빠진 오피스텔 등 시장을 심폐소생하겠다는 의미로 해석된다.대책에 따르면 올 1월부터 2025년 12월까지 준공되는 신축 소형 주택(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억·지방 3억원 이하)을 최초 구입하면 취득세·양도세·종부세 산정 시 주택 수에서 제외해 세금 부담을 낮추기로 했는데 오피스텔과 도시형생활주택, 다가구주택 등이 비아파트가 해당한다. 이에 따라 오피스텔을 매수해도 주택수에 포함되지 않아 세금을 아낄 수 있으며 다주택자의 경우 양도세·종부세 중과를 적용받지 않아 부담을 덜게 될 전망이다. 이와 함께 정부는 오피스텔 발코니 설치를 허용해 쾌적한 주거여건을 갖춘 주거용 오피스텔 공급을 촉진하기로 했다.업계에서는 이번 대책이 침체된 주거용 오피스텔 거래시장에 온기를 불어 넣을 것으로 전망하면서도, 기존 오피스텔 소유주들은 혜택을 못받아 반쪽짜리 대책이라는 지적도 나온다. 정부가 주택 수요 진작을 위해 정책을 발표한 가운데 조건에 부합하는 오피스텔 물량은 5만7000여실로 조사됐다. 부동산R114에 따르면 내년 말까지 입주가 이뤄지는 전국 오피스텔은 5만7156실로, 이 가운데 전용 60㎡ 이하는 2만6417실이다. 올해 9569실, 내년 1만6848실이다. 지역별로는 경기가 9079실로 가장 많고, 인천 5926실, 서울 4681실 순이다.더 마곡테라스 투시도.(사진=부동산퍼스트)마지막으로 미국 연준이 올해 기준금리를 3차례에 걸쳐 인하할 가능성을 예고하면서 그동안 위축된 국내 수익형 부동산 시장에 대한 회복 기대감이 커지고 있다. 국내 금리가 하향 안정화를 보일 경우 대출 부담 감소와 거래 증가 현상을 보이면서 기존 주택은 물론 오피스텔, 상가 등 부동산 시장에 대한 관심도 높아질 가능성이 클 것이란 전망이 나오고 있기 때문이다. 특히 월세를 받는 오피스텔·상가 시장이 촉각을 세우고 있다. 장경철 부동산퍼스트 이사는 “세컨드 홈 정책으로 노후에 세컨드 하우스 등으로 임대 사업을 하려는 퇴직자나 지방에 주말용 주택을 마련하려는 이들이 큰 관심을 보이고 있으며 미국 금리인하에 맞춰 우리나라 금리도 내려가면서 수익형 부동산의 매수심리가 살아날 것으로 보인다”며 “다만, 이번 부동산 대책의 상당수가 법 개정 사항이기 때문에 국회 문턱을 넘지 못하면 차일피일 미뤄질 수 있다는 점은 염두해야 한다”고 말했다.장원석 기자 one218@viva100.com

2024-01-29 07:15 장원석 기자

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[비바100] "신속하고 정확한 경매정보, 20년 전문가들이 보증하죠"

신제근 대표. (사진=탱크옥션 제공) 경기침체, 고금리, 매매시장 위축 등으로 빚을 제때 갚지 못하는 영끌족이 늘면서 경매물건이 가파르게 증가하는 모양새다.부동산 시장이 얼어붙은 가운데 경매물건이 증가하면서 올해는 경매시장에 ‘큰 장’이 열리고 ‘싸고 좋은’ 매물을 거머쥘 기회가 올 것이라는 전망이 곳곳에서 나오고 있다.부동산 경매정보회사 신제근 탱크옥션 대표는 “몇 년 동안 경매시장에는 월 1만여 건씩 물건이 나오다가 지난해부터는 월 1만8000여 건 정도로 물건이 늘어났다”며 “올해도 비슷한 흐름으로 많은 물건이 경매 진행될 것”이라고 예상했다. ◇경매물건 수 증가 속 경쟁률 낮아져… 좋은 가치 물건 싸게 매입할 수 있는 기회의 장그는 올해 경매시장을 낙찰률이 반증하듯 최근 부동산 시장이 침체기에 있는 것은 맞지만, 물건 수는 증가하고 경쟁률은 하락세이기 때문에 부동산 상승기 때는 접근하기 어려운 좋은 가치의 물건들을 싸게 매입할 수 있는 기회의 장으로 평가했다.이어 “시세의 경우 현재가 ‘바닥’이다, 조금 더 ‘떨어진다’ 의견은 나뉘지만 분명한 것은 경매에서 낙찰가가 시장의 흐름을 가장 정확하게 보여준다”며 “지금 낙찰 받는 게 아니라도 꾸준하게 낙찰 흐름을 파악하고 체크해야 하는 이유”라고 설명했다.신 대표는 “일반 매매처럼 정확한 내용으로 계약하는 게 아니라 경매는 법적 문제를 낙찰자가 해결해야 하므로 아무리 공부를 하고 조사를 해도 항상 2% 불안한 게 사실”이라며 “시세 확인, 낙찰금액은 본인이 조사하고 자료를 참고해 정할 수 있지만, 등기부의 말소 여부나 지금 살고 있는 사람의 대항력 여부 두 가지는 항상 불안하기 때문에 이용자들은 정보업체를 통해 문제가 있는지 없는지 확인받고 싶어 한다”고 말했다.이어 “경매가 시작되는 가격인 감정가는 보통 시세의 80% 수준이고 한 번 유찰될 때마다 20~30%씩 가격이 내리는 만큼 시세보다 싸게 살 수 있는 좋은 재테크 수단이 될 수 있다”면서도 “권리분석을 잘못하면 손해를 되돌리기 힘든 만큼 신뢰도 있는 정확한 정보가 가장 중요하다”고 말했다.그러면서 “매일 수 백 개의 물건이 새로 등록되고, 진행 중인 사건도 낙찰·변경·취하 등 상태 및 내용이 계속해서 변동되는 만큼, 경매정보회사는 이를 얼마나 빠르고 정확하게 업데이트를 하는지가 중요하다”며 “믿을 수 있는 정확한 정보를 이용자들에게 신속하게 제공하는 게 탱크옥션의 핵심 서비스”라고 강조했다.이 같은 서비스 제공을 위해 본인을 비롯한 조직 구성원들이 경매정보 업계에서만 20년 이상 종사한 베테랑들이 함께 경매정보를 만들어 가고 있다는 설명이다.그는 “회사 업력은 길지 않지만 저나 직원들은 20년 동안 경매정보 업체에서만 일한 경험을 바탕으로 탱크옥션이라는 사이트를 만들어 운영하고 있다”며 “오랜 시간을 갖춘 경력자들로 구성돼 있어 콘텐츠는 비슷하더라도 속도와 정확성 등 질적인 부분에서 앞선다고 자신 있게 말할 수 있다”고 강조했다.◇2001년 경매 컨설팅 회사에 입사하며 업계에 발 들여… 경매정보가 미래 먹거리 될 것이라 확신그는 국제통화기금(IMF) 외환위기 당시인 1998년, 취업하는 회사마다 부도가 나 이곳저곳에서 일하다가 2001년 경매 컨설팅 회사에 입사하며 업계에 발을 들였다고 한다. 26살 어린 나이 부동산은 관심도 없었고 더욱이 경매는 무엇인지도 몰랐을 때다.어린 나이에 경매 컨설팅 회사에서 일하다 보니 그게 불법인지, 합법인지, 권리분석이 정확한 지도 모르고 그냥 시키는 대로 일했다. 경매에 대해 제대로 배워 보고 싶어도 요즘처럼 학원이나 평생교육원 등도 부족했고 전문화된 강사도 없었던 만큼 책으로만 공부하며 무작정 실무를 통해 업계를 배워나갔다.특히 그에게 가장 어려웠던 점은 ‘명도’다. 통상 경매는 물건 검색부터 권리분석, 입찰, 명도의 과정으로 이뤄지는데 예나 지금이나 경매의 마지막 과정인 명도, 즉 사람을 내보내는 일이 가장 스트레스로 다가왔다. 쉽게 해결되는 경우도 있지만, 보통의 경우는 한 푼도 없이 집을 비워줘야 하는 사람을 명도 하는 게 합법의 문제를 떠나 매번 부담으로 다가왔다.그래서 컨설팅보다는 정보 사이트 구축에 집중했고, 그 당시 대표님도 이런 성향을 보시고 사이트를 만들어 가는데 전권을 주고 맡겨 주셨다.뿐만 아니라 타이밍도 잘 맞았다. 경매업계에 입문하던 시절 인터넷 게임 열풍으로 pc방이 전국적으로 퍼지며 오프라인으로 하던 것을 온라인으로 할 수 있게 된 환경이 큰 도움이 됐다.2002년 대법원 경매 사이트가 생기면서 경매도 법원에 직접 가서 확인해야만 했던 내용들을 온라인에서 내용을 확인할 수 있는 시작이 됐다.그 당시는 소위 말하는 ‘꾼’들만 입찰하던 시절인데, 대법원 사이트가 생기면서 경매정보 회사가 전국의 경매 물건 정보를 제공할 기회가 생겼고 일반 컨설팅이 아닌 정보로 돈을 벌 수 있다는 확신을 가지게 됐다.탱크옥션 홈페이지 갈무리.◇ 탱크옥션, 사이트 통해 정확한 정보·신속함·흩어져있는 정보 취합·지도검색 등 서비스 제공현재 탱크옥션은 사이트를 통해 △정확한 정보(진행되고 있는 모든 물건의 등기부등본과 사건관련 내용을 매일 확인 및 업데이트하고 ‘주요변동내역’으로 알림) △신속함(개찰상황 실시간 중계, 전국 60개 법원에 직접 참석해 법원 진행상황을 중계함으로 낙찰금액 및 참여인원 등 정보 실시간 제공) △흩어져있는 정보 취합(탱크정보광장을 통해 정부정책 및 보도자료, 도시계획, 경매관련 판례 및 법령, 뉴스, 부동산관련 각종 유튜브 등 sns 콘텐츠 취합 제공) △지도검색 (로딩 시간 없이 종합검색과 동일하게 조건별, 특수검색 가능, 원하는 지역의 경매사건 발생 시 알람) △교육(탱크교육을 통해 다양한 기관 및 자체 부동산관련 교육일정 확인) 서비스를 제공하고 있다.신 대표는 “경매정보는 개발자만 있어서 할 수 있는 부분이 아니다. 탱크옥션은 20년 경력을 가진 전문화된 직원들이 경매정보 보정이나 추가 사항을 입력하고 있는 만큼 제대로 된 정보 제공을 통해 이용자들이 경매 정보를 얻을 수 있도록 돕는다”고 말했다.◇ 올해 ‘모바일’ 서비스 강화에 주력해 정보 편의성 높일 것한편, 탱크옥션은 올해 ‘모바일’ 서비스 강화에 주력한다는 계획이다. 부동산 경매시장은 최근 사회 초년생등 젊은 세대도 많이 유입됐지만 여전히 중장년층의 관심이 높은 만큼 핵심 이용층의 정보 편의성을 높인다는 목표다.실제 방송통신위원회가 지난해 말 발표한 ‘2023 방송매체 이용행태조사 결과’에 따르면 일상생활에서 가장 필요한 매체로는 스마트폰을 응답자의 70%가 선택했다. 이 밖에 데스크톱·노트북, 라디오, 신문 등을 필수매체로 인식하는 비율은 2% 미만이었다. 특히 연령별 스마트폰 이용 빈도(주5일 이상)를 묻는 질문에서는 40대가 98.8%, 50대가 97.5%로 집계됐다.아울러 양질의 경매 교육을 제공하는 전문 업체와 협력을 통해 최신 투자 트렌드에 대한 이해도를 높이는 한편, 초급 경매부터 특수물건 경매까지 아우르는 다양한 교육 콘텐츠를 제공할 예정이다.마지막으로 그는 “경매에서 좋은 물건, 나쁜 물건은 없다고 생각한다. 권리상 문제가 있거나 임차인에게 돈을 물어주거나 여러 가지 경우가 있을 뿐이고 그런 물건은 시세보다 더 낮게 낙찰되기에 필요한 사람에게는 모두 이익이 나는 물건이다”며 “한 달에 몇 천 건씩 누군가는 낙찰 받고, 다 이유가 있고, 필요한 사람이 있다. 유치권·임야·묘지·도로·지분 등 남들이 꺼리는 물건도 요즘 통계나 참고할 자료가 많아 조금만 공부하시면 누구든 수익을 낼 수 있다”고 말했다.그러면서 “요즘은 정보, 경험, 지식 등 뭐든지 빠르게 변하고 다양해지고 있다. 그 변화를 빠르게 따라가는 것도 중요하지만 경매는 꾸준한 공부와 경험에서 이루어지는 이익이 많다고 생각된다”며 “여러분들도 지금 낙찰 받는 것도 중요하지만 꾸준하게 공부하고 준비하셔서 꼭 성공 투자하시길 바란다”고 전했다. 이어 “탱크옥션도 반짝 인기에 그치는 서비스보다 꾸준함으로 믿을 수 있는 정보를 이용자들에게 제공하겠다”고 덧붙였다.문경란 기자 mgr@viva100.com

2024-01-29 07:00 문경란 기자

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[비바 2080] 2024년 달라지는 연금과 건강보험 제도는?

개인연금 세부담 완화… 건강보험료율 동결 불구 고소득자는 부담 늘어노후에 가장 걱정이 되는 것이 무엇이냐고 물으면 대부분이 ‘돈’과 ‘건강’이라고 답한다. 이런 걱정을 덜어주는 것이 ‘연금’과 ‘건강보험’이다. 때문에 매년 초에는 새해에 달라지는 연금 혹은 건강보험 관련 제도 변화에 관심을 가질 필요가 있다. 마침 미래에셋투자와연금TV가 2024년 달라지는 연금 및 건강보험 제도를 소개하는 프로그램을 방영해 이를 일문일답식으로 소개한다.- 올해 연금 부문에서 주목할 만한 변화가 있다면 무엇인가.“가장 큰 변화 중 하나는 개인연금의 세금부담이 완화된다는 것이다. 55세 이후부터 연금수령이 가능한 IRP나 연금저축의 경우 이제까지는 3.3~5.5%를 원천징수한 후의 연간 수령액 기준액이 1200만 원이었다. 이를 초과하면 종합과세 대상이 되었다. 하지만 올해부터는 기준이 1500만 원으로 높아졌다. 참고로 작년부터는 연금수령액이 종합과세 기준 금액을 초과하더라도 다른 소득과 합산해 종합과세하지 않고, 16.5%의 단일세율로 분리과세할 수도 있게 선택의 폭이 넓어졌다.”- 국민연금이나 공무원연금 등 공적연금 수령액도 인상된 것으로 안다.“공적연금은 매년 1월에 전년도 전국 소비자물가 상승률을 반영해 연금액을 조정한다. 올해 수령액은 전년 물가상승률 3.6%를 그대로 반영해 전년 대비 3.6% 인상되었다.”- 2024년부터 새로 노령연금을 받는 분들도 물가상승률을 반영해 연금액에 변화가 있지 않나.“기본 연금액을 결정하는 4가지 요소가 있다. 소득대체율, A값(전체 가입자의 연금수급 전 3년간 평균소득월액의 평균액), B값(가입기간 동안 가압자 본인의 기준소득월액의 평균액), 그리고 가입기간이다. 이 가운데 올해는 A값이 달라지므로, 연금수령액도 작년 286만 1091원에서 올해는 298만 9237원으로 4.5% 인상된다.”- 국민연금 보험료를 납부할 때도 변화가 있나.“올해 국민연금 보험료는 가입자가 신고한 소득월액에서 1000원 단위를 절사한 ‘기준소득월액’에 연금보험료율 9%를 곱해 산정된다. 이 가운데 기준소득월액의 상한액과 하한액을 정부가 최근 발표했다. 국민연금 전체 가입자의 최근 3년간 평균소득변동률 6.7%를 반영해 해당연도 7월부터 1년간 적용키로 했다. 이에 기준소득월액 하한액은 작년 37만 원에서 올해는 39만 원으로, 상한액은 590만 원에서 617만 원으로 상향된다.”- 전업주부 등 임의 계속가입자나 소득이 있는 경우에도 보험료에 변동이 있는 지 궁금하다.“이런 분들은 기준소득월액을 개개인에게 적용하기가 어렵다. 그래서 가이드라인이 만들어졌다. 지역가입자의 중위수 기본소득월액을 기준으로 보험료를 산정하는 것이다. 2023년 4월부터 2024년 1월까지는 기본소득월액이 100만 원이었다. 따라서 올해는 그 가운데 9%인 9만원을 최소한 내고 있다고 보면 된다. 매년 4월에 기준이 바뀔 수 있으니 더 지켜봐야 한다. 하한액은 4월에, 상한액은 7월에 바뀐다.”- 건강보험료율 및 지역가입자 산정기준에도 변화가 있다고 들었다.“건강보험료율은 2017년 이후 7년 동안 매년 인상되었다. 그런데 올해는 동결되어 소득의 7.09% 원칙이 그대로 적용된다. 다만, 장기요양보험료는 건강보험료의 12.81%에서 올해는 12.95%로 높아진다. 조금 인상된 금액으로 내야 할 것이다. 직장인의 경우 건강보험과 장기요양보험을 합해 8% 가량을 내는 것으로 이해하면 된다. 당연히 그 절반은 회사가 부담한다.”.- 건강보험료율 동결에도 불구하고 고소득자의 건보료 부담은 늘어난다고 하던데.“건보료 상한액이 인상되기 때문에 고소득자가 더 내게 된다. 건보료 상한액은 매년 직장인 평균보험료의 30배로 연동해 조정된다. 지역가입자는 15배가 적용된다. 직장가입자의 보수월액 건강보험료 상한액이 작년 782만 원에서 올해 848만 원으로 66만 원 상향되므로 부담이 더 늘 수 밖에 없다. 다만, 이 경우는 보수월액이 1억 2000만 원은 넘어야 해당되기 때문에 대부분의 직장인이나 지역가입자에겐 해당되지 않는다.”- 지역가입자들도 같이 적용되나.“지역가입자의 월 건강보험료 상한액은 2023년 391만 원에서 올해는 424만 원으로 33만 원이 인상된다. 직장가입자의 절반 수준이다.”- 올해부터는 건강보험 지역가입자의 보험료를 계산할 때 자동차 부분이 빠진다고 들었다.“지역가입자의 재산가액 기준은 건물 토지 선박 항공기 등의 경우 재산가액 과세표준액을 100% 적용한다. 전월세 보증금은 30%가 적용된다. 재산세 과세표준금액에 전월세 평가금액을 더한 뒤 기본공제액을 빼 계산한다. 작년까지는 공제액이 5000만 원이었는데 올해는 1억 원으로 확대되었다. 그리고 모든 차량에 대해 부과하던 보험료 부과 건은 폐지되었다. 고급자동차에 대해 잔존가치는 인정하되 배가량 3000cc 이상이라는 기준이 삭제되었다. 배가량은 감가상각이 되지 않는데다 최근에 배가량 표기 없는 전기차가 증가하는 현실을 반영한 것이다.”- 기초연금에도 변화가 있지 않나.“기초연금을 받으려면 만 65세 이상의 대한민국 국민으로 국내에 거주해야 한다. 이 가운데 소득인정금액이 선정기준액 이하인 경우에 기초연금을 받을 수 있다. 다만, 공무원연금이나 사학연금, 군인연금, 별정우체국연금 등의 수급자나 그 배우자는 댁상에서 제외된다.”- 기초연금의 ‘소득인정액’이라는 것이 무엇인가.“기초연금 소득인정액을 계산하는 방식이 있다. 통상 ｛0.7＊(근로소득-110만 원)｝+사업·재산·공적이전·무료임차소득+［｛(일반재산-공제액)+(금융재산-2000만 원)-부채｝*0.04÷12]로 계산한다. 여기서 일반재산은 주택과 건물, 토지를 말하며 공제액은 지방세법상 시가표준액을 기준으로 한다. 대도시의 경우 1억 3500만 원, 중소도시는 8500만 원, 농어촌은 7250만 원이다.”- 예를 들면 쉽게 이해될 것 같다.“대도시에 혼자 사는 70세 어르신이 지방세 과세 시가 표준이 6억 3500만 원 하는 주택과 금융재산 1억 2000만 원을 보유하고 있다고 가정해 보자. 다른 재산이나 소득이 없다면 이 공식대로 계산할 경우 200만 원이 나온다. 올해부터 기준액이 단독가구의 경우 202만 원에서 213만 원으로 상향되었기 때문에 이 분은 기초연금 수급대상자가 될 수 있다. 참고로 부부가구라면 340만 원이 기준이 된다. 기초연금은 신청을 해야 받을 수 있으니 작년에 받지 못했더라도 올해 신청을 해 보는 것이 좋다.”- 기초연금 수령액에도 변화가 있나.“기초연금 수량액은 매년 1월에 전년도 연금액에 소비자물가 상승률을 반영해 조정된다. 작년 물가 상승률이 3.6%였으니 올해 1월부터는 3.6% 인상된 연금을 수령하게 된다. 단독가구의 경우 32만 3180원에서 33만 4810원으로, 부부가구는 51만 7080원에서 53만 5680원으로 3.6%씩 올랐다. 소득활동 등 특별한 사유가 있다면 감액될 수도 있다.”- 주택연금 가입대상이 확대되거나 수령액에 변화가 있지는 않나.“지난해 10월 12일부터 주택연금 가입대상이 확대되었다. 그 전까지는 부부 중 연장자가 만 55세 이상이고 보유주택의 공시가격이 9억 원 이하인 경우 신청이 가능했으나 이제는 공시가격 12억 원 이하로 늘어났다. 시세로 환산하면 대략 17억 원 수준이다.”- 주택 가격에 따라 연금 수령액에도 변화가 있는 지 궁금하다.“주택연금 가입대상 주택가격이 상향됨에 따라 총 대출한도 상한이 5억 원에서 6억 원으로 높아졌다. 신규가입자의 월 지급액이 최대 20% 정도 증가하게 된 것이다. 증가 폭은 가입자의 연령과 주택 가격에 따라 달라진다. 대체로 6억 원 이하인 경우 변화가 별로 없고, 5억~6억 원 사이는 변화를 느낄 수 있을 것이다. 전체적으로 70세 이상이면 이전보다 더 받을 수 있을 것으로 보인다. 90세인 경우 상향된 기준으로 20% 정도 더 받게 된다.”이의현 기자 yhlee@viva2080.com

2024-01-25 07:50 이의현 기자

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[비바100] 생성형 AI도 클라우드 없으면 '깡통'이래요

(사진=게티이미지뱅크)생성형 인공지능(AI)이 미래 산업의 핵심 기술로 떠오르며 ‘클라우드 기술’이 함께 주목받고 있다. 생성형 AI는 기존 데이터를 학습해 새로운 데이터를 만들어내는데, 이를 구축하고 운영하기 위해서는 대량의 데이터를 저장하고 처리할 수 있도록 도와주는 클라우드 기술이 반드시 필요하기 때문이다. 이미 세계 유수의 기업들은 클라우드 기술을 주목하고 적극적으로 투자하고 있다. AI와 함께 떠오르는 미래 핵심 먹거리 ‘클라우드’에 대해 알아보자.◇ 생성형 AI 핵심, 클라우드(사진=하나은행)클라우드란 ‘클라우드 컴퓨팅(Cloud computing)’을 간단하게 부르는 말이다. 단어로 보아 유추할 수 있듯이 이는 하늘을 떠다니며 언제 어디서든 볼 수 있는 구름(Cloud)처럼, 인터넷만 연결되면 언제 어디서든 접근할 수 있는 대형 서버에다 데이터를 저장하고 활용할 수 있게 도와주는 기술이다.개인 이용자들은 사진, 동영상, 파일 등을 업로드하는 용도로 클라우드 서비스를 이용하고 있는데 기업에서는 개인보다 더 방대한 양의 데이터를 클라우드에 저장하고 활용한다. 예를 들어, OTT기업에서는 클라우드를 활용해 실시간으로 방대한 양의 영상 콘텐츠를 전 세계에 제공하고 있으며, IT기업들은 언제 어디서든지 고사양으로 즐길 수 있는 클라우드 게임 서비스를 내놓고 있다.수많은 기업이 클라우드를 선택하는 이유는 ‘효율적인 데이터 관리와 비용 절감’이 가능하기 때문이다. 언제 어디서든 인터넷 연결만 가능하면 방대한 양의 데이터에 접근할 수 있기 때문에 별도의 서버를 구축하고 유지하는 초기 투자비용을 획기적으로 줄일 수 있다. 또한 필요에 따라 유연하게 서버를 확장, 축소해 사용한 만큼의 비용을 지불하면 되니 합리적으로 사용할 수 있다. 그뿐만 아니라 여러 사용자가 동시에 원격으로 접근할 수 있고, 실시간으로 문서 공유 및 수정이 가능해 공동 작업을 효율적으로 수행할 수 있다는 장점도 있다.생성형 AI 시대를 맞아 클라우드의 중요성은 더욱 커지고 있다. 생성형 AI는 무수히 많은 데이터를 학습해 작동하므로 엄청난 크기의 서버와 저장 공간이 필요한데, 클라우드를 사용하면 방대한 양의 데이터를 안전하고 효율적으로 다룰 수 있기 때문이다. 클라우드를 사용하면 데이터 손실 및 보안 위험을 최소화하고, 모니터링을 자동화할 수 있다.◇ 성장하는 글로벌 클라우드 시장기업들이 클라우드에 보이는 관심과 수요가 급증하면서 클라우드 시장은 나날이 성장하고 있다. 글로벌 시장조사기관에 따르면 2024년 전 세계 퍼블릭 클라우드 서비스에 대한 최종 사용자 지출액은 6788억 달러(약 902조 1252억 원)에 달할 것으로 예측됐다. 이는 2023년 전망치보다 20.4% 증가한 수치로, 전년보다 클라우드 시장 모든 부문의 지출이 증가할 것으로 보인다. 또한 2027년까지 70% 이상의 기업들이 산업 클라우드 플랫폼을 사용해 더욱 빠르게 비즈니스 혁신을 이뤄낼 것이라는 전망이 나온다.기업 간의 클라우드 인프라 경쟁은 생성형 AI의 발달과 함께 더욱 심화하고 있다. AI 경쟁을 주도하는 해외 주요 빅테크 기업들은 이미 자체 클라우드를 보유하고 있으며, 자사 클라우드를 통해 AI 챗봇과 거대언어모델(LLM) 등을 제공하기도 한다. 또한 빠른 연산 처리로 그래픽 데이터를 산출해내는 그래픽처리장치(GPU)가 가상화 기술을 통해 클라우드로 제공되며 향후 클라우드 기술의 입지는 더욱 커질 것으로 전망된다.◇ 떠오르는 클라우드 SaaS(사진=하나은행)특히 업계가 주목하는 클라우드 서비스 형태는 ‘SaaS(Software as a Service)’이다. SaaS는 클라우드 기반의 소프트웨어로, 별도의 소프트웨어 설치 없이 사용가능한 소프트웨어다. 언제 어디서나 인터넷 연결이 된다면 웹 또는 앱으로 소프트웨어를 즉시 사용할 수 있는 것이 특징이다. 대부분의 협업툴이 Saas에 해당한다.SaaS는 라이선스 구매 및 설치와 관계없이 구독료를 내고 소프트웨어를 이용할 수 있다. 따라서 기업은 초기 투자비용을 크게 줄일 수 있을 뿐만 아니라, 사용자 수, 기간 등에 따라서 구독료를 유연하게 조정할 수 있다. 또한 클라우드 제공 업체에서 유지 보수에 대한 책임을 지기 때문에 기업 입장에서는 관리 부담 및 리스크를 줄일 수 있다.새로운 AI 기술의 등장으로 대규모 데이터를 처리해야 할 필요성이 커지자 기업들은 SaaS의 높은 접근성과 이용 편의성, 비용 절감, 유연성과 확장성에 주목하고 있다. 특히 고객 관계 관리(CRM, Customer Relationship Management) 분야에서 많은 기업이 SaaS 기반 시스템을 채택하여 고객 관리에 활용함으로써 다양한 문제를 손쉽게 해결하고 있다.◇ 국내 클라우드 시장 현황(사진=하나은행)글로벌 클라우드 시장이 빠르게 성장하고 있는 데 가운데 국내 클라우드 시장의 전망 역시 밝다. 한 시장분석기관에 따르면 국내 클라우드 인프라 시장은 2023년 2조 7027억 원에서 연평균 8.8% 성장해 2027년 3조 8473억 원 규모까지 확대될 것으로 전망된다.특히 국내 SaaS 시장의 성장세가 눈에 띈다. IT 시장분석업체에 따르면 국내 SaaS 시장은 2026년까지 연평균 15.5%의 성장률을 보이며 3조 614억 원의 시장 규모를 형성할 것으로 전망된다. 이 과정에서 국내 클라우드 기업이 글로벌 빅테크 기업과의 경쟁에서 겪는 어려움을 해결하고자 정부는 2026년까지 국내 SaaS 기업을 1만개 이상 확대하기 위한 지원을 아끼지 않을 예정이다.또한 국내에서는 서로 다른 클라우드를 조합한 하이브리드 클라우드를 활발히 구축해 고성능 데이터 관리 수요에 대응하고 있다. 잘 사용하지 않는 데이터는 공용 데이터센터를 이용하는 퍼블릭 클라우드에 저장하고, 중요한 데이터는 독점 데이터센터를 이용하는 프라이빗 클라우드에 저장하는 식이다. 하이브리드 클라우드를 이용하면 데이터를 더욱 효율적으로 관리해 보안 강화와 비용 절감 효과를 동시에 얻을 수 있다.클라우드 산업은 AI 기술의 핵심으로 무궁무진한 성장 가능성이 있다. 전 세계 기업이 클라우드 경쟁을 벌이는 가운데, 국내에서도 민관 협력을 통해 클라우드 산업 투자를 확대하고 SaaS 친화 정책을 펼칠 필요성이 논의되고 있다. 미래 산업의 중심인 클라우드 산업이 앞으로 어떻게 성장하고 우리 삶을 바꾸어 나갈지 기대된다.출처=하나은행정리=김수환 기자 ksh@viva100.com

2024-01-25 07:00 김수환 기자

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[비바 2080] 꼬마빌딩 투자 ABC ⑨ 매매 계약 때 유의사항

빌딩 매매 계약 시 계약 내용 확인은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 확인에 또 확인이 필요하다. 계약서 작성은 안전하고 원만한 마무리를 위해 매우 중요한 마지막 과정이다. 계약 전후로 따져보아야 할 이슈들을 정리해 본다.◇ 빌딩 계약 전 우선 점검 사항건축물대장과 건물 현황이 일치하는 지 파악하는 것이 최우선이다. 위법건축물이 있으면 안된다. 건물 용도변경이나 신축 시 제약 사항이 있는지도 확인해야 한다. 나중에 재건축이나 리모델링에 대비하기 위한 조치다. 매매 대상물 범위를 확인하는 것도 중요하다. 지상에 수목이나 고가의 설치물 등이 포함되었다면 별도로 매매 목록을 작성해야 한다. 공부서류에 등재되지 않은 숨은 권리가 있는지도 거듭 확인해 봐야 한다.기존 임대차 계약을 승계받을 경우, 건물분 부가세 별도로 포괄양도양수 계약이 성립하는 지 여부도 확인해야 한다. 잔금 대출이 필요할 수 있으니, 거래 금융회사에 대출 가능금액과 대출 금리, 잔금일에 대출금이 나올 수 있는지도 반드시 체크해야 한다. 취득세가 가장 먼저 부과되니 세금 수요까지 감안해 자금 계획을 차질없이 세워 두어야 한다.◇ 매매계약 시 확인 사항계약서를 작성할 때 반드시 확인할 사항은 등기부등본상 소유자와 실제소유자가 일치하는지 여부다. 계약하러 나온 매도자가 대리인일 경우 반드시 실제 소유주와 통화하고 녹음해 두는 것이 안전하다. 간혹 부부 사이라며 위임장 없이 계약하러 오는 경우가 있는데 이 때도 인감증명이 첨부된 위임장이 필수다. 마지막으로, 매도자 측이 제공한 임대차계약서 내용과 임대차 현황이 일치하는 지 여부를 꼼꼼하게 확인해 본다.빌딩매매 계약 때 필요한 서류는 매매계약서와 포괄양도양수계약서, 옵션 준비서류 등이 있다. 여기에 중개업소가 작성하는 중개대상물 확인설명서가 추가된다. ◇ 매매계약 후 조치 사항계약을 마무리했다면 매수자는 매매계약서와 포괄양도양수계약서, 신분증을 지참하고 세무서를 방문해 임대사업자등록을 진행하면 된다. 잔금을 치른 후 아무리 늦어도 20일 이내에 등록해야 한다. 이어 매매계약 체결일로부터 30일 이내에 부동산 거래 신고를 한다. 빌딩매매계약서 작성 후 경우에 따라선 매도인이 임차인들과 임대차 승계여부를 별도로 확인받아 주기도 한다. 임대인이 바뀔 경우 기존 임차인이 계약의 존속을 원치 않을 경우 임대차 관계를 해지할 수 있다는 것이 대법원 판례임을 숙지해 두는 것이 좋다.매매계약 후 잔금을 치를 때 마지막으로 주의를 기울여야 한다. 이 때도 소유권이전 등기서류를 꼼꼼히 확인하고 임대차내역 변동 여부와 함께 잔금일 전 지불금액 이상 유무를 상호 확인하는 과정이 필요하다. 중개업소는 임대료와 관리비 등 잔금 정산서를 준비해 주니 이 역시 세밀하게 확인할 필요가 있다. 잔금을 치른 후에는 임차인들과 기존 계약서에 임대차 계약 승계 내용을 변경 기재하고 공과금 명의 변경도 함께 처리하는 것이 좋다. ◇ 포괄양도양수 계약이 필요한 이유포괄양도양수 계약은 부동산 매매계약과는 별개의 임대 사업 양수도계약이다. 보통은 빌딩 거래를 할 때 매매대금에 토지와 건물 가격을 반드시 분리해 기재한다. 그런데 건물분 가격을 정확히 모르거나 막판까지 이견을 보일 때가 있다. 이럴 때는 계약서 특약에 ‘이 계약은 포괄양도양수계약’이라고 명기하는 것이 안전하다.아울러 건물분 부가세 별도로 포괄양도양수가 불가할 경우, 매도인은 세금계산서를 발행하고 매수인은 잔금 시 매도인에게 건물분부가세를 별도로 지급한다고 명기해야 한다. 이후 잔금 이전에 건물분 가격이 확인되어 잔금을 치를 때 부가세 내용을 잘 정리하는 것이 좋다. 건물분에 대해선 부가세 별도라는 특약 사항을 반드시 넣어두어야 한다. 안 그러면 나중에 매매대금에 부가세가 포함되었는지 여부로 갈등이나 분쟁이 빚어질 수 있다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-01-24 09:42 이의현 기자

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[비바100] 꽉 막힌 거래… 물 만나니 잘 풀리네

광안리 해수욕장과 광안대교가 한눈에 보이는 부산 수영구 민락동 테넌바움294 조감도.(사진제공=협성건설)부동산 시장에서 ‘水조망권 프리미엄’이 막강한 영향력을 발휘하고 있다. 같은 지역 안에서도 바다나 호수, 강 등이 인접해 집안에서 물을 바라볼 수 있는 곳일수록 높은 시세를 형성하고, 양극화된 분양시장에서도 우수한 청약성적을 거두는 모습이다. 水조망권이 확보될 경우 집 안에서도 사계절 정취를 즐길 수 있고, 수변을 따라 조성되는 산책로와 체육시설, 휴게시설 등 편의시설의 이용도 편리해 높은 주거만족도를 누릴 수 있기 때문이다. 실제로 경기 광교신도시 안에서는 광교호수공원 조망권 확보 여부에 따라 집값이 크게 벌어진다. 광교호수공원 변에 자리해 뛰어난 水조망권을 확보한 ‘광교중흥에스클레스’ 전용 84㎡는 지난해 5월 14억7000만원에 거래된 반면, 광교호수공원과 조금 떨어져 조망이 안 되는 ‘광교센트럴뷰’ 전용 84㎡는 지난해 5월 10억8500만원에 거래돼 3억8500만원이나 차이를 보였다.또 지난해 전북 전주시 덕진구에서 최고가로 거래된 단지는 ‘포레나 전주 에코시티’로 전용 130㎡가 10억3000만원에 최고가를 갱신했다. 해당 아파트는 세병공원(세병호)을 품고 있어 호수공원 조망이 가능하다.바다 조망 유무에 따라서도 편차가 벌어졌다. 동해바다 조망이 가능한 ‘강릉 오션시티 아이파크’ 전용 84㎡도 지난해 12월 6억710만원에 매매거래가 이뤄진 반면, KTX 강릉역과 인접해 있지만 바다 조망은 불가능한 ‘교동 하늘채 스카이파크’는 동일면적이 동기간 4억3583만원에 거래되기도 했다.지난해 고전을 면치 못하던 지방 분양시장에서도 ‘水조망권’은 그 힘을 보여줬다.한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 10월 강원도 춘천시에서 분양한 ‘더샵 소양스타리버’는 일부 가구 소양강 조망이 가능하다는 점에서 수요가 집중됐다. 그 결과 1순위 경쟁률 평균 31.44대 1로 지난해 강원도 청약경쟁률 1위를 기록했다.부산에서 ‘오션뷰’는 아파트 가격에 큰 영향을 끼친다. 바다 조망이 확보된 아파트 동을 다른 동에 비해 3억 원 이상 비싼 가격에 분양했고, 부산 수영구 남천자이도 광안대교와 바다를 영구 조망할 수 있는 106동 전용 84㎡ 가구가 다른 동에 비해 2억 원가량 비싼 가격에 분양이 완료됐다.한 업계 전문가는 “강이나 바다 등 水조망권은 여타 조망권보다 희소성이 높아 수요자 선호도가 가장 높은 부분”이라며 “각 지역 내 최고 부촌 역시 수변을 따라 조성되는 경우가 많은 만큼 水조망권을 확보한 단지라면 눈여겨볼 필요가 있다”고 말했다.전남 장성 남양휴튼 리버파크 조감도.(사진제공=남양건설)水조망권 아파트는 입주 후 시세에 곧바로 반영되는 양상인 가운데 신규 분양단지가 나오고 있다. 남양건설이 장성군에서 이달 분양하는 ‘장성 남양휴튼 리버파크’는 황룡강 수변공원 영구 조망이 가능(일부세대)하다. 특히 하천을 따라 각종 체육시설 및 휴게시설을 갖춘 황룡강 생태공원도 조성되어 있어 여가생활을 즐기기도 좋다.주변으로 옐로우시티스타디움, 하나로마트, 장성군청, 우체국, 도서관 등이 각종 편의시설이 가까이 있고, 장성혜원병원, 장성공립노인전문요양병원, 장성병원 등도 가까워 편리한 이용이 가능하다. 장성중앙초를 비롯해 장성여중, 장성중, 장성하이텍고 등이 인접하며, 영천리 중심학원가도 가깝다. 직선거리 약 500m에 KTX 장성역이 위치하며, 장성공영버스터미널도 가까워 광역교통망이 뛰어나다.또한 장성IC, 북광산IC 등의 가까워 호남고속선, 호남선 등의 접근성이 우수해 광주 전역의 이동도 편리하다. 단지는 전남 장성군 장성읍 기산리 112-3번지 일원에 위치하며, 전용면적 80~84㎡ 총 180가구로 조성된다.부산에서는 부산 수영구 민락동 일원에 ‘테넌바움294’가 2월 분양한다. 지하 6층~지상 39층, 2개 동, 294가구 규모로 저층 일부를 제외하고 광안리 해수욕장 ‘바다 뷰’와 광안대교 조망을 동시에 누릴 수 있다. 39층 초고층으로 지어져 광안리 해수욕장의 새로운 랜드마크 단지로 자리매김할 것으로 기대된다. 준공 후 분양 아파트로 공급되는 만큼 3월부터 입주가 가능할 전망이다.특화설계도 대거 적용된다. 주방에는 미국의 고급 빌트인 가전 브랜드인 데이코 주방가전과 이탈리아의 팔멕과 제시, 독일의 해커 등 유럽의 프리미엄 브랜드로 마감했다. 또한 친환경 자재등급표 중 최우수 등급인 SEO등급의 친환경 마감재를 사용해 환경친화적 주거공간을 실현했다.최상층에는 스카이 라운지와 세컨하우스를 마련해 모든 입주민이 탁 트인 조망과 고층 프리미엄을 누릴 수 있도록 설계했으며, 외관은 세련되고 고급스러운 느낌을 주는 커튼월룩을 적용해 최상급 하이엔드의 면모를 갖출 예정이다.힐스테이트 수원파크포레수원에서는 67만여㎡ 규모의 호수 공원인 서호공원 인근에 ‘힐스테이트 수원파크포레’가 공급된다. 단지는 지하 2층~지상 14층, 10개 동 전 482가구 규모다. 전용면적 84·113㎡로 수요자들의 선호도가 높은 국민평형과 함께 최근 관심이 높아진 중대형 평형으로 구성되는 것이 특징이다.서호공원은 수원시 중심 도심권에 위치한 67만㎡여 규모의 대규모 호수공원이다. 이는 수도권을 대표하는 파주운정 호수공원과 비슷한 크기며, 서울 송파구 석촌호수공원보다 3배 가량 큰 규모다. 서호공원은 세계 관개시설 물 유산에 2016년 지정된 ‘축만제’와 인공호수인 서호, 또 이를 둘러싼 둘레길 산책로 2.3km 등이 꾸며져 있다. 특히 아름다운 서호 호수의 낙조는 ‘서호낙조’로 명칭돼 수원을 대표하는 팔경 중 하나로 꼽히기도 한다. 여기에 서호꽃뫼공원, 여기산공원, 여기산이 같이 연결되어 있어 수원을 대표하는 힐링 장소로 자리매김하고 있다.강원에서는 DL이앤씨가 1월, 강원 원주시 일원에서 ‘e편한세상 원주 프리모원’의 2회차 분양물량을 내놓을 예정이다. 지하 2층~지상 25층, 6개동, 전용면적 59~102㎡ 총 572세대 가운데 2회차 공급물량은 전용면적 84?102㎡ 222세대로 구성돼 있다. 2회차 분양물량 전 세대는 단지 전면부에 배치돼 백운산 등 탁 트인 조망권을 확보한 점이 특징이다.현재 우수한 조망권으로 매수가 가능한 분양단지는 ‘e편한세상 원주 프리모원’이 유일하다. 주변 단지에서도 산 조망이 가능한 동들의 분양 성적이 우수했던 만큼 이번 2회차 분양물량 역시 관심이 높을 전망이다. 1회차(350세대) 성공 분양에 따른 보답 의미로 이번 2회차 분양물량 청약 신청 고객에게는 발코니 확장 무상 지원 혜택이 제공된다.이 단지에는 원주시 최초로 C2 하우스 설계가 적용되며, 단지 내외부에는 스마트 클린케어 솔루션도 적용된다. 단지는 무실지구 생활권에 들어서며 KTX중앙선 이용 시 청량리, 서울역까지 이동할 수 있다. 향후 여주~원주 복선전철(2028년 완공 예정), 수서~광주 복선전철(2030년 완공 예정)을 통해 서울 강남(수서), 경기 판교 생활권도 누릴 수 있다.군산 레이크시티 아이파크.(사진제공=HDC현대산업개발)HDC현대산업개발이 전북 군산시에서 ‘군산 레이크시티 아이파크’를 분양 중이다. 단지는 지하 4층~지상 29층, 8개 동, 전용면적 84~226㎡ 총 722세대 규모로 조성된다. 해당 단지는 약 257만㎡ 규모를 자랑하는 은파호수공원을 품고 있어 공원 영구 조망이 가능하다. 은파호수공원은 군산의 대표적인 명소로 봄철 화사한 벚꽃길로 유명하다. 미관교량 물빛다리와 오색찬란한 음악분수가 빼어난 야경을 연출해 많은 군산 시민들에게 사랑을 받고 있다.사업지 바로 옆으로는 은파공원과 지곡공원 조성도 확정돼 향후 약 267㎡(81만평) 규모의 공원을 내 집 앞 정원처럼 이용할 수 있을 예정이다. 현재 군산시는 총 960억원의 사업비를 통해 장기미집행 도시공원인 은파·지곡·월명·군봉·통매·새들·금강공원의 사유토지 보상사업 절차를 진행 중이며, 2025년 6월까지 완료할 계획이다.채현주 기자 1835@viva100.com

2024-01-24 07:00 채현주 기자

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[비바100] 남편한테? 아내한테? 최적 인적공제 조합 찾아라!

(사진출처=게티이미지)새해가 되면 ‘13월의 월급’이라는 연말정산의 시즌이 돌아온다. 대부분은 환급액을 되돌려 받게 되지만, 일부는 세금을 더 내는 경우가 있다. 이러한 경우를 대비해, 최대로 환급받을 수 있는 연말정산 잘하는 법에 대해 알아보자.우리나라 직장인 10명 가운데 2명은 연말정산으로 오히려 세금을 더 낸다고 한다. 지난해 국세청 국세통계포털에 의하면, 2022년 귀속 근로소득 신고자 가운데 추가 세금 환수 징수 통보를 받은 직장인은 19.4%에 이르고, 1인당 추가 납부 세액은 약 106만원으로 집계됐다. 이런 불상사를 막으려면 새해부터 연말정산을 염두에 두고 현명한 절세 방법에 따라 소비 지출할 준비가 필요하다.◇ 올해 연말정산 일정은?(자료=하나은행)과거엔 연말정산을 하려면 개인이 일일이 자료를 취합해야 했지만 이젠 국세청 홈택스에서 간편하게 일괄로 자료를 다운로드 받을 수 있다. 일괄로 자료를 받으려면 먼저 신청 동의를 해야한다. 간소화 자료 일괄 제공 신청 동의는 올해 1월19일까지니 잊지 말고 동의해야 한다. 간소화 자료는 1월20일부터 2월15일까지 확인할 수 있다.내가 받게 될 환급금이 어느 정도일지 연말정산 모의 계산도 해볼 수 있다. 2023년 연말정산 예상 환급금 조회는 홈택스 메인 화면에서 세무 업무별 서비스의 모의 계산으로 들어가 확인할 수 있다.◇ 새해 바뀌는 공제 혜택(자료=하나은행)소득 공제는 신용카드보다 직불카드나 현금영수증이 더 큰 절세 효과를 준다. 총 급여에서 지출이 25%를 초과했을 때 신용카드는 15%이지만, 직불카드와 현금영수증은 30%가 공제된다.대중교통, 전통 시장, 문화생활 이용은 추가 공제 항목이기 때문에 많이 이용할수록 연말정산 환급금이 늘어나는 효과를 볼 수 있다. 대중교통 공제율은 기존 40%에서 80%로 대폭 늘었고, 전통 시장은 50%, 도서·공연·박물관을 비롯해 영화 관람료는 40%로 공제 폭이 상향됐다. 단, 문화비 공제는 연 소득 7000만원 이하인 경우에 해당된다.개인연금은 대표적인 절세 상품 중 하나다. 1년간 납입한 금액의 연 600만원까지 연말정산 세액 공제를 받는다. 연간 근로소득 5500만원 이하의 경우엔 납입액의 15%를, 초과자는 납입액의 12%를 공제받을 수 있어 연말정산 세액 공제의 추가 이득을 볼 수 있다. 개인 퇴직연금도 동일한 조건으로 연말정산 세액 공제 혜택을 받을 수 있다.또 청약 통장으로 연말정산 환급을 높일 수 있다. 연 소득 7000만원 이하 무주택자가 매월 20만원씩 청약 통장에 납입했다면, 최대 90여만원 정도의 연말정산 소득공제 혜택을 얻을 수 있다.교육비 지출로도 세액 공제를 받을 수 있다. 취학 전 아동부터 초, 중, 고, 대학생 그리고 근로자 본인의 교육 납입비에서 15% 세액 공제를 받게 되며, 교육 납입비 내역은 연말정산 간소화 서비스에서 조회할 수 있다. 뿐만 아니라 2024년부터는 수능 응시료와 대학 입학전형료도 교육비 세액 공제에 포함된다. 고향사랑 기부금은 10만원 이하까지 15% 세액을 공제받을 수 있다.◇ 알아두면 쓸모 있는 연말정산 꿀팁(자료=하나은행)연말정산 월세 공제로 환급 혜택을 더 크게 누릴 수 있다. 총 급여 7000만원 이하, 4억원 이하 주택에서 월세로 거주하는 경우라면 홈택스에서 주택 월세 현금영수증을 발급받아 연말정산 간소화 서비스로 ‘주택 임차료’ 공제를 받을 수 있다. 세무사의 계약서 검토 후에 현금영수증 발급이 가능하므로 반드시 연말정산 전에 신청해야 한다.셰어하우스에서 세대주와 함께 각자 월세를 부담하고 있는 동거인이라면 월세의 15% 세액 공제가 가능하다. 등본, 임대차 계약서 사본, 월세 이체 내역과 같은 증빙 자료를 회사에 제출해야 한다. 배우자와 형제자매는 동거인에서 제외된다.맞벌이 부부는 앞으로 부양가족 공제의 모든 시뮬레이션 조합을 알려주는 ‘부부 절세 안내 서비스’를 이용할 수 있다. 이를 통해 부모와 자녀에 따라 반영되는 공제 항목과 결정 세액 증감액을 알려준다. 이 서비스는 1월18일 이후 오픈한다.중소기업에 종사하는 청년 근로자들을 위한 소득세 감면 혜택도 크게 상향됐다. 소득세 감면 한도가 150만원에서 200만원으로 상향됨에 따라, 연말정산 환급금이 늘어나게 됐다. 대상자는 중소기업에 취업한 만 15세에서 만 34세 청년을 비롯해 고령자, 경력단절여성 등이 포함된다.사전에 연말정산 서비스를 조회해 보고 연말정산 환급금을 최대로 늘리는 방법도 있다. 국세청 홈택스의 ‘연말정산 미리보기 서비스’는 내 소비에 따라 공제 내용을 확인하고 부족한 공제 항목을 확인해 그만큼 환급액을 늘려줄 수 있다.출처=하나은행정리=강은영 기자 eykang@viva100.com

2024-01-18 07:00 강은영 기자

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[비바 2080] 꼬마빌딩 투자 ABC ⑤ 법과 규제부터 제대로 숙지해야

임대인과 임차인 간의 분쟁을 규율하고 조절하는 법이 ‘상가임대차보호법’이다. 사업자등록의 대상이 되는 상가 건물의 임대차에 대해 적용되는 강제 법규다. 이 법의 규정에 위반된 약정과 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 것이 중요하지만, 법과 규정을 제대로 알지 못하면 불이익을 당할 수 밖에 없으니 계약 당사자들은 평소에 숙지해 두는 것이 좋다.◇ 상가임대차보호법의 핵심 네 가지이 법의 핵심은 크게 네 가지다. 가장 먼저, 사업자등록을 신청한 다음날부터 제3자에 대해 ‘대항력’이 생긴다는 사실이다. 임차한 건물이 매매나 증여, 경매 등으로 인해 소유권자가 바뀌어도 임대차계약은 그대로 승계된다. 임대차 계약이 존속하는 한, 임차건물에서 영업을 할 수 있다는 얘기다.다음은 임대료 증액 상한선이다. 법상 연간 증액할 수 있는 한도는 5%이다. 지역별 환상보증금이라는 것이 있는데 서울은 9억 원, 수도권 과밀억제권역 및 부산은 6억 9000만 원, 광역시는 5억 4000만 원이다. 그 밖의 지역은 3억 7000만 원이다. 환산보증금이 초과할 경우에는 이 제한을 받지 않는다.계약갱신청구권도 따져봐야 한다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사 가능하다. 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우도 법에 규정돼 있다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받는 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.임차인이 임차료를 연체하거나, 부정한 방법으로 임차하거나, 임대인 동의 없이 목적 건물의 정부 또는 일부를 전대하거나 혹은 고의나 중과실로 파손한 경우, 그리고 임대인-임차인간 합의가 된 경우가 그에 해당한다.마지막은 임차인의 권리금 보장이다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 때까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해선 안된다. 다만, 신규 임차인이 보증금 또는 차임을 자력으로 지급할 여력이 없거나 해당 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않으면 정당한 사유로 권리금을 보장해 주지 않아도 된다.◇ 토지이용계획확인원도 꼼꼼히 따져봐야매입한 빌딩을 용도 변경해야 할 상황이 생길 수 있다. 그런 경우 토지이용계획확인원을 발급받는 것이 우선이다. 토지이용규제 기본법에 따라 토지의 이용 용도를 확인하는 문서다. 토지에 대한 각종 규제와 허가 가능한 용도를 확인할 수 있어, 이 서류를 통해 해당 토지의 용도지역, 용도지구, 용도구역, 지구단위계획구역 등을 먼저 확인해야 한다.추가로 일조권이나 사선 제한, 건축선 등 다른 부동산공법상 제약이 있는지도 따져 보아야 한다. 황정빈 공인중개사는 “해당 부동산의 공법상 규제만 잘 분석해도 매입 대상 부동산의 가치를 90% 이상 알아낼 수 있다”고 말한다.용도지역의 핵심은 건축 시 적용되는 건폐율과 용적율, 그리고 건축물 허용 용도이다. 건폐율은 적정규모의 수평면적 넓이를 규제한다. 가장 넓은 층의 바닥면적을 건축면적의 기준면적으로 본다.이 건축면적이 전체 땅에서 차지하는 비율, 즉 대지면적에 대한 건축면적의 비율이 건폐율이다. 건축물 주위에 최소한의 공간을 두어 건축물이 과밀해지는 것을 막고, 일조나 채광 통풍 등에 필요한 공간을 확보하기 위한 조치다. 건폐율이 높을수록 옆 건물과 떨어져 여유있는 거리를 두고 건축하기가 어렵다.용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화해 적용함으로써 용도지역의 가능을 증진시키고 미관이나 경관 등을 제한해 용도지역으로 규제하지 못하는 것을 규제하는 역할을 한다.해당 부동산이 도시계획에 들어가 있는지 파악하는 것도 대단히 중요하다. 이럴 때도 토지이용계획확인원 열람이 반드시 필요하다. 해당 토지가 공원으로 표시되어 있거나, 앞으로 신설될 도시에 편입되어 토지가 잘려나갈 수도 있으니 미리 꼼꼼히 확인해 봐야 한다. 특히 재개발구역으로 지정된 지역이거나 그린벨트 지역이라면 개발이 어렵다고 봐야 한다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-01-17 08:00 박성훈 기자

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[비바 2080] 빌딩투자 ABC ④ 현장답사로 밸류업 빌딩 찾기

마음에 드는 빌딩 매물에 대해 일차적인 입지 분석과 상권 분석 이후 주변 매각 사례 등을 통해 감정 가격이 추정되면 다음 순서는 현장 답사다. 현장답사 때는 꼭 확인해야 할 내용들을 체크리스트로 만들어 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. 이 체크리스트는 나중에 가격 협상을 할 때 매우 유용하게 활용될 수 있다. ◇ 현장 체크리스트에 담아야 할 내용들체크리스트에 담아 반드시 확인해야 할 것은 우선 건축물대장과 다른 점이 있는지 여부다. 불법 증개축 등 위법건축물은 없는 지확인하는 것이다. 건물의 노후 정도나 누수 여부도 반드시 체크해야 한다. 가격 산정 때 크게 고려될 사항들이다. 건물 관리 상태도 파악해야 한다. 소방 시설은 제대로 갖췄는지, 주차 공간은 적법하고 여유가 있는 자 등을 점검하는 것이 필요하다.당연히 건물 임대 현황과 공실 상태를 파악하는 것이 중요하다. 임대료 수준이 적정한 지도 필수 비교점검 사항이다. 대중교통의 접근성도 무시하면 안된다. 건물 가격 산정 때 프리미엄이 얹어지느냐 여부가 결정될 주요한 ‘상수’다. 토지이용계획원의 용도 지역, 지구단위계획구역 여부 등도 확인해야 한다. 아무래도 믿을 만한 전문가와 현장 동행하는 것이 유리할 수 밖에 없다.◇ 건물 입지 및 상권 확인이왕 현장 답사를 갔다면 가능하면 오랜 시간을 투자할 필요가 있다. 시간대별 유동 인구 파악을 위해서다. 시간대별로 유동인구가 어는 정도되는지를 며칠 정도는 발 품을 팔아 직접 확인할 필요가 있다. 가까운 전철역이나 버스 정류장에서 도보로 어느 정도 소요되는지, 지름길은 없는 지도 파악해 두는 것이 좋다. 그 빌딩에서 장사를 하는 사업체들이 장사가 잘 되는지 못 되는지를 파악하는 것은 나중에 권리금 산정에 기초 자료가 될 수 있다.상가 건물이라면 북향의 빌딩을 추천하는 전문가들이 많다. 일조권의 영향을 덜 받아 남향보다 대지 효용성이 높기 때문이다. 혹 나중에 건물을 신축할 경우라면 반듯하게 건물을 올릴 수 있어 유리하다. 만일 건물 매입 후 신축 또는 리모델링을 생각하고 있다면, 용적율 파악이 중요하다. 용도지역의 용적율보다 훨씬 높다면 그만큼 이득이기 때문이다.건물이 국유지나 사유지와 인접해 있다면 더 매력적이다. 만일 국유지 등이 맹지라면 더더욱 그렇다. 매입 후 싸게 불허받거나 주차장 등의 공간을 활용할 수 있는 여지가 있기 때문이다.◇ 건물 주변 시세 파악, 이렇게빌딩 매각 정보를 제공해 주는 ‘밸류맵’이나 ‘디스코’ 등을 잘 활용하면 빌딩 실제 매매 여부와 매물 등을 쉽게 확인할 수 있다. ‘랜드북’은 대략의 추정 감정가격도 알려준다. 현장 답사간 김에 근처 부동산 중개업소에 들러 정보를 얻는 것도 도움이 된다.다만, 이 경우 자칫 자신이 사려는 건물의 정보를 공개하게 될 수 있으니 유의하는 것이 좋다고 전문가들은 조언한다. 직접 매수를 의뢰했던 중개업체나 컨설팅 업체에서 주변 매매 시세를 쉽게 얻을 수 있으니 궂이 여러 곳에 정보를 흘릴 필요는 없다는 얘기다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-01-15 13:32 박성훈 기자

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[비바100] 대형 공원 품으면 분양시장 승승장구

‘의정부 푸르지오 클라시엘’투시도(대우건설 제공)대형 공원을 품은 부동산 상품이 인기다. 서울식물원, 일산호수공원, 여의도공원 등 상징성이 있는 대규모 공원이 자리하면 쾌적한 환경을 갖춘데 이어, 희소성도 높게 평가 받기 때문이다. 이에 따라 수요가 탄탄하게 형성되며 분양시장에서도 강세를 보이는 모습이다.특히 수도권 도심의 경우 ‘빌딩숲’이라는 말이 있을 정도로 촘촘하게 건물들이 자리해 있어 녹지 여건이 절대적으로 부족한 상황이다. 2022년 12월 산림청이 발표한 ‘2021년 전국 도시림 현황’에 따르면 서울의 1인당 생활권 도시림은 4.97㎡로 집계됐다. 이는 17개 시·도 중 가장 좁은 면적이다. 또 경기의 경우 8.84㎡로 두번째로 낮은 수치였다.이에 따라 부동산 시장에서 대형공원 인접 입지는 높은 희소성을 필두로 인기를 끌고 있다. 지난 10월 경기 화성시 ‘동탄레이크파크 자연 e편한세상’은 554가구 모집에 총 13만3402건의 청약이 몰리며 평균 240.15대 1의 경쟁률을 기록했다. 이곳은 대형 호수 공원 동탄호수공원이 인접한 입지를 갖췄다.수익형 부동산 시장도 마찬가지다. 서울 용산구 ‘용산 호반써밋 에이디션’은 49실 공급에 5225건이 접수, 평균 106.63대 1의 경쟁률을 기록했다. 이곳은 이촌한강공원, 노들섬 등이 가깝고, 북측으로 ‘한국판 센트럴파크’라 불리는 약 300만㎡ 규모의 용산공원이 개발 중이다.업계 관계자는 “특히 수도권 도심에서 대형 공원을 품은 입지는 희소성이 높을 수 밖에 없다”며 “탄탄한 수요를 자랑하는 만큼 추후 가격 방어도 탁월할 것으로 예상된다”고 말했다.이렇다 보니 대형 공원을 품은 부동산 상품이 분양에 나서 수요자들의 관심을 끌고 있다.‘마곡 아이파크 디어반’투시도(HDC현대산업개발 제공)HDC현대산업개발은 서울 강서구 마곡지구 첫번째 지식산업센터 ‘마곡 아이파크 디어반’을 분양 중이다. 지하 5층~지상 11층, 연면적 7만2000여㎡ 총 206실 규모로 건립된다. 임대 물량 88실을 제외한 118실을 분양한다. 단지는 서울식물원이 인접한 쾌적한 환경을 갖췄다. 2019년 정식 개장해 약 50만4000㎡ 규모, 축구장 70여개 크기로 여의도 공원의 2.2배, 어린이대공원과 비슷한 규모다. ‘마곡 아이파크 디어반’ 인근에는 이외에도 문화공원, 어울림공원 등이 가까워 쾌적한 자연에서 업무 스트레스를 해소할 수 있다.‘마곡 아이파크 디어반’은 입주기업의 업무 효율를 극대화한 공간을 마련해 눈길을 끈다. 중정 구조를 통해 채광성을 확보 했으며, 11층 브릿지로 연결된 오픈랜드마크 건폐율 약 59%와 외부와 내부 녹지가 교류하는 그린로드 등을 설계해 쾌적한 업무환경을 조성했다. 또, 썬큰플라자, 다목적홀, 피트니스, 커뮤니티마당, 에듀스테어 등 입주자들에게 최적화된 다양한 공간을 선보일 예정이다.DL건설은 경기 의정부시 신곡동 일원에 건립되는 ‘e편한세상 신곡 시그니처뷰’를 1월 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 35층, 6개 동, 총 815가구 중 전용면적 52~84㎡, 407가구를 일반에 분양한다. 단지는 의정부시 최대 근린공원인 추동근린공원 자락에 위치해 집 안에서 자연의 사계절을 즐길 수 있는 ‘공세권’ 입지도 갖췄다. 또, 발곡근린공원과 중랑천 수변공원도 위치해 트리플 공세권 프리미엄을 누릴 수 있다. 여기에 신세계백화점 의정부점, 롯데마트 장암점 등 대형마트 이용이 수월하며, 의정부역을 중심으로 조성된 로데오거리, 신시가지 상권 이용이 편리하다.‘e편한세상 신곡 시그니처뷰’는 다양한 개발호재를 가깝게 누릴 수 있을 것으로 기대된다. 단지와 인접한 수도권 1호선 의정부역은 수도권 광역급행철도 GTX-C노선 정차가 예정돼 있다.대우건설은 경기 의정부시 금오동 일원에 건립되는 ‘의정부 푸르지오 클라시엘’을 분양 중이다. 지하 5층~지상 42층, 4개 동, 전용면적 84~110㎡, 총 656가구 규모다. 바로 앞으로 부용천을 따라 수변공원과 산책로인 의정부 소풍길(맑은 물길)이 조성되어 있으며, 열린맘공원·추동공원·천보산 등에서 휴식과 여가를 즐길 수 있다.또, 도보권에 동오초·금오중이 위치했으며, 인근 학원가가 잘 형성돼 있다. 단지는 일대에서 보기 드문 최고 42층 고층 설계와 개방감을 극대화한 단지 배치로 탁 트인 시야를 자랑한다. 일부 가구에서는 부용천과 천보산을 조망할 수 있는 더블 조망권을 갖췄다.‘의정부 푸르지오 클라시엘’은 거주 지역과 주택 소유 여부, 청약 통장 유·무에 관계없이 만 19세 이상이면 계약이 가능하다. 분양 조건은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%다. 계약금은 1차 1000만원 정액제로 수요자 부담을 낮췄다. 전매 제한 기간은 1년이다.채현주 기자 1835@viva100.com

2024-01-15 07:00 채현주 기자

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[비바 2080] 꼬마빌딩 투자 ABC ③ 투자의 첫걸음 ‘상권 분석’과 '권리 분석'

빌딩 같은 부동산 투자에 있어 가장 중요한 것은 ‘입지’라고 할 수 있다. 어느 곳에 위치하느냐, 얼마나 접근성이 좋으냐에 따라 건물이나 토지의 가치가 달라지기 때문이다. 상권 분석이 중요한 이유다. 부동산 매매 과정에서 일어날 수 있는 모든 상황에 대비할 목적의 ‘권리 분석’이 그 다음이다. ◇ 상권 분석의 핵심은 ‘성장성’과 ‘수익성’상권 분석 방법은 크게 ‘거시적 분석’과 ‘미시적 분석’으로 나뉜다. 거시적 상권 분석은 대상 도시나 지역 전체를 분석하는 것이다. 가장 염두에 둘 것은 ‘성장성’이다. 투자 수익률을 높이려면 거주 인구와 유동인구 추이 등을 꼼꼼히 분석할 필요가 있다.미시적 상권분석은 매입 대상 부동산의 입지를 촘촘히 따져보는 작업이다. 임대 수입이 얼마 정도 될 것인지, 매각 차익을 실현할 수 있을 지 등을 점검하는 것이다. 교통이나 거주지와의 근접성, 빌딩 주변 이슈나 호재 및 악재 가능성을 봐야 한다.특히 유동인구 추이를 확실히 파악하는 것이 중요하다. 세를 줄 경우 적정 임대료가 어느 정도일 것인지도 따져 봐야 한다. 혹시 교육 시설과 인접해 제약은 없는 지도 따져봐야 한다. 신축이나 증축 시 제약 여부도 미리 점검해 보는 것이 좋다상권 구분도 대체로 입지를 기초로 한다. 상권은 크게 시내 중심가와 일반주택가, 아파트단지, 대학가, 역세권, 오피스가, 학원가 상권 등으로 나뉜다. 더 세분화될 수도 있다. 자신의 투자 성향이나 이용 목적에 맞는 지역을 찾는 것이 중요하다. 최근에는 지방의 상권들 가운데서도 주목을 끌 만한 곳들이 많으니 관심을 둘 만 하다.예를 들어 서울에서 시내 중심가 상권이라고 하면 강남역 상권이 대표적이다. 역세권 상권으로는 잠실역이나 삼성역 상권이 유명하다. 대학가 상권 가운데는 신촌·홍대상권 등이 있다. 이태원 경리단길이나 압구정 로데오거리 가로수길 같은 곳은 이미 상당히 포화상태이긴 하지만 여전히 투자 수익률이 높은 상권들 가운데 하나다.◇ 부동산 권리분석부동산 권리분석은 토지나 건물 등의 부동산 등기부등본 확인을 통해 권리 및 실체적 권리 관계 등에 하자가 없는지 확인함으로써 매매 절차 상에 일어날 수 있는 모든 상황에 대비하는 작업이다.가장 먼저 할 일은 등기부등본을 확인하는 것이다. 해당 소재지 부동산의 소유권자가 누구인지, 과도한 채무 관계는 없는지 등을 알 수 있다. 일반 현황이 기재된 표제부가 가장 먼저 기재되어 있고 이어 갑구, 을구가 있다. ‘갑구’와 ‘을구’에는 소유권자와 하자 여부, 대출관계와 권리설정 여부가 각각 기재되어 있으므로 각별히 유념해 확인해야 한다.갑구에는 소유권 변동에 영향을 미칠 압류 및 가압류, 가처분 및 가등기, 경매기입등기 등 소유권의 변동 내역과 향후 소유권변동을 예고하는 내용이 포함된다. 매매계약 전에 반드시 중개인을 통해 권리 내용을 확인해 달라고 요청하는 것이 좋다.‘을구’에는 해당 부동산에 대한 채권과 채무 관계가 기재되어 있다. 저당권과 근저당권, 전세권, 임차권등기신청 같은 등기설정 여부를 열람할 수 있다.매도자와 소유자가 같은 지 확인하는 과정에서 소유권 변동에 영향을 줄 수 있는 권리관계가 포함되어 있다면, 계약 전에 반드시 전문가의 도움과 자문을 얻는 것이 필요하다.부동산 거래에서 가장 빈번한 주민등록증 위조에 특히 유의해야 한다. 위조 여부를 파악하려면 ARS나 1382에 전화해 확인하는 것이 가장 일반적이다. ‘정부 24’ 홈 페이지에서도 손쉽게 확인할 수 있다. 간혹 운전면허증을 제시하는 경우가 있는데, 이럴 때는 경찰청 ‘교통민원24’ 홈 페이지에서 진위 여부를 확인할 수 있다.만일 사기 행각이 드러나면, 원래 주인은 소유권 회복이 가능하지만 계약자는 불가능하니 계약 전에 각별히 유의해야 한다. 반드시 등기부등본상 소유권자 명의로 된 은행계좌로 송금해, 혹 있을 지 모를 위험에 대비하는 것도 필요하다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-01-12 08:44 이의현 기자

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[비바 2080] 꼬마빌딩 투자 ABC ② 노후 준비하려면 ‘빌딩’

요즘은 은퇴자들도 은퇴 후 근로소득을 지속적으로 창출하는 경우가 많다. 정년 후에도 상당히 많은 이들이 근로소득에 의존하고 있다. 최근 은퇴(예정)자들 사이에서 관심을 끄는 것이 빌딩 투자다. 특히 목에 찬 아파트 대신 꼬마빌딩이 투자 대체재로 꾸준히 주목받고 있다.◇ 꼬마빌딩, 이래서 각광받는다꼬마빌딩이 각광을 받는 이유는 우선, 수요 측면에서 은퇴한 베이비 부머 세대들의 관심과 실제 투자가 늘었기 때문이다. 다주택에 대한 규제가 강화되면서 상대적으로 규제가 덜한 꼬마빌딩에 수요가 몰린 것이다. 저금리가 수 년 째 지속되면서 금융권 이익률을 넘어서는 빌딩 수익률이 부각되는 것도 꼬마 빌딩 수요가 증가하는 이유 중 하나다.더구나 최근에는 빌딩 관리를 도와주는 업체들이 많이 생긴 덕분에 예전보다는 수월하게 투자하고 관리할 수 있는 재테크 상품으로 인식되고 있다. 개인이 아닌 법인으로 매입한 후 증여하게 되면 합법적인 절세가 가능하다는 점도 관심을 모으는 요소다. 한 동안은 임대 소득을 노리고 투자하는 사람들이 많았는데, 요즘은 투자소득을 기대하는 사람들이 많아지고 있다. 노후 대비해 쏠쏠한 투자 자산이 될 수 있다는 것이다.◇ 연령별 포트폴리오 이렇게은퇴 후 건강하고 안정적인 100세 시대를 맞으려면 젊었을 때부터 차근차근 노후를 대비한 투자 대상을 잘 선택해야 한다. 황정빈 공인중개사는 이와 관련해 연령대별로 부동산 포트폴리오 전략을 다음과 같이 제시한다.우선, 20대와 30대는 내 집 마련의 토대를 준비할 시기다. 주택청약저축이나 주택청약예금, 주택청약부금 중 하나를 정해 최소한 매달 10만 원 이상씩 경제 사정에 맞게 불입하라고 조언한다. 30대와 40대는 안정된 직장생활을 기반으로 내 집 마련을 실천하는 시기다. 운 좋게 아파트를 증여나 상속 받았다면, 상가주택이나 상가빌딩으로 갈아타는 것도 고려할 만 하다고 권한다.40~50대는 수익형 부동산 투자로 재테크하는 시기다. 은퇴를 앞두었거나 은퇴한 얼마 안된 50~60대는 이제까지 모아 둔 자산을 리모델링하는 시기다. 팔 것과 계속 보유할 것을 구분해, 길게 보고 투자에 집중하라는 얘기다. 60대가 되기 전에 소형 상가나 꼬마 빌딩에서 자본소득을 얻는 방안을 미리 준비하는 것도 좋은 노후 대책이라고 말한다.◇ 이왕이면 법인으로 투자하라전문가들은 빌딩 투자를 개인 보다는 법인 이름으로 하는 것이 여러 모로 유리하다고 입을 모은다. 법인으로 빌딩에 투자할 때 유리한 점이 훨씬 많기 때문이다.우선, 법인 소유로 부동산을 매매할 때 절세 효과가 훨씬 크다. 개인사업자의 양도소득세 비율은 최소 6%에서 최대 45%이며 여기에 누진세율이 적용된다. 반면에 법인사업자는 2억 원까지는 법인세율이 9%, 200억 미만까지는 19%로 적용되어 절세효과가 크다. 빌딩에서 임대수익을 얻게 되면, 절세한 자금을 다른 곳에 재투자할 수 있다. 법인이면 아무래도 대출받기도 용이하다.상속세나 증여세를 크게 절감할 수도 있다. 개인이 자식에게 부동산을 증여할 경우 취득세를 내야 하는데 그 규모가 만만치 않다. 반면에 빌딩을 법인으로 보유할 경우, 회사 주식을 사전에 증여함으로써 나중에 상속세를 줄일 수가 있다. 빌딩을 현물로 그대로 주는 것보다 주식으로 증여함으로써 자녀들의 무분별한 자산 낭비를 억제하는 부수적인 효과도 기대할 수 있다. 특히 가족법인이면 차등배당이 가능해, 특정 자녀에게 더 많은 배당금으로 몰아주는 형식으로 상속 및 증여효과를 극대화할 수 있다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-01-11 08:09 조진래 기자

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[비바100] 역 주변만 '껑충', 교통비 부담 '쑥'… 'GTX 시대' 마냥 웃지 못하겠네

(사진출처=게티이미지)수도권광역급행철도(GTX) 개통 소식이 들려오면서 출퇴근 30분 시대가 눈앞으로 다가왔다. 특히 2019년 착공을 시작한 GTX-A 노선 일부 구간이 2024년 3월에 조기 개통되는 등 GTX 시대가 가까워지면서, 수도권과 서울 간 출퇴근 시간이 크게 단축되는 등 삶의 질의 획기적인 변화가 일어날 것으로 기대되고 있다. ‘GTX가 우리 삶과 경제에 미치는 영향’에 대해 짚어본다.(사진=하나은행)◇ 수도권 광역철도 GTX-A(사진=하나은행)GTX(Great Train eXpress)는 수도권 외곽과 서울 도심을 연결하는 광역급행철도다. 노선은 다른 도시 철도와 환승이 편리한 주요 역을 지나도록 설계됐으며, 지하 40m 이하를 최고 속도 180㎞/h로 달려 기존 전철보다 3~4배 빠른 속도를 자랑한다. GTX 중 가장 빨리 개통하는 노선은 GTX-A다. 2019년 6월에 착공한 노선으로 재정 구간인 삼성~동탄(39.5km)과 민자 구간인 운정~삼성(46.0km)으로 구성되어 있다. 이 중 삼성~수서~성남~용인~동탄 구간은 기존 계획보다 한 달 앞당겨 2024년 3월에 개통할 예정이고, 운정~킨텍스~대곡~창릉~연신내~서울역 구간은 2024년 하반기 개통을 목표로 하고 있다. 단, 서울역~삼성역 구간을 포함한 A노선 전 구간 개통은 영동대로 지하복합센터 공사가 종료되는 2028년 하반기 이후에야 가능할 것으로 보인다.가장 먼저 개통하는 GTX 노선인 만큼 국토교통부는 대국민 공모전을 개최하여 노선 이름을 ‘수도권광역급행철도에이’로 결정했다.◇ 착공 임박 GTX-B·C(사진=하나은행)GTX-A 노선에 이어 GTX-B, C 노선도 착공을 앞두고 있다. 먼저 2024년 상반기 착공 예정인 GTX-B 노선은 전체 길이가 82.7km이며, 재정 구간인 용산~상봉(19.9km)과 민자 구간인 인천대입구~용산(39.9km), 상봉~마석(22.9km)으로 나뉜다. GTX-B 노선에는 총 13개의 정거장이 있는데 이 중 10개는 새롭게 설치되고, 그 외 별내~평내호평~마석 등은 기존에 있는 3개 정거장을 연결할 계획이다.GTX-C는 2023년 말 착공 예정으로, 양주 덕정에서 수원까지 74.8km를 연결하는 민자 노선이다. 정거장은 덕정~의정부~창동~광운대~청량리~삼성~양재~정부과천청사~금정~수원 등 10개로 구성돼 있다.이 외에도 국토교통부는 GTX-A, B, C노선을 평택, 춘천, 천안아산까지 연장하고 3개의 노선을 신설하는 방안도 연구중에 있다. 특히 김포와 수도권 남부를 동서로 연결하는 GTX-D, 인천과 구리·남양주를 연결하는 GTX-E, 수도권 거점 지역을 순환하는 GTX-F 노선의 경우 2027년까지 예비타당성조사 통과 및 후속 절차를 마칠 수 있도록 노력을 기울이고 있다.◇ 들썩이는 부동산 시장(사진=하나은행)GTX 개통 소식은 인근 지역 집값을 상승시키는 대표적인 호재로 작용하고 있다. 수도권에서 서울로의 접근성이 대폭 향상되는 만큼 인구가 유입되고, 역 주변 인프라가 확충되어 역 주변 지역의 가치가 높아지기 때문이다. 단, 같은 노선이라도 일자리, 편의시설, 교육환경 등 입지 여건에 따라 가격 상승률이 달라질 수 있다. 매매 가격 상승과 반대로 교통비 지출이 크면 이용객들이 부담을 느낄 수 있고, 부동산 경기가 안 좋으면 매수 심리가 위축될 수 있기 때문이다.특히 개통까지 1년이 남지 않은 GTX-A 노선 주변 지역 집값 상승이 두드러지고 있다. 예를 들어, GTX-A 노선이 들어서는 동탄역 인근 청계동의 3.3㎡당 평균 매매가는 2019년 6월 1819만원이었다. 이후 평균 매매가는 2022년 1월까지 3155만원을 기록하며, 19개월간 73.45%의 상승률을 보였다. GTX-A노선 착공 전인 2017년 12월부터 2019년 6월까지 평균 매매가가 1562만원에서 1819만원으로 16.45% 상승한 것과 비교했을 때 4배 이상 차이다.한편 아직 착공에 들어가지 않은 나머지 노선들은 GTX-A 노선처럼 직접적인 수혜를 받는 데 더 많은 시간이 필요할 것으로 예상된다.◇ GTX 개발 우려 목소리(사진=하나은행)물론 GTX 개발로 인해 지역 간 불균형이 심화될 수 있다는 우려의 목소리도 나온다. 우선 서울로 출퇴근할 수 있는 수도권으로 인구가 집중되는 현상이 가속화되고, GTX가 들어서는 지역 주변으로 주택 수요가 몰리면서 나머지 지역은 낙후될 수 있다는 의견이다. 심지어 같은 경기도 지역이라도 GTX 수혜 여부에 따라서 부동산 가격 양극화가 발생할 수 있다는 전망이 나오고 있다.과도한 운임으로 인해 이용객들의 교통비 부담이 증가할 거라는 이야기도 나오고 있다. 정부에서 추정하는 GTX-A 요금은 평일 기준으로 10㎞ 이하 이용 시 기본운임은 약 2850원이며, 5㎞당 250원을 추가 요금이 부과된다. 이 기준에 따라 계산을 해보면 GTX-A를 타고 킨텍스역에서 삼성역까지 37.4㎞를 갈 경우 4350원이 나온다. 이는 서울 지하철 기본 운임과 비교했을 때 2배 이상 비싼 비용이다. 여기에 물가상승률을 고려하면 요금이 더 인상될 가능성도 있다.일부 노선의 운행 속도가 저하되며 사업 취지가 퇴색될 수 있다는 지적도 나온다. 당초 GTX의 예상 속도는 100km/h 이상이었으나 GTX-B, C노선의 예상 속도는 80km/h에 불과한 것으로 조사되었기 때문이다. 이렇게 예상보다 속도가 저하된 이유는 예비 타당성 검사를 통과하기 위한 목적으로 선로 공유를 추진하고, 중간역이 계속해서 늘어났기 때문으로 보인다.GTX가 개통되면 수도권과 서울 간 출퇴근이 편리해지고, 역 주변 지역 개발이 활발해질 것으로 예상된다. 그러나 교통 인프라가 수도권에 집중되는 문제나 과도한 운임 책정 등 해결해야 할 과제가 여전히 있다. 기대와 우려가 교차하는 가운데 GTX의 미래는 어떻게 될지 귀추가 주목된다.출처=하나은행정리=최현주 기자 hyunjoo226@viva100.com

2024-01-11 07:00 최현주 기자

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[비바 2080] 꼬마빌딩투자 ABC ① 빌딩 투자가 주목받는 이유

꼬마빌딩은 풍부한 유동성 덕분에 현금성 자산을 많이 갖게 된 사람들이나 외국 자본들의 투자 타깃이 되고 있다. 사진은 특정 기사와 관련이 없음.한 때 ‘꼬마 빌딩 갖기 붐’이 인 적이 있다. 덕분에 빌딩 가격도 상당 폭 오르며 투자자들이 적지 않은 이익을 올린 바 있다. 연예인 등 유명인사들이 수 년 전에 매입한 빌딩을 최근 팔았는데 매입가의 수 십배 수익을 올렸다는 보도도 적지 않았다. 그렇다면 빌딩 투자는 지금도 황금알을 낳는 거위일까? 전문가들의 도움을 얻어, 노후 대비를 위한 꼬마빌딩 투자의 ABC를 알아본다.◇ 빌딩 가격 상승, 왜?빌딩 가격이 오르는 이유는 여러 가지다. 일단 시장에 유동성이 넘칠 경우 그런 현상이 나타난다. 장기 저성장에 코로나 사태까지 겹치면서 가난한 사람들도 많아졌지만, 엄청난 유동성 덕분에 현금을 쌓아둔 돈 많은 사람들도 적지 않다.베이비부머 세대의 잇단 은퇴 혹은 조기 퇴직도 한 배경이다. 이들 가운데 상당수가 높은 수익성과 노후 대비를 기대하고 본격적으로 건물들을 매입하기 시작하면서 가격이 껑충 뛰었다. 최근 이뤄진 전체 빌딩 거래의 3분의 2 이상이 50억 원 미만의 꼬마 빌딩이라고 한다. 대출까지 끼고 이들 베이비부머들이 사들인 중소형 건물이 적지 않았다고 한다.외국계 자본 같은 ‘큰 손’ 들도 가격 상승에 일조했다. 한국의 빌딩을 매입하려 대기 중인 핫머니가 아직도 상당하다고 한다. 최근의 유동성 덕을 본 신흥 자산가들도 빌딩 투자에 눈을 돌리고 있다. 많은 부동산 전문가들이 “올해 상반기 말이나 하반기 중에 금리가 내려가면 빌딩 투자에 적합한 시간이 도래할 가능성이 높다”고 말한다.◇ ‘아파트 투자 시대’는 끝났다?한 때 주택, 특히 아파트는 가장 확실한 재테크 투자 수단이었다. 하지만 정부가 많은 아파트를 가진 사람들을 적으로 규정하며 갖가지 부동산 규제책을 내놓으면서, 이제 더 이상 아파트는 최고의 재테크 수단이 아닌 상황이 되어 버렸다.여전히 재개발 재건축 이슈가 따르는 지역의 주택들은 관심의 대상이지만, 지난 정부에 이어 이번 정부까지 부동산 정책의 기본 기조를 ‘다주택자 잡기’로 정하고 있는 만큼, 아파트에 대한 과도한 투자를 억누르는 정책방향은 수정되기 어려워 보인다.그래서 그 투자 대안으로 ‘빌딩’이 더욱 부각되고 있다. 속속 정년 혹은 조기 퇴직을 맞는 1,2차 베이비부머 세대들이 아파트 같은 주택이나 상가 쪽에서 훨씬 높은 수익을 올릴 수 있을 것이라 기대하고 그 쪽으로 관심을 돌리고 있다.◇ 꼬마빌딩 시대 오나꼬마빌딩이 매력적인 것은 우선, 투자에 대한 규제가 땅이나 아파트 등에 비해 최소화되기 때문이다. 일단 확보해 두면 임대 등을 통해 따박따박 고정 수익이 나오니 노후 대책용으로도 더 없이 좋다. 빌딩 전체는 아니라도 1~2개 층을 매입하는 분할 투자자들도 적지 않다. ‘파이어족’ 같은 조기 은퇴 희망자들도 꼬마 빌딩 투자 시장으로 꾸준히 유입되고 있다.물론 부동산 시장의 ‘대세 하락’을 예상하는 전문가들도 적지 않다. 빌딩 투자 역시 너무 늦은 것 아니냐는 시각도 있다. 가격이 오르더라도 과거처럼 폭발적으로 오르기는 어려울 것이란 전망이 지배적인 것도 사실이다. 고착화하는 저성장 기조에 급속한 고령화에 따른 수요 감소 등이 그런 전망의 배경이다.전문가들은 그렇기에 더더욱 투자가 될 만한 지역을 제대로 선택해 수익을 내는 것이 중요하다고 말한다. 지금은 빌딩투자 전성시대라는 책을 쓴 빌딩 투자 전문가 황정빈 공인중개사는 “노후 준비에 빌딩 만한 것이 없다”고 단언한다. 가치 투자에 있어 이 만한 투자 대상이 없다는 것이다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-01-10 08:02 조진래 기자

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[비바100] "갑진년, 용(龍)돈 모아 부자 되세용"

(사진출처=게티이미지)국내 증권사들이 새해를 맞이해 고객 점유율을 끌어올리기 위한 이색 마케팅을 펼치고 있다. 주식만 모으면 새해 용돈을 주는 이벤트부터 국내 주식 뿐만 아니라 수수료 무료 이벤트로 해외주식 점유율을 늘리기 위한 마케팅을 선보이는 등 갑진년 영업전선에서 각개약진중이다. ◇ 카카오페이증권, 주식 모으면 새해 용돈이 팡팡(사진=카카오페이증권)카카오페이증권은 오는 2월 27일까지 주식 모으기를 시작하면 최대 100만 원의 현금을 즉시 받을 수 있다. 별도 이벤트 신청 절차 없이 주식 모으기에서 투자 주기를 자유롭게 선택해 1000원 이상 국내외 주식에 투자하면 된다. 주식 모으기는 원하는 종목을 지정한 시점과 주문 단위에 맞춰 최소 1000원부터 최대 1억 원까지 정기적으로 구매할 수 있는 적립식 투자 서비스다.리워드는 최소 500원부터 최대 100만원까지 랜덤으로 지급된다. 사용자는 리워드 지급 알림톡이나 주식 모으기 서비스 내 받기 버튼을 눌러 리워드를 받을 수 있으며, 리워드는 사용자의 카카오페이증권 계좌로 즉시 지급된다.이벤트 혜택을 확대할 수 있는 기회도 제공한다. 사용자는 이벤트 기간 동안 10회 이상 주식을 모으면 최대 100만원의 리워드 기회가 추가로 주어져 최대 200만원까지 받을 수 있다. 이번 이벤트 혜택은 한국시간 기준 내달 27일 22시까지 ‘주식 모으기’를 통해 모으기를 신규 설정해 체결한 건들에 한하여 적용된다. 미국 주식을 모으는 경우 신규 설정한 모으기로 2월 28일에 체결되는 주문 내역까지 포함된다.카카오페이증권 관계자는 “새해를 맞이해 부담 없이 간편하게 투자할 수 있는 ‘주식 모으기’를 이용하고 혜택도 누릴 수 있도록 이벤트를 준비했다”며 “사용자들이 쉽고 재미있는 투자를 경험할 수 있도록 계속해서 다양한 서비스와 혜택을 선보일 것”이라고 말했다.◇ 한투증권, 해외 선물·옵션 수수료 할인 이벤트(사진=한국투자증권)한국투자증권도 청룡의 해를 기념해 오는 3월29일까지 뱅키스 해외 파생상품(선물·옵션) 매매 수수료 할인 이벤트를 실시한다. 뱅키스는 비대면 또는 시중은행을 통해 개설하는 온라인 전용 계좌 및 거래 서비스다. 뱅키스 해외 파생상품 신규 고객 또는 최근 3개월 휴면(지난해 10월1일부터 12월29일 무거래) 고객이 이벤트 대상이다. 이벤트를 신청하면 연말까지 할인된 수수료를 적용 받아 부담을 줄일 수 있다. 온라인 거래 기준, 마이크로 해외선물 0.5달러, 일반·미니 해외선물 1.99달러, 해외옵션 2.5달러를 적용한다. 이벤트 대상 종목도 다양하다. 지역별로 개인고객이 주로 거래하는 미국 외에도 유럽·일본·홍콩·대만 관련 주가지수·원자재·통화·금속·농산물 관련 상품을 할인된 수수료로 거래할 수 있다. 옵션의 경우 미국주식 개별종목에 대한 월별·주간 옵션까지도 거래가 가능하다.거래 이벤트도 함께 진행한다. 이벤트 신청 후 3월29일까지 해외 선물·옵션(마이크로 선물은 0.1계약 환산)을 100계약 이상 체결한 모든 고객에게 모바일 백화점 상품권 10만원권을 준다.박재현 한국투자증권 개인고객그룹장은 “이번 이벤트로 개인고객의 해외 파생상품 접근성이 높아질 것으로 기대된다”며 “지속적으로 고객에게 다양한 투자 기회를 제공할 계획”이라고 말했다.◇ 삼성증권, 노후 대비를 위한 ‘웰컴 퇴직연금’ 이벤트(사진=삼성증권)삼성증권은 3월 31일까지 퇴직연금DC형(확정기여형)을 신규 가입한 고객을 대상으로 커피 기프티콘을 제공하고 있다. 퇴직연금DC형은 매년 적립되는 퇴직금을 가입자 본인이 직접 운용할 수 있는 계좌다. 운용성과에 따라 퇴직 시 받는 퇴직금 수준이 달라진다.‘삼성증권 월컴 퇴직연금DC이벤트’는 온·오프라인 상관없이 이벤트 기간 내 삼성증권에서 퇴직연금DC형 계좌를 신규 개설해 정상계좌로 개설된 고객에게 커피 기프티콘을 제공하는 이벤트다.삼성증권은 올해 초 업계 최초로 연금가입자를 전담 상담하는 연금센터를 전국 3곳에 신설해 운영하고 있다. 연금센터 소속 PB들은 경력 10년이상의 숙련된 인력들로, 올해만 500건이 넘는 세미나를 진행하며 연금투자 고객들의 연금자산 수익률 제고를 목표로 하고 있다.◇ 토스뱅크×한투증권 연금저축계좌 개설 서비스(사진=토스뱅크)토스뱅크도 한국투자증권 연금저축계좌 개설 서비스를 시작했다. 케이뱅크 앱을 통해 연금저축계좌 개설이 가능해진 것은 이번이 처음이다. 연금저축계좌는 노후자금을 준비하면서 세제 혜택을 받을 수 있는 상품으로, 연간 600만원 한도로 납입해 최대 99만원까지 세액공제를 제공하며, 55세 이후 연금을 수령할 때에도 연령에 따라 3.3~5.5%의 낮은 세율로 연금소득세가 부과된다. 케이뱅크는 한국투자증권과의 연금저축계좌 개설 제휴를 기념해 신세계상품권 1만원을 제공하는 프로모션을 오는 3월 말까지 실시한다. 올해 1월 1일 이후 케이뱅크 앱을 통해 한국투자증권 연금저축계좌를 올해 처음 개설하는 고객은 계좌 개설 후 10만원 이상을 입금하고 올 4월 말까지 잔고(10만원)를 유지하면 1만원 상당의 신세계상품권을 받을 수 있다.케이뱅크는 모든 연금저축계좌 개설 고객에게 국내상장 ETF(상장지수펀드)와 리츠 온라인 매매수수료 우대혜택(0.0042087%)을 올 연말까지 제공한다. 연금저축 담보대출도 최장 2년간 연 3%의 고정금리로 제공한다.◇ 신한투자·미래에셋 등 해외주식 이벤트신한투자증권 역시 ‘해외주식 혜택이 쏠쏠해’ 이벤트를 오는 6월까지 실시한다. 이벤트를 신청하면 1년간 미국·중국·홍콩·일본의 온라인 거래 수수료를 0.07%만 적용한다. 1년간 달러·엔화·위안화·홍콩달러의 환전 수수료 95% 우대 혜택도 받을 수 있다. 이벤트 대상은 신한투자증권 고객 중 지난해 7월 이후 해외주식 거래가 없는 고객이다.전형숙 신한투자증권 DX그룹장은 “이번 이벤트가 해외 주식에 관심 있는 투자자에게 더 쉽고 간편하게 해외 주식 투자를 경험할 기회가 되기를 바란다”며 “앞으로도 지속해서 고객 편의성을 높이기 위해 노력하겠다”고 말했다.미래에셋증권도 ‘제로 캠페인 시즌2’라는 이름으로 해외주식 이벤트를 열어 고객 확보에 나선다. 투자비용 제로·투자고민 제로·투자불안 제로·투자부담 제로 총 네 가지로 구성됐다. 미래에셋증권 고객이라면 6월까지 미국 주식 온라인 매수 수수료 무료 혜택을 받을 수 있다. 또한 비대면 계좌를 개설한 신규 고객은 국내 주식과 미국 주식 거래 시 3개월 동안 온라인 수수료가 무료다.미래에셋증권 관계자는 “지난해 고객 동맹 실천을 위해 진행했던 ‘전 국민 미국 주식 온라인 매수 수수료 제로’ 캠페인을 통해 많은 고객이 해외자산으로 자산 배분을 하는데 성과가 있었다”며 “이번 ‘제로 캠페인 시즌 2’에서 AI를 활용한 다양한 해외 투자정보를 제공하고, 고객들의 편리한 적립식 투자를 지원하기 위해 다양한 디지털 솔루션을 제공할 것”이라고 말했다.이 외에 삼성증권도 자사의 해외주식 첫 거래고객에게 지원금 20달러를 즉시 지급하는 이벤트를 이달 말까지 진행한다. 타사 계좌에 들어 있는 해외주식을 삼성증권 계좌로 입고한 고객을 대상으로 한 고객 유입 이벤트도 함께 열고 있다.홍승해 기자 hae810@viva100.com

2024-01-10 07:00 홍승해 기자

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[비바100] 불가피하게 단기 연체땐 '신속채무조정' 기억해요

(사진출처=게티이미지)‘신용점수’는 개인이 미래에 돈을 지불할 능력이 되는지를 보여주는 지표다. 대출을 받거나 신용카드 발급, 할부 결제 등 금융 기관과 거래할 때 중요하게 심사되는 요소인 만큼 꾸준하게 관리할 필요가 있다. 사회초년생이라면 신용점수가 무엇인지 다소 낯설게 느껴질 수도 있는데, 자신의 ‘신용점수를 확인하고, 관리하는 방법’에 대해 알아보자.(사진= 하나은행)◇ 신용점수, 개인의 신용 상태 평가(사진= 하나은행 블로그)신용점수는 개인의 신용 상태를 평가하여 점수로 나타낸 것이다. 현재 연체 및 과거 채무 상환 이력, 대출 및 보증채무 부담 정도, 신용 거래 기간, 체크카드 및 신용카드 이용 정보, 비금융정보 등을 종합적으로 판단하여 계산한다. 예를 들어, 과거에 연체 없이 채무 상환을 잘 한 사람은 앞으로도 채무 상환을 잘해 나갈 것이라는 신뢰 정도를 점수로 표기한 것이다.신용점수 제도는 신용등급제의 문제를 보완해 2021년에 처음 도입됐다. 기존에는 1~10등급으로 신용등급을 나눠 평가했는데, 이는 실제 점수가 1점밖에 차이나지 않아도 등급이 갈리며 카드 발급, 대출이 거절되며 지속적인 불만이 제기됐다. 이에 2021년 신용등급제를 폐지하고 1~1000점까지 1점 단위로 개인의 신용을 평가하는 점수제가 도입됐다.그렇다면 개인의 신용점수는 어떻게 결정되는 걸까? 신용점수는 금융기관이 아니라, 개인신용평가사에서 결정한다. 공식적인 개인신용평가사는 2곳으로 나이스평가정보와 코리아크레딧뷰로가 있다. 두 신용평가사에서는 자체적으로 신용점수를 산출하는 항목과 비중을 정해 신용점수를 평가하기 때문에 평가사에 따라 신용점수는 상이할 수 있다. 세부적인 평가 기준 및 반영 비율이 궁금하다면 각 개인신용평가회사 홈페이지에서 확인할 수 있다.◇ 플랫폼 활용 신용점수 조회(사진= 하나은행 블로그)신용점수를 관리하기 위한 첫 걸음은 자신의 신용점수를 아는 것이다. 앞서 소개한 개인신용평가회사 사이트 또는 서울신용평가정보에서 운영하는 ‘사이렌24’ 홈페이지에 접속하면 신용점수를 조회할 수 있다.이외에도 다양한 플랫폼에서 신용점수 조회 서비스를 제공하고 있다. 이때 안전하지 못한 사이트에서 신용점수 조회를 할 경우 개인정보가 유실될 가능성이 있으므로 가급적 안전한 신용평가회사를 통해 신용점수를 조회하는 것이 좋다.◇ 신용점수 관리 팁 4가지(사진= 하나은행 블로그)신용점수를 높이기 위해서는 작은 금액도 ‘연체’가 되지 않도록 관리하는 것이 필요하다. 특히 5영업일 이상, 10만원 이상이 연체될 경우 상환하더라도 연체 정보가 금융권에 공유되고 신용점수가 하락할 수 있어 주의가 필요하다. 여기서 말하는 연체이력은 대출 등 금융회사와의 거래뿐 아니라 세금, 공과금, 통신 요금 납부, 후불체크카드 연체에 대한 이력도 포함한다.혹시라도 불가피하게 연체가 예상되거나, 30일 이하의 연체가 발생했다면 ‘신속채무조정’ 제도를 활용할 수 있다. 신속채무조정을 신청하면 연체 이자가 감면되거나 상환 기간을 연장될 수 있다. 또한 이미 등록된 단기 연체 정보는 지워지고 추가적인 연체 기록은 공유되지 않기 때문에 신용점수가 하락하는 것을 방어할 수 있다.대출을 많이 받으면 일시적으로 신용점수가 하락할 수 있어 주의해야한다. 특히 카드론, 현금서비스 같은 고금리 대출을 받은 경우 신용점수가 떨어질 수 있다. 소액이라 할지라도 금리가 높은 대출을 자주 이용하는 것은 신용점수에 부정적인 요인으로 작용하여 점수가 하락할 수 있다. 대출을 상환하더라도 신용점수가 곧바로 회복되는 것이 아니기 때문에 신중하게 선택해야 한다. 물론 연체 없이 성실히 신용 거래를 할 경우 평점이 다시 상승할 수 있지만, 해당 거래가 누적되어 신용점수 상승으로 이어지기까지는 상당한 기간이 필요하며, 최대 3년의 기간이 소요될 수 있다.신용카드를 이용할 때는 카드 한도를 꽉 채워 사용하는 것은 지양해야 한다. 한도를 꽉 채워 카드를 사용했다는 것은 개인의 재정 상태가 좋지 않다고 해석될 여지가 있기 때문이다. 따라서 같은 금액을 지출하더라도 여러 카드로 한도를 나눠 사용하는 것이 긍정적인 평가를 받는 데 유리하다.대학생, 사회초년생들은 금융 거래 내역이 적어 높은 신용 점수를 받기 어려울 수 있다. 이럴 때 비금융 정보를 통해 신용평가에서 가점을 받을 수 있는 방법을 적극 활용해보는 것이 좋다. 휴대폰 요금, 건강보험료, 가스요금, 수도요금 등 공공요금을 6개월 이상 연체 없이 성실히 납부한 기록을 개인신용평가회사에 제출하면 가점을 받을 수 있다. 개인신용평가회사에 온라인으로 직접 등록하거나 방문 제출, 우편, 팩스로도 가능하다. 놓치기 쉬운 부분이지만 성실히 납부한 기간이 길수록 가점 폭이 커지니 꼼꼼하게 챙겨 신용점수 상승을 노려볼 수 있다.◇ 신용점수에 대한 오해와 진실(사진= 하나은행 블로그)개인이 자신의 신용정보를 조회하는 것은 신용점수에 아무런 영향을 주지 않는다. 과거에는 대출 비교를 위해 여러 기관에서 신용점수 조회를 할 경우 신용점수가 떨어지는 상황이 발생하기도 했다. 하지만 2011년부터는 단순 신용점수 조회 시에는 신용 점수에 반영되지 않도록 하는 정책이 생겼기 때문에 걱정하지 않아도 된다. 혹시 신용점수를 조회한 뒤 신용점수가 떨어졌다면 단기 카드 대출 이용 등 다른 이유 때문일 수 있으니 확인해보는 것이 좋다.신용카드, 대출 이용 등의 신용거래 내역이 부족하면 신용평가에 부정적인 요인으로 작용하기 때문에 신용점수가 하락할 수 있다. 하지만 신용카드를 연체 없이 꾸준히 사용하거나, 성실납부실적을 제출하면 개인신용평가시 가점을 받을 수 있으므로 적극 활용하는 것이 좋다.개인신용평가회사마다 활용하는 신용정보의 범위나 반영 비중, 반영 기간이 다르기 때문에 동일한 사람이라 해도 신용 점수가 달리 나타날 수 있다. 소비자의 입장에서는 신용점수가 더 높은 회사를 선택하여 금융 기관에 제공하고 싶겠지만 각 금융기관마다 사용하고 있는 신용평가회사가 다르기 때문에 안타깝게도 개인이 이를 선택할 수는 없다.출처=하나은행정리=홍승해 기자 hae810@viva100.com

2024-01-04 07:00 홍승해 기자

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[비바100] "저성장시대 부동산 소사이클 반복, 새해 상저하고… 거래량 주시해야"

박원갑 위원은 "부동산 시장은 오름과 내림을 반복하는 사이클이다"며 "내집 마련 실수요자라면 집값 반등의 신호탄인 거래량 증가를 항상 주목해야 한다"고 강조했다.(사진=채훈식 기자)지난해 정부의 1·3대책 효과로 반등하던 아파트값이 9월말을 기점으로 차갑게 얼어붙었다. 새해 부동산시장은 어떻게 움직일까?브릿지경제는 국내 대표적인 부동산 전문가로 꼽히는 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원(부동산학 박사)을 만나 ‘갑진년’ 부동산시장 전망을 들어봤다.- 부동산시장이 순식간에 싸늘해진 이유는 무엇인가주택시장이 본격 조정국면으로 접어든 모양새다. 작년 9월 27일 특례보금자리론 일반형 중단이 트리거가 됐다. 집값이 단기간 급반등하면서 싼 매물이 소진된 데다 금리까지 높아 수요자 입장에서는 집을 살 메리트가 떨어졌다. 지금은 광속의 시대다. 스마트폰이 보급화되고 MZ세대가 부동산 시장의 큰손으로 떠오르면서 전광석화처럼 움직인다. 과거 통계를 가지고 분석하는 순간 구버전이 될 수 있다. 부동산시장이 확 달아오르다가 어느 순간 돌변해서 얼어붙는 것도 바로 이 같은 이유에서다.- 2024년 부동산시장 전망은앞으로 부동산시장은 소사이클이 반복될 가능성이 높다. 지난 2013년부터 2021년까지 부동산 시장은 9년간 초장기 상승랠리를 나타냈다. 단군이래 이런 장기간 상승은 없었다. 앞으로도 이런 큰 사이클이 또 찾아올까? 미래는 가보지 않는 한 알 수 없다. 지금은 잠재성장률이 2%를 밑도는 저성장 국면이다. 저성장은 국가경제가 큰 폭의 성장을 하기 어렵단 얘기다. 부동산은 그 나라 경제 펀더멘털을 반영하는 또 다른 거울이다. 그렇다면 부동산시장도 저성장 가능성이 높다. 지난해 서울 아파트 시장은 실거래가 기준으로 볼때 1월부터 9월까지 13.3% 올라 한마디로 미니 상승랠리였다. 9월을 정점으로 한번 꺾였기 때문에 하락추세는 어느 정도 지속이 될 것이다. 하지만 하락폭이 2022년 미국발 고금리 쇼크 때만큼 깊거나 길지는 않을 것으로 보인다. 그래서 ‘상저하고(上低下高)’ 속에 ‘소(小) 박스권’ 장세가 나타날 것으로 전망된다. 구체적으로 3월까지는 하락세, 4월부터 6월 말까지는 약세, 7월부턴 보합세 혹은 강보합세 전환을 조심스럽게 예측해본다. 거래량은 예년처럼 많지 않아 불황 장세 가능성이 크다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원.(사진=채훈식 기자)- 올해 부동산시장 변수는가장 주목해봐야 할 것은 금리 동향이다. 금리는 다른 요인보다 주택시장에 막강파워로 작용하고 있다. 시장금리에 영향을 주는 미국 기준금리와 한국 기준금리를 예의 주시해야 한다. 금융계에선 한국은행이 기준금리를 2024년 하반기 이후 2~3차례 낮출 것으로 예측한다. 최근 금융기관의 컨센서스에 따르면 2024년말 기준금리를 연 3%로 전망한 곳이 45.2%로 가장 많았다. 연 2.75%로 전망한 곳이 32.3%로 그 다음을 차지했다. 물론 시장의 예측은 기대가 섞여 있지 않나 싶다. 인하 폭의 문제이지, 방향은 인하 쪽인 것은 분명해 보인다. 다만, 금리 인하가 집값을 당장 자극하지는 못할 것으로 보인다. 이미 가격이 많이 오른 매매시장보다는 전세시장에 더 영향을 줄 전망이다. 전세는 변동금리 대출이 많아 금리 동향에 좀 더 민감하게 움직일 수 있기 때문이다.1월부터 출시될 27조 규모의 신생아 특례대출은 주택가격을 떠받치는 특급재료이다. 주택가격 9억원 이하를 구입할 경우 연 1.6~3.3%의 저리에 최대 5억원까지 빌릴 수 있다. 2023년 주택시장의 받침대 역할을 한 것이 바로 40조원 규모의 특례보금자리론이라는 점을 감안하면 신생아 특례대출도 적지 않은 영향을 미칠 전망이다. 신생아 특례대출은 집값 상승을 부채질하기보다는 하락을 막는 방패 역할 정도로 봐야 할 것 같다.4월 총선도 시장의 관심거리다. 총선 결과에 따라 계류되어 있는 규제 완화 법안이 통과될 수 있어서다. 가령 아파트 매입임대사업 허용, 다주택자 취득세 중과 완화, 단기 양도세율 완화, 거주의무 등이 그것이다. 다만 정치 선진화로 돈 선거가 사라지면서 과거처럼 선거가 주택시장에 미치는 영향은 크지 않다.- 내 집 마련 수요자의 대응법은요즘은 광속의 시대다. 비슷하게 생각(집단사고)하고 무리 지어 행동(군집 행동)하다 보니 시장이 순식간에 돌변한다. 그래서 현장을 예의주시해야 한다. 한발 늦은 통계보다 시시각각 변하는 장바닥 시세를 주목해야 한다. 무릎에 사서 어깨에 팔라는 격언은 소(小) 사이클 장세에선 먹혀들지 않는다. 무릎이 상투일수 있기 때문이다. 집은 불황기에 사야한다. 철저하게 시장을 조사해서 매입가를 어떻게서든 낮춘다는 전략이 유효하다.이런 차원에서 2000가구 이상 대단지 랜드마크 아파트 매물가격이나 실거래가격을 보는 것이 좋다. 랜드마크 단지는 시장의 풍향계 역할을 하기 때문에 유의해서 지켜봐야 한다.지금 당장 집을 사야 하는 사람은 시황에 너무 연연하기 보다 가격 메리트를 보고 판단하는게 바람직하다. 아파트 실거래가 고점(2021년 10월) 대비 강남 등 인기 지역은 20~30%, 나머지 지역은 30% 이상 싼 급매물을 중심으로 선별 접근해야 한다.내 집 마련 실수요자는 평론가와 다르게 접근해야 한다. 평론가는 주로 비관론으로 명성을 얻어 유명 인사가 된다. 시장을 있는 그대로 보기보다 프레임으로 접근할 수 있는 데다 현장보다 너무 늦기 때문이다. 또 한쪽만 얘기하는 사람은 경계해야 한다. 시장을 있는 그대로 보지 않고 자신이 원하는 방향으로 왜곡하거나 각색을 할 수 있다. 요즘 유튜브를 보면 극단론과 공포론이 기승을 부린다. 돈벌이가 되기 때문이다. 불안한 미래는 대비해야 하지만 ‘공포 비즈니스’의 희생물이 되지 말아야 한다. 시장은 오름과 내림을 반복하는 사이클이다. 집값이 다시 반등할 것이다. 그 신호탄은 거래량 증가이다. 특히 바닥권에서 거래량 증가는 의미 있는 지표다. 시장 흐름의 바로미터인 거래량을 항상 주목해야 하는 이유다.1주택자 갈아타기는 욕심을 내려놓아야 쉽게 이뤄질 수 있다. 갈아타기 대상은 내가 살고 있는 집보다 좋은 집일 것이다. 인기지역이나 같은 동네라도 대형 아파트일 가능성이 높다. 이런 상황에서 내 집은 비싸게 팔고, 남의 집은 싸게 사는 것은 현실적으로 불가능한 꿈이다. 갈아타기를 할 때에는 내집은 싸게 팔고, 남의 집도 싸게 산다는 생각을 갖는 게 좋다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원.(사진=채훈식 기자)- 건설사 프로젝트파이낸싱(PF) 문제가 심각하다는데 집값에 영향 미칠까건설사 PF는 분양시장과 금융시장의 불안요소다. PF문제가 어떻게 터질 지는 알 수 없다. 정부가 지난해 레고사태의 파장을 잘 알고 있기에 대응책을 내놓을 것이다. PF문제와 주택시장의 연결고리를 제대로 파악할 필요가 있다. PF문제는 바로 신규 분양시장, 공급자 시장에서 일어날 수 있는 일이다. 이미 준공된 기존 주택가격은 직접적인 관계보다 간접적인 관계이다. 말하자면 두 시장은 한 다리 건너서 존재한다. 만약 PF문제로 집값이 급락하려면 건설사나 시행사의 부도 사태로 대량실업이 발생하고 시중 금리도 크게 올라야 한다. 금융위기나 경제위기가 와야 한다는 것이다. 금융위기와 경제위기가 터진다면 지금 당장 국내 주식투자를 관둬야 한다. 주식시장이 더 민감하게 움직이기 때문이다. 그러니 건설사 PF문제 역시 기존 주택시장을 짓누르는 위험요인이라는 점 정도 체크하고 예의주시하자.- 내 집 마련은 필수인가집은 홈(home)과 하우스(house)라는 2가지 기능을 한다. 홈이 삶의 안식처라면 하우스는 투자 자산이다. 삶의 안식처인 홈은 필수지만, 하우스는 하나의 자산 항목에 들어갈 뿐이다. 어느 하나 무시할 수 없다. 집값 상승기에는 많은 사람들이 하우스에 초점을 맞췄다. 대표적으로 갭투자가 그렇다. 홈 비중을 높이면 아파트값이 출렁거려도 덜 불안하다. 집이 하우스보다 홈이 되는 시대. 이상적이지만 자본주의사회에서 쉽지는 않을 것이다. 하지만 내가 행복해지기 위해서는 하우스보다 홈에 무게를 더 두는 것이 좋을 것이다. 그래야 ‘하우스푸어’, ‘영끌 푸어’라는 고통으로 떨어지는 것을 막을 수 있다. 홈과 하우스의 비중을 50대 50으로 맞추는게 적합하지 않을까 싶다.- 부동산 심리를 강조하는 이유는부동산 시장을 바라볼 땐 참여자의 심리도 고려해서 판단하는 게 좋다. 매매시장에서는 ‘손실 회피’, ‘처분 효과’, 그리고 ‘미래 기대치’가 크게 작용한다. 불황이 찾아와도 가격이 바로 하락하는 것이 아니라 거래량부터 줄어든다. 매수심리가 가라앉고 있다는 것을 의미한다. 입주 물량이 쏟아지면 현재의 수급을 반영하는 전셋값은 크게 떨어지지만, 매매가격은 약세만 띠는 것은 이런 심리적 특성 때문이다. 따라서 부동산 시장은 공급과 정책 외에도 인간 심리를 함께 읽어야 제대로 보인다. 부동산 가격이 단기적으로 출렁이는 것은 다분히 심리적인 이유에서다. 단기적으로 매수자와 매도자 간의 심리 게임 결과로 가격이 움직인다. 가격이 하락한 것은 매도자가 심리적으로 매수자에게 밀렸다는 이야기고, 상승한 것은 그 반대일 것이다. 가격이 내재가치를 넘어 폭등이나 폭락하는 것은 다른 어떤 요인보다 심리의 문제가 크게 작용한다. 광기 국면에선 내재가치보다 큰 폭으로 절상되고, 공포 국면에선 내재가치보다 크게 절하될 것이다.글·사진=채훈식 기자 chae@viva100.com

2024-01-02 07:00 채훈식 기자

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[비바 2080] 2차 베이비부머들 역시 정년 후 노후 준비 ‘미흡’

2차 베이비부머 직장인의 실물자산 비중. 자료=미래에셋투자와연금센터우리나라 2차 베이비부머 세대 직장인들이 정년 후 노후 준비를 제대로 하지 못하고 있는 것으로 나타났다. 노후의 현금흐름에 대비하지 못하고 있고, 특히 부채비율이 높아 재정건전성이 취약한 것으로 파악되었다.미래에셋투자와연금센터는 29일 자체 설문조사를 통해 작성한 ‘2차 베이비부머 직장인의 노후준비 현황 조사’를 통해 이 같이 밝혔다. 2차 베이비부머는 1968년부터 1974년 사이에 태어난 세대로, 현재 우리나라 전체 인구의 12.2%인 615만 명에 달한다.보고서에 따르면 우선, 2차 베이비부머 직장인의 자산은 주로 비유동자산으로 구성되어 있는 것으로 나타났다. 평균 총자산은 7억 4859만 원으로 조사되었다. 이 가운데 83%가 부동산으로 구성되어 있어 자산의 편중이 심한 것으로 나타났다.문제는 이들 중 상당수가 노후의 생활비를 충당할 정도로 소득 요건을 제대로 갖추지 못하고 있다는 점이다. 이들 가운데 노후의 현금흐름이 될 수 있는 임대나 연금, 이자 및 배당소득이 준비되어 있는 않은 응답자가 39%에 달했다. 특히 자산 1분위(하위 20%)는 자산 대비 부채비율이 79%로 재정건전성이 매우 취약한 것으로 파악되었다.2차 베이비부머 직장인의 부양지출 대상 비중. 자료=미래에셋투자와연금센터이들 2차 베이비부머 직장인 가운데 대다수는 가족부양 책임을 짊어지고 있는 것으로 나타났다. 응답자의 78.8%가 자녀 또는 부모를 부양하고 있다고 밝혔다. 특히 24.1%는 자녀와 부모 모두를 부양하고 있는 것으로 조사되어 가계 부담이 만만치 않음을 시사했다.가족 부양과 노후 준비를 동시에 해야 하는 상황에서 그나마 연금제도가 어느 정도 정착된 상태에서 직장생활을 하고 있다는 점이위안이 되는 것으로 나타났다.연구 보고서를 작성한 이규성 연구원은 “이들 세대는 만50세 초반의 가장으로 가족의 생계를 책임지고 있다”면서 “부양의 책임이 지속되는 상황에서 생애 주요 직장에서 정년을 맞게 될 경우, 소득 단절에 따른 여러 어려움에 직면할 것으로 보인다”고 밝혔다.이 연구원은 이에 “3층 보장 연금(국민,퇴직,개인 연금)을 기본으로 해 은퇴 이후 소득을 준비하고, 여기에 더해 금융자산과 실물자산을 활용해 추가 현금흐름을 확보해야 한다”고 조언했다.이의현 기자 yhlee@viva2080.com

2023-12-29 09:53 이의현 기자

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[비바 2080] 대한민국 부자들 “내가 부자야?”

이미지=대신증권최근 KB금융지주와 하나은행이 잇달아 대한민국 상위 1% 부자들을 분석한 특별리포트를 발간했다. KB는 금융자산 10억 원 이상과 부동산자산 10억 원 이상을 모두 보유한 사람을 부자로 선정해 그 가운데 400명을 대상으로 설문조사와 개별심층인터뷰를 진행했다. 하나금융경영연구소는 이보다는 조금 소박하게 ‘최소 금융자산 10억 원’ 보유자를 부자로 정의했다. 두 금융그룹이 내놓은 대한민국 부자 리포트를 들여다 보자.◇ 부자 인플레이션 “내가 부자야?”하나금융경영연구소는 2022년 현재 금융자산 10억 원 이상 보유자를 ‘부자’로 보았다. 하지만 부자라고 다 부자가 아니었다. 눈높이가 일반의 그것은 물론 평범한 부자들보다 더 높았다.부자의 자산 기준을 100억 원으로 생각하는 비율이 2020년 28%에서 2022년에는 46%로 껑충 뛰었다. 이제는 300억 원 이상은 돼야 부자라고 생각하는 부자도 10%를 넘었다. 무엇보다, 금융자산이 10억원 이상인 사람들조차 자신들이 부자라고 생각하는 비중은 30%를 채 넘지 못했다. 부자 타이틀도 인플레이션 된 셈이다.◇ 부동산보다는 예·적금 비중 늘려KB금융지주에 따르면 한국의 부자들은 최근 금융시장과 부동산시장 위축의 영향으로 예금과 적금의 보유 비중을 꾸준히 높여 온 것으로 나타났다. 2023년 현재 ‘예적금’ 보유율은 2022년 84.5%에서 올해는 94.3%로 높아졌다.작년 대비 10%p 가까이나 늘어난 셈이다. 부동산 보유율은 ‘거주용 외 주택’의 경우 전년 대비 1.0%p 하락했다. 2022년 하반기 이후 경직된 주택시장 분위기를 간접적으로 드러내 보인 것으로 읽힌다.하나금융경영연구소는 그러나 “작년 말 기준 우리나라 부자들이 보유한 총자산의 55%는 부동산이었다”면서 “최근 10년간 주택가격이 40% 가량 상승했고 부동산 펀드 규모도 7배 이상 성장한 것 등을 감안하면, 부동산 투자가 부를 일구는 데 큰 기여를 한 것은 분명한 사실”이라고 전했다.◇ 상속형 부자가 3분의 2… 하지만 자산관리의 고수들최근 10년 동안 대한민국 부자 10명 중 6명은 자수성가형 보다는 상속형 부자인 것으로 조사됐다. 하지만 어느 경우든 부자들은 자산을 증식시키기 위해 시장 상황과 흐름에 맞춰 매우 적극적으로 자산 포트폴리오를 조정하고 있는 것으로 나타났다. 특히 불투명한 경제 상황을 고려한 듯, 욕심을 부려 한 푼이라고 더 수익을 내려하기 보다는 ‘자산 방어’에 치중하는 것으로 조사됐다.하나금융경영연구소는 “코로나 때 10% 이상 수익을 낸 부자는 10명 중 3명 꼴로 일반인의 2.4배에 달했다”면서 “부자들은 높은 수익률보다 ‘잃지 않는 투자’를 더 중요하게 생각했다”고 전했다. 정부 정책을 비롯한 세제 변화, 국내외 투자 환경 변화 등 외부 변수에 민감하게 반응했다는 것이다. 당장의 수익 변화에 일희일비 않고 좀 더 멀리 보고 투자를 했다는 것이다.◇ 부자들이 투자 유망하다고 보는 대상은… 부자들은 누구보다 투자 환경 변화를 포착해 빠르게 판단한 후 투자 대상과 시기를 선택하는 것으로 나타났다. KB금융에 따르면 이들은 1년 이내 단기 고수익이 기대되는 투자 대상으로 주식(47.8%)과 거주용 주택(46.5%)을 꼽았다. 금·보석(31.8%), 거주용 외 주택(31.0%)이 뒤를 이었다.이들은 또 향후 3년 정도 중장기적으로 고수익을 기대할 수 있는 투자처로 거주용 주택(44.3%)과 주식(44.0%)을 꼽았다. 거주용 외 주택(32.3%), 금·보석(32.0%)이 뒤를 이었다. 불규칙적 경제 상황 등을 고려해, 자산 가치 하락의 위험이 상대적으로 더 큰 부동산보다는 안정적인 금·보석이나 주식을 선호하는 것으로 분석된다.◇ ‘영리치’는 ‘올드리치’와 다르다하나금융경영연구소는 40대 이하 부자인 ‘영리치’는 기존 부자들과 다른 모습을 보이고 있다고 분석했다. 특히 차이가 나는 것은 영리치의 경우 부동산보다 금융자산 비중이 높다는 것이다. 특히 10명 중 7명 이상이 상대적으로 리스크가 큰 해외 주식에 투자하는 등 리스크를 고려한 재테크에도 매우 적극적인 것으로 드러났다.영리치는 또 가상자산에 대한 입장도 올드리치와 확연히 달랐다. 영리치의 20%가 가치 등락이 큰 가상자산을 보유한 것으로 나타났다. 연구소 측은 “영리치는 외화자산 투자나 현물투자, 프로젝트 펀드 등 새로운 투자에도 적극적이었다”며 “영리치의 영향으로 부자의 투자 포트폴리오가 훨씬 다양하게 확장되고 있는 분위기”라고 전했다.◇ 강남부자 vs 강북부자현재 부자들이 많이 사는 동네는 서울 강남구와 서초구, 송파구 등 이른바 ‘강남 3구’와 용산구인 것으로 나타났다. 이들 서울 4개 구에 부자의 절반 이상이 거주하는 셈이다. 이 밖에 종로구와 양천구, 성동구, 마포구 등 4개 지역에 3~5%가 살고 성북구와 영등포구, 광진구 등에 2~3%가 거주하는 것으로 나타났다.금융자산 규모 기준으로는 강남구와 서초구, 용산구 등 3개 지역이 10% 이상의 점유율을 보였다. 송파구와 종로구가 5~10%, 성북구와 성동구가 3~5%를 차지했다. 서울 강남구는 부자 수와 금융자산 규모에서 모두 독보적 1위였고 그 다음이 서초구였다. 부자들의 전통적인 선호 거주지역은 강남 3구지만 최근 10년 사이에는 마포구와 용산구, 성동구가 급부상했다.강남 부자는 평균 자산 규모가 93억 9000만 원, 강북 부자는 82억 3000만 원으로 조사됐다. 부동산 비중은 강남 부자가 강북 부자보다 높다. 연 소득은 강북 부자가 평균 4억 4800만 원으로 강남 부자(3억 9600만원)보다 많은 것으로 나타났다. 상대적으로 강남 부자가 강북 부자에 비해 보다 다양한 방법으로 자산을 모은 것으로 조사됐다.◇ 부자들의 MBTI는 TJ, 슈퍼리치는 ESTJ하나금융영영연구소가 사람의 성격 유형을 일반화해 보여주는 MBTI로 부자들의 특성을 파악해 보니, 금융자산 규모가 클수록 I(내향형)나 S(감각형) 비율이 적고 T(이성적),J(계획적) 성향이 높게 나타났다. 아무래도 TJ(사고·계획)형이 FP(감정·충동)형보다는 부를 축적하기에 용이했을 것으로 분석된다.금융자산 100억 원 이상 또는 총자산 300억 원 이상을 보유한 슈퍼리치 집단에서는 ESTJ(외향·감각·사고·계획)형이 가장 높은 비율을 보인 것으로 조사됐다. 일반인들 가운데는 이 유형의 비율이 9% 정도에 불과했으나 슈퍼리치 중에서는 3배에 가까운 27%의 비율을 보였다. 이 유형은 흔히 지도자형 혹은 경영자형으로, 상당한 추진력과 철저한 자기관리가 특징이다.◇ 부자들의 고민 ‘언제, 어떻게 물려주고, 절세는?’하나금융경영연구소에 따르면 부자들은 보유 자산 가운데 절반 정도를 노후 준비에 할애하고, 상속과 증여에는 각각 25%, 18%를 계획 중인 것으로 조사됐다. 대체로 증여보다는 상속을 선호했고, 사전 증여가 2014년 32%에서 2018년에는 53%까지 높아졌다. 평균적으로 65세 정도에 결혼 적령기 30대 자녀에게 증여하는 경우가 많았다. 주택 구입 자금이 필요한 40대도 28%에 달했다.최근에는 신탁상품에 가입하거나 가족법인 설립을 고려하는 부자들도 늘고 있다. ‘유언대용신탁’은 일정 수수료만 내면 금융회사와 계약한 대로 유언서 내용을 안전하고 확실하게 본인의 의사대로 집행할 수 있어 주목을 끈다. 하지만 KB금융 조사에서는 부자들 가운데 이 제도를 활용하겠다는 응답은 21.5%에 그쳐 차이를 보였다. 그 보다는 변호사나 법무사에 의지하겠다는 것이었다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2023-12-29 08:49 박성훈 기자

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