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[비바100] 호재 이어지는 역세권 개발… 지역 부동산 시장 들썩인다

(사진제공=게티이미지뱅크)최근 경기·인천 등 지역에서 역세권 개발에 대한 가치가 재조명 받고 있다. 서울에 비해 비교적 저렴한 집값을 갖췄고, 광역교통망까지 확충될 전망이 비춰지면서 지역 가치가 높아질 기대감이 크기 때문이다. 교통호재 중 화두는 단연 ‘역세권 개발’이다. 역세권 개발은 지역발전의 견인차 역할은 물론, 전국을 하나의 생활권으로 묶는 역할을 하게 된다. 교통이 크게 개선돼 지역의 유동인구가 대폭 증가하고, 이에 따른 상권 활성화도 기대할 수 있어 인근 아파트 값에도 가치가 반영되고 있는 모습이다.실제로 KTX광명역은 개통 이후 역 인근에 굵직한 인프라가 확충됐고, 잇따른 주택 공급을 통해 신흥주거타운으로 변모한 대표적 사례다. 경기 광명시는 KTX광명역 개통 이후, 이케아(광명점), 롯데몰(광명점), 코스트코(광명점) 등이 들어서며 ‘원스톱 인프라’를 구축한 바 있다. 여기에 2004년부터 2024년까지 광명시에만 약 4만가구의 아파트 입주가 지속되면서 경기도 서남부지역의 신흥 주거타운으로 자리매김했다.이런 인프라 확충은 역 인근 지역의 지역 가치를 크게 높여주는 역할을 한다. 광명역이 자리한 광명시 일직동의 아파트 3.3㎡당 가격은 지난 5월 3248만원을 기록했다. 광명시 아파트 평균 3.3㎡당 가격이 2408만원임을 감안하면 약 800만원이 비싼 가격이며 광명시 최고 수준이다.국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 최근 광명역 인근 아파트 가격은 ‘광명역 파크자이’ 전용면적 84㎡ 11억3000만원(2024년 4월), ‘유-플래닛광명역데시앙’ 전용면적 84㎡도 12억2500만원(2024년 5월)에 거래됐다.경기 화성시 동탄역세권개발의 경우도 마찬가지다. 2017년 SRT 동탄역 개통 이후 해당 지역에는 롯데백화점(동탄점), CGV(동탄역점)를 비롯해 각종 상업시설들이 입점하며 일대 인프라가 크게 확충된 바 있다.이렇다 보니 수요자들은 추후 KTX역 개통이 예정돼 있는 송도역세권개발사업 인근 부동산 시장에 큰 관심을 나타내고 있다. 송도역세권구역 도시개발사업은 29만1725㎡ 규모의 부지에 공동주택 5개 블록과 상업시설, 공원, 학교 등 다양한 기반시설이 체계적으로 마련된다. 다양한 시설이 들어설 예정인 만큼 인천의 새로운 거점으로 등극할 기대감이 높다. 특히 해당 위치에는 다양한 겹호재가 있어 일대 교통을 대폭 개선시킬 것으로 보인다. 현재 수인분당선을 이용할 수 있는 송도역은 2026년말 인천~부산, 인천-목포를 잇는 인천발 KTX가 개통 예정이며, 판교까지 환승 없이 이동할 수 있는 월곶판교선도 2028년 개통이 예정되어 있어 이 일대가 인천시의 새로운 교통 중심지로 거듭날 전망이다.또한 2030년 송도국제도시~용산~마석을 잇는 전 구간 개통 예정인 수도권광역급행철도(GTX) B 노선의 경우, 수인분당선과 교차하는 추가역이 청학역으로 지정될 시 청학역 인근에 위치한 송도역 또한 큰 수혜를 입을 것으로 예상된다.이렇게 다양한 교통호재를 품은 인천지역에서 신규분양 물량이 나와 수요자들의 관심이 집중된다.‘래미안 송도 센트리폴’ 조감도 (사진제공=삼성물산)삼성물산은 오는 10월 인천 연수구 송도역세권구역 도시개발사업으로 ‘래미안 송도역 센트리폴’을 분양할 예정이다. 송도역세권구역 도시개발사업지 내 위치하며, 지상 최고 40층, 19개 동, 전용면적 59~101㎡ 총 2549가구의 대단지다. ‘래미안 송도 센트리폴’은 삼성물산이 시행부터 시공까지 맡아서 하는 자체 개발 사업으로, 부지 내 위치한 상업용지는 송도역과 연계돼 신흥 상권을 형성할 것으로 전망되며, 인천뮤지엄파크·그랜드파크·쇼핑시설·업무복합시설 등 조성이 예정된 용현·학익 1블록 도시개발사업과도 바로 맞닿아 생활권 시너지 효과도 기대된다.도시개발사업 구역 내 초등학교 또한 신설될 예정이다. 도보권 내에는 옥련여자고등학교가 위치해 있으며, 지역 내 명문학군으로 꼽히는 송도고등학교도 인접해 있다. 인천의 새로운 중심으로 거듭날 송도역세권구역에 조성되는 이 단지는 이런 다양한 편의시설을 가깝게 누리는 입지 여건을 갖춰, 단지명도 중심을 뜻하는 ‘센트럴(Central)’과 랜드마크를 의미하는 ‘폴(Pole, 기둥)’을 결합한 ‘센트리폴’로 명명했다.‘힐스테이트 레이크 송도 5차’ 지역도 (사진제공=현대건설)현대건설은 인천 연수구 송도동 일원에 들어서는 ‘힐스테이트 레이크 송도 5차’를 하반기 중 분양할 예정이다. ‘힐스테이트 레이크 송도 5차’는 워터프론트 호수와 맞닿아 있으며, 랜드마크시티 3호 수변공원 이용이 편리하다. 여기에 인근 서해바다 해안가에는 총 면적 26만3000㎡, 총 길이 4.2㎞의 랜드마크시티 1호 수변공원, 송도달빛축제공원, 송도센트럴파크를 비롯해 골프장인 잭니클라우스GC 등도 있어 쾌적한 주거 생활이 가능하다.교통 환경도 좋다. 단지와 차량 10분 거리 이내에는 인천지하철 1호선 ‘송도달빛축제공원역’, ‘인천대입구역’(GTX-B 예정), ‘센트럴파크역’ 등이 위치해 있고, 아암대로, 인천대로를 통한 경인고속도로는 물론 제2경인고속도로와 제3경인고속도로, 영동고속도로 이용도 편리해 서울 및 수도권으로 이동이 쉽다. 현대프리미엄아울렛, 코스트코, NC큐브커낼워크, 롯데마트(송도점), 홈플러스(송도점) 등 대형쇼핑센터가 가까이 위치해 있고, 이랜드몰(예정), 롯데몰 송도(예정), 송도 세브란스 병원(2026년 예정)도 들어설 예정으로 편리한 생활이 가능하다.‘한화포레나 인천학익’ 조감도(한화 건설부문 제공)학익4구역 주택재개발정비사업조합에서 공급하고 한화 건설부문이 시공하는 ‘한화포레나 인천학익’이 분양 중이다. 지하 2층~지상 최고 29층, 5개 동, 총 562가구 규모로 조성되며 이 중 250가구를 일반 분양한다. 또한 연학초, 인주초·중, 학익초·고, 학익여고, 인하사대부고 등 초·중·고와 인하대학교가 1.2km 내로 도보 통학이 가능하다. 홈플러스, CGV인천학익, 인천문학경기장, 선학경기장, 인하대병원 등이 인근에 있고 인천지방법원, 인천지방검찰청 등 법조타운 또한 가깝다. 뿐만 아니라 다목적 운동장, 게이트볼 경기장, 배드민턴장, 어린이 놀이터, 각종 휴식시설 등이 있는 미추홀공원이 인접해 취미·여가 생활을 즐기기에 좋다.채현주 기자 1835@viva100.com

2024-08-02 07:00 채현주 기자

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[이호영 칼럼] 경매로 싸게 산 다가구주택, 원룸으로 리모델링해 가치 ↑

이호영 부동산센터 대표최근 부동산 경매시장에서 단기 매매 시 세금적으로 유리한 매매사업자에 대한 관심이 많아진 게 사실이다. 돈을 벌기 위해서 아니면 돈이 남아서 집을 짓는 것은 분명 차이가 있다.전자처럼 돈을 벌 목적으로 집을 짓는 사람들을 소위 집장사라 한다. 집장사는 대개 땅을 매입해 집을 짓고 임대를 한 뒤 분양 또는 매매한 뒤, 남은 수익을 재투자해 재산을 축적해나간다. 꼭 신축만 하는 것은 아니고 허름한 건물이나 주택을 매입해 리모델링이나 증축의 과정을 통해 건물의 가치를 높여 임대수익을 상승시키고 재판매한다.M씨는 평소 부동산투자를 위해 공인중개사자격증을 취득할 정도로 부동산에 관심이 많았다. M씨는 OO대학교 근처의 다가구주택 2채를 한꺼번에 경매로 구입하고 매매업을 등록한다. 당시 OO대학교·전문대 주변은 대학가임에도 원룸이 많지 않았다. 이 지역은 대부분 일반주거지역이여서 용적률이 높지는 않다. 여기에 도로도 뒤죽박죽인데다 주변엔 산이나 언덕 등 고지대도 많았다. 여기에 일조사선과 도로사선 등 높이제한으로 높게도 못 올리니 층수도 낮았다. 층수가 낮으니 신축 다세대주택과 다가구주택의 원룸은 짓기가 힘들었다. 어렵게 신축해도 사선제한으로 원룸의 개수도 적었고 대학가라고 땅값은 오히려 비쌌다. 이 지역에서 원룸을 신축해서 임대하는 것은 자선사업이나 다름없었다.M씨는 이 점을 노려 낡은 다가구주택만 매입해 화장실만 놔두고 방을 원룸으로 개조한다. 냉장고, 에어컨, 세탁기 등 옵션은 새 것 같은 중고제품으로 들여 방 2개짜리 6가구 주택이 원룸 12개로 변신하게 된다. 한 해 동안 4채를 사들였고 다음 해까지 모두 정리한다. 이렇게 토지나 건물 등 부동산을 매매하거나 판매하는 사업을 부동산 매매업이라 한다. 기존 건물이나 주택 뿐 아니라 신축한 건물이나 주택을 판매하는 경우도 포함된다. 부동산 매매업자는 M씨처럼 1과세기간 동안 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 자를 말한다.M씨는 이렇게 돈을 벌고 난 뒤 원룸을 신축해 건축업도 도전한다. 2005년 M씨는 지하철역 주변으로 단독주택 3채를 매입한다. 대지는 모두 6m를 접하고 있는 165㎡(50평) 안팎이었다. 2채는 제3종일반주거지역이고 1채는 제2종일반주거지역이었다. 2005년 12월에 모두 허가를 내 단독주택을 모두 허물고 다음 해 2월부터 착공에 들어갔다. 한 달 동안 총 50개의 원룸을 준공도 떨어지기 전에 임대를 완료했고 준공 1년도 안돼 1동을, 2년 안에 모두 매매한다.이호영 부동산센터 대표

2024-08-02 07:00 이호영 부동산센터 대표

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[비바 2080] 상속세의 모든 것④ 법에서 허용하는 배우자·자녀 사전증여

상속을 하게 되는 시점에서 많은 사람들이 과도한 상속세에 분통을 터트린다. 하지만 다양한 공제 혜택을 잘 활용한다면 상속세를 최소한도로 낮출 수 있다. 사전 증여도 그 가운데 하나다. 증여재산공제 한도 내에서 배우자나 자녀에게 미리 증여를 해 상속세를 줄이는 합법적인 방법이 있다.◇ 사전 증여가 도움 되는 경우남편 소유의 재산을 사전에 부인이나 자녀에게 증여하면 상속재산이 줄어들어 상속세도 당연히 줄일 수 있다. 하지만 이 경우 증여세가 과세된다. 또 일정 기간 내의 증여 재산은 상속세를 계산할 때 상속재산에 포함시키기 때문에 증여의 효과가 없을 수 있다. 따라서 사전에 충분히 검토해 본 후 증여 여부를 결정해야 한다.성속세 및 증여세법에서는 거주자인 수증자가 증여를 받을 때에는 증여재산공제액을 과세가액에서 공제해 주고 있다. 배우자의 경우 6억 원이다. 직계존속인 자녀에게는 5000만 원이 기본이다. 미성년자일 경우 2000만 원이 공제된다.2024년 1월 1일부터는 혼인신고일 전후 2년 이내 또는 자녀 출생·입양일로부터 2년 이내 직계존속으로부터 증여받은 재산에 대해서는 2억 원을 추가 공제해 준다. 직계비속은 5000만 원, 기타 친족은 1000만 원이 공제 한도다.따라서 2024년 1월 1일 이후 증여분부터 배우자에게는 6억 원, 자녀에게는 5000만 원(미성년자 2000만 원)의 범위 안에서 증여를 하면 증여세를 내지 않고서도 상속세를 줄일 수 있다. 다만, 상속하기 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산의 가액은 상속세 계산 때 이를 합산하므로 증여재산 공제의 효과가 없다는 점은 유의해야 한다.죽는 날을 지정할 수는 없지만, 상속세를 적게 낼 목적으로 증여를 할 예정이라면 가능하면 사망하기 10년 전에 증여를 하는 것이 여러 모로 좋다. 예를 들어 25억 원의 상속재산과 자녀 2명이 있는 사람이 사망하기 12년 전에 5억 원을 증여하고 사망했다면 상속세 과세표준은 20억 원(상속재산 25억-일괄공제 5억)이 되고 이에 대한 상속세 산출세액은 6억 4000만 원이 된다.하지만 사망하기 8년 전에 자녀에게 5억 원을 증여했다면 상속세 과세표준은 25억 원(상속재산 25억+상속개시전 10년 이내 증여재산 5억-일괄공제 5억)이 되며, 이에 대한 상속세의 산출세액은 8억 4000만 원이 되어 증여를 하지 않은 것과 같다.◇ 증여를 했다면 증거를 남겨야증여를 받았다면 증여받은 달의 말일부터 3개월 이내에 증여세를 신고해야 한다. 이 때 10년 내 동일인(직계존속의 경우 그 배우자 포함)으로부터 증여받은 금액은 합산해 신고해야 뒷 탈이 없다. 신고를 해놓지 않으면 사실상 증여재산공제액 범위 내에서 증여가 있었더라도 그 사실을 객관적으로 입증하기가 어려우므로 증여 사실을 인정받지 못할 수도 있다.증여 사실을 인정받으려면 반드시 증여세를 신고해야 한다. 과세미달로 신고하는 것보다는 납부세액이 나오도록 증여 재산공제액보다 약간 많은 금액을 증여해 언제, 누구로부터, 얼마나 증여받아, 증여세를 얼마나 냈는지를 알 수 있도록 산고서 및 영수증을 근거로 남겨주는 것이 좋다. 국세청이 호락호학하지 않기 때문이다.특히 법인 주식을 자녀에게 증여할 경우에는 반드시 증여세 신고 및 납부를 한 다음에 신고서와 영수증을 보관해 두고, 주주명부상 명의개서 및 주식등변동상황명세서를 법인세 신고 때 반드시 제출해야 한다. 중소기업의 경우 나중에 주식가치가 크게 오른 다음에 명의신탁해 놓은 것으로 인정받게 되면 예상 밖의 거액의 세금을 물 수도 있다.◇ 참고세금절약 가이드Ⅰ,Ⅱ. 국세청 세정홍보과 지음. 2024년. 국세청,주택과 세금. 국세청·행정안전부 지음. 2024년. 국세청.합법적으로 세금 안내는 110가지 방법 신방수 지음. 2023년. 아라크네.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-08-01 07:56 조진래 기자

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[비바 2080] ISA 도입 3년… 이제 연금계좌로 이체해 추가 세액공제 혜택을

2021년에 중개형 ISA(개인종합자산관리계좌)가 도입되고 3년이 지났다. 의무가입 기간 3년이 거의 채워져 비과세 혜택 한도(일반형 200만 원·서민형 및 농어민형 400만 원)를 소진한 분들은 계좌를 해지하고 ISA를 다시 만들어 새로운 비과세 혜택 한도를 만들 수 있다. 특히 만기 자금이나 해지 자금을 연금계좌로 이전할 경우 추가 세액공제 혜택을 받을 수 있어 주목할 필요가 있다. 미래에셋투자와연금센터의 ‘무드셀라’와 ‘장수르’가 ISA 만기자금을 연금계좌로 이전 시 필요한 정보들을 제시해 이를 일문일답형으로 정리해 소개한다.- ISA는 만기해지 자동으로 계좌가 해지되나.“ISA 계좌는 만기가 되었다고 자동으로 해지되지는 않는다. 가입자가 직접 금융사에 신청을 해야 한다. 의무가입 기간이 3년인데, 금융사마다 다를 수 있다. 금융사에서 만기 전에 안내가 오니 잘 협의하면 된다. 금융사 지점이나 ARS 고객센터를 통해 해지 신청라면 된다.”- 만기 시 운용상품의 환매는 어떻게 되나. 자동으로 매도되는 것인가.“중개형 ISA는 가입자가 직접 투자상품을 매도해야 하지만, 신탁형은 만기일에 계좌해지시 자동으로 환매가 된다. 만기시 자동해지 선택이 가능한 금융회사도 있다.”- 서민형 ISA를 만기해지하는 경우에 가입 때처럼 증빙서류가 필요한가.“그렇지는 않다. 가입 후 소득이 증가했어도 만기까지 서민형 ISA에 따르는 세제혜택을 유지할 수 있다.”- 중개형 ISA 만기 해지 때 투자 중인 상품을 매도하려면 현금화까지 시간이 걸릴텐데 세금 관련 주의할 점은 없나.“ISA의 세제혜택은 현금화된 수익에 적용된다. 일반형은 200만 원, 서민형은 400만 원까지 비과세된다. 비과세 한도 초과분에 대해선 9.9%로 분리과세된다. ETF는 1~2 영업일, 해외주식형펀드는 최대 9 영업일이 소요된다. 하지만 미리 매도할 필요는 없다. ISA의 세제혜택을 받으려면 상품 결제일 또는 만기일 중 빠른 날로부터 30일 이내에 현금화하기만 하면 된다. 이 기간을 초과하면 일반과세가 된다.”- ISA에 투자 중인 상품을 계속 보유하고 싶은데, 만기해지 처리 중에 갑자기 가격이 올라버리면 어떻게 하나. “ISA 만기 후에도 보유하고 싶은 투자상품이나 주식종목이 있다면 ‘대체 출고’를 하면 된다. 일반계좌로 실물을 이전한 후 남은 현금에 대해 해지 처리가 가능하다. 단, 대체 출고된 상품이나 종목은 ISA의 세제혜택을 받을 수 없다. 또 ISA에서 투자 중인 상품은 연금계좌(연금저축, IRP)로 대체출고가 불가능하다. 연금계좌는 ISA로부터 현금만 이전할 수 있기 때문이다.”- 지금 ISA에 투자 중인 상품이 마음에 드는데, 대체출고를 않고 이 계좌를 만기연장해서 계속 유지할 수 있는 방법은 없나.“만기일 기준 3개월 전부터 1영업일 전까지 신청이 가능하다. 다만, 만기연장 시점에서 직전 3개년 금융소득종합과세 대상자에 해당하면 만기연장이 불가능하다. 서민형 ISA도 만기연장 시점에 소득기준을 충족하지 못하면 일반형으로 전환된다. 이 때 비과세 한도가 400만 원에서 200만 원으로 축소된다는 점에 유의해야 한다. ”- 그런 경우에는 어떻게 처리하는 것이 좋은가“해지 후 다시 가입하는 것이 더 유리하다. 결국 서민형 또는 향후 금융소득종합과세 우려가 있는 가입자는 만기를 최대한 길게 설정하는 것이 유리하다는 얘기다. 어차피 의무가입 3년 이후에는 중도해지하더라도 세제혜택이 유지되기 때문이다. 또 의무가입 기간 3년이 경과된 시점에서 비과세 한도 2000만 원을 초과할 경우 해지 후 재가입해 비과세 혜택을 받는 것이 훨씬 유리하다.”- ISA 해지 후 바로 연금계좌로 이전하지 않고 시간이 지난 후 이전하려면 어떻게 해야 하나. “만기일 또는 해지일 중 빠른 날을 기준으로 다음 영업일로부터 6일 이내에 이전하면 된다. 모바일이나 지점 방문, ARS 고객센터를 통해 가능하다. 만기 후 해지금액은 세후 금액을 기준으로 연금계좌로 이전된다.”- 만기자금을 해지 후 연금계좌로 이체하기 전에 다른 계좌로 옮겨 운용해도 상관이 없나.“다른 계좌로 옮겨놓거나 운용해도 상관없다. 은행연합회에 관련 데이터가 모두 남는다. 만기 또는 해지 후 다음 영업일로부터 60일 이내에만 연금 이전 신청 후 이전하면 된다. 세후금액 한도 내에서 어떻게 운용하든 상관이 없다. ISA와 연금계좌의 금융사가 달라도 괜찮다.”- ISA 만기 자금 중 일부만 연금계좌로 이전해도 괜찮은가.“연금계좌별로 원하는 금액으로 나눠 이전할 수 있다. 예를 들어 만기자금 5000만 원 중 1000만 원은 A은행 연금저축 계좌에, 1000만 원은 B증권사 IRP로 이체해도 상관이 없다. 만기자금 5000만 원 중 3000만 원만 연금계좌로 이체한 후 나중에 나머지를 60일 이내에 추가 이전해도 상관이 없다.”- 올해 11월에 만기자금을 해지해 연금계좌에 넣어 일부 세제혜택을 받았다. 나머지를 내년에 이체할 경우 추가 세제혜택이 가능한가.“그렇게는 안된다. ISA 해지자금의 추가세액공제 한도는 해를 넘어가면 새로 생성되지 않는다. 올해 세제혜택을 신청했다면 내년에도 혜택을 받을 수 없다. ISA 만기자금을 연금계좌로 이전할 때, 세액공제한도를 초과하는 금액은 중도인출하거나 다음 해로 이월해 세액공제받는 방법이 있다.”- 절세 팁으로 ‘ISA 풍차돌리기’라는 말을 들었다. 무슨 뜻인가.“ISA를 3년 의무가입 기간 만료 후 재가입하면 납입한도와 비과세 한도가 새로 만들어져 세액공제가 가능해 진다. 3년마다 해지해 풍차돌리기 식으로 세제혜택을 보는 분들이 있다. 노후자금 축적을 위한 절세 팁이 될 수 있다. 매년 연금계좌 세액공제 한도가 900만 원인데, 여기에 3년 단위로 해지자금을 연금계좌로 이체하면 추가세액공제한도를 확보할 수 있다. 3년에 한번씩 300만 원씩 가능하다. 은퇴를 앞둔 분들은 참고할 만 하다.”이의현 기자 yhlee@viva2080.com

2024-08-01 07:47 이의현 기자

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[비바100] 첫 집 마련… 2%대 금리 '디딤돌' 두드리세요

(사진출처=게티이미지뱅크)처음으로 집을 마련하려는 경우 꼭 알아야 할 중요한 것은 바로 ‘내집마련 디딤돌 대출’이다. ‘내집마련 디딤돌 대출’을 신청한 생애 최초 주택 구입자는 추가로 우대금리를 적용받을 수 있다. 생애 최초 주택구입자를 위한 디딤돌 대출 신청 조건 및 방법, 대출 금리 및 한도 등과 함께 미혼자도 신청이 가능한지 확인해 보도록 하겠다.◇ 디딤돌 대출이란?(자료=하나은행)저금리 대출 상품으로 잘 알려진 ‘내집마련 디딤돌 대출’은 주택도시기금을 통해 시중 은행 대비 낮은 금리로 주택 구입 자금을 지원해 신혼부부에게 인기가 많은 대출 상품이다. 특히 생애 최초 주택 구입자라면 기존 디딤돌 대출에서 더 유리한 조건으로 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있다.내집마련 디딤돌 대출을 신청하기 위해서는 먼저 다음 조건에 모두 부합해야 한다.첫째, 세대주와 세대원 전원이 무주택자여야 하고 둘째로는 부부의 연 합산 소득이 7000만 원을 넘지 않아야 한다. 신혼부부의 경우 연 소득이 8500만원 이하여야 한다. 그리고 본인과 배우자의 합산 순자산가액이 4억6900만원 이하여야만 대출 신청이 가능하다. 또한 디딤돌 대출이 가능한 주택 면적은 주거 전용 면적 85㎡ 이하, 담보 주택 평가액은 5억원 이하로 제한된다.◇ 생애 최초 주택구입자 우대금리최고 대출 한도가 2억5000만원 이내인 디딤돌 대출과 달리 생애 최초 주택구입자의 대출 한도는 3억원 이내다. 담보인정비율(LTV)은 80%, 총부채상환비율(DTI)은 60% 이내다.LTV는 은행에서 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 대출 가능 한도를 나타내는 비율이다. 가령 아파트 감정가격이 5억원이고 담보인정비율이 70%라면 금융기관으로부터 3억5000만원의 주택담보대출을 받을 수 있다. DTI는 소득 중 금융부채 상환능력을 감안해 대출 한도를 정하는 비율이다.대출 금리는 부부 합산 연 소득 수준과 대출 만기일에 따라 연 2.15%~3.25% 정도로, 생애 최초 주택구입자 0.2%의 우대금리 혜택이 적용된다. 이 외에도 △연소득 6000만원 이하 한부모 가구 연 0.5%p △장애인가구 연 0.2%p △다문화가구 연 0.2%p △신혼가구 연 0.2%p의 우대금리가 적용된다. 중복 적용은 불가하다. 대출 기간은 10년에서 최대 30년까지로 원금균등분할, 원리금균등분할, 거치식 분할 상환 등 상환방법이 다양한 점이 특징이다. 먼저 원금 균등분할 상환방식은 만기까지 매달 동일한 원금을 상환하는 방식이다. 초기에는 이자 부담액이 높지만 상환 이자의 규모가 점차 줄어드는 구조다.원리금균등분할 상환방식은 매달 일정한 금액으로 원금과 이자 합계액을 균등하게 상환하는 방법이다. 대출 초기에는 이자가 더 많고 원금이 적게 상환되며 뒤로 갈수록 원금 상환금액은 늘고 이자는 줄어든다.거치식 분할 상환방식은 일정기간까지 이자만 납부하고 이후 만기일까지 매월 상환액이 일정금액씩 증가하는 방식이다. 원금을 상환하지 않는 초반에는 부담이 적지만, 원금과 이자를 같이 내야 할 시기에 부담이 급격히 커진다는 단점이 있다.또 유의해야 할 점은 디딤돌 대출의 실거주 의무제도다. 디딤돌 대출 차주는 대출받은 날부터 1개월 내 대출받은 주택에 전입해 1년 이상 실거주를 유지해야 한다. 만약 정당한 사유 없이 1개월 이내에 전입하지 않거나 1년 이상 실거주하지 않는 경우, 기한이익이 상실되고 대출금을 상환해야 한다.실거주 유예가 가능한 경우도 있다. 기존 임차인이 퇴거를 지연하거나 집수리 등으로 인해 1개월 이내 전입이 어려운 경우 사유서를 제출하면 2개월 연장이 가능하다. 또 질병 치료나 타 지역으로 근무지 이전 등 불가피하게 실거주를 못하는 사유가 발생하면 실거주 예외가 인정된다.◇ 내집마련 디딤돌 대출 신청 방법(자료=하나은행)내집마련 디딤돌 대출은 온라인이나 은행 방문으로 신청 가능하다. 기금e든든 홈페이지 또는 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 온라인으로 신청하거나 하나은행을 포함한 기금 수탁은행에 직접 방문해 신청할 수 있다. 대출 신청 절차는 다음과 같다.먼저 기금 홈페이지와 은행 상담을 통해 대출 조건을 확인한다. 기금 홈페이지에서 온라인으로 신청할 경우에는 대출 관련 기본 정보를 입력하고, 은행 방문 신청 시 대출 신청과 함께 추가 서류를 제출한다. 이후 자격, 소득, 자산, 담보물 등에 대한 심사가 이뤄지고 심사 결과에 따라 대출이 승인된다. 대출 가능 여부와 대출 한도를 확인한 뒤에는 은행에서 지정된 날짜에 대출금을 수령하면 된다.◇ 미혼 신청자도 가능한 생애 최초 주택구입자 우대금리(사진출처=게티이미지뱅크)그렇다면 결혼하지 않은 신청자도 생애 최초 주택구입자 우대금리 혜택을 받아 대출을 신청할 수 있을까? 그렇다. 미혼 신청자도 생애 최초 주택구입 우대금리를 적용받을 수 있다. 다만, 미혼 신청자는 무주택 세대주 조건 외에도 신용 점수와 부채 대비 소득 비율과 같은 추가 자격 요건을 충족해야 한다. 즉 신용 점수를 높이 유지하는 생활 습관과 함께 불필요한 지출을 줄여 부채를 관리하는 것이 대출 신청 시 유리하다.내집마련 디딤돌 대출은 생애 처음으로 주택을 구입하는 사람들에게 큰 도움이 되는 제도다. 소득, 자산 등 대출 조건을 충족하고 필요한 절차를 따르면 저금리로 주택을 구입할 기회를 얻을 수 있다. 생애 최초 주택 구입자라면 내집마련 디딤돌 대출 조건을 충족하는지 확인하고, 대출을 통해 내 집 마련의 꿈을 이루길 바란다.출처=하나은행 블로그정리=도수화 기자 dosh@viva100.com

2024-08-01 07:00 도수화 기자

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[비바 2080] 돈은 안 모이고 빠져나가게 하는 나쁜 습관, 어떻게 고칠 수 있을까?

이미지=미래에셋투자와연금센터부자가 되려면 4가지 능력이 필요하다고 한다. 돈을 잘 버는 능력, 번 돈을 잘 모으는 능력, 그리고 잘 지키는 능력, 마지막으로 잘 쓰는 능력이다. 이제경 100세경영연구원 원장이 미래에셋투자와연금센터를 통해 댄 애리얼리와 제프 크라이슬러가 공동 저술한 부의 감각(Dollas and Sense)을 소개하면서 돈을 잘 모으고, 잘 관리할 수 있는 방법과 습관을 제시해 눈길을 끈다. 이 원장은 “인간은 비합리적이지만 행동 패턴은 예측할 수 있다는 게 행동경제학자인 애리얼리 듀크대 경제학과 교수의 생각”이라며 관련한 유용한 팁을 소개한다.◇ 돈을 모으려면 ‘현상유지 편향’에서 먼저 벗어나야부의 감각의 저자들은 자신도 모르게 갖고 있는 ‘나쁜 습관’부터 버릴 것을 강조한다. 그러면서, 돈을 지출할 때 꼭 짚고 넘어가야 할 3가지를 제시한다. 즐거움과 편익, 그리고 기회비용이다. 지출에 따른 즐거움은 당연히 극대화해야 하겠지만, 기회비용과 편익도 따져보는 습관을 길러야 한다는 것이다. 지금 돈을 쓸 때 얻는 즐거움과 편익보다 기회비용이 더 크다면 현명한 지출이라고 할 수 없을 것이다.저자들은 “나쁜 소비습관의 굴레에서 빠져나오지 못하는 이유는 ‘습관의 관성’ 때문”이라고 단언한다. 일종의 ‘현상유지 편향(Status Quo Bias)’이다. 여기에서 벗어나려면 소비경험 과정에서 즐거움-편익-기회비용을 따지는 생각의 전환이 급선무라고 강조한다. 이성을 맹신하기보다는 잘못된 의사결정을 하지 못하도록 안전장치를 마련해 두는 것이 상책이라고 말한다.애리얼리 교수는 ‘율리시스 약정(Ulysses Contracts)’에 따를 것을 주문한다. 죽음을 부르는 세이렌(Siren)의 유혹에 빠지지 않으려고 율리시스 오디세우스가 스스로 기둥에 몸을 꽁꽁 묶어 뒀던 것과 같이 ‘자율적인 구속력’이 필요하다는 것이다. 부채의 늪에 빠지지 않도록 잘못된 소비습관을 원천 차단할 수 있는 일종의 억제장치를 마련하라는 얘기다.현상유지 편향에는 ‘손실회피(Loss Aversion)’ 심리가 뿌리 깊게 자리한다. 잃는 것이 더 두려워, 잠재적 이익보다 잠재적 손실에 더 민감하게 반응하기 일쑤다. 투자에서도 마찬가지다. 어떤 것을 소유한다는 이유만으로 실제보다 높은 가격을 매기는 ‘소유효과(Endowment Effect)’의 경향을 누구나 가진다. 합리적인 의사결정을 하려면 이런 소유효과, 손실회피, 현상유지 편향을 직시해야 한다는 것이다.◇ 합리적 소비를 위한 실천 행동강령이 원장은 “부의 감각에서 놓쳐서 안될 행동경제학의 지식이 바로 ‘심리 회계(Mental Accounting)’”라고 말한다. 복권 당첨금이나 퇴직금, 사망보험금은 각각 우리에게 다른 감정으로 다가온다. 쉽게 벌었기 때문에 쉽게 써도 되는 돈, 고생해서 번 돈이기에 아껴서 노후자금으로 써야 할 돈, 자녀 사망보험금이기에 의미 있게 써야 할 돈으로 각각 회계처리가 된다는 것이 ‘심리 회계’의 개념이다.그는 “돈을 모아야 할 인생 전반전이라면 돈을 허투루 쓰지 않도록 저축 친화적인 ‘심리 회계’를 작동할 필요가 있으며, 인생 후반전이라면 벌어 놓은 돈을 쓸 줄 알아야 하기에 소비 친화적인 ‘심리 회계’를 구축하는 지혜가 요구된다”고 말한다.저자들은 결제 과정에서 동반되는 심리적 부담을 의미하는 ‘지불의 고통(Pain of Paying)’을 요령 있게 활용할 것도 권고했다. 저축을 더 많이 해야 한다면 신용카드 대신 현금카드나 현금으로 결제하는 게 소비를 억제하는 데 쉽다. 반면에 돈을 마음 편하게 쓰고 싶다면 선불 방식이 현불(現拂)보다 낫다. 이런 방식은 소비경험의 즐거움을 극대화하면서도 경제적인 부담을 줄일 수 있다고 말한다.합리적인 소비와 현명한 투자를 하기 위해 명심해야 할 또 다른 심리로 ‘닻내림 효과(Anchoring Effect)’가 있다. 배가 떠내려 가지 않게 닻을 내리듯이, 어떤 의사결정을 할 때 나름대로의 판단 기준을 가져야 한다는 것이다. 그런데 대부분 이 판단 기준이 합리적이지 않은 것이 문제다. 저자들은 과거 경험과 첫 결정이 닻으로 작용할 가능성이 높다며 우려를 내보였다.다른 사람들의 행동이 의사결정에 영향을 미치기도 한다. 남을 따라하는 군중심리나, 과거 자신의 행동을 무심코 반복하는 ‘자기 따라하기’ 등이 대표적인 닻내림 효과에 속한다. 자신의 생각과 결정이 늘 옳다고 믿는 ‘확증편향’ 역시 이런 감정과 무관하지 않다. 저자들은 결국 우리가 현명한 의사결정을 하려면 ‘닻내림 효과’로부터 자유로워야 한다고 강조한다.이제경 원장은 “성공적인 투자를 원하고, 부채의 늪에서 탈출해서 윤택한 노후를 살고 싶다면, 부의 감각을 통해 현명한 의사결정을 가로막는 ‘못된 심리’의 정체를 알아챌 수 있어야 한다”고 말한다.이의현 기자 yhlee@viva2080.com

2024-07-31 11:45 이의현 기자

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[비바100] 건설사만 집 짓나… 공장서 뚝딱 찍어낸다

밸류맵 모듈러 주택 외관. (사진제공=밸류맵)기술 발전이 이뤄지며 주택 건설 경계가 허물어지는 모습이다. 플랫폼 업체를 비롯해 가구회사 등 비(非)건설사 업체들이 주도적으로 집짓기에 나서고 있다.30일 업계에 따르면 최근 비 건설사들이 ‘모듈러 건축’에 적극 진출하고 있다. 모듈러 건축은 표준화된 모듈러 유닛을 공장에서 사전 제작한 후 운송과정을 거쳐 현장에서 설치 및 최소한의 내·외부 마감작업을 통해 건축물을 조립·완성하는 탈현장(Off-site) 건축 방식을 말한다. 기존 건축 방식 대비 공사 기간을 20~50% 단축할 수 있고 분진·폐기물이 적다는 것이 특징이다. 공장에서 표준화된 방식으로 생산해 날씨 등 영향을 덜 받고 일관된 품질을 확보할 수 있다.구체적으로 토지건물 거래 플랫폼 ‘밸류맵’이 해당 분야에 적극 나서는 모습이다. 밸류맵은 모듈러 주택 공급을 위해 ‘코리아빌드위크NextCon 2024’에 참여를 밝혔다. 코리아빌드위크는 건설·건축 분야 유관산업을 총망라하는 초대형 산업 전시회로 대부분 건설·건축에 종사하고 있는 업체들이 참여하는 곳이다.밸류맵 모듈러 주택 내부. (사진제공=밸류맵)전시회에서 밸류맵은 신개념 라이프스타일 브랜드 ‘오픈스페이스’와 함께 3세대 모듈러 주택 ‘THE LIVING 6‘의 실물을 선보일 예정이다.‘THE LIVING 6’는 기존 모듈러 주택을 한 단계 업그레이드 한, 풀 퍼니시드 하우스로 건축가가 직접 디자인한 스타일리시한 홈 스타일링을 통해 라이프 스타일을 제공한다.‘오픈스페이스’는 모듈러 주택과 토지위탁운영 서비스를 결합한 플랫폼이다. 해당 플랫폼에 토지 소유주가 쓰지 않는 유휴 토지를 등록하면 개인이나 기업이 토지 사용료를 내며 모듈러 하우스를 짓고 이용할 수 있다.토지 소유주는 유휴 토지를 위탁운영 맡겨 수익을 얻을 수 있으며 임차인은 플랫폼을 통해 까다로운 건축 과정 없이 고품질의 집을 짓고 거주할 수 있다. 국내에 처음으로 도입된 토지 공유 서비스로 토지 시장의 혁신서비스로 손꼽힌다.모듈러 건축브랜드 ‘미노(MINO)‘의 리조트 빌라 설치 이미지. (사진제공=희림)앞서 설계 전문 회사인 희림종합건축사사무소도 모듈러 건축 브랜드인 ‘미노’를 출시했다. 모듈러 제작 전문회사 유창과 손잡고 공동으로 개발한 브랜드다. 회사 측은 건축공급시스템을 혁신하고, 모듈러 건축경험을 풍부하게 하며 지속적인 모듈러 건축시장을 개척하고자 하는 배경에서 탄생됐다고 설명했다.이번에 출시한 미노 리조트 빌라는 리조트 특성에 맞는 공간모듈 시스템을 적용하고 있다. 침실, 커넥션 등의 공간모듈을 특성화하여 모듈 조합에 따라 다양한 실내외 구성이 가능하도록 했다. 또 공간모듈에 최적화된 구조시스템을 통해 건축과정의 효율성을 극대화하고, 안정적인 구조를 유지하며, 이를 통해 시공 속도를 높이고, 비용을 절감할 수 있도록 했다.또한 공간의 효율성과 쾌적성을 위해 진공 단열재를 활용한 초박형 외피시스템을 개발하고, 건식바닥 난방시스템을 도입했다. 이를 통해 제한적인 모듈러 건축의 한계를 극복하고, 4m 폭의 내부공간과 3.3m 천장고를 확보해 보다 넓은 공간을 구현했다.희림 모듈러 주택 리조트.(사진제공=희림)특히 탄소중립, 제로에너지 모델에 근접한 모듈러 설계로 패시브 및 액티브 디자인을 결합하여 에너지 절약과 탄소저감을 실현했다. 패시브 디자인 측면에서는 천연목재(웨더텍스)와 폐섬유 업사이클 자재와 같은 탄소저감 내외장재를 채택하고, 모듈 코디네이션을 통해 자재 낭비를 최소화했다. 또 고성능 단열재와 창호를 사용하여 열 손실을 줄이고, 건물의 에너지 효율성을 극대화했다. 액티브 디자인에서는 건식바닥 난방시스템을 도입하여 실내환경의 쾌적함을 유지할 수 있도록 했고, 지붕 일체형 태양광 발전시스템을 통해 재생 가능한 에너지를 적극 활용했다.미노는 실내환경의 최적화를 위해 자동화된 스마트시스템을 적용하고 있다. 커튼, 조명, 냉난방 등 다양한 요소의 자동화 컨트롤을 통해 사용자 편의성을 높이고, 전기에너지를 대폭 저감한다. 스마트시스템은 리조트 빌라 운영의 효율성을 높이고, 유지보수 비용을 절감하는 데 기여한다.한편, 희림과 유창은 모듈러 건축의 설계 프로세스를 체계적으로 정립하는 데 중점을 두고 있다. 구조시스템, 공간계획, 디자인, 내외장 모듈러 코디네이션, 디테일 개발 등을 통해 일관되고 효율적인 설계 프로세스를 구축하고 있다. 또 BIM(Building Information Modeling)을 통해 제작 기반의 상세 모델을 마련하여 설계와 시공의 정확성과 효율성을 높이고 있다.희림 관계자는 “현재 완성도를 높이기 위한 기술 개발 과정을 거쳐 1호 미노를 공장에서 제작 중이며, 오는 9월에 준공하여 리조트 내 숙박시설로 운영될 예정”이라며 “앞으로 미노가 모듈러 건축의 새로운 표준을 제시하고, 나아가 지속가능한 미래건축을 선도하는 중요한 역할을 할 것으로 기대한다”고 말했다.스페이스웨이비 모듈러 주택.(사진제공=현대리바트)가구회사인 현대리바트도 지난해 4월 모듈러 주택 스타트업 ‘스페이스웨이비’에 10억원 규모의 지분을 투자하는 전략적 투자 계약을 체결하며 모듈러 건축 기술 확보에 공을 들이고 있다. 기존 아파트 빌트인과 리모델링 중심의 인테리어 사업 포트폴리오를 모듈러 주택으로 넓혀 새로운 성장동력을 확보하겠다는 것이다.스페이스웨이비는 모듈러 건축 시스템을 기반으로 단독주택 등을 제조하는 건축 스타트업이다. 모듈러 건축에 대한 다수의 기술 특허와 체계적인 생산능력을 보유하고 있다. 독립형 주택, 이동형, 카페형 등 다양한 유형의 주택을 고객의 사용 용도에 따라 맞춤 제작이 가능한 것이 특징이다.현대리바트는 리모델링 브랜드 ‘집테리어’를 활용해 모듈러 주택에 최적화된 주방가구, 창호, 벽지 등을 개발할 방침이다. 또 일반 가구를 비롯해 인테리어 건자재 제조와 디자인 역량을 스페이스웨이비의 모듈러 주택 개발 기술과 접목해 고품질 모듈러 주택 패키지를 만든다는 계획이다. 고객의 특성과 용도를 분석해 워케이션형, 캠핑형, 펫팸족형 등 다양한 공간 모듈에 가구까지 포함된 패키지를 공동 개발하고 유통 판로 확대에도 나설 방침이다.현대리바트는 스페이스웨이비와 공동 연구개발(RD)을 진행해 특화 공간 설계도 추진할 예정이다. 현대리바트는 자동화 생산 노하우를 스페이스웨이비에 전수해 모듈러하우스 품질 향상을 돕고 보다 체계적이고 표준화된 생산 시스템 구축도 적극 지원한다는 계획이다.스페이스웨이비 모듈러 주택.(사진제공=현대리바트)올해 5월에는 모듈러 건축에 적용되는 인테리어 기술 개발을 위해 한국건설기술연구원과 업무협약을 체결하기도 했다.양사는 업무협약을 통해 △모듈러 건축용 유닛(Unit) 주방 및 욕실 개발 △모듈러 건축의 최적화된 수납공간 개발 △모듈러 건축의 연구개발 성과물 실증 △국내 모듈러 건축 발전을 위한 미래 기술개발 연구 등 다양한 분야에서 상호 협력할 계획이다.현대리바트는 우선 철골 구조 모듈에 적용 가능한 ‘일체형 주방·욕실 유닛’ 개발에 착수할 예정이다. 상호 기술 협력을 통해 신규 유닛에 주방과 욕실 일체화 벽체 및 건식·습식 바닥 모듈 등을 개발·적용한다는 계획이다.현대리바트 관계자는 “급변하는 인테리어 시장에 탄력적으로 대응하기 위해 다양한 비즈니스 포트폴리오를 구축해 나갈 계획”이라며 “스페이스웨이비와의 사업 협력을 통해 인테리어 사업 확대 등 다양한 프로젝트를 추진해 나갈 것”이라고 말했다.주택 건설은 그간 건설사 위주로 공급이 돼 왔다. 터파기부터 골조, 기타 여러 공정이 필요해 전문적인 주택 건설업체를 통해서만 집을 지을 수 있었다. 하지만 최근 주택 건설 기법이 발전하면서 다양한 업종의 회사들이 주택 건설 주체로 나서고 있다. 모듈러 건축 이라는 건설 기술의 발달로 기존 건설업체가 아닌 타 업종의 회사도 주택 공급의 주체가 될 수 있게 된 것이다.현재 모듈러 건축 시장은 2022년 기준 1757억원으로 2030년까지 2조원대로 늘어날 것이란 전망이다. 새로운 먹거리를 찾아야 하는 현 경제상황 속에서 업체들은 업종 간의 벽을 넘나들며 시장 확대에 나서는 모습이다.건설업계 관계자는 “국내에서는 모듈러 주택을 통한 주택공급 다양화가 초창기 단계이지만 이미 해외에서는 주방전문업체, 가구회사, 생활용품 전문업체 들이 주도적으로 모듈러 주택을 공급하고 있다”라면서 “기술 발달은 앞으로도 업종 간의 벽을 낮추는 만큼 시대흐름에 따른 대응과 전략모색이 필요한 시점이다”라고 말했다.문경란 기자 mgr@viva100.com

2024-07-31 07:00 문경란 기자

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[비바100] "내집마련 대출 비중 30% 미만으로… 리스크 피해야"

함영진 부동산리서치랩장은 "당분간 저금리 단기 도래가 쉽지 않고 지방 등 일부 지역은 매매가격이 하락하고 있다"며 "대출 비율을 낮추고 장기보유를 통해 경기변동의 리스크를 피할 필요가 있다"고 말했다.(사진제공=우리은행)함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 부동산 업계에 발을 들인 계기는 꽤나 자연스러웠다. 사회 생활 시작 무렵 처음 근무한 회사가 PC통신에서 부동산정보를 제공하는 IP회사(information provider)였다. 당시만 해도 서울 분양 아파트를 월로 묶어 동시분양을 하던 시기여서 분양 및 거래, 가격정보를 수집, 가공, 배포하는 과정에 대해 자연스레 배우게 되고 재미를 느끼게 됐다.이후 부동산써브와 부동산R114, 직방 등 연달아 부동산정보회사 및 프롭테크 기업에서 근무하며 주거용 부동산 데이터에 관심이 이어지게 됐고 시장 분석에도 지속적인 흥미를 느꼈다고 한다.현재 근무중인 우리은행의 경우 그의 이력과 회사의 필요성이 잘 맞아 떨어진 경우다. 우리은행 자산관리컨설팅센터는 고객자산관리와 컨설팅 외에도 기고, 강연, 인터뷰 등 부동산 시장의 다양한 현상과 이슈를 시장과 소통하는 인원이 필요했고, 그 부분에서 그가 할 수 있는 역할이 맞아 떨어져 지난 3월 입행하게 됐다.부동산데이터를 활용한 분석들을 고객자산관리와 접목시켜 고객만족과 자산효용을 높이는 일에 주력하고 있는 함영진 우리은행 부동산리서치랩장에게 현재 부동산 시장 현황과 앞으로의 전망에 대해 들어봤다.- 올 초 전문가들은 올해 부동산시장을 상저하고로 전망했다. 남은 하반기 부동산시장을 어떻게 전망하나? 함영진 우리은행 부동산리서치랩장.(사진제공=우리은행)“서울을 중심으로 한 집값 상승 주도 현상이 하반기에도 지속할 것으로 판단된다. 요즘 서울 주택시장은 강남 3구, 마포·용산·성동구 등 한강변이 시장 이끌고 있다. 아파트 매매 거래량은 3~6월까지 4000~7000여건 이상 거래되며 거래량도 붙는 모습이다. 올해 들어 서울 아파트 평균 신고가 비율은 8%인데, 강남, 서초, 용산구는 20%씩 나오고 있어 서울 내에서도 양극화가 큰 편이다. 2024년 1분기 서울 갭투자도 송파, 성동, 강동, 마포 위주로 이뤄지고 있다. 서울 아파트 매물건수도 1달전 8만3192건 보다 1.8% 감소한 8만1768건을 기록하고 있다”“수도권을 중심으로 한 전세시장 가격 불안 폭이 점차 커지고 있고 신생아특례보금자리론이 대환대출 비중에서 매입대출 비중으로 증가했던 것, 그리고 아파트 분양 진도율이 낮은 와중에서 수도권 분양가 인상 속도가 빨랐던 것이 수도권 주택시장 가격 회복이나 반등에 일부 도움이 됐던 것으로 보인다”“다만 지방은 미분양 5만7000가구가 쌓여있고 전세가격 하락과 분양시장 위축으로 매매가 하락이 지속하는 분위기다. 하반기에도 서울 등 전세가격이 오르는 수도권 위주의 시장 주도와 가격상승이란 양극화가 이어지지 않을까 싶다”- 청약시장에서 서울 쏠림 현상이 지속할 것으로 봤다. 이유는?“서울은 분양 공급진도율이 25%로 낮은 편이다, 서울 정비사업 일반분양에 대한 공급 희소성으로 청약 대기수요가 많은 편이라 청약시장 분위기 뜨거울 전망이다” “수도권 전반으로는 하반기에도 서울 외에 수도권 남부의 선호가 비교적 높은 전망이며 역세권, 신축 부족 지역 위주로 청약 쏠림 나타날 것으로 예상한다”- 올해 주택시장 가장 큰 변수가 있다면.“연내 변수는 전세시장 추이와 기준금리, 아파트 분양 등 공급시장이라고 본다. 전세시장은 매매시장과 상관관계가 있는데 특히 지난해보다 아파트 입주량이 감소한 서울, 인천지역은 연내 아파트 전세가격이 지역별로 각각 연내 2~3%씩 상승해 매매시장에도 영향을 주고 있다”- 임대차 시장은 어떻게 될 것으로 보나. “1분기 5억원 이하 주택에 저리 대출이 가능한 신생아 특례 전세대출 시행이 본격화되며 수도권 역세권과 신축 등 선호단지에 임차인이 유입되는 분위기다. 갱신계약 증가로 전세 출회 물건이 줄고 서울, 인천 입주물량도 평년보다 올해 감소할 전망이라 수도권 전세가 상승은 당분간 더 이어질 것으로 판단된다” “하지만 지방은 미분양이나 비교적 입주물량이 원만해 전세가격 하락이 이어지는 지역도 동시에 나오고 있기는 하다”함영진 우리은행 부동산리서치랩장.(사진제공=우리은행)- 정부는 집값 폭락이나 급등을 막기 위해 어떤 역할을 해야 한다고 보나?“2027년 3기 신도시 본격 준공 이전인 2025~2026년 주택 공급 부족 간극을 메울 공급 방안을 마련하고 시장에 지속적 주택 공급 시그널을 줄 필요가 있다고 본다” “요즘 주택담보대출 금리가 3%대로 하락한 데다 연내 금리 인하에 대한 기대가 높은 상황이라 시장의 금리 인하에 대한 과도한 낙관론을 관리할 필요가 있다고 본다. 일례로 DSR 제도의 강화나 상환능력 하에서의 부채 관리 등이 필요해 보인다” “2025년은 전 년에 비해 아파트 입주가 감소할 예정이라 전세가격 시장 모니터링과 비아파트 공급을 통한 임대차 공급 확대를 병행할 필요가 있어 보인다”- 이런 와중에 미분양 가구는 계속해서 늘고 있고 있다. 특히 대부분의 미분양이 지방에 남아 있어 심각성을 더하고 있다. 특히 올해 들어 미분양 가구 수는 줄어든 적이 없는 것으로 파악됐으며, 수도권 양극화는 앞으로 지속될 것이라는 전망이 지배적이다. 앞으로 미분양 문제는 어떻게 될 것으로 보나. “전국 미분양 중 지방 미분양이 5만7000가구 정도로 상당량을 차지하고 있다. 최근 회복세를 탄 수도권과 달리 미분양 적체, 인구 공동화 우려, 분양시장 위축 등이 이어지고 있는 지방은 가격 조정이 지속되고 있는 상황이다” “요즘 서울 내에서도 강남3구 아파트와 비 강남권 아파트 간 가격 격차가 벌어지고 있으며, 강남3구 1채로 기타 서울 내 지역 아파트 2채를 구입할 수 있는 상황에 이르렀다. 단순히 지방과 수도권 등 이분법적 지역 구분을 넘어 수도권 내, 서울지역 내에서도 자산가격 상승과 거래 수요의 적극성이 지역별로 차별화되는 양상이다” “과거 집값 대세 상승기엔 영끌 및 패닉바잉 등으로 전국 대부분의 집값이 동반 상승하는 분위기였지만 시장 침체기 또는 조정기엔 수요자의 자산선택이 제한되고 가격 민감도가 커지며 대기수요 높은 지역으로 차별화되는 양상이 커지는 영향 때문으로 분석된다. 당분간 이런 흐름이 지속될 것으로 전망된다”- 갈수록 심각해지고 있는 건설사 프로젝트파이낸싱(PF) 문제는 부동산 시장에 어떤 영향을 끼칠까.“정부가 지난 5월 14일 부동산PF 연착륙 대책을 내놓았는데 부실 사업장이 약간 더 늘어날 수는 있지만 시스템 리스크로 확산하지는 않을 것으로 예상된다” “일단 해당 대책이 사업장 평가등급 세분화와 구체화 등을 담은 ‘PF 사업성 평가기준’이 개선되며 사실상 민간금융회에서 명확한 가이드라인을 제시하고 PF대출 사업장의 옥석고르기도 본격화할 전망이다. 사업성이 극히 낮아 정상적인 사업추진이 어려운 사업장 등 부실자산들은 상당부분 정리가 불가피할 것으로 판단된다” “그러나 장기적으론 부실자산과 재구조화가 필요한 사업장, 정상사업장이 각각 분리되며 정상사업장은 자금공급이 강화되고 공사착공으로 이어지며 부동산시장의 인허가, 착공 감소 우려를 줄이고 향후 부동산 공급시장 개선에도 도움을 줄 전망이다”- 올해 서민들의 내집 마련을 위한 전략은 어떻게 짜야 하나?“당분간 저금리 단기 도래가 쉽지 않고 지방 등 일부 지역은 매매가격이 하락하고 있으므로 매입하더라도 자기자본 비율을 높여 대출 비율이 낮추고 장기보유를 통해 경기변동의 리스크를 피할 필요는 있어 보인다” “무주택자는 경매, 급매, 분양 중 수도권 위주로 가격 만족도가 높은 선택지를 고르시면 좋겠다. 총대출 비중은 매입주택 가액의 30% 미만이 좋다고 본다. 요즘 집합건물 매도자의 매각 패턴을 보면 2년 미만 단기거래가 줄고, 아파트의 외지인 매입비율도 호황기보다 감소했다. 원정투자나 무리한 갭투자, 단기거래를 지양하는게 좋다”함영진 우리은행 부동산리서치랩장.(사진제공=우리은행)◇ 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 지난 2012년 부동산114 리서치센터장을 역임하며 본격적으로 부동산 업계에 이름을 알렸다. 이후 다수의 신문·방송에 고정출연했다. 지난 2017년에는 서울시 주택시장 전문가 자문위원으로 활동했으며 같은 해 대한주택건설협회 정책위원회 위원으로 일했다. 이후 2020년에는 LH 부동산 시장동향 상시 진단 자문위원 지난 2022년에는 서울시 지방세 세수추계 자문위원, 한국은행 경기본부 금융소비자 자문단 위원 등 공공 부동산 정책에 관한 자문도 했다.최근에는 한국자산관리공사(캠코) 발전자문위원회 위원 위촉됐으며 국무조정실 주최 간담회 부동산전문가 자문, 기획재정부 부동산정책팀 주최 간담회 부동산전문가 자문, 국토교통부 주택정책과 주최 간담회 부동산전문가 자문위원을 역임했고 지난 2018년부터 2024년까지 직방 빅데이터랩장으로 일했다. 현재는 우리은행 부동산리서치랩장으로 재직중이다.장원석 기자 one218@viva100.com

2024-07-30 07:00 장원석 기자

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[비바 2080] 상속세의 모든 것③ 상속세 아끼려고 이런 편법 안돼

상속세 부담을 줄이기 위해 자녀가 아닌 손주에게 상속을 유언하는 경우가 있다. 이른바 ‘세대를 건너뛴’ 상속이다. 자산가들은 상속세 부담이 워낙 높으니 이렇게 해서라도 자신이 평생 가꿔 온 재산을 지키려 하지만 자칫 할증된 상속세를 내야 할 수 있다. 피상속인이 사망하기 전에 미리 자녀 등에게 증여해 상속세 부담에서 벗어나려는 시도도 있다. 하지만 이런 편법들을 그냥 놓칠 세무당국이 아니다. ◇ 세대를 건너 뀐 상속세대를 건너 뛰어 손자에게 상속을 하게 되면 아들에게 상속할 때보다 30%를 할증해 상속세가 부과된다. 정상적으로 아들에게 상속할 때 상속세가 한번 부과되고 아들이 손자에게 상속할 때 또 다시 상속세가 부과되지만, 할아버지가 손자에게 상속을 하면 상속세가 한 번 밖에 부과되지 않기 때문이다. 더욱이 상속인이 미성년자이며 상속재산가액이 20억 원을 초과할 경우 40%로 세율이 더 높아진다.다만, 상속이 개사되기 전에 아들이 사망해 손자가 아들을 대신해 상속을 받는 대습상속(代襲相續)이라면 세대를 건너 뛴 상속으로 보지 않아 할증과세를 하지 않는다. 반면 상속이 개시된 후 10년 이내에 상속인이 사망해 다시 상속이 게시된 때에는 재상속기간에 따라 100%에서 10%까지 세액공제가 이뤄진다.따라서 상속인이 나이가 많거나 건강이 좋지 않다면, 할증과세를 받더라도 세대를 건너 뛰어 상속을 해 주는 것이 유리할 수도 있으나 당사자들이 깊이 고민할 필요가 있다. 할증과세는 상속세 산출세액이 있는 경우에만 적용되므로, 상속재산이 적어 상속세 걱정이 없다면 세대를 건너 뛴 상속도 고려해 볼 만하다. 다만, 이 경우 상속공제 한도가 적용되어 상속세가 나올 수도 있으니 유의해야 한다.◇ 피상속인 사망 전 임의 재산 처분피상속인이 오래 살 것 같지 않아 상가 건물 등 보유 재산을 미리 처분해 상속인들에게 나눠주거나, 예금을 인출해 나눠 주는 경우가 있다. 이럴 때 제대로 증빙을 하지 않으면 나중에 피상속인 사망 후 국세청에서 상속세 조사를 나와 상속세를 무겁게 추징당할 수 있다.대부분의 사람들은 상속세는 상속이 개시되는 피상속인의 사망 당시 피상속인이 소유하고 있던 재산을 상속하는 경우에만 내는 것으로 알고 있다. 그렇지 않다. 상속세 및 법인세법에서는 상속 개시 전에 재산을 처분해 과세자료가 쉽게 드러나지 않은 현금으로 상속인에게 증여하거나 상속함으로써 상속세를 부당하게 줄이는 것을 막는데 전력을 기울인다.이 때 피상속인이 재산을 처분해 받거나 피상속인의 재산에서 인출한 금액이 재산종류별로 구분해, 상속개시일 전 1년 이내에 2억 원 이상이거나 2년 이내에 5억 원 이상인 경우로서 용도가 객관적으로 명백하지 않은 경우에는 상속인이 상속받은 재산으로 간주한다. 그 외의 경우는 용도를 밝히지 않아도 된다.위에서 1년 이내 2억 원, 2년 이내 5억 원 여부는 해당 기간 동안에 실제 영수한 금액으로 판단한다. 예금은 피상속인의 예금계좌에서 인출된 금액의 합계액에서 피상속인의 예금계좌에 재 입금된 금액을 차감한 금액으로 판단하되, 예금계좌가 여럿인 경우에는 이를 합산해 적용한다. 이 금액에 미달하더라도 처분대금 등이 상속인에게 증여된 사실이 명백하다면 용도를 밝혀야 한다.따라서 상속개시 전 처분재산이 1년 이내에 2억 원 이상이거나 2년 이내에 5억 원 이상이라면, 반드시 사용차에 데힌 증빙을 확보해 두어야 한다. 특히 거래 상대방이 피상속인과 특수관계인 사람이라면 금융기관을 통해 대금을 주고 받고 무통장입금증 등 객관적인 증빙을 확보해 두어야 인정을 받기가 쉽다.◇ 참고세금절약 가이드Ⅰ,Ⅱ. 국세청 세정홍보과 지음. 2024년. 국세청,주택과 세금. 국세청·행정안전부 지음. 2024년. 국세청.합법적으로 세금 안내는 110가지 방법 신방수 지음. 2023년. 아라크네.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-07-29 07:50 조진래 기자

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[비바 2080] 상속세의 모든 것② 배우자 공제와 동거주택 공제

상속에는 적지 않은 공제 제도가 있다. 상속인의 생활 안정과 기초생활 유지를 지원하기 위한 것이다. 각종 상속 공제 가운데 가장 강력한 것이 바로 ‘배우자 공제’다. 기본적으로 10억 원이 공제된다. 상속재산이 10억 원 이하라면 상속세를 한 푼도 내지 않아도 된다. 피상속인과 오랫동안 함께 살았다면, 몇 가지 전제 조건이 충족된다면 역시 적지 않은 공제 혜택이 부여된다.◇ 배우자 상속공제 최우선 활용을부친이 돌아가셨을 때 상속 재산이 10억 원 이하이고 연로한 모친이 있다면 궂이 모친에게 상속하지 않아도 상속세를 한 푼도 안 내도 된다. 10억 원에 이르는 배우자 공제혜택을 활용하면 되기 때문이다. 그런데 상속 재산이 많아 거액의 상속세가 예상된다면, 모친에게 재산을 상속하느냐 않느냐에 따라 상속세 부담이 천양지차가 된다.부친이 35억 원의 상속재산을 남겼고 모친과 자녀 2명이 공동 상속을 받는다고 가정해 보자. 모친에게 한 푼도 상속하지 않는다면, 35억 원에서 일괄공제 5억 원에 배우자 공제 5억 원을 차감하면 상속세 과세표준이 25억 원이 되어 상속세 8억 4000만 원이 부과된다. 하지만 모친에게 법정상속분대로 상속을 하면 전체 상속세가 크게 절감된다.모친의 법정상속지분이 3/7, 자녀가 각각 2/7이 되어 모친이 15억 원, 자녀가 각각 10억 원을씩을 상속받게 된다. 이런 경우 35억 원에서 일괄공제 5억 원, 배우자 공제 15억 원을 차감하면 상속세 과세표준이 15억 원이 되어 상속세가 4억 4000만 원이 나온다. 모친에게 법정지분대로 상속하면 4억 원이나 상속세가 절감된다는 얘기다.배우자 상속공제를 받으려면 신고기한의 다음날부터 9개월이 되는 날까지인 배우자 상속재산 분할기간까지 상속재산을 배우자 명의로 분할해야 한다. 만일 모친이 상속을 받고 10년 이내에 사망해 다시 상속이 개시된 경우엔 전에 상속세가 부과된 상속재산 중 재상속분에 대한 전의 상속세 상당액을 산출세액에서 공제해 준다.◇ 10년 이상 동거한 1세대 1주택이라면 동거주택 공제동거주택 상속공제에 대해 잘못 알고 사람들이 많다. 10년을 부모를 모시면 혜택을 받는다고 생각하는데, 그렇지 않다. 일정 요건을 갖춰야 한다. 피상속인이 거주자여야 하고. 피상속인과 직계비속 상속인이 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속해 하나의 주택에서 동거했어야 한다. 이 때 상속인이 미성년자였던 기간은 제외된다.특히 피상속인과 상속인이 상속개시일부터 소급해 10년 이상 계속해서 1세대를 구성하면서 대통령령이 정하는 1세대 1주택에 해당해야 한다. 상속개시일 현재 무주택지이거나 피상속인과 공동으로 1세대 1주택을 보유한 자로서 피상속인과 동거한 상속인이 상속받은 주택이어야 동거주택 상속공제를 받을 수 있다. 이 모든 조건을 충족하면 6억 원 한도로 과세가액에서 공제를 받는다.다만, 일시적 1주택, 이농·귀농 주택, 문화재 주택, 상속인의 혼인으로 인한 혼인 합가 주택, 동거봉양을 위한 합가 주택, 피상속인의 혼인으로 인한 합가 주택, 공동상속주택의 경우에 해당해 1세대 2주택을 소유한 경우에도 동거주택 상속공제가 가능하다. 그러나 해당 주택을 모친이 단독으로 상속받는다면 동거주택 상속공제를 적용받지 못한다.◇ 참고세금절약 가이드Ⅰ,Ⅱ. 국세청 세정홍보과 지음. 2024년. 국세청,주택과 세금. 국세청·행정안전부 지음. 2024년. 국세청.합법적으로 세금 안내는 110가지 방법 신방수 지음. 2023년. 아라크네.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-07-25 07:42 박성훈 기자

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[비바100] 전세사기 피하려면, 등기부·계약서 기초지식 쌓아야

인간이 생활하는데 가장 필요로 하는 요소로 옷, 음식, 집 등 의식주(衣食住)가 꼽힌다. 이 중 집은 생활이 이뤄지는 공간으로, 안정적인 주거 환경이 확보되지 않은 경우 경제 활동 등에서 어려움이 발생할 수 있다.주거 안정을 위한 방법으로 아파트, 빌라, 오피스텔 등을 소유할 수 있으나 사회초년생 등 매매자금이 부족한 이들은 타인의 부동산을 임차하는 과정에서 보증금을 맡기고 일정 기간 거주하는 ‘전세’를 선택하는 경향을 보인다.전세는 임차 기간이 종료되면 보증금을 돌려받을 수 있지만 미반환으로 인한 ‘사기’ 피해가 잇따르고 있다.전세 사기는 재산 손실, 주거 불안, 시간적 손해 등이 우려되기 때문에 계약 과정에서 불이익이 발생하지 않도록 주의를 기울이고 만약의 사태를 대비한 대응 방법도 숙지하는 것이 중요하다.송희창 행크에듀 대표가 펴낸 ‘‘부동산 계약 이렇게 쉬웠어?’. 그는 사회초년생 등이 부동산 계약에 대한 기초 지식을 쌓을 수 있도록 다양한 정보를 자신에 저서에 담아냈다.(사진제공=행크에듀)◇ 전세사기 예방… 계약 단계서 세심함 필요주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1~5월 전세보증금 반환보증 사고액은 2조3225억원으로, 지난해 같은 기간(1조4082억원) 대비 64.9% 증가했다. 안심전세포털 사이트에 상습채무불이행자로 지정된 악성임대인만 127명으로 이들이 돌려주지 않은 보증금은 2384억7000만원에 달한다.빌라 등 전세 보증금 반환 사기로 인해 비아파트 기피 현상도 극심해졌고 이로 인해 구축 아파트가 인기를 끌면서 전세가 상승으로 이어지고 있다는 분석마저 나오는 상황이다.안정적인 거주환경과 자산을 지키기 위해선 ‘계약서’ 작성 단계에서 꼼꼼한 검토가 필요하다. 특히 대항력과 우선변제권을 확보해야만 세입자의 권리를 보장받을 수 있다는 점을 유념해야 한다.부동산 계약이 익숙지 않은 사회초년생, 신혼부부 등이 관련 정보를 접할 수 있는 ‘부동산 계약 이렇게 쉬웠어?’를 펴낸 부동산 투자 전문가 송희창 행크에듀 대표(필명 송사무장)는 “전월세 계약에 대한 기초지식만 갖추더라도 전세사기를 충분히 예방할 수 있다”고 강조했다.(연합뉴스)◇ 돌다리도 두들겨 보고 건너야전세 사기로 악용되는 부동산으로는 △미분양·미준공 건물 △분양가가 시세보다 높은 신축 빌라·오피스텔 △건축물용도가 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 경우 등 3가지 유형이 대표적으로 꼽힌다.이들 유형은 시세보다 저렴한 가격에 옵션과 이사비용 지급 등으로 임차인을 모집하지만, 향후 전세사기로 이어질 가능성이 높기 때문에 송 대표는 반드시 피하는 것이 좋다고 당부한다.그는 “공인중개사를 통해 집을 소개받았더라도 추가로 부동산애플리케이션(앱)을 활용하거나 다른 부동산에서 매매시세와 전세시세를 확인하는 것이 중요하다”며 “시세가 확실치 않은 빌라의 경우 전세시세를 매매시세보다 높게 책정한 경우도 종종 발생, 이 경우 부동산 하락장에서 보증금을 돌려주지 못해 집이 경매로 넘어갈 수도 있다”고 말했다.대학생, 사회초년생 등은 저렴한 집부터 알아보는 경우가 많다. 그러나 무작정 저렴한 집에 입주할 경우, 계약기간 중 집을 옮겨야 하는 상황을 맞이할 수 있다. 전세 매물은 누구나 무리 없이 선택할 수 있는 곳을 찾아야 한다. 주요 업무지구나 대형 관공서, 산업단지 등 직주근접이 가능하고 편의·문화시설, 대중교통 등이 잘 갖추면서 주변에 유해시설이 없는지 살펴보는 것이 중요하다.◇ 등기부 확인·매매계약서 특약·보험 가입 등 중요등기부등본만 읽을 줄 알아도 전세사기에 등장하는 사례 대부분은 피할 수 있다. 이는 등기부가 소유권의 변동과 소유자의 채무에 대한 상세정보를 담고 있기 때문이다. 등기부 확인 과정에서 채무가 있는 부동산이라면, 대출금과 전세금을 합한 금액이 시세보다 높지 않은지 확인하는 것이 중요하다.보통 전세보증금과 대출금의 합계가 집값의 80%를 넘는 경우 ‘깡통전세’ 가능성을 의심해야 한다. 깡통주택은 전세 보증금이 주택 실제 가치보다 높거나, 매매가에 근접한 경우 주택가 하락 또는 경매 집행 시 전세금을 떼이는 피해를 가리키는 대표적인 사례다,전세 사기 등 향후 문제가 될 수 있는 사항에 대해서는 계약서 작성 시 특약사항으로 명시해두는 것이 현명하다.부동산 매매계약서에는 각종 문제가 발생했을 때 누가 어떻게 부담하는지 약속하는 내용을 따로 기재할 수 있도록 돼 있다. 특약사항에는 일반적으로 하자보수 책임, 교체 및 시공, 관리비, 가압류, 소유권변동·대출관련 사항 등을 포함할 수 있다. 특히 수리 관련 내용은 필수적으로 기재해야 한다.잔금 지급 이전에 근저당권설정이나 소유권 양도 불가 등의 조항을 추가하면 세입자가 모르는 대출이나 명의변경 등 전세사기가 발생할 수 있는 상황을 처음부터 차단할 수도 있다. 가장 안전한 수단은 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것이다. 전세보증금반환보증보험은 임대인이 전세보증금을 반환하지 못하는 경우를 대비해 임차인이 가입하는 보험이다.송 대표는 “해당 보험 가입시에는 특약사항으로 ‘전세보증금반환보증보험 가입이 불가능하면 이 계약은 해지한다’는 조항을 넣어두면 보다 안전하다”고 조언했다. 이어 “최근에는 주택도시보증공사에서 제공하는 안심전세 앱을 활용하는 경우도 늘고 있다. 간단한 터치만으로 시세, 집주인 조회도 가능하고, 체크리스트와 법률상담까지 받을 수 있어 활용도가 높다”고 말했다.◇ 대항력과 우선변제권 확보해야보증금을 안전하게 지키려면 대항력과 우선변제권을 확보해야 한다. 대항력은 임대차계약, 주민등록, 부동산 인도를 갖추면 다음날 0시부터 성립이 이뤄진다. 추가로 확정일자를 받으면 당일부터 우선변제권이 성립된다.대출이 없다는 전제 하에 임차인이 대항력과 우선변제권 요건을 모두 갖췄다면 살고 있는 집이 경매로 매각되더라도 보증금을 100% 지킬 수 있다.임차인의 대항력 수단으로 전세권설정등기도 있다. 은행 대출시 근저당처럼 설정하는 것이다. 계약기간 만료 시 전세금이 반환되지 않을 경우 경매를 진행할 수 있으나 집주인의 동의가 필요하고, 비용도 임차인이 부담해야 한다는 점을 유념해야 한다.소액임차인제도를 활용한다면 배당순위가 늦더라도 가장 먼저 배당받을 수 있다. 보증금 액수가 법에 정한 소액 보증금 범위에 있어야 한다. 다만 소유자의 채무금액이 부동산 시세보다 초과한 상태에서 임대차계약을 체결하면 최우선변제를 적용받지 못할 수도 있다. 월세 세입자의 경우 최우선변제액에 보증금을 맞춘다면 후순위라도 100% 변제받을 수 있다.송 대표는 “전세사기 피해자 대부분은 대학생이나 사회초년생, 신혼부부”라며 “처음부터 리스크가 있는 부동산을 잘 모르는 상태에서 계약한 경우가 많다”고 말했다. 그는 “기초적인 부동산 지식과 계약방법만 알고 있어도 좋은 매물, 유리한 조건, 저렴한 가격으로 계약할 수 있다”며 “요즘은 책, 영상을 통해 부동산 관련 정보를 쉽게 접할 수 있는 만큼 매물을 구하기 전 부동산 계약에 대한 기초지식을 알아두는 것이 좋다”고 당부했다.류용환 기자 fkxpfm@viva100.com

2024-07-25 07:00 류용환 기자

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[비바 2080] 금융투자소득세 도입에 사라질 연말정산 부양가족 인적공제 혜택, 어떻게?

미래에셋투자연금센터의 ‘올리브’가 금융투자소득세 도입과 무관하게 자녀와 부모 명의로 투자 가능한 절세 방법을 소개한다. 사진=미래에셋투자와연금센터금융투자소득세를 둘러싼 찬반 논란이 여전히 뜨겁다. 정차권에서 유예 혹은 폐지의 가능성도 일부 점쳐지고 있지만, 투자자 입장에서는 만반의 대비가 필요하다. 문제는 이 제도가 도입되면 연말정산에도 영향을 미치게 된다는 점이다. 부양가족인 부모이나 자녀의 금융투자소득이 연간 100만 원이 넘으면 부양가족 등재가 안돼, 인적 공제 혜택을 못 받게 되는 것이다. 이에 미래에셋투자와연금센터의 관련 전문가 ‘올리브’가 금투세 도입으로 달라지는 인적공제 혜택, 그리고 이와 상관없이 부양가족 명의로 할 수 있는 절세 투자상품을 소개한다.- 금융투자소득세란 무엇인가“금융상품에 투자해 발생한 매매차익에 일정 기준을 초과할 경우 부과되는 세금을 말한다.”- 세금은 어떻게, 얼마나 부과되나“1그룹과 2그룹에 따라 나뉜다. 1그룹의 경우 상장주식, ETF를 포함한 공모 국내 주식형 펀드, 그리고 K-OTC 중소중견기업 주식이 대상인데 여기서 금융투자소득이 발생한 경우 5년간 이월공제되는 이월결손금을 뺀 뒤 기본 공제 5000만 원을 제한 금액이 과세표준이 된다. 2그룹은 해외주식이나 채권 등 기타 금융상품을 대상으로 한다. 이 역시 이월결손금을 제한 금액에 기본공제 250만 원을 뺀 금액이 과세표준이 된다. 여기에 공통적으로 세율을 곱해 산출세액이 정해진다. 세율은 3억 원 이하면 22%, 초과하면 27.5%가 적용된다.”- 그렇다면 투자를 많이 하지 않는 사람들과는 상관 없는 것 아닌가.“문제는 금융투자소득세가 시행되면 연말정산에 영향을 미친다는 사실이다. 부양가족에게 연간 금융투자소득이 100만 원 이상 발생할 경우 연말정산 때 인적공제가 적용되지 않을 수 있다. 현재는 생계를 지원하는 20세 이하 자녀 또는 60세 이상 ‘양가’ 부모님 등을 부양가족으로 등록하며 인당 150만 원을 소득 공제받는다. 70세 이상 고령자는 100만 원, 장애인은 200만 원까지 추가공제가 가능해 상당한 세금 혜택을 받는 셈이다. 그런데 이렇게 부양가족으로 등록하려면 나이 조건 외에 연간 소득조건이 생겨 문제가 되는 것이다.”- 연말정산 인적공제에 금투세가 어떻게 영향을 미친다는 것인가.“부양가족에 등재가 되어 인적공제를 받으려면 나이 조건 외에 연간 소득 조건이 붙는다. 연간 소득이 100만 원 이하여야 부양가족 등재가 가능하다. 그 이상의 초과 투자수익이 생길 경우 별도 소득으로 잡히기 때문에 소득 조건을 충족시키지 못하게 된다.”- 금투세가 시행되면 부양가족 등재 조건이 구체적으로 어떻게 바뀌는 것인가.“현재는 국내주식이나 주식형 펀드, ETF의 매매차익에 대해선 비과세 혜택이 주어진다. 국내상장 해외 ETF 및 해외펀드는 매매차익에 대해 2000만 원까지 분리과세가 된다. 한도를 넘지 않을 경우 비과세 및 분리과세가 되어 금융소득이 발생하더라도 부양가족 등재가 가능하다. 하지만 금투세가 도입되면 100만 원을 초과하는 투자소득이 발생할 경우 별도소득으로 잡혀 부양가족 등재조건에 부합되지 않는다. 따라서 연말정산 때 인적공제를 받을 수 없게 된다.”- 구체적인 예를 들어 들라.“자녀 명의의 계좌를 통해 국내펀드에서 200만 원의 매매차익이 발생할 경우 현재는 비과세되며, 비과세 소득은 부양가족소득에 해당되지 않는다. 당연히 부양가족등재가 가능하다. 하지만 금투세가 시행되면 국내 국내주식 매매차익 5000만 원 까지는 기본공제가 되지만 금융투자소득으로 잡혀 부양가족에서 탈락하게 된다. 부양 중인 부모님이 국내상장 해외 ETF를 통해 150만 원의 매매차익을 얻었다면, 지금은 별 문제가 없지만 금투세가 시행되면 이 역시 금융투자소득으로 잡혀 부양가족 혜택을 받을 수 없게 된다.”- 그렇다면 부양가족이 금투세 적용을 받지 않고 자유롭게 활용할 수 있는 절세 계좌나 상품은 없나.“가장 대표적인 상품이 연금저축계좌다. 지난 6월부터 개시된 10년물, 20년물 짜리 개인투자용 국채도 있다. 60세 이상 부모님이 계시다면 ISA(개인종합자산관리계좌)를 활용하는 것도 좋은 방법이다.”- 자녀 명의로 연금계좌저축을 개설하면 좋은 이유는 무엇인가.“아무리 투자 소득이 나도, 찾아 쓰기 전까지는 소득으로 잡히지 않는다. 자녀 명의로 계좌를 개설하면 도움이 된다. 연금저축계좌는 우선, 과세아연이 가능하다. 당장 세금 걱정 없이 55세 이후 연금인출 한도내에서 수령시 3.3~5.5%의 저율과세가 이뤄져 이자배당소득 15.4% 보다 훨씬 유리하다. 목돈이 필요할 때 유용하다. 세액공제 받지 않은 금액에 대해 세금 없이 중도인출이 가능하다. 세액공제 받은 금액이나 운용소득을 인출할 때도 16.5% 기타소득을 납부하면 된다. 기존 납입금 중 세액공제를 받지 않은 금액도 차후에 세액공제가 가능하다. 자녀가 소득활동을 시작해 세금을 낼 때 활용하면 큰 도움이 될 것이다.”- 개인투자용 국채도 자녀 명의로 만들어 두면 좋은가.“개인투자용 국채는 만기에 원금과 이자를 일시수령하는 방식이다. 장기 투자에 적합하다. 표면금리에 가산금리를 더해 연 복리로 이자가 지급된다. 올해 6월 기준으로 3.692%로, 1000만 원을 투자했다면 10년 후 1440만 원 가량이 되어 세후 기준으로 38% 정도의 수익이 예상된다. 만기에 이자와 원금 수령시 이자소득세 15.4%가 원천징수되지만, 매매차익이 아닌 이자소득이라 금투세 적용을 받지 않는다. 매입액 중 2억 원 까지는 분리과세 혜택도 주어진다. 자녀를 위해 장기 안전투자를 하고 싶으신 분들에게 권한다.”- ISA는 어떻게 활용하는 것이 좋은가.“60세 이상 부모가 계시면 ISA 계좌로 옮겨 계속 투자할 것을 권해 드린다. ISA는 19세 이상이고 직전 3개년 동안 1회 이상 금융소득종합과세 대상자가 아니라면 누구나 가입할 수 있다. 다만, 만기가 있다. 가입 기간이 최소 3년은 되어야 한다. 주식이나 채권, ETF, 펀드, 예금 등 투자 가능한 상품이 다양하다. 납입한도는 연간 2000만 원 씩 5년간 최대 1억 원이다.”- ISA의 장점은 무엇인가.“비과세 혜택이 우선 큰 장점이다. 비과세 한도는 일반형이 200만 원, 서민형이 400만 원이다. 현재 한도 확대 방안이 논의되고 있는 것으로 안다. 비과세 한도를 초과하는 금액은 9.9% 분리과세된다. 금투세 시행과 상관 없이 자유롭게 투자할 수 있다는 얘기다. 원금에 한 해 언제든 자유롭게 인출이 가능하다는 것도 큰 장점이다. 병원비나 목돈이 필요할 때 활용하기에 좋다. 만기 때 수익에서 손실을 제한 금액에 대해서만 세금이 부과된다는 점도 장점이다.”- 주의점도 있지 않나.“최소가입 기간 3년이 도래하기 전에 중도해지할 경우 비과세 혜택이 사라진다는 사실을 숙지해야 한다. 원근에 한 해 횟수에 상관 없이 인출이 가능한 장점을 활용하면 어느 정도는 상쇄들 듯 싶다. 주식투자를 원할 경우 중개형 ISA에서만 가능하다는 점도 미리 알고 가입해야 할 것이다.”이의현 기자 yhlee@viva2080.com

2024-07-24 11:32 이의현 기자

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[비바 2080] 상속세의 모든 것 ①기본공제부터 꼼꼼히 챙겨야

부모님이 돌아가셔서 상속을 받아야 할 때 경황이 없어 자신이 상속 대상자인지, 상속세는 어느 정도 내야 하는 지를 몰라 혼란스러울 때가 많다. 가족이 많아 ‘분할 협의’ 상속을 해야 할 상황이라면 더더욱 복잡하다. 그럴 경우 많은 사람들이 세무사나 법무사의 힘을 빌리곤 하는데, 기본적인 상속 관련 지식이 없을 경우 불필요한 비용까지 부담할 수 있다. 국세청과 세무 전문가들이 전하는 상속세 절세 방법을 포함해 상속세 전반에 관해 알게 쉽게 시리즈로 엮어 본다.◇ 부모님 모두 계실 때. 한 분만 계실 때 기본 공제액 달라정부에서는 중산층의 상속세 부담을 덜어주기 위해 ‘상속 공제제도’를 운영한다. 큰 자산가들이 아니면 대부분 사람들은 거액의 상속세를 물지는 않는다. 다만, 아파트 같은 고가의 부동산 자산을 상속받는 경우는 적지 않은 부담을 떠안을 수 있다. 이럴 때 다양한 공제 제도를 활용하면 절세에 큰 도움이 된다.일단 부모님 중 한 이분 돌아가셨다면 최소한 10억 원이 공제된다. 이른바 ‘배우자 공제’ 혜택을 받기 때문이다. 한 분만 생존해 계시다가 그 분마저 돌아가신다면 최소 5억 원을 공제해 준다. 상속 재산이 5억 원을 넘지 않으면 상속세를 한 푼도 내지 않아도 된다는 얘기다. 게다가 돌아가신 분에게 채무가 있을 경우엔 그 채무액도 상속세 계산 때 공제해 준다.돌아가신 피상속인의 소유재산이 5억 원(배우자 있으면 10억 원) 이상이거나 사전증여 재산이 있는 경우 또는 상속인 이외의 자가 상속을 받는 경우에는 별도의 규정이 적용될 수 있으니 세무 전문가와 상담해 보는 것이 좋다. 특히 사전에 증여한 재산가액이 있는 경우, 상속 공제 한도가 적용되어 예기치 않게 상속세를 부담할 수도 있으니 잘 따져봐야 한다.◇ 민법상 상속 순위와 법정상속분·유류분피상속인이 유언으로 상속인을 지정하는 경우에는 그 사람이 최우선 상속인이 된다. 하지만 유언이 없으면 민법에서 정한 상속 순위에 따른다. 이 때는 직계비속인 아들·딸과 배우자가 1순위 공동상속인이 된다. 직계비속이 없으면 직계존속(아버지·어머니)과 배우자가 우선 상속자가 된다. 직계존·비속이 모두 없으면 배우자가 단독 상속인이 된다. 그 다음이 형제 자매이고 마지막이 4촌 이내 방계혈족이다.법정상속인을 결정할 때 같은 순위의 상속인이 여러 명이면, 촌수가 가장 가까운 상속인을 우선 순위로 한다. 촌수가 같은 상속인이 여러 명이라면 모두가 공동상속인이 된다. 배 속의 태아도 이미 출생한 것으로 본다. 동순위 상속인이 여럿일 때는 법정 상속분이 동일하다. 배우자 상속분은 직계비속과 공동 상속할 때는 직계비속의 상속분에 5할을 가산한다. 직계존속과 공동으로 상속할 때에도 마찬가지다.유언에 의해 재산을 상속하는 경우 피상속인이 특정인에 지나치게 많은 유산을 상속할 수 있다. 그런 경우를 대비해 민법에서는 각 상속인이 최소한도로 받을 수 있는 상속분을 법으로 정하고 있다. 이를 ‘유류분’이라고 한다. 상속권이 있는 상속인의 유류분은 피상속인의 배우자 및 직계비속은 법정상속분의 1/2, 피상속인의 직계존속 및 형제자매는 법정상속분의 1/3이다.◇ 상속재산보다 부채가 많으면 상속 포기가 더 낫다상속은 고인이 남긴 재산 뿐만아니라 부채도 떠안는 것이다. 상속재산보다 부채가 더 많다면 자칫 상속인의 고유재산으로 부채를 갚아야 하기 때문에 곤혹스런 사태가 발생할 수 있다. 그래서 민법에서는 ‘상속포기제도’를 두어 선의의 피해자를 보호하고 있다.부채가 많아 상속을 포기하려면 상속개시가 있음을 안 날로부터 3개월 이내에 가정법원에 상속포기 신고를 하면 된다. 공동상속의 경우에도 각 상속인이 단독으로 상속을 포기할 수 있다. 상속을 포기하면 포기한 상속분은 다른 상속인의 상속분의 비율로 그 상속인에게 귀속된다. 하지만 상속재산에서 자산이 많은 지, 부채가 많은 지 불분명할 때가 있다. 이럴 때 ‘한정승인’이라는 제도가 큰 도움이 된다.상속으로 취득할 재산의 한도 내에서 피상속인의 채무를 갚는다는 조건으로 상속을 승인하는 한정승인 역시 상속개시가 있음을 안 날로부터 3개월 이내에 상속재산의 목록을 첨부해 가정법원에 신고해야 한다. 상속인의 중대한 과실이 없이 그 기간을 초과할 때까지 몰랐어도, 그 사실을 안 날로부터 3개월 내에 한정승인을 신청할 수 있다.◇ 참고세금절약 가이드Ⅰ,Ⅱ. 국세청 세정홍보과 지음. 2024년. 국세청,주택과 세금. 국세청·행정안전부 지음. 2024년. 국세청.합법적으로 세금 안내는 110가지 방법 신방수 지음. 2023년. 아라크네.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-07-23 07:29 이의현 기자

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[비바100] 양면의 AI… 자산 보호 프레임워크 최우선

2023년부터 대규모 언어 모델(LLM) 및 자연어 처리(NLP) 모델과 같은 생성형 인공지능(AI) 기술 개발에 커다란 진전을 지켜보고 있다.다양한 사용자가 AI 플랫폼에 접근할 수 있게 되면서, 금융산업을 비롯한 많은 산업에서 AI 기술의 활용 가능성이 주목받고 있다. 생성형 AI는 금융산업에서 디지털화의 진전과 효율성에 기여할 수 있다. 그러나 우리는 이러한 기술의 사용과 관련된 위험을 간과해서는 안 된다. AI 기술을 둘러싼 규제 환경이 계속 진화함에 따라, AI 기술의 채택을 고려하는 금융 회사는 AI의 위험을 이해하고 식별 및 관리하기 위한 조치를 취해야만 한다.딜로이트는 아시아 태평양 지역 기술 및 규제 관련 딜로이트 글로벌 전문가 12명과의 인터뷰를 통해 정책 및 규제 당국이 기존 AI 프레임워크를 기술발전에 따라 어떻게 재평가하는지 분석하고 금융기업들이 규제변화에 따라 미래 환경에 선제적으로 대비할 방법을 제시한다.◇생성형 AI로 인해 발생하는 위험들규제 당국은 AI와 관련한 일반적인 위험을 제거하기 위해 ‘높은 수준의 원칙들’을 수립하고 있다. 그것은 바로 투명성, 책임성, 공정성, 강건성, 개인정보보호 및 데이터보안 등이다. 하지만 생성형 AI의 부상은 금융시장에서 다음과 같은 뚜렷한 차별적인 위험을 제기한다.먼저 투명성 부족이다. 생성형 AI 모델의 복잡성과 독점적인 정보로 인해 투명성이 부족하다는 인식이 존재할 수 있다. 또한 생성형 AI 모델의 투명성을 측정하거나 평가할 수 있는 표준화된 도구와 방법이 부족하여, 서로 다른 모델을 비교하고 시간 경과에 따른 진행 상황을 추적하기가 어렵다.차별과 편견도 경계해야 한다. 생성형 AI는 훈련한 데이터의 패턴과 편견을 연관시키는 방법을 학습하여 차별적이거나 오해의 소지가 있는 콘텐츠를 생성할 수 있다.정확성 부족 및 환각도 마찬가지다. 생성형 AI는 불완전하거나 부정확하거나 편향된 데이터를 바탕으로 부정확하거나 오해의 소지가 있는 콘텐츠를 생성하거나 단순히 조작된 사실을 생성할 수 있다.마찬가지로 사기 위험성도 간과해서는 안된다. 생성형 AI는 딥페이크와 합성 데이터를 창출하는 데 사용될 수 있으며, 이는 사기를 저지르거나 잘못된 정보를 퍼뜨리거나 시스템의 취약점을 악용하는 데 활용될 수 있다.(사진출처=게티이미지뱅크)◇생성형 AI에 대한 규제 접근 방식생성형 AI의 등장으로 인해 정책 입안자와 규제 당국은 이전에 시행한 AI 프레임워크가 새로운 기술적 위험을 완화하는 데 여전히 적합한지 여부를 재평가할 수밖에 없게 됐다.몇몇 규제 당국은 개별 조직과 업계 전반을 위한 모범 사례를 권고하기 위해 AI 가이드라인 및 이니셔티브를 시행하고 있다. 이는 AI 원칙 수립, 지침 및 도구, 법률 도입, 국가 전략의 일부로서 AI 활용 포함 등의 접근 방식으로 분류할 수 있다.△AI 원칙: AI 원칙은 여러 부문에서 AI 사용과 관련된 위험을 효과적으로 관리하기 위한 높은 수준의 가이드라인을 제공한다. AI 위험에 대해 입법화하거나 규제하기로 결정한 상당수 국가들이 AI 원칙을 도입했다는 점에 주목할 필요가 있다. 중국이 ‘차세대AI 거버넌스 원칙’과 호주의 ‘인공 지능 윤리 프레임워크’, 홍콩 금융관리국의 ‘AI 사용에 관한 상위 원칙’과 홍콩 증권선물위원회의 ‘온라인 유통 및 자문 플랫폼에 대한 7가지 주요 지침’ 등이 주요 사례들이다.△지침 및 도구: 일반적으로 지침과 도구는 AI 원칙의 이행을 지원하기 위해 활용된다.대표적인 사례로 싱가포르 통화청(MAS)이 주도하는 베리타스 컨소시엄이 공정성, 윤리성, 책임성, 투명성 원칙에 대한 평가 방법론을 제시하는 5가지 백서를 발간했다. 이후 2022년 5월 정보통신미디어개발청과 개인정보보호위원회는 객관적이고 검증 가능한 방식으로 책임감 있는 AI를 입증하고자 하는 기업을 위한 세계 최초의 AI 거버넌스 진단 프레임워크 및 툴킷인 ‘에이아이 베리파이’(A.I. Verify)를 론칭했다.△입법: 한국, 중국, 필리핀, 베트남과 같은 관할권에서는 보험 부문에 대해 AI에 특화된 입법 접근 방식을 취하고 있으며, 중국 본토와 베트남에서는 AI 관련 법안이 통과되었다. 중국은 ‘인터넷 정보 서비스 알고리즘 추천 관리 규정법’이 있다. 필리핀은 ‘인공지능개발청’(AIDA)의 설립을 허용하는 법안을 통과시키고자 노력 중이다. 한국은 ‘인공지능 산업 육성 및 신뢰 기반 조성에 관한 법률안’이 국회에서 통과된다면 인공지능 사용을 포괄적으로 규율하는 세계 최초의 인공지능법이 된다. 베트남은 2022년 6월에 새로운 ‘보험업법’이 통과되어 보험업 활동에 기술을 적용할 수 있게 되었다.△국가 전략: 많은 국가들이 AI를 전략적 우선순위로 규정하고, ‘신뢰할 수 있는 AI’의 사용을 촉진하기 위한 국가 전략을 수립했다. 여기에는 태국, 인도네시아, 일본, 중국 본토, 말레이시아가 포함된다.인도네시아의 ‘AI 국가 전략’은 인도네시아 사회의 다양한 부문에 걸쳐 자동화를 추진하는 것을 목표로 하는 정부 지원 이니셔티브인 ‘인도네시아 4.0 만들기’를 기반으로 한다. 말레이시아 과학기술혁신부는 ‘2021-2025 국가AI 로드맵’을 발표하여 AI 개발을 촉진하기 위한 6가지 전략과 함께 7가지 책임감 있는 AI 원칙을 제시했다.유럽연합(EU)과 미국을 비롯한 전 세계 여러 국가들도 생성형 AI의 급속한 발전에 대응하기 위한 조치를 시행하고 있다. ‘EU 인공지능법’(AI 법)은 EU 내의 AI 시스템을 규제하기 위해 유럽위원회(EC)가 제안한 법안으로, 책임감 있는 기술 개발과 사용을 보장하기 위한 EU의 광범위한 전략의 일환이다. 이에 비해 미국은 AI 규제에 대해 보다 분절화된 접근 방식을 취하고 있다. 미국은 주 단위의 법률 및 규제 구조로 인해 연방 차원에서 생성형 AI를 규율하는 법률이 아직 제정되거나 제안된 바 없다. 캘리포니아와 콜로라도를 비롯한 일부 주에서는 AI 법안을 추진 중이지만, 다른 주들은 앞으로 등장할 위험을 모니터링하는 정도다.◇규제 당국의 고려 사항생성형 AI의 빠른 발전 속도로 인해 새로운 규제 시행이 금방 비효율적인 구식의 규제로 치부될 위험에 처해 있다. 또한 AI가 금융산업에 불러올 도전과 위험에 대처할 역량을 갖추는 것이 규제 당국의 새로운 과제이다.AI 기술에 적합한 기술과 역량을 갖춘 충분한 인재 및 자원을 확보하기 위한 공공 및 민간 부문 간의 치열한 경쟁으로 인해 일부 규제 당국은 AI 기술로 인해 발생하는 위험에 빠르게 대응하기 어려운 상황이다. 입법 기관과 규제 당국도 이로 인해 규제의 감독 및 집행에 어려움을 겪고 있다.각각의 이해관계자마다 AI 활용 방식이 다를 수 있지만, 보안, 공정성, 소비자 보호 등의 가치를 훼손하지 않으면서 금융서비스를 개선하기 위해 AI를 활용하려면 AI 원칙에 대한 상호 이해가 필수적이다. 궁극적으로 효과적인 규제는 혁신을 촉진하는 동시에 금융 생태계의 모든 관련 당사자의 이익을 보호해야 한다.규제의 표준화를 위한 국경을 초월한 관리 프레임워크, 모범 사례를 구축하기 위한 업계와 규제 당국 간의 협력이 필요하다. 이러한 협력을 통해 규제 접근 방식이 실질적인 인사이트에 기반할 수 있고, 또한 글로벌 과제를 해결하고 산업 성장과 사회적 안전장치 사이의 균형을 유지하는 데 기여할 수 있다.생성형 AI는 기존 AI에 비해 AI 애플리케이션을 활용하는 금융 회사에 더욱 까다로운 위험 관리 요건을 요구할 수 있다. 대부분의 국가에서 AI 규제 및 법률이 아직 개발 또는 시행 초기 단계에 있으므로, 금융 회사는 글로벌·지역별 AI 원칙을 고려하여 가능한 한 빨리 자체 AI 거버넌스 프레임워크를 구축하는 것이 중요하다.◇금융회사가 취해야 할 조치들장형수 딜로이트안진회계법인 금융산업통합서비스그룹 성장전략부문 리더아직 AP 지역 전체에서 AI 규제 또는 법률 개발이 초기 단계에 있지만, AI 애플리케이션을 채택했거나 채택을 고려 중인 금융 회사는 향후 규제 준수뿐만 아니라 위험 관리 향상을 위해 AI 거버넌스 프레임워크 개발을 시작해야 한다. 금융 회사는 생성형 AI 애플리케이션이 생산하는 결과에 대해 책임을 져야 한다.생성형 AI 애플리케이션을 채택하는 금융 회사는 AI 관련 위험과 AI 거버넌스 프레임워크가 기존 위험 선호도 및 전반적인 위험 관리 프레임워크에 어떻게 부합하는지 고려해야 한다.특히 생성형 AI의 목적과 사용범위를 명확히 하고 고객의 안전, 건강 및 기본권을 침해할 가능성을 평가해야 한다. 특정 애플리케이션 위험이 더 높은 경우 더 많은 인간의 감독이 필요하다는 점을 고려해야 한다.금융서비스 취약 고객 계층에 영향을 미치는 요인(예: 학력, 소득 또는 연령)을 파악하고, 생성형 AI 애플리케이션을 채택한 의도 또는 의도하지 않은 결과로 인해 생길 수 있는 고객 편향 및 차별을 피해야 한다.고객 데이터의 수집·처리하는 내부 부서와 외부 업체에 대한 데이터 보호 가이드라인을 확립 및 준수 여부에 대한 관리감독을 해야 한다.생성형 AI의 입출력물에 대해 저작권에 대한 부분이 불분명하기 때문에, 금융 회사는 해당 애플리케이션에 입력된 모든 데이터 또는 쿼리가 공개될 수 있다고 가정해야 하며, 따라서 지적 재산의 부주의한 노출 또는 저작권 침해를 방지하기 위한 통제 방안을 수립해야 한다.관련 AI 인재 확보와 함께 AI 기술의 기본 개념, 비즈니스 배치 방식, 관련 주요 위험, 각각의 책임 소재에 대해 이사회와 고위 경영진을 포함한 기존 직원을 대상으로 한 교육에 투자해야 한다. 특히 민간 부문은 규제 및 입법 기관과 적극적인 대화를 통해 업계의 지식과 경험을 공유하여 규칙 제정을 촉진하는 한편 AI의 미래 경로에 대한 공감대를 이끌어내야 한다.장형수 딜로이트안진회계법인 금융산업통합서비스그룹 성장전략부문 리더

2024-07-23 07:00 장형수 딜로이트안진회계법인 금융산업통합서비스그룹 성장전략부문 리더

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[비바 2080] 기업 밸류업 프로그램 시행…투자자가 주목해야 할 관전 포인트는?

이미지=미래에셋투자와연금센터2024년 올해 가장 주목받는 이슈 가운데 하나가 ‘기업 밸류업 프로그램’이다. 지난 1월 정부의 첫 발표 이후 5월에 기업가치 제고 공시 관련 가이드라인이 발표되었고 이미 일부 기업부터 자율공시가 이뤄지는 등 속도가 붙고 있다. 올 1분기 외국인 누적 순매수액이 16조 원을 넘어 사상 최고 기록을 세운 것도 이와 무관치 않다. 그렇다면 우리 투자자들은 이 프로그램을 어떻게 받아들이고 어떻게 활용해야 좋을까. 이규성 미래에셋투자와연금센터 선임매니저가 그에 관해 소중한 팁을 주어 일문일답식으로 정리해 소개한다.- 기업 밸류업 프로그램은 어떤 이유로 도입되었나.“국내 주식시장의 질적인 성장을 도모하기 위해 도입되었다. 우리 주식시장은 지난해 말 기준으로 시가총액이 2558조 원에 달해 세계 13위권에 이를 정도로 양적인 성장은 달성했다. 하지만 상장기업의 10년 평균 PBR(순자산 대비 주가)은 1.04배로 선진국 평균인 2.5배에 한참 못 미쳐 아직도 많이 저평가되어 있다.”- 일본이 우리보다 먼저 이 프로그램을 도입한 것으로 안다.“그렇다. 작년 4월에 우리나라 보다 앞서 일본이 제도를 시행해 성공적이라는 평가를 받고 있다. 당시 PBR 1배 미만인 상장기업이 54%에 이를 정도로 일본도 극심한 저평가 상황이었다. 이를 타개하기 위해 일본 정부는 PBR 1배 미만의 저평가 기업들을 대상으로 하는 기업 밸류 업 프로그램을 고안했고, 시행 1년 만인 올 2월에 니케이225 주가가 최고치를 경신하는 등 가시적인 성과를 보이고 있다.”- 일본은 이 프로그램으로 어떻게 기업의 가치를 높였나.“일본의 프로그램 전담기관인 도쿄증권거래소는 PBR 1배 미만인 상장기업에 자기자본 대비 세후순이익을 의미하는 자기자본이익률(ROE)의 개선을 요청했다. ROE를 개선하려면 세후순이익을 높이거나, 자기자본을 줄여야 한다. 사업 효율화를 통한 이익 개선안은 장기적인 차원에서 접근이 필요했다. 반면에 자기자본 축소는 이사회 의결만으로도 단기간에 효과를 낼 수 있었다.”- 장단기적으로 조화로운 정책 조합이 필요해 보인다.“그렇다. 기업들은 사내유보된 이익잉여금을 주주배당해 자기자본을 줄이거나 자사주를 소각해 자기자본을 축소하면 가능하다. 장기적으로는 기업의 성장을 유도하고, 단기적으로는 주식시장의 주주환원율을 개선할 수 있는 것이다.”- 우리 기업들이 기업 밸류 업 프로그램을 시행하면 어떤 지원 혜택이 있나.“기업 밸류업 프로그램은 자율성에 기반한다. 강제성을 띄게 되면 자칫 프로그램 자체가 요식행위로 변질될 수 있기 때문이다. 정부는 대신 프로그램에 적극 참여하는 상장기업에게 법인세 인하와 배당소득세 분리과세 혜택을 제공할 방침이다. 5종 세정지원(모범납세자 선정 우대, RD 세액공제 사전심사 우대, 법인세공제·감면 컨설팅 우대, 부가·법인세 경정청구 우대, 가업승계 컨설팅)도 지원된다.”- 일본에서도 그런 혜택을 주어 성공한 것인가.“앞서 얘기한 혜택 외에 우리는 거래소 부과금 및 수수료 면제 혜택도 추가된다. 이런 혜택들은 일본에서도 제공되지 않는 파격적인 것 들이다. 아직은 국내 상장기업들이 다소 부담스러워 하는 분위기다. 하지만 프로그램에 적극 참여한 기업과 그렇지 않은 기업 간에 차별화가 나타날 수 있어, 자본시장에서 채권과 주식을 통해 자본을 조달하는 기업들 입장에서는 이 프로그램 시행에 신경을 쓰지 않을 수 없다.”- 투자자들은 어떻게 이 프로그램에 대처해야 하나.“기업 밸류업 프로그램에 적극 참여하는 상장기업은 기업가치를 빠르게 끌어올리기 위해 배당과 자사주 소각을 통해 사내유보금을 줄이는 방식으로 자기자본수익률(ROE)을 끌어올릴 가능성이 높다. 상장회사의 자본재배치가 효율화된다면 우리 기업 전반의 성장률이 높아질 가능성이 커져, 코스피 지수에도 긍정적인 효과가 기대된다. 이에 투자자들은 배당소득에 대한 세제혜택을 누릴 수 있는 연금계좌나 ISA(종합자산관리계좌)의 활용에 관심을 좀더 기울일 필요가 있어 보인다.”- 우리 기업 밸류업 프로그램의 향후 추진일정과 보완 필요점이 있으면 알려 달라.“정부는 상장기업이 자율적으로 기업가치 제고 계획을 수립하고 이행할 수 있도록 유도하고 있다. 이에 지수, ETF 등 관련 장치들을 11월 중에 함께 선보일 예정이다. 다만, 국내에서 이 프로그램이 성공하려면 일본처럼 기업지배구조개선을 위한 ‘스튜어드십 코드(기관투자가의 의결권 행사 준칙)’ 강화 같은 노력도 필요하다. 기업과 자본시장의 경쟁력 강화 노력이 함께 이루어져야 한다는 얘기다.”이의현 기자 yhlee@viva2080.com

2024-07-18 08:05 이의현 기자

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[비바100] "탄소가 감축됐습니다"… 자동차 덜 타니 7만원 쌓였네

(사진출처=게티이미지뱅크)최근 몇 년 간 달라진 날씨 패턴으로 기후변화 대응에 대한 중요성이 커져가고 있다. 기후변화의 영향으로 폭염과 열대야가 빈번해지고 폭우, 태풍, 가뭄 등 이상기후가 나타나면서 인명 피해도 잦아지고 있다. 이에 전 세계적으로 기후변화 예방을 위한 노력이 절실진 상황이다. 오늘은 환경 보호에 동참하면서 경제적 혜택까지 누리는 자동차 에코마일리지에 대해서 알아보겠다.(자료=하나은행)◇ 자동차 에코마일리지자동차 에코마일리지는 시민이 자율적으로 자동차 운행 거리를 줄여 온실가스와 미세먼지를 감축하고, 그 정도에 따라 서울시에서 마일리지를 제공하는 시민실천운동이다. 참여 가능한 차량은 서울시에 등록된 12인승 이하 비사업용 승용차와 승합차다. 기존에는 승용차 참여 등록 대수에 제한이 없었으나 이달 1일부터 회원별 등록 가능 차량은 1인 1대로 제한된다. 등록된 차량 교체는 말소, 명의이전, 타시도전출과 같이 교체사유가 발생할 때만 허용한다. 에코마일리지에 가입하면 차량 주행거리에 따라 탄소 배출량을 확인할 수 있다. 아울러 주행거리 감축 정도에 따라 마일리지를 적립하고, 온실가스 감축을 통해 환경 보호 효과를 얻을 수 있다. 특히 시민 스스로 기후변화 예방에 동참하면서 적립된 마일리지를 현금처럼 사용할 수 있어 많은 주목을 받고 있다.◇ 가입도 편리하게, 이용도 편리하게(자료=하나은행)(자료=하나은행)자동차 에코마일리지 가입은 서울시 에코마일리지 홈페이지와 구청, 혹은 주민센터에서 직접 신청이 가능하다. △차량 정보 등록 △등록 승인 △주행거리 감축 실천 △감축 실적 등록 △감축 실적 심사 △마일리지 지급 순으로 진행된다. 차량 정보 등록 시 운전자의 기본 정보와 차량 정보, 현재 주행거리 정보가 필요한데 주행거리 검증을 위한 차량 계기판 사진 제출 시 유의할 점이 있다. 반드시 계기판을 누적주행거리 모드로 설정한 뒤 촬영해야 한다. 가입 시 최초 누적 주행거리와 1년 후 최종 누적 주행거리를 비교해 감축 실적을 평가하기 때문이다.주행 거리 최초 등록 후 관할 구청 또는 주민센터 담당자의 심사를 거치면 등록이 완료된다. 만약 2명의 공동소유 차량일 경우 대표 소유자로만 참여할 수 있다. 이때 대표자는 임의로 지정하는 것이 아니라 구입한 자동차 등록 당시 차량 소유자가 설정한 대표자를 의미한다.마일리지 적립은 1년 단위로 이루어지며, 1 마일리지는 1원에 해당된다. 연간 주행거리를 줄이거나 일정 기준의 연비 개선을 충족하면 정기적으로 마일리지가 적립되는 구조다. 해당 기간 동안 주기적으로 차량 번호판과 계기판 사진을 촬영해 주행거리를 등록하면 감축 실적에 따라 2만에서 최대 7만 마일리지를 적립할 수 있다. 에코마일리지의 유효기간은 적립일을 기준으로 5년이다. 유효기간내에 사용하지 않을 경우 자동 소멸된다.◇ 통합 에코마일리지로 커다란 혜택(자료=하나은행)2022년 12월부터 자동차와 건물로 나눠 적립되던 에코마일리지가 하나로 통합됐다. 그간 가정이나 사업장에서 전기, 수도, 도시가스 등 에너지 절약 시 제공되던 마일리지를 자동차와 함께 통합함으로써 에코마일리지 사용처도 크게 확대됐다.에코마일리지를 현금처럼 사용할 수 있는 사용처는 기부, 현금전환과 지방세 납부, 상품권 교환, 아파트 관리비 납부, 가스앱 캐시 전환 등 다양한 사용처가 있다. 에코마일리지는 특히 현금으로 바꿀 수 있다는 점이 큰 장점이다.서울시 ETAX(STAX) 가입 후 통합된 에코마일리지를 ETAX(STAX) 포인트로 전환하면 본인 계좌로 현금 이체가 가능하고, 지방세를 납부할 수도 있어서 경제적인 효과를 누릴 수 있다.또한 적립된 마일리지 금액에 따라 실생활에서 유용하게 사용할 수 있는 상품권으로 교환할 수도 있다.5만 마일리지 이상은 온누리상품권, 3만 마일리지 이상은 지류 도서문화상품권, 1만 마일리지 이상은 모바일 도서문화상품권으로 교환이 가능하다. 무엇보다 에코마일리지는 에너지 기부로도 활용이 가능해 환경도 지키고 선행도 할 수 있는 소중한 기회를 제공한다.◇ 진화하는 에코마일리지 서비스서울시 승용차 에코마일리지는 현대자동차·기아와 함께 주행 정보를 연계하는 서비스를 실시한다.운전자가 직접 주행거리가 표시된 계기판 화면을 촬영하고 홈페이지에 등록하지 않고도 현대자동차 또는 기아 어플리케이션에서 간편하게 실적을 등록할 수 있다.에코마일리지 참여 차량은 현대자동차·기아의 고객서비스 앱 내 ‘드라이빙 인사이트’ 메뉴에서 연동 서비스를 이용할 수 있다.자동차 에코마일리지 관련 자세한 정보는 서울시 에코마일리지 공식 홈페이지 에서 확인할 수 있다.기후환경 문제는 우리 모두에게 중요한 과제다. 기후변화의 영향을 최소화하고, 더 나은 미래를 위해 지금부터 작은 실천을 시작해 보는 것은 어떨까.서울시 자동차 에코마일리지 프로그램은 환경과 경제, 두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있는 멋진 기회다. 지금 바로 에코마일리지에 가입하고 환경 마일리지를 적립해보자.출처=하나은행 블로그정리=노재영 기자 noh@viva100.com

2024-07-18 07:00 노재영 기자

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[비바 2080] 노후 위한 주상복합주택 신축… 이렇게 지어야 나중에 양도세 안 문다

노후에 대비하려고 살던 집을 헐고 주상복합 빌딩을 짓는 분들이 더러 있다. 대개는 1개 층만 거주용으로 사용하고 나머지는 세를 주어 안정적인 임대수익을 보려 한다. 그런데 이 때부터 나중에 양도소득세 관련 이슈를 미리 생각해 봐야 한다. 세법 규정을 잘 알고 대응하지 않으면 엄청난 양도소득세를 물 수 있기 때문이다. 국세청이 세금절약 가이드를 통해 전해주는 절세(節稅) 팁을 알아보자.◇ 주택 연면적이 더 커야 양도세 비과세1세대 1주택인 경우, 한 동의 건물이 주택과 주택 외 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와 한 울타리 내에 주택과 주택 외 건물이 있는 경우 그 전부를 주택으로 본다. 그러나 주택의 연면적이 주택 외의 것보다 작거나 같을 때는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다.다만, 12억 원을 초과하는 고가 겸용주택은 2023년 1월 1일 이후 양도분부터 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 크더라도 주택 부분만 주택으로 보고 양도차익을 계산하도록 법이 개정되었다. 고가 주택이 아닌 겸용주택은 개정 전과 동일하다.따라서 겸용주택을 신축할 때 주택 부분을 조금이라도 더 크게 짓게 되면, 나중에 해당 겸용주택의 1채를 양도할 때 그 전부에 비과세 혜택을 받을 수 있다. ‘건축법 규제 등에 어긋나지 않게’ 지하층이나 옥상에 거주용 공간을 더 만들어 주택부분을 늘리는 것이 최선이다.◇ 지하실, 계단까지도 꼼꼼히 챙겨야1세대 1주택 해당 여부를 판단할 때, 임대 중인 상가 등 영업용 건물에 속한 주거용 방은 주택으로 보지 않는다. 주택에 해당하는 지 여부는 공부상의 용도에 관계없이 그 실제구조 및 사용 형태에 의해 판정된다. 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 준한다.겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단한다. 사용 용도가 명확하지 않으면 주택의 연면적과 주택 이와 연면적의 비율로 안분해 계산한다. 2층 겸용주택에서 2층 주택으로 올라가기 위해 2층 전용계단이 설치된 경우, 이 계단은 주택으로 본다.겸용주택에 부설된 계단 등 시설물은 사실상의 사용용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명하다면 주택연면적과 주택 외 연면적의 비율로 안분 계산한다.◇ 주택 연면적 늘리는 방법들상가에 딸린 거주용 방이 있다면 원칙적으로는 주택으로 인정하지 않는다. 다만, 조세심판결정판례에 따르면 가족과 함께 상가 내의 방에서 거주한 사실이 확인되면 주택으로 인정된다.이럴 경우 인근 주민들의 도움을 얻어 거주사실확인서를 확보해 두면 좋다. 기타 사진이나 영상 등 세입자가 실제 지속적으로 거주했다는 사실을 입증할 만한 자료를 미리 준비해 두면 증빙에 유리하다.지하실도 실지 사용 용도에 따라 주택용이냐 아니냐가 결정된다. 용도가 불분명하면 주택연면적과 주택 외 연면적 비율로 안분해 구분한다. 따라서 상가 내 별실처럼 지하실 역시 거주용임을 확인할 수 있도록 적극 입증해야 양도세 비과세를 얻을 수 있다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-07-17 07:47 박성훈 기자

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[비바100] 급성장하는 타깃데이트펀드(TDF) 시장… 은퇴까지 연착륙, MZ세대도 탑승

(사진출처=게티이미지뱅크)투자자의 예상 은퇴 시점에 맞춰 자동으로 자산배분을 조정해주는 ‘타깃데이트펀드(Targert  Date Fund, TDF)’가 인기몰이 중이다. 2016년 수백억원에 불과했던 설정액 규모가 올해 10조원을 돌파하면서 최근 8년 동안 160배 넘게 성장한 것으로 나타났다.고령 인구가 전체 인구의 19%에 달해 초고령사회 진입(20%)까지 한 발자국 남은 상황에서 노후자금을 마련하려는 금용소비자들의 수요가 TDF에 쏠리고 있는 것으로 보인다. 이에 자산운용사들은 너나 할 거 없이 앞 다퉈 TDF 상품을 내놓으며 치열한 경쟁에 나섰다.14일 에프앤가이드에 따르면 국내 TDF 설정액은 2016년 663억원 규모였다. 이후 지속 성장해 2018년 1조2554억원에서 2020년 4조844억원까지 증가했다. 설정액 규모는 지난해 9조4883억원을 기록하더니 이달 11일 기준 10조8096억원을 넘어섰다. 2016~2023년까지 연평균 성장률만 161%를 기록했다.◇생애 주기에 맞춰 위험자산 비중을 조절해주는 ‘TDF’TDF는 목돈이 필요한 고객의 은퇴 시기를 ‘목표 시점(Target Date)’으로 정한 이후 시간에 따라 자산 배분을 바꿔주는 상품이다. 통상 초기에는 주식 등 위험이 큰 자산에 공격적으로 투자해 수익률을 올리고, 목표로 한 은퇴 시점이 가까워지면 채권 등 안전자산 비중을 확대하는 식으로 운용된다.TDF 하나로 사회 진출 시점부터 은퇴까지의 긴 시간동안 적립, 자산배분, 분산투자를 동시에 해결할 수 있다는 ‘편리함’이 금융소비자들의 구미를 당기고 있다. 아울러 투자경험과 시간이 부족한 초보 투자자도 쉽게 구매할 수 있다는 ‘접근성’ 또한 TDF가 가진 장점 중 하나다.일반적으로 TDF는 자산배분 조정과 함께 다양한 자산군과 지역에 대한 글로벌 분산 투자를 병행한다. 통상 미국 중심의 선진국 투자 비중이 압도적으로 높은데 한국 주식과 채권 시장의 글로벌 비중이 각각 1.23%, 1.33%에 불과하기 때문이다.초기 TDF가 주식이나 채권 등 단순 전통자산에 투자한 것과 달리 현재는 물가 상승 위험과 시장상황 변화에 대응하기 위해 물가연동국채, 부동산, 원자재, 신용채권 등 편입 대상 자산군을 지속적으로 확대하고 있다.(자료=NH투자증권)TDF는 여기에 투자자 환경 변화까지 고려해 편입 자산군을 조정하기도 한다. 일례로 글로벌 TDF 운용사인 블랙록 생애주기 인덱스(BlackRock LifePath Index)를 보면 기대수명과 은퇴비용 등 투자자의 환경 변화에 발맞추기 위해 랜딩 포인트에 위험자산으로 분류되는 주식 비중을 20%에서 35%대로 늘린 것을 확인할 수 있다.랜딩 포인트(landing point)란 TDF와 일반 펀드를 차별화하는 글라이드 패스(Glide Path) 전략에서 비롯된다. 글라이드 패스는 TDF 운용과정에서 목표 시점(은퇴 시기)에 근접할수록 위험자산 비중을 줄여 나가는 자산배분곡선의 모습이 마치 항공기 착륙 과정의 활공경로와 유사해보여 붙여진 용어다.글라이드 패스 전략을 사용하는 TDF는 목표 시점(은퇴 시기)에 가까이 오면 비행기가 하강하듯 랜딩 포인트에 착륙해 주식투자 비중을 최대한 낮추고 투자자에게 은퇴 자금을 위한 자산배분을 시작하게 된다.운용사는 안정적인 은퇴 전략 실행을 위한 연착륙(Soft Landing) 계획을 만드는 과정에서 투자자 정보도 수집한다. △투자 목적과 기간 △저축·소득현황 △은퇴시점 △위험성향과 손실 및 적자 회피성향 △은퇴 후 소득대체율 등 공적연금 현황 △소비기간과 지출시기 선호도 등을 글라이드 패스 수립에 반영한다.◇상품 가입 시 ‘빈티지’, ‘샤프 지수’ 등 살펴야 글라이드 패스 못지않게 TDF 투자자가 알아야 할 정보로 ‘빈티지’와 ‘샤프 지수’가 있다. 빈티지는 TDF 상품명에서 간단히 확인할 수 있다. 만약 상품명이 ‘○○운용◇◇TDF빈티지2060증권(혼합-재간접)’이라고 가정하면 ‘2060’이 고객이 퇴직하는 예정 연도를 의미한다. ‘빈티지2060’이라면 2060년에 고객이 은퇴해 돈을 찾는 목표로 설계된 TDF란 의미다.다음으로 샤프 지수는 투자자가 투자 위험 정도를 감수할 때 돈을 얼마나 벌 수 있는지를 측정하는 지표다. 위험 대비 수익의 개념으로 수치가 높을수록 해당 TDF가 나중에 우수한 성과를 낼 가능성이 커진다. 샤프 지수는 개별 ‘빈티지’마다 달라지므로 상품 가입 시 따져봐야 한다.에프엔가이드에 따르면, 시중 자산운용사의 최근 1년 TDF 상품 평균 샤프 지수를 비교하면 ‘한국투자TDF 알아서ETF포커스’ 시리즈가 2.41로 가장 높았다. ‘마이다스 기본TDF’ 시리즈(2.09), ‘NH-아문디 하나로TDF’ 사리즈(1.96), ‘KCGI 프리덤TDF’ 시리즈(1.84) 등이 뒤따랐다.만능으로 보이는 TDF도 단점은 있다. 과거에 정한 배분 전략에 따라 자산투자를 진행하기 때문에 시장 변화에 더 민감하게 반응하는 상장지수펀드(ETF)와 같은 경쟁 상품보다 실적이 저조해 보일 수 있다. 예를 들어 약세장에 저가 매수를 원하지만 랜딩 포인트가 다가와 주식을 처분할 수 있기 때문이다.◇자산운용사들, 발 빠른 움직임에 순자산 3000억원 넘고 MZ세대 공략까지 나서(사진=NH-Amundi자산운용)NH-아문디(Amundi)자산운용은 하나로 TDF가 순자산 3000억원을 돌파했다고 지난달 3일 밝혔다. 연초에 비하면 2배 가량 증가했다. 하나로 TDF는 1994년 세계 최초로 TDF를 출시한 올스프링자산운용(옛 웰스파고자산운용)의 자문을 받아 운용 중이다. 올스프링의 TDF 운용 노하우 중 핵심인 원금손실 방어 전략과 리스크 관리 방법을 도입했다.서진희 NH-아문디자산운용 글로벌투자부문장은 “하나로TDF를 운용하며 글로벌 금융 시장에 영향을 주는 변수들을 예의주시해 시장 변화에 대응해나가고 있다”며 “올스프링과 협업을 통해 시장대비 초과수익 추구와 위험관리도 함께 진행하며 운용할 계획”이라고 말했다.(사진=미래에셋자산운용)젊은 MZ 세대 공략에 나선 TDF도 출시되고 있다. 이달 8일 신규 출시된 ‘미래에셋TDF2055’ 시리즈는 2055년을 목표 은퇴시점으로 하는 장기 투자형 상품이다. 목표 시점이 30년 이상 남아있는 만큼 투자 초기에는 주식 비중을 80% 이상으로 설정해 보다 적극적인 운용 전략을 추구한다. 이를 통해 적극적인 투자 성향을 지닌 사회초년생 공략에 나섰다.손수진 미래에셋자산운용 WM연금마케팅부문 부문장은 “새로 선보인 미래에셋TDF2055는 아직 본격적으로 연금 투자 계획을 세우지 않은 연령층을 위해 출시했다”며 “30년 이상의 장기적인 관점에서 연금 투자를 시작할 수 있는 좋은 수단이 될 것으로 기대한다”고 말했다.(사진=신한자산운용)최근에는 뉴미디어에 친숙한 MZ세대를 위해 마케팅 다변화도 꾀하고 있다. 신한자산운용은 2022년부터 유튜브 채널을 담당하는 DT/디지털마케팅기획실에서 채널명 ‘SOL SOL 한 TV 신한자산운용’을 운영하고 있다. TDF나 연금전용상품 관련해 ‘매니저의 투자수첩’ 코너를 통해 펀드 운용역이 월간운용보고와 단기자산배분전략 등에 대해 네티즌과 직접 소통하고 있다.류지은 신한자산운용 DT/마케팅기획실 실장은 “신한운용의 TDF 온라인 판매 비중 1위는 차별화된 성과와 디지털 콘텐츠 강화에 따른 결과”라며 “앞으로도 꾸준한 성과 유지와 고객의 피드백을 적극 반영한 다양한 디지털 콘텐츠 제공에 최선을 다하겠다”고 말했다.노후 대비를 위한 연금 상품은 현재도 진화하고 있다. 불확실한 시장 상황에서 ‘안전 비행’을 보장하려는 자산운용사들의 노력으로 금용소비자들의 노후 ‘연착륙’을 기대할 수 있겠다.노재영 기자 noh@viva100.com

2024-07-17 07:00 노재영 기자

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[비바100] "성장하는 아태 사모펀드, 딜 모멘텀 강화된다"

“성장하는 아시아태평양 사모펀드, 딜 모멘텀 강화된다”사모펀드(프라이빗 에쿼티 펀드· PE)는 전 세계 경제의 건전성과 성장에 중추적인 역할을 하고 있으며, 아시아 태평양 (아태)지역에서 그 중요성은 그 어느 곳보다 높다.자난 2023년 기준 아태 지역 사모펀드의 드라이파우더(미집행 투자금)는 세계 전체의 23.7%를 차지할 정도로 큰 반면, 지역 PE 거래는 전 세계 거래의 15.2% 비중에 불과할 정도로 지역 PE 규모 대비 드라이파우더의 불균형이 매우 크다. 이는 아태 지역에서 PE 자본 전개 모멘텀이 증가하고 있음을 보여주는 것이다.▲2023년은 아시아태평양 사모펀드 산업 성장의 해투자자들은 2023년이 코로나19로 인한 수년간의 혼란이 지나고 고대하던 시장의 정상화가 도래하는 해가 되기를 바랐지만, 기대는 실현되지 않았다. 실제로 성장 둔화, 부채 비용 상승, 자금조달난 등으로 인해 2023년은 아시아 태평양 PE 시대의 종언이라고 낙인 찍는 사람도 많았다. 하지만 돌이켜 보면 2023년은 아시아 태평양 PE가 성장한 해이다.지난 2023년은 PE 업계에게는 고난의 해였다. 투자 심리가 위축되고, 거래 실패 건수가 이례적으로 많았으며, 거래 규모가 감소(바이아웃 투자 건수가 2022년 1,061건에서 2023년 947건으로 감소)했다. 딜 프로세스가 더 오래 걸리고 투자회수(2022년 630억 달러에서 2023년 600억 달러로 감소)도 계속 어려웠다. 하지만 이러한 상황에도 거래 가치는 실질적인 현상 유지에 성공(2022년 1,090억 달러에서 2023년 1,190억 달러로 증가)했는데, 상당 부분은 포트폴리오 관리가 차지했다.펀드 운영 성과는 회복되었지만, PE 투자회수 밸류에이션은 그렇지 않았다. 금리가 상승하고 거시 환경의 불확실성이 커지면서, 목표 기준 수익률이 변하지 않은 재무적 매수자의 잠재 수익률을 잠식했다. 결국 높은 자금 조달 비용은 매수자가 잠재적 진입 가격을 낮추게 했고, 이는 밸류에이션에 기준 수익률 핸디캡을 추가하는 효과를 가져왔다.▲자금조달 시장의 정체...미래 투자 기회로 활용자금조달 시장의 ‘교착 상태’로 인해 각종 전략(바이아웃, VC, 세컨더리, 펀드오브펀드, 특수상황)에 걸쳐 아태PE 펀드의 청산 펀드 수(385개)와 드라이파우더 모금액(632억 달러)이 10년 만에 최저치까지 급격히 감소했다.이러한 교착 상태가 오래 지속될수록 한정된 규모인 바이아웃 펀드의 빈티지가 더 늘어난다. 이는 결국 펀드 운용자(GP)가 2년, 3년 또는 4년 내에 오래된 빈티지 펀드에 대해 투자금 회수(exit) 모드로 전환한다는 것을 의미하며, 결국 투자 모드에 있는 펀드 간 딜 경쟁이 유의미하게 줄어들 수 있다▲2024년 이후 PE 시장의 주요 테마들시장은 결코 멈추지 않는다는 말이 있다.지난 해 우리가 목격한 많은 변화는 올해도 계속될 것이다. 우리가 시장 인사이트에서 확인한 힘과 흐름은 대부분 계속 이어질 것이다.단기적으로는 시장 모멘텀을 바꿀 만한 뚜렷한 촉매제가 없는 상황이기 때문에, 올 상반기 시장의 추세는 지난해의 연장선상에서 이루어질 것이다.인도와 일본과 같은 시장의 호조는 도쿄증권거래소(TSE)의 주가순자산비율이 낮은 기업에 대한 밸류에이션 개선 요청과 같은 강력한 딜 수요와 지원에 힘입어 계속될 것이다. 한편 중국과 호주와 같이 성장세가 더딘 시장은 상대적으로 부진한 상태가 지속될 수 있다.전 세계적으로 GP는 고금리 환경과 같은 ‘뉴노멀’에 익숙해지고 있다. 그러나 미국의 ‘연착륙’에 대한 공감대가 형성되면서 가까운 시일 내에 금리 인하라는 새로운 희망이 생겼다. 이로 인해 딜 참가자들이 더 낮은 금리가 올 때까지 버티는 식으로 기준 수익률 핸디캡을 완화하려고 시도할 수 있기 때문에, 딜 메이킹이 지연되는 효과를 유발할 수 있다.지역 및 전 세계적으로 다수의 분쟁과 해운 항로에 대한 위협, 중요한 선거 등으로 인해 지정학적 여건이 크게 개선될 가능성은 거의 없다.주요 촉매제가 없는 한 GP는 투자회수 개시에 대해 ‘관망하는’ 접근 방식을 고수하고 신규 투자에 대해서도 마찬가지로 신중한 접근 방식을 유지할 가능성이 높다.그러나 하반기에는 자금 조달과 지정학에 대한 가시성이 높아지고 리파이낸싱, 출자자(LP)의 분배(DPI) 요구, 펀드의 연식 노후화 등 외부 압력이 겹치면서 인수합병(MA) 거래 규모가 확대되기 시작할 것이다.▲맞춤형 거래와 고유한 딜 구조에 대한 강조GP가 공식적인 프로세스를 개시하기를 주저하면서 여전히 가치평가 기대치를 낮추기를 꺼리기 때문에, 세컨더리 딜은 계속해서 맞춤형으로 이루어질 것이다. 그러나 단순 매각과 달리 유동성 옵션에 대한 관심이 증가하면서, 절차를 중단하고 더 많은 실사를 요구하며 더 많은 포인트를 협상해야 하는 프로세스와 같은 창의적인 구조화의 여지가 확대될 것이다.노련한 매수자는 현재의 시장 여건을 활용하여 새로운 구조, 실패한 프로세스의 재접근 혹은 기업의 사업부 분할매각(carve-out)을 위한 다국적대기업(MNC)에 대한 접근 등 일반적인 프로세서를 벗어나는 독특한 상황을 활용할 것이다. GP는 소수지분 매입, 전환사채 혹은 구조화상품 투자 그리고 나아가 두 개 이상의 펀드 간 포트폴리오 사업 결합 등을 더 활용할 것이다.PE 펀드는 포트폴리오 자산 외에도 기업 승계와 창업자 은퇴를 딜 소스로 삼을 것이다. PE는 또한 기업 지배구조 개혁, 사업 포트폴리오 합리화, 자본 효율성에 대한 압박, 주주 행동주의 캠페인, 공급망 트렌드 변화, MNC의 글로벌 입지에 대한 전략 변경 등 다양한 전개를 통해 등장하는 딜 기회를 발견하게 될 것이다.딜로이트의2024 글로벌 기업 매각 서베이 결과 응답자의73%는 향후12~28개월 내에 최소3건의 매각을 고려할 것이라고 답했다.중국에서는 후계자가 없는 고령의 창업자들이 현재와 같은 침체된 기업공개(IPO) 시장 여건 속에서도 계속 가족 기업을 위해 PE 투자회수를 활용할 것이다.일본의 경우PE 바이아웃 및 이들의 운영 개선을 통한 가치 증대 방식에 대한 수용도가 높아지면서 승계 거래, 상장기업에서 비상장기업으로 전환 및 사업부 분할매각이 증가할 것이다.남상욱 딜로이트 안진회계법인 전략재무자문 본부장▲‘경기 침체 빈티지’ 기회: 장기전 승리 가능성불확실성 증가, 자금조달 비용 증가, 투자 심사 강화 등이 복합적으로 작용하면서 대부분의 시장에서 전반적인 딜 경쟁이 위축되고 있다.기술적으로 볼 때 세계 경제가 침체에 빠진 것은 아니지만, 기업의 신뢰도는 상대적으로 낮은 상태이다.2023년 딜로이트 아시아태평양 최고재무책임자(CFO) 서베이에 따르면, 57%에 이르는 지역 CFO가 자신이 속한 기업이 당면한 상위 3대 위험요인으로 ‘글로벌 경기 둔화‘ 혹은 ‘경기 침체’를 꼽았으며, 당연히 다른 하나는 ‘지정학적 위험’이었다.그러나 상당수 매수자들은 이러한 준경기침체 여건을 ‘경기 침체 빈티지’ 포트폴리오를 구축할 수 있는 기회로 볼 것이다. 과거 역사적 경험으로 볼 때 어려운 시기에 구축한 이러한 포트폴리오는 긍정적인 상황이 도래할 때 더 높은 성과를 보였다. 실사를 수행하고 확신을 얻고 가치평가 간극을 해소하는 매수자는 장기적인 이익을 얻기 위해 현재와 같은 정체 상황을 적극적으로 활용할 수 있다.남상욱 딜로이트 안진회계법인 전략재무자문 본부장

2024-07-15 13:10 남상욱 딜로이트 안진회계법인 전략재무자문 본부장

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[비바 2080] 재개발·재건축 입주권 및 분양권에 대한 양도세 이슈

부동산 경기가 다시 꿈틀하면서 재개발·재건축이 다시 주목을 끌고 있다. 조합원입주권이나 분양권을 활용한 재테크 및 양도세 절세 전략에도 다시 관심이 모아지고 있다. 노후에 대비해 재개발·재건축에 투자하려는 은퇴생활자들이 꼭 알아야 할 세제 관련 규정들을 숙지해야 세금도 줄이고 수익도 극대화할 수 있다.◇ 재개발·재건축 주택 보유기간 계산보유하던 주택이 재개발 및 재건축 대상이 되어 완공된 경우, 주택 보유기간은 종전 주택의 보유기간에 재개발·재건축 등 공사 기간, 그리고 완공주택의 보유기간을 통산해 계산한다.양도세 과세 여부는 재개발·재건축 구역 내 토지를 시업시행자에게 양도하고 그 대가로 취득한 토지 또는 건축시설은 ‘환지’로 본다. 따라서 양도소득세가 과세되지 않는다. 다만, 청산금을 교부받은 부분은 토지가 유상으로 이전되는 것이라 보고 양도세가 부과된다.◇ 조합원입주권의 양도재개발·재건축으로 인해 조합원이 취득한 입주권은 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’다. 당해 조합원입주권의 취득 시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날인 ‘관리처분계획의 인가일을 말한다. 다만, 주택 재건축사업의 경우 2005년 5월 31일 이전에 사업시행인가를 받은 경우에는 사업시행인가일이 입주권 취득일이 된다.1세대 1주택인 원 조합원이 재개발·재건축 등으로 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우 양도세가 비과세된다. 종전 주택이 관리처분계획인가일과 주택의 철거일 중 빠른 날 현재 비과세 요건을 충족해야 한다. 더불어 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권이 없거나, 당해 조합원입주권 외에 1주택을 취득한 경우로 주택 취득일로부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도해야 비과세 혜택이 부여된다.◇ 조합원 입주권을 비과세 받는 경우1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권(2021년 1월 1일 이후 취득분)을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 혜택이 주어지지 않는다. 다만, 1세대 1주택자가 조합원입주권이나 분양권을 취득해 주택을 양도하는 경우, 일정 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.우선, 주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내에 양도하는 경우다. 이 때도 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다. 또 종전 주택은 1세대 1주택 비과세 요건인 2년 이상 보유, 양도가액 12억 원 이하여야 한다.주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년이 지나 양도할 때도 일정 요건을 갖추면 비과세 된다. 종전주택을 취득일로부터 1년 이상 지난 후 조합원입주권을 취득하고, 재개발·재건축이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택을 양도해야 하며, 마찬가지로 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족시켜야 한다.1세대 소유의 1주택이 조합원입주권으로 전환되어 재개발·재건축 사업시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택)을 양도하는 경우에도 비과세가 가능하다. 단, 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주해야 하며, 재개발·재건축 완성 후 3년 이내에 새 주택으로 세대 전원이 이사하고 1년 이상 거주해야 하며, 그 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 내에 대체주택을 양도해야 한다.◇ 분양권 양도에도 비과세 받는 경우주택을 분양권 취득일로부터 3년 이내에 양도할 경우 일정 조건을 충족하면 비과세 혜택을 얻을 수 있다. 종전주택을 취득일로부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하고, 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 하며, 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 12억 원 이하)을 충족해야 한다.주택을 분양권 취득일로부터 3년이 지나 양도할 경우에도 비과세를 받을 수 있다. 다만, 이 경우에도 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 분양권을 취득하고, 분양권애 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사를 가 1년 이상 계속 거주해야 한다. 또 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 한다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-07-12 14:07 박성훈 기자

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