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[비바 2080] 전세사기 피해를 당하지 않으려면?

전세사기 피해자들은 대부분 “설마…” 하다가 당하기 일쑤다. 엄정숙 부동산전문 변호사(법도종합법률사무소)는 세입자들이 전세사기 피해를 당하지 않으려면 세 가지를 필수적으로 체크해야 한다고 말한다. 계약 전에 매매가와 전세가를 비교해 보고, 집주인의 채무상태를 확인한 후 계약해야 하며, 계약 후에는 집주인의 세금체납 여부를 반드시 알아보라고 조언한다.- 전세 사기 피해가 생기는 원인은 무엇인가.“세입자들은 주변 시세나 집주인의 채무 상태 등을 제대로 확인하지 않고 공인중개사의 말만 믿고 덜커덕 계약하는 경우가 많다. 그러다가 계약 후 전세금을 돌려 받지 못하는 경우가 생길 수 있다. 계약 전에 충분한 정보 확인이 이루어지지 않으면 피해를 예방하기 어렵다.”- 전세 사기 피해를 방지하려면 어떤 노력을 해야 하나.“일단, 주변 매매가와 전세가를 비교하는 것이 중요하다. 등기부 등본을 통해 집주인의 채무 상태도 미리 확인해 봐야 한다. 세금체납이 발생하면 세입자의 전입신고보다 우선 변제가 이루어질 수 있어 집주인의 세금체납 여부도 필수적으로 확인해야 한다.”- 전세 계약 전에 매매가와 전세가를 확인해 무엇을 확인해야 하나.“주변 부동산 시세와 전세가가 차이가 없다면 일단 위험 신호로 봐야 한다. 공인중개사의 말을 무조건 믿기 보다는 직접 국토교통부 실거래가 시스템이나 부동산 앱을 통해 시세를 확인하는 것이 안전하다.”- 집주인의 채무 상태는 어떤 것을 살펴야 확인할 수 있나.“집주인의 채무 상태가 좋지 않으면 해당 부동산이 경매에 넘어갈 경우 세입자가 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있다. 등기부등본을 발급받아 근저당권이나 전세권이 설정되어 있는지를 반드시 살펴야 한다.”- 세금체납이 있으면 왜 안 좋은가.“집주인이 세금을 체납했다면, 전입신고를 했더라도 나중에 발생한 세금체납이 세입자의 전세보증금보다 우선 변제될 수 있다. 과거에는 세입자가 집주인의 세금체납을 확인하기 어려웠지만, 이제는 집주인의 동의 없이도 국토교통부 홈 페이지나 세무서를 통해 확인할 수 있다. 다만, 계약 후에 확인할 수 있다는 것이 문제다. 서류를 열람하려면 임대차 계약서가 필요하기 때문이다.”- 전세 관련 법 개정이 필요한 부분은 없나.“세입자가 계약 후라도 집주인의 세금체납 사실을 확인했다면, 계약을 해지할 수 있도록 관련 법 개정이 이뤄져야 한다. 세금체납으로 인한 피해를 줄이기 위해 사전 점검은 물론 계약서에 특약을 넣는 등의 대책도 필요해 보인다.”이의현 기자 yhlee@viva2080.com

2024-10-11 18:10 이의현 기자

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[비바100] '옴니보어' 고객님 취향대로 짓는다

‘두산위브 더센트럴 부평’ 투시도(두산건설 제공)개인의 취향과 특성이 중요시되는 현대사회에서 자신만의 개성을 담을 수 있는 집으로 수요자들의 관심이 커질 것으로 전망되고 있다. 지난 25일 대한민국 소비트렌드 전망을 담은 ‘트렌드 코리아 2025’가 발매됐다. 매년 다음 한 해의 소비 흐름을 전망해 온 대표저자 김난도 서울대 소비자학과 교수는 2025년 소비 트렌드 키워드로 ‘옴니보어’를 제시했다. 옴니보어는 원래 ‘잡식성’(雜食性)이라는 의미에서 파생해 “여러 분야에 관심을 갖는다”는 뜻이다. 옴니보어 소비자란 잡식성 소비, 취향의 무한 진화, 집단의 경계가 사라지고 개인의 취향이 더욱 뚜렷해진 사람을 말한다. 개인의 차이가 커지는 현상이 2025 소비 트렌드의 핵심이 될 것이라고 전망한 것이다.또 중요 키워드 중에 하나로 ‘토핑경제’를 제시했다. 기업이 만들어준 대로 소비하던 트렌드에서 소비자 참여가 적극적으로 이뤄지는 추세로 변하고 있다는 얘기다. 소비자가 자신의 창의성을 발휘할 수 있고, 각자의 개성에 맞게끔 원하는 대로 고를 수 있는 ‘나만의’라는 모토가 부각될 것이라는 전망이다.이런 소비트렌드 전망은 부동산 시장에도 접목시킬 수 있다. 집은 더 이상 정형화된 공간으로 여겨지지 않는 추세다. 수요자들은 그동안 본인에게 어울리거나 잘 맞는 집을 골라야 했다면, 이제는 자유롭게 평가를 내리거나 내 마음대로 고르고 선택할 수 있는 다양한 선택권이 주어지게 됐다.특히 각 건설사들은 개성과 취향을 중요시하는 수요자들을 위해 다양한 유·무상 옵션 항목들을 제공하고 있으며, 또 이들의 니즈에 맞춘 특화 설계도 제공하고 있다. 이를 통해 수요자들은 보다 자신들만의 개성 넘치는 주거 환경을 갖출 수 있게 됐다.이에 따라 향후 부동산 시장은 각자의 취향을 담을 수 있는 아파트로 수요자들의 ‘옥석 가리기’가 더욱 심화될 것으로 보인다.업계 관계자는 “집은 더 이상 정형화된 거주 공간이 아니라 본인만의 개성과 취향을 담을 수 있는, 오롯이 ‘나’를 표현할 수 있는 공간으로 변해가고 있다”며 “이런 트렌드에 맞춰 각 건설사들도 다양한 옵션 항목과 특화설계를 제공해 수요자들의 선택폭은 더욱 넓어질 것으로 전망된다”고 말했다.이렇다 보니 다양한 옵션 항목과 우수한 상품성을 보유한 건설사가 공급하는 단지에 수요자들의 관심이 몰리고 있다.두산건설은 10월 인천광역시 부평구 삼산동 일원 삼산대보아파트구역 주택재건축정비사업을 통해 ‘두산위브 더센트럴 부평’을 분양할 예정이다. ‘두산위브 더센트럴 부평’은 인천광역시 부평구 삼산동 일원에 지하 4층~지상 최고 25층, 6개 동, 총 500가구 규모로 공급된다. 이중 △전용면적 50㎡ 16가구 △전용면적 52㎡ 22가구 △전용면적 63㎡ 103가구 등 141가구가 일반에 분양되며, 가족 구성원의 라이프스타일에 따라 선택이 가능한 합리적인 주택형으로 구성되는 것이 특징이다.단지에는 두산건설의 상품과 기술력 전반에 걸친 변화와 혁신이 담긴다. 지난해 ‘위브(We’ve)‘ 브랜드 가치 제고의 일환으로 ’위브 갓 에브리띵(We‘ve got everything)’이라는 슬로건과 5가지 콘셉트를 재정립go, 상품과 기술력 전반에 걸친 변화와 혁신을 기반으로 다양한 상품 개발 등이 진행 중에 있다. 위브(We‘ve)의 5가지 콘셉트인 △꼭 갖고 싶은 공간(Have) △기쁨이 있는 공간(Live) △사랑과 행복이 있는 공간(Love) △알뜰한 생활이 있는 공간(Save) △생활 속 문제가 해결되는 공간(Solve)을 바탕으로 수요자들의 선호도가 높은 평면 설계와 짜임새 있는 공간을 선보인다.이곳은 지하철 7호선 굴포천역과 인천지하철 1호선 갈산역을 모두 이용할 수 있으며 이를 통해 수도권 주요 지역으로 이동이 쉽다. 차량을 이용할 경우에는 경인고속도로(부평IC), 수도권제1순환고속도로(계양IC)와 국도 6호선, 봉오대로 이용을 통해 수도권 및 기타 지역으로 이동도 가능하다. 향후 GTX-B노선(예정), D·E노선(계획)과 더불어 대장홍대선(예정) 등의 광역 교통망 개발 예정이다.도보 거리에는 삼산초, 삼산중, 부일중이 자리 잡고 있으며, 단지 반경 1km대 거리에는 영선고, 삼산고, 진산과학고 등도 들어서 있다. 다양한 유형의 학원이 밀집해 있는 삼산동, 상동 학원가를 오고 가기에도 편리하다. 단지 내에는 입주민의 주거 질을 한 단계 높일 수 있는 독서실, 주민카페, 작은도서관 등 다양한 커뮤니티 시설도 골고루 마련될 예정이다. 이와 함께 단지 곳곳에 풍부한 조경시설을 갖춰 도심 속에서도 풍부한 녹음을 즐길 수 있도록 할 예정이다.‘아크로 베스티뉴’ 조감도(DL이앤씨 제공)DL이앤씨는 경기 안양시 동안구 호계동 일원에 조성 중인 ‘아크로 베스티뉴’를 분양할 예정이다.아크로 베스티뉴는 안양 호계온천 재개발사업으로 지하 3층~지상 37층, 10개 동, 총 1011가구 규모다. 이 가운데 전용면적 39~84㎡, 391가구를 일반 분양한다. 면적별로는 △39㎡ 10가구 △59㎡A 286가구 △59㎡B 33가구 △74㎡B 21가구 △84㎡ 41가구다.아크로 베스티뉴는 지역 내에서도 상징성 높은 핵심 입지에 들어선다. 단지가 들어서는 경기 안양시 평촌신도시 일대는 경기 남부 최대 상권이 위치해 경기도 내 최고 교육 여건을 갖춘 교육 1번지로 꼽히는 곳이다. 여기에 지하철 4호선 범계역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권 입지까지 갖췄다. 범계역을 통해서는 과천, 사당, 서울역 등 주요 지역으로 빠르게 이동할 수 있다. 범계역과 한 정거장 거리에 있는 1·4호선 환승역인 금정역은 GTX-C노선(예정)이 정차하는 복합환승센터가 들어설 계획이다. 또 두 정거장 거리에 있는 인덕원역은 GTX-C노선(예정)과 인동선(인덕원~수원~동탄), 월판선(월곶~판교) 개통이 예정돼 있다.아크로 베스티뉴는 DL이앤씨가 평촌 최초로 선보이는 ‘아크로’ 브랜드 단지다. 특히 1기 신도시에서 처음으로 깃발을 꽂는 하이엔드 브랜드라는 점을 고려해 단지 외관부터 조경, 커뮤니티까지 상품 설계까지 완성도를 높였다는 평가다. 커튼월 룩과 저층부 석재 적용으로 외관 디자인의 품격을 완성하고 메인 도로와 인접한 일부 주동에는 측면 수직 조명을 적용해 단지 상징성을 부각할 계획이다.단지 중앙에는 수경시설이 연계된 가든 스퀘어와 가든 컬렉션 카페를 적용한다. 넓고 탁 트인 중앙공원에 단차를 활용한 수경시설은 프라이빗 리조트에서 경험하던 깊은 휴식을 제공하며, 아크로 조경의 정수를 보여줄 예정이다.아크로 베스티뉴에는 글로벌 리조트 스타일의 품격을 누릴 수 있는 하이엔드 커뮤니티 시설인 ‘클럽 아크로’도 들어선다. 스카이 라운지, 실내수영장, 프라이빗 시네마 등 특급 호텔에 버금가는 커뮤니티를 조성한다. 특히 25m 길이 4개 레인의 실내수영장이 지역 최초로 들어서 일상이 여행이 되는 리조트 라이프를 실현할 수 있을 전망이다. 여기에 퍼스널 트레이닝을 위한 P.T룸과 개별 악기 강습이 가능한 레슨룸, 가족과 지인들이 함께 즐기는 스크린 골프룸, 프라이빗 시네마, 프라이빗 스터디룸 등 하이엔드의 최우선 가치인 프라이버시를 극대화한 커뮤니티 시설도 마련돼 눈길을 끈다.‘힐스테이트 오산더클래스’ 투시도(현대엔지니어링 제공)현대엔지니어링은 10월, 지하철 1호선 병점역 인근 양산3구역 도시개발계획을 통해 짓는 ‘힐스테이트 오산더클래스’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 23층, 12개 동, 전용면적 84㎡ 단일 면적, 총 970가구로 공급된다. 1호선·GTX-C노선(예정)·동탄트램(예정) 등 트리플 교통망 환승역인 병점역 이용이 편리한 입지에 공급, 병점생활권과 동탄생활권을 모두 누릴 수 있는 단지로 평가받고 있다.병점복합타운, 병점동 중심상권 이용이 쉽고 동탄1신도시 생활권의 경계에 위치해 병점과 동탄의 생활권을 모두 이용할 수 있다. 도보 거리에 양산초가 있고 인근에는 (가칭)양산1중학교가 신설될 예정(2027년 3월)이다. 복합문화공간인 유앤아이센터, 복합체험문화공간인 아이드림센터, 양산도서관 등의 이용도 수월하다. 향후 단지 바로 옆으로 지역 최초로 파크골프 특화 근린공원 조성(예정)으로 쾌적한 자연환경까지 누릴 수 있다.특히 현대엔지니어링은 차별화된 고객 경험을 위해 신규 주거 특화 상품을 개발했는데, 이를 ’힐스테이트 오산더클래스‘에 먼저 적용할 예정이다. 이번 신규 상품은 기존 피트니스 시설에 트렌드를 더한 ’업 피트니스(Up-Fitness)‘와 지역별 특색을 살린 ’HEC x 우리동네‘ 2가지 콘텐츠로, 변화하는 라이프스타일을 반영해 생활·문화 측면에서 입주민에게 다채로운 경험을 선사하기 위해 개발됐다.’힐스테이트 오산더클래스‘의 작은 도서관에는 오산시의 그림책 특화 북카페 ’하프앤보울‘과 함께 별도 코너를 운영하며, 남녀노소 모두를 위한 그림책 큐레이션을 매달 선보인다. 또 그림책 만들기, 독후 활동 등 입주민이 참여할 수 있는 다양한 강좌를 준비할 예정이다.채현주 기자 1835@viva100.com

2024-10-01 08:19 채현주 기자

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[비바 2080] 주택과 세금(4) 임대소득세① 임대소득 과세요건과 과세방법

이미지=클립아트코리아. *기사 및 보도와 연관없음주택임대소득은 주택임대업을 통한 사업소득이다. 사업소득은 근로소득 등의 다른 소득과 합산해 과세하므로 종합소득에 해당한다. 따라서 주택임대소득이 있는 사람은 종합소득을 신고 납부해야 한다. 주택임대업은 또 부가가치가 면제되는 면세사업이라, 부가가치세 신고 및 납부 의무는 없지만 사업장 현황신고 의무는 갖는다.◇ 주택임대소득 과세요건보유주택수(부부합산)와 임대주택의 월세, 보증금에 따라 주택임대소득 과세요건은 달라진다. 1주택자의 경우 월세수입과 보증금 등의 간주임대료 수입은 과세되지 않는다. 다만, 1주택자라도 기준시가 12억 원 초과 주택에서 월세수입이 있는 경우 주택임대소득세를 납부해야 한다. 2주택자는 월세 수입은 과세되지만 간주임대료 수입은 과세되지 않는다. 하지만 3주택 이상 보유자는 모두 과세된다.주택임대소득 과세에서 주택 수는 부부합산을 기준으로 한다. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다. 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산한다. 다만, 해당 주택에서 발생하는 임대수입 금액이 연간 600만 원 이상 또는 고가주택의 30% 초과지분을 소유한 경우에는 소수지분자의 주택수에도 가산한다. 지분이 가장 큰 사람이 2인 이상이면 각각의 소유로 계산하되, 그 중 한 명으로 임대수입이 귀속되는 것으로 둘이 합의하면 그의 소유로 계산한다.주택과 사업용 건물이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택 면적이 더 클 경우 주택으로 보고, 반대일 경우는 주택 부분만 주택으로 간주한다. 부부 합산으로 국내의 2주택을 보유하다가 연중에 1주택을 보유한 부인과 이혼한 경우, 이혼 전까지는 2주택에 해당하므로 월세에 대해 과세하지만 이혼 후에는 각각 1주택이 기준시가 12억 원에 해당하지 않으면 월세에 대해 비과세한다.12억 원 이상 고가주택을 형제가 50%씩 보유했다면, 두 사람이 합의해 1인을 임대수입의 귀속자로 정한 경우가 아니라면 각가 1주택을 소유한 것으로 계산한다. 주택임대소득 계산 때 부부합산하더라도 종합소득세 신고 때는 원칙적으로 합산해 신고하지 않는다. ◇ 과세 방법과 총수입금액 계산주택임대소득은 사업소득인 만큼, 다른 소득과 합산해 6~45%의 세율로 종합소득으로 과세한다. 하지만 주택임대 수입금액이 2000만 원 이하인 경우에는 분리과세를 선택할 수 있다. 이 때는 다른 소득과 합산하지 않고 주택임대소득에 대해서만 14%의 세율로 과세한다.주택임대소득의 총수입금액은 해당 과세기간에 수입했거나 수입할 금액의 합계액이다. 일반적으로 1년치의 월세와 보증금 등에 대한 간주임대료의 합계액으로 계산된다. 임대료와 별도로 받는 청소비와 난방비는 총수입금액에 산입되지만, 전기료와 수도료 같은 공공요금은 산입하지 않는다.몇 달치 임대료를 미리 선세금(先貰金)으로 받는 경우도 있다. 이 때 선세금의 총수입금액은 1개월치 임대료에 해당연도 임대기간 월수를 곱해 계산한다.3주택 이상을 소유하고 전세계약 등으로 인해 보증금 등을 받은 경우는 해당 주택의 보증금의 합계액이 2억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입한다. 다만, 주거전용면적이 1호 또는 1세대 당 40㎡ 이하인 주택으로서 해당 과세 기간의 기준시가가 2억 원 이하라면 2026년 12월 31일까지 주택 수에 포함하지 않는다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-10-01 07:31 이의현 기자

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[이호영 칼럼] 신축 짓고싶은 예비 건축주, 건축물 용도 선택이 최우선

이호영 부동산센터 대표우연이라도 기존 건축물인 주유소를 철거하고 있는 현장을 지나가다 보면 필자는 아직도 가슴이 뛴다. 이렇게 기존 건축물이 철거 또는 멸실된 대지를 포함해 주택이나 기타 건축물을 새로 짓는 행위를 신축이라 한다. 몇 개월 뒤면 새롭게 단장한 빌라나 아파트, 오피스텔, 다가구주택, 또는 상가건물이 들어서게 될 것이다.일단 신축을 위해서는 땅이 있어야 하는데 건축할 수 있는 땅을 대지라 한다. 대지를 구입하려면 사전에 건축물의 용도를 결정해야 한다. 그 용도에 맞는 대지를 매입을 해야 한다. 이와 반대로 건축주가 기존 대지를 확보하고 있는 경우라면 건축물의 용도를 입지환경이나 토지이용계획에 맞춰 검토한 후 신중히 결정해야 한다.모든 건축물을 아무 곳에나 건축할 수 없다. 용도지역이나 용도지구에 따라 건축이 가능한 용도를 달리 정하고 있기 때문이다. 도시는 크게 주거·상업·공업·녹지지역으로 나뉘고 다시 13개 지역으로 세분되는데 각각의 건축용도를 달리 정하고 있다. 또한 미관지구 내에서도 건축기준이 달라져서 건축주가 계획하거나 원했던 건축물이 가능한지를 확인한 후에 대지를 구입해야 한다. 공동주택만을 신축하려고 하는데 상업시설(근생)을 반절 이상 넣어야만 되는 땅이라면 아무런 소용이 없지 않은가.건축을 계획하는 예비건축주라면 ‘무엇을 지을 것인가’를 제일 먼저 선택해야 한다. 건물의 용도결정은 이렇게 건축주마다 땅을 매입하느냐 마느냐에 신중을 기하게 하는 요소다. 막연히 건축하겠다는 생각으로 아무 부지나 매입하게 된다면 낭패를 보기 십상이다. 만일 원룸을 짓는다면 ‘가까운 지하철역이 부지에서 몇 분 거리인지. 편의시설은 얼마나 가까운지’ 입지를 먼저 생각하게 된다.다음은 건축할 수 있는 땅을 대지라 했다. 대지라 해서 모두 건축할 수 있는 것도 아니다. 건축할 수 있는 대지는 접도요건을 갖춰야 하며, 대지가 아니더라도 건축할 수 있는 지목인지도 확인한다. 부지매입은 부지가 건축허가에 저촉 사유가 있는지 설계사무소와 해당 지자체를 통해 꼭 확인해야 한다. 부지 주변에 동서남북으로 새로 신축한 건물의 유무와 해당 부지의 지반상태를 알아본다. 주인이 몇인지, 세입자 임대 내역과 명도문제는 없는지, 각종 등기권리관계 서류와 토지이용계획 확인원이나 건축물·토지대장 등 각종 공부를 중개업소를 통해 꼼꼼히 살펴본 후 계약해야 한다.마지막으로 건축예정부지의 수지분석과 타당성검토다. 계획도면이 나오면 설계개요 및 면적표 등으로 건축물의 용도와 층수, 면적 등의 산출된 자료를 가지고 이미 확보한 부동산 시장(분양·임대) 분석 자료를 비교해 충분히 검토하며 그 건축사업의 타당성 여부를 판단해야 한다.이호영 부동산센터 대표

2024-09-27 07:00 이호영 부동산센터 대표

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[비바100] 쇼핑몰도 마트도 뚜벅뚜벅 누린다

(사진출처=게티이미지뱅크)최근 분양시장에서 슬세권 입지를 갖춘 단지가 인기를 누리고 있다. 생활에 필요한 대부분의 인프라를 가까이서 누릴 수 있어, 수요가 탄탄하고 청약에서도 결과가 어느정도 반영되고 있는 모습이다. 슬세권이란 슬리퍼와 세권(勢圈)의 합성어로 슬리퍼와 같은 편한 복장으로 각종 여가·편의시설을 이용할 수 있는 주거 권역을 이르는 신조어다.수요자들은 집을 고를 때 인근 인프라를 중요시 생각하고 있다. 데이터 기반 리서치 기업 메타서베이(MetaSurvey)가 지난해 7월 28일부터 8월 4일까지 주거 지역과 관련한 설문조사를 실시한 결과, ‘거주지를 선택할 때 가장 중요한 것은 무엇입니까’에 대한 답변에 ‘주변 인프라’가 40.2%로 1위를 차지했고 △‘집값’(22.2%) △‘교통’(17.5%) △‘자연환경’(13.1%) △‘의료 시설’( 7%)이 뒤를 이었다.‘해링턴 스퀘어 신흥역’ 투시도 (사진제공=효성중공업·진흥기업)실제로 최근 분양 시장에서도 슬세권 단지의 인기는 상당하다. 지난 24일 1순위 청약 접수를 진행한 경기 성남시 ‘해링턴 스퀘어 신흥역’은 684가구 일반 공급에 1만6227건이 접수, 1순위 평균 23.72대 1의 경쟁률로 성황리에 청약을 마감했다. 단지는 롯데시네마(성남 중앙)를 비롯해 신흥역 인근에 조성된 상권 이용이 편하다. 모란시장, 성남시 의료원, 신흥3동행정복지센터, 성호시장, 성남종합운동장, 이마트(성남점)으로의 방문이 쉽다.지방에서도 마찬가지다. 지난 6월 공급한 경남 진주시 ‘아너스 웰가 진주’는 551가구 일반 공급에 1만1191건의 청약이 몰리며 1순위 평균 20.31대 1의 경쟁률을 기록했다. 단지는 시외버스고속버스터미널과 함께 조성되는 ‘터미널 복합쇼핑몰’이용이 수월하고, ‘테마형 스트리트몰’ 등 입주민들이 가까운 거리에서 누릴 수 있는 쇼핑, 문화 시설이 풍부하다.업계 관계자는 “주거지 인근에 삶을 영위할 수 있는 대부분의 요소가 자리한 경우, 수요가 탄탄해 가격 방어도 우수한 편”이라며, “특히, 브랜드 아파트의 경우에는 랜드마크로 자리매김할 가능성도 높다”고 말했다.이렇다 보니 최근 분양 시장에 등장한 ‘슬세권’ 단지에 수요자들의 관심이 높다. 효성중공업·진흥기업은 경기 성남시 중원구 중앙동 일원에 건립하는 ‘해링턴 스퀘어 신흥역’를 분양 중이다. 중1구역 도시환경정비사업을 통해 공급되며 지하 4층~지상 최고 35층, 아파트 15개 동 1972가구, 오피스텔 2개 동 240실 규모다. 이 중 아파트 전용면적 59~84㎡ 1319가구, 오피스텔 전용면적 26~36㎡ 136실이 일반에 분양된다.‘해링턴 스퀘어 신흥역’은 최고 35층, 약 2000가구 규모의 대단지로 건립되하는 만큼 성남 최중심의 랜드마크 등극 기대감이 높다. 특히, 경사 지대가 많은 성남 원도심 일대와 달리 완만한 평지에 자리하는 대단지 아파트로 조성해 수요자들의 많은 관심이 예상된다.단지는 서울 지하철 8호선 신흥역과 직통 연결(1단지 선큰광장 연결)되는 초역세권 입지를 갖췄다. 단지 지하를 통해 역진입이 수월한 데다 8호선을 통해 두 정거장이면 분당선 모란역으로 이동이 가능, 분당선으로의 환승이 쉽다. 단지 인근 경충대로, 여수대로를 통해 분당·수서간도시고속화도로, 수도권제1순환고속도로 등의 진입이 수월해 서울 지역 및 수도권 전 지역으로 이동이 용이하다. 직통 역세권(1단지 선큰 광장 연결) 단지인 만큼 단지 내 테라스형 상가에 풍성한 인프라가 형성될 전망이며, 바로 앞에는 롯데시네마(성남 중앙)를 비롯해 신흥역 인근에 조성된 상권 이용이 편하다. 모란시장과 성남시 의료원, 신흥3동행정복지센터, 성호시장, 성남종합운동장, 이마트(성남점)으로의 방문이 쉽고, 북측 위례신도시와 잠실 인프라도 이용 가능하다.‘래미안 송도역 센트리폴’ 투시도(사진제공=삼성물산)삼성물산 건설부문 오는 10월, 인천시 연수구에 ‘래미안 송도역 센트리폴’을 분양할 예정이다.이 단지는 송도역세권구역 도시개발사업지에 위치해 있으며, 최고 40층 높이 아파트 19개 동, 2549가구 규모의 대단지로 조성될 예정이다. 블록별 가구수는 1블록 706가구(전용면적 59~84㎡), 2블록 819가구(전용면적 59~95㎡), 3블록 1024가구(전용면적 59~101㎡)으로 3블록을 먼저 분양할 예정이다.‘래미안 송도역 센트리폴’은 인천발 KTX와 월곶판교선 교통 호재로 미래가치가 기대되는 송도역세권구역 도시개발사업지 내 첫 번째 공급 단지다. 특히 삼성물산이 시행부터 시공까지 맡아서 하는 자체 개발 사업으로, 외관부터 가구 내부·스마트 시스템·조경에 이르기까지 래미안 만의 차별화된 특화 설계를 적용했다.현재 수인분당선을 이용할 수 있는 송도역에는 2026년말 인천에서 부산, 인천에서 목포를 잇는 인천발 KTX가 개통될 예정이며, 여기에 판교까지 환승 없이 이동할 수 있는 월곶판교선도 2028년 개통이 예정돼 있어 이 일대가 인천시의 새로운 교통 중심지로 거듭날 전망이다.신도시급 주거 인프라도 눈길을 끈다. 부지 내 위치한 상업용지는 송도역과 연계돼 신흥 상권을 형성할 것으로 전망되며, 인천뮤지엄파크·그랜드파크·쇼핑시설·업무복합시설 등 조성이 예정된 용현·학익 1블록 도시개발사업과도 바로 맞닿아 있어 생활권 시너지 효과도 기대된다.‘두산위브 더센트럴 부평’ 투시도(사진제공=두산건설)두산건설은 10월 인천광역시 부평구 삼산동 일원 삼산대보아파트구역 주택재건축정비사업을 통해 ‘두산위브 더센트럴 부평’을 분양할 예정이다. 부동산 시장에서 잇따른 완판을 성공시킨 선도 브랜드로 자리매김한 만큼 이번 분양 단지 역시 연내 내 집 마련을 고민하는 수요자의 기대와 관심을 한몸에 받을 것으로 전망된다. ‘두산위브 더센트럴 부평’은 인천광역시 부평구 삼산동 일원에 지하 4층~지상 최고 25층, 6개 동, 총 500가구 규모로 공급된다. 이중 141가구가 일반에 분양되며, 가족 구성원의 라이프스타일에 따라 선택이 가능한 합리적인 주택형으로 구성되는 것이 특징이다. 단지 주변에는 롯데마트, 이마트, 홈플러스를 비롯해 삼산농수산물시장, 현대백화점, 뉴코아아울렛, 삼산체육관 등이 자리 잡고 있어 쇼핑 및 여가 생활을 즐기기에도 좋다. 단지 남측으로 시냇물공원, 삼산체육공원, 상동호수공원 등을 이용할 수 있어 도심 속에서 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 것도 장점이다. 우수한 직주근접성과 편리한 교통여건까지 확보했다. 단지 인근에 다양한 기업들이 입주해 있는 인천테크노밸리U1센터를 비롯해 한국전력공사 인천지역본부, 한국GM 본사 및 부평공장, 부평국가산업단지 등이 들어서 있다. 이 단지는 지하철 7호선 굴포천역과 인천지하철 1호선 갈산역을 통해 수도권 주요 지역으로 빠르게 이용할 수 있다. 경인고속도로(부평IC), 수도권제1순환고속도로(계양IC)와 국도 6호선, 봉오대로 이용도 편리하다.  채현주 기자 1835@viva100.com

2024-09-27 07:00 채현주 기자

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[비바 2080] 부동산 생활법률… 연체 임대료 갚아도 계약갱신 불가?

엄정숙 변호사사정이 있어 임대료를 3개월 동안 연체했다가 모두 갚았다. 그런데 건물주가 이를 이유로 계약갱신을 거절하겠다고 한다. 연체를 한 것은 잘못이지만 건물주의 계약 갱신 거부도 너무 과하다는 생각이 든다. 이럴 때 계약갱신은 불가능한 것일까. 엄정숙 부동산전문 변호사(법도종합법률사무소)의 팁을 들어보자.- 임대료 연체로 인해 계약갱신이 거절되는 사례가 늘고 있다고 한다. “세입자가 임대료 연체를 해결했더라도, 계약 기간 중 3기 이상의 임대료를 연체한 사실이 있으면 건물주는 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 최근 판례들도 임대차계약에서 건물주의 권리를 보호하고, 임대료 연체로 인한 피해를 막는 법리적 해석에 기초하고 있다. 건물주는 갱신요구권 거절 뿐 아니라 권리금 회수기회 보호의무도 지지 않는다.”- 그런 구체적인 대법원 판례가 있나.“대법원 판결(2020다263635)가 이해에 도움이 될 것이다. 세입자가 임대차계약 기간 중 3기 이상의 임대료를 연체했으나 계약갱신을 요구할 당시에는 이를 모두 갚은 상황이었다. 하지만 건물주는 연체 사실을 이유로 계약갱신을 거절하고, 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 주장했다. 대법원은 건물주의 주장을 받아들여 계약갱신 거절과 권리금 회수기회 보호의무 면제 판결을 내렸다.”- 대법원 판결의 의미는 어떤 것인가.“이번 판결의 핵심은 세입자가 임대료 연체를 모두 갚았더라도, 과거 3기 이상의 연체 사실이 있으면 건물주가 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 점을 명확히 한 것이다. 이는 임대차계약의 신뢰를 보호하고, 연체로 인한 건물주의 피해를 방지하기 위한 법리적 해석이라고 봐야 한다.”- 이번 판례를 계기로 세입자들이 어떤 점에 유의해야 하나.“이 판례는 건물주가 세입자의 임대료 연체를 이유로 계약갱신을 거절할 수 있다는 중요한 판례가 되었다. 세입자들은 무엇보다 계약 갱신을 요구하기 전에 임대료를 성실히 지급해야 할 책임이 있음을 명심해야 한다. 계약 갱신에 앞서 임대료 연체 기록이 없는지 꼼꼼히 확인하고, 문제가 발생할 경우 건물주와 사전에 협의하는 것이 중요하다.”.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-09-20 10:08 이의현 기자

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[비바 2080] 주택과 세금(3) 양도소득세⑤ 장기임대주택 양도세 감면

장기임대주택에 대해서는 다양한 세금 감면 및 과세 특례가 뒤따른다. 감면되는 내용과 관련 세액 규모 등을 미리 잘 파악하면 그 자체가 절세이자 ‘주(住)테크’다. 국세청과 행정안전부가 장기임대주택에 대해 인정해 주는 양도소득세 특례 및 감면 내용을 살펴보자.◇ 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면장기임대주택에 대해서는 양도소득세와 관련해 다양한 감면 및 과세 혜택이 따른다. 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지 신축된 국민주택이나 1985년 12월 31일 이전에 신축한 공동주택으로 1986년 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 2000년 12월 31일 이전에 임대개시해 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 50%를 감면해 준다.여기서 국민주택이란 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택을 말한다. 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대 당 주거전용면적이 100㎡ 이하인 주택을 말한다. 임대주택을 여럿이 공동으로 소유하고 있는 경우에는 그 임대주택의 호수에 지분비율을 곱해 호수를 산정한다.일반 임대주택에 대한 임대 기간은 다음과 같이 계산한다. 주택의 임대를 개시한 날부터 임대 기간 기산일을 계산한다. 상속인이 상속으로 인해 피상속인의 임대주택을 취득해 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산해 계산한다. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 않는다. 기존 임차인의 퇴거일로부터 다음 임차인의 입주일까지 기간으로서 3개월 이내의 기간은 주택임대기간에 포함된다.◇ 감면 내용 및 감면 세액5년 이상 임대한 임대주택은 양도소득세의 50%에 상당하는 세액을 감면한다. 10년 이상이면 양도소득세가 면제된다. 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 주택 역시 면제된다. 매입임대주택 중 5년 이상 임대한 주택의 경우 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 시작했다면 역시 양도소득세가 부과되지 않는다. 이 때는 취득 당시 입주된 사실이 없어야 한다. 1세대 1주택 비과세를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 않는다. 감면 세액의 20%에 상당하는 세액은 농어촌특별세로 과세한다.일정 요건을 갖추면, 장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세 과세특례도 받을 수 있다. 거주자가 2020년 12월 31일까지 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 등록해 8년 이상 계속해 임대한 후 양도하고, 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건을 준수했으며, 국민주택 규모 이하의 주택이라는 조건을 모두 충족했다면, 임대기간 중에 발생하는 소득에 대한 장기보유특별공제 계산 시 50%를 적용한다. 10년 이상 계속해 임대했다가 양도했다면 70%의 공제율이 적용된다. 다만, 2020년 7월 11일 이후 아파트를 장기일반민간임대주택으로 신청한 경우와 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택 등으로 변경 신고한 주택으로 제외된다.장기일반민간임대주택 등에 대한 임대기간 역시 주택의 임대를 개시한 날이 기산일이 된다. 상속인이 상속으로 인해 피상속인의 임대주택을 취득해 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산한다. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 입차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내 기간은 주택임대기간에 산입한다. 다만, 2019년 2월 12일 현재 8년을 초과해 임대한 경우에는 5년의 범위에서 임대한 기간의 50%에 해당하는 기간을 임대기간으로 인정한다. 이 역시 8년 이상 계속해 임대한 후 양도하는 경우에는 50%, 10년 이상이면 70%의 공제율이 적용된다.◇ 장기임대주택 등에 대한 과세특례·감면거주자 또는 비거주자가 민간건설임대주택과 민간매입임대주택, 공공건설임대주택과 공공매입임대주택을 장기임대주택으로 6년 이상 임대한 후 그 주택을 양도하면서 발생하는 소득에 대해서는 보유기간 별 공제율(연 2%, 최대 30%)에 임대기간에 따른 추가 공제율을 더한다. 예를 들어 임대기간이 6년 이상 7년 미만이면 추가 공제율이 2%이고, 7년 이상 8년 미만이면 4%, 8년 이상 9년 미만은 6%, 9년 이상 10년 미만은 8%, 10년 이상이면 10%가 적용된다.일정 요건을 갖춘 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 양도할 때도 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100%에 상당하는 세액을 감면해 준다. 2018년 말까지 민간매입임대주택 및 공공매입임대주택을 취득하고 취득일로부터 3개월 이내에 등록하고, 장기일반민간임대주택으로 등록 후 10년 이상 계속해 그 상태로 임대한 후 양도하는 경우다.또 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 넘지 않는 증액 제한 요건을 준수하고, 주택법상 국민주택 규모 이하여야 한다. 장기일반민간임대주택과 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억 원(수도권 밖은 3억 원)을 초과하지 않아야 양도세 100% 감면 혜택이 주어진다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-09-20 09:51 이의현 기자

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[비바 2080] 공매된 신탁 부동산 보증금, 누구에게서 받아야 할까

엄정숙 부동산전문변호사(법도종합법률사무소)신탁 된 오피스텔을 전세로 임대해 보증금을 냈는데, 얼마 후 그 오피스텔이 공매에 넘어가 새로운 소유자가 나타났다. 이럴 경우 누구에게서 보증금을 돌려 받을 지 몰라 난감할 수 있다. 엄정숙 부동산전문변호사(법도종합법률사무소)가 최근 대법원의 관련 판결을 인용해 해법을 일러준다.엄 변호사는 “대법원은 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재된 경우에 이는 제3자에게도 효력이 있다”고 판시했다. 신탁회사의 동의를 받지 않고 임대차계약을 맺은 경우, 공매로 소유권이 바뀌더라도 보증금 반환 책임은 기존 주인에게 있다고 판단한 것이다. 따라서 새 소유자는 이 보증금 반환에 대한 책임을 승계하지 않는다는 것이다.그는 “대법원의 이번 판결은 신탁계약이 체결된 부동산의 임대차보증금 반환책임이 누구에게 있는지를 명확히 한 중요한 사례”라고 평가했다. 특히 부동산담보신탁계약의 복잡한 법적 관계를 쉽게 정리한 사례로 인정된다고 했다.엄 변호사는 이번 사례의 경우 위탁자가 신탁회사의 동의 없이 임차인과 임대차계약을 체결했다는 점에서 쟁점이 있었다고 소개했다. 신탁계약에서는 신탁회사의 동의를 받고 임대차계약을 맺어야 하는데 이를 위반했다는 것이다. 위탁자가 신탁회사의 동의를 받지 않고 임대차계약을 체결했기 때문에, 보증금 반환 책임이 기존 주인인 위탁자에게 있다고 판시되었다는 것이다.대법원은 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재된 경우, 이는 제3자에게도 효력이 있다고 판시했다. 이 사례에서도 신탁회사의 동의를 받지 않고 임대차계약을 맺었기 때문에, 공매로 소유권이 바뀌더라도 보증금 반환 책임은 기존 주인에게 있으며 새 소유자는 이 보증금 반환 책임을 승계하지 않는다는 것이다.엄 변호사는 “임차인들이 공매로 집주인이 바뀐 후, 보증금을 누구에게 청구해야 할지 혼란스러워하는 경우가 많다”면서 “이번 판결을 통해 신탁계약에서 신탁회사의 동의 없이 체결된 임대차계약의 경우, 보증금 반환은 기존 주인에게 청구해야 한다는 점이 명확해 졌다”고 말했다.그는 “이번 대법원 판결은 신탁계약과 관련된 분쟁에서 중요한 선례가 될 것”이라고 전망했다. 일반적으로는 임차인이 공매나 경매 후 새로운 소유자에게 보증금을 청구하는 경우가 많지만, 이번 사례처럼 신탁계약에서 신탁회사의 동의를 받지 않았을 때는 기존 주인에게 보증금을 청구해야 한다는 점에 유념해야 한다고 조언했다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-09-05 10:54 이의현 기자

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[이호영 칼럼] 시세 차익만 바라다 허송세월… 땅 놀리기보다 쏠쏠한 활용은

이호영 부동산센터 대표땅을 갖고 있다면 막연히 놀리면 안 된다. 땅의 지목이 전답이라면 농사를 지어야 할 것이고 공장부지를 갖고 있다면 부지 내에 창고 등을 만들어 사용하거나 임대를 놓을 수도 있겠다.2005년 L씨는 지인을 통해 경춘선 복선 전철의 건설과 서울-춘천 고속도로의 개통이 멀지 않았고 단기간 시세차익을 노릴 수 있다는 말에 경기도 가평에 위치한 2000평의 잡종지와 임야를 매입했다. 토지투자가 늘 그렇듯 단기투자는 녹록지 않았다. L씨는 몇 년 동안 땅을 사러 오는 사람이 아무도 없고 땅만 가지고 있다고 해서 별다른 수익이 없었다.L씨는 토지매입한 뒤 대출이자와 재산세 등 지속적인 지출만 늘어나자 다른 활용 방법을 궁리하고 있었다. L씨는 관광지 주변의 관련 사업들은 집적이익 효과가 매우 크기 때문에 펜션을 염두에 뒀다. 하지만 2008년 당시 L씨 땅 주변의 펜션들이 적자에 시달리고 있다는 정보를 입수하게 된다. 경기가 어려운 탓으로 춘천이나 남이섬으로의 여행객이나 피서객이 해마다 줄어들고 있는 추세였기 때문에 주변 펜션과 명소들이 해마다 문 닫는 것을 보고 고심하던 중이었다. L씨는 직접 펜션을 신축해 볼까 생각했었지만 L씨의 남편의 기존 사업도 변변치 않아 들어오는 수입도 많지 않았다. 기존 대출도 있는 상태에서 펜션을 신축한다는 것은 건축비도 많이 들기 때문에 엄두도 못 내고 있던 상황이었다. L씨가 이러지도 저러지도 못하고 있는 사이 남편이 폐암 판정을 받고 수술을 받게 됐고 요양을 위해 전원생활을 결심하고 서울 생활을 정리한 뒤 가평으로 내려와 전원주택을 조립식 주택으로 짓고 거주한다. 평소 꽃을 좋아하던 L씨는 전에 살고 있던 주택에 거실과 베란다 그리고 옥상에까지 꽃으로 가득했었다고 하는데 이를 지금의 땅에 옮겨 심어 놓고 나머지에는 비닐하우스를 3동을 설치하여 지인들에게 주말농장으로 사용했다.2009년 서울춘천 고속도로, 2010년 경춘선 복선 전철이 개통되고 주변 스키장, 캠핑장, 수상레저시설 등이 가까이 있어 관광객들이 늘기 시작했다. 금요일 출발 여행객이 늘면서 주말농장에 들리는 가족단위 여행객이 함께 늘어났다. L씨는 비닐하우스와 밭을 늘려 땅의 2분의1 이상을 주말농장으로 임대하고 있다. L씨는 놀고 있는 토지 중 500평을 주말농장을 이용객이 함께 사용하도록 테마펜션과 보리밥집과 카페를 운영할 상가도 짓게 된다.땅의 활용방법을 사전에 계획한 뒤 땅을 매입했다면 5년 동안 막연하게 땅을 놀리거나 놔두지는 않았을 것이다. 좋은 땅을 가지고 있어도 용도와 주변 환경에 맞지 않게 놀리고 있는 땅들이 적지 않다. 이런 소유자라면 오늘도 여전히 잡히지 않는 단기 시세차익만을 위해 지출만 늘어나는 무거운 삽질을 하고 있는 것은 아닌지 반드시 되짚어봐야 한다.이호영 부동산센터 대표

2024-08-30 07:00 이호영 부동산센터 대표

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[비바100] 거래량 두둥실… 수익률 훈풍 타고 투심 몰린다

(사진출처=게티이미지뱅크)올해 2분기 전국 상업·업무용 및 오피스텔 등 수익형 부동산의 매매거래량과 거래금액이 증가세를 보이고 있다.상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛이 최근 발표한 ‘2024년 2분기 전국 부동산유형별 매매시장 동향 보고서’에 따르면, 올해 2분기 ‘상업·업무용’ 부동산 매매거래량은 1만3719건을 기록해 1분기(1만2935건) 대비 6.1% 상승했다. 매매거래금액은 12조7409억원으로 1분기(11조5007억원) 대비 10.8%, 전년 동기(12조2575억원) 대비 3.9% 증가한 것으로 나타났다.오피스텔의 경우 올해 2분기 매매거래량은 8332가구로 집계돼 1분기(7396건) 대비 12.7%, 전년 동기(7363건) 대비 13.2% 상승했다. 특히 전년 동기와 비교했을 때 부동산 유형별 매매거래량 증감률이 가장 높은 부동산은 오피스텔로 나타났다. 이에 더해 매매거래금액은 1조6328억원으로, 1분기 대비 4.6%, 전년 동기 대비 11.3% 높아진 것으로 조사됐다.부동산 업계 관계자는 “현재 수익형 부동산 시장의 거래량과 거래금액이 증가함에 따라 투자 수요 등 매수심리가 점점 커질 것으로 전망된다”며 “지식산업센터 같은 업무시설의 경우 다양한 금융 혜택을 제공하는 것에 대한 메리트, 오피스텔은 꾸준한 월세가격지수와 수익률 상승으로 시장활성화를 통한 시세차익을 기대할 수 있기 때문에 이러한 거래 증가세는 지속될 것으로 보인다”고 말했다.한국부동산원 자료에 따르면 7월 오피스텔 월세가격지수는 전월 대비 0.1% 상승한 100.58로 조사됐다. 이는 2018년 1월 첫 통계 작성 이래 최고 수치를 기록한 것이다. 수익률도 5.36%로 상승했다. 오피스텔 수익률의 경우 2020년 6월 이후 3년 만에 수익률 5%를 첫 돌파한 지난해 11월 이후로 9개월 연속 5%대를 유지하고 있으며 매월 수익률은 우상향 한 것으로 조사됐다. 시장에선 우수한 입지에서 공급하는 오피스텔, 다양한 금융혜택과 쾌적한 업무 환경을 제공하는 업무시설, 지식산업센터 등의 수익형 부동산 공급 소식에 수요자들이 관심이 더 높아질 것으로 내다보고 있다.‘푸르지오 스타셀라49’ 투시도.(사진제공=대우건설)인천에서는 청라국제도시 핵심 입지에서 조성되는 ‘푸르지오 스타셀라49’가 분양 중에 있다. 이곳은 중대형 주거형 오피스텔 위주로 공급에 나선다. ‘푸르지오 스타셀라49’는 지하 5층~지상 49층, 2개동, 전용면적 114~119㎡, 총 522실 규모로 구성된다. 전용면적별로는 △114㎡ 174실 △118㎡ 174실 △119㎡ 174실이다. 계약금 5%, 계약금(1차) 1000만원 정액제, 중도금 무이자를 적용해 초기 자금 부담이 적은 것도 특징이다. 단지는 2027년 12월 31일 준공예정인 돔구장을 품은 ‘스타필드 청라’ 바로 앞에 위치한다. 단지 인근 ‘청라의료복합타운’에는 서울아산병원청라가 2029년 완공을 목표로 현재 건립 예정이다. 또한 ‘코스트코 청라’가 오는 8월 개점 예정이어서 생활의 편리성도 확보될 전망이다. 교통여건도 우수하다. 공항철도 청라국제도시역과 수도권제2순환고속도로, 인천국제공항고속도로 등을 통해 인천뿐만 아니라 서울 등 수도권 각 지역으로의 이동이 편리하다. 청라국제도시역은 7호선 연장선(예정)이 현재 공사를 진행 중이며, 공항철도·서울지하철 9호선 직결이 계획돼 있어 여의도와 강남 접근성이 크게 개선될 전망이다.‘마곡 보타닉 게이트’ 투시도.(사진제공=리얼투데이)지식산업센터의 분양 입주 소식에도 눈길이 간다. 지식산업센터는 일반 오피스 대비 분양가가 저렴하고, 취득세 및 재산세 등 세제혜택을 누릴 수 있다는 점과 분양가 대비 최대 70~80%의 장기 저리융자가 가능해 많은 기업들이 사옥으로 활용하는 경우가 늘고 있다. 서울 강서구 마곡동 일원에서는 지하 4층~지상 10층, 연면적 3만7736㎡ 규모로 조성되는 ‘마곡 보타닉 게이트’가 분양 중이다. 여의도 공원의 약 2배 규모로 조성된 서울식물원 옆에 위치한 지식산업센터다. 서울 지하철 9호선 양천향교역, 5호선 발산역, 공항철도 마곡나루역 등 3개 노선 이용이 용이하고 특히 9호선 양천향교역은 도보 5분거리에 위치해 강남권도 빠르게 이동할 수 있다.‘마곡 보타닉 게이트’의 분양가 3.3㎡당 1800만원대로 인근 지식산업센터 대비 가격 경쟁력이 탁월하다. 특히 입주기업은 취득세 35%감면, 5년간 재산세 35%감면, 5년 미만 법인 부동산 취득세 3배 중과 제외 등 CEO들을 위해 세율 부담도 낮을 전망이다. 또한 분양가의 최대 80%까지 대출이 가능한 데다 중소기업 진흥공단 등 저금리 자금 대출도 가능하다.채현주 기자 1835@viva100.com

2024-08-30 07:00 채현주 기자

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[비바100] "나만의 필살기, 넘보지마"… 수도권 분양시장 프리미엄 경쟁

(사진제공=삼성물산)올해 서울·경기·인천 등 상반기 수도권 매매 거래량이 10만건을 돌파한 것으로 나타났다. 2021년 하반기 이후 최고 수준의 수도권 매매 거래량을 기록하면서 분양시장에 대한 수요자들의 관심도 또한 높아질 전망이다.27일 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 한국부동산원 월별 아파트매매거래 자료를 분석한 결과 2024년 상반기 수도권 아파트 매매거래량은 10만3175건으로 분석됐다. 지난 2021년 하반기 10만7921건 이후 다섯 반기 만에 거래량 10만건을 회복한 수치이며, 저점이었던 2022년 하반기(3만3891건)대비 3배 가까이 늘어난 수치다.이에 따라 전국 아파트 매매거래량 또한 회복세를 보이고 있다. 전국 아파트 매매거래량은 2022년 하반기 11만4447건을 기록한 이후 3반기 연속 증가세를 보이며 2024년 상반기 23만6374건을 기록했다. 2022년 하반기 전국대비 수도권 아파트 매매거래 비율은 29.61%, 올해 상반기 비율은 43.65%다.리얼투데이 관계자는 “아파트 매매거래량이 수도권을 중심으로 회복세를 보이면서, 매매가격도 어느 정도 반영되고 있는 모습”이라며, “신규 공급 단지에 대한 매수자들의 관심도 더욱 높아질 것으로 전망된다”고 전했다.서울 아파트 거래량이 늘면서 덩달아 실거래가도 큰 폭 상승하고 있다. 공동주택 실거래가격지수는 올 1월부터 상반기 내내 올라 6월에는 16개월만에 최대폭 상승을 기록했다.지난 18일 한국부동산원이 발표한 공동주택 실거래가격지수에 따르면 지난 6월 서울 아파트 실거래가지수는 전월 대비 1.80% 올랐다. 이는 지난해 2월(1.98%) 이후 최대폭 오른 것이다.자치구별로 보면 강남3구와 강동구가 있는 동남권 아파트 실거래가지수가 2.36% 올라 오름폭이 가장 컸다. 이어 양천·영등포·동작구 등이 있는 서남권이 1.85%를 기록했다. 마포·서대문·은평구 등이 있는 서북권은 1.69%, 성동·노원·도봉·강북구 등 동북권은 1.35% 올랐다.서울에서 시작된 아파트 시장 상승 흐름은 경기와 지방으로도 퍼지는 중이다. 지방 아파트 실거래가지수는 6월 기준 전월 대비 0.07% 올라 3개월 만에 상승세로 전환했다. 경기도는 0.97% 올라 6개월 연속, 인천은 0.92%을 기록해 두 달 연속 올랐다.이외에 지방에서는 제주도가 3.34%를 기록해 큰 폭 올랐고, 세종도 1.51% 올랐다. 경북(0.93%), 충북(0.77%), 울산(0.38%), 전남(0.37%), 전북(0.20%), 부산(0.12%) 등도 지수가 상승했다.리얼투데이 관계자는 “아파트 가격이 상승하면서 수요자들 사이에 오늘이 제일 싸다는 인식이 퍼지고있다”며 “거래량이 늘고 뒤따라 실거래가가 오르면서 분양시장에 대한 관심도 역시 증가할 전망”이라고 말했다.서희건설, ‘GTX 운정역 서희스타힐스’ 투시도.(사진제공=서희건설)GTX 운정역 서희스타힐스는 경기 파주시 동패동 125번지 일원에 건립되며, 지하 3층~지상 25층, 서울·수도권 수요자 선호도가 높은 전용 59~84㎡ 총 1499가구 규모의 대단지 아파트로 지어질 계획이다. 단지는 지구단위결정고시, 조합설립인가를 받아 높은 안정성을 갖추고 있으며, 특히, 연말 개통 예정인 GTX-A노선(예정)의 수혜가 예상된다.단지에서 동양 최대 규모의 인공 호수공원, 일산호수공원의 규모와 버금가는 운정호수공원이 가깝기 때문이다. 여기에 단지 인근 새암공원, 안빛공원, 운정건강공원 등 다양한 공원이 조성돼 여가를 보내기 좋다. 또, 한울 어린이공원과 메아리공원 등 소규모 녹지공간도 가깝다.단지는 운정신도시 남쪽 인근에 조성될 계획으로 파주시는 물론 인접한 고양시 주거 환경까지 고스란히 누릴 수 있다. 이마트 운정점·롯데백화점·킨텍스·파주 프리미엄 아울렛·스타필드 빌리지(예정) 등 다양한 쇼핑·편의시설 인프라 이용이 가능하다. 올 연말 개통 예정인 GTX-A노선 운정역 인근에 위치해 개통 시 서울 및 수도권 출퇴근 여건도 뛰어나다.삼성물산 건설부문, ‘래미안 송도역 센트리폴’ 투시도. (사진제공=삼성물산)삼성물산 건설부문은 송도역세권 도시개발사업 부지 내에 건립되는 ‘래미안 송도역 센트리폴’을 10월 분양할 예정이다. 지상 최고 40층, 19개 동, 전용면적 59~101㎡ 총 2549가구의 대단지로, 블록별 가구수는 △1블록 706가구 △2블록 819가구 △3블록 1024가구며, 이 중 3블록을 우선 분양할 예정이다. 송도역세권 도시개발사업 부지 내에 건립돼 우수한 교통망, 풍부한 인프라 등을 갖출 전망이다. ‘래미안 송도역 센트리폴’은 인천발 KTX와 월곶판교선 교통 호재로 미래가치가 기대되는 송도역세권구역 도시개발사업지 내 첫 번째 공급 단지다. 특히 삼성물산이 시행부터 시공까지 맡아서 하는 자체 개발 사업으로, 외관부터 가구 내부·스마트 시스템·조경에 이르기까지 래미안 만의 차별화된 특화 설계를 적용했다.현재 수인분당선을 이용할 수 있는 송도역에는 2026년말 인천에서 부산, 인천에서 목포를 잇는 인천발 KTX가 개통될 예정이며, 여기에 판교까지 환승 없이 이동할 수 있는 월곶판교선도 2028년 개통이 예정돼 있어 이 일대가 인천시의 새로운 교통 중심지로 거듭날 전망이다.신도시급 주거 인프라도 눈길을 끈다. 부지 내 위치한 상업용지는 송도역과 연계돼 신흥 상권을 형성할 것으로 전망되며, 인천뮤지엄파크·그랜드파크·쇼핑시설·업무복합시설 등 조성이 예정된 용현·학익 1블록 도시개발사업과도 바로 맞닿아 있어 생활권 시너지 효과도 기대된다.도시개발사업 구역 내 초등학교 또한 신설될 예정이다. 도보권 내에 옥련여자고등학교가 위치해있으며, 지역 내 명문학군으로 꼽히는 송도고등학교도 인접해 있어 교육 환경 또한 우수하다.인천의 새로운 중심으로 거듭날 송도역세권구역에 조성되는 이 단지는 이러한 다양한 편의시설을 가깝게 누리는 입지 여건을 갖춰, 단지명도 중심을 뜻하는 ‘센트럴(Central)’과 랜드마크를 의미하는 ‘폴(Pole, 기둥)’을 결합한 ‘센트리폴’로 명명했다.대우건설, ‘라체르보 푸르지오 써밋’ 야경 투시도. (사진제공=대우건설)대우건설은 8월 말 서울 성동구 행당1동 128번지 일대에 ‘라체르보 푸르지오 써밋’을 분양할 예정이다. 행당 7구역을 재개발하는 ‘라체르보 푸르지오 써밋’은 지하 4층~지상 35층 7개동 총 958가구로 구성되며 이 중 138가구가 일반에 분양될 예정이다. 전용면적별로는 45㎡ 타입 93가구, 59㎡A 타입 3가구, 59㎡B 타입 2가구, 59㎡D 타입 3가구, 65㎡ 타입 37가구로 구성돼 있다.‘라체르보 푸르지오 써밋’은 행당7구역 재개발을 통해 선보이는 단지로 왕십리역을 중심으로 한 뛰어난 교통환경을 갖추고 있다. 서울 지하철 2호선·5호선, 수도권 전철 수인분당선·경의중앙선 환승이 가능한 왕십리역이 도보 5분 거리에 위치해 있다. 해당 노선을 통하면 서울 주요 업무지구인 GBD, CBD 등을 각 20분, 10분 대로 빠르게 이동 가능하다. 이 외에도 차량으로 10분 거리에 내부순환로 접근이 가능, 서울 주요 지역 및 외곽으로의 이동이 편리하다. 여기에 왕십리역에는 향후 동북선, GTX-C 노선까지 예정돼 있는 만큼 왕십리역 일대는 서울 동부권의 새로운 교통중심으로 재탄생할 전망이다.교육환경 역시 뛰어나다. 단지 입주민 자녀들이 배정 받는 행당초가 단지 바로 앞에 자리해 있고, 무학중, 무학고, 무학여고 등이 가깝다. 학교가 가까운 입지는 자녀의 짧은 통학 환경에서 끝나지 않는다. 학교보건법 시행령 제3조(학교환경위생 정화구역)에 따르면, 학교에서 직선거리 200m 이내에는 폐기물처리시설, 숙박업소, 유흥업소 등 미풍양속을 해치는 유해 시설이 들어설 수 없다. 자녀들의 짧은 통학 시간 속에서도 비교적 쾌적하고 안전한 환경이 보장되는 것이다.‘라체르보 푸르지오 써밋’은 세계적인 조경 디자인 그룹 ‘STOSS’와 국내 디자인회사 ‘LPscape’의 협업을 통해 행당 지역을 둘러쌓고 있는 한강, 청계천, 중랑천의 물결을 따라 숲과 공원이 흐르는 단지를 주제로 한 ‘Flowing Forest’라는 컨셉의 조경을 선보일 예정이다.장원석 기자 one218@viva100.com

2024-08-28 07:00 장원석 기자

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[비바100] 호재 이어지는 역세권 개발… 지역 부동산 시장 들썩인다

(사진제공=게티이미지뱅크)최근 경기·인천 등 지역에서 역세권 개발에 대한 가치가 재조명 받고 있다. 서울에 비해 비교적 저렴한 집값을 갖췄고, 광역교통망까지 확충될 전망이 비춰지면서 지역 가치가 높아질 기대감이 크기 때문이다. 교통호재 중 화두는 단연 ‘역세권 개발’이다. 역세권 개발은 지역발전의 견인차 역할은 물론, 전국을 하나의 생활권으로 묶는 역할을 하게 된다. 교통이 크게 개선돼 지역의 유동인구가 대폭 증가하고, 이에 따른 상권 활성화도 기대할 수 있어 인근 아파트 값에도 가치가 반영되고 있는 모습이다.실제로 KTX광명역은 개통 이후 역 인근에 굵직한 인프라가 확충됐고, 잇따른 주택 공급을 통해 신흥주거타운으로 변모한 대표적 사례다. 경기 광명시는 KTX광명역 개통 이후, 이케아(광명점), 롯데몰(광명점), 코스트코(광명점) 등이 들어서며 ‘원스톱 인프라’를 구축한 바 있다. 여기에 2004년부터 2024년까지 광명시에만 약 4만가구의 아파트 입주가 지속되면서 경기도 서남부지역의 신흥 주거타운으로 자리매김했다.이런 인프라 확충은 역 인근 지역의 지역 가치를 크게 높여주는 역할을 한다. 광명역이 자리한 광명시 일직동의 아파트 3.3㎡당 가격은 지난 5월 3248만원을 기록했다. 광명시 아파트 평균 3.3㎡당 가격이 2408만원임을 감안하면 약 800만원이 비싼 가격이며 광명시 최고 수준이다.국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 최근 광명역 인근 아파트 가격은 ‘광명역 파크자이’ 전용면적 84㎡ 11억3000만원(2024년 4월), ‘유-플래닛광명역데시앙’ 전용면적 84㎡도 12억2500만원(2024년 5월)에 거래됐다.경기 화성시 동탄역세권개발의 경우도 마찬가지다. 2017년 SRT 동탄역 개통 이후 해당 지역에는 롯데백화점(동탄점), CGV(동탄역점)를 비롯해 각종 상업시설들이 입점하며 일대 인프라가 크게 확충된 바 있다.이렇다 보니 수요자들은 추후 KTX역 개통이 예정돼 있는 송도역세권개발사업 인근 부동산 시장에 큰 관심을 나타내고 있다. 송도역세권구역 도시개발사업은 29만1725㎡ 규모의 부지에 공동주택 5개 블록과 상업시설, 공원, 학교 등 다양한 기반시설이 체계적으로 마련된다. 다양한 시설이 들어설 예정인 만큼 인천의 새로운 거점으로 등극할 기대감이 높다. 특히 해당 위치에는 다양한 겹호재가 있어 일대 교통을 대폭 개선시킬 것으로 보인다. 현재 수인분당선을 이용할 수 있는 송도역은 2026년말 인천~부산, 인천-목포를 잇는 인천발 KTX가 개통 예정이며, 판교까지 환승 없이 이동할 수 있는 월곶판교선도 2028년 개통이 예정되어 있어 이 일대가 인천시의 새로운 교통 중심지로 거듭날 전망이다.또한 2030년 송도국제도시~용산~마석을 잇는 전 구간 개통 예정인 수도권광역급행철도(GTX) B 노선의 경우, 수인분당선과 교차하는 추가역이 청학역으로 지정될 시 청학역 인근에 위치한 송도역 또한 큰 수혜를 입을 것으로 예상된다.이렇게 다양한 교통호재를 품은 인천지역에서 신규분양 물량이 나와 수요자들의 관심이 집중된다.‘래미안 송도 센트리폴’ 조감도 (사진제공=삼성물산)삼성물산은 오는 10월 인천 연수구 송도역세권구역 도시개발사업으로 ‘래미안 송도역 센트리폴’을 분양할 예정이다. 송도역세권구역 도시개발사업지 내 위치하며, 지상 최고 40층, 19개 동, 전용면적 59~101㎡ 총 2549가구의 대단지다. ‘래미안 송도 센트리폴’은 삼성물산이 시행부터 시공까지 맡아서 하는 자체 개발 사업으로, 부지 내 위치한 상업용지는 송도역과 연계돼 신흥 상권을 형성할 것으로 전망되며, 인천뮤지엄파크·그랜드파크·쇼핑시설·업무복합시설 등 조성이 예정된 용현·학익 1블록 도시개발사업과도 바로 맞닿아 생활권 시너지 효과도 기대된다.도시개발사업 구역 내 초등학교 또한 신설될 예정이다. 도보권 내에는 옥련여자고등학교가 위치해 있으며, 지역 내 명문학군으로 꼽히는 송도고등학교도 인접해 있다. 인천의 새로운 중심으로 거듭날 송도역세권구역에 조성되는 이 단지는 이런 다양한 편의시설을 가깝게 누리는 입지 여건을 갖춰, 단지명도 중심을 뜻하는 ‘센트럴(Central)’과 랜드마크를 의미하는 ‘폴(Pole, 기둥)’을 결합한 ‘센트리폴’로 명명했다.‘힐스테이트 레이크 송도 5차’ 지역도 (사진제공=현대건설)현대건설은 인천 연수구 송도동 일원에 들어서는 ‘힐스테이트 레이크 송도 5차’를 하반기 중 분양할 예정이다. ‘힐스테이트 레이크 송도 5차’는 워터프론트 호수와 맞닿아 있으며, 랜드마크시티 3호 수변공원 이용이 편리하다. 여기에 인근 서해바다 해안가에는 총 면적 26만3000㎡, 총 길이 4.2㎞의 랜드마크시티 1호 수변공원, 송도달빛축제공원, 송도센트럴파크를 비롯해 골프장인 잭니클라우스GC 등도 있어 쾌적한 주거 생활이 가능하다.교통 환경도 좋다. 단지와 차량 10분 거리 이내에는 인천지하철 1호선 ‘송도달빛축제공원역’, ‘인천대입구역’(GTX-B 예정), ‘센트럴파크역’ 등이 위치해 있고, 아암대로, 인천대로를 통한 경인고속도로는 물론 제2경인고속도로와 제3경인고속도로, 영동고속도로 이용도 편리해 서울 및 수도권으로 이동이 쉽다. 현대프리미엄아울렛, 코스트코, NC큐브커낼워크, 롯데마트(송도점), 홈플러스(송도점) 등 대형쇼핑센터가 가까이 위치해 있고, 이랜드몰(예정), 롯데몰 송도(예정), 송도 세브란스 병원(2026년 예정)도 들어설 예정으로 편리한 생활이 가능하다.‘한화포레나 인천학익’ 조감도(한화 건설부문 제공)학익4구역 주택재개발정비사업조합에서 공급하고 한화 건설부문이 시공하는 ‘한화포레나 인천학익’이 분양 중이다. 지하 2층~지상 최고 29층, 5개 동, 총 562가구 규모로 조성되며 이 중 250가구를 일반 분양한다. 또한 연학초, 인주초·중, 학익초·고, 학익여고, 인하사대부고 등 초·중·고와 인하대학교가 1.2km 내로 도보 통학이 가능하다. 홈플러스, CGV인천학익, 인천문학경기장, 선학경기장, 인하대병원 등이 인근에 있고 인천지방법원, 인천지방검찰청 등 법조타운 또한 가깝다. 뿐만 아니라 다목적 운동장, 게이트볼 경기장, 배드민턴장, 어린이 놀이터, 각종 휴식시설 등이 있는 미추홀공원이 인접해 취미·여가 생활을 즐기기에 좋다.채현주 기자 1835@viva100.com

2024-08-02 07:00 채현주 기자

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[이호영 칼럼] 경매로 싸게 산 다가구주택, 원룸으로 리모델링해 가치 ↑

이호영 부동산센터 대표최근 부동산 경매시장에서 단기 매매 시 세금적으로 유리한 매매사업자에 대한 관심이 많아진 게 사실이다. 돈을 벌기 위해서 아니면 돈이 남아서 집을 짓는 것은 분명 차이가 있다.전자처럼 돈을 벌 목적으로 집을 짓는 사람들을 소위 집장사라 한다. 집장사는 대개 땅을 매입해 집을 짓고 임대를 한 뒤 분양 또는 매매한 뒤, 남은 수익을 재투자해 재산을 축적해나간다. 꼭 신축만 하는 것은 아니고 허름한 건물이나 주택을 매입해 리모델링이나 증축의 과정을 통해 건물의 가치를 높여 임대수익을 상승시키고 재판매한다.M씨는 평소 부동산투자를 위해 공인중개사자격증을 취득할 정도로 부동산에 관심이 많았다. M씨는 OO대학교 근처의 다가구주택 2채를 한꺼번에 경매로 구입하고 매매업을 등록한다. 당시 OO대학교·전문대 주변은 대학가임에도 원룸이 많지 않았다. 이 지역은 대부분 일반주거지역이여서 용적률이 높지는 않다. 여기에 도로도 뒤죽박죽인데다 주변엔 산이나 언덕 등 고지대도 많았다. 여기에 일조사선과 도로사선 등 높이제한으로 높게도 못 올리니 층수도 낮았다. 층수가 낮으니 신축 다세대주택과 다가구주택의 원룸은 짓기가 힘들었다. 어렵게 신축해도 사선제한으로 원룸의 개수도 적었고 대학가라고 땅값은 오히려 비쌌다. 이 지역에서 원룸을 신축해서 임대하는 것은 자선사업이나 다름없었다.M씨는 이 점을 노려 낡은 다가구주택만 매입해 화장실만 놔두고 방을 원룸으로 개조한다. 냉장고, 에어컨, 세탁기 등 옵션은 새 것 같은 중고제품으로 들여 방 2개짜리 6가구 주택이 원룸 12개로 변신하게 된다. 한 해 동안 4채를 사들였고 다음 해까지 모두 정리한다. 이렇게 토지나 건물 등 부동산을 매매하거나 판매하는 사업을 부동산 매매업이라 한다. 기존 건물이나 주택 뿐 아니라 신축한 건물이나 주택을 판매하는 경우도 포함된다. 부동산 매매업자는 M씨처럼 1과세기간 동안 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 자를 말한다.M씨는 이렇게 돈을 벌고 난 뒤 원룸을 신축해 건축업도 도전한다. 2005년 M씨는 지하철역 주변으로 단독주택 3채를 매입한다. 대지는 모두 6m를 접하고 있는 165㎡(50평) 안팎이었다. 2채는 제3종일반주거지역이고 1채는 제2종일반주거지역이었다. 2005년 12월에 모두 허가를 내 단독주택을 모두 허물고 다음 해 2월부터 착공에 들어갔다. 한 달 동안 총 50개의 원룸을 준공도 떨어지기 전에 임대를 완료했고 준공 1년도 안돼 1동을, 2년 안에 모두 매매한다.이호영 부동산센터 대표

2024-08-02 07:00 이호영 부동산센터 대표

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[비바100] 첫 집 마련… 2%대 금리 '디딤돌' 두드리세요

(사진출처=게티이미지뱅크)처음으로 집을 마련하려는 경우 꼭 알아야 할 중요한 것은 바로 ‘내집마련 디딤돌 대출’이다. ‘내집마련 디딤돌 대출’을 신청한 생애 최초 주택 구입자는 추가로 우대금리를 적용받을 수 있다. 생애 최초 주택구입자를 위한 디딤돌 대출 신청 조건 및 방법, 대출 금리 및 한도 등과 함께 미혼자도 신청이 가능한지 확인해 보도록 하겠다.◇ 디딤돌 대출이란?(자료=하나은행)저금리 대출 상품으로 잘 알려진 ‘내집마련 디딤돌 대출’은 주택도시기금을 통해 시중 은행 대비 낮은 금리로 주택 구입 자금을 지원해 신혼부부에게 인기가 많은 대출 상품이다. 특히 생애 최초 주택 구입자라면 기존 디딤돌 대출에서 더 유리한 조건으로 내 집 마련의 꿈을 실현할 수 있다.내집마련 디딤돌 대출을 신청하기 위해서는 먼저 다음 조건에 모두 부합해야 한다.첫째, 세대주와 세대원 전원이 무주택자여야 하고 둘째로는 부부의 연 합산 소득이 7000만 원을 넘지 않아야 한다. 신혼부부의 경우 연 소득이 8500만원 이하여야 한다. 그리고 본인과 배우자의 합산 순자산가액이 4억6900만원 이하여야만 대출 신청이 가능하다. 또한 디딤돌 대출이 가능한 주택 면적은 주거 전용 면적 85㎡ 이하, 담보 주택 평가액은 5억원 이하로 제한된다.◇ 생애 최초 주택구입자 우대금리최고 대출 한도가 2억5000만원 이내인 디딤돌 대출과 달리 생애 최초 주택구입자의 대출 한도는 3억원 이내다. 담보인정비율(LTV)은 80%, 총부채상환비율(DTI)은 60% 이내다.LTV는 은행에서 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 대출 가능 한도를 나타내는 비율이다. 가령 아파트 감정가격이 5억원이고 담보인정비율이 70%라면 금융기관으로부터 3억5000만원의 주택담보대출을 받을 수 있다. DTI는 소득 중 금융부채 상환능력을 감안해 대출 한도를 정하는 비율이다.대출 금리는 부부 합산 연 소득 수준과 대출 만기일에 따라 연 2.15%~3.25% 정도로, 생애 최초 주택구입자 0.2%의 우대금리 혜택이 적용된다. 이 외에도 △연소득 6000만원 이하 한부모 가구 연 0.5%p △장애인가구 연 0.2%p △다문화가구 연 0.2%p △신혼가구 연 0.2%p의 우대금리가 적용된다. 중복 적용은 불가하다. 대출 기간은 10년에서 최대 30년까지로 원금균등분할, 원리금균등분할, 거치식 분할 상환 등 상환방법이 다양한 점이 특징이다. 먼저 원금 균등분할 상환방식은 만기까지 매달 동일한 원금을 상환하는 방식이다. 초기에는 이자 부담액이 높지만 상환 이자의 규모가 점차 줄어드는 구조다.원리금균등분할 상환방식은 매달 일정한 금액으로 원금과 이자 합계액을 균등하게 상환하는 방법이다. 대출 초기에는 이자가 더 많고 원금이 적게 상환되며 뒤로 갈수록 원금 상환금액은 늘고 이자는 줄어든다.거치식 분할 상환방식은 일정기간까지 이자만 납부하고 이후 만기일까지 매월 상환액이 일정금액씩 증가하는 방식이다. 원금을 상환하지 않는 초반에는 부담이 적지만, 원금과 이자를 같이 내야 할 시기에 부담이 급격히 커진다는 단점이 있다.또 유의해야 할 점은 디딤돌 대출의 실거주 의무제도다. 디딤돌 대출 차주는 대출받은 날부터 1개월 내 대출받은 주택에 전입해 1년 이상 실거주를 유지해야 한다. 만약 정당한 사유 없이 1개월 이내에 전입하지 않거나 1년 이상 실거주하지 않는 경우, 기한이익이 상실되고 대출금을 상환해야 한다.실거주 유예가 가능한 경우도 있다. 기존 임차인이 퇴거를 지연하거나 집수리 등으로 인해 1개월 이내 전입이 어려운 경우 사유서를 제출하면 2개월 연장이 가능하다. 또 질병 치료나 타 지역으로 근무지 이전 등 불가피하게 실거주를 못하는 사유가 발생하면 실거주 예외가 인정된다.◇ 내집마련 디딤돌 대출 신청 방법(자료=하나은행)내집마련 디딤돌 대출은 온라인이나 은행 방문으로 신청 가능하다. 기금e든든 홈페이지 또는 한국주택금융공사 홈페이지를 통해 온라인으로 신청하거나 하나은행을 포함한 기금 수탁은행에 직접 방문해 신청할 수 있다. 대출 신청 절차는 다음과 같다.먼저 기금 홈페이지와 은행 상담을 통해 대출 조건을 확인한다. 기금 홈페이지에서 온라인으로 신청할 경우에는 대출 관련 기본 정보를 입력하고, 은행 방문 신청 시 대출 신청과 함께 추가 서류를 제출한다. 이후 자격, 소득, 자산, 담보물 등에 대한 심사가 이뤄지고 심사 결과에 따라 대출이 승인된다. 대출 가능 여부와 대출 한도를 확인한 뒤에는 은행에서 지정된 날짜에 대출금을 수령하면 된다.◇ 미혼 신청자도 가능한 생애 최초 주택구입자 우대금리(사진출처=게티이미지뱅크)그렇다면 결혼하지 않은 신청자도 생애 최초 주택구입자 우대금리 혜택을 받아 대출을 신청할 수 있을까? 그렇다. 미혼 신청자도 생애 최초 주택구입 우대금리를 적용받을 수 있다. 다만, 미혼 신청자는 무주택 세대주 조건 외에도 신용 점수와 부채 대비 소득 비율과 같은 추가 자격 요건을 충족해야 한다. 즉 신용 점수를 높이 유지하는 생활 습관과 함께 불필요한 지출을 줄여 부채를 관리하는 것이 대출 신청 시 유리하다.내집마련 디딤돌 대출은 생애 처음으로 주택을 구입하는 사람들에게 큰 도움이 되는 제도다. 소득, 자산 등 대출 조건을 충족하고 필요한 절차를 따르면 저금리로 주택을 구입할 기회를 얻을 수 있다. 생애 최초 주택 구입자라면 내집마련 디딤돌 대출 조건을 충족하는지 확인하고, 대출을 통해 내 집 마련의 꿈을 이루길 바란다.출처=하나은행 블로그정리=도수화 기자 dosh@viva100.com

2024-08-01 07:00 도수화 기자

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[비바100] 건설사만 집 짓나… 공장서 뚝딱 찍어낸다

밸류맵 모듈러 주택 외관. (사진제공=밸류맵)기술 발전이 이뤄지며 주택 건설 경계가 허물어지는 모습이다. 플랫폼 업체를 비롯해 가구회사 등 비(非)건설사 업체들이 주도적으로 집짓기에 나서고 있다.30일 업계에 따르면 최근 비 건설사들이 ‘모듈러 건축’에 적극 진출하고 있다. 모듈러 건축은 표준화된 모듈러 유닛을 공장에서 사전 제작한 후 운송과정을 거쳐 현장에서 설치 및 최소한의 내·외부 마감작업을 통해 건축물을 조립·완성하는 탈현장(Off-site) 건축 방식을 말한다. 기존 건축 방식 대비 공사 기간을 20~50% 단축할 수 있고 분진·폐기물이 적다는 것이 특징이다. 공장에서 표준화된 방식으로 생산해 날씨 등 영향을 덜 받고 일관된 품질을 확보할 수 있다.구체적으로 토지건물 거래 플랫폼 ‘밸류맵’이 해당 분야에 적극 나서는 모습이다. 밸류맵은 모듈러 주택 공급을 위해 ‘코리아빌드위크NextCon 2024’에 참여를 밝혔다. 코리아빌드위크는 건설·건축 분야 유관산업을 총망라하는 초대형 산업 전시회로 대부분 건설·건축에 종사하고 있는 업체들이 참여하는 곳이다.밸류맵 모듈러 주택 내부. (사진제공=밸류맵)전시회에서 밸류맵은 신개념 라이프스타일 브랜드 ‘오픈스페이스’와 함께 3세대 모듈러 주택 ‘THE LIVING 6‘의 실물을 선보일 예정이다.‘THE LIVING 6’는 기존 모듈러 주택을 한 단계 업그레이드 한, 풀 퍼니시드 하우스로 건축가가 직접 디자인한 스타일리시한 홈 스타일링을 통해 라이프 스타일을 제공한다.‘오픈스페이스’는 모듈러 주택과 토지위탁운영 서비스를 결합한 플랫폼이다. 해당 플랫폼에 토지 소유주가 쓰지 않는 유휴 토지를 등록하면 개인이나 기업이 토지 사용료를 내며 모듈러 하우스를 짓고 이용할 수 있다.토지 소유주는 유휴 토지를 위탁운영 맡겨 수익을 얻을 수 있으며 임차인은 플랫폼을 통해 까다로운 건축 과정 없이 고품질의 집을 짓고 거주할 수 있다. 국내에 처음으로 도입된 토지 공유 서비스로 토지 시장의 혁신서비스로 손꼽힌다.모듈러 건축브랜드 ‘미노(MINO)‘의 리조트 빌라 설치 이미지. (사진제공=희림)앞서 설계 전문 회사인 희림종합건축사사무소도 모듈러 건축 브랜드인 ‘미노’를 출시했다. 모듈러 제작 전문회사 유창과 손잡고 공동으로 개발한 브랜드다. 회사 측은 건축공급시스템을 혁신하고, 모듈러 건축경험을 풍부하게 하며 지속적인 모듈러 건축시장을 개척하고자 하는 배경에서 탄생됐다고 설명했다.이번에 출시한 미노 리조트 빌라는 리조트 특성에 맞는 공간모듈 시스템을 적용하고 있다. 침실, 커넥션 등의 공간모듈을 특성화하여 모듈 조합에 따라 다양한 실내외 구성이 가능하도록 했다. 또 공간모듈에 최적화된 구조시스템을 통해 건축과정의 효율성을 극대화하고, 안정적인 구조를 유지하며, 이를 통해 시공 속도를 높이고, 비용을 절감할 수 있도록 했다.또한 공간의 효율성과 쾌적성을 위해 진공 단열재를 활용한 초박형 외피시스템을 개발하고, 건식바닥 난방시스템을 도입했다. 이를 통해 제한적인 모듈러 건축의 한계를 극복하고, 4m 폭의 내부공간과 3.3m 천장고를 확보해 보다 넓은 공간을 구현했다.희림 모듈러 주택 리조트.(사진제공=희림)특히 탄소중립, 제로에너지 모델에 근접한 모듈러 설계로 패시브 및 액티브 디자인을 결합하여 에너지 절약과 탄소저감을 실현했다. 패시브 디자인 측면에서는 천연목재(웨더텍스)와 폐섬유 업사이클 자재와 같은 탄소저감 내외장재를 채택하고, 모듈 코디네이션을 통해 자재 낭비를 최소화했다. 또 고성능 단열재와 창호를 사용하여 열 손실을 줄이고, 건물의 에너지 효율성을 극대화했다. 액티브 디자인에서는 건식바닥 난방시스템을 도입하여 실내환경의 쾌적함을 유지할 수 있도록 했고, 지붕 일체형 태양광 발전시스템을 통해 재생 가능한 에너지를 적극 활용했다.미노는 실내환경의 최적화를 위해 자동화된 스마트시스템을 적용하고 있다. 커튼, 조명, 냉난방 등 다양한 요소의 자동화 컨트롤을 통해 사용자 편의성을 높이고, 전기에너지를 대폭 저감한다. 스마트시스템은 리조트 빌라 운영의 효율성을 높이고, 유지보수 비용을 절감하는 데 기여한다.한편, 희림과 유창은 모듈러 건축의 설계 프로세스를 체계적으로 정립하는 데 중점을 두고 있다. 구조시스템, 공간계획, 디자인, 내외장 모듈러 코디네이션, 디테일 개발 등을 통해 일관되고 효율적인 설계 프로세스를 구축하고 있다. 또 BIM(Building Information Modeling)을 통해 제작 기반의 상세 모델을 마련하여 설계와 시공의 정확성과 효율성을 높이고 있다.희림 관계자는 “현재 완성도를 높이기 위한 기술 개발 과정을 거쳐 1호 미노를 공장에서 제작 중이며, 오는 9월에 준공하여 리조트 내 숙박시설로 운영될 예정”이라며 “앞으로 미노가 모듈러 건축의 새로운 표준을 제시하고, 나아가 지속가능한 미래건축을 선도하는 중요한 역할을 할 것으로 기대한다”고 말했다.스페이스웨이비 모듈러 주택.(사진제공=현대리바트)가구회사인 현대리바트도 지난해 4월 모듈러 주택 스타트업 ‘스페이스웨이비’에 10억원 규모의 지분을 투자하는 전략적 투자 계약을 체결하며 모듈러 건축 기술 확보에 공을 들이고 있다. 기존 아파트 빌트인과 리모델링 중심의 인테리어 사업 포트폴리오를 모듈러 주택으로 넓혀 새로운 성장동력을 확보하겠다는 것이다.스페이스웨이비는 모듈러 건축 시스템을 기반으로 단독주택 등을 제조하는 건축 스타트업이다. 모듈러 건축에 대한 다수의 기술 특허와 체계적인 생산능력을 보유하고 있다. 독립형 주택, 이동형, 카페형 등 다양한 유형의 주택을 고객의 사용 용도에 따라 맞춤 제작이 가능한 것이 특징이다.현대리바트는 리모델링 브랜드 ‘집테리어’를 활용해 모듈러 주택에 최적화된 주방가구, 창호, 벽지 등을 개발할 방침이다. 또 일반 가구를 비롯해 인테리어 건자재 제조와 디자인 역량을 스페이스웨이비의 모듈러 주택 개발 기술과 접목해 고품질 모듈러 주택 패키지를 만든다는 계획이다. 고객의 특성과 용도를 분석해 워케이션형, 캠핑형, 펫팸족형 등 다양한 공간 모듈에 가구까지 포함된 패키지를 공동 개발하고 유통 판로 확대에도 나설 방침이다.현대리바트는 스페이스웨이비와 공동 연구개발(RD)을 진행해 특화 공간 설계도 추진할 예정이다. 현대리바트는 자동화 생산 노하우를 스페이스웨이비에 전수해 모듈러하우스 품질 향상을 돕고 보다 체계적이고 표준화된 생산 시스템 구축도 적극 지원한다는 계획이다.스페이스웨이비 모듈러 주택.(사진제공=현대리바트)올해 5월에는 모듈러 건축에 적용되는 인테리어 기술 개발을 위해 한국건설기술연구원과 업무협약을 체결하기도 했다.양사는 업무협약을 통해 △모듈러 건축용 유닛(Unit) 주방 및 욕실 개발 △모듈러 건축의 최적화된 수납공간 개발 △모듈러 건축의 연구개발 성과물 실증 △국내 모듈러 건축 발전을 위한 미래 기술개발 연구 등 다양한 분야에서 상호 협력할 계획이다.현대리바트는 우선 철골 구조 모듈에 적용 가능한 ‘일체형 주방·욕실 유닛’ 개발에 착수할 예정이다. 상호 기술 협력을 통해 신규 유닛에 주방과 욕실 일체화 벽체 및 건식·습식 바닥 모듈 등을 개발·적용한다는 계획이다.현대리바트 관계자는 “급변하는 인테리어 시장에 탄력적으로 대응하기 위해 다양한 비즈니스 포트폴리오를 구축해 나갈 계획”이라며 “스페이스웨이비와의 사업 협력을 통해 인테리어 사업 확대 등 다양한 프로젝트를 추진해 나갈 것”이라고 말했다.주택 건설은 그간 건설사 위주로 공급이 돼 왔다. 터파기부터 골조, 기타 여러 공정이 필요해 전문적인 주택 건설업체를 통해서만 집을 지을 수 있었다. 하지만 최근 주택 건설 기법이 발전하면서 다양한 업종의 회사들이 주택 건설 주체로 나서고 있다. 모듈러 건축 이라는 건설 기술의 발달로 기존 건설업체가 아닌 타 업종의 회사도 주택 공급의 주체가 될 수 있게 된 것이다.현재 모듈러 건축 시장은 2022년 기준 1757억원으로 2030년까지 2조원대로 늘어날 것이란 전망이다. 새로운 먹거리를 찾아야 하는 현 경제상황 속에서 업체들은 업종 간의 벽을 넘나들며 시장 확대에 나서는 모습이다.건설업계 관계자는 “국내에서는 모듈러 주택을 통한 주택공급 다양화가 초창기 단계이지만 이미 해외에서는 주방전문업체, 가구회사, 생활용품 전문업체 들이 주도적으로 모듈러 주택을 공급하고 있다”라면서 “기술 발달은 앞으로도 업종 간의 벽을 낮추는 만큼 시대흐름에 따른 대응과 전략모색이 필요한 시점이다”라고 말했다.문경란 기자 mgr@viva100.com

2024-07-31 07:00 문경란 기자

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[비바100] "내집마련 대출 비중 30% 미만으로… 리스크 피해야"

함영진 부동산리서치랩장은 "당분간 저금리 단기 도래가 쉽지 않고 지방 등 일부 지역은 매매가격이 하락하고 있다"며 "대출 비율을 낮추고 장기보유를 통해 경기변동의 리스크를 피할 필요가 있다"고 말했다.(사진제공=우리은행)함영진 우리은행 부동산리서치랩장이 부동산 업계에 발을 들인 계기는 꽤나 자연스러웠다. 사회 생활 시작 무렵 처음 근무한 회사가 PC통신에서 부동산정보를 제공하는 IP회사(information provider)였다. 당시만 해도 서울 분양 아파트를 월로 묶어 동시분양을 하던 시기여서 분양 및 거래, 가격정보를 수집, 가공, 배포하는 과정에 대해 자연스레 배우게 되고 재미를 느끼게 됐다.이후 부동산써브와 부동산R114, 직방 등 연달아 부동산정보회사 및 프롭테크 기업에서 근무하며 주거용 부동산 데이터에 관심이 이어지게 됐고 시장 분석에도 지속적인 흥미를 느꼈다고 한다.현재 근무중인 우리은행의 경우 그의 이력과 회사의 필요성이 잘 맞아 떨어진 경우다. 우리은행 자산관리컨설팅센터는 고객자산관리와 컨설팅 외에도 기고, 강연, 인터뷰 등 부동산 시장의 다양한 현상과 이슈를 시장과 소통하는 인원이 필요했고, 그 부분에서 그가 할 수 있는 역할이 맞아 떨어져 지난 3월 입행하게 됐다.부동산데이터를 활용한 분석들을 고객자산관리와 접목시켜 고객만족과 자산효용을 높이는 일에 주력하고 있는 함영진 우리은행 부동산리서치랩장에게 현재 부동산 시장 현황과 앞으로의 전망에 대해 들어봤다.- 올 초 전문가들은 올해 부동산시장을 상저하고로 전망했다. 남은 하반기 부동산시장을 어떻게 전망하나? 함영진 우리은행 부동산리서치랩장.(사진제공=우리은행)“서울을 중심으로 한 집값 상승 주도 현상이 하반기에도 지속할 것으로 판단된다. 요즘 서울 주택시장은 강남 3구, 마포·용산·성동구 등 한강변이 시장 이끌고 있다. 아파트 매매 거래량은 3~6월까지 4000~7000여건 이상 거래되며 거래량도 붙는 모습이다. 올해 들어 서울 아파트 평균 신고가 비율은 8%인데, 강남, 서초, 용산구는 20%씩 나오고 있어 서울 내에서도 양극화가 큰 편이다. 2024년 1분기 서울 갭투자도 송파, 성동, 강동, 마포 위주로 이뤄지고 있다. 서울 아파트 매물건수도 1달전 8만3192건 보다 1.8% 감소한 8만1768건을 기록하고 있다”“수도권을 중심으로 한 전세시장 가격 불안 폭이 점차 커지고 있고 신생아특례보금자리론이 대환대출 비중에서 매입대출 비중으로 증가했던 것, 그리고 아파트 분양 진도율이 낮은 와중에서 수도권 분양가 인상 속도가 빨랐던 것이 수도권 주택시장 가격 회복이나 반등에 일부 도움이 됐던 것으로 보인다”“다만 지방은 미분양 5만7000가구가 쌓여있고 전세가격 하락과 분양시장 위축으로 매매가 하락이 지속하는 분위기다. 하반기에도 서울 등 전세가격이 오르는 수도권 위주의 시장 주도와 가격상승이란 양극화가 이어지지 않을까 싶다”- 청약시장에서 서울 쏠림 현상이 지속할 것으로 봤다. 이유는?“서울은 분양 공급진도율이 25%로 낮은 편이다, 서울 정비사업 일반분양에 대한 공급 희소성으로 청약 대기수요가 많은 편이라 청약시장 분위기 뜨거울 전망이다” “수도권 전반으로는 하반기에도 서울 외에 수도권 남부의 선호가 비교적 높은 전망이며 역세권, 신축 부족 지역 위주로 청약 쏠림 나타날 것으로 예상한다”- 올해 주택시장 가장 큰 변수가 있다면.“연내 변수는 전세시장 추이와 기준금리, 아파트 분양 등 공급시장이라고 본다. 전세시장은 매매시장과 상관관계가 있는데 특히 지난해보다 아파트 입주량이 감소한 서울, 인천지역은 연내 아파트 전세가격이 지역별로 각각 연내 2~3%씩 상승해 매매시장에도 영향을 주고 있다”- 임대차 시장은 어떻게 될 것으로 보나. “1분기 5억원 이하 주택에 저리 대출이 가능한 신생아 특례 전세대출 시행이 본격화되며 수도권 역세권과 신축 등 선호단지에 임차인이 유입되는 분위기다. 갱신계약 증가로 전세 출회 물건이 줄고 서울, 인천 입주물량도 평년보다 올해 감소할 전망이라 수도권 전세가 상승은 당분간 더 이어질 것으로 판단된다” “하지만 지방은 미분양이나 비교적 입주물량이 원만해 전세가격 하락이 이어지는 지역도 동시에 나오고 있기는 하다”함영진 우리은행 부동산리서치랩장.(사진제공=우리은행)- 정부는 집값 폭락이나 급등을 막기 위해 어떤 역할을 해야 한다고 보나?“2027년 3기 신도시 본격 준공 이전인 2025~2026년 주택 공급 부족 간극을 메울 공급 방안을 마련하고 시장에 지속적 주택 공급 시그널을 줄 필요가 있다고 본다” “요즘 주택담보대출 금리가 3%대로 하락한 데다 연내 금리 인하에 대한 기대가 높은 상황이라 시장의 금리 인하에 대한 과도한 낙관론을 관리할 필요가 있다고 본다. 일례로 DSR 제도의 강화나 상환능력 하에서의 부채 관리 등이 필요해 보인다” “2025년은 전 년에 비해 아파트 입주가 감소할 예정이라 전세가격 시장 모니터링과 비아파트 공급을 통한 임대차 공급 확대를 병행할 필요가 있어 보인다”- 이런 와중에 미분양 가구는 계속해서 늘고 있고 있다. 특히 대부분의 미분양이 지방에 남아 있어 심각성을 더하고 있다. 특히 올해 들어 미분양 가구 수는 줄어든 적이 없는 것으로 파악됐으며, 수도권 양극화는 앞으로 지속될 것이라는 전망이 지배적이다. 앞으로 미분양 문제는 어떻게 될 것으로 보나. “전국 미분양 중 지방 미분양이 5만7000가구 정도로 상당량을 차지하고 있다. 최근 회복세를 탄 수도권과 달리 미분양 적체, 인구 공동화 우려, 분양시장 위축 등이 이어지고 있는 지방은 가격 조정이 지속되고 있는 상황이다” “요즘 서울 내에서도 강남3구 아파트와 비 강남권 아파트 간 가격 격차가 벌어지고 있으며, 강남3구 1채로 기타 서울 내 지역 아파트 2채를 구입할 수 있는 상황에 이르렀다. 단순히 지방과 수도권 등 이분법적 지역 구분을 넘어 수도권 내, 서울지역 내에서도 자산가격 상승과 거래 수요의 적극성이 지역별로 차별화되는 양상이다” “과거 집값 대세 상승기엔 영끌 및 패닉바잉 등으로 전국 대부분의 집값이 동반 상승하는 분위기였지만 시장 침체기 또는 조정기엔 수요자의 자산선택이 제한되고 가격 민감도가 커지며 대기수요 높은 지역으로 차별화되는 양상이 커지는 영향 때문으로 분석된다. 당분간 이런 흐름이 지속될 것으로 전망된다”- 갈수록 심각해지고 있는 건설사 프로젝트파이낸싱(PF) 문제는 부동산 시장에 어떤 영향을 끼칠까.“정부가 지난 5월 14일 부동산PF 연착륙 대책을 내놓았는데 부실 사업장이 약간 더 늘어날 수는 있지만 시스템 리스크로 확산하지는 않을 것으로 예상된다” “일단 해당 대책이 사업장 평가등급 세분화와 구체화 등을 담은 ‘PF 사업성 평가기준’이 개선되며 사실상 민간금융회에서 명확한 가이드라인을 제시하고 PF대출 사업장의 옥석고르기도 본격화할 전망이다. 사업성이 극히 낮아 정상적인 사업추진이 어려운 사업장 등 부실자산들은 상당부분 정리가 불가피할 것으로 판단된다” “그러나 장기적으론 부실자산과 재구조화가 필요한 사업장, 정상사업장이 각각 분리되며 정상사업장은 자금공급이 강화되고 공사착공으로 이어지며 부동산시장의 인허가, 착공 감소 우려를 줄이고 향후 부동산 공급시장 개선에도 도움을 줄 전망이다”- 올해 서민들의 내집 마련을 위한 전략은 어떻게 짜야 하나?“당분간 저금리 단기 도래가 쉽지 않고 지방 등 일부 지역은 매매가격이 하락하고 있으므로 매입하더라도 자기자본 비율을 높여 대출 비율이 낮추고 장기보유를 통해 경기변동의 리스크를 피할 필요는 있어 보인다” “무주택자는 경매, 급매, 분양 중 수도권 위주로 가격 만족도가 높은 선택지를 고르시면 좋겠다. 총대출 비중은 매입주택 가액의 30% 미만이 좋다고 본다. 요즘 집합건물 매도자의 매각 패턴을 보면 2년 미만 단기거래가 줄고, 아파트의 외지인 매입비율도 호황기보다 감소했다. 원정투자나 무리한 갭투자, 단기거래를 지양하는게 좋다”함영진 우리은행 부동산리서치랩장.(사진제공=우리은행)◇ 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 지난 2012년 부동산114 리서치센터장을 역임하며 본격적으로 부동산 업계에 이름을 알렸다. 이후 다수의 신문·방송에 고정출연했다. 지난 2017년에는 서울시 주택시장 전문가 자문위원으로 활동했으며 같은 해 대한주택건설협회 정책위원회 위원으로 일했다. 이후 2020년에는 LH 부동산 시장동향 상시 진단 자문위원 지난 2022년에는 서울시 지방세 세수추계 자문위원, 한국은행 경기본부 금융소비자 자문단 위원 등 공공 부동산 정책에 관한 자문도 했다.최근에는 한국자산관리공사(캠코) 발전자문위원회 위원 위촉됐으며 국무조정실 주최 간담회 부동산전문가 자문, 기획재정부 부동산정책팀 주최 간담회 부동산전문가 자문, 국토교통부 주택정책과 주최 간담회 부동산전문가 자문위원을 역임했고 지난 2018년부터 2024년까지 직방 빅데이터랩장으로 일했다. 현재는 우리은행 부동산리서치랩장으로 재직중이다.장원석 기자 one218@viva100.com

2024-07-30 07:00 장원석 기자

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[비바100] 전세사기 피하려면, 등기부·계약서 기초지식 쌓아야

인간이 생활하는데 가장 필요로 하는 요소로 옷, 음식, 집 등 의식주(衣食住)가 꼽힌다. 이 중 집은 생활이 이뤄지는 공간으로, 안정적인 주거 환경이 확보되지 않은 경우 경제 활동 등에서 어려움이 발생할 수 있다.주거 안정을 위한 방법으로 아파트, 빌라, 오피스텔 등을 소유할 수 있으나 사회초년생 등 매매자금이 부족한 이들은 타인의 부동산을 임차하는 과정에서 보증금을 맡기고 일정 기간 거주하는 ‘전세’를 선택하는 경향을 보인다.전세는 임차 기간이 종료되면 보증금을 돌려받을 수 있지만 미반환으로 인한 ‘사기’ 피해가 잇따르고 있다.전세 사기는 재산 손실, 주거 불안, 시간적 손해 등이 우려되기 때문에 계약 과정에서 불이익이 발생하지 않도록 주의를 기울이고 만약의 사태를 대비한 대응 방법도 숙지하는 것이 중요하다.송희창 행크에듀 대표가 펴낸 ‘‘부동산 계약 이렇게 쉬웠어?’. 그는 사회초년생 등이 부동산 계약에 대한 기초 지식을 쌓을 수 있도록 다양한 정보를 자신에 저서에 담아냈다.(사진제공=행크에듀)◇ 전세사기 예방… 계약 단계서 세심함 필요주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1~5월 전세보증금 반환보증 사고액은 2조3225억원으로, 지난해 같은 기간(1조4082억원) 대비 64.9% 증가했다. 안심전세포털 사이트에 상습채무불이행자로 지정된 악성임대인만 127명으로 이들이 돌려주지 않은 보증금은 2384억7000만원에 달한다.빌라 등 전세 보증금 반환 사기로 인해 비아파트 기피 현상도 극심해졌고 이로 인해 구축 아파트가 인기를 끌면서 전세가 상승으로 이어지고 있다는 분석마저 나오는 상황이다.안정적인 거주환경과 자산을 지키기 위해선 ‘계약서’ 작성 단계에서 꼼꼼한 검토가 필요하다. 특히 대항력과 우선변제권을 확보해야만 세입자의 권리를 보장받을 수 있다는 점을 유념해야 한다.부동산 계약이 익숙지 않은 사회초년생, 신혼부부 등이 관련 정보를 접할 수 있는 ‘부동산 계약 이렇게 쉬웠어?’를 펴낸 부동산 투자 전문가 송희창 행크에듀 대표(필명 송사무장)는 “전월세 계약에 대한 기초지식만 갖추더라도 전세사기를 충분히 예방할 수 있다”고 강조했다.(연합뉴스)◇ 돌다리도 두들겨 보고 건너야전세 사기로 악용되는 부동산으로는 △미분양·미준공 건물 △분양가가 시세보다 높은 신축 빌라·오피스텔 △건축물용도가 근린생활시설을 주거용으로 사용하는 경우 등 3가지 유형이 대표적으로 꼽힌다.이들 유형은 시세보다 저렴한 가격에 옵션과 이사비용 지급 등으로 임차인을 모집하지만, 향후 전세사기로 이어질 가능성이 높기 때문에 송 대표는 반드시 피하는 것이 좋다고 당부한다.그는 “공인중개사를 통해 집을 소개받았더라도 추가로 부동산애플리케이션(앱)을 활용하거나 다른 부동산에서 매매시세와 전세시세를 확인하는 것이 중요하다”며 “시세가 확실치 않은 빌라의 경우 전세시세를 매매시세보다 높게 책정한 경우도 종종 발생, 이 경우 부동산 하락장에서 보증금을 돌려주지 못해 집이 경매로 넘어갈 수도 있다”고 말했다.대학생, 사회초년생 등은 저렴한 집부터 알아보는 경우가 많다. 그러나 무작정 저렴한 집에 입주할 경우, 계약기간 중 집을 옮겨야 하는 상황을 맞이할 수 있다. 전세 매물은 누구나 무리 없이 선택할 수 있는 곳을 찾아야 한다. 주요 업무지구나 대형 관공서, 산업단지 등 직주근접이 가능하고 편의·문화시설, 대중교통 등이 잘 갖추면서 주변에 유해시설이 없는지 살펴보는 것이 중요하다.◇ 등기부 확인·매매계약서 특약·보험 가입 등 중요등기부등본만 읽을 줄 알아도 전세사기에 등장하는 사례 대부분은 피할 수 있다. 이는 등기부가 소유권의 변동과 소유자의 채무에 대한 상세정보를 담고 있기 때문이다. 등기부 확인 과정에서 채무가 있는 부동산이라면, 대출금과 전세금을 합한 금액이 시세보다 높지 않은지 확인하는 것이 중요하다.보통 전세보증금과 대출금의 합계가 집값의 80%를 넘는 경우 ‘깡통전세’ 가능성을 의심해야 한다. 깡통주택은 전세 보증금이 주택 실제 가치보다 높거나, 매매가에 근접한 경우 주택가 하락 또는 경매 집행 시 전세금을 떼이는 피해를 가리키는 대표적인 사례다,전세 사기 등 향후 문제가 될 수 있는 사항에 대해서는 계약서 작성 시 특약사항으로 명시해두는 것이 현명하다.부동산 매매계약서에는 각종 문제가 발생했을 때 누가 어떻게 부담하는지 약속하는 내용을 따로 기재할 수 있도록 돼 있다. 특약사항에는 일반적으로 하자보수 책임, 교체 및 시공, 관리비, 가압류, 소유권변동·대출관련 사항 등을 포함할 수 있다. 특히 수리 관련 내용은 필수적으로 기재해야 한다.잔금 지급 이전에 근저당권설정이나 소유권 양도 불가 등의 조항을 추가하면 세입자가 모르는 대출이나 명의변경 등 전세사기가 발생할 수 있는 상황을 처음부터 차단할 수도 있다. 가장 안전한 수단은 전세보증금반환보증보험에 가입하는 것이다. 전세보증금반환보증보험은 임대인이 전세보증금을 반환하지 못하는 경우를 대비해 임차인이 가입하는 보험이다.송 대표는 “해당 보험 가입시에는 특약사항으로 ‘전세보증금반환보증보험 가입이 불가능하면 이 계약은 해지한다’는 조항을 넣어두면 보다 안전하다”고 조언했다. 이어 “최근에는 주택도시보증공사에서 제공하는 안심전세 앱을 활용하는 경우도 늘고 있다. 간단한 터치만으로 시세, 집주인 조회도 가능하고, 체크리스트와 법률상담까지 받을 수 있어 활용도가 높다”고 말했다.◇ 대항력과 우선변제권 확보해야보증금을 안전하게 지키려면 대항력과 우선변제권을 확보해야 한다. 대항력은 임대차계약, 주민등록, 부동산 인도를 갖추면 다음날 0시부터 성립이 이뤄진다. 추가로 확정일자를 받으면 당일부터 우선변제권이 성립된다.대출이 없다는 전제 하에 임차인이 대항력과 우선변제권 요건을 모두 갖췄다면 살고 있는 집이 경매로 매각되더라도 보증금을 100% 지킬 수 있다.임차인의 대항력 수단으로 전세권설정등기도 있다. 은행 대출시 근저당처럼 설정하는 것이다. 계약기간 만료 시 전세금이 반환되지 않을 경우 경매를 진행할 수 있으나 집주인의 동의가 필요하고, 비용도 임차인이 부담해야 한다는 점을 유념해야 한다.소액임차인제도를 활용한다면 배당순위가 늦더라도 가장 먼저 배당받을 수 있다. 보증금 액수가 법에 정한 소액 보증금 범위에 있어야 한다. 다만 소유자의 채무금액이 부동산 시세보다 초과한 상태에서 임대차계약을 체결하면 최우선변제를 적용받지 못할 수도 있다. 월세 세입자의 경우 최우선변제액에 보증금을 맞춘다면 후순위라도 100% 변제받을 수 있다.송 대표는 “전세사기 피해자 대부분은 대학생이나 사회초년생, 신혼부부”라며 “처음부터 리스크가 있는 부동산을 잘 모르는 상태에서 계약한 경우가 많다”고 말했다. 그는 “기초적인 부동산 지식과 계약방법만 알고 있어도 좋은 매물, 유리한 조건, 저렴한 가격으로 계약할 수 있다”며 “요즘은 책, 영상을 통해 부동산 관련 정보를 쉽게 접할 수 있는 만큼 매물을 구하기 전 부동산 계약에 대한 기초지식을 알아두는 것이 좋다”고 당부했다.류용환 기자 fkxpfm@viva100.com

2024-07-25 07:00 류용환 기자

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[비바 2080] 노후 위한 주상복합주택 신축… 이렇게 지어야 나중에 양도세 안 문다

노후에 대비하려고 살던 집을 헐고 주상복합 빌딩을 짓는 분들이 더러 있다. 대개는 1개 층만 거주용으로 사용하고 나머지는 세를 주어 안정적인 임대수익을 보려 한다. 그런데 이 때부터 나중에 양도소득세 관련 이슈를 미리 생각해 봐야 한다. 세법 규정을 잘 알고 대응하지 않으면 엄청난 양도소득세를 물 수 있기 때문이다. 국세청이 세금절약 가이드를 통해 전해주는 절세(節稅) 팁을 알아보자.◇ 주택 연면적이 더 커야 양도세 비과세1세대 1주택인 경우, 한 동의 건물이 주택과 주택 외 부분으로 되어 있는 겸용주택의 경우와 한 울타리 내에 주택과 주택 외 건물이 있는 경우 그 전부를 주택으로 본다. 그러나 주택의 연면적이 주택 외의 것보다 작거나 같을 때는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다.다만, 12억 원을 초과하는 고가 겸용주택은 2023년 1월 1일 이후 양도분부터 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 크더라도 주택 부분만 주택으로 보고 양도차익을 계산하도록 법이 개정되었다. 고가 주택이 아닌 겸용주택은 개정 전과 동일하다.따라서 겸용주택을 신축할 때 주택 부분을 조금이라도 더 크게 짓게 되면, 나중에 해당 겸용주택의 1채를 양도할 때 그 전부에 비과세 혜택을 받을 수 있다. ‘건축법 규제 등에 어긋나지 않게’ 지하층이나 옥상에 거주용 공간을 더 만들어 주택부분을 늘리는 것이 최선이다.◇ 지하실, 계단까지도 꼼꼼히 챙겨야1세대 1주택 해당 여부를 판단할 때, 임대 중인 상가 등 영업용 건물에 속한 주거용 방은 주택으로 보지 않는다. 주택에 해당하는 지 여부는 공부상의 용도에 관계없이 그 실제구조 및 사용 형태에 의해 판정된다. 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 준한다.겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단한다. 사용 용도가 명확하지 않으면 주택의 연면적과 주택 이와 연면적의 비율로 안분해 계산한다. 2층 겸용주택에서 2층 주택으로 올라가기 위해 2층 전용계단이 설치된 경우, 이 계단은 주택으로 본다.겸용주택에 부설된 계단 등 시설물은 사실상의 사용용도에 따라 구분하되, 용도가 불분명하다면 주택연면적과 주택 외 연면적의 비율로 안분 계산한다.◇ 주택 연면적 늘리는 방법들상가에 딸린 거주용 방이 있다면 원칙적으로는 주택으로 인정하지 않는다. 다만, 조세심판결정판례에 따르면 가족과 함께 상가 내의 방에서 거주한 사실이 확인되면 주택으로 인정된다.이럴 경우 인근 주민들의 도움을 얻어 거주사실확인서를 확보해 두면 좋다. 기타 사진이나 영상 등 세입자가 실제 지속적으로 거주했다는 사실을 입증할 만한 자료를 미리 준비해 두면 증빙에 유리하다.지하실도 실지 사용 용도에 따라 주택용이냐 아니냐가 결정된다. 용도가 불분명하면 주택연면적과 주택 외 연면적 비율로 안분해 구분한다. 따라서 상가 내 별실처럼 지하실 역시 거주용임을 확인할 수 있도록 적극 입증해야 양도세 비과세를 얻을 수 있다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-07-17 07:47 박성훈 기자

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[비바 2080] 재개발·재건축 입주권 및 분양권에 대한 양도세 이슈

부동산 경기가 다시 꿈틀하면서 재개발·재건축이 다시 주목을 끌고 있다. 조합원입주권이나 분양권을 활용한 재테크 및 양도세 절세 전략에도 다시 관심이 모아지고 있다. 노후에 대비해 재개발·재건축에 투자하려는 은퇴생활자들이 꼭 알아야 할 세제 관련 규정들을 숙지해야 세금도 줄이고 수익도 극대화할 수 있다.◇ 재개발·재건축 주택 보유기간 계산보유하던 주택이 재개발 및 재건축 대상이 되어 완공된 경우, 주택 보유기간은 종전 주택의 보유기간에 재개발·재건축 등 공사 기간, 그리고 완공주택의 보유기간을 통산해 계산한다.양도세 과세 여부는 재개발·재건축 구역 내 토지를 시업시행자에게 양도하고 그 대가로 취득한 토지 또는 건축시설은 ‘환지’로 본다. 따라서 양도소득세가 과세되지 않는다. 다만, 청산금을 교부받은 부분은 토지가 유상으로 이전되는 것이라 보고 양도세가 부과된다.◇ 조합원입주권의 양도재개발·재건축으로 인해 조합원이 취득한 입주권은 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’다. 당해 조합원입주권의 취득 시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정된 날인 ‘관리처분계획의 인가일을 말한다. 다만, 주택 재건축사업의 경우 2005년 5월 31일 이전에 사업시행인가를 받은 경우에는 사업시행인가일이 입주권 취득일이 된다.1세대 1주택인 원 조합원이 재개발·재건축 등으로 취득한 조합원입주권을 양도하는 경우 양도세가 비과세된다. 종전 주택이 관리처분계획인가일과 주택의 철거일 중 빠른 날 현재 비과세 요건을 충족해야 한다. 더불어 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권이 없거나, 당해 조합원입주권 외에 1주택을 취득한 경우로 주택 취득일로부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도해야 비과세 혜택이 부여된다.◇ 조합원 입주권을 비과세 받는 경우1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권(2021년 1월 1일 이후 취득분)을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 혜택이 주어지지 않는다. 다만, 1세대 1주택자가 조합원입주권이나 분양권을 취득해 주택을 양도하는 경우, 일정 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.우선, 주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내에 양도하는 경우다. 이 때도 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고, 입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다. 또 종전 주택은 1세대 1주택 비과세 요건인 2년 이상 보유, 양도가액 12억 원 이하여야 한다.주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년이 지나 양도할 때도 일정 요건을 갖추면 비과세 된다. 종전주택을 취득일로부터 1년 이상 지난 후 조합원입주권을 취득하고, 재개발·재건축이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전주택을 양도해야 하며, 마찬가지로 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족시켜야 한다.1세대 소유의 1주택이 조합원입주권으로 전환되어 재개발·재건축 사업시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택)을 양도하는 경우에도 비과세가 가능하다. 단, 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주해야 하며, 재개발·재건축 완성 후 3년 이내에 새 주택으로 세대 전원이 이사하고 1년 이상 거주해야 하며, 그 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 내에 대체주택을 양도해야 한다.◇ 분양권 양도에도 비과세 받는 경우주택을 분양권 취득일로부터 3년 이내에 양도할 경우 일정 조건을 충족하면 비과세 혜택을 얻을 수 있다. 종전주택을 취득일로부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하고, 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 하며, 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유, 양도가액 12억 원 이하)을 충족해야 한다.주택을 분양권 취득일로부터 3년이 지나 양도할 경우에도 비과세를 받을 수 있다. 다만, 이 경우에도 종전 주택을 취득한 날로부터 1년 이상 지난 후 분양권을 취득하고, 분양권애 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대 전원이 이사를 가 1년 이상 계속 거주해야 한다. 또 종전주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰야 한다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-07-12 14:07 박성훈 기자

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[비바100] 요즘 분양흥행 치트키 '분상제'

래미안 레벤투스 투시도. (사진=삼성물산)고금리 기조가 장기화되고 있는 데다, 분양가 상승 흐름까지 더해지면서 무주택 실수요자들의 주거비 부담이 가중되고 있는 모습이다.이에 합리적인 가격에 공급돼 ‘내 집 마련’을 실현할 수 있는 분양가상한제 아파트에 대한 관심이 고조되고 있다.주택도시보증공사(HUG)가 발표한 ‘민간아파트 분양가격 동향’ 자료를 살펴본 결과 5월 수도권 아파트의 평균 분양가격은 공급면적 기준 ㎡당 785만6000원 3.3㎡당 2597만원에 달하는 것으로 조사됐다. 이는 전년 동월 대비 16.61% 상승한 수치다.이처럼 분양가 상승흐름이 이어진 배경으로는 고물가에 따른 공사비 상승이 꼽힌다. 한국건설기술연구원에 따르면 올 3월 기준 건설공사비지수는 전년 동월(151.22p) 대비 2.4% 오른 154.8을 기록, 2월에 이어 2개월 연속 역대 최고치를 기록 중이다. 건설공사비지수는 건설공사에 투입되는 재료, 노무, 장비 등의 가격 변동을 나타내는 지표다.공사비 증가에 더해 내년부터 민간아파트 제로에너지 건축물 인증 의무화도 시행되는 만큼, 분양가 상승세는 당분간 지속될 것으로 보인다. 국토교통부의 ‘2030 국토교통 탄소중립 로드맵’에 따라 내년부터 30가구 이상 민간아파트 역시 제로에너지 건축물 인증을 최소 5등급 수준(에너지 자립률 20~40%)을 유지해야 한다. 업계에서는 제로에너지 5등급 달성을 위한 추가 공사비용을 표준건축비 상한가격 대비 약 4~8% 증가할 것으로 추산한 바 있어, 수요자들의 ‘내 집 마련’ 어려움도 가중되고 있는 실정이다.한 부동산 전문가는 “인건비 및 공사비 상승으로 인한 분양가 상승흐름이 지속되면서, 무주택 실수요자들의 ‘내 집 마련’이 갈수록 어려워지고 있는 분위기”라며 “아파트 진입장벽이 날로 높아지면서 상대적으로 합리적인 가격에 공급되는 분양가상한제 적용단지 등이 좋은 반응을 얻고 있다”고 덧붙였다.실제, 올 분양시장에서는 분양가상한제가 적용된 아파트로의 수요 쏠림이 두드러졌다. 한국부동산원 청약홈 자료를 살펴본 결과 올 3월 경기도 성남시 분당구에서 분양한 ‘분당 금호어울림 그린파크’는 특별공급을 제외한 74가구 모집에 청약통장 2898개가 몰리며, 1순위 평균 39.16대 1로 청약을 마쳤다. 분양가상한제가 적용되는 공공분양 단지로 공급된 것이 청약 흥행에 긍정적인 영향을 미친 것으로 풀이된다. 앞서 1월 인천 검단신도시에 공급된 분양가상한제 아파트인 ‘제일풍경채 검단Ⅲ’ 역시 합리적인 분양가로 입소문을 타며, 올해 인천 최고 청약 경쟁률인 1순위 평균 44.48대 1의 경쟁률을 기록했다.고양 장항 아테라 투시도. (사진=금호건설)이러한 가운데, 신규 분양을 앞둔 분양가상한제 아파트에 이목이 집중되고 있다.금호건설 컨소시엄은 올 하반기 장항지구 B-3블록(경기도 고양시 일산동구 장항동 일원)에서 ‘고양 장항 아테라’를 선보일 예정이다. 지하 2층~지상 최고 29층, 8개동, 총 760가구 규모로, 전 가구가 수요자들의 선호도가 높은 전용 84㎡ 단일평형으로 구성된다. 단지가 들어서는 장항지구는 분양가상한제가 적용되는 공공주택지구다. 각종 생활 인프라가 체계적으로 갖춰지고 있는 데다, 주변으로 대규모 개발호재도 줄을 잇고 있는 등 향후 경기 서부권역 최대 거점도시로의 도약 가능성이 높게 점쳐진다.고양 장항 아테라는 금호건설이 새 주거브랜드 ‘아테라’ 런칭 이후 고양시에 처음 선보이는 분양단지라는 상징성을 갖추고 있다. ‘아테라’는 ‘예술(ART)’과 ‘대지(TERRA)’, 그리고 ‘시대(ERA)’의 합성어로 삶의 공간인 집을 대지 위의 예술로 만들겠다는 뜻을 담고 있다.삼성물산은 이달 강남구 도곡동 일원에서 ‘래미안 레벤투스’를 분양할 예정이다. 도곡 삼호아파트 주택재건축 정비사업을 통해 공급하는 단지로, 지하 3층~지상 최고 18층, 4개동, 총 308가구 규모다. 이 중 전용 45~84㎡ 133가구가 일반분양 된다. 도곡중을 비롯해 강남 8학군 학교들이 밀집해 있고, 대치동 학원가도 걸어서 이동할 수 있다. 강남세브란스병원이 가깝고 롯데백화점 강남점, 이마트 역삼점 등 각종 편의시설도 쉽게 이용 가능하다.특히 교통여건이 우수하다. 우선 수인분당선 한티역이 도보권에 있는 것을 비롯해 앞으로 교차되는 언주로와 도곡로를 통해 테헤란로·강남대로 등을 편리하게 이용할 수 있다. 강남 업무지구(GBD)를 비롯 강남 전역 이동이 쉽다. 여기에 인근 서초IC를 통해 경부고속도로 진·출입이 수월하고, 동부간선도로 및 올림픽대로 등 주요 간선도로 이용도 쉽다. 단지 주변으로 대규모 정비사업이 추진 중이다. 단지 인근 강남 재건축 최대어로 꼽히는 은마아파트를 비롯해 도곡동 및 대치동 일대를 중심으로 다수의 재건축 사업이 예정돼 있다.검단 아테라 자이 조감도. (사진=GS건설)GS건설 컨소시엄은 7월 인천 검단신도시 AB21-1블록(서구 불로동 484-3번지 일원)에서 ‘검단아테라자이’를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 최고 25층 6개동 전용면적 59~84㎡ 총 709가구 규모로 조성된다. 단지 맞은 편으로 초등학교와 유치원 예정부지가 있어 교육환경이 우수하며, 자녀들의 안전통학이 가능하다. 여기에 검단신도시를 아우르는 U자형 녹지축 시작점인 근린공원(예정)이 인접해 있고, 약 9만 3000㎡ 규모의 문화공원(예정)도 도보로 이용할 수 있다.검단아테라자이는 인천 1호선 연장사업과 다양한 도로망 확충 공사 등으로 앞으로 교통여건 향상이 기대되는 빼어난 입지를 갖췄다. 인천지하철 1호선 연장 신설 역인 검단호수공원역(가칭)이 단지 인근에 들어설 예정으로 인천 주요 지역 및 서울 도심으로 빠르게 이동이 가능할 전망이다. 또 검단~드림로 간 도로, 국지도 98호선(도계~마전) 도로, 인천 대곡동~불로지구 연결도로, 금곡동~대곡동 간 도로, 검단~경영으로 간 도로 등 다양한 도로망이 공사 중으로 앞으로 교통여건은 더욱 향상될 것으로 기대된다. 특히 인근에 있는 인천 대곡동~불로지구 연결도로와 국지도 98호선(도계~마전) 도로가 완공될 경우 김포한강로와 일산대교까지 한 번에 도달할 수 있어 서울의 주요 도심까지 접근성이 크게 향상될 전망이다.동탄역 대방 엘리움 더 시그니처. (사진=대방건설)대방산업개발은 7월 동탄2신도시 C18블록(경기도 화성시 오산동 일원)에서 ‘동탄2신도시 동탄역 대방 엘리움 더 시그니처’를 선보일 예정이다. 지하 3층~지상 29층, 아파트 5개동, 전용 63~82㎡ 464가구 및 지하 2층~지상 25층 오피스텔 1개동 전용 85~86㎡ 총 88실 규모다. 단지 바로 앞 동탄유치원을 비롯해 여울초, 이산중·고교 등 각급 학교가 도보거리에 있고 롯데백화점, CGV, 이마트 트레이더스 등 각종 생활편의시설을 쉽게 이용할 수 있다.이 단지 역시 분양가 상한제가 적용되며 GTX동탄역 일대 마지막 민간분양으로 눈길을 끈다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 맞은 편에 위치한 ‘동탄역 반도유보라 아이비파크5.0’ 전용면적 84㎡가 지난 2월 10억 2000만원에도 거래됐다.과천 디에트르 퍼스티지. (사진=대방건설)이달 청약을 앞둔 분상제 단지 중 7억~8억원대 분양가격이 책정된 과천 디에트르 퍼스티지에 대한 관심이 커지고 있다. 과천 디에트르 퍼스티지는 경기 과천시 일대에 지하 3층~지상 28층, 8개동, 전용 59㎡, 총 740가구로 조성된다. 업계에서는 분양가상한제 적용단지로 시세 차익이 수억원대에 달할 것으로 전망하고 있다. 대방건설이 공급하는 ‘과천 디에트르 퍼스티지’의 전용 59㎡ 분양가가 최저기준으로 7억6800만원대로 책정됐다. 분양가상한제 적용 단지로, 주변 시세보다 저렴하다는 게 가장 큰 강점이다.상황이 이렇다 보니 일각에선 이 단지를 ‘로또급’ 청약 단지로 부르고 있기도 하다. 과천시 입주 15년차 이내 전용 59㎡ 아파트 가격이 14억원대라는 것을 고려할 시, 시세 차익만 약 6억~7억원에 달할 것으로 예상되기 때문이다. 실제 국토교통부 실거래가 공개시스템 통계를 보면 ‘과천위버필드’ 전용 59㎡는 지난 6월 15억원에 거래된 바 있다.과천 디에트르 퍼시티지에 대한 인기는 지난달 26일 개관한 과천 디에트르 퍼스티지 견본주택에서도 확인할 수 있다. 견본주택 오픈 당일 약 2000명의 방문객이 몰렸다. 평일임에도 불구하고 긴 대기줄이 형성됐었다고 분양 관계자는 설명했다. 과천 디에트르 퍼스티지는 4호선 ‘과천정보타운역(예정)’과 ‘정부과천청사역’의 중심에 위치하고 있어, 서울 주요 강남권 접근이 용이하다는 장점을 갖고 있다.분양 관계자는 “‘준강남’ 입성 기회에 분양가상한제까지 적용돼 수많은 관심이 이어지고 있다”며 “주말 방문객수가 급증할 것으로 예상되는 가운데, 항상 고객들의 편의를 최우선으로 두고 견본주택 운영에 집중할 것”이라고 전했다.장원석 기자 one218@viva100.com

2024-07-03 07:00 장원석 기자

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