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[비바100] 후분양, 공실·부실 걱정없네!

(사진출처=게티이미지)최근 분양시장에서 ‘후(後)분양’에 대한 관심이 높아지고 있다. 후분양제는 공사의 80% 이상이 진행된 후 분양하는 것으로, 예비청약자들은 준공이 거의 완료되어 있는 상태의 아파트를 직접 보고 분양을 할 수 있다. 이를 통해 현재 선분양제로 인한 문제점으로 꼽히는 당초 계획과 다른 설계, 마감재, 조경시설 등을 보완할 수 있다.이 같은 후분양에 대한 요구는 주택시장은 물론 수익형 부동산 전반에서도 확대되는 모습이다. 수익형 부동산 투자에서 가장 큰 리스크는 역시 공실이다. 공실이 생기면 임대수익은 고사하고 대출이자에 관리비까지 부담해야 하는 이중고에 시달리기 때문이다.특히 수익형 부동산 중에서도 상가의 경우 후분양제 도입에 가장 적극적이다. 상가투자에서 후분양제는 ‘선임대·후분양’ 방식으로 적용되고 있다. 선임대·후분양 상가는 분양 이전에 임대차 계약이 완료되어 있어 분양받은 자가 직접 임차인을 구해야 하는 수고로움을 덜 수 있다. 일반적으로 상가 투자 시 가장 우려해야 할 부분이 임차인을 찾지 못하는 경우 그에 따른 손실비용이 커지는 것인데, 선임대 후분양 상가의 경우 공실로 인한 리스크 비용을 줄일 수 있는 것이다. 다만 후분양 수익형 상품은 수요자 자금 마련에서 있어서는 선분양에 비해 부담이 커진다는 점이 단점으로 다가온다. 장경철 부동산퍼스트 이사는 “후분양 수익형 상품은 임차인이 확보된 상태에서 분양에 나서 공실에 따른 투자 리스크를 줄여주는 안전성 면에서 검증이 되었다고 보여지며, 임차인 구성과 업종 및 수익률 등에 관한 정보를 사전에 알 수 있다는 장점이 있다”고 말했다.이러한 가운데, 현재 공급 중인 후분양 수익형 부동산에 관심이 집중되고 있다. ◇ 등촌지와인 비즈니스센터등촌 지와인 비즈니스 센터 투시도.지난 5월 완공한 서울지하철 9호선 등촌역 300m 거리에 위치한 ‘등촌지와인 비즈니스센터(오피스)’ 잔여분이 분양 중이다. ‘등촌지와인 비즈니스센터’는 아파트 4개동(136가구), 비즈니스센터 1개동(233실), 근린상가(35실) 등이며 전용면적은 30~240㎡다. 지상 2층~18층에 비즈니스센터가 있으며, 일부 층은 2~3개층 모두 1개 회사가 입주해 사용하고 있다. 2~3층의 경우 전용면적 660~990㎡까지 사용이 가능하며 5~15층은 전용면적 33~180㎡까지 이용할 수 있다. 단지 인근 마곡지구에는 현재 LG사이언스파크, 롯데마이스, 코오롱RND센터, 이랜드RND센터, 오스템RND 등이 입주해 있다.◇ 르니엘 안양르니엘 안양 투시도.경기도 안양시 만안구에 들어서는 선시공 후분양 오피스텔인 ‘르니엘 안양’이 공급중이다. 지하 3층~지상 최고 15층 규모, 전용면적은 △69㎡ △74㎡ △80㎡ △85㎡, 총 69호실로 조성된다. ‘르니엘 안양’은 지역 내 희소한 넓은 평형대 오피스텔로 ‘4베이 3룸’, 스마트홈 월패드 시스템, 루프탑 정원, 1대 1 자주식주차 등 실거주자들을 위한 설계가 돋보인다. 특히 1호선 안양역을 도보로 이동할 수 있는 초역세권이며 GTX-C노선(예정), 월곶-판교선(예정) 등 광역교통 개발호재의 영향을 받는 프리미엄도 확보했다.◇ 봉담2지구 DS타워봉담DS 투시도.경기도 화성시 봉담읍 살리 690-4번지 봉담2지구 일대 ‘DS타워’ 상가를 분양 중이다. 메가스터디 엠베스트SE를 비롯 초·중·고 입시반 유명 브랜드의 e대형학원, 고기전문식당, 키즈카페, 피부샵 등이 선임대 확정되어 투자와 동시에 바로 수익창출이 가능하며 연면적 7269.06㎡, 지하2층~지상 8층 규모의 에듀타운 형태의 ‘항아리 상권’ 내 상가로 꼽힌다. 사업지를 둘러싸고 약 2만2000여가구의 풍부한 주거 배후수요를 품고 있으며 수현초·중교, 봉담초·중·고교, 장안대학교 등의 밀집 학세권에 인접해 있어 안정적인 수익창출이 가능할 것으로 회사측은 전망하고 있다.장원석 기자 one218@viva100.com

2023-11-13 07:00 장원석 기자

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[비바100] 당첨포기·취소땐 청약 제한… '묻지마 줍줍'은 금물

아파트 무순위 청약에 대한 인기가 뜨겁다. 정부가 무순위 청약 자격 요건을 완화함에 따라 가점이 낮아 청약 순위에 밀렸던 젊은 세대, 신혼부부 그리고 투자자들의 관심이 쏠리고 있는 것이다. 서울 한 아파트 무순위 청약에는 80만 명이 넘게 몰리며 약 83만대 1의 경쟁률을 기록하기도 했고, ‘우선 당첨되고 나서 나중에 자금조달법을 고민하자’라는 뜻의 ‘선당후곰’이라는 신조어도 생겼다. (사진=하나은행)◇ 무순위 청약 신청 조건(사진=하나은행)무순위 청약이란 1· 2순위 청약 당첨자가 자발적으로 취소하거나 부적격자로 판명되어 취소된 경우 100% 추첨 선발을 통해 새로이 입주자를 뽑는 청약 제도다. 잔여 물량에 대해 재모집을 하는 것인 만큼, 일반 청약과 달리 가점제를 적용하지 않을뿐더러 청약 통장과 청약 신청금 없이도 신청 가능하다.과거에는 무주택자이면서 가구 구성원 모두 해당 지역에 거주해야 한다는 조건이 있었지만, 이제는 해당 조건이 사라졌다. 2023년 2월 28일부로 무순위 청약 신청 요건이 대폭 완화됨에 따라 거주지, 보유 주택 수, 세대주 여부와 관계없이 만 19세 이상 성인이라면 누구나 무순위 청약이 가능해졌다. 또한, 일부 예외적인 경우 세대주인 미성년자(자녀양육, 형제자매 부양) 역시 무순위 청약이 가능하다.◇ 무순위 청약 종류(사진=하나은행)무순위 청약은 크게 ‘사후접수’와 ‘계약취소주택 재공급’ 두 가지로 구분된다. 공급 유형에 따라 청약 신청 요건도 달라지는 만큼 그 차이를 명확하게 이해할 필요가 있다.당첨자가 매물이 마음에 들지 않거나 금전적인 문제로 포기하는 등 스스로 청약을 포기하거나, 부적격 당첨자로 계약이 취소된 경우 계약이 완료되지 않은 잔여 물량이 발생하게 된다. 이에 대해 추가 신청을 받는 것을 ‘사후접수’라고 한다.대부분의 무순위 청약이 이에 해당하며 성인이라면 거주지와 관계없이 누구나 신청할 수 있다. 단, 민영주택이 아닌 공공주택의 경우 무주택세대구성원으로만 신청이 제한된다는 점을 조심해야 한다.‘계약취소주택’은 계약자가 위장 전입, 불법 전매 등 공급 질서를 교란시키는 불법적인 행위를 하여 계약이 취소된 물량을 말한다. 취소분이 일반 분양인 경우 일반 분양으로, 특별 공급일 경우 특별 공급 분양으로 진행된다.신청 요건은 ‘사후 접수’에 비해 까다롭다. 만 19세 이상이고, 해당 주택건설지역에 거주하고, 세대원 전체가 무주택자인 ‘무주택세대구성원’이어야 청약 자격이 부여된다.◇ 무순위 청약 신청 방법(사진=하나은행)무순위 청약은 공급 물량도 적고 항상 있는 것도 아니기 때문에 청약 일정을 수시로 확인하는 것이 필요하다.한국부동산원 청약홈(청약Home) 홈페이지에서 청약 일정을 확인할 수 있다. 메인 화면에서 ‘청약캘린더’ 버튼을 클릭하면 달력 형태로 특별공급, 일반공급, 무순위 등 공급유형별 청약 일정을 한눈에 확인할 수 있다.만약 무순위 청약 공고만 살펴보고 싶다면, 공급유형 탭에서 ‘무순위’와 ‘취소 후 재공급’을 제외한 나머지를 클릭해 선택 해제하면 된다. 그리고 관심 있는 아파트명을 클릭하면 청약 접수일, 당첨자 발표일, 계약일, 공급 세대 정보 등 세부적인 ‘입주자모집공고 정보’ 확인이 가능하다. 그리고 ‘모집공고문 보기’ 버튼을 누르면 더 자세한 청약 정보를 알아볼 수 있다. 신청 기한을 놓치지 않도록 일정을 잘 체크해야 한다. 이때 ‘청약 알리미 신청’ 기능을 활용하면 문자 메시지 등을 통해 해당 일정 정보를 받아보실 수 있다. 청약홈 홈페이지에서 ‘청약 일정 및 통계’내 ‘청약 알리미 신청’에 접속한 뒤 ‘관심 공고(접수일) 알림 서비스’를 누르면 쉽게 신청 가능하다. 단, 공급유형별 일정은 반드시 공고문을 통해 개별 확인해야 한다는 점 유의해야 한다.관심 있는 공고가 아직 없다면, ‘관심지역(공고일) 알림 서비스’를 활용해 보는 것도 좋다. 최대 10개 지역에 대한 정보를 받아볼 수 있으며, 신청일자를 기준으로 총 1년간 안내를 받아볼 수 있다.청약 신청은 청약홈 홈페이지 ‘청약신청’ 메뉴에서 할 수 있다. 신청일자에 맞춰 해당하는 공고 유형 메뉴에 접속하면 신청이 가능하다. 청약신청은 신청 당일 오전 9시부터 오후 5시30분까지 가능하다. 마감시간 이전에 모든 절차를 마무리해야 정상적으로 신청이 되니 여유시간을 가지고 홈페이지에 접속해 신청한다.◇ 무순위 청약 시 주의 사항(사진=하나은행)무순위 청약은 까다로운 요건 없이 누구나 신청 가능하지만, 당첨 포기 또는 취소 시 다음 청약 신청 시 불이익을 받을 수 있는 만큼 사전에 철저한 자금 계획을 갖추고 신청하는 것이 필요하다. 시행 지역에 따라 불이익 요건이 다르기 때문에 사전에 모집 공고를 꼼꼼한 확인해 봐야 한다.규제지역(투기과열지구, 청약과열지구)에서 공급하는 주택의 무순위 청약에 당첨되면, 향후 일정 기간 동안 재당첨이 제한된다. 당첨 포기를 했다 하더라도 당첨된 이력이 있다면 일정 기간 동안 무순위 청약을 신청할 수 없게 된다. 투기과열지구는 향후 10년, 청약과열지구는 7년간 재당첨이 제한되는 만큼 신중하게 청약 신청을 진행할 지 결정해야 한다. 단, 예외적으로 비규제 지역에서 진행하는 무순위 청약은 재당첨 제한 기간에도 신청 가능할 수 있다.규제 지역에서는 재당첨뿐 아니라 동일한 아파트에 대한 중복청약도 금지된다. 따라서 규제 지역 내 다른 청약에도 도전을 계획 중이라면, 우선순위를 고려해서 청약을 신청하는 것이 필요하다. 반면 비규제 지역에서는 당첨자 발표일이 동일하더라도 다른 아파트라면 중복으로 청약을 할 수 있다.현재 해외에 있고 국외 체류 기간이 90일을 초과한 장기해외체류자, 부정한 방법으로 당첨된 자 등 부적격자로 분류된 사람은 특정 제한 기간 동안 무순위 청약 신청이 금지된다. 또한 불법 전매 등 공급질서교란자 역시 무순위 청약 신청이 불가능하다.출처=하나은행정리=최현주 기자 hyunjoo226@viva100.com

2023-11-02 07:00 최현주 기자

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[비바100] 청약통장, 브랜드 믿고 맡겨요… 대형 건설사로 몰리는 분양 수요

올해 분양시장에서 대형 건설사의 브랜드 아파트가 강세를 이어가고 있다. 차별화된 상품성과 브랜드 가치에 대한 기대감으로 수요자들이 몰리는 모습이다.통상적으로 대형 건설사 아파트는 시공능력평가 상위 10개 건설사를 기준으로 한다. 이 평가는 건설공사실적, 경영상태, 기술능력 및 신인도 등을 종합 평가하는 것으로 건설사의 공사수행 역량에 대한 지표다. 올해 시공능력평가 상위 10개 건설사를 살펴보면 △삼성물산 △현대건설 △대우건설 △현대엔지니어링 △GS건설 △DL이앤씨 △포스코이앤씨 △롯데건설 △SK에코플랜트 △호반건설 순이다.◇올해 전국 10대 건설사 분양단지 1순위 평균 32.03대 1, 일반 건설사 대비 4배 높아이는 수요자들의 아파트 선택 기준으로 이어지고 있다.부동산R114 자료를 보면 올해(1월~9월) 10대 건설사가 전국에서 분양한 단지의 1순위 평균 경쟁률은 32.03대 1이다. 이는 그 외 일반 건설사 단지의 1순위 평균 경쟁률(6.80대 1)보다 4배 이상 높은 수치이며, 전체 분양 단지의 1순위 평균 경쟁률(15.54대 1)보다 2배 이상 높다.청약자 수도 두드러진다. 10대 건설사 분양 단지의 1순위 청약자 수(45만2646명)는 전국 분양 단지 1순위 청약자 수(57만4886명)의 약 78.73%를 차지했다. 즉, 청약자 10명 중 7명은 10대 건설사 아파트를 선택한 셈이다.◇청약자 10명 중 7명 10대 건설사 선호대형 건설사 아파트를 선호하는 데에는 평면, 마감재, 시스템 등 내부 설계와 커뮤니티, 조경 등 단지 내 부대시설, 입주민 편의를 위한 각종 서비스 등 차별화된 상품성을 갖춘 점이 주효한 것으로 풀이된다. 여기에 브랜드가 아파트 가치를 높이는 중요한 요소로 꼽히는 만큼 수요자들이 몰리는 것으로 보인다.실제로 대형 건설사 아파트는 그 외 건설사 아파트보다 높은 시세를 형성하고 있다.KB부동산 시세 자료를 보면 서울 송파구 일원에 삼성물산이 시공한 ‘래미안 파크팰리스(2007년 11월 입주)’ 전용면적 59㎡의 매매가 시세는 10월 기준 13억1000만원이다. 반면, 인근의 그 외 건설사가 시공한 ‘K(2005년 2월 입주)’ 단지의 동일 면적 매매가 시세는 10억5000만원으로 대형 건설사가 시공한 단지보다 2억6000만원 낮았다.또한 부산 남구 일원에 현대건설과 대우건설이 시공한 ‘대연 힐스테이트 푸르지오(2013년 5월 입주)’ 전용면적 84㎡의 매매가 시세는 올 10월 기준, 8억3000만원이다. 반면 인근의 그 외 건설사가 시공한 ‘D(2022년 2월 입주)’ 단지 동일 면적의 매매가 시세는 5억4000만원으로 대형 건설사가 시공한 단지의 연식이 더 오래 됐음에도 매매가 시세가 2억6500만원 더 높게 나타났다.건설 업계 관계자는 “대형 건설사 아파트는 우수한 시공 능력을 바탕으로 수요자들에게 신뢰도가 높아 꾸준히 인기가 좋다”라며 “주거만족도는 물론, 수요가 탄탄한 만큼 단지의 가격 안정성, 상승 여력도 높아 연내 분양하는 대형 건설사의 신규 단지를 눈여겨볼 필요가 있다”라고 말했다.◇대형 건설사 브랜드 단지, 차별화된 상품성·브랜드 가치 갖춰 분양‘힐스테이트 e편한세상 문정’ 조감도(사진제공=현대엔지니어링)이 같은 분위기 속에서 연내 대형 건설사가 분양하는 주요 단지도 주목을 받고 있다. 현대엔지니어링과 DL이앤씨 컨소시엄은 11월 서울시 송파구 문정동 주택재건축 정비사업을 통해 ‘힐스테이트 e편한세상 문정’을 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 2층~지상 18층, 14개 동 총 1265가구 규모로 이 중 전용면적 49~74㎡ 299가구가 일반 분양으로 공급된다. 특히 내년 9월 입주를 앞둔 후분양 단지로 분양가 상한제가 적용돼 주변 시세보다 합리적인 가격에 공급돼 많은 청약자가 몰릴 것으로 기대되고 있다.힐스테이트 e편한세상 문정 반경 2km 내에 진행 중인 정비사업이 마무리되면 9000여 가구의 주거타운이 조성돼 신흥 주거타운으로 떠오를 것으로 예상된다.반경 1km 내에 지하철 3호선 경찰병원역, 5호선 개롱역·거여역, 8호선 문정역 3개 노선이 지나는 단지로 서울 전역을 편리하게 이동할 수 있다. 아파트 출입구에 대형 문주를 적용했으며, 고급스러운 커튼월 룩 외관 디자인(일부)을 선보인다.워터 카페테리아, 웰컴 가든, 아쿠아 놀이터 등의 다양한 조경 공간이 조성되며 단지 인근의 공원 조망이 가능하다. 단지 내 커뮤니티 시설로는 실내골프장, 피트니스센터, 독서실, 스터디룸, 작은도서관, 문화센터, 시니어룸 등이 들어선다.‘문현 푸르지오 트레시엘’조감도(사진제공=대우건설 컨소시엄)한국토지주택공사(LH)와 대우건설 컨소시엄은 다음달 부산광역시 남구 문현동 일원에 문현2 주거환경 개선사업을 통해 ‘문현 푸르지오 트레시엘’을 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 2층~지상 28층, 8개 동 총 960가구 규모로 이중 전용면적 59~74㎡ 지구주민 포함 768가구를 일반분양으로 공급한다. 정확한 일반분양 가구수는 현재 일반분양에 앞서 진행중인 지구주민 계약건수에 따라 차감되어 결정될 예정이다. 이 단지는 문현동에 공급되는 첫 번째 ‘푸르지오’ 브랜드 단지이며, 동간 거리를 최대한 확보하고 지상 공간에 조경 공간을 크게 늘린 공원형 단지로 설계해 쾌적한 주거환경은 물론 사생활 침해를 최소화했다. 또한 최고 28층으로 조성돼 조망권이 우수하며 안방 드레스룸과 함께 평형 별로 알파공간, 현관 팬트리, 복도 팬트리 등 넉넉한 수납공간을 마련했다.현대건설은 이달 경기도 의정부시 금오동 일원 금오생활권1구역 주택재개발정비사업을 통해 ‘힐스테이트 금오 더퍼스트’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 3층~지상 32층, 11개 동, 전용면적 36~84㎡ 총 832세대 규모로 조성되며, 그중 408세대를 일반 분양한다.단지는 남측향 위주 배치(일부세대 제외)로 채광이 우수하며, 통풍이 잘되는 판상형 구조(일부세대 제외)를 택했다. 커뮤니티 시설로은 입주민의 건강을 위해 피트니스, 골프연습장, GX룸 등의 스포츠 시설과 입주민 자녀들을 위한 작은도서관, 독서실, 등의 커뮤니티 시설이 적용될 예정이다.롯데건설은 11월 경기도 부천시 소사본동 일원에 ‘소사역 롯데캐슬 더 뉴엘’을 분양할 예정이다. 단지는 지하 3층~지상 35층, 6개동, 전용면적 59~132㎡ 총 983세대로 구성된다.부천에서 공급되는 첫 번째 롯데캐슬 아파트다. ‘소사역 롯데캐슬 더 뉴엘’은 편리한 교통여건이 단연 눈에 띈다. 지하철 1호선·서해선 환승역인 소사역을 도보로 이용할 수 있을 뿐만 아니라 경인로와 소사로를 통해 부천시 전 지역과 서울 등으로 쉽게 이동할 수 있다. 또한 수도권 제1순환고속도로, 경인고속도로, 제2경인고속도 등의 진입이 수월하다.그동안 부천에 새 아파트 공급이 많지 않았던 만큼 많은 관심이 쏠릴 것으로 예상이 나온다. 1990년대~2000년대 초반까지 형성된 중동·상동신도시가 노후 베드타운으로 바뀌어 가고 있어서다. 소사-옥길-항동을 잇는 신(新)주거벨트라인이 소사역까지 이어지는 점도 주목을 끈다. 현재 이 일대에는 항동지구(5103세대), 옥길지구(1만3800세대) 등을 비롯해, 범박동(5464세대), 괴안동(2813세대), 소사동(재개발 예정지 포함 1만3990세대) 등 약 4만여 세대가 집중돼 있다.단지는 남향위주로 배치해 했고, 세대당 1425대의 넉넉한 주차공간을 제공할 예정이다. 대형 드레스룸, 팬트리, 현관 창고 등 수납공간이 풍부하다. 단지 내부에는 중앙광장을 비롯해 다채로운 테마의 조경 공간이 꾸며지며 맘스스테이션, 세대창고, 드롭오프존 등의 다양한 부대시설이 들어설 예정이다.채현주 기자 1835@viva100.com

2023-11-01 07:00 채현주 기자

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[비바 2080] 부동산경매 기초 ‘30문 30답’⑩ 임차인이 모르는 매각결정에 대한 항고권

전세 세입자가 모르는 사이에 집이 경매로 넘어가 매각허가결정까지 나는 경우가 종종 있다. 세입자인 임차인 입장에서는 손 쓸 방법이 없어, 법원의 매각허가결정에 항고를 하려고 한다. 가능할까.- 경매절차 상 ‘이해관계인’이어야 항고할 수 있는 것으로 안다. 임차인은 이에 해당되지 않나. “민사집행법 제90조에 보면, 법원에서 인정하는 경매절차의 ‘이해관계인’은 압류채권자와 집행력이 있는 정본에 의해 배당을 요구한 채권자, 채무자와 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 관리자, 그리고 부동산 위의 관리자로서 그 권리를 증명한 사람으로 한정되어 있다. 아쉽게도 임차인은 이해관계자에 해당하지 않는다.” - 이해관계인으로 볼 여지가 전혀 없나.“법에는 부동산 위의 관리자로서 이해관계인이 될 수 있지만, 그 권리를 증명한 사람으로 제한하고 있다. 따라서 임차인이라도 경매절차상 배당요구가 끝나기 전에 적법한 배당요구를 하거나 임차인으로서의 권리신고를 하는 등 그 권리를 증명했다고 볼 만한 사정이 없다면 이해관계인이 될 수 없다.”- 경매절차가 진행되는 사실조차 모르고 있었다. 그런데도 항고조차 못한다는 것인가.“이해관계자가 아닌 임차인은 경매절차의 진행 사실을 통지받지 못했더라도 절차상의 하자로 볼 수 없다는 것이 대법원의 일관된 판단이다. 따라서 매각 허가 여부의 결정에 대한 항고 자격도 없다고 본다. 임차인이 전입신고가 명확히 되어 있고 현황조사서에도 이름과 전입신고 일자가 기재되어 있다 하더라도 여전히 항고 자격은 주어지지 않는다고 봐야 한다.”- 그 법적 근거는 무엇인가.“민사소송법 제607조에 보면, 경락허가 결정이나 낙찰허가 결정이 있은 후에 그에 대해 즉시항고를 하면서 그러한 사실을 증명하는 자는 소정의 이해관계인이라고 할 수 없다고 되어 있다.”박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2023-10-31 16:03 조진래 기자

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[비바100] 루프탑 스카이풀·파티라운지… '초고급 오피스텔' 다시 뜬다

(사진출처=게티이미지)지난해, 부동산 시장에서 전혀 힘을 쓰지 못하며 속절없이 무너져 내렸던 하이엔드 오피스텔이 기지개를 펴고 있다. 10억원이 넘는 하이엔드 오피스텔 거래가 많아지고 있는데다 일부 지역에선 가격 상승세마저 감지되고 있기 때문이다. 특히, 업무 지구가 밀집해 있는 강남권(강남·서초·송파구)이나 목동·여의도 일대에서는 오피스텔이 비쌀수록 잘 팔린다는 말이 나올 정도다.해당 오피스텔들은 주로 젊은 CEO나 고소득 전문직 종사자, 유명 연예인, 영앤리치(YOUNG AND RICH) 등이 매입하고 있는 것으로 알려졌다. 최근엔 소셜 네트워크 서비스(SNS)를 통한 활동이 늘어나면서 유명 크리에이터들도 오피스텔을 창작 공간으로 꾸미기도 한다.활용도와 편의성이 높은 하이엔드 오피스텔을 찾는 수요가 늘면서 거래량도 덩달아 증가한 것으로 나타났다. 강남구 청담동이나 영등포 여의도동, 양천구 목동 등 서울 주요 지역 하이엔드 오피스텔이 신고가를 경신하는 사례가 늘고 있다.강남구 청담동에 위치해 초호화 오피스텔 중 하나로 알려진 ‘피엔폴루스’ 전용면적 88.25㎡형은 올해 6월 26억2000만원에 새주인을 맞이하며 신고가를 경신했다. 길 건너편에 위치한 하이엔드 오피스텔 ‘아노블리81’ 전용면적 56.35㎡형 역시 지난 9월 17억원에 팔렸다. 지난해 11월 동일 면적이 15억8000만원에 팔렸다는 점을 감안하면 1억2000만원가량 오른 가격이다.사실상 멈춰섰던 하이엔드 오피스텔 분양 시장도 다시 활기를 되찾는 모양새다. 지난 7월, 호반건설이 서울 용산구 한강로2가 일대에 분양했던 ‘용산 호반써밋 에이디션’은 평균 106.6대 1의 치열한 청약 경쟁률을 기록했다. 전용면적은 34~66㎡ 소형 위주로 구성됐음에도 불구하고 분양가는 하늘을 찌른다. 전용 65㎡의 분양가는 거의 14억원에 육박할 정도다.경기도 최고 부촌이란 평가받는 과천시에서도 초호화 오피스텔이 등장했다. GS건설이 과천지식정보타운에 짓는 ‘과천자이엘라 에디션’의 청약 접수를 지난 11일에 받았다. 전용면적 82~103㎡, 총 98실 규모로 조성되는 이 오피스텔의 분양가는 대부분 12억원을 넘어섰다. 최고 금액은 16억8,500만원에 달했다. 그럼에도 불구하고 모두 타입의 청약 접수가 마무리됐으며 평균 3.7대 1의 경쟁률을 보여줬다.◇호텔급 오피스텔의 화려한 부활디오페라 서초 해링턴 타워 조감도 (사진제공=효성중공업)하이엔드 오피스텔이 부동산 시장에서 기지개를 펴기 시작하면서 분양 시장에 대한 관심도 높아질 전망이다. 하이엔드 오피스텔들도 매년 빠른 속도로 진화하고 있기 때문이다.효성중공업이 서울 서초구 서초동에 짓는 ‘디오페라 서초 해링턴 타워’가 관심을 끌고있다. 이 오피스텔은 지하 7층~지상 20층, 2개 동, 총 266실 규모(전용면적 58~63㎡)로 건립된다. 럭셔리한 외관과 화려한 커뮤니티시설, 그리고 호텔식 컨시어지 서비스 등이 이 오피스텔의 매력이다.1층에는 상가를 없애고 개방감을 높인 아치형 회랑과 6M 천장고의 로비를 배치해 개방감을 높였다. 최상층에는 루프탑 스카이 풀과 파티라운지, 펫그라운드 등을 마련해 상위계층의 문화를 단지 내에서도 즐길 수 있도록 했다.현대건설이 서울 용산구 이태원동 유엔사 용지에 짓는 ‘더파크사이드 서울’도 이목을 집중시킬 전망이다. 지하 7층~지상 20층, 11개 동 규모로 공동주택(420가구), 오피스텔(723실), 호텔, 오피스, 상업시설 등으로 구성됐다. 오는 10월 오피스텔 ‘더파크사이드 스위트’를 더파크사이드 서울 갤러리에서 먼저 선보인다. 현재 용산을 대표하는 주거단지 ‘나인원한남’과 ‘한남더힐’을 능가할 정도의 최고급단지로 개발될 전망이다.빌리드 디 에이블 투시도(사진제공=신세계건설)신세계건설은 서울 마포구 노고산동 일원에서 ‘빌리드 디 에이블’을 분양 중이다. 단지는 지하 6층~지상 23층, 1개 동 규모이며, 전용면적 38~49㎡ 도시형생활주택 299가구(임대포함)와 오피스텔 34실로 구성된다. 해당 단지는 또한 프리미엄 주거 공간을 원하는 1, 2인 가구의 안목에 맞춘 상품 설계를 자랑한다. 독일 유명 가구 브랜드인 ‘놀테(Nolte)’, 이태리 수전 브랜드 ‘제시(Gessi)’ 등을 적용해 고급스러움을 더했다. 현대건설은 서울 강남구 삼성동에 짓는 하이엔드 오피스텔 ‘힐스테이트 삼성’을 분양하고 있다. 단지는 지하 7층~지상 17층, 전용면적 50~84㎡, 총 165실 규모다. 하이엔드 오피스텔인 만큼 차별화된 고급 커뮤니티 시설을 갖췄다. 프라이빗 다이닝룸, 미팅룸, 스터디룸, 피트니스센터, 골프룸 등 다양한 공간이 조성된다.채현주 기자 1835@viva100.com

2023-10-30 07:00 채현주 기자

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[이호영 칼럼] 오래된 단독주택 매매땐 건축사무소 먼저 찾아야

이호영 부동산센터 대표가을이 오면 공사현장에선 인력 수급이 어려워 늘 손이 부족하다. 가을철에 항상 겨울을 대비해야 되기 때문이다. 겨울에는 영하의 기온 속에 눈이 쌓이고 땅이 얼면 공사든 수리든 모두 어려울 수밖에 없기 때문이다.반대로 해마다 호우로 인해 상대적으로 침수에 열악한 반지하 주택 거주자들은 당연히 속수무책일 수밖에 없다. 이런 문제를 원천적으로 해결하기 위해 지표면 고저차가 심한 부지나 저지대의 상습침수지역 부지에선 ‘반지하(층) 주택’의 신축허가를 지자체마다 불허하기 시작했다.2010년 서대문구 연희동에 거주하던 P씨(53세, 에어컨)는 자신이 거주하고 있던 단독주택의 매매를 위해 1년 동안 인근 중개업소에 매도를 의뢰했다. 바로 인접한 ‘가좌뉴타운’의 관리처분으로 인해 주변의 부동산매매가 활발하게 이뤄지던 시기였다. 하지만 139㎡(42.05평)의 대지에 작고 허름한 P씨의 주택은 낡을 때로 낡아 팔리지 않고 중개업소에서 손님을 아예 데려오지 않았다.P씨는 필자에게 얻은 정보로 자신의 대지를 설계사무소에 의뢰해 ‘다중주택’ 계획도면을 확보한다. P씨는 계획도면을 보곤 본인이 직접 짓고 싶은 생각이 들 정도였다고 한다. 하지만 건축업자가 짓는다면 더 큰 수익이 날 것 같아서 도면 사본 몇 부를 들고 주변 중개업소를 찾아가 다시 매도의뢰를 했다. 얼마 지나지 않아 P씨 집은 팔리게 된다. 도면을 돌리려고 갔던 날 중개업소에서 소파에 앉아 있던 사람이 매수인(건축업자)이었다. 매수인은 그 자리에서 계획도면을 보곤 본인이 거래하던 설계사무소에 계획도면을 확인해달라고 했다. 며칠 뒤 건축사무소에서 나온 계획도면을 살펴보곤 P씨 주택 매수를 결정했다.더구나 앞에서 밝힌 대로 2011년 후반기부터 지자체별로 반지하층 주택의 신축을 불허하던 시점에서 잔금일 전에 ‘다중주택’ 건축허가를 미리 내주는 조건부 계약을 했다. 본인이 직접 짓지는 않았지만 장래 허가취득에 대한 희소성으로 인해 다른 단독주택 매도자보다 우월한 입장에서 원하는 매매금액을 손에 쥐게 됐다.P씨는 2011년 가을, 6호선 구산역 1분 거리에 위치한 상가주택을 매수했다. 상가주택을 허물고 7층에 주상복합건물을 신축해 2012년 3월 준공하고 임대까지 마쳤다. 이후 P씨는 2번이나 필자와 함께 건축을 했다.예비수요자에 따라 니즈도 다르고 보는 시각도 제각각일 수 있다. 시장 상황에 따라 계약 성사를 위해선 장래 매수인의 시선이나 눈높이도 고려해야 한다. P씨의 사례처럼 본인이 직접 짓지 않더라도 적절한 시기에 사회적인 이슈와 더불어 부동산 시장의 상황, 경기 그리고 건축에 관련한 법의 규제사항 등을 사전에 꼼꼼하게 따져보는 센스도 필요하다.이호영 부동산센터 대표

2023-10-30 07:00 이호영 부동산센터 대표

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[전은규 칼럼] 단기간에 수익 올릴 수있는 토지 투자 방법은 없다

전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장좋은 땅을 찾기 위해서는 부지런히 손품과 발품을 팔아야 한다. 사고자 하는 땅 주변의 시세는 물론 유동인구를 체크하고 향후 발전 가능성을 따져봐야 한다. 흔히 기획부동산에서 말하는 토지투자로 단기간에 수익을 올릴 수 있는 방법은 없다.토지투자는 크게 매입 대상지역을 정하는 과정과 실제 매물정보를 얻어 매입하는 과정으로 나누어볼 수 있다. 매입 대상지역을 선정하기 위해서는 온라인을 통해 정보를 찾아야 하며 투자 경험이 많은 전문가의 조언도 필요하다. 앞에서 말했듯이 정부의 국토개발계획을 참고하고 개발호재와 현지 진행상황 등의 정보를 입수하여 선정한다.매입 대상지역은 자신의 투자금액과 시간적 여유를 고려해서 선정해야 한다. 수도권에서의 거리에 따라 투자금액이 달라진다. 멀면 멀수록 투자금은 적어질 수 있다. 하지만 이동거리도 생각해야 한다. 현장답사는 토지투자의 기본이다. 너무 멀면 아무래도 현장답사를 건너뛸까 하는 갈등을 하게 된다. 자신의 거주지에서 2시간, 길어도 3시간 이내에 도착할 수 있는 곳을 고르는 게 좋다. 그 정도만 해도 꽤 넓은 범위를 놓고 선택할 수 있다.토지투자를 처음 하는 사람들은 매입 대상지역을 2~3곳 정도만 선정해서 집중하여 파고드는 게 좋다. 매입 대상지역은 많다고 좋은게 아니라 정확하게 파악하는 게 중요하다. 적어도 3-4차례 지역을 답사하여 개발호재와 진행상황 토지시세 변동추이 등 투자와 관련한 요소를 파악해두면 언제 매물이 나와도 적절하게 대응할 수 있다.한 곳만 파고드는 것도 적절하지 않다. 우물 안의 개구리처럼 갇혀 버릴 수 있다. 한 지역의 개발호재만 바라보고 투자할 땅이 나오기까지 마냥 기다릴 수는 없는 일이기 때문이다. 매입 대상지역을 2~3곳 정도 추천하는 이유는 각 지역간 투자의 장단 점을 비교할 수 있기 때문이다. 지역에 따라 투자 특성이 달라지니 이를 감안하여 리스크를 분산해서 포트폴리오를 작성할 수 있다.예를 들어 서해선복선전철 개통 호재 지역과 새만금 개발 호재 지역은 비슷한 대형 개발호재가 있는 지역이지만 투자금이나 예상 보유기간에 차이가 있다. 서해선복선전철 송산 홍성 구간 사업은 2009년에 시작하여 2023년 완공 예정이다. 기존에 형성된 도시를 잇는 교통망이기에 역이 들어서는 지역 중심으로 땅값이 상승했다. 이미 도시가 형성된 지역이니 지난 2021년 기준으로 땅값이 낮다고 할 수는 없지만 대신 10년(2012-2021년)이라는 짧은 기간 동안 급격히 상승했다. 교통호재 수혜를 받는 지역은 대개 3번 정도 지가 상승이 일어난다. 사업계획 발표 시점과 착공시기, 그리고 준공 전후다.전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장

2023-10-23 07:00 전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장

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[비바100] 수익형 부동산 얼굴 마담 바뀌나…생숙, 오피스텔 지고 소형 오피스 뜬다

한때 아파트 규제의 반사이익으로 높은 인기를 끌었던 생활숙박시설(이하 생숙)과 오피스텔이 애물단지로 전락하고 있다. 대신 소형 오피스(섹션 오피스)가 수익형 부동산의 대세로 떠오르고 있다. 먼저 오피스텔은 2년 전만 해도 아파텔이라는 명칭을 붙으며 중대형 면적을 중심으로 아파트 대체재로 인기를 끌었다. 올해 들어서는 거래량마저 급감하고 마이너스 프리미엄(마피)이 붙은 매물이 속출하고 있다. 마이너스 프리미엄이 속출하자 오피스텔이 수익형 부동산으로서 더 이상 매력적이지 않고 보물단지에서 애물단지로 신세가 바뀌었다.한때 없어서 못산다는 생활숙박시설도 처지는 마찬가지다. 정부가 내년까지 주거용 사용에 대한 이행강제금 부과를 유예하기로 했지만 소유자들 반발은 오히려 거세지고 있다. 생숙을 주거용 오피스텔로 용도 변경하기 위한 건축기준 특례는 예정 대로 10월 14일로 종료되고, 준주택 편입 요구도 허가하지 않기로 했기 때문이다.이처럼 최근 2~3년간 수익형 부동산의 얼굴 마담 역할을 했던 오피스텔과 생활숙박시설이 부동산시장에서 외면당하면서 소형 오피스가 그 자리를 메우고 있다. 오피스는 견고한 수요와 부족한 공급으로 성장세를 지속하고 있어서다. 특히 오피스 시장에서 소형 오피스의 강세가 계속되고 있다. 주택 시장에서 소형의 인기가 다소 누그러진 것과 대조된다.소형 오피스는 높은 공간효율성과 상대적으로 저렴한 분양가, 그리고 높은 환금성, 풍부한 임차수요 확보 등 다양한 장점을 갖고 있다. 또 온라인 기반 기업이나, 1인 창조 기업 등 소규모 기업 성장세가 두드러지고 있는 것도 오피스 시장의 소형 인기 지속의 요인으로 풀이된다.실제로 중소벤처기업부가 지난 3월 발표한 ‘2022년 1인 창조기업 실태조사’ 발표자료에 따르면 국내 1인 창조기업 수는 2020년 총 91만7365개로 집계됐다. 이는 2019년 45만8322개 대비 2배 이상 크게 증가한 수치다.때문에 재택근무나 거점 오피스 등의 운영이 늘어나면서, 소형 오피스를 찾는 수요가 늘어나고 있다는 게 업계의 분석이다. 이렇다 보니 서울 주요 업무지구와 수도권 일대의 테크노밸리, 벤처밸리, 지식정보타운 등 기업이 밀집된 지역 인근에 역세권 소형 오피스의 인기가 뚜렷해지고 있다.인덕원 시그니티타워 광역 조감도.장경철 부동산퍼스트 이사는 “소형 오피스나 섹션 오피스의 또 다른 장점은 가격부담이 적다는 것”이라며 “소액으로 투자할 수 있고, 늘어난 수요만큼 임차인 리스크도 빠르게 줄어들고 있어 투자자들의 관심도는 계속 커지고 있어 앞으로도 인기는 계속될 것으로 예상된다”라고 말했다.GTX-C노선 등 4개 노선이 예정된 인덕원역 도보 1분 거리 초역세권 인덕원역 시그니티 타워가 10월 분양을 앞두고 있다. 지하 5층~지상 18층 규모로 8~18층은 오피스, 3~7층은 메디컬, 1~2층은 근린생활시설 등이 공급된다. 4개 노선으로 재탄생 될 인덕원역은 현재 운영중인 4호선부터 월곶판교선(2025년·예정), 동탄인덕원선(2026년·예정), GTX-C노선(2028년 예정)까지 총 4개 노선이 관통하는 쿼드러플 역세권 프리미엄 상권이다.힐스테이트 동탄 르센텀 투시도.최근 ‘반세권’으로 주목받고 있는 동탄2신도시 동탄테크노밸리에서는 현대엔지니어링이 ‘힐스테이트 동탄 르센텀’ 오피스를 분양 중에 있다. 힐스테이트 동탄 르센텀은 동탄2신도시 지원35블록에 지하 2층~지상 최고 24층, 3개 동 규모로, 워라인 오피스, 주거형 오피스텔, 상업시설이 함께 구성되는 주거복합단지다. 힐스테이트 동탄 르센텀은 동탄테크노밸리에서도 핵심 입지에 조성된다. 약 2km 거리에 SRT동탄역이 자리하고 있고, 단지 바로 앞에는 강남, 잠실, 서울역을 오가는 광역버스가 정차하는 버스정류장이 위치해 광역교통망이 우수하다.지축역 더플레이어 조감도.경기 고양의 지축역 3분 거리에 위치한 오피스인 ‘지축역 더플레이어’가 분양 중이다. 이 오피스는 경기도 고양시 덕양구 지축동에 들어서는 신개념 라이브 오피스다. 지하 5층, 지상 10층으로 총 182실로 두개 동 전체 연면적은 2만5622.46㎡이다. 해당 라이브오피스는 도보 3분 거리에 3호선 지축역을 보유한 초역세권이며, 2024년 개통 예정인 GTX-A 연신내역으로 강남역까지 16분대, 서북부 연장 확정으로 신분당선 삼송역과 독바위역이 인접해 있어 트리플 교통혁신을 이루고 있다.장원석 기자 one218@viva100.com

2023-10-23 07:00 장원석 기자

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[비바 2080] 부동산경매 기초 ‘30문 30답’③ 실수로 터무니 없는 입찰가 낙찰되면?

간혹 경매 입찰 과정에서 터무니없이 높은 입찰가격으로 낙찰되는 경우가 있다. 대부분 입찰자가 실수로 숫자를 잘못 기재했거나 금액의 단위를 잘못 적어 낸 경우라고 한다. 이런 경우 낙찰자가 낙찰을 무효화할 수 있을까.- 입찰가격을 잘못 기재해 최고가 낙찰이 됐다. 도저히 감당할 수 없는 액수다. 물릴 방법이 없나.“그럴 수 없다. 법원은 사정에 따라 낙찰 건에 대해 매각 불허사유를 인정하는 경우가 있다. 하지만 입찰자가 착오로 자신이 원래 기재하려 했던 입찰가격보다 높은 가격을 써 낸 경우는 매각불허 사유에 해당하지 않는다.”- 부동산의 원 소유자 입장에서는 높은 가격으로 팔 수 있는 기회였겠지만 입찰자 입장에서는 그 금액을 감당할 수 없지 않나.“실제로 지방의 한 아파트 경매에서 입찰자가 입찰가에 숫자 0을 하나 더 써내는 바람에 낙찰되었다가 소송까지 간 경우가 있다. 당시 1심에서는 입찰자의 중대한 오기 임을 인정해 매각불허 판결을 내렸다. 아파트 소유자가 항고했지만 2심은 이를 기각했다. 하지만 최종심인 대법원에서 결국 매각 허가 결정이 내려졌다.”- 대법원의 판단 근거는 무엇이었나.“‘민사집행법’이 판단 근거가 되었다. 최고가매수신고인이 착오로 자신이 본래 기재하려던 입찰가격보다 높은 가격을 기재했다는 이유로 매각을 불허할 수 있다는 조항이 어디에도 없다는 것이었다. 불허할 수 있는 조항이 없으므로 허가해 주어야 한다는 논리였다.”- 관련 조항은 어떤 것인가.“민사집행법 제121조(매각허가에 대한 이의신청 사유)의 매각 이의신청 가능 범위에 ‘최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없을 때’ 등이 규정되어 있다. 제124조(과잉매각되는 경우의 매각불허가)에는 ‘여러 개 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행 비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다’로 되어 있다. 이 규정 외에는 매각을 불허하면 안되는 것으로 해석한 것이다.”박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2023-10-17 13:09 조진래 기자

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[비바100] '1인 가구 1000만 시대 코앞' 서울 소형 오피스텔 수요↑

‘빌리드 디 에이블’ 투시도(신세계건설 제공)1인 가구 수가 매년 가파르게 증가하면서 1000만 가구 돌파를 앞두고 있다.행정안전부가 지난 8월 발간한 ‘2023 행정안전통계연보’에 따르면, 2022년 12월 31일 기준 전국 주민등록가구는 2370만 5814가구로 집계했다. 이 가운데, 1인 가구는 972만 4256가구로 1000만 가구에 육박했다.특히, 1인 가구의 비중은 전년 대비 0.7% 증가한 41%로 나타났다. 전체 10가구 중 4가구는 1인 가구인 것으로 나타났다. 반면 3인 이상 가구의 비중은 37.7%로 감소세를 이어가 1인 가구의 강세를 확인할 수 있었다.1인 가구는 증가하고 있지만, 이들을 흡수할 수 있는 소형 주택 공급은 턱없이 부족한 것으로 나타났다. 부동산114 자료에 따르면, 올해(10.10 기준) 서울에서 공급된 소형 아파트(전용 60㎡ 이하)는 단 3232가구에 불과하다.상황이 이렇다 보니 소형 아파트를 대체할 수 있는 오피스텔이 시장에서 큰 호응을 얻고 있다. 급증하는 1~2인 가구의 라이프 스타일을 고려한 상품 구성은 물론, 교통과 편의시설이 밀집한 도심 한복판에 조성되는 점 등이 부각되며 인기를 얻고 있다.실제로 지난 7월 서울 용산구에서 분양한 ‘용산 호반써밋 에이디션’ 오피스텔은 전용면적 42~43㎡로 이뤄진 2군 청약(18실)에 2576명이 청약해 143대 1의 경쟁률을 보였고, 전용면적 34㎡로 구성된 1군 청약(14실)에도 512명이 몰려 37대 1의 경쟁률을 기록했다. 또, 서울 서대문구에서 지난 9월 분양한 ‘DMC 가재울 아이파크 오피스텔’도 11실 모집에 124명이 청약해 11대 1의 경쟁률로 청약 완판됐다. 해당 오피스텔은 전용면적 29~30㎡로 구성돼 있으며, 경의중앙선 가좌역 역세권 입지에 상암 DMC를 가깝게 누리는 직주근접 여건을 갖춰 높은 인기를 끌었다.업계 전문가는 “주요 업무지구가 밀집한 서울에서 1~2인 가구는 매년 크게 증가하고 있는데, 각종 규제에 막혀 소형 주택 공급은 원활하지 않다”라며 “이런 상황에서 최근 공급되는 오피스텔은 아파트에 비해 대출 등 각종 규제에서 자유롭고, 상품성도 뛰어나 1~2인 가구들의 주거 대안으로 부상하고 있다”라고 말했다.이런 흐름 속에서 마포, 강남, 여의도 등 서울 주요 업무지구가 인접한 도심 입지에서 소형 오피스텔이 공급 중에 있어 눈길을 끈다.신세계건설은 서울시 마포구 일원에서 ‘빌리드 디 에이블’을 분양 중이다. 단지는 지하 6층~지상 23층, 1개 동 규모이며, 전용면적 38~49㎡ 도시형생활주택 299가구(임대포함)와 오피스텔 34실로 구성된다. ‘빌리브 디 에이블’은 2호선 신촌역과 경의중앙선 서강대역을 모두 이용할 수 있어 주요 업무지구로 빠르게 이동할 수 있다. 2호선을 통해 서울 대표 업무지구인 CBD(종로, 중구업무지구)까지 10분대, GBD(강남권업무지구)까지 30분대에에 도달할 수 있다. 경의중앙선을 이용하면 콘텐츠 생산 및 유통 업무단지인 DMC(디지털미디어시티)까지 한 번에 이동이 가능하다. 대학가 인근으로 조성된 편의시설도 누릴 수 있다.‘힐스테이트 삼성’ 투시도(현대건설 제공)현대건설은 서울시 강남구 삼성동 일원에 짓는 고급 오피스텔 ‘힐스테이트 삼성’을 분양하고 있다. 지하 7층~지상 17층, 전용면적 50~84㎡ 165실 규모로, 21개의 다양한 타입으로 구성된다. 지하철 2호선 삼성역과 2호선수인분당선 환승역인 선릉역, 9호선 삼성중앙역 등 트리플 노선을 도보로 이용할 수 있다. 영동대로가 가까워 차량을 통해 강남 내 주요 지역으로 빠르게 이동할 수 있고 동부간선도로, 경부고속도로, 올림픽대로 등의 도로 교통망 이용도 수월하다. 스타필드 코엑스몰, 현대백화점 무역센터점, 이마트 역삼점 등 쇼핑·문화시설과 서울의료원 강남분원, 강남 세브란스 병원 등 대형병원이 가깝다. 도성초, 도곡초를 비롯해 대명중, 휘문중·고, 진선여중·고, 중동고, 경기고, 숙명여고 등 대치동 학군 통학이 가능하며 대치동 학원가도 인접해 있다.HDC현대산업개발은 서울 서대문구 남가좌동 일원에 짓는 ‘DMC 가재울 아이파크’ 오피스텔을 분양 중이다. 지하 3층~지상 최고 27층, 3개 동 규모의 아파트 ·오피스텔·부대복리시설 등으로 구성된 주상복합단지다. 이 중 오피스텔은 전용면적 24~56㎡ 69실로 구성돼 있다. 단지가 들어서는 가재울 뉴타운은 약 1만 가구 이상의 브랜드 아파트 입주가 이뤄지면서 서울을 대표하는 매머드급 주거타운 중 하나로 자리매김했다. 경의중앙선 가좌역이 도보 5분 거리에 위치한 ‘역세권’ 입지로, 서울 전역으로의 이동이 쉽다. 서울 지하철 6호선 및 경의중앙선·공항철도가 지나는 디지털미디어시티역도 가깝다. 인접한 내부순환도로를 통해 강변북로·올림픽대로 등 주요 간선도로 이용도 용이하다.채현주 기자 1835@viva100.com

2023-10-16 07:15 채현주 기자

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[비바100] 다시 조이는 주담대… 소득 대비 과도한 대출 막는다

(사진출처=게티이미지뱅크)가계 대출이 큰 폭으로 늘며 가계 부실 위험 적신호가 켜졌다. 올해 4월 이후 은행 가계 대출이 5개월 연속 증가했는데, 지난 8월에는 가계 대출이 6조9000억원 늘며 25개월 만에 최대 폭을 기록했다. ‘주택담보대출’이 가계대출 주요 증가 원인으로 꼽히며 금융당국은 주택담보대출 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 다시 강화하기로 했다.◇ 급증하는 주담대… 부동산 매수 심리 회복 영향올해 8월 말 기준 5대 시중은행(KB·신한·하나·우리·NH농협)의 주택담보대출 잔액은 514조9997억원을 기록했다. 이는 전월 대비 2조1122억원 증가한 수준으로, 8개월 만에 최대 증가 폭이다.이처럼 가계 주택담보대출이 불어난 이유는 대출 규제 완화에 주택 가격에 대한 낙관적인 전망이 더해지며 부동산 매수 심리가 회복됐기 때문이다.계속되는 금리 상승으로 극심한 거래절벽이 이어지자 올해 초, 정부에서는 부동산 시장 안정화를 위해 대출 규제를 빠른 속도로 완화했다. 조정대상지역 전면 해제, 특례보금자리론 출시, 다주택자 주택담보대출 규제 완화 등으로 인해 부동산 시장은 점차 활기를 찾기 시작했고, 5개월 연속 미분양 물량이 줄어들었다. 하지만, 반대로 주택담보대출 잔액이 급증하며 가계 부담이 크게 높아졌다.올해 9월 21일 기준 전월 대비 4대 은행(KB·신한·하나·우리) 주택담보대출 변동금리가 연 4.27~7.1%로 금리 상단이 0.13%포인트 높아진 만큼 대출이 계속 증가하게 되면 가계 부담 역시 커질 수밖에 없다. 하지만, 지난달 말 5대 은행 주담대 잔액은 517조8588억원으로 전월 대비 2조8591억원 늘어 지난 2021년 10월 이후 가장 큰 증가 폭을 기록했다.◇ 가계부채 급증에… 일반형 특례보금자리론 중단정부는 가계부채가 급증하는 것을 막기 위해 지난달 27일부로 ‘일반형 특례보금자리론’ 공급을 중단하기로 했다. 일반형 특례보금자리론은 소득 관계없이 9억원 이하 주택에 대해 최대 5억원까지 대출이 가능한 정책 모기지 상품이다. DSR을 적용하지 않고, 다른 주담대 상품보다 금리가 낮아 많은 실수요자들이 주택을 구매하기 위해 특례보금자리론을 이용해 왔다. 특례보금자리론 판매 기간인 올해 2월부터 8월까지 주택을 구매한 10명 중 3명은 특례보금자리론을 이용했다. 하지만 가계대출 증가 주원인으로 지목되며 출시 8개월 만에 공급이 중단됐다.일시적 2주택자에 대한 지원도 중단된다. 기존에는 기존 주택을 3년 이내 처분하는 조건으로 특례보금자리론을 이용할 수 있었지만, 상대적으로 지원 필요성이 낮다고 판단돼 일반형 특례보금자리론과 마찬가지로 지난달 27일부로 지원을 중단하기로 했다.예외적으로 ‘우대형 특례보금자리론’은 계속 유지된다. 부부소득이 1억원 이하이고 주택가격이 6억원 이하면 연 4.25~4.55% 금리로 대출을 받을 수 있다. 한국주택금융공사에 따르면, 특례보금자리론이 출시 7개월 만에 전체 공급 목표의 90%를 이미 채운 만큼 앞으로는 도움이 필요한 실수요층을 위한 지원에 집중하겠다는 방침이다.◇ 50년 만기 주담대 규제… 대출 한도 축소또 다른 원인으로 주목받고 있는 ‘50년 만기 주택담보대출’에 대한 규제도 강화됐다. 지난달 13일부터 DSR 산정 만기가 최장 40년으로 제한돼 대출 한도가 축소되며, 은행권에서는 초장기대출이 과잉대출, 투기 수요로 이어지지 않도록 주의해 취급하고 관리를 강화할 계획이다.금융당국에서는 소득에 비해 과도한 대출을 방지하도록 1년간 갚을 원리금이 연 소득 40%가 넘지 않도록 규제하고 있는데, 만기를 늘리면 DSR 규제와 관계없이 빌릴 수 있는 대출한도를 늘릴 수 있기 때문이다. 예를 들어, 연봉 5000만원 차주가 4.5% 금리로 주담대를 받을 경우 30년 만기일 때는 3억3000만원을 대출받을 수 있지만, 50년 만기일 때는 4억원까지 대출받을 수 있게 된다.물론 만기를 늘리게 되면 자금을 확보하는 데 유리하지만, 결국 대출한도가 늘어나 원금뿐만 아니라 총 대출이자도 늘어나 차주 부담이 커질 수밖에 없다. 긴 기간인 만큼 은퇴 또는 향후 금리 인상 시 상환의 어려움이 생길 수 있다는 우려가 존재한다.이에 금융위는 상환 능력 내 대출을 받을 수 있게 한다는 원칙을 지킬 수 있도록 단계적인 제도 개선을 추진하기로 했다. 다만, 예외적으로 상환능력을 입증하는 경우 만기 50년을 적용할 수 있도록 예외를 뒀다.◇ 변동금리 주담대에 ‘스트레스 DSR’ 도입금융당국에서는 연내 변동금리 주택담보대출에 대해 ‘스트레스(Stress) DSR’ 제도를 도입할 계획이다. 스트레스 DSR은 향후 금리 상승 가능성을 고려한 가산금리다. 변동금리 대출은 향후 금리가 상승하며 차주의 부담이 커질 수 있기 때문에 대출 심사 시 가산금리를 적용해 한도를 산정하겠다는 것이다.예를 들어, 연 소득 5000만원 차주가 연 금리 4.5%로 40년 만기, 변동금리로 대출을 받을 경우 3억7000만원까지 받을 수 있다. 스트레스 DSR 1%포인트를 적용하게 되면 대출 한도가 3억2000만원으로 5000만원 감소하게 된다. 연 소득 1억원 차주의 경우 도입 전에는 7억4000만원까지 대출이 가능했다면, 스트레스 DSR 도입 후에는 대출 한도가 6억5000만원으로 감소하게 된다.금융위는 현재 스트레스 총부채상환비율(DTI)를 운영하고 있고, 해외에서도 많이 도입한 제도인 만큼 확립된 공통 기준을 가지고 가이드라인을 정할 것이라고 밝혔다.출처=하나은행정리=강은영 기자 eykang@viva100.com

2023-10-12 07:00 강은영 기자

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[비바 2080] 비 사업용 토지에 양도세 중과 피하는 법

토지의 용지에 맞게 사용하지 않으면서 보유하고 있는 부동산을 ‘비 사업용 토지’라고 한다. 지목은 ‘대지’인데 건물이나 주차장 같은 것 없이 나대지로 방치하거나, 농사를 짓지도 않으면서 농지를 보유한 경우 등이 해당한다. 이런 부동산에는 세금이 어떻게 부과될까. 부동산 절세 오늘부터 1일을 쓴 이은하 세무사의 도움을 얻어 비 사업용 토지에 대한 절세 방안을 알아본다.◇ 양도세 중과는 ‘옛 말’세무당국은 일반적으로 비 사업용 토지를 투기 목적의 보유로 판단해 양도세를 무겁게 때린다. 때문에 얼마 전까지만 해도 적지 않은 이들이 나대지에 뜬금 없이 주차장을 조성하고 직접 시골에 내려가 농사를 지으며 세금을 피하려 애쓰곤 했다.하지만 지금은 보유 기간에 따라 장기보유특별공제 혜택이 부여되는 등 과거의 규제 일변도 세무 정책에서 완화되는 기조이다. 양도세 세율도 기본 세율에 10% 포인트만 가산된다.예를 들어 15년 이상 보유한 토지의 양도 차익이 5억 원일 경우 사업용 토지라면 장기보유 특별공제 혜택 등을 받아 1억 2400만 원 가량의 양도세가 매겨진다. 비 사업용 토지라면 여기에 10% 포인트의 가산세가 붙어 1억 6200만 원 가량이 나온다. 비 사업용 토지에 대한 양도세가 3800만 원 가량 더 많은 것이다.◇ 비 사업용 토지를 사업용으로 인정 받으려면예전보다는 많이 낮아졌지만 비 사업용 토지를 매각할 경우 여전히 적지 않은 세금이 부과된다. 세금을 절약하기 위해서라도 원래 지목에 맞는 용도로 바꿀 필요가 있다.대지의 경우 땅 위에 건물을 짓거나 주차장으로 사용하는 등 ‘생산활동’에 사용하고 있음을 입증하는 방법이 일반적이다. 농지는 소재지나 인접한 시·군·구에 살면서 직접 농사를 지어야 한다, 직선거리로 30㎞ 이내면 사용용지로 인정된다. 임야의 경우도 30㎞ 이내 지역을 포함한 소재지에 실제로 살아야 한다.사용 용도 뿐만 아니라 기간 요건도 충족해야 한다. 세법에서 정한 최소 기간 이상을 사업용으로 사용했다고 입증해야 한다. 토지를 팔기 전에 3년 중 2년 이상을 사업용으로 사용하거나, 직전 5년 중 3년 혹은 토지 보유기간의 60% 이상 동안에 사업용도에 맞게 써야 한다. 결국 팔기 전에 최소 2년은 사업용으로 사용해야 한다는 것이다.농사를 직접 짓기 어렵다면 ‘농지은행’을 이용하는 방법이 있다. 8년 이상 위탁한 기록이 있으면 사업용토지로 인정받아 양도세를 아낄 수 있다. ◇ 비 사업용이지만 사업용으로 예외 인정받는 경우 사용요건과 기간요건을 충족하지 못해도 사업용 토지로 인정받을 수 있는 예외가 있다. 상속받은 농지가 대표적이다. 부모 사망일로부터 5년 내에 양도하면 사업용토지로 과세된다. 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 현지에서 자경한 농지나 임야, 목장 용지를 상속 또는 증여받은 경우에도 사업용토지로 인정해 준다. 다만, 양도 당시 도시지역 안의 토지는 대상에서 제외된다.공익사업을 위해 수용되는 토지로 2006년 12월 31일 이전에 사업인정 고시가 되었거나, 사업인정 고시일로부터 5년 이전에 취득한 경우도 사업용토지로 인정된다. 2005년 12월 31일 이전에 취득한 농지도 사업용토지로 본다. 또 취득기간이 2009년 3월 16일부터 2012년 12월 31일까지인 비 사업용 토지는 언제 팔더라도 기본세율로 과세된다.◇ 주말 농장은 사업용 토지로 인정될까농지를 사업용토지로 인정받으려면 상시 농업에 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기 노동력으로 경작 또는 재배해야 한다. 직전 3년 중 2년은 살면서 직접 경작해야 하는데 이 때 소득 기준도 적용된다.자경기간 동안 농작 소득을 제외한 사업소득의 합계가 3700만 원인 과세 기간은 경작기간에서 제외된다. 따라서 농업 외 근로소득이 있다면 총 급여가 한 해 3700만 원 미만이고 실제 농사를 지었다는 증빙이 있어야 자경 기간으로 인정받을 수 있다.땅을 분양받아 운용하는 주말 농장 역시 마찬가지다. 직장이 있는 상태에서 주말농장을 운용하는 경우 같은 기준이 적용된다. 2021년 12월 31일까지는 근처에 살지 않고 총급여가 연 3700만 원이 넘어도 사업용토지로 양도세가 과세되었다. 하지만 이후에 양도하는 주말농장은, 사업용토지로 인정되는 요건을 갖추지 않았다면 비 사업용 토지로 분류되어 중과세 대상이 된다.이의현 기자 yhlee@viva2080.com

2023-10-04 10:36 조진래 기자

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[비바100] 하늘 높은줄 모르는 초고층 단지 고공행진

부산 해운대 일대 초고층 단지 모습. (연합)분양시장이 살아나고 있는 가운데 초고층 단지가 수요자들의 관심을 받고 있다.초고층 단지는 일조권과 조망권 확보로 쾌적한 주거환경은 물론, 지역을 상징하는 랜드마크 단지로 인식되기 때문이다.여기에 지역 최고층 단지들은 입주민들의 주거선호도도 높다. 일반적으로 중심업무지구나 중심상업지구에 들어서기 때문에 편리한 교통망과 풍부한 생활편의시설을 이용할 수 있는 장점이 있다.또한, 높은 층수로 멀리서도 눈에 띄는 것은 물론, 높은 희소성과 상징성에 함께 화려한 외관 특화 설계까지 더해져 랜드마크로 지역 내 집값을 견인하는 역할도 한다.고층으로 조성되는 만큼 시공이 까다롭기 때문에 대부분 시공 노하우를 갖춘 대형 건설사 브랜드 단지가 많아 높은 브랜드 프리미엄도 누릴 수 있다.국내 최고층 건축물은 서울 송파구 잠실동에 위치한 ‘롯데월드타워’로 총 123층(555m)에 달한다. 롯데월드타워는 국내외 많은 방문객들이 방문하는 랜드마크 건물로 자리 잡고 있다.롯데월드타워 다음으로 높은 건축물은 포스코이앤씨가 부산 해운대구에 건설한 ‘엘시티’다. 엘시티 랜드마크타워동이 411.6m로 두 번째에 이름을 올렸고 엘시티 타워A동과 B동이 3~4위를 차지했다.[각 사 제공]◇ 준공 20년 넘은 타워팰리스 최고가 거래서울 강남구 도곡동에 있는 60층 이상의 ‘타워팰리스’는 2000년대 초반에 입주해 준공 20년을 넘어섰지만 여전히 강남에서 비싼 가격에 거래되는 아파트 가운데 하나다.실제로 국토교통부 실거래가 통계에 따르면 올해 1~8월까지 서울 강남구에서 거래된 단지 가운데 가장 높은 가격에 거래된 사례는 ‘타워팰리스1차’ 전용면적 301.47㎡로 거래가격이 무려 99억원이다.뿐만 아니라 같은 단지 전용 244.66㎡는 74억5000만 원에 거래되는 등 압구정동, 청담동 일대 아파트들의 거래가를 압도했다.초고층 아파트 입주를 통해 신흥 주거지로 변신한 곳도 있다. 청량리역 일대는 재개발 등 정비사업을 통해 초고층 아파트들이 줄줄이 입주하고 있다.특히 이들 가운데 지난 7월부터 입주에 들어간 ‘청량리역 롯데캐슬SKY-L65’는 입주 직전 전용 84㎡가 16억5600만원에 팔렸다.이는 올해 동대문구 아파트 거래 사례 가운데 가장 높은 거래가에 해당한다.이외에도 청량리역 일대로 59층(청량리역 한양수자인 그라시엘), 40층(청량리역 해링턴 플레이스) 높이의 고층 아파트들이 들어서면서 동대문구 아파트 가격을 리드하고 있다.성수동 일대 ‘갤러리아포레’, ‘아크로서울포레스트’, ‘트리마제’는 50층에 육박하는 초고층 스카이라인을 형성하며 한강과 서울숲 조망을 동시에 누릴 수 있다. 연예인과 기업인들이 다수 거주해 신흥 부촌으로 떠올랐다.‘아크로서울포레스트’ 전용 198㎡는 지난 8월 95억원에 팔린 데 이어 최근 99억원에 거래되면서 ‘100억 클럽’ 입성을 앞두고 있다. 이 아파트의 전용 264㎡는 지난해 9월 130억원에 실거래됐다.부산도 초고층 단지가 밀집해 있는 대표적인 도시다. 해운대구 내에는 ‘엘시티’(101층), ‘해운대 두산위브 더 제니스’(80층), ‘해운대 아이파크’(72층) 등 초고층 단지가 위치해 있으며, 이들은 지역 내 높은 시세를 자랑한다.서울 한강 변 신속통합기획 재건축 추진이 본격화되면서 재건축 단지들이 지역 스카이라인을 장식하는 초고층 랜드마크로 탈바꿈 할 채비에 한창이다.올해 1월 서울시에서 ‘2040 서울도시기본계획’을 확정·공고하면서 ‘35층 룰’이 폐지되자 초고층 아파트로의 재건축이 탄력을 받고 있다. 서울시는 지난 2014년부터 아파트 층수를 최고 35층까지로 제한해 왔는데 이 룰이 깨지면서 초고층 단지 탄생의 초석이 마련된 것이다.업계에 따르면 서울 송파구 잠실주공5단지 주택재건축정비사업조합은 최고 70층 재건축을 추진하기로 했다. 서울시 2040 도시계획을 적용해 신속통합기획 자문 방식으로 사업을 추진한다는 계획이다.압구정4구역 재건축조합도 현재 1341가구를 서울시 신속통합기획안에 따라 1790가구로 재건축 할 예정이다. 용적률은 300%, 최고 층수는 70층이다.아울러 여의도와 목동 구축 단지에서도 한강변 초고층 재건축 바람에 합류하면서 미래 부촌이 되기 위한 경쟁도 치열할 전망이다.다만 문제는 초고층 설계에 따라 추가되는 사업 비용과 시간이다. 높은 건물을 지을수록 공사비는 늘어나고 정비계획 변경으로 새로 절차를 밟아야 하는 것도 조합으로서는 부담이다. 50층 이상 아파트의 경우 대피공간 등 안전설계에 대한 각종 규제도 강화된다.◇ 지역 최고층 자랑하는 분양 아파트들… 높은 청약률 기록하며 일찌감치 완판분양시장에서도 지역에서 손꼽힐 만한 최고층 높이를 자랑하는 아파트들의 선전이 이어지고 있다.지난 7월 청약을 받은 부산 ‘대연 디아이엘’은 최고 36층에 달하는 초고층 아파트로 이목을 끌었다. 단지는 1순위 청약에서 1206가구(특별공급 제외) 모집에 1만8837명이 몰리며, 평균 15.62대 1의 경쟁률을 기록했다.앞서 경기도 의왕시에 분양된 ‘인덕원 퍼스비엘’ 역시 최고 34층의 마천루를 이루는 단지로 유명세를 탔다. 분양 당시 일부 고분양가 논란이 있었음에도 평균 11.08대 1의 준수한 청약 경쟁률을 보였고, 계약 시작 9일 만에 완판됐다.지난 6월 전북 전주시 송천동2가 일원 에코시티에서 분양한 ‘에코시티 한양수자인 디에스틴’은 평균 85.39 대 1의 경쟁률을 기록하며 일찌감치 완판됐다. 이 아파트는 당시 고분양가 논란이 있었지만 전주지역 최고인 48층 높이의 아파트로 관심을 모았다.앞서 5월 충북 청주시에서 분양한 ‘신영지웰푸르지오 테크노폴리스 센트럴’은 평균 73.75 대 1 경쟁률을 기록하고 빠르게 모든 분양을 마쳤다. 이 아파트는 49층 초고층 단지로 청주지역 아파트 최고 층수에 해당한다.업계 관계자는 “초고층 단지들은 단순히 층고만 높은 것이 아니라 상품, 커뮤니티 등 차별화된 요소들로 수요자들의 관심을 받고 있다”면서 “초고층 아파트 입주로 지역 아파트값이 상승하는 등의 변화도 나타나 앞으로도 이들 아파트에 대한 관심이 이어질 것”이라고 말했다.올가을 분양시장에서도 초고층 아파트 분양에 관심이 쏠리고 있다.의정부 '더샵 의정부역 링크시티' (사진=포스코이앤씨)경기 의정부시에서는 포스코이앤씨가 ‘더샵 의정부역 링크시티’를 분양한다. 총 1401가구 규모의 대단지며 최고 48층 높이의 초고층으로 건설된다.단지는 의정부시 미군 공여지 가운데 한 곳인 캠프 라과디아 도시개발사업 부지에 들어서며 약 3만㎡ 규모의 공원과 체육, 문화시설 등을 갖춘 공공복합청사 등이 단지 주변에 함께 자리한다.경기 시흥시 정왕동에서는 현대건설이 ‘힐스테이트 더웨이브시티’를 선보인다. 아파트와 오피스텔이 함께 들어서는 주거복합 단지로 최고 35층으로 건설된다.시흥 ‘힐스테이트 더웨이브시티’ (사진=현대건설)첨단산업과 해양레저관광산업 육성을 위해 조성되는 시화MTV에 들어서며, 시화호, 서해바다 등의 조망이 가능하다.충남 논산시에서는 대우건설이 ‘논산 푸르지오 더 퍼스트’를 공급한다. 이 아파트는 논산 지역 최고층에 해당하는 29층으로 건설된다. 단지 앞 연무로를 이용하면 차량 이동이 쉽고 천안논산고속도로, 호남고속도로 등을 통해 타지역으로도 빠르게 이동할 수 있다.이외에 충북 청주시에서는 포스코이앤씨가 오창과학산업단지에서 ‘더샵 오창프레스티지’ 분양에 나설 예정이다. 최고 49층 높이의 초고층 단지로 이차전지 기업들이 가까운 직주근접 단지다.청주 ‘더샵 오창프레스티지’ (사진=포스코이앤씨)논산 ‘논산 푸르지오 더 퍼스트’ (사진=대우건설)채훈식 기자 chae@viva100.com

2023-10-04 07:00 채훈식 기자

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[이철호 칼럼] 계약 후 하자 발견했다면 6개월내 손배 청구해야

이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자)내집이라는 꿈에 부풀어 이사한 집. 그런데 숨어 있던 하자들이 뒤늦게 보인다. 속았다는 기분도 드는데, 매도자에게 하자에 대한 책임을 지게 할 수 있을까? 그럴 때 알아야 하는 것이 바로 매도인의 하자담보책임이다.매수자는 집의 상태를 정확히 알기 어렵다. 보통 계약 전 잠시 집에 들러 상태를 확인하는 것이 전부이기 때문이다. 매도자와 매수자 간 정보 비대칭으로 인한 불이익을 해소하고자, 매도인이 매각한 물건에 하자가 있을 때는 그 책임을 지도록 하는 것이다.민법 제580조에 따르면, 매매의 목적물에 하자가 있어 계약을 완료할 수 없다면 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 계약이 완료된 경우에는 손해배상을 청구할 수 있다. 하지만 매수인이 하자가 있는 것을 알고 있었거나 과실로 인하여 알지 못한 경우에는 그렇지 않다. 그리고 매수자는 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 한다.보통 갈등이 가장 많은 것이 누수이다. 매수 직후 누수가 생기면 매수자도 매도자도 당황스럽다.누수에 관련된 중요한 판결이 2021년에 나온 바 있다. 누수에 대한 대법원 판결이 나오기 전까지는 누수 문제 책임에 대한 중요한 판단 기준이 될 수 있다. 서울중앙지방법원 2020가단5093655 사건이다.우선 대법원 판결에 따르면 하자는 계약 성립시 이미 존재했어야 하는데, 위 판례에서는 잔금 시점이 상당 기간 떨어져 있다면 잔금 시점도 기준이 될 수 있다고 한다.‘상당 기간’의 정도가 논쟁이 되겠지만, 계약 또는 잔금 시점에 하자가 이미 존재했어야 한다는 것이다.그리고 중요한 것은 누수 자체가 하자가 아니라는 것이다. 누수는 하자로 인해 발생한 현상일 뿐이고, 누수의 원인인 하자는 따로 있는 것이다. 또한, 누수의 특성상 하자가 발생하면 그 결과인 누수로 나타나는 것은 그리 오래 걸리지 않는다.따라서 누수가 계약 4개월 이후 발생했다면 하자는 계약 당시 존재했다고 볼 수 없고, 노후의 결과로 뒤늦게 하자가 생겼을 뿐이다. 그로 인해 매도자에게도 책임을 물을 수 없다고 판결하였다.결국, 매수자는 계약 전에 집 상태를 면밀히 확인해야 하고, 나중에 하자를 발견했다면 계약 시점부터 존재했음을 잘 입증해야 한다. 반대로 매도자는 계약 당시 하자가 없었다거나, 매수자가 하자를 알고 있었거나 과실이 있어 알지 못했다는 주장을 해야 한다. 필자는 매도자의 입장에서, 위 판례와 더불어 매수자가 수차례 집을 봤던 사실과 계약서에 첨부된 중개대상물확인설명서 상 누수가 없다고 기록된 것을 주장해 부담을 지지 않았던 경험이 있다.이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자)

2023-09-25 07:00 이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자)

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[비바100] 지식센터 흥행도 역세권이 가른다

최근 분양한 주요 지식산업센터들은 역세권 입지를 적극 강조하고 있다. 위축된 지식산업센터 분양 시장에서 입지 선호도는 물론 희소성이 높은 ‘역세권’을 내세워 돌파구를 마련하겠다는 전략이다.부동산 시장에서 역세권의 가치는 상품의 종류를 불문하고 강조해도 지나치지 않다. 특히 공급 과잉에 따른 공실 문제를 겪고 있는 지식산업센터의 경우 역세권 여부에 따라 찾는 수요가 달라지기 때문에 그 가치가 더욱 높다. 역세권 지식산업센터 경우 출퇴근이 편리해 워라밸을 보장하는 직주근접 프리미엄을 갖추고 있어 임직원들의 선호도가 높다. 또한 역을 중심으로 쇼핑, 문화, 의료 등 다양한 인프라가 갖춰져 있다는 장점이 있다.실제로, 역세권에 위치하고 있는 지식산업센터들은 비역세권 단지 보다 높은 시세를 형성하고 있다. 서울 지하철 2호선 구로디지털단지역이 도보 4분 거리인 ‘코오롱싸이언스밸리2차’는 3.3㎡당 시세가 1340만원(지식산업센터114 자료 기준)을 기록하고 있는 반면, 도보 14분 거리인 ‘에이스하이엔드타워2차’는 3.3㎡당 시세가 920만원으로 역세권 단지보다 낮았다.권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “최근 공실 문제를 겪고 있는 지식산업센터들을 살펴보면 대부분 지하철 역이 없거나 먼 곳에 위치하고 있는 경향이 있다”라며 “먼저 회복세나 반등을 보일 지역은 역세권일 것”이라고 말했다.‘반도아이비플래닛’ 조감도(사진제공=반도건설)이러한 가운데 올해에도 역세권 입지를 갖춘 지식산업센터들이 공급 중에 있어 눈길을 끈다.반도건설은 부산 에코델타시티에 ‘에코델타시티 반도아이비플래닛’을 분양중이다. 부산광역시 강서구 명지동 일원에 지하 2층~지상 8층, 연면적 16만6292㎡, 총 1210실 및 근린생활시설 82실로 구성된다. 명지국제신도시와 낙동남로에 인접한 위치이며, 도보 5분 거리에 강서선(계획)과 하단~녹사선(예정) 환승역이 들어서는 더블역세권을 갖췄다. 명지IC, 서부산IC가 인근에 위치에 주변 지역과의 교통망이 좋다. 뿐만아니라, 사상~해운대 고속도로, 부전마산복선전철선도(2024년 예정), 엄궁대교, 장낙대교, 부산형 급행철도(BuTX) 등의 광역교통망 개발계획까지 갖추고 있어 교통환경이 더욱 좋아질 전망이다. 또한, 에코델타시티 반도아이비플래닛가 들어서는 부산 에코델타시티는 강서구에 들어서는 부산의 공공사업으로 부산신항만, 가덕도 신공항(예정), 명지국제도시2단계 개발(예정) 등이 들어서는 서부산의 중심이라는 평가를 받고 있다.특화설계도 선보일 예정이다. 소형부터 대형까지 다양한 크기의 평면 구성 및 선택의 폭을 넓힐 수 있는 가변 평면 설계로 소규모 기업, 스타트업 등을 위한 소형 오피스는 물론 중견기업의 사무실까지 활용 가능한 사무환경으로 구성했다.‘시그니처 광교 2차’ 투시도(사진제공=한화건설)한화건설은 광교택지개발지구에 지식산업센터 ‘시그니처 광교 2차’를 분양 중이다. 단지는 지하 4층~지상 10층, 연면적 3만2191㎡ 규모로 조성하며 지식산업센터와 기숙사, 근린생활시설이 함께 구성된다. 신분당선 상현역을 걸어서 이용할 수 있어 강남까지 환승 없이 30분 대로 이동이 가능하며 지난 5월 신분당선 신논현-논현-신사역 구간이 연장 개통돼 강남뿐만 아니라 서울 각지로의 이동도 더욱 편리해졌다. 단지 인근으로 개발호재도 잇따르고 있다. ‘시그니처 광교 2차’는 반도체 산단이 조성되는 용인시와 지리적으로 가까워 수혜를 입을 것으로 기대되고 있다. 다양한 기업이 입주하는 지식산업센터인 만큼, 반도체 산단 내 기업과의 시너지 효과를 기대할 수 있으며, 대규모 산단 조성으로 대규모 일자리가 창출되면 인구유입을 기반으로 생활 인프라가 확충돼 편의성이 크게 향상될 예정이다. 광영디앤엠은 화성시 병점복합타운에 라이브 오피스 ‘더 케이 라이브’를 분양 중이다. 지하 4층부터 지상 13층에 달하는 규모로 1~4층까지는 근린생활시설, 5~6층은 교육연구시설, 7~13층은 라이브 오피스로 구성됐다. 병점역까지 직선거리 약 150m의 초역세권에 들어선다. 병점역은 지하철 1호선, 수도권제2순환고속도로, SRT, 경부고속도로 등 광역교통망이 이어져 있다. 동탄트램도 오는 2027년 개통을 목표로 착공을 앞두고 있다.채현주 기자 1835@viva100.com

2023-09-25 07:00 채현주 기자

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[비바100] 사통팔달·교통요충지·지역관문 '역세권 수익형 부동산' 주목

최근 GTX-A·C노선·신안산선·인덕원~동탄을 잇는 복선전철인 ‘인동선’과 시흥 월곶과 판교를 잇는 ‘월판선’, 서울 경전철 ‘동북선’ 등의 개통과 착공이 가시화되면서 지역의 관문 역할을 하는 역세권에 공급되는 수익형 부동산이 주목을 받고 있다. 대표적인 지역이 청량리역 일대, 의정부역 일대, 인덕원역 일대, 부평역 일대 등이 있으며 이들 역세권의 공통점은 지역의 관문 역할은 물론 사통팔달의 교통 요충지로 불린다.청량리역 한양수자인 아트포레스트 투시도.◇서울 동북권 지역 관문 청량리역 청량리역 일대는 서울 동북부 지역의 관문이자 사통팔달 교통 요지다. 각종 교통과 재개발 호재가 속속 예정돼 청량리역 일대는 서울 동북권 부도심으로서의 과거 위상을 뛰어넘어 강북 최고의 거점 도시가 될 것이란 기대가 나오고 있다.현재 청량리는 서울지하철 1호선, 수인분당선, 경춘선, 경의중앙선, 중앙선, KTX강릉선 등 총 6개의 노선이 지나고 있다. 여기에 향후 GTX-B, GTX-C, 면목선, 강북횡단선 등 4개 노선이 신설되면 무려 10개 노선이 교차하는 국내 유일무이의 멀티 역세권으로 거듭나게 된다.◇경기 북부 지역 관문 의정부역경기 북부의 관문인 의정부 의정부역 일대도 주목을 받고 있다. 의정부역은 이 일대 교통 요충지라고 할 수 있다. 의정부역은 1호선 지하철 뿐만 아니라 의정부 경전철도 운영중이다. 또 고양시 능곡역에서 의정부역까지 운행하는 노선인 교외선이 내년(2024년) 개통을 앞두고 있다. 오는 2028년 GTX-C 노선도 들어선다. 완공되면 의정부역에서 삼성역까지 다섯 정거장 만에 갈 수 있다.경기 의정부시는 2027년 완공을 목표로 수도권광역급행철도(GTX) 역사 환승센터를 건립할 계획이다. GTX-C노선 개통에 맞춰 운영할 계획이다.◇경기 남부 지역 관문 인덕원역경기 안양시 동안구 관양동 인덕원 일대가 고밀도·복합 개발 방식의 콤팩트시티로 조성된다.안양시는 최근 최대호 안양시장 주재로 시청에서 ‘콤팩트시티 조성 및 특화방안 수립 용역’ 착수 보고회를 개최했다. 콤팩트시티는 도시를 고밀도로 개발해 도시팽창을 줄이고, 한 공간 안에서 다양한 시설을 이용할 수 있게 해 이동시간을 최소화하고 경제적 효율성을 높이는 도시개발 방식이다.시는 이 방식을 통해 인덕원 주변 도시개발사업 부지에 환승주차장·환승정류장 등 복합환승센터, 청년임대주택을 포함한 공동주택 796가구, 공공지식산업센터, 공공시설, 근린생활시설 등을 조성한다는 계획이다.◇인천 지역 관문 부평역인천 동쪽에 위치해 서울에서 인천으로 진입하는 관문 격인 부평구가 낙후된 모습을 벗고 새롭게 태어날 것이 기대되면서 세간의 이목이 쏠리고 있다. 특히 부평구의 대표 역세권인 부평역은 GTX-B노선(2024년 착공·2030년 개통 예정)과 경인선, 인천 1호선이 환승하고, 부평역에서 두 번째 정차역인 부평구청역에선 서울 7호선과도 환승 가능하다. 부평역복합환승센터까지 건립하면 최적 교통요충지로서 입지를 다질 전망이다.다음은 청량리역, 인덕원역, 부평역 일대에 공급(예정)중인 수익형 부동산 현황이다.◇청량리역 한양수자인 아트포레스트(상가)=올 6월부터 입주를 시작한 주상복합 ‘청량리역 한양수자인 그라시엘’의 저층부(지하 2층~지상 3층)에 들어서는 상업시설인 ‘청량리역 한양수자인 아트포레스트’가 분양중이다. 이 상업시설은 최근 소셜미디어에서 성수동을 잇는 ‘뉴트로’ 상권으로 급부상하고 있는 청량리 일대에 자리잡고 있다.이달 ‘청량리역 롯데캐슬 ’SKY-L65(1425가구)’, 올 11월 ‘힐스테이트 청량리 더퍼스트(486실)’ 등이 입주를 앞두면서 배후 수요도 충분하다는 평가다.인덕원 시그니티 타워 투시도.◇인덕원역 시그니티 타워(소형 오피스·상가)=GTX-C노선이 예정되어 있는 인덕원역 도보 1분 거리 초역세권 인덕원역 시그니티 타워가 10월 분양을 앞두고 있다. 경기도 안양시 동안구 관양동 1505-15외 1필지 지하 5층~지상18층 규모로 8~18층은 오피스, 3~7층은 메디컬, 1~2층은 근린생활시설 등이 공급된다. 쇼핑,의료,업무를 모두 아우르는 희소가치 있는 프리미엄급 신축 단지라는 평가다.4개 노선으로 재탄생 될 인덕원역은 현재 운영중인 4호선부터 월곶판교선(2025년 예정),동탄인덕원선(2026년 예정), GTX-C노선(2028년 예정)까지 총 4개 노선이 관통하는 쿼드러플 역세권 프리미엄 상권이다.부평역 sr노빌리안 상가 투시도.◇부평역 SR노빌리안 프라자(상가)=인천시 부평구 부평동 185-51외 10필지 부평역 SR노빌리안 프라자 상가가 분양중이다. 지하 5층~지상 8층 규모로 부평역과 직접 연결된다. 사업지는 경인고속도로, 서울외곽순환고속도로, 인천지하철 1, 2호선, 서울지하철 2, 7호선 등을 쉽게 이용할 수 있어 교통 환경이 우수하며, 부평역지하상가, 문화의 거리, 테마의 거리, 인근 금융권 종사자 등 약 20만명의 상주인구로 직접 배후수요가 풍부하다.장원석 기자 one218@viva100.com

2023-09-18 07:15 장원석 기자

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[비바100] '로또 청약' 힘든데… 경매·공매로 내집 마련해볼까

(사진출처=게티이미지)내 집 마련을 위해 반드시 해야 하는 것으로 여겨지는 주택 청약. 하지만 청약을 통해 분양권을 사는 것이 어렵다 보니 속칭 ‘로또 청약’이라고 불리기도 한다. 무주택 기간이 짧고, 청약 가점이 낮으면 당첨될 확률이 낮아지기 때문이다.청약 당첨이 안 된다고 해서 내 집 마련할 수 있는 방법이 아예 없는 것은 아니다. 청약은 아파트를 매입하는 한 가지 방법일 뿐, 청약 당첨 없이도 아파트를 매입할 수 있는 다양한 방법이 있다. 내 집 마련의 꿈을 꾸는 이들을 위해 ‘청약 당첨 없이 아파트 매입하는 법’에 대해 알아보자.◇ ‘간단하지만 간단하지 않은’ 아파트 일반 매매(사진=하나은행)아파트를 매입하는 가장 쉽고 간단한 방법은 매입하고자 하는 아파트 주변 부동산을 방문해 거래하는 것이다. 이 방법을 가장 일반적인 매매 방법이라고 해서 ‘일반 매매’라고 부른다.일반 매매로 아파트를 매입할 때 매물들의 가격은 부르는 게 가격인, ‘호가(呼價)’다. 따로 가격이 정해져 있는 것이 아니라 시장 상황에 따라 매도자가 매매가를 결정하게 된다. 따라서 일반 매매는 매도자와 매수자가 서로 협의해 가격을 결정하는 거래 형식으로 매입이 이뤄진다.만일 아파트를 팔고자 하는 매도자와 협상이 잘 이뤄졌다면, 시세보다 싼 급매물을 거래할 수도 있고 부동산 투자를 통해 충분한 수익을 낼 수도 있다. 하지만 반대로 주변 매물들의 가격을 미리 확인하지 못하고 거래했을 경우 시세보다 비싸게 아파트를 매입하는 경우도 생길 수 있다. 따라서 일반 매매를 할 때는 충분한 손품, 발품을 팔아 충분한 조사가 선행돼야 한다.◇ 아파트 일반 매매 유의 사항(사진=하나은행)우선 매매 당사자 진위 여부를 확인해야 한다. 일반 매매를 통해 아파트 거래를 할 때는 반드시 매도자가 소유자 본인이 맞는지 신분 확인이 필요하다. 따라서 계약 전에는 반드시 등기부등본상의 소유자 인적 사항과 신분증을 대조해 봐야 한다. 이때 정부24 홈페이지 또는 ARS 서비스(1382)를 활용하면 ‘주민등록증 진위확인’이 가능하다.만일 매도자의 가족이 대리인으로 나왔다면 주민등록등본, 의료보험증, 가족관계증명서 등을 통해 가족이 맞는지 확인하고, 인감증명서, 위임장, 대리인 신분증을 확인해 적법한 대리인인지 확인해야 한다.등기부등본도 열람하고 확인해야 한다. 등기부등본에는 부동산 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등 권리설정에 대한 정보가 모두 기재되어 있기 때문에 매매 전 반드시 열람해 봐야 한다. 특히 부동산 사기 피해를 방지하기 위해서는 중요한 서류가 오갈 때마다 등기부등본을 열람하는 것이 좋다. 계약서를 쓰기 전만 해도 문제가 없던 등본이 갑자기 변경되어 피해를 입을 수도 있기 때문이다.등기부등본 변경을 쉽게 확인하기 위해서는 은행 앱에서 제공하는 ‘등기변동 알림 서비스’를 신청하는 것을 추천한다. 주거래 은행이 아니더라도 신청할 수 있고 무료로 이용이 가능하다.다음은 부동산 매매 계약 시 등기부등본 필수 체크리스트들이다. △ 등기부등본과 계약서상의 주소가 맞는지 △ 계약서 상 부동산의 내용(종류, 면적)이 등기부등본과 일치하는지 △ 주택의 소유주와 계약자 일치하는지△ 압류 및 경매 등 권리관계△ 근저당권(채권, 채무) 여부.아파트를 매입할 때 대부분의 사람들은 대출을 이용한다. 만약 계약하기로 하고 대출이 불가능하게 되면 계약을 위반하게 되어 가계약금이나 계약금의 손실을 본인이 부담해야 하는 경우가 생길 수도 있다. 계약 후 대출 거절이 우려된다면 계약서상 특약사항으로 계약금 반환 특약을 걸어 두는 것이 유리하다.◇ 법원 경매 입찰 참여(사진=하나은행)부동산 경매를 통해 아파트를 매매하는 방법도 있다. 이는 채무불이행 등으로 인한 압류재산을 민사집행법에 따라 법원에서 최고가를 제시한 사람에게 판매하는 방식이다.경매 입찰에 참여하기 위해서는 집행법원에 직접 방문해야 한다. 만일 참여자가 없거나 최저 입찰가 기준에 못 미칠 경우 입찰이 무효가 되어 다음 차수에 가격이 20~30% 저감된다. 이를 잘 활용하게 되면 매매 보다 저렴한 비용으로 아파트를 매매할 수 있다. 단, 철저한 분석 없이 무턱대고 입찰에 참여하면 되레 시세보다 비싸게 취득하게 되는 경우도 생길 수 있는 만큼 반드시 권리분석 등 공부가 선행되어야 한다.한편 빠른 시일 내 원하는 조건의 매물을 찾아야 한다면 좋은 매매 방법이 아닐 수 있다. 경매에 나오는 매물은 채무불이행 등으로 인한 압류 재산으로 한정되는 만큼 일반 매매보다는 매물이 다양하지 않기 때문에 원하는 매물을 찾는 것이 쉽지 않기 때문이다. 또한 경매 입찰 후 현재 거주 중인 집주인 또는 임차인을 내보내고 재산권을 행사할 수 있도록 명도해야 하는데 협의가 원활하지 않을 경우 정당한 권리행사까지 오랜 시간이 소요될 수 있다는 단점도 있다.◇ 온라인으로 아파트 공매 법원 방문 없이 온라인으로 경매 입찰을 할 수 있는 ‘공매’도 있다. 공매란 ‘한국자산관리공사’에서 국세징수법에 따라 미납자를 대상으로 압류한 물건을 입찰하는 것으로 ‘온비드’ 홈페이지에 접속하면 누구나 참여할 수 있다.입찰은 매주 월요일 10시부터 수요일 17시까지 진행되며, 마감 다음 날인 목요일에 입찰 결과를 알 수 있다. 법원에 직접 방문하지 않고도 온라인으로 입찰을 진행할 수 있고, 유찰될 경우 바로 다음 주 재공매에 들어가기 때문에 경매보다 시간을 절약할 수 있다는 장점이 있다.이렇게만 보면 공매가 경매보다 편리하고 쉬워 보일 수 있다. 하지만 명도 과정은 공매가 오히려 더 복잡하다. 국가가 압류한 물건은 매수자에게 권리를 우선적으로 보장하지 않는 만큼 낙찰 후 현재 거주 중인 집주인, 세입자에게 강제적으로 ‘인도 명령’을 진행하는 것이 불가능하고 반드시 ‘명도 소송’을 진행해야 하기 때문이다. 소송 기간이 적게는 4~6개월, 길게는 1년까지도 걸릴 수 있는 만큼 공매에 참여할 때는 이러한 시간과 비용을 모두 고려하고 참여해야 한다. 또한 경매보다 공개된 정보가 적은 만큼 더욱더 철저한 권리분석을 해야 한다.지금까지 ‘청약 당첨 없이 아파트 매입하는 법’에 대해 알아봤다.주택청약에 실패함과 동시에 내 집 마련에 대한 꿈을 포기해 버리는 경우가 있다. 하지만 청약 외에도 일반매매, 경매와 공매 등 다양한 매매 방법이 있으니 본인에게 맞는 방법을 택해 시세보다 저렴하게 내 집 마련의 꿈을 꼭 이루길 바란다.출처=하나은행정리=김수환 기자 ksh@viva100.com

2023-09-14 07:00 김수환 기자

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[이호영 칼럼] 모든 물건엔 사연이 있다

이호영 부동산센터 대표종로구 평창동에 살던 A씨는 아들이 곧 결혼을 앞둬 30년 이상 살았던 단독주택을 팔았다. 강남이 직장인 아들 내외를 위해 강남구의 아파트 전세금을 보태주고 본인은 빌라를 보러 다녔다. A씨는 대출도 없이 3억원으로 방 세 칸짜리 아파트를 구하기란 쉽지 않았고, 단독주택과 달리 아파트는 작다고 느껴졌기 때문이다. 엘리베이터가 있으면서도 평수가 넓은 신축빌라를 구매하기에 이른다.A씨는 아들의 이삿짐을 싸 강남으로 보낸 뒤 잔금을 치르기 위해 신축빌라로 향했다. 잔금을 치르고 이사 오면서 알게 된 사실인데, A씨가 가지고 있던 50인치 TV를 놓을 자리가 없었다. 거실의 폭을 떠나 창문에서 방 사이의 한쪽 벽의 길이가 1.5m밖에 안 돼서 한쪽에는 소파를 놓고 한쪽으로는 에어컨을 놓은 뒤 남는 벽면에 TV를 걸 수도 바닥에 놓을 수도 없었다. A씨는 이 모든 사실을 이사를 와서야 비로소 알게 됐고 TV를 결국 안방에 걸어야만 했다.모든 물건에는 사연이 있다. 건축물도 사람이 생활하는 곳이다. 주택이든 사무실이든 창고든 컨테이너든 사람이 다니고 앉고 움직이고 누워 있는 공간이다. 밥을 짓기 위해 불을 지피던 아궁이 부엌문화에서 입식 부엌문화로 바뀐 것도 100년이 채 안 된다.권투에서 ‘리치’라고 하는데 양팔의 길이를 말한다. 각자 다르겠지만, 필자는 한쪽 팔을 벌린 손끝에서 다른 쪽의 어깨까지가 석 자였다. 집을 보러 가서 줄자가 없을 때 이 양팔 줄자(리치줄자)를 유용하게 사용한다.과연 자녀 방의 책상 의자의 높이와 주방의 식탁 의자의 높이가 같다고 생각하는가. 주방 식탁의 높이와 사무실 책상의 높이가 같다고 생각하는가. 그럴 수도 있다. 지금 줄자를 꺼내서 각각의 높이를 재어보면 그 말이 틀렸다는 것을 금방 알 수 있다. 높이가 같은지 틀린지는 직접 높이를 재보면 알게 된다.계단실의 계단의 높이가 폭과 길이 등은 모두 인체를 기준으로 만들어진 것은 알고 있는가. 건축물은 그 건축물을 이용하는 인구와 빈도에 따라 계단실의 크기도 비례하고 있다.늘 곁에 있어 보지 못하고 주변에 항상 있었기 때문에 느끼지 못한 것들이 너무나 많다. 생활 속에서 ‘왜?’라는 의구심을 한 번이라도 갖는다면 누구든 뜻하지 않은 새로운 발견을 할 수 있다.이미 만들어진 것을 보고(경험하고) 앞으로 만들어져야 할 것을 한 번이라도 생각해본 독자가 있다면, 그는 분명히 성공할 것이다. 왜냐하면 그것이 위대한 ‘발명’은 아니라도 자신만이 알고 있는 ‘틈새(기회)’는 되기 때문이다.이호영 부동산센터 대표

2023-09-11 07:00 이호영 부동산센터 대표

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[비바100] 대형 건설사 브랜드 아파트, 여전히 수요자 몰리며 ‘인기’

용인 센트레빌 그리니에. (사진=동부건설)여전히 부동산 시장에서 ‘브랜드’ 아파트의 수요는 많다. 유명 건설사의 높은 인지도와 기술력을 바탕으로 우수한 상품성을 갖추고 있기 때문이다. 수요자들의 이와같은 높은 선호와 함께 브랜드 아파트 단지의 가치 상승도 주목받고 있다.브랜드 아파트 인기 쏠림 현상은 올해도 계속되고 있다. 실제로 상반기 전국 청약시장에서는 10명 중 7명이 시공능력평가 상위 10대 건설사(2022년 기준)의 브랜드 아파트를 선택했다. 부동산R114 자료에 따르면 올해 1월부터 7월까지 전국 분양 단지의 전체 1순위 청약접수 건수(35만9023건) 중 약 73.28%(26만3082건)가 브랜드 아파트에 몰린 것으로 나타났다.청약 마감률 역시 건설사 순위에 따라 극명하게 갈렸다. 같은 기간 10대 건설사 분양 단지 중 약 76.92%가 1순위에서 모집가구 수를 채운 반면, 그 외 건설사 분양 단지 중 1순위에서 모집가구 수를 채운 단지는 전체의 약 38.89%에 불과했다. 예를 들면, 올해 3월 서울 영등포구 양평동1가에서 분양한 ‘영등포자이 디그니티’는 GS건설이 시공하는 브랜드 단지로 높은 관심을 받았다. 이 결과 단지는 98가구(특별공급 제외) 모집에 1만 9478명의 청약자가 몰리며, 1순위 평균 198.76대 1을 기록했다. 지방도 상황은 같았다. 올해 5월 충북 청주시 흥덕구에서 분양한 ‘신영지웰 푸르지오 테크노폴리스 센트럴’(대우건설 시공)도 473가구(특별공급 제외) 모집에 3만 4886건의 청약이 접수돼, 1순위 평균 73.75대 1의 두 자릿수 청약 경쟁률을 기록한 바 있다.업계에서는 브랜드 선호 현상이 커지면서 입지나 입주 시기 등 비슷한 조건을 갖춰도 브랜드 유무에 따라 수요와 시세가 달라질 수 있는 것으로 분석하고 있다. 이처럼 브랜드 아파트에 대한 수요자의 선호도가 높자, 기존 브랜드 단지들도 높은 시세를 자랑하며 지역 아파트 시장을 리딩하고 있다.경기도 용인시 기흥구 마북동에 위치한 ‘삼거마을삼성래미안1차’가 대표적이다. 단지는 ‘래미안’ 브랜드 아파트로 지역에서 높은 인기를 얻고 있다. 부동산R114에 따르면, 올해 7월 단지 전용 84㎡ 타입의 평균 매매 가격은 2987만원(3.3㎡당)으로, 동월 단지가 위치한 용인시 기흥구 아파트 평균 매매 가격(1626만원) 대비 약 1300만원 이상 높았다. 한 업계 관계자는 “브랜드 단지는 지역 내 랜드마크로 자리 잡으며 주변 아파트 대비 높은 시세를 형성하는 경우가 많다”라며 “브랜드 선호 현상이 갈수록 뚜렷해지고 있는 만큼 브랜드 단지의 인기는 앞으로도 지속될 것으로 보인다”고 말했다.주목할 점은 최근들어 국내 고급 아파트 브랜드 판도가 요동치고 있다는 것이다. 인천 검단시도시 지하주차장 붕괴사건 이후로 GS건설의 ‘자이’(Xi) 브랜드 이미지가 급격히 추락하고 있는 사이 삼성물산의 ‘래미안’이 전열을 정비하고 이미지 고급화에 더욱 박차를 가하는 상황이다. 실제로 부동산R114와 한국리서치가 지난해 10월 진행한 ‘2022년 베스트 아파트 브랜드’ 조사에서 GS건설의 ‘자이’가 1위였다. 2위는 대우건설의 ‘푸르지오’, 3위는 삼성물산의 ‘래미안’, 4위는 현대건설의 ‘힐스테이트’가 각각 차지했다. 2002년 출범한 ‘자이’ 브랜드는 첨단·고급 이미지를 각인시키며 같은 조사에서 6년간 5번이나 1위 자리를 지켰다.하지만 올해 조사에서는 고급 아파트 브랜드 순위가 뒤바뀔 가능성이 커졌다. GS건설의 ‘자이’가 인천 검단신도시 아파트 지하 주차장 붕괴 사고 이후 치명상을 입었기 때문이다. GS건설이 선제적으로 ‘전면 재시공’을 약속했지만 국토교통부는 부실시공 책임을 물어 영업정지 10개월 처분을 내리겠다고 밝혔다. 청문절차를 거쳐 6개월 이내에 최종 처분이 통보될 예정이다. 이로 인한 자이 브랜드에 대한 신뢰도 하락과 이미지 타격이 불가피해 이미 시공권을 딴 현장에서 시공사 교체나 계약 해지를 요구할 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.한 건설사 관계자는 “예전에 자이는 재개발 재건축 조합이 먼저 찾는 브랜드 아파트여서 선별해서 수주하는 아파트였지만 이번 이슈로 자이 브랜드 가치가 크게 훼손될 수도 있는 상황이다”라고 지적했다.한편, 올해 하반기에도 유명 건설사의 브랜드를 갖춰 가치 상승이 기대되는 신규 단지가 눈길을 끌고 있다.동부건설은 경기도 용인시 마북동 일원에서 ‘용인 센트레빌 그리니에’를 분양 중이다. 마북동은 아파트 노후비율 86.59%에 달하는 지역으로 새 아파트 희소성이 높다. 단지는 반경 500m 이내에 한성CC, 경기남부경찰청용인체력단련장CC 등이 위치해 있어 풍부한 녹지공간을 갖추고 있다. 여기에 단지 인근 마북천에 있는 마북천 산책로 이용도 쉬워 여가 시간을 보낼 수 있다. 교통 환경도 우수하다. 단지는 생활권 내에 수인분당선 구성역이 있어 수도권 지하철 이용이 쉽다. 또한 단지 반경 700m 이내에 위치한 마북IC를 통해 경부·영동 고속도로 진출입도 수월해 광역 이동도 편리하다. 단지는 지하 2층~지상 최고 19층, 3개 동, 전용면적 84~139㎡ 총 171가구 규모로 조성된다.힐스테이트 속초. (사진=현대엔지니어링)현대엔지니어링은 강원특별자치도 속초시 금호동 일원에서 ‘힐스테이트 속초’를 분양 중이다. 단지는 쾌적한 주거 환경도 수요자들의 높은 관심을 받고 있다. 단지 반경 500m 이내에 영랑호와 영랑호수공원 산책로가 위치해 있고 반경 2km 이내에 등대해수욕장이 있어 주거 환경이 쾌적하다. 각종 생활 인프라도 편리하게 이용할 수 있다. 우선, 단지와 속초시청, 속초의료원 등의 각종 주거편의시설도 가깝고 단지 반경 250m 내에 중앙초, 속초해랑중이 자리해 자녀들의 안전한 통학이 가능하다. 단지는 지하 3층~지상 25층, 11개동, 전용면적 84·104㎡ 총 925가구 규모로 조성된다.e편한세상 검단 웰카운티.(사진=DL이앤씨)DL이앤씨 컨소시엄은 9월, 인천 서구 검단신도시 AA10-1블록에 ‘e편한세상 검단 웰카운티’를 분양할 예정이다. 단지 도보권에 인천도시철도 1호선 검단연장선 신설역 101역(가칭)이 개통될 예정(2025년)으로 역세권 입지를 누릴 수 있다. 4베이 판상형 위주의 구조를 적용하며 현관 팬트리와 함께 평형 별로 주방팬트리, 복도팬트리 등 넉넉한 수납공간을 확보했다. 이 단지는 전용면적 85㎡ 이하(59㎡, 84㎡) 국민주택과 전용면적 85㎡ 초과(104㎡) 민영주택으로 구성되어 있으며, 지하 2층~지상 25층, 14개 동(테라스 3개 동 포함), 총 1458가구의 대단지로 조성된다.힐스테이트 관악센트씨엘.(사진=현대건설)현대건설은 9월, 서울 관악구 봉천동 일원에 봉천 제4-1-2구역 주택재개발정비사업을 통해 ‘힐스테이트 관악센트씨엘’을 분양할 예정이다. 단지는 지하철 2호선 봉천역과 7호선 숭실대입구역이 가까워 강남역, 논현역까지 환승 없이 이동할 수 있다. 단지 내 어린이집을 비롯해 반경 500m 안에 구암초 병설유치원, 구암초, 구암중, 구암고 등이 위치해 있어 안전한 통학이 가능하고 상도근린공원이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있다. 이 단지는 지하 3층~지상 28층, 9개 동, 총 997세대 규모로 이중 전용면적 58~59㎡ 101가구가 일반 분양으로 공급된다.장원석 기자 one218@viva100.com

2023-09-06 07:00 장원석 기자

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[비바100] "곧 출발합니다"…개통·착공 앞둔 GTX A·C노선 ‘수익형 부동산’ 노려볼까

GTX 노선도수도권 부동산 시장의 판도를 뒤엎을 GTX(수도권광역급행철도) 사업이 본궤도에 오르고 있다. GTX는 아파트 등 주택 수요 뿐만 아니라 침체된 수익형 부동산에도 활기를 줄 전망이다. 맏형격인 GTX-A 노선은 내년 부분 개통을 앞두고 있고 GTX-C 노선의 연내 착공도 가시화됐다. 인천과 서울을 지나 남양주 마석까지 연결하는 GTX-B노선은 내년 착공이 목표다.국토교통부 등에 따르면 GTX 노선 가운데 가장 빠른 속도로 사업 진척을 보이고 있는 노선은 A(경기 파주 운정~화성 동탄역) 노선이다. 지난 2019년 가장 먼저 착공에 돌입한 A노선은 올해 상반기 기준으로 공정률 절반을 넘어섰다.2024년인 내년 상반기 중 서울 수서역~화성 동탄역 구간, 하반기에는 파주 운정역~서울역 구간이 개통될 전망이다. 다만 삼성역을 포함한 A노선 전 구간 개통은 영동대로 지하복합센터 공사가 종료되는 2028년으로 예정돼 있다. GTX-A가 개통되면 파주 운정~서울역 20분, 킨텍스~서울역 16분, 동탄~삼성역 22분 등으로 이동 시간이 획기적으로 단축될 것으로 예상된다.경기도 양주시 덕정역에서 수원역을 연결하는 GTX(수도권광역급행철도)-C노선도 연내 첫 삽을 뜬다. 개통 목표 시점은 2028년이다. GTX-C는 경기도 양주시 덕정역부터 수원역까지 14개 정거장에 정차하며 총 86.46㎞를 운행한다. 목표한 대로 2028년 개통 시 덕정역에서 삼성역까지 29분, 수원역에서 삼성역까지 27분이 걸릴 것으로 전망된다.현재 경기도 남·북부에서 강남권까지 1시간 넘게 소요되는데 GTX-C 노선 이용 시 이동 시간이 대폭 단축되는 셈이다.총사업비는 4조 6084억 원이다. 사업 방식은 민간사업자가 건설 및 운영하는 수익형민간투자사업(BTO)으로 5년간 건설하고 이후 40년간 운영하게 된다.가장 속도가 느린 인천 송도~경기 마석역을 잇는 GTX-B 노선의 경우 인천대 입구~마석(민자구간)과 용산~상봉(재정구간)이 이르면 내년 상반기 착공을 목표로 하고 있다. 올해 안에 환경영향평가를 마무리 지을 예정이다.GTX-B 노선의 주요 정차역은 인천대입구~인천시청~부평~부천종합운동장~여의도~서울~청량리~마석 등 13개로 길이는 80㎞이다.GTX-B는 정부 재정투자 사업과 민간투자 사업으로 추진되며, 정부 재정투자 구간은 용산~상봉 구간의 20㎞이다.장경철 부동산퍼스트 이사는 “수도권 내 지역을 빠르게 연결해주는 쾌속 교통망인 GTX는 아파트는 물론 수익형 부동산에 활기를 줄 확실한 개발 재료다”라며 “A노선이 내년, C노선이 올해 착공에 들어가 28년 개통예정이라 금리가 안정된다면 수혜지역 수익형 부동산 투자가 다시 활기를 보일 전망”이라고 말했다.연신내역 빌리브 에이센트 투시도.◇GTX-A노선 수익형 부동산연신내역 빌리브 에이센트(오피스텔/상가)는 신세계건설이 공급 중인 ‘연신내역 빌리브 에이센트’가 GTX-A노선의 정차역인 연신내역의 초역세권 입지를 갖추고 있어 관심을 모은다.빌리브 에이센트는 서울지하철 3·6호선 환승역인 연신내역 바로 앞에 위치해 있어 편리한 교통환경을 자랑한다. 특히 연신내역의 경우 GTX-A노선의 전 구간 개통이 완료되면 강남생활권이 가능해 진다.특히 연신내역은 GTX를 포함한 총 3개 노선의 환승역이란 프리미엄까지 붙으며 부동산시장에서 독보적인 위치를 차지할 것으로 기대가 모아지고 있다.특히 단지 내 상업시설인 ‘빌리브 에이센트 더 플레이스’와 함께 메가박스가 입점 될 예정이라 쇼핑·문화 생활 등을 즐기기 편리할 전망이다.청량리역 롯데캐슬 sky L-65 상가 투시도.◇GTX-C노선 수익형 부동산청량리역 롯데캐슬 sky L-65(상가)는 서울 동대문구 전농동 620-47 일대에 들어서는 주상복합 아파트 ‘청량리역 롯데캐슬 sky L-65’ 상업시설이다.이 단지는 지상 65층 4개동 전용면적 119~283㎡ 아파트 1425가구와 지상 42층 랜드마크 타워로 이뤄진다.시공사는 롯데건설이다. 랜드마크 타워는 지상 42층 규모로 지하 1~4층에 롯데백화점이, 6층에 웨딩홀과 컨벤션센터가 각각 입점한다. 지상 7~8층과 18~25층에 숙박시설이, 9~17층에 사무실이, 27~42층에 오피스텔이 각각 들어선다.상가는 내부 천장이 3~3.5m로 높은 편이며 권장 업종은 커피숍, 메디컬, 전문식당 등이다.청량리역 광장에서 지상 5층까지 에스컬레이터로 이어지며 지하철역은 랜드마크 타워 지하 2층으로 곧장 연결된다. 청량리역은 2028년 수도권광역급행철도(GTX)-C 노선이 개통할 예정이며 총 10개의 철도·지하철 노선이 지날 전망이다. 상가는 2023년 8월 준공 예정이다.장원석 기자 one218@viva100.com

2023-09-04 07:15 장원석 기자

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