좋은 땅을 찾기 위해서는 부지런히 손품과 발품을 팔아야 한다. 사고자 하는 땅 주변의 시세는 물론 유동인구를 체크하고 향후 발전 가능성을 따져봐야 한다. 흔히 기획부동산에서 말하는 토지투자로 단기간에 수익을 올릴 수 있는 방법은 없다.

토지투자는 크게 매입 대상지역을 정하는 과정과 실제 매물정보를 얻어 매입하는 과정으로 나누어볼 수 있다. 매입 대상지역을 선정하기 위해서는 온라인을 통해 정보를 찾아야 하며 투자 경험이 많은 전문가의 조언도 필요하다. 앞에서 말했듯이 정부의 국토개발계획을 참고하고 개발호재와 현지 진행상황 등의 정보를 입수하여 선정한다.

매입 대상지역은 자신의 투자금액과 시간적 여유를 고려해서 선정해야 한다. 수도권에서의 거리에 따라 투자금액이 달라진다. 멀면 멀수록 투자금은 적어질 수 있다. 하지만 이동거리도 생각해야 한다. 현장답사는 토지투자의 기본이다. 너무 멀면 아무래도 현장답사를 건너뛸까 하는 갈등을 하게 된다. 자신의 거주지에서 2시간, 길어도 3시간 이내에 도착할 수 있는 곳을 고르는 게 좋다. 그 정도만 해도 꽤 넓은 범위를 놓고 선택할 수 있다.

토지투자를 처음 하는 사람들은 매입 대상지역을 2~3곳 정도만 선정해서 집중하여 파고드는 게 좋다. 매입 대상지역은 많다고 좋은게 아니라 정확하게 파악하는 게 중요하다. 적어도 3-4차례 지역을 답사하여 개발호재와 진행상황 토지시세 변동추이 등 투자와 관련한 요소를 파악해두면 언제 매물이 나와도 적절하게 대응할 수 있다.

한 곳만 파고드는 것도 적절하지 않다. 우물 안의 개구리처럼 갇혀 버릴 수 있다. 한 지역의 개발호재만 바라보고 투자할 땅이 나오기까지 마냥 기다릴 수는 없는 일이기 때문이다. 매입 대상지역을 2~3곳 정도 추천하는 이유는 각 지역간 투자의 장단 점을 비교할 수 있기 때문이다. 지역에 따라 투자 특성이 달라지니 이를 감안하여 리스크를 분산해서 포트폴리오를 작성할 수 있다.

예를 들어 서해선복선전철 개통 호재 지역과 새만금 개발 호재 지역은 비슷한 대형 개발호재가 있는 지역이지만 투자금이나 예상 보유기간에 차이가 있다. 서해선복선전철 송산 홍성 구간 사업은 2009년에 시작하여 2023년 완공 예정이다. 기존에 형성된 도시를 잇는 교통망이기에 역이 들어서는 지역 중심으로 땅값이 상승했다. 이미 도시가 형성된 지역이니 지난 2021년 기준으로 땅값이 낮다고 할 수는 없지만 대신 10년(2012-2021년)이라는 짧은 기간 동안 급격히 상승했다. 교통호재 수혜를 받는 지역은 대개 3번 정도 지가 상승이 일어난다. 사업계획 발표 시점과 착공시기, 그리고 준공 전후다.

전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장