비바100
부동산

[비바100] 계약금 사실상 0원인 수익형 오피스텔 투자해도 좋을까?

전국적으로 오피스텔 분양 시장이 냉각되면서 시행사들이 계약률을 끌어올리기 위해 대표적인 분양불패 지역인 서울조차도 계약금을 되돌려주는 ‘캐시백 방식’을 도입하는 등 다양한 분양 프로모션이 진행되고 있다. 대표적으로 계약자에게 계약금 5%를 현금으로 돌려주는가 하면 할인 분양, 잔금 2년 후 납부, 안심보장제 등 파격적인 조건들도 잇따라 등장하고 있다. 현장 전문가의 말에 따르면 이 같은 오피스텔 미분양분 프로모션으로 인해 오히려 수요자 입장에서는 선택의 폭이 훨씬 더 넓어졌다는 평가도 나온다. 다만 여러 혜택에만 눈을 돌리지 말고 상품의 옥석가리기가 반드시 필요하다는 조언도 빼놓지 않는다. 특히 오피텔은 수익형 상품인 만큼 교통여건과 주변 인프라를 반드시 살펴봐야 한다는 것이다. 상품성을 갖췄다는 확신 이후에 건설사가 내놓는 다양한 혜택을 살펴보는 것이 순서라는 것이다.캐시백 프로모션은 이미 분양받은 세대는 혜택을 받을 수 없기 때문에 이왕이면 신규로 분양하는 상품 중에 혜택이 많은 곳을 선택해야 한다. 계약금 캐시백 프로모션은 미분양 무덤으로 불리는 대구에서 종종 시행사들이 하던 방식이었는데 근래에는 서울, 경기권에서도 나타나고 있어 관심이 모아지고 있다. 최근 고금리에 경기상황도 좋지 않기 때문에 시행사들도 가지고 있던 물량을 다 푼 것으로 안다고 업계에서는 전했다. 서울 오피스텔 현장에서 계약금 캐시백 프로모션까지 나온 이유는 시행사들이 오피스텔 미분양 물량을 우선 털어내기 위함에 목적이고 최소한의 마진만 남기더라도 물량 소화가 우선이기 때문이다.실제 최근 서울에서 청약을 진행한 오피스텔은 지방에 비해 그나마 양호한 성적을 거뒀다는 평가가 나오고 있다. 초기계약률이 100% 달성은 어렵겠지만, 여러 혜택으로 인해 길지 않은 시간 내에 분양을 완료할 것이라는 전망이 나온다.정부의 비아파트 공급 활성화를 위한 대책도 앞으로 오피스텔 시장 회복 속도가 붙을 것이라는 설명이다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 2월 22일 서울 동대문구 이문동 ‘이문 아이파크 자이 오피스텔 IM594’는 평균 청약 경쟁률 2.1대 1을 기록한 것으로 나타났는데 총 584가구 모집에 1237명이 신청하며 전타입 마감됐다. 분양 업계에서는 침체된 오피스텔 시장 상황을 고려하면 선방한 결과라 평가다.업계 전문가들은 캐시백 서비스로 계약 즉시 현금을 받은 계약자는 할인과 프리미엄(웃돈)을 동시에 보장 받는 것과 같은 효과를 느낄 수 있겠지만 최근 서울 등에서 공급중인 오피스텔 분양가격 자체가 높기 때문에 자본금을 아끼기 위해 계약금도 대출받는 경우가 많다는 것이다.장경철 부동산퍼스트 이사는 “이전에는 아파트 가격이 워낙 높은 데다 규제의 반사익으로 오피스텔에 수요가 몰렸다”며 “지금은 아파트 가격이 하락세인데다 관련 규제도 많이 풀려 오피스텔의 매력이 떨어졌지만 비아파트 규제완화와 다양한 분양혜택으로 실수요자 입장에서는 좋은 기회가 될 것이다”고 말했다.에이크로아이트 마포 투시도.최근에는 서울, 경기권에서도 오피스텔 미분양이 속출하면서 계약금 캐시백 등 파격 조건을 내건 ‘물량 털기’ 물량이 나와 수요자들의 관심을 끌고있다. 먼저 서울 마포구에 위치한 ‘에이크로아이트 마포’가 계약금 제로 프로모션을 실시중이다. ‘에이크로아이트 마포’는 마포구 공덕동 일원에 위치하며, 지하 2층~지상 18층, 총 85가구 규모로 조성된다. 1~2인 가구의 선호도 높은 전용면적 34~37㎡로 구성됐으며, 총 10가지의 다양한 타입으로 선택의 폭도 넓다. 단지 저층에는 근린생활시설도 함께 들어서 편리한 생활을 누릴 수 있으며, 내년 6월 빠른 입주가 가능하다.‘에이크로아이트 마포’는 5·6호선, 경의중앙선, 공항철도 공덕역과 1·4호선, 경의중앙선, 공항철도 서울역이 인접한 펜타 역세권 입지가 돋보인다. 내부순환로, 강변북로, 올림픽대로 등 쾌속 교통망도 갖췄다. 단지 바로 앞 신안산선 만리재역(계획)과 GTX-A·B노선 서울역(예정) 등 교통 호재도 많아 교통환경은 더욱 빨라질 것으로 기대된다.다음으로 서울 강동구에서 SK에코플랜트가 공급하는 오피스텔인 ‘강동역 SK 리더스뷰’도 계약금 제로 프로모션을 실시중이다. 계약금 5%, 페이백 5%, 나머지 5%는 잔금으로 진행된다. 지하 6층~지상 20층, 총 3개동에 오피스텔 전용 84~99㎡의 중·대형으로 378실로 구성되는 ‘강동역 SK 리더스뷰’는 여기에 1만5,000㎡ 규모의 상업시설이 함께 조성된다.강동역 SK 리더스뷰 조감도.단지는 84~99㎡의 중·대형 평면으로 주방에는 삼성 비스포크 냉장고, 냉동고, 김치냉장고, 3구 하이브리드 쿡탑, 전기오픈 및 침니형 후드가 제공된다. 거실과 모든 침실에 시스템 에어컨이 설치된다. 또한 주방 벽, 상판과 거실 아트월에는 세라믹 타일이 무상 제공된다.강동역 SK 리더스뷰 반경 600M 이내에 5호선인 강동역과 길동역 더블역세권이며 천동초, 동신중 등 학세권이 형성되어 있고 종합병원, 백화점, 대형마트 등이 위치해 이용이 편리하다.계약금 제로 프로모션 외에 분양가 안심보장제를 실시중인 오피스텔 현장도 속속 등장하고 있다.월드메르디앙 소사역 주거형 오피스텔 조감도.주거용 오피스텔 ‘월드메르디앙 소사역’ 오피스텔이 분양가 안심보장제를 실시하고 있다.월드메르디앙 소사역은 경기도 부천시 소사본동 일원에 들어서며, 지하 5층~지상 23층 154실 규모의 주거용 오피스텔이다. 전용면적은 69.89㎡~77.50㎡로 실거주에 적합한 3룸으로 구성된 것이 특징으로 내부에는 시스템 에어컨, 세탁 및 건조 기능을 갖춘 빌트인 세탁기, 빌트인 냉장고 등을 무상옵션으로 제공한다. 월드메르디앙 소사역 오피스텔은 분양가 안심보장제를 실시하고 있다. 입주 후 4년 뒤 분양받은 금액보다 집값이 하락하게 되면 분양가격 그대로를 회사에서 매입해서 분양가 안심보장제를 계약서에 첨부한다.장원석 기자 one218@viva100.com

2024-03-04 07:00 장원석 기자

기사사진

[비바100] 역세권·숲세권·학세권·몰세권… 다 갖춘 단지에 청약통장 몰린다

(사진출처=게티이미지뱅크)고금리와 분양가 상승, 시장의 불확실성 등의 이유로 주택 매수 심리가 하락하며, 주택시장은 실수요자 중심으로 재편되고 있다. 이에 분양 및 매매 시장에서는 옥석 가리기의 필요성이 높아졌고, 이는 시장 양극화 현상으로 이어졌다.한국은행은 지난해 1월까지 7회에 걸쳐 기준금리를 인상했으며, 그 이후 2월부터는 기준금리 3.5%를 7회 연속 동결하면서 여전히 부담스러운 금리를 유지하고 있다. 올해 금리 인하 가능성은 지속적으로 대두되고 있지만, 업계는 금리인하까지 상당한 시간이 소요될 것으로 분석한다.여기에 아파트 분양가도 천정부지로 치솟고 있다. 러-우 전쟁 발발 이후 시멘트, 철근, 유류대 등 공사비와 직결되는 원자재 가격이 큰 폭으로 올랐기 때문이다. 실제, 시멘트, 철근 가격이 급등하면서 2~3년 사이에 공사비가 30~40%가량 불어난 상황이다. 분양가 상승세가 앞으로도 쉽게 꺾이지 않을 것으로 예상된다. 주택산업연구원에 따르면 2월 분양가격 전망지수는 전월 대비 4.1포인트 상승한 114.1로 집계됐다. 지난해 5월 이후 10개월째 기준선(100)을 넘었다. 원자잿값, 인건비 등 공사비가 크게 오르면서 추가적인 상승 압력을 받고 있다는 분석이다.이렇듯, 시장의 불확실성이 대두되면서 수요자의 주택 선택 기준은 나날이 높아지고 있는 실정이다. 이에 교통, 편의시설, 자연 등 편리한 주거 요건을 두루 갖춘 아파트로 수요가 쏠리고 있다.실제로 지난해 데이터 기반 리서치 기업 메타서베이(MetaSurvey)가 10~60대 남녀 총 200명을 대상으로 조사를 실시한 결과, ‘주거할 아파트를 선택할 때 가장 중점에 두는 부분은 무엇입니까?’라는 질문에 ‘주변 인프라’가 26.1%로 1위에 올랐고 △가격 21.8% △브랜드 20.7% △집 내부 또는 단지 시설 18.1% △지역 13.3% 순으로 나타났다.‘동일한 가격의 아파트라면 어느 곳을 매매하시겠습니까?’라는 질문에는 ‘공원 등 녹지 공간이 갖춰진 아파트’가 35.1%를 차지했고 △ 역세권 26.6% △보안 시스템이 철저하게 잘 갖춰진 아파트 17.6% △커뮤니티 시설이 뛰어난 곳 10.6% △학군이 좋은 아파트 10.1%로 조사됐다.이러한 단지의 인기는 최근 청약시장에서도 확인할 수 있다. 올해 1월 서울 서초구 잠원동에서 분양한 ‘메이플자이’는 1순위 청약서 평균 442.32대 1의 경쟁률로 청약을 마감했다. 이 단지는 신세계백화점, 뉴코아아울렛, 유명 맛집, 문화시설 등이 몰려있는 고속터미널·신사·논현역 주변 중심상업지구와 카톨릭대학교 서울성모병원도 도보권에 있다. 또한 잠실한강공원, 반포한강공원 등도 가까워 주거환경도 쾌적하다.지방도 마찬가지다. 같은 달 충남 아산시 아산탕정지구에서 분양한 ‘더샵 탕정인피니티시티’는 1순위 평균 52.58대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록한 바 있다. 단지는 인근에 지하철 1호선 탕정역과 이를 중심으로 학원가, 편의시설 등이 있다. 인근 천안아산역의 KTX, SRT 등 고속철도를 이용하면 전국 어디로든 빠르게 이동 가능하며, 당진~청주고속도로(아산~천안 구간 23년 9월 개통)가 인접해 있어 교통 편의성도 높다.업계는 풍부한 생활 인프라를 갖춘 다세권 아파트는 입주민의 주거 만족도를 높이기 때문에 얼어붙은 현 부동산 시장에서도 높은 인기를 얻고 있다고 분석했다. 특히, 이미 풍부한 인프라 시설을 갖춘 원도심 내 새 아파트는 그 관심이 더욱 크다고 분석한다.한 부동산 전문가는 “과거 부동산 상승기 때는 시세 차익을 목적으로 한 투자 형식의 청약이 성행했으나, 최근에는 실수요 위주의 청약이 많아 교통, 문화, 자연 등의 입지적 장점을 모두 갖춘 단지만이 살아남고 있는 상황”이라며 “내 집 마련 수요자들은 분양하는 신규 단지 중 우수한 입지를 갖춘 곳, 특히 원도심 내 새 아파트를 눈여겨볼 필요가 있다”라고 조언했다.힐스테이트 어울림 청주사직 투시도. (사진제공=현대건설)이런 가운데, 최근 편리한 생활 인프라를 갖춘 단지가 분양을 앞두고 있어 눈길을 끈다.현대건설과 금호건설은 2월, 충북 청주시 서원구 사직동 일원에서 ‘힐스테이트 어울림 청주사직’이 분양할 예정이다. 단지는 지하 3층~지상 최고 35층, 26개동, 전용면적 39~114㎡, 총 2330가구 규모로, 이중 1675가구가 일반 분양될 예정이다. 약 1만4000가구의 아파트 건립이 예정된 청주 원도심 개발타운에서 분양되는 첫 번째 아파트로, 청주를 대표하는 신주거타운에 형성된다는 기대를 받으며 분양 전부터 수요자들의 큰 관심을 받고 있다. 반경 1㎞ 내에 홈플러스 청주성안점, 청주시청 신청사(계획), 청주의료원, 청주종합운동장 등 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있다. 여기에 충청북도청, 청주시청, 한국은행 등 원도심 관공서를 도보로 출퇴근이 가능하며, 차량 약 10분 거리에 SK하이닉스, LG화학 등 대기업이 있는 일반산업단지가 있다. 아울러 무심천과 맞닿아 있어 수변 라이프를 즐길 수 있으며 무심천 체육공원, 운천공원 등도 가까워 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있다.'두산위브더제니스 센트럴 용인'.(사진제공=두산건설)두산건설은 2월 경기도 용인시 처인구 삼가동 일원에 ‘두산위브더제니스 센트럴 용인’을 분양할 예정이다. 단지는 지하 2층~지상 25층, 7개 동, 전용면적 59~74㎡ 총 568가구로 구성된다. 지하철 에버라인 삼가역을 도보로 이용할 수 있는 초역세권 입지에 들어서며 이 노선을 이용해 수인분당선 환승역인 기흥역까지 10분대, 신분당선 양재역까지 1시간 만에 이동할 수 있어 서울 및 인근 지역으로 출퇴근이 편리하다. 인근 용인역과 기흥역은 각각 GTX-A, F노선 신설이 예정되어 있어 광역 접근성이 더욱 개선될 전망이다. 또한 첨단 시스템 반도체 클러스터 후보지로 지정된 용인시 처인구 남사읍이 가까워 직주근접 입지도 갖췄다.'이천 롯데캐슬 센트럴 페라즈 스카이'.(사진제공=롯데건설)롯데건설은 2월 경기도 이천시 안흥동 일원에 ‘이천 롯데캐슬 센트럴 페라즈 스카이’를 분양할 예정이다. 단지는 전용면적 84~122㎡ 총 853가구 규모로 이 중 아파트 801가구를 일반 분양한다. 단지 인근에는 안흥지, 중리천, 중리천변 수변공원, 안흥유원지, 이천온천공원 등 풍부한 녹지 공간이 조성되어 있으며, 대형마트, 경기의료원 이천병원, 이천파티마병원, 신안흥상업지구, 이천 구도심상권, 동파먹자골목, 관공서 등 인프라도 풍부해 생활 여건도 뛰어나다.DL건설은 3월 경기도 안양시 동안구 호계동 일원에 ‘e편한세상 평촌 어반밸리’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 3층~지상 최고 20층, 6개 동, 전용면적 59~98㎡ 총 458가구 규모로 조성된다. 지하철 1·4호선 금정역을 도보로 가능하며 이 노선을 통해 여의도와 용산, 을지로를 비롯해 강남 업무지구로 접근이 가능하다. 향후 GTX-C노선과 인덕원~동탄 복선전철(예정) 개통에 따른 교통 편의성 향상도 기대해 볼 수 있다.'영통 자이 센트럴파크'.(사진제공=GS건설)GS건설은 지난 15일 경기도 수원시 영통구에 들어서는 ‘영통 자이 센트럴파크’의 모델하우스를 오픈하고 분양에 나섰다. 수인분당선 영통역에서 도보 5분 거리에 있으며 단지 주변에는 영통초, 영일중, 영덕고교 등을 비롯해 반경 1㎞ 내 10여개의 학교가 있고 수원시립영통도서관과 영통 학원가 등도 가까운 거리에 있다. 아울러 홈플러스(수원영통점), 롯데마트(영통점) 등이 단지 인근에 위치했으며 삼성전자 본사와 계열사, 협력업체들이 모여 있는 삼성디지털시티 수원사업장이 1~2㎞ 거리에 있다. 또한 축구장 약 19배 크기의 영통중앙공원과 인접해 있으며, 영흥숲공원도 가까워 쾌적하고 건강한 생활을 누릴 수 있다.채훈식 기자 chae@viva100.com

2024-02-21 07:00 채훈식 기자

기사사진

[비바100] 교통호재에 프리미엄이 '억', 수혜 단지 노려볼까

교통호재를 갖춘 지역의 주거단지는 분양 시장에서 청약 성적을 결정짓는 요인으로 작용한다. 도로, 철도 등의 개통 여부에 따른 접근성 향상은 경제적, 사회적으로 막대한 이익을 불러오기 때문이다.교통 인프라가 완성되면 도심 및 업무지구로의 이동이 편리해져 출퇴근 시간이 절약되고, 타 지역으로의 빠른 이동도 가능해진다. 여기에 철도 개통 등으로 역사가 개발되면 역 주변으로 인구가 유입돼 상권이 발달하며, 다양한 편의시설을 이용할 수 있어 주거 편의성이 높아지게 된다.최근 여러 교통 호재를 입는 지역 가운데 주목받는 지역 중 하나는 인천의 검단신도시다. 정부가 김포골드라인 혼잡도 완화를 위한 근본 대책으로 꼽혔던 서울 지하철 5호선 연장 구간 노선을 발표한 데 이어, 교통 분야 3대 혁신 전략을 발표하며 GTX 연장 및 신설 노선을 발표했기 때문이다.검단신도시에 들어서는 GTX-D 노선은 인천공항~청라~가정과 김포~검단~계양으로 나뉜 갈래가 대장~서울 삼성 구간에서 만나도록 계획됐다. GTX-D 노선이 개통되면 인천 검단신도시에서 서울 삼성역까지는 약 30분대에 출퇴근이 가능할 것으로 예상된다.해당 교통 호재는 경제적으로 이득을 가져다주기도 한다. GTX-D 노선의 개통 수혜가 기대되는 ‘검단신도시 푸르지오 더베뉴’의 경우 전용면적 84㎡A의 매물이 1월 7억원(18층)에 거래됐다. 이는 약 6개월 전인 지난해 5월 팔린 금액(5억5000만원, 19층)보다 1억5000만원이나 높은 가격에 거래된 것이다. 검단신도시에 다양한 교통 호재가 예정된 만큼 미래 가치를 기대하는 심리가 집중되며, 가격 상승이 이뤄진 것으로 보인다.또한 지난달 착공식을 거친 GTX-C 노선 수혜 지역도 눈길을 끈다. GTX-C노선은 수원~과천, 삼성, 청량리, 의정부 그리고 양주시 덕정역까지 약 86.5㎞를 잇는 민간 투자 방식의 수도권 광역급행철도. 지하 40~60m 깊이를 파 철로를 내는 대심도 방식으로 건설된다. 총 사업비는 추가역의 공사비를 포함해 4조6084억원 수준이다. 개통 목표는 2028년이다.또한, GTX-C노선은 덕정역에서 삼성역까지 이동 시간이 30분 이내로 단축, 의정부~삼성 구간은 20분 내로 주파 가능할 예정이다. 일반 지하철보다 3~4배 빠른 최대 180km/h의 속도로 운행하는 만큼 서울 동북권과 강남권을 횡축으로 빠르게 잇는 열차로 기대감이 높다.실제로, 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 11월 경기 파주시 ‘운정3 제일풍경채’는 1순위 평균 371.64대1을 기록했으며, ‘동탄레이크파크 자연 e편한세상(민영주택)’도 지난 10월 1순위 평균 376.99대1을 기록해 성황리에 1순위 마감을 성공했다. 해당 단지들은 GTX-A노선 개통이 예정된 운정역, 동탄역을 각각 이용 가능한 입지를 갖췄다.올해 상반기 분양 시장에도 교통 호재에 따라 수혜가 예상되는 분양 단지가 있어 눈길을 끈다.검단신도시 롯데캐슬 넥스티엘 Ⅰ·Ⅱ·Ⅲ 조감도(롯데건설 제공)롯데건설이 시공하고 넥스트브이시티PFV가 시행하는 ‘검단신도시 롯데캐슬 넥스티엘 Ⅰ·Ⅱ·Ⅲ’가 2월 분양 중이다. 단지는 인천 서구 원당동 검단신도시 일대에 전용면적 84·97·99·119㎡, 총 682실 규모로 조성된다. ‘검단신도시 롯데캐슬 넥스티엘 Ⅰ·Ⅱ·Ⅲ’이 들어서는 이 일대는 어린 자녀부터 청소년기 자녀까지 모두 아우를 수 있는 우수한 교육여건을 갖추고 있다.‘e편한세상 신곡 시그니처뷰’조감도(DL건설 제공)DL건설은 경기 의정부시 신곡동 일대에 짓는 ‘e편한세상 신곡 시그니처뷰’(장암생활권3구역 주택재개발정비사업)를 분양 중이다. 지하 3층~지상 35층, 6개동, 총 815세대로 조성되며, 전용면적 52~84㎡ 407세대가 일반분양 물량이다. 단지는 지난 25일 착공식을 진행한 GTX-C노선이 정차하는 의정부역이 인접한 데다, 초품아 입지를 갖춘 인기 브랜드 아파트라는 점에서 수요자들의 호응을 얻고 있다.채현주 기자 1835@viva100.com

2024-02-19 07:15 채현주 기자

기사사진

[비바100] "공인중개사협회 법정단체화… 시장 교란행위 차단해야"

전세사기가 사회적 문제로 대두되고 있는 가운데 이종혁 한국공인중개사협회장이 시장질서 확립을 위한 법정단체 필요성에 대해 설명하고 있다.(사진=이철준 PD bestnews2018@viva100.com)전세사기는 2022년 10월, 서울 종로구 한 모텔방에서 장기 투숙하던 40대 남성이 숨진 채 발견되면서 사회적 이슈로 떠오르게 됐다. ‘빌라왕’으로 불린 김모씨가 사망하자 전세금을 돌려 받지 못한 세입자 1000여명이 한꺼번에 드러나면서 계기가 됐던 것이다. 피해자만 1244명에 피해액은 2312억원에 달한다. 그런데 김씨가 사망한지 1년이 지난 지금도 전세사기 피해는 여전히 ‘현재 진행형’이다. 그간 정부가 지속적으로 대책을 쏟아냈고 전세사기 피해지원 특별법까지 제정됐지만 대다수의 피해자들은 여전히 고통속에 머물고 있다.이종혁 한국공인중개사협회장은 “더 이상의 피해자가 생기지 않기 위해서라도 공익적 역할을 해주는 단체가 필요하다”고 강조한다. 국민재산권 보호와 부동산 유통시장 건전화를 실현하기 위해서다. 이를 위해 올해 취임 3년차를 맞는 이 회장이 그간 노력을 기울여 왔던 부분도 협회에 지도·단속 권한을 부여할 수 있는 ‘법정단체’로 만드는 일이다. 한국공인중개사협회는 1986년에 내무부 산하단체로 설립된 비영리사단법인으로 전국에 개업중인 공인중개사 11만5061명 중 11만578명(96%)이 회원으로 가입돼 있다.이 회장은 “전세 사기 문제는 이제 개인의 책임이 아니라는 점, 그래서 정부와 각 지자체 그리고 협회가 함께 나서 지혜를 모아야 할 때다”라며 “임기내 협회의 지위를 ‘법정단체’로 만드는데 총력을 다하겠다”고 재차 강조했다.이종혁 한국공인중개사협회장이 브릿지경제 신문과 인터뷰 하고 있다.(사진=이철준 PD bestnews2018@viva100.com)-전세사기 사건이 끊이지 않고 있다. 원인이 무엇인가. 2022년 발생한 서울 강서구 화곡동과 인천 미추홀구 등 현재까지 이어지고 있는 대규모 전세사기 사건들의 공통점은 임대인과 임차인이 접할 수 있는 정보의 비대칭성이 가장 큰 원인이 되고 있다. 특히 신축빌라의 경우는 아파트와 달리 시세가 형성돼 있지 않아 가격 편차가 크다. 때문에 전세가를 높게 잡아도 임차인이 알 수 있는 데는 한계가 있다. 현행법상 30가구 미만인 공동주택은 규제를 받지 않고 있어 자유롭게 거래가 가능한 시장이다. 사업자가 1억원짜리 주택을 5억원에 분양해도 규제를 받지 않고 있다는 것이다. 서민층 주택에서 전세사기가 많이 일어난 점도 이런 정책적 사각지대를 노렸기 때문인데, 마음만 먹으면 대규모 피해자를 양산해 낼 수 있는 구조인 셈이다.다만 실력을 갖춘 노련한 공인중개사를 이용하면 이 같은 사기를 예방할 수 있다. 토박이 중개사무소는 지역 주민들과 오랜기간 신뢰를 쌓으며 성실히 중개업무를 수행해온 경우라고 해도 무방하다. 중개사무소에 비치돼 있는 중개사무소개설등록증 발급일자를 보고 판단하면 도움이 될 것이다.-집주인 세금 체납 정보 공개 등 정부가 전세사기에 대한 각종 대책을 내놨다. 기존의 정책을 조금 보완하는 수준에 불과하다. 여전히 허점이 많다. 부동산 정책은 무엇보다 예측할 수 있는 일관성이 중요한데 이를 위해서는 시시각각 변하는 부동산 시장 상황, 특히 소비자 심리 흐름을 읽고 움직이는 유연성 그리고 예측을 통한 사전적 대처가 선행돼야 한다. 그러나 사후 대책마련에만 집중돼 있을 뿐만 아니라 그 조차도 실효적이지 못한 게 많다.정부는 최근 임대인의 세금 체납 여부 확인 권한을 임차인에게 부여했다. 이를 확인하기 위해서는 계약서를 갖고 가까운 세무서를 찾아가야 하는 번거로움이 있다. 문제는 계약서를 갖고 가려면 계약서 작성 뒤 계약금을 주고 난 후에나 가능하다는 점이다. 게다가 얼마나 많은 임차인이 세무서까지 찾아가 세금체납 여부를 확인할지도 의문이 든다. 만약 계약서가 없으면 예정 임대인의 ‘확인동의서’를 갖고 가면 된다고 하지만 어느 임대인이 계약도 안한 예정 임차인에게 동의서를 쉽게 써줄 수 있을 수 있을까 싶다.정부가 집주인의 체납 여부를 확인할 수 있게 한 ‘안심 전세앱 2.0’버전도 임차인이 임대인의 동의를 얻어야 휴대폰으로 직접 확인이 가능하다. 이 또한 집주인의 동의가 필요하고 구체적인 체납액과 기간은 확인이 불가하다는 한계로 지적되고 있다.이종혁 한국공인중개사협회장이 브릿지경제 신문과 인터뷰 하고 있다.(사진=이철준 PD bestnews2018@viva100.com)-공인중개사들은 집주인 정보 등을 확인할 수 있는 방법이 없나. 공인중개사에게는 임대인의 세금체납 여부, 선순위 임대차 내역, 보증금과 월차임의 규모 등을 확인하고 조사할 권한을 주어지지 않고 있다. 전세사기를 예방하고 공인중개사의 역할에 책임을 물으려면 이런 것들을 우선 해결해야한다. 보증금과 월차임 등의 정보를 바탕으로 수익률에 기반한 실질적 거래가격의 추정이 가능해야 부동산가격의 거품 여부를 판단하는 주요한 기초정보가 될 수 있다. 공인중개사가 제공하는 이 같은 정보는 임대인과 임차인 간의 정보 불균형을 해소시키고 임차인의 객관적이고 합리적인 의사결정을 도울 수 있다.-결국 계약 후 집주인의 세세한 체납 정보 등을 볼 수 있다는 것인데, 무용지물 아닌가. 한마디로 전세사고를 미연에 예방하기 위해서는 계약 전 거래 당사자가 주택 매매가 또는 전세가 시세와 같은 가격정보는 물론 국·지방세 체납이나 신탁 또는 압류, 가등기와 가처분 등 각종 권리분석 정보 검토가 당연히 우선돼야 한다.이에 협회는 정부 신용정보 조회 전문업체인 ‘나이스평가정보’와 MOU를 체결하고 주택 임대차계약시 공인중개사 사무실에서 회원 공인중개사들의 협회거래정보망 ‘한방’ 앱에서 임대인의 국세·지방세 세금 체납 뿐만 아니라 채무정보와 금융기관 장기연체 여부 등을 조회할 수 있는 ‘부동산거래 신용안심 서비스(신용인증송부)’시스템을 도입했다. 지난달 12월부터 전격 시행하고 있다. 지난해 11월 기준 국내 전세가구가 약 230만 규모로 추산되는 가운데 주택도시보증공사(HUG) 보증발급 금액 및 대위변제금액 규모의 가파른 상승으로 역대 최대가 될 것으로 우려되는 상황에서 임차인 주거 불안해소 및 사고를 미연에 방지하기 위해 이 같은 솔루션을 도입한 것이다.-협회가 추진하고 있는 ‘법정 단체화’로 전세 사기를 막을 수 있겠나. 현재 부동산투기세력에 대한 감시·감독 권한은 행정관청과 경찰에 있다. 일선 행정관청에 부동산 중개업을 담당하는 공무원은 1~2명에 불과하고, 경찰은 부동산 관련 상설 감시 기능이 없는 상황이다. 지금과 같은 시스템으로는 부동산 유통 시장을 문란시키는 불법 세력에 대해 제대로 된 예방 감시 기능을 갖기 어렵다. 이에 공인중개사들간 협조를 통해 불법 중개세력를 단속하자는 것이다. 협회가 법정 단체가 되면 중개사들을 지도·감독해 ‘부동산 질서 교란행위’를 단속할 수 있고 회원이 법을 위반하면 시·도지사와 등록관청에 행정처분을 요청할 수도 있다.전세사기 80%는 컨설팅 업체 등 무자격자로 인해 발생하고 있기 때문이다. 협회는 지난 한해 동안 전국적으로 1570건을 적발해 신고 처리했으나 권한이 있었던 1990년대 대비 6분의 1에 불과해 아쉬움이 많은 상황이다. 협회가 공인중개사를 대표하는 유일한 조직이지만 권한이 없어 무등록 중개인 등 불법행위를 신고하면 “뭔데 그러냐”라는 반응이 많다. 현재 국회에 계류 중인 공인중개사법 개정만을 기다리고 있다.이종혁 한국공인중개사협회장이 브릿지경제 신문과 인터뷰 하고 있다.(사진=이철준 PD bestnews2018@viva100.com)-공인중개사들이 보는 부동산 시장 전망도 궁금하다. 고금리 대출이자로 영끌과 갭 투자자들의 몰락이 시작되고 건설사들의 부도와 내수경기 침체 등이 연쇄적으로 발생하고 있는 상황이다. 현재 3.5%에 이르는 한은 기준금리 인하 시기도 불확실한 상황에서 주택시장 경기가 당분간 좀처럼 살아나기 어렵다는 비관적 시각이 많다. 현 정부의 경제기조는 기본적으로 규제 완화에 초점을 맞추고 있지만 각종 경제 지표나 지금까지의 사이클을 보면 부동산 경기회복에는 조금 더 시간이 소요될 것으로 전망된다.다만 세계적 경기불황 해소와 기준금리 인하가 이뤄지면 큰 틀에서 지금과 같은 시장 분위기는 반등할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 무엇보다 정부의 부동산 시장 활성화 대책들이 뒷받침 돼야 하는 과제가 남아 있다.-공인중개사 신뢰를 끌어올리기 위해 요구되는 게 있다면.지난 1985년 제1회 공인중개사 자격시험이 치러진 이래 지난해까지 33회에 걸쳐 무려 총 52만명이 넘는 합격자를 배출했다. 이 같은 과다 배출이 건전한 부동산 유통시장 확립과 국민의 재산권 보호 도입 이유를 두고 있는 공인중개사제도와 부동산 중개시장에도 많은 영향을 주고 있어 적절한 수급조절이 무엇보다 중요해지고 있다. 이에 정부가 최근 전세피해를 비롯한 유통시장 전반에서 발생하고 있는 각종 문제점들의 원인에 대해 검토하고 공인중개사 자격 수급 조절을 위한 노력에 나서주길 바라고 있다.이 밖에 현재 국토교통부와 새로 사무소 개설등록을 하는 공인중개사들에 대한 실무교육을 강화하고 윤리교육 확대하는 방안을 논의중이다. 구체적 범위와 규모는 추후 정부에서 발표할 계획이다.◇이종혁 한국공인중개사협회장은1967년생인 이종혁 한국공인중개사 협회장은 부동산학 박사로 단국대, 목원대 등에서 교수·강사로도 활동해 왔다. 일반 직장생활과 개인 사업을 해오다 2007년도에 충남 당진에서 공인중개사사무소를 개업하고 토지와 경매를 위주로 중개업을 해왔다. 이 회장은 당시 현장에서 뛰면서 공인중개사 제도와 법률과 관련해 협회의 역할이 중요하다는 생각에 회직에 발을 들이게 됐고, 대의원과 협회의 충남 지부장을 거쳐 2022년 1월 회장에 선출됐다. 임기는 2025년 1월까지다. 2015년, 2017년엔 한국도시재생학회 우수논문 표창을 받았다.대담=이기영 건설부동산부장정리=채현주 기자 1835@viva100.com

2024-02-06 07:00 채현주 기자

기사사진

[비바 2080] 꼬마빌딩 투자 ABC ⑨ 리모델링까지 고려한다면

상가빌딩 투자의 궁극적인 목표는 결국 ‘투자 가치 높이기’다. 이 목적을 달성하려면 주변 지역의 개발 호재 같은 ‘천운(天運)’이 최선이다. 하지만 건물 리뉴얼을 통해 스스로 가치를 끌어올리는 방법도 있다. 빌딩을 매입하기 전부터 이런 계획을 갖고 시작하면 훨씬 좋은 성과를 거둘 수 있다. ◇ 빌딩MD(MechanDising) 구성 어떻게?상가MD 구성이란, 건물의 각 층별·호별로 가장 수익성 높고 효과적인 업종으로 매장을 구성하는 작업을 말한다. 빌딩을 매입하기 전에 그 입지에 맞는 빌딩MD를 구상하는 것은 건물의 가치를 극대화하는데 절대적이다. 어떤 업종의 어떤 가게가 들어오느냐에 따라 건물의 가치가 극단적으로 달라지기 때문이다.성공적인 MD를 구성하려면 다음과 같은 절차가 필요하다. 우선, 확실한 상권 분석이 선행되어야 한다. 그리고 그 건물에 가장 적합하고 경쟁력 있는 업종이 무엇인지를 찾아야 한다. 이어 입점이 가능한 업종 군을 선별하면서 통상 1층 입구에 들어설, 가장 임대료 비중이 높을 것으로 기대되는 전략 점포를 확정해야 한다. 그리고 나서 층별 입점 업종을 최적화하고 점포의 면적과 적정 임대료 등을 따져 봐야 한다.지금은 빌딩투자 성공시대를 쓴 빌딩 전문 공인중개사 황정빈은 “빌딩을 매입하기 전에 미리 브랜드 가치가 높은 우량업종으로 가장 적합한 MD 구성을 구상해 보고, 실제로 그 브랜드들이 들어올 의향이 있는지 먼저 확인한 다음에 투자를 한다면 투자 리스크도 줄이고 성공 확률은 높일 수 있을 것”이라고 말한다.◇ 노후 빌딩을 리모델링하라새 빌딩에 투자할 만큼 자금이 풍족하지 않다면 가격 부담이 덜한 노후 빌딩을 사 리모델링해 빌딩의 가치를 높이는 것도 차선의 좋은 방법이다. 이 때 가장 중요한 것은 역시 ‘입지’다. 그래야 우량 임차인들을 받을 수 있다. 그리고 혹시라도 투자가 잘못되었을 경우엔 출구전략을 마련할 수도 있다.개발호재가 있는 지역의 작은 주택을 구입하는 것도 방법이다. 주거지역이 점차 상가타운으로 변화할 가능성이 높은 최적지다. 특히 양 쪽에 근린상가 건물을 끼고 있는 주택이라면 각별히 눈 여겨 볼 필요가 있다. 노후 건물을 신축할 경우, 현재 건물보다 용적율과 건폐율이 크게 줄어드는 빌딩은 리모델링을 통해 가치를 높이는 것이 유리하다.미리 빌딩MD를 구상해 놓았다면, 리모델링 시기는 가능한 부동산 매매 계약 직후가 좋다. 비용은 건축사 사무소마다 천차만별이니 최소 서너 곳에 의뢰해 보는 것이 안전하다. 황정빈 공인중개사는 리모델링 비용은 가급적 매매가의 15%를 넘지 않는 것이 좋다고 말한다. 과도한 비용이 자금 조달 리스크가 될 수 있기 때문이다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-01-29 11:01 박성훈 기자

기사사진

[비바100] 2024년 ‘수익형 부동산’ 살릴 3가지 소식…어떤 상품이 뜰까

정부가 인구감소 지역에 새로 집을 구매해도 주택수에서 배제하는 세컨드홈 정책을 내 놨다. (사진=부동산퍼스트)올해에도 수익형 부동산의 전망이 전반적으로 어두운 것으로 나타났다. 그러나 암울한 시장을 살릴 3가지 소식이 들려와 투자자들에게 안도감을 주고 있다. 수익형 부동산 시장을 살릴 3가지 긍정적인 소식으로는 △세컨드 홈 정책 △비(非)아파트 신축 소형주택 구입시 주택수 제외 △미국 연방준비제도(연준) 기준금리 인하 가능성이다.먼저 인구감소지역에 새 집을 사도 ‘1주택 혜택’ 유지하는 ‘세컨드 홈’ 정책이 꼽힌다. 이로 인해 주말용 주택 또는 임대 사업용 세컨드 하우스가 새롭게 주목을 받고 있다.정부는 비인구감소지역 1주택자가 인구감소지역에 새로 주택을 매입해도 1주택으로 간주하는 세컨드 홈 정책을 시행하기로 했다. 주말에 세컨드 하우스에서 여유로운 시간을 보내는 것은 대부분의 사람들에게는 그림의 떡이다. 그만한 경제적 여유도 있어야 하겠지만 2주택 보유로 인한 재산세, 종부세, 양도세 부담이 상당해서다. 이는 정부가 인구감소로 인한 지방 소멸 현상을 막고 냉각된 부동산 시장에 활기를 불어넣기 위해 세컨드 홈 활성화 정책을 추진하기로 한 배경이다. 따라서 인구감소지역에 새로운 주택을 매입하면 재산세, 종부세, 양도세 등 세제 혜택을 누릴 수 있어 세컨드 홈 매입이 활성화될 것으로 보인다.인구 감소 지역에 세컨드 홈을 구입하면 자연히 생활인구가 증가해 지방 소멸 현상을 막는데도 상당한 도움이 될 것으로 보인다. 현재 정부가 인구감소지역으로 지정하고 있는 곳은 전국 89개 시·군·구에 이르고 있어 해당 지역의 관심이 높아지고 있다.안틸리아 자양 투시도. (사진=부동산퍼스트)다음으로 비아파트 신축 소형주택 구입시 주택수 제외하는 정책도 꼽히고 있다. 이 가운데 최근 정부가 발표한 1·10 부동산대책에는 오피스텔·도시형생활주택·빌라 등 소형주택 공급 활성화 방안이 포함됐다. 침체에 빠진 오피스텔 등 시장을 심폐소생하겠다는 의미로 해석된다.대책에 따르면 올 1월부터 2025년 12월까지 준공되는 신축 소형 주택(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억·지방 3억원 이하)을 최초 구입하면 취득세·양도세·종부세 산정 시 주택 수에서 제외해 세금 부담을 낮추기로 했는데 오피스텔과 도시형생활주택, 다가구주택 등이 비아파트가 해당한다. 이에 따라 오피스텔을 매수해도 주택수에 포함되지 않아 세금을 아낄 수 있으며 다주택자의 경우 양도세·종부세 중과를 적용받지 않아 부담을 덜게 될 전망이다. 이와 함께 정부는 오피스텔 발코니 설치를 허용해 쾌적한 주거여건을 갖춘 주거용 오피스텔 공급을 촉진하기로 했다.업계에서는 이번 대책이 침체된 주거용 오피스텔 거래시장에 온기를 불어 넣을 것으로 전망하면서도, 기존 오피스텔 소유주들은 혜택을 못받아 반쪽짜리 대책이라는 지적도 나온다. 정부가 주택 수요 진작을 위해 정책을 발표한 가운데 조건에 부합하는 오피스텔 물량은 5만7000여실로 조사됐다. 부동산R114에 따르면 내년 말까지 입주가 이뤄지는 전국 오피스텔은 5만7156실로, 이 가운데 전용 60㎡ 이하는 2만6417실이다. 올해 9569실, 내년 1만6848실이다. 지역별로는 경기가 9079실로 가장 많고, 인천 5926실, 서울 4681실 순이다.더 마곡테라스 투시도.(사진=부동산퍼스트)마지막으로 미국 연준이 올해 기준금리를 3차례에 걸쳐 인하할 가능성을 예고하면서 그동안 위축된 국내 수익형 부동산 시장에 대한 회복 기대감이 커지고 있다. 국내 금리가 하향 안정화를 보일 경우 대출 부담 감소와 거래 증가 현상을 보이면서 기존 주택은 물론 오피스텔, 상가 등 부동산 시장에 대한 관심도 높아질 가능성이 클 것이란 전망이 나오고 있기 때문이다. 특히 월세를 받는 오피스텔·상가 시장이 촉각을 세우고 있다. 장경철 부동산퍼스트 이사는 “세컨드 홈 정책으로 노후에 세컨드 하우스 등으로 임대 사업을 하려는 퇴직자나 지방에 주말용 주택을 마련하려는 이들이 큰 관심을 보이고 있으며 미국 금리인하에 맞춰 우리나라 금리도 내려가면서 수익형 부동산의 매수심리가 살아날 것으로 보인다”며 “다만, 이번 부동산 대책의 상당수가 법 개정 사항이기 때문에 국회 문턱을 넘지 못하면 차일피일 미뤄질 수 있다는 점은 염두해야 한다”고 말했다.장원석 기자 one218@viva100.com

2024-01-29 07:15 장원석 기자

기사사진

[비바100] "신속하고 정확한 경매정보, 20년 전문가들이 보증하죠"

신제근 대표. (사진=탱크옥션 제공) 경기침체, 고금리, 매매시장 위축 등으로 빚을 제때 갚지 못하는 영끌족이 늘면서 경매물건이 가파르게 증가하는 모양새다.부동산 시장이 얼어붙은 가운데 경매물건이 증가하면서 올해는 경매시장에 ‘큰 장’이 열리고 ‘싸고 좋은’ 매물을 거머쥘 기회가 올 것이라는 전망이 곳곳에서 나오고 있다.부동산 경매정보회사 신제근 탱크옥션 대표는 “몇 년 동안 경매시장에는 월 1만여 건씩 물건이 나오다가 지난해부터는 월 1만8000여 건 정도로 물건이 늘어났다”며 “올해도 비슷한 흐름으로 많은 물건이 경매 진행될 것”이라고 예상했다. ◇경매물건 수 증가 속 경쟁률 낮아져… 좋은 가치 물건 싸게 매입할 수 있는 기회의 장그는 올해 경매시장을 낙찰률이 반증하듯 최근 부동산 시장이 침체기에 있는 것은 맞지만, 물건 수는 증가하고 경쟁률은 하락세이기 때문에 부동산 상승기 때는 접근하기 어려운 좋은 가치의 물건들을 싸게 매입할 수 있는 기회의 장으로 평가했다.이어 “시세의 경우 현재가 ‘바닥’이다, 조금 더 ‘떨어진다’ 의견은 나뉘지만 분명한 것은 경매에서 낙찰가가 시장의 흐름을 가장 정확하게 보여준다”며 “지금 낙찰 받는 게 아니라도 꾸준하게 낙찰 흐름을 파악하고 체크해야 하는 이유”라고 설명했다.신 대표는 “일반 매매처럼 정확한 내용으로 계약하는 게 아니라 경매는 법적 문제를 낙찰자가 해결해야 하므로 아무리 공부를 하고 조사를 해도 항상 2% 불안한 게 사실”이라며 “시세 확인, 낙찰금액은 본인이 조사하고 자료를 참고해 정할 수 있지만, 등기부의 말소 여부나 지금 살고 있는 사람의 대항력 여부 두 가지는 항상 불안하기 때문에 이용자들은 정보업체를 통해 문제가 있는지 없는지 확인받고 싶어 한다”고 말했다.이어 “경매가 시작되는 가격인 감정가는 보통 시세의 80% 수준이고 한 번 유찰될 때마다 20~30%씩 가격이 내리는 만큼 시세보다 싸게 살 수 있는 좋은 재테크 수단이 될 수 있다”면서도 “권리분석을 잘못하면 손해를 되돌리기 힘든 만큼 신뢰도 있는 정확한 정보가 가장 중요하다”고 말했다.그러면서 “매일 수 백 개의 물건이 새로 등록되고, 진행 중인 사건도 낙찰·변경·취하 등 상태 및 내용이 계속해서 변동되는 만큼, 경매정보회사는 이를 얼마나 빠르고 정확하게 업데이트를 하는지가 중요하다”며 “믿을 수 있는 정확한 정보를 이용자들에게 신속하게 제공하는 게 탱크옥션의 핵심 서비스”라고 강조했다.이 같은 서비스 제공을 위해 본인을 비롯한 조직 구성원들이 경매정보 업계에서만 20년 이상 종사한 베테랑들이 함께 경매정보를 만들어 가고 있다는 설명이다.그는 “회사 업력은 길지 않지만 저나 직원들은 20년 동안 경매정보 업체에서만 일한 경험을 바탕으로 탱크옥션이라는 사이트를 만들어 운영하고 있다”며 “오랜 시간을 갖춘 경력자들로 구성돼 있어 콘텐츠는 비슷하더라도 속도와 정확성 등 질적인 부분에서 앞선다고 자신 있게 말할 수 있다”고 강조했다.◇2001년 경매 컨설팅 회사에 입사하며 업계에 발 들여… 경매정보가 미래 먹거리 될 것이라 확신그는 국제통화기금(IMF) 외환위기 당시인 1998년, 취업하는 회사마다 부도가 나 이곳저곳에서 일하다가 2001년 경매 컨설팅 회사에 입사하며 업계에 발을 들였다고 한다. 26살 어린 나이 부동산은 관심도 없었고 더욱이 경매는 무엇인지도 몰랐을 때다.어린 나이에 경매 컨설팅 회사에서 일하다 보니 그게 불법인지, 합법인지, 권리분석이 정확한 지도 모르고 그냥 시키는 대로 일했다. 경매에 대해 제대로 배워 보고 싶어도 요즘처럼 학원이나 평생교육원 등도 부족했고 전문화된 강사도 없었던 만큼 책으로만 공부하며 무작정 실무를 통해 업계를 배워나갔다.특히 그에게 가장 어려웠던 점은 ‘명도’다. 통상 경매는 물건 검색부터 권리분석, 입찰, 명도의 과정으로 이뤄지는데 예나 지금이나 경매의 마지막 과정인 명도, 즉 사람을 내보내는 일이 가장 스트레스로 다가왔다. 쉽게 해결되는 경우도 있지만, 보통의 경우는 한 푼도 없이 집을 비워줘야 하는 사람을 명도 하는 게 합법의 문제를 떠나 매번 부담으로 다가왔다.그래서 컨설팅보다는 정보 사이트 구축에 집중했고, 그 당시 대표님도 이런 성향을 보시고 사이트를 만들어 가는데 전권을 주고 맡겨 주셨다.뿐만 아니라 타이밍도 잘 맞았다. 경매업계에 입문하던 시절 인터넷 게임 열풍으로 pc방이 전국적으로 퍼지며 오프라인으로 하던 것을 온라인으로 할 수 있게 된 환경이 큰 도움이 됐다.2002년 대법원 경매 사이트가 생기면서 경매도 법원에 직접 가서 확인해야만 했던 내용들을 온라인에서 내용을 확인할 수 있는 시작이 됐다.그 당시는 소위 말하는 ‘꾼’들만 입찰하던 시절인데, 대법원 사이트가 생기면서 경매정보 회사가 전국의 경매 물건 정보를 제공할 기회가 생겼고 일반 컨설팅이 아닌 정보로 돈을 벌 수 있다는 확신을 가지게 됐다.탱크옥션 홈페이지 갈무리.◇ 탱크옥션, 사이트 통해 정확한 정보·신속함·흩어져있는 정보 취합·지도검색 등 서비스 제공현재 탱크옥션은 사이트를 통해 △정확한 정보(진행되고 있는 모든 물건의 등기부등본과 사건관련 내용을 매일 확인 및 업데이트하고 ‘주요변동내역’으로 알림) △신속함(개찰상황 실시간 중계, 전국 60개 법원에 직접 참석해 법원 진행상황을 중계함으로 낙찰금액 및 참여인원 등 정보 실시간 제공) △흩어져있는 정보 취합(탱크정보광장을 통해 정부정책 및 보도자료, 도시계획, 경매관련 판례 및 법령, 뉴스, 부동산관련 각종 유튜브 등 sns 콘텐츠 취합 제공) △지도검색 (로딩 시간 없이 종합검색과 동일하게 조건별, 특수검색 가능, 원하는 지역의 경매사건 발생 시 알람) △교육(탱크교육을 통해 다양한 기관 및 자체 부동산관련 교육일정 확인) 서비스를 제공하고 있다.신 대표는 “경매정보는 개발자만 있어서 할 수 있는 부분이 아니다. 탱크옥션은 20년 경력을 가진 전문화된 직원들이 경매정보 보정이나 추가 사항을 입력하고 있는 만큼 제대로 된 정보 제공을 통해 이용자들이 경매 정보를 얻을 수 있도록 돕는다”고 말했다.◇ 올해 ‘모바일’ 서비스 강화에 주력해 정보 편의성 높일 것한편, 탱크옥션은 올해 ‘모바일’ 서비스 강화에 주력한다는 계획이다. 부동산 경매시장은 최근 사회 초년생등 젊은 세대도 많이 유입됐지만 여전히 중장년층의 관심이 높은 만큼 핵심 이용층의 정보 편의성을 높인다는 목표다.실제 방송통신위원회가 지난해 말 발표한 ‘2023 방송매체 이용행태조사 결과’에 따르면 일상생활에서 가장 필요한 매체로는 스마트폰을 응답자의 70%가 선택했다. 이 밖에 데스크톱·노트북, 라디오, 신문 등을 필수매체로 인식하는 비율은 2% 미만이었다. 특히 연령별 스마트폰 이용 빈도(주5일 이상)를 묻는 질문에서는 40대가 98.8%, 50대가 97.5%로 집계됐다.아울러 양질의 경매 교육을 제공하는 전문 업체와 협력을 통해 최신 투자 트렌드에 대한 이해도를 높이는 한편, 초급 경매부터 특수물건 경매까지 아우르는 다양한 교육 콘텐츠를 제공할 예정이다.마지막으로 그는 “경매에서 좋은 물건, 나쁜 물건은 없다고 생각한다. 권리상 문제가 있거나 임차인에게 돈을 물어주거나 여러 가지 경우가 있을 뿐이고 그런 물건은 시세보다 더 낮게 낙찰되기에 필요한 사람에게는 모두 이익이 나는 물건이다”며 “한 달에 몇 천 건씩 누군가는 낙찰 받고, 다 이유가 있고, 필요한 사람이 있다. 유치권·임야·묘지·도로·지분 등 남들이 꺼리는 물건도 요즘 통계나 참고할 자료가 많아 조금만 공부하시면 누구든 수익을 낼 수 있다”고 말했다.그러면서 “요즘은 정보, 경험, 지식 등 뭐든지 빠르게 변하고 다양해지고 있다. 그 변화를 빠르게 따라가는 것도 중요하지만 경매는 꾸준한 공부와 경험에서 이루어지는 이익이 많다고 생각된다”며 “여러분들도 지금 낙찰 받는 것도 중요하지만 꾸준하게 공부하고 준비하셔서 꼭 성공 투자하시길 바란다”고 전했다. 이어 “탱크옥션도 반짝 인기에 그치는 서비스보다 꾸준함으로 믿을 수 있는 정보를 이용자들에게 제공하겠다”고 덧붙였다.문경란 기자 mgr@viva100.com

2024-01-29 07:00 문경란 기자

기사사진

[비바 2080] 꼬마빌딩 투자 ABC ⑨ 매매 계약 때 유의사항

빌딩 매매 계약 시 계약 내용 확인은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 확인에 또 확인이 필요하다. 계약서 작성은 안전하고 원만한 마무리를 위해 매우 중요한 마지막 과정이다. 계약 전후로 따져보아야 할 이슈들을 정리해 본다.◇ 빌딩 계약 전 우선 점검 사항건축물대장과 건물 현황이 일치하는 지 파악하는 것이 최우선이다. 위법건축물이 있으면 안된다. 건물 용도변경이나 신축 시 제약 사항이 있는지도 확인해야 한다. 나중에 재건축이나 리모델링에 대비하기 위한 조치다. 매매 대상물 범위를 확인하는 것도 중요하다. 지상에 수목이나 고가의 설치물 등이 포함되었다면 별도로 매매 목록을 작성해야 한다. 공부서류에 등재되지 않은 숨은 권리가 있는지도 거듭 확인해 봐야 한다.기존 임대차 계약을 승계받을 경우, 건물분 부가세 별도로 포괄양도양수 계약이 성립하는 지 여부도 확인해야 한다. 잔금 대출이 필요할 수 있으니, 거래 금융회사에 대출 가능금액과 대출 금리, 잔금일에 대출금이 나올 수 있는지도 반드시 체크해야 한다. 취득세가 가장 먼저 부과되니 세금 수요까지 감안해 자금 계획을 차질없이 세워 두어야 한다.◇ 매매계약 시 확인 사항계약서를 작성할 때 반드시 확인할 사항은 등기부등본상 소유자와 실제소유자가 일치하는지 여부다. 계약하러 나온 매도자가 대리인일 경우 반드시 실제 소유주와 통화하고 녹음해 두는 것이 안전하다. 간혹 부부 사이라며 위임장 없이 계약하러 오는 경우가 있는데 이 때도 인감증명이 첨부된 위임장이 필수다. 마지막으로, 매도자 측이 제공한 임대차계약서 내용과 임대차 현황이 일치하는 지 여부를 꼼꼼하게 확인해 본다.빌딩매매 계약 때 필요한 서류는 매매계약서와 포괄양도양수계약서, 옵션 준비서류 등이 있다. 여기에 중개업소가 작성하는 중개대상물 확인설명서가 추가된다. ◇ 매매계약 후 조치 사항계약을 마무리했다면 매수자는 매매계약서와 포괄양도양수계약서, 신분증을 지참하고 세무서를 방문해 임대사업자등록을 진행하면 된다. 잔금을 치른 후 아무리 늦어도 20일 이내에 등록해야 한다. 이어 매매계약 체결일로부터 30일 이내에 부동산 거래 신고를 한다. 빌딩매매계약서 작성 후 경우에 따라선 매도인이 임차인들과 임대차 승계여부를 별도로 확인받아 주기도 한다. 임대인이 바뀔 경우 기존 임차인이 계약의 존속을 원치 않을 경우 임대차 관계를 해지할 수 있다는 것이 대법원 판례임을 숙지해 두는 것이 좋다.매매계약 후 잔금을 치를 때 마지막으로 주의를 기울여야 한다. 이 때도 소유권이전 등기서류를 꼼꼼히 확인하고 임대차내역 변동 여부와 함께 잔금일 전 지불금액 이상 유무를 상호 확인하는 과정이 필요하다. 중개업소는 임대료와 관리비 등 잔금 정산서를 준비해 주니 이 역시 세밀하게 확인할 필요가 있다. 잔금을 치른 후에는 임차인들과 기존 계약서에 임대차 계약 승계 내용을 변경 기재하고 공과금 명의 변경도 함께 처리하는 것이 좋다. ◇ 포괄양도양수 계약이 필요한 이유포괄양도양수 계약은 부동산 매매계약과는 별개의 임대 사업 양수도계약이다. 보통은 빌딩 거래를 할 때 매매대금에 토지와 건물 가격을 반드시 분리해 기재한다. 그런데 건물분 가격을 정확히 모르거나 막판까지 이견을 보일 때가 있다. 이럴 때는 계약서 특약에 ‘이 계약은 포괄양도양수계약’이라고 명기하는 것이 안전하다.아울러 건물분 부가세 별도로 포괄양도양수가 불가할 경우, 매도인은 세금계산서를 발행하고 매수인은 잔금 시 매도인에게 건물분부가세를 별도로 지급한다고 명기해야 한다. 이후 잔금 이전에 건물분 가격이 확인되어 잔금을 치를 때 부가세 내용을 잘 정리하는 것이 좋다. 건물분에 대해선 부가세 별도라는 특약 사항을 반드시 넣어두어야 한다. 안 그러면 나중에 매매대금에 부가세가 포함되었는지 여부로 갈등이나 분쟁이 빚어질 수 있다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-01-24 09:42 이의현 기자

기사사진

[비바100] 꽉 막힌 거래… 물 만나니 잘 풀리네

광안리 해수욕장과 광안대교가 한눈에 보이는 부산 수영구 민락동 테넌바움294 조감도.(사진제공=협성건설)부동산 시장에서 ‘水조망권 프리미엄’이 막강한 영향력을 발휘하고 있다. 같은 지역 안에서도 바다나 호수, 강 등이 인접해 집안에서 물을 바라볼 수 있는 곳일수록 높은 시세를 형성하고, 양극화된 분양시장에서도 우수한 청약성적을 거두는 모습이다. 水조망권이 확보될 경우 집 안에서도 사계절 정취를 즐길 수 있고, 수변을 따라 조성되는 산책로와 체육시설, 휴게시설 등 편의시설의 이용도 편리해 높은 주거만족도를 누릴 수 있기 때문이다. 실제로 경기 광교신도시 안에서는 광교호수공원 조망권 확보 여부에 따라 집값이 크게 벌어진다. 광교호수공원 변에 자리해 뛰어난 水조망권을 확보한 ‘광교중흥에스클레스’ 전용 84㎡는 지난해 5월 14억7000만원에 거래된 반면, 광교호수공원과 조금 떨어져 조망이 안 되는 ‘광교센트럴뷰’ 전용 84㎡는 지난해 5월 10억8500만원에 거래돼 3억8500만원이나 차이를 보였다.또 지난해 전북 전주시 덕진구에서 최고가로 거래된 단지는 ‘포레나 전주 에코시티’로 전용 130㎡가 10억3000만원에 최고가를 갱신했다. 해당 아파트는 세병공원(세병호)을 품고 있어 호수공원 조망이 가능하다.바다 조망 유무에 따라서도 편차가 벌어졌다. 동해바다 조망이 가능한 ‘강릉 오션시티 아이파크’ 전용 84㎡도 지난해 12월 6억710만원에 매매거래가 이뤄진 반면, KTX 강릉역과 인접해 있지만 바다 조망은 불가능한 ‘교동 하늘채 스카이파크’는 동일면적이 동기간 4억3583만원에 거래되기도 했다.지난해 고전을 면치 못하던 지방 분양시장에서도 ‘水조망권’은 그 힘을 보여줬다.한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 10월 강원도 춘천시에서 분양한 ‘더샵 소양스타리버’는 일부 가구 소양강 조망이 가능하다는 점에서 수요가 집중됐다. 그 결과 1순위 경쟁률 평균 31.44대 1로 지난해 강원도 청약경쟁률 1위를 기록했다.부산에서 ‘오션뷰’는 아파트 가격에 큰 영향을 끼친다. 바다 조망이 확보된 아파트 동을 다른 동에 비해 3억 원 이상 비싼 가격에 분양했고, 부산 수영구 남천자이도 광안대교와 바다를 영구 조망할 수 있는 106동 전용 84㎡ 가구가 다른 동에 비해 2억 원가량 비싼 가격에 분양이 완료됐다.한 업계 전문가는 “강이나 바다 등 水조망권은 여타 조망권보다 희소성이 높아 수요자 선호도가 가장 높은 부분”이라며 “각 지역 내 최고 부촌 역시 수변을 따라 조성되는 경우가 많은 만큼 水조망권을 확보한 단지라면 눈여겨볼 필요가 있다”고 말했다.전남 장성 남양휴튼 리버파크 조감도.(사진제공=남양건설)水조망권 아파트는 입주 후 시세에 곧바로 반영되는 양상인 가운데 신규 분양단지가 나오고 있다. 남양건설이 장성군에서 이달 분양하는 ‘장성 남양휴튼 리버파크’는 황룡강 수변공원 영구 조망이 가능(일부세대)하다. 특히 하천을 따라 각종 체육시설 및 휴게시설을 갖춘 황룡강 생태공원도 조성되어 있어 여가생활을 즐기기도 좋다.주변으로 옐로우시티스타디움, 하나로마트, 장성군청, 우체국, 도서관 등이 각종 편의시설이 가까이 있고, 장성혜원병원, 장성공립노인전문요양병원, 장성병원 등도 가까워 편리한 이용이 가능하다. 장성중앙초를 비롯해 장성여중, 장성중, 장성하이텍고 등이 인접하며, 영천리 중심학원가도 가깝다. 직선거리 약 500m에 KTX 장성역이 위치하며, 장성공영버스터미널도 가까워 광역교통망이 뛰어나다.또한 장성IC, 북광산IC 등의 가까워 호남고속선, 호남선 등의 접근성이 우수해 광주 전역의 이동도 편리하다. 단지는 전남 장성군 장성읍 기산리 112-3번지 일원에 위치하며, 전용면적 80~84㎡ 총 180가구로 조성된다.부산에서는 부산 수영구 민락동 일원에 ‘테넌바움294’가 2월 분양한다. 지하 6층~지상 39층, 2개 동, 294가구 규모로 저층 일부를 제외하고 광안리 해수욕장 ‘바다 뷰’와 광안대교 조망을 동시에 누릴 수 있다. 39층 초고층으로 지어져 광안리 해수욕장의 새로운 랜드마크 단지로 자리매김할 것으로 기대된다. 준공 후 분양 아파트로 공급되는 만큼 3월부터 입주가 가능할 전망이다.특화설계도 대거 적용된다. 주방에는 미국의 고급 빌트인 가전 브랜드인 데이코 주방가전과 이탈리아의 팔멕과 제시, 독일의 해커 등 유럽의 프리미엄 브랜드로 마감했다. 또한 친환경 자재등급표 중 최우수 등급인 SEO등급의 친환경 마감재를 사용해 환경친화적 주거공간을 실현했다.최상층에는 스카이 라운지와 세컨하우스를 마련해 모든 입주민이 탁 트인 조망과 고층 프리미엄을 누릴 수 있도록 설계했으며, 외관은 세련되고 고급스러운 느낌을 주는 커튼월룩을 적용해 최상급 하이엔드의 면모를 갖출 예정이다.힐스테이트 수원파크포레수원에서는 67만여㎡ 규모의 호수 공원인 서호공원 인근에 ‘힐스테이트 수원파크포레’가 공급된다. 단지는 지하 2층~지상 14층, 10개 동 전 482가구 규모다. 전용면적 84·113㎡로 수요자들의 선호도가 높은 국민평형과 함께 최근 관심이 높아진 중대형 평형으로 구성되는 것이 특징이다.서호공원은 수원시 중심 도심권에 위치한 67만㎡여 규모의 대규모 호수공원이다. 이는 수도권을 대표하는 파주운정 호수공원과 비슷한 크기며, 서울 송파구 석촌호수공원보다 3배 가량 큰 규모다. 서호공원은 세계 관개시설 물 유산에 2016년 지정된 ‘축만제’와 인공호수인 서호, 또 이를 둘러싼 둘레길 산책로 2.3km 등이 꾸며져 있다. 특히 아름다운 서호 호수의 낙조는 ‘서호낙조’로 명칭돼 수원을 대표하는 팔경 중 하나로 꼽히기도 한다. 여기에 서호꽃뫼공원, 여기산공원, 여기산이 같이 연결되어 있어 수원을 대표하는 힐링 장소로 자리매김하고 있다.강원에서는 DL이앤씨가 1월, 강원 원주시 일원에서 ‘e편한세상 원주 프리모원’의 2회차 분양물량을 내놓을 예정이다. 지하 2층~지상 25층, 6개동, 전용면적 59~102㎡ 총 572세대 가운데 2회차 공급물량은 전용면적 84?102㎡ 222세대로 구성돼 있다. 2회차 분양물량 전 세대는 단지 전면부에 배치돼 백운산 등 탁 트인 조망권을 확보한 점이 특징이다.현재 우수한 조망권으로 매수가 가능한 분양단지는 ‘e편한세상 원주 프리모원’이 유일하다. 주변 단지에서도 산 조망이 가능한 동들의 분양 성적이 우수했던 만큼 이번 2회차 분양물량 역시 관심이 높을 전망이다. 1회차(350세대) 성공 분양에 따른 보답 의미로 이번 2회차 분양물량 청약 신청 고객에게는 발코니 확장 무상 지원 혜택이 제공된다.이 단지에는 원주시 최초로 C2 하우스 설계가 적용되며, 단지 내외부에는 스마트 클린케어 솔루션도 적용된다. 단지는 무실지구 생활권에 들어서며 KTX중앙선 이용 시 청량리, 서울역까지 이동할 수 있다. 향후 여주~원주 복선전철(2028년 완공 예정), 수서~광주 복선전철(2030년 완공 예정)을 통해 서울 강남(수서), 경기 판교 생활권도 누릴 수 있다.군산 레이크시티 아이파크.(사진제공=HDC현대산업개발)HDC현대산업개발이 전북 군산시에서 ‘군산 레이크시티 아이파크’를 분양 중이다. 단지는 지하 4층~지상 29층, 8개 동, 전용면적 84~226㎡ 총 722세대 규모로 조성된다. 해당 단지는 약 257만㎡ 규모를 자랑하는 은파호수공원을 품고 있어 공원 영구 조망이 가능하다. 은파호수공원은 군산의 대표적인 명소로 봄철 화사한 벚꽃길로 유명하다. 미관교량 물빛다리와 오색찬란한 음악분수가 빼어난 야경을 연출해 많은 군산 시민들에게 사랑을 받고 있다.사업지 바로 옆으로는 은파공원과 지곡공원 조성도 확정돼 향후 약 267㎡(81만평) 규모의 공원을 내 집 앞 정원처럼 이용할 수 있을 예정이다. 현재 군산시는 총 960억원의 사업비를 통해 장기미집행 도시공원인 은파·지곡·월명·군봉·통매·새들·금강공원의 사유토지 보상사업 절차를 진행 중이며, 2025년 6월까지 완료할 계획이다.채현주 기자 1835@viva100.com

2024-01-24 07:00 채현주 기자

기사사진

[비바 2080] 꼬마빌딩 투자 ABC ⑤ 법과 규제부터 제대로 숙지해야

임대인과 임차인 간의 분쟁을 규율하고 조절하는 법이 ‘상가임대차보호법’이다. 사업자등록의 대상이 되는 상가 건물의 임대차에 대해 적용되는 강제 법규다. 이 법의 규정에 위반된 약정과 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 것이 중요하지만, 법과 규정을 제대로 알지 못하면 불이익을 당할 수 밖에 없으니 계약 당사자들은 평소에 숙지해 두는 것이 좋다.◇ 상가임대차보호법의 핵심 네 가지이 법의 핵심은 크게 네 가지다. 가장 먼저, 사업자등록을 신청한 다음날부터 제3자에 대해 ‘대항력’이 생긴다는 사실이다. 임차한 건물이 매매나 증여, 경매 등으로 인해 소유권자가 바뀌어도 임대차계약은 그대로 승계된다. 임대차 계약이 존속하는 한, 임차건물에서 영업을 할 수 있다는 얘기다.다음은 임대료 증액 상한선이다. 법상 연간 증액할 수 있는 한도는 5%이다. 지역별 환상보증금이라는 것이 있는데 서울은 9억 원, 수도권 과밀억제권역 및 부산은 6억 9000만 원, 광역시는 5억 4000만 원이다. 그 밖의 지역은 3억 7000만 원이다. 환산보증금이 초과할 경우에는 이 제한을 받지 않는다.계약갱신청구권도 따져봐야 한다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 행사 가능하다. 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우도 법에 규정돼 있다. 이 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받는 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.임차인이 임차료를 연체하거나, 부정한 방법으로 임차하거나, 임대인 동의 없이 목적 건물의 정부 또는 일부를 전대하거나 혹은 고의나 중과실로 파손한 경우, 그리고 임대인-임차인간 합의가 된 경우가 그에 해당한다.마지막은 임차인의 권리금 보장이다. 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 때까지 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해선 안된다. 다만, 신규 임차인이 보증금 또는 차임을 자력으로 지급할 여력이 없거나 해당 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않으면 정당한 사유로 권리금을 보장해 주지 않아도 된다.◇ 토지이용계획확인원도 꼼꼼히 따져봐야매입한 빌딩을 용도 변경해야 할 상황이 생길 수 있다. 그런 경우 토지이용계획확인원을 발급받는 것이 우선이다. 토지이용규제 기본법에 따라 토지의 이용 용도를 확인하는 문서다. 토지에 대한 각종 규제와 허가 가능한 용도를 확인할 수 있어, 이 서류를 통해 해당 토지의 용도지역, 용도지구, 용도구역, 지구단위계획구역 등을 먼저 확인해야 한다.추가로 일조권이나 사선 제한, 건축선 등 다른 부동산공법상 제약이 있는지도 따져 보아야 한다. 황정빈 공인중개사는 “해당 부동산의 공법상 규제만 잘 분석해도 매입 대상 부동산의 가치를 90% 이상 알아낼 수 있다”고 말한다.용도지역의 핵심은 건축 시 적용되는 건폐율과 용적율, 그리고 건축물 허용 용도이다. 건폐율은 적정규모의 수평면적 넓이를 규제한다. 가장 넓은 층의 바닥면적을 건축면적의 기준면적으로 본다.이 건축면적이 전체 땅에서 차지하는 비율, 즉 대지면적에 대한 건축면적의 비율이 건폐율이다. 건축물 주위에 최소한의 공간을 두어 건축물이 과밀해지는 것을 막고, 일조나 채광 통풍 등에 필요한 공간을 확보하기 위한 조치다. 건폐율이 높을수록 옆 건물과 떨어져 여유있는 거리를 두고 건축하기가 어렵다.용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화해 적용함으로써 용도지역의 가능을 증진시키고 미관이나 경관 등을 제한해 용도지역으로 규제하지 못하는 것을 규제하는 역할을 한다.해당 부동산이 도시계획에 들어가 있는지 파악하는 것도 대단히 중요하다. 이럴 때도 토지이용계획확인원 열람이 반드시 필요하다. 해당 토지가 공원으로 표시되어 있거나, 앞으로 신설될 도시에 편입되어 토지가 잘려나갈 수도 있으니 미리 꼼꼼히 확인해 봐야 한다. 특히 재개발구역으로 지정된 지역이거나 그린벨트 지역이라면 개발이 어렵다고 봐야 한다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-01-17 08:00 박성훈 기자

기사사진

[비바 2080] 꼬마빌딩 투자 ABC ② 노후 준비하려면 ‘빌딩’

요즘은 은퇴자들도 은퇴 후 근로소득을 지속적으로 창출하는 경우가 많다. 정년 후에도 상당히 많은 이들이 근로소득에 의존하고 있다. 최근 은퇴(예정)자들 사이에서 관심을 끄는 것이 빌딩 투자다. 특히 목에 찬 아파트 대신 꼬마빌딩이 투자 대체재로 꾸준히 주목받고 있다.◇ 꼬마빌딩, 이래서 각광받는다꼬마빌딩이 각광을 받는 이유는 우선, 수요 측면에서 은퇴한 베이비 부머 세대들의 관심과 실제 투자가 늘었기 때문이다. 다주택에 대한 규제가 강화되면서 상대적으로 규제가 덜한 꼬마빌딩에 수요가 몰린 것이다. 저금리가 수 년 째 지속되면서 금융권 이익률을 넘어서는 빌딩 수익률이 부각되는 것도 꼬마 빌딩 수요가 증가하는 이유 중 하나다.더구나 최근에는 빌딩 관리를 도와주는 업체들이 많이 생긴 덕분에 예전보다는 수월하게 투자하고 관리할 수 있는 재테크 상품으로 인식되고 있다. 개인이 아닌 법인으로 매입한 후 증여하게 되면 합법적인 절세가 가능하다는 점도 관심을 모으는 요소다. 한 동안은 임대 소득을 노리고 투자하는 사람들이 많았는데, 요즘은 투자소득을 기대하는 사람들이 많아지고 있다. 노후 대비해 쏠쏠한 투자 자산이 될 수 있다는 것이다.◇ 연령별 포트폴리오 이렇게은퇴 후 건강하고 안정적인 100세 시대를 맞으려면 젊었을 때부터 차근차근 노후를 대비한 투자 대상을 잘 선택해야 한다. 황정빈 공인중개사는 이와 관련해 연령대별로 부동산 포트폴리오 전략을 다음과 같이 제시한다.우선, 20대와 30대는 내 집 마련의 토대를 준비할 시기다. 주택청약저축이나 주택청약예금, 주택청약부금 중 하나를 정해 최소한 매달 10만 원 이상씩 경제 사정에 맞게 불입하라고 조언한다. 30대와 40대는 안정된 직장생활을 기반으로 내 집 마련을 실천하는 시기다. 운 좋게 아파트를 증여나 상속 받았다면, 상가주택이나 상가빌딩으로 갈아타는 것도 고려할 만 하다고 권한다.40~50대는 수익형 부동산 투자로 재테크하는 시기다. 은퇴를 앞두었거나 은퇴한 얼마 안된 50~60대는 이제까지 모아 둔 자산을 리모델링하는 시기다. 팔 것과 계속 보유할 것을 구분해, 길게 보고 투자에 집중하라는 얘기다. 60대가 되기 전에 소형 상가나 꼬마 빌딩에서 자본소득을 얻는 방안을 미리 준비하는 것도 좋은 노후 대책이라고 말한다.◇ 이왕이면 법인으로 투자하라전문가들은 빌딩 투자를 개인 보다는 법인 이름으로 하는 것이 여러 모로 유리하다고 입을 모은다. 법인으로 빌딩에 투자할 때 유리한 점이 훨씬 많기 때문이다.우선, 법인 소유로 부동산을 매매할 때 절세 효과가 훨씬 크다. 개인사업자의 양도소득세 비율은 최소 6%에서 최대 45%이며 여기에 누진세율이 적용된다. 반면에 법인사업자는 2억 원까지는 법인세율이 9%, 200억 미만까지는 19%로 적용되어 절세효과가 크다. 빌딩에서 임대수익을 얻게 되면, 절세한 자금을 다른 곳에 재투자할 수 있다. 법인이면 아무래도 대출받기도 용이하다.상속세나 증여세를 크게 절감할 수도 있다. 개인이 자식에게 부동산을 증여할 경우 취득세를 내야 하는데 그 규모가 만만치 않다. 반면에 빌딩을 법인으로 보유할 경우, 회사 주식을 사전에 증여함으로써 나중에 상속세를 줄일 수가 있다. 빌딩을 현물로 그대로 주는 것보다 주식으로 증여함으로써 자녀들의 무분별한 자산 낭비를 억제하는 부수적인 효과도 기대할 수 있다. 특히 가족법인이면 차등배당이 가능해, 특정 자녀에게 더 많은 배당금으로 몰아주는 형식으로 상속 및 증여효과를 극대화할 수 있다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-01-11 08:09 조진래 기자

기사사진

[비바 2080] 꼬마빌딩투자 ABC ① 빌딩 투자가 주목받는 이유

꼬마빌딩은 풍부한 유동성 덕분에 현금성 자산을 많이 갖게 된 사람들이나 외국 자본들의 투자 타깃이 되고 있다. 사진은 특정 기사와 관련이 없음.한 때 ‘꼬마 빌딩 갖기 붐’이 인 적이 있다. 덕분에 빌딩 가격도 상당 폭 오르며 투자자들이 적지 않은 이익을 올린 바 있다. 연예인 등 유명인사들이 수 년 전에 매입한 빌딩을 최근 팔았는데 매입가의 수 십배 수익을 올렸다는 보도도 적지 않았다. 그렇다면 빌딩 투자는 지금도 황금알을 낳는 거위일까? 전문가들의 도움을 얻어, 노후 대비를 위한 꼬마빌딩 투자의 ABC를 알아본다.◇ 빌딩 가격 상승, 왜?빌딩 가격이 오르는 이유는 여러 가지다. 일단 시장에 유동성이 넘칠 경우 그런 현상이 나타난다. 장기 저성장에 코로나 사태까지 겹치면서 가난한 사람들도 많아졌지만, 엄청난 유동성 덕분에 현금을 쌓아둔 돈 많은 사람들도 적지 않다.베이비부머 세대의 잇단 은퇴 혹은 조기 퇴직도 한 배경이다. 이들 가운데 상당수가 높은 수익성과 노후 대비를 기대하고 본격적으로 건물들을 매입하기 시작하면서 가격이 껑충 뛰었다. 최근 이뤄진 전체 빌딩 거래의 3분의 2 이상이 50억 원 미만의 꼬마 빌딩이라고 한다. 대출까지 끼고 이들 베이비부머들이 사들인 중소형 건물이 적지 않았다고 한다.외국계 자본 같은 ‘큰 손’ 들도 가격 상승에 일조했다. 한국의 빌딩을 매입하려 대기 중인 핫머니가 아직도 상당하다고 한다. 최근의 유동성 덕을 본 신흥 자산가들도 빌딩 투자에 눈을 돌리고 있다. 많은 부동산 전문가들이 “올해 상반기 말이나 하반기 중에 금리가 내려가면 빌딩 투자에 적합한 시간이 도래할 가능성이 높다”고 말한다.◇ ‘아파트 투자 시대’는 끝났다?한 때 주택, 특히 아파트는 가장 확실한 재테크 투자 수단이었다. 하지만 정부가 많은 아파트를 가진 사람들을 적으로 규정하며 갖가지 부동산 규제책을 내놓으면서, 이제 더 이상 아파트는 최고의 재테크 수단이 아닌 상황이 되어 버렸다.여전히 재개발 재건축 이슈가 따르는 지역의 주택들은 관심의 대상이지만, 지난 정부에 이어 이번 정부까지 부동산 정책의 기본 기조를 ‘다주택자 잡기’로 정하고 있는 만큼, 아파트에 대한 과도한 투자를 억누르는 정책방향은 수정되기 어려워 보인다.그래서 그 투자 대안으로 ‘빌딩’이 더욱 부각되고 있다. 속속 정년 혹은 조기 퇴직을 맞는 1,2차 베이비부머 세대들이 아파트 같은 주택이나 상가 쪽에서 훨씬 높은 수익을 올릴 수 있을 것이라 기대하고 그 쪽으로 관심을 돌리고 있다.◇ 꼬마빌딩 시대 오나꼬마빌딩이 매력적인 것은 우선, 투자에 대한 규제가 땅이나 아파트 등에 비해 최소화되기 때문이다. 일단 확보해 두면 임대 등을 통해 따박따박 고정 수익이 나오니 노후 대책용으로도 더 없이 좋다. 빌딩 전체는 아니라도 1~2개 층을 매입하는 분할 투자자들도 적지 않다. ‘파이어족’ 같은 조기 은퇴 희망자들도 꼬마 빌딩 투자 시장으로 꾸준히 유입되고 있다.물론 부동산 시장의 ‘대세 하락’을 예상하는 전문가들도 적지 않다. 빌딩 투자 역시 너무 늦은 것 아니냐는 시각도 있다. 가격이 오르더라도 과거처럼 폭발적으로 오르기는 어려울 것이란 전망이 지배적인 것도 사실이다. 고착화하는 저성장 기조에 급속한 고령화에 따른 수요 감소 등이 그런 전망의 배경이다.전문가들은 그렇기에 더더욱 투자가 될 만한 지역을 제대로 선택해 수익을 내는 것이 중요하다고 말한다. 지금은 빌딩투자 전성시대라는 책을 쓴 빌딩 투자 전문가 황정빈 공인중개사는 “노후 준비에 빌딩 만한 것이 없다”고 단언한다. 가치 투자에 있어 이 만한 투자 대상이 없다는 것이다.박성훈 기자 shpark@viva2080.com

2024-01-10 08:02 조진래 기자

기사사진

[비바100] "저성장시대 부동산 소사이클 반복, 새해 상저하고… 거래량 주시해야"

박원갑 위원은 "부동산 시장은 오름과 내림을 반복하는 사이클이다"며 "내집 마련 실수요자라면 집값 반등의 신호탄인 거래량 증가를 항상 주목해야 한다"고 강조했다.(사진=채훈식 기자)지난해 정부의 1·3대책 효과로 반등하던 아파트값이 9월말을 기점으로 차갑게 얼어붙었다. 새해 부동산시장은 어떻게 움직일까?브릿지경제는 국내 대표적인 부동산 전문가로 꼽히는 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원(부동산학 박사)을 만나 ‘갑진년’ 부동산시장 전망을 들어봤다.- 부동산시장이 순식간에 싸늘해진 이유는 무엇인가주택시장이 본격 조정국면으로 접어든 모양새다. 작년 9월 27일 특례보금자리론 일반형 중단이 트리거가 됐다. 집값이 단기간 급반등하면서 싼 매물이 소진된 데다 금리까지 높아 수요자 입장에서는 집을 살 메리트가 떨어졌다. 지금은 광속의 시대다. 스마트폰이 보급화되고 MZ세대가 부동산 시장의 큰손으로 떠오르면서 전광석화처럼 움직인다. 과거 통계를 가지고 분석하는 순간 구버전이 될 수 있다. 부동산시장이 확 달아오르다가 어느 순간 돌변해서 얼어붙는 것도 바로 이 같은 이유에서다.- 2024년 부동산시장 전망은앞으로 부동산시장은 소사이클이 반복될 가능성이 높다. 지난 2013년부터 2021년까지 부동산 시장은 9년간 초장기 상승랠리를 나타냈다. 단군이래 이런 장기간 상승은 없었다. 앞으로도 이런 큰 사이클이 또 찾아올까? 미래는 가보지 않는 한 알 수 없다. 지금은 잠재성장률이 2%를 밑도는 저성장 국면이다. 저성장은 국가경제가 큰 폭의 성장을 하기 어렵단 얘기다. 부동산은 그 나라 경제 펀더멘털을 반영하는 또 다른 거울이다. 그렇다면 부동산시장도 저성장 가능성이 높다. 지난해 서울 아파트 시장은 실거래가 기준으로 볼때 1월부터 9월까지 13.3% 올라 한마디로 미니 상승랠리였다. 9월을 정점으로 한번 꺾였기 때문에 하락추세는 어느 정도 지속이 될 것이다. 하지만 하락폭이 2022년 미국발 고금리 쇼크 때만큼 깊거나 길지는 않을 것으로 보인다. 그래서 ‘상저하고(上低下高)’ 속에 ‘소(小) 박스권’ 장세가 나타날 것으로 전망된다. 구체적으로 3월까지는 하락세, 4월부터 6월 말까지는 약세, 7월부턴 보합세 혹은 강보합세 전환을 조심스럽게 예측해본다. 거래량은 예년처럼 많지 않아 불황 장세 가능성이 크다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원.(사진=채훈식 기자)- 올해 부동산시장 변수는가장 주목해봐야 할 것은 금리 동향이다. 금리는 다른 요인보다 주택시장에 막강파워로 작용하고 있다. 시장금리에 영향을 주는 미국 기준금리와 한국 기준금리를 예의 주시해야 한다. 금융계에선 한국은행이 기준금리를 2024년 하반기 이후 2~3차례 낮출 것으로 예측한다. 최근 금융기관의 컨센서스에 따르면 2024년말 기준금리를 연 3%로 전망한 곳이 45.2%로 가장 많았다. 연 2.75%로 전망한 곳이 32.3%로 그 다음을 차지했다. 물론 시장의 예측은 기대가 섞여 있지 않나 싶다. 인하 폭의 문제이지, 방향은 인하 쪽인 것은 분명해 보인다. 다만, 금리 인하가 집값을 당장 자극하지는 못할 것으로 보인다. 이미 가격이 많이 오른 매매시장보다는 전세시장에 더 영향을 줄 전망이다. 전세는 변동금리 대출이 많아 금리 동향에 좀 더 민감하게 움직일 수 있기 때문이다.1월부터 출시될 27조 규모의 신생아 특례대출은 주택가격을 떠받치는 특급재료이다. 주택가격 9억원 이하를 구입할 경우 연 1.6~3.3%의 저리에 최대 5억원까지 빌릴 수 있다. 2023년 주택시장의 받침대 역할을 한 것이 바로 40조원 규모의 특례보금자리론이라는 점을 감안하면 신생아 특례대출도 적지 않은 영향을 미칠 전망이다. 신생아 특례대출은 집값 상승을 부채질하기보다는 하락을 막는 방패 역할 정도로 봐야 할 것 같다.4월 총선도 시장의 관심거리다. 총선 결과에 따라 계류되어 있는 규제 완화 법안이 통과될 수 있어서다. 가령 아파트 매입임대사업 허용, 다주택자 취득세 중과 완화, 단기 양도세율 완화, 거주의무 등이 그것이다. 다만 정치 선진화로 돈 선거가 사라지면서 과거처럼 선거가 주택시장에 미치는 영향은 크지 않다.- 내 집 마련 수요자의 대응법은요즘은 광속의 시대다. 비슷하게 생각(집단사고)하고 무리 지어 행동(군집 행동)하다 보니 시장이 순식간에 돌변한다. 그래서 현장을 예의주시해야 한다. 한발 늦은 통계보다 시시각각 변하는 장바닥 시세를 주목해야 한다. 무릎에 사서 어깨에 팔라는 격언은 소(小) 사이클 장세에선 먹혀들지 않는다. 무릎이 상투일수 있기 때문이다. 집은 불황기에 사야한다. 철저하게 시장을 조사해서 매입가를 어떻게서든 낮춘다는 전략이 유효하다.이런 차원에서 2000가구 이상 대단지 랜드마크 아파트 매물가격이나 실거래가격을 보는 것이 좋다. 랜드마크 단지는 시장의 풍향계 역할을 하기 때문에 유의해서 지켜봐야 한다.지금 당장 집을 사야 하는 사람은 시황에 너무 연연하기 보다 가격 메리트를 보고 판단하는게 바람직하다. 아파트 실거래가 고점(2021년 10월) 대비 강남 등 인기 지역은 20~30%, 나머지 지역은 30% 이상 싼 급매물을 중심으로 선별 접근해야 한다.내 집 마련 실수요자는 평론가와 다르게 접근해야 한다. 평론가는 주로 비관론으로 명성을 얻어 유명 인사가 된다. 시장을 있는 그대로 보기보다 프레임으로 접근할 수 있는 데다 현장보다 너무 늦기 때문이다. 또 한쪽만 얘기하는 사람은 경계해야 한다. 시장을 있는 그대로 보지 않고 자신이 원하는 방향으로 왜곡하거나 각색을 할 수 있다. 요즘 유튜브를 보면 극단론과 공포론이 기승을 부린다. 돈벌이가 되기 때문이다. 불안한 미래는 대비해야 하지만 ‘공포 비즈니스’의 희생물이 되지 말아야 한다. 시장은 오름과 내림을 반복하는 사이클이다. 집값이 다시 반등할 것이다. 그 신호탄은 거래량 증가이다. 특히 바닥권에서 거래량 증가는 의미 있는 지표다. 시장 흐름의 바로미터인 거래량을 항상 주목해야 하는 이유다.1주택자 갈아타기는 욕심을 내려놓아야 쉽게 이뤄질 수 있다. 갈아타기 대상은 내가 살고 있는 집보다 좋은 집일 것이다. 인기지역이나 같은 동네라도 대형 아파트일 가능성이 높다. 이런 상황에서 내 집은 비싸게 팔고, 남의 집은 싸게 사는 것은 현실적으로 불가능한 꿈이다. 갈아타기를 할 때에는 내집은 싸게 팔고, 남의 집도 싸게 산다는 생각을 갖는 게 좋다.박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원.(사진=채훈식 기자)- 건설사 프로젝트파이낸싱(PF) 문제가 심각하다는데 집값에 영향 미칠까건설사 PF는 분양시장과 금융시장의 불안요소다. PF문제가 어떻게 터질 지는 알 수 없다. 정부가 지난해 레고사태의 파장을 잘 알고 있기에 대응책을 내놓을 것이다. PF문제와 주택시장의 연결고리를 제대로 파악할 필요가 있다. PF문제는 바로 신규 분양시장, 공급자 시장에서 일어날 수 있는 일이다. 이미 준공된 기존 주택가격은 직접적인 관계보다 간접적인 관계이다. 말하자면 두 시장은 한 다리 건너서 존재한다. 만약 PF문제로 집값이 급락하려면 건설사나 시행사의 부도 사태로 대량실업이 발생하고 시중 금리도 크게 올라야 한다. 금융위기나 경제위기가 와야 한다는 것이다. 금융위기와 경제위기가 터진다면 지금 당장 국내 주식투자를 관둬야 한다. 주식시장이 더 민감하게 움직이기 때문이다. 그러니 건설사 PF문제 역시 기존 주택시장을 짓누르는 위험요인이라는 점 정도 체크하고 예의주시하자.- 내 집 마련은 필수인가집은 홈(home)과 하우스(house)라는 2가지 기능을 한다. 홈이 삶의 안식처라면 하우스는 투자 자산이다. 삶의 안식처인 홈은 필수지만, 하우스는 하나의 자산 항목에 들어갈 뿐이다. 어느 하나 무시할 수 없다. 집값 상승기에는 많은 사람들이 하우스에 초점을 맞췄다. 대표적으로 갭투자가 그렇다. 홈 비중을 높이면 아파트값이 출렁거려도 덜 불안하다. 집이 하우스보다 홈이 되는 시대. 이상적이지만 자본주의사회에서 쉽지는 않을 것이다. 하지만 내가 행복해지기 위해서는 하우스보다 홈에 무게를 더 두는 것이 좋을 것이다. 그래야 ‘하우스푸어’, ‘영끌 푸어’라는 고통으로 떨어지는 것을 막을 수 있다. 홈과 하우스의 비중을 50대 50으로 맞추는게 적합하지 않을까 싶다.- 부동산 심리를 강조하는 이유는부동산 시장을 바라볼 땐 참여자의 심리도 고려해서 판단하는 게 좋다. 매매시장에서는 ‘손실 회피’, ‘처분 효과’, 그리고 ‘미래 기대치’가 크게 작용한다. 불황이 찾아와도 가격이 바로 하락하는 것이 아니라 거래량부터 줄어든다. 매수심리가 가라앉고 있다는 것을 의미한다. 입주 물량이 쏟아지면 현재의 수급을 반영하는 전셋값은 크게 떨어지지만, 매매가격은 약세만 띠는 것은 이런 심리적 특성 때문이다. 따라서 부동산 시장은 공급과 정책 외에도 인간 심리를 함께 읽어야 제대로 보인다. 부동산 가격이 단기적으로 출렁이는 것은 다분히 심리적인 이유에서다. 단기적으로 매수자와 매도자 간의 심리 게임 결과로 가격이 움직인다. 가격이 하락한 것은 매도자가 심리적으로 매수자에게 밀렸다는 이야기고, 상승한 것은 그 반대일 것이다. 가격이 내재가치를 넘어 폭등이나 폭락하는 것은 다른 어떤 요인보다 심리의 문제가 크게 작용한다. 광기 국면에선 내재가치보다 큰 폭으로 절상되고, 공포 국면에선 내재가치보다 크게 절하될 것이다.글·사진=채훈식 기자 chae@viva100.com

2024-01-02 07:00 채훈식 기자

기사사진

[비바100] "금리인상 끝" 오피스 투자 볕든다

(사진출처=게티이미지)2024년 국내 상업용 부동산 시장은 ‘회복의 실마리’를 엿보는 해로 기대된다. 시장에 악영향을 미친 미국 금리 인상이 멈추며 투자심리도 다소 살아날 것으로 보이기 때문이다.다만, 본격적 회복세를 향한 길은 아직 멀다는 게 전문가 분석이다. 금리 인상이 멈춰도 부동산 담보대출 금리는 높은 수준을 유지해 회복 시점을 예측하기 어렵다. 이런 이유로 경기가 완전히 돌아설 때까지는 2023년 하반기의 시장 분위기가 당분간 이어질 것이란 전망이 나온다.최근 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어는 2024년 상업용 부동산 시장 트렌드로 △터널 빛이 보이는 금리 인상 △줄 잇는 상업용 건물 매물 출회 △사옥 매입 수요 지속될 것 △핵심 업무권역으로 부상하는 마곡 △엇갈리는 비 오피스 시장 등을 꼽았다.◇ 터널 빛이 보이는 금리 인상미국 기준금리 인상 종료에 따른 기대감으로 얼어붙었던 국내 상업용 부동산 시장 투자 심리가 녹을 것으로 기대된다. 지난해 6월 9.1%(전년 동월 대비)로 치솟았던 미 소비자물가지수 상승률이 올해 10월 3.2%로 내려왔다. 물가 안정으로 연방준비제도(Fed·이하 연준)의 금리 인상이 멈출 것이란 전망이다.대표적인 상업용 부동산인 오피스 빌딩의 경우, 2023년 서울·분당 거래액은 약 10조원으로, 전년 대비 30% 이상 줄었다. 금리 인상 여파로 자금 조달 비용이 치솟은 탓이다. 다만, 우리나라의 경우 미국과 다르게 시장 분위기가 ‘최악은 아니라’는 평가다. 미국은 하이브리드 업무에 따른 높은 공실률과 대출 리스크가 있지만, 국내는 오피스 임대료가 되레 높아지고 있다.한국부동산원 상업용 부동산 임대동향 자료에 따르면 올해 전국 오피스 공실률은 △1분기 9.5%, △2분기 9.4%, △3분기 8.9%로 꾸준한 하락세를 이어갔다.공실률은 하락세를 보인 반면 임대가격은 상승세를 보이고 있다. 지난 3분기 전국 오피스 임대가격 지수는 101.25(지수 100=2021년 4분기 기준)를 기록했다. 2022년 1분기부터 일곱 분기 연속 상승한 수치다. 또, 2021년 4분기 대비 임대가격지수가 가장 높게 상승한 곳은 서울(1.98p), 경기(1.18p) 순으로 나타났다.주요 업무권역 공실률은 2%대를 유지하고 있다. 알스퀘어는 “금리 인상이라는 불확실성이 사라지는 것만으로 분위기가 전환될 것”이라고 예상했다.서울 오피스 빌딩. (사진=연합뉴스)◇ 줄 잇는 상업용 건물 매물 출회대형 오피스 매물이 시장에 쏟아진 2023년에 이어 내년에도 대형 부동산이 시장에 잇따라 등장한다. 불확실한 경기 전망에 투자자는 현금 확보를 위해 보유 매물 매각에 나설 가능성이 있다. 다만, 올해의 경우 마무리된 주요 거래 사례는 경기 판교 알파돔타워와 서울 서초동 마제스타시티타워1, 신천동 삼성SDS타워, 청진동 타워8에 그쳤다. 매수자와 매도자가 생각하는 적정 가격 차이가 매우 컸기 때문이다. 고금리와 경기 둔화로 상업용 부동산 시장 분위기가 완전히 살아나지 않았지만, 내년에도 이 같은 현상이 이어질지 관심이다. 최근 상업용 부동산 시장에는 서울 무교동 더익스체인지서울, 여의도동 하이투자증권빌딩 등 대형 거래가 진행 중이다.◇ 올해 이어 사옥 매입 수요 지속될 것주요 업무권역을 중심으로 기업들의 사옥 매입이 이어질 것으로 보인다. 올해는 대규모 업무공간을 확보하지 못하거나, 해당 지역의 전망을 긍정적으로 본 기업들이 임차에서 사옥 매입으로 돌아서는 사례가 많았다. 크래프톤과 무신사, FF 등이 2022년 사옥을 매입한 기업이다.전문가들에 따르면 2024년도 핵심 업무 지역 공급이 제한됐고, 공실률이 떨어질 만한 요인이 많지 않다는 평가다. 알스퀘어는 “오피스 임대 시장이 견고하고, 핵심 권역에 업무공간이 부족해 투자나 실사용 목적으로 알짜 매물을 노리는 수요가 잇따를 것”으로 내다봤다.◇ 핵심 업무권역으로 부상하는 마곡2024년 마곡에는 연면적 46만㎡에 달하는 ‘르웨스트 마곡’을 포함해 약 85만8000㎡(26만평)의 오피스가 공급된다. 이 기간에는 도심권역(CBD)의 ‘KT광화문’을 제외하면, 핵심 업무권역 공급이 거의 없다. 지난해 높은 임대료와 낡은 시설 때문에 강남을 떠나 여의도로 이전한 기업이 많았듯이, 마곡이 ‘제2의 여의도’가 될지 관심이 쏠리는 이유다. 마곡에는 LG그룹과 코오롱, 에쓰오일 등이 입주했다.공장·창고 내부. (사진=픽사베이)◇ ‘물류센터 부진, 호텔은 회복세’, 엇갈리는 비(非) 오피스 시장물류센터와 리테일, 호텔 등 비 오피스 시장은 분위기가 엇갈릴 것으로 전망된다. 우선 2024년 물류센터 전망은 밝지 않다. 올해 이미 역대급 공급(196만평·약 647만㎡)이 쏟아진 물류센터는 2024년에도 70만평(약 231만㎡) 공급이 예정돼 수급 불균형이 이어질 것으로 보인다.실제 전국 공장과 창고의 경우 고금리와 공사비 상승 등 개발 여건이 악화되고 이커머스 기업들의 물류창고 수요가 줄면서 지난 10월 거래액이 10개월 만에 1조원 밑으로 내려갔다. 거래액이 1조원을 밑돈 것은 지난해 12월 이후 10개월 만이다. 거래 건수도 437건으로 전월 대비 6.4% 줄었다. 특히 창고 시설 거래액이 433억 원으로 1월(8145억원) 대비 94.7%가 하락했다. 올 1∼10월 창고 시설의 월평균 거래액은 3314억 원으로 전년 동기 거래액(3673억원)보다 약 10% 줄었다.류강민 알스퀘어 리서치센터장은 “투자자의 예산이 소진되는 연말에 다가갈수록 거래가 줄어드는 경향이 있으나 이러한 점을 고려해도 업황 악화가 가장 큰 이유로 보인다”고 분석했다.지역별로는 서울의 거래액이 44억원으로 전월 대비 73.7% 감소했다. 대전(95.8%) 대구(52.9%) 부산(39.8%)의 감소세도 가파른 편이었다. 물류센터가 많이 몰려 있는 경기(4246억 원)도 전월 대비 7.1% 감소해 전국 평균보다 감소율이 높았다.경기 둔화 여파로 리테일 역시 성수·한남 등 일부 지역을 제외하고는 전반적으로 분위기가 어둡다. 다만 외국인 관광객이 돌아오며 팬데믹에 급격하게 무너진 명동, 강남 등 외국인 상권은 다소 살아날 것으로 기대된다. 같은 이유로, 호텔 시장의 회복세가 전망된다.지식산업센터는 당분간 한파가 이어질 것이란 전망이 높다.전반적인 부동산 침체기 속에서도 지난해 4분기부터 2개 분기 연속 상승세를 유지하던 전국 지식산업센터 거래는 올 3분기 뒷걸음질 쳤다.상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛이 한국산업단지공단 전국 지식산업센터 현황(2023년 10월말 기준) 및 등기정보광장 집합건물 실거래가 자료(2023년 11월 30일 다운로드 기준)를 기반으로 분석한 결과 서울과 경기를 포함한 수도권과 비수도권 시장 모두 거래량과 거래금액이 줄어든 것으로 나타났다.3분기 거래량과 거래금액 모두 전년 동기(1028건, 4404억원) 대비 각각 16.3%, 15.7% 감소했다. 2020년과 2021년 3분기에 비해서도 최저 수준을 나타냈다.지역별로 보면 수도권은 3분기에 764건의 거래가 발생하고 거래금액은 3438억원을 기록하며 전분기(900건, 3863억원) 대비 각각 15.1%, 11% 줄어든 것으로 나타났다.비수도권 지역의 3분기 거래량과 거래금액은 전분기(112건, 358억원)와 비교해 각각 14.3%, 22.8% 감소한 96건, 276억원을 기록했다.시군 단위 시장으로 좁혀보면 하남의 거래량이 56건으로 도내에서 가장 많았고 뒤이어 성남시(49건), 안양시(46건), 화성시(42건) 부천·용인(37건) 순으로 나타났다.거래금액을 기준으로는 안양시가 216억원의 규모를 보이며 1위를 차지했고 이어 성남시(206억원), 하남시(202억원), 용인시(176억원), 광명시(158억원)가 상위 5개 지역에 들었다.전국 지식산업센터의 3분기 전용면적당 평당 가격 역시 2분기(1677만원)와 비교해 2.5% 하락한 1635만원 수준까지 낮아졌다.부동산플래닛 정수민 대표는 “2개 분기 연속 상승하며 시장 회복 기대감을 불러일으킨 전국 지식산업센터 거래가 3분기에는 다시 하락 곡선을 그리며 1000건대를 밑돌았다”며 “주요 입주 업종의 수요 감소와 꾸준한 공급 증가에 따른 수급 불균형 심화, 금리 인상 등의 요인으로 임대 수익이 감소하며 지식산업센터의 가격 하락이 지속될 것으로 보이는 만큼, 섣부른 기대보다는 냉정하고 신중한 접근이 필요한 상황”이라고 전했다.문경란 기자 mgr@viva100.com

2023-12-27 07:00 문경란 기자

기사사진

[전은규 칼럼] 토지개발시 꼭 필요한 도로, 공도·사도 반드시 확인해야

전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장토지투자에서 중요한 요소가 여러 가지 있지만 도로는 기본 중의 기본이다. 보통 사람들은 고속도로나 국도, 자동차전용도로같이 기능이나 형태에 따라 도로를 연상하지만 토지 투자자에게 도로는 다른 의미다. 도로가 있어야 내 땅까지 갈 수 있고 개발도 할 수 있다.건축물도 도로가 있어야 세울 수 있다. 도로가 없으면 허가 자체가 나지 않는다. 도로는 크게 공도와 사도, 현황도로로 나눌 수 있다. 공도는 나라에서 관리하는 도로라고 생각하면 된다. 등기부등본에 소유자가 국가나 지자체이고 지적도에 ‘도’라고 표시되어 있다. 도로 대장에 등재되어 있으며 중앙정부든 지자체든 공적인 영역에서 관리하고 누구나 이용할 수 있다.토지 투자자가 유의해야 할 도로는 개인 소유의 도로, 즉 사도와 현황도로다. 사도는 개인 소유의 도로를 말한다. 사도가 생기는 이유는 여러가지다. 내 땅이 맹지여서 출입하기 위해 도로를 만들거나 개발을 하기 위해 만들기도 한다. 내 땅에 도로를 내는 것이지만 지자체장 허가를 받아야만 한다. 사도를 내며 포장까지 하는 경우 보통 지적도상 ‘도’로 표시되고 도로관리대장에도 등재된다. 이 경우 대개는 사도의 소유자뿐만 아니라 일반인도 사용이 가능하다. 단, 그렇지 못한 경우도 있다는 점에 유의해야 한다.많은 분들이 포장도로에 붙어있는 땅이라 별생각 없이 매입했다가 낭패를 볼 뻔한 일이 있었다. 땅을 산 후 건축을 하려고 서류 준비를 하다 보니 포장도로에서 땅까지 이어지는 몇 미터 안 되는 짧은 길이 사도라는 걸 나중에 알 게 된 것이다. 사도를 이용하려면 사용승낙서를 받아야 하는데 땅주인이 대가로 5000만 원이라는 터무니없는 금액을 요구했다.난감한 상황이었다. 다행히 땅 북쪽으로 지적도상 도로가 나 있었다. 지적도상 도로는 실제 도로는 없지만 앞으로 도로를 내기 위해 지적도에 표시한 도로다. 그래서 지적도상 도로를 직접 돈을 들여 실제 도로를 내고 간신히 건축을 마쳤다. 1000만 원 정도 비용이 들었지만 사도를 이용하는 비용보다 대폭 줄일 수 있었다.이 경우는 다행히 해결방안이 있었지만 그렇지 못했다면 꼼짝 없이 5000만 원을 물던가 땅을 맹지로 묵힐 수밖에 없었을 것이다. 이처럼 포장된 사도도 이용할 수 없을 때가 있다. 포장이 안 된 사도, 즉 돌이나 흙을 다져 낸 사도의 경우는 더욱 주의해야 한다.경우에 따라 땅 주인이 통행금지 팻말을 붙여 놓고 제한하기도 한다. 땅을 매입할 때는 지적도상 ‘도’라고 표시되어 있다 해도 공도인지 사도인지 확인하고 사도의 경우 자유롭게 이용할 수 있는지 제한을 받는지 알아봐야 한다. 만일 사용승낙서가 필요한 사도라면 땅주인과 미리 협상을 해야 한다.전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장

2023-12-11 07:00 전은규 대박땅꾼Lab연구소 소장

기사사진

[비바100] 찬바람 부는 수익형 부동산, 틈새시장은 있다

금리인상과 경기침체 등으로 수익형 부동산시장에 찬바람이 불고 있는 가운데 올해 뿐만아니라 내년에도 상황은 유사할 것으로 전망되고 있다. 도시형 생활주택·생활(형)숙박시설·분양형 호텔 등에 대한 투자에 기피 현상까지 나오고 있으며, 전통적인 수익형 상품인 상가와 오피스텔 등도 수익률 하락으로 인해 전반적으로 거래 절벽이 불가피하다는 분석이 나오고 있는 실정이다. 그럼에도 틈새시장은 존재하기 마련인데 대표적으로 역세권 소형 오피스, 항아리 상권 내 상가, 아파트 단지 안 오피스텔 등이 있다.역세권 소형 오피스 오피스텔, 생활숙박시설, 지식산업센터 등 한 동안 높은 인기를 보였던 수익형 부동산의 대표 상품들이 보물단지에서 애물단지로 전락하고 있다. 대신 오피스 시장이 수익형 부동산시장에서 인기를 끌고 있다. 특히 소형 오피스의 강세가 계속되고 있다. 온라인 기반 기업이나, 1인 창조 기업 등 소규모 기업 성장세를 보이면서 임대수요가 확충됨에 따라 오피스 시장에서 소형의 인기를 견인하는 요인으로 풀이된다.이처럼 급증하고 있는 온라인 기반산업 및 1인 창조기업의 특징은, 굳이 큰 사무실이 필요하지 않다는 것이다. 때문에 코로나 여파로 재택근무나 거점 오피스 등의 운영이 늘어나면서, 소형 오피스를 찾는 수요가 늘어나고 있다는 게 업계의 분석이다.항아리 상권 내 상권 입지를 갖춘 상가에도 관심이 쏠리고 있다. 두터운 고정수요와 배후수요를 기반으로 안정적인 운영이 가능하기 때문이다. 항아리 상권이란 대규모 주거단지 내에서 다른 상권으로 소비자가 빠져나가기 힘든 입지를 말한다. 인근 수요를 독차지하고, 소비자의 패턴이 생활권 내에서만 이뤄지다 보니 비교적 안정적인 운영이 가능하다는 장점이 있다. 특히 주거단지와 중심상업지역을 연결하는 입지에 위치한 상가는 유동인구까지 모두 배후수요로 흡수할 수 있어 더욱 인기가 좋다.장경철 부동산퍼스트 이사는 “항아리 상권은 안정적인 수요 확보가 가능해 상가 투자를 고려하는 수요자들에게 인기가 많다”며, “특히 대규모 주거단지 내 들어서는 상가일수록 풍부한 배후수요를 모두 유효수요로 흡수할 수 있어 올 하반기 신규 분양을 노려보는 것도 방법일 것”이라고 말했다.마지막으로 아파트 단지 안 오피스텔로 부동산 시장에서 아파트 조경과 커뮤니티 시설을 공유한다는 측면에서 수요자들의 이목을 끌고 있다.아파트와 함께 조성되는 오피스텔의 경우 아파트 내에 위치한 조경 시설과 각종 커뮤니티를 공유할 수 있는데다, 단지 주변으로 형성되는 각종 생활편의시설을 쉽게 이용할 수 있어 실거주여건이 우수하다는 장점이 있다.장이사는 “단지 내에 조성되는 오피스텔은 커뮤니티 및 조경시설 등 아파트의 장점을 누리면서도 청약통장이나 각종 규제에서 자유로운 만큼, 2030세대 등 청약 저가점 수요자들의 관심이 높다”고 덧붙였다.다음은 분양중인 틈새 수익형 부동산 현황이다.◇역세권 소형 오피스인덕원 시그니티 타워 조감도.GTX-C노선 등 4개 노선이 예정된 인덕원역 도보 1분 거리 초역세권 ‘인덕원역 시그니티 타워’가 분양중이다. 경기도 안양시 동안구 관양동 1505-15외 1필지 지하 5층~지상 18층 규모로 8~18층은 오피스, 3~7층은 메디컬, 1~2층은 근린생활시설 등이 공급된다.◇항아리 상권 내 상가화성 봉담2지구 DS타워 투시도.화성 봉담2지구 DS타워 상가는 경기도 화성시 봉담읍 살리 690-4번지 봉담2지구 일대 ‘DS타워’ 상가를 분양 중이다. 지난 7월 준공을 득했으며 메가스터디 엠베스트SE를 비롯 초·중·고 입시반 유명 브랜드의 e대형학원, 고기전문식당, 키즈카페, 피부샵 등이 선임대 확정되어 투자와 동시에 바로 수익창출이 가능하며 연면적 7269.06㎡, 지하2층~지상 8층 규모의 에듀타운 형태의 ‘항아리 상권’ 내 상가로 꼽힌다.◇아파트 단지 안 오피스텔신영지웰 푸르지오 테크노폴리스 센트럴 투시도.신영지웰 푸르지오 테크노폴리스 센트럴 오피스텔=충청북도 청주시 흥덕구 송절동 산4-2번지 일원에 주거용 오피스텔인 ‘신영지웰 푸르지오 테크노폴리스 센트럴’이 아파트에 이어 후속으로 선착순 동·호지정 계약 소식을 알려 수요자들의 관심을 모으고 있다.아파트와 동일단지내에 위치하며, 지하 2층~지상 27층, 2개 동, 전용면적 108㎡, 총 234가구로 조성된다. 아파트(전용면적 84~130㎡, 총 1034가구)와 합치면 총 1268가구의 대단지 규모를 자랑한다.장원석 기자 one218@viva100.com

2023-12-11 07:00 장원석 기자

기사사진

[비바100] 빌라 전세사기의 역설… 아파트 전세는 고공행진

지난 2022년 말께부터 인천, 수원 등 전국 각지에서 크고 작은 전세 사기 피해가 발생했다. 안타까운 소식들이 연이어 전해지며 전세를 기피하는 사회적인 분위기가 형성됐다. 전세 대신 월세를 찾는 사람들이 많아졌고, 전세가가 하락하면 역전세난, 깡통전세에 대한 우려도 불거졌다.그런데 전세시장이 오랫동안 얼어붙어 있을 것이라는 전망과 달리, 아파트를 중심으로 전세 시장이 다시 살아나며 이목이 집중되고 있다. 전세를 찾는 수요자들이 늘며 아파트 전세가는 다시 상승세다. (사진=하나은행)◇ 계속 오르는 아파트 전세가, 17주 연속 상승한국부동산원에 따르면, 전국 아파트 전세가는 17주 연속 상승세다. 2023년 7월 24일전세 상승률 0.01%를 기록한 이후 꾸준히 상승하며 2023년 11월 13일에는 상승률 0.11%를 기록했다.아파트 전세가 상승세는 서울에서 가장 먼저 나타났다. 주간 아파트 가격 동향을 살펴보면, 서울 전세가는 2023년 5월 22일 상승률 0.01%를 기록하며 상승세로 전환한 후 26주 연속 계속해서 올랐다. 서울을 시작으로 전세가 상승세는 전국으로 확산되는 분위기다.수도권은 2023년 6월 26일에 보합에서 상승세로 전환된 이후 21주 연속, 지방은 2023년 9월 4일 이후 11주 연속 상승세를 보이고 있다.이처럼 아파트 전세가가 오르는 이유는 전세를 찾는 사람들이 크게 늘었기 때문이다. 한 부동산 빅데이터 플랫폼에 따르면, 서울 아파트 전세 수급지수는 3개월 연속 100을 넘어섰다. 전세 수급지수가 100보다 크다는 것은 공급보다 수요가 많다는 것을 의미한다.2023년 10월 서울 아파트 전세수급지수는 120.52로 100을 훌쩍 상회하는 수치다. 한국부동산원이 발표한 전세 수급지수를 살펴봐도 수요가 계속 늘어나고 있다는 것을 알 수 있다. 2023년 11월 13일에 93.4를 기록했으며, 상승세를 유지하며 점점 100에 가까워지고 있는 상황이다.◇전세사기 우려에 비아파트를 떠나는 사람들(사진=하나은행)이렇게 ‘아파트’ 전세 수요가 증가하고 있는 이유는 전세 사기에 대한 우려 때문이다. 아파트는 연립·다세대주택과는 달리 시세도 명확하게 알 수 있고, 전세가율도 낮기 때문에 전세 사기로부터 비교적 안전한 것으로 알려져 있다. 이에 전세 사기가 주로 일어난 연립·다세대주택, 오피스텔 등 비아파트를 기피하는 대신, 아파트 전세에 수요가 몰리고 있는 것이다.실제로 국토교통부가 발표한 ‘2023년 9월 주택 통계’에 따르면, 전국 아파트 전월세 거래량은 전년 동월 대비 1.1% 증가한 반면, 전국 비아파트 전월세 거래량은 전년 동월 대비 4.7% 감소했다.또한 서울부동산정보광장 통계에 따르면 2023년 10월 서울 연립·다세대주택의 전월세 거래량은 8629건으로 2020년 11월(8381건) 이후 2년 11개월 만에 가장 낮은 수치를 보였다.특히 전용면적 60㎡ 이하의 소형 아파트 전세를 찾는 사람들이 크게 늘어난 것으로 분석된다. 2023년 1월~10월, 서울 소형 아파트 전월세 거래량은 11만 4962건으로, 2011년(1∼10월 기준) 이래 가장 높은 수치를 기록했다.◇부담스러운 월세 대신 전세도 인기 요인(사진=하나은행)한동안 대안으로 떠올랐던 월세의 인기도 가라앉으며 전세의 수요는 크게 증가하고 있다. 전세 사기가 걱정된 사람들이 몰리며 월세가 크게 오르자 부담을 느낀 세입자들이 다시 아파트 전세로 눈을 돌리고 있는 것이다. 실제로 한국부동산원 월간 주택 가격 동향에 따르면 2023년 3월 이후 0.03% 상승 전환을 한 이후, 전국 연립·다세대주택의 월세 가격지수는 꾸준히 상승세를 이어가고 있다. 전월세 전환율을 살펴보면 전세 대비 월세에 대한 부담 정도를 가늠해 볼 수 있다. 전월세 전환율이란 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율을 말한다.한국부동산원 통계에 따르면 전국 전월세 전환율은 2022년 11월(5.8%) 이후 상승곡선을 그리더니, 2023년 4월 6.1%를 기록한 이후 6개월 연속 이를 유지하고 있다.이는 전세의 월세화가 가속화됨에 따라 월세가 상승하며 부담감이 증가했다는 것을 의미한다. 특히 연립·다세대주택의 전월세 전환율은 5.8%로 아파트(5.3%)보다 높게 나타났다.◇아파트 매매 대신 전세로 수요 몰려여전히 높은 아파트 가격과 대출 규제로 인해 아파트 매매 대신 전세를 택하는 세입자들도 있다. 2023년 9월 27일부로 특례 보금자리론 일반형 판매가 중단되고, 초장기 대출 길 역시 막힌 상황에서 무리하게 고금리 대출을 받아 집을 구매하기보다는 전세를 살며 때를 보겠다는 것이다.한국부동산원 통계를 통해 보면 아파트 매수심리가 소폭 꺾였다는 것을 알 수 있다. 2023년 11월 13일 서울 아파트 매매 수급지수는 87.0으로 이는 수요보다 공급이 많다는 것을 의미한다. 실제로 서울과 수도권을 중심으로 아파트 매도 물량이 증가하는 일명 ‘매물 누적 현상’이 일어나고 있다. 부동산 빅데이터 업체에 따르면 11월 10일 기준으로 서울의 아파트 누적 매물 건수는 7만 9342건으로 전년 동월 대비 7000건 이상 증가한 것으로 분석된다. 서울뿐만 아니라 경기 지역 매도 물량도 14만 건대, 인천 3만 3000건대로 모두 3년 전 집계한 이래 가장 높은 수치를 기록했다.업계 전문가들은 당분간 아파트 전세가 강세 현상이 계속 이어질 것으로 전망하고 있다. 덩달아 비아파트 주요 거주자인 젊은 층, 서민들의 주거 부담이 가중될 수 있다는 우려도 나오고 있다.출처=하나은행정리=홍승해 기자 hae810@viva100.com

2023-11-30 07:00 홍승해 기자

기사사진

[비바100] 똘똘한 한채 레시피… '다다익선'이었네

최근 주택시장은 고금리 기조와 함께 분양가가 상승세를 보이며 실수요자 위주로 재편되고 있다. 이렇다 보니 청약시장에서는 옥석 가리기의 필요성이 대두됐고 이에 ‘잘되는 곳만 잘되’는 청약 양극화 현상이 심화되고 있다.한국은행은 지난해부터 올해 1월까지 7회에 걸쳐 기준금리를 인상했으며, 그 이후 2월부터는 기준금리 3.5%를 6회 연속 동결하면서 금리 인상이 종료되며 안정화하는 모습을 보이고 있다. 그러나 내년 경기상황, 은행채 발행 증가와 미국발 금리에 대한 변수는 남아있는 상황이다.이렇듯 시장의 불확실성이 대두되면서 ‘묻지마 청약’ 수요는 점차 감소하고 실수요자의 주택 선택 기준은 나날이 높아지고 있는 실정이다. 이에 한가지 장점이 아닌 교통, 문화, 자연 등 편리한 주거 요건을 두루 갖춘 아파트로 수요가 쏠리고 있다.실제로 올해 데이터 기반 리서치 기업 메타서베이(MetaSurvey)가 10~60대 남녀 총 200명을 대상으로 조사를 실시한 결과, ‘주거할 아파트를 선택할 때 가장 중점에 두는 부분은 무엇입니까?’라는 질문에 ‘주변 인프라’가 26.1%로 1위에 올랐고 △가격 21.8% △브랜드 20.7% △집 내부 또는 단지 시설 18.1% △지역 13.3% 순으로 나타났다.‘동일한 가격의 아파트라면 어느 곳을 매매하시겠습니까?’라는 질문에는 ‘공원 등 녹지 공간이 갖춰진 아파트’가 35.1%를 차지했고 △ 역세권 26.6% △보안 시스템이 철저하게 잘 갖춰진 아파트 17.6% △커뮤니티 시설이 뛰어난 곳 10.6% △학군이 좋은 아파트 10.1%로 조사됐다. 수요자들이 원하는 것은 한 가지 장점 뿐이 아니고 여러가지 장점을 두루 보고 있다는 해석이 가능하다이러한 다세권 단지의 인기는 청약시장에서도 확인할 수 있다. 올해 11월 서울 송파구 문정동에서 분양한 ‘힐스테이트 e편한세상 문정’은 1순위 청약서 평균 152.56대 1의 경쟁률로 청약을 마감했다. 이 단지는 지하철 3호선 경찰병원역, 5호선 개롱역·거여역, 8호선 문정역이 가깝고, 롯데마트 송파점, 이마트 가든파이브점, 가든파이브, 킴스클럽 송파점 등 쇼핑·편의시설도 인근에 자리해 있다.지방도 마찬가지다. 지난 8월 대전 서구 둔산동에서 분양한 ‘둔산 자이 아이파크’는 평균 68.67대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록한 바 있다. 단지는 대전 지하철1호선 탄방역을 걸어서 이용할 수 있는 역세권이고 갤러리아백화점, 롯데백화점, 이마트, 세이브존, CGV, 메가박스 등 다양한 편의시설이 가까운 우수한 입지를 자랑한다.또한 내년 주택 공급 절벽에 대한 우려가 커지고 있어, 多세권 아파트 단지로의 청약통장 쏠림 현상은 더욱 커질 것으로 전망된다. 실제로 전국 부동산 시장의 바로미터로 불리는 서울의 2024년 아파트 입주 물량(부동산R114·11월 20일 기준)은 9841가구(임대제외)로 집계됐다. 이는 올해 입주 물량인 3만76가구 대비 약 67.3% 감소한 물량이다.주택 공급 절벽 상황은 주택 공급의 선행지표로 평가되는 인허가와 착공 실적을 봐도 확인된다. 국토교통부 자료에 따르면 올해 8월 서울 주택 인허가 및 착공 실적 누계는 전년 동월 대비 각각 △37.6%(3만1055건→1만9370건) △69.3%(4만6855건→1만4391건) 급감했다.한 부동산 전문가는 “과거 부동산 상승기때는 시세 차익을 목적으로 한 투자 형식의 청약이 성행했으나, 최근에는 실수요 위주의 청약이 많아 교통, 문화, 자연 등의 입지적 장점을 모두 갖춘 단지만이 살아남고 있는 상황”이라며 “내년 주택 공급 절벽에 대한 우려가 커지고 있어 내 집 마련 수요자들은 연말에 분양하는 신규 단지 중 우수한 입지를 갖춘 곳을 눈여겨볼 필요가 있다”라고 조언했다.청계 리버뷰 자이 투시도.이런 가운데, 인기가 높은 아파트의 조건을 두루 갖춘 다세권 단지가 여럿 분양을 앞두고 있어 눈길을 끈다.GS건설은 내달 서울 성동구 용답동 108-1번지 일대에 ‘청계리버뷰자이’를 공급할 예정이다. 단지는 전용면적 39~111㎡, 총 1670가구 대단지로 조성된다. 이중 일반분양 대상은 전용면적 59~84㎡, 797가구다. 단지는 우수한 입지로 분양 전부터 많은 수요자들의 관심을 받고 있다. 먼저 서울지하철 5호선 답십리역과 2호선 신답역 더블 역세권 입지를 갖췄으며, 내부순환도로 사근 IC와 동부간선도로 등이 가까워 시청 등 도심은 물론 강남권으로 빠르게 이동할 수 있다. 단지 주변으로 재래시장이 있는 데다 로데오거리도 가까워 상권 이용이 편리하다. 뿐만 아니라 단지로부터 청량리역에 있는 롯데백화점, 롯데마트와 왕십리역에 위치한 이마트 등이 차량으로 10분 거리에 있다. 게다가 도보권 내에 용답초, 마장중, 한양대부속고, 한양대 등이 인근에 있으며, 성동구립용답도서관 이용도 편리하다. 단지 바로 앞에 청계천 수변공원이 있어 일부 세대에서는 청계천 조망도 가능하고, 단지와 접한 대규모 어린이공원도 조성 계획이다.김해 삼계 푸르지오 센트럴파크.대우건설이 경남 김해시 삼계동 일원에 ‘김해 삼계 푸르지오 센트럴파크’를 내달 분양할 예정이다. ‘김해 삼계 푸르지오 센트럴파크’는 지하 3층~지상 28층 아파트 6개동 전용면적 84~110㎡, 총 630가구로 조성된다. 남향 위주에 판상형 구조(84A, 84B, 110)와 혼합형, 2면 개방형 설계를 적용해 채광성과 일조권을 극대화했다. ‘김해 삼계 푸르지오 센트럴파크’는 김해 시내를 차량으로 약 5분 이내 이동이 가능하다. 또한 2024년 7월경 무계-삼계 국도대체우회도로 중 주촌면과 삼계동 구간이 일부 개통예정이고 2025년 12월경에는 전면 개통 예정으로 광역 교통 연결성이 더욱 좋아질 전망이다. 커뮤니티시설로는 피트니스클럽, 골프클럽, 시니어클럽, 어린이집, 다함께 돌봄센터, 독서실, 작은 도서관 등이 들어선다. 세대당 1.36대 이상의 주차공간 설계로 넉넉한 주차공간을 확보했으며 100% 지하주차를 통해 지상에 차가 없는 안전하고 공원 같은 단지로 조성했다. 교육 여건과 주변 인프라도 우수하다. 신명초가 도보권에 위치하고 분성중, 분성고, 구산고 등 초중고를 아우르는 학군을 갖췄다. 특히 단지에서 장신대역 학원가가 가깝고 화정글샘도서관 등 다양한 교육인프라도 인근에 들어서 있다.롯데캐슬 시그니처 중앙 투시도.롯데건설은 내달 경기도 안산시 단원구 고잔동 일원에 ‘롯데캐슬 시그니처 중앙’을 분양할 예정이다. 단지는 전용면적 59~101㎡ 총 1051가구로 구성되며, 전용면적 59㎡ 511가구를 일반분양한다. 지하철 4호선, 수인분당선, 신안산선(예정)중앙역이 가깝고 영동고속도로, 서해안고속도로 등도 인접하다. 인천발 KTX, GTX-C노선도 예정돼 있어 향후 여의도, 강남까지 30분대면 도달 가능할 것으로 보인다. 안산중앙초, 중앙중, 경안고 등 명문학군이 도보 거리에 있고, 역 주변으로 조성된 학원가도 가깝다.삼성물산 건설부문·SK에코플랜트·코오롱글로벌 컨소시엄은 연내, 경기 수원시 권선구 세류동 일원에 ‘매교역 팰루시드’를 분양할 예정이다. 단지는 총 2178가구 규모로 들어선다. 이 가운데 전용면적 48~101㎡ 1234가구를 일반에 분양한다. 단지는 수인분당선 매교역 역세권 입지를 갖췄고, 1호선, 수인분당선, KTX, 경부선등이 정차하는 수원역도 1정거장 거리에 있다. 권선초를 걸어서 통학할 수 있으며 수원중·고교 등의 학교와 수원시립중앙도서관도 가깝다. AK플라자, 롯데백화점, 이마트 등의 편의시설과 수원시청 등의 관공서, 수원천, 올림픽공원 등 이용도 쉽다.장원석 기자 one218@viva100.com

2023-11-29 07:00 장원석 기자

기사사진

[비바100] 전국 오피스 공실률 두 분기 연속 하락세…임대 가격지수는 소폭 상승

마곡 아이파크 디어반 조감도(HDC현대산업개발 제공)전국 오피스 공실률이 두분기 연속 하락세를 기록했다. 서울, 경기를 중심으로 가장 낮은 공실률을 기록한 데다, 임대가격 또한 상승세를 보이는 모습이다.한국부동산원 상업용 부동산 임대동향 자료에 따르면 올해 전국 오피스 공실률은 △1분기 9.5%, △2분기 9.4%, △3분기 8.9%로 꾸준한 하락세를 이어갔다. 3분기 기준 공실률이 가장 낮았던 지역은 △경기 5.3%, △서울 5.5% △제주 9.2%순으로 나타났다.공실률은 하락세를 보인 반면 임대가격은 상승세를 보이고 있다. 지난 3분기 전국 오피스 임대가격 지수는 101.25(지수 100=2021년 4분기 기준)를 기록했다. 2022년 1분기부터 일곱 분기 연속 상승한 수치다. 또, 2021년 4분기 대비 임대가격지수가 가장 높게 상승한 곳은 서울(1.98p), 경기(1.18p) 순으로 나타났다. 서울, 경기 지역의 임대 가격이 타 지역 대비 가장 비싸진 것이다.리얼투데이 관계자는 “서울, 경기 지역은 낮은 공실률을 보이는데 반해, 임대료 상승률은 높은 편”이라며 “서울, 경기 지역 오피스 물량을 매수하면 비교적 안정적으로 임대료를 확보할 수 있을 것으로 예상된다”고 말했다.이러한 기조 속에 현재 분양 소식을 알린 오피스 단지에 수요자들의 관심이 높을 것으로 예상된다.HDC현대산업개발은 마곡지구 첫 번째 지식산업센터 ‘마곡 아이파크 디어반’을 11월 분양할 예정이다. 서울 강서구 마곡동 일원에 지하 5층~지상 11층, 1개 동, 연면적 7만2000여㎡ 총 206실 규모로 건립된다. 임대 물량 88실을 제외한 118실을 분양한다. 지하철 9호선 양천향교역을 도보로 이용할 수 있는 역세권에, 5호선 발산역, 공항철도 마곡나루역 등 3개 노선을 이용 가능 한 입지에 올림픽대로도 가까워 서울 및 수도권 도심 진입이 수월하다. 공항대로를 통하면 김포공항, 인천국제공항과의 접근성도 뛰어나 국내·외 어디로든 이동이 편리하다.인근 MICE 복합단지 ‘코엑스마곡-르웨스트’ 개발 수혜도 기대된다. 삼성동 코엑스 의 약 2배, 연면적 82만㎡ 규모의 초대형 복합시설로 지어지며 전시, 컨벤션, 관광, 쇼핑, 문화 등 다양한 기능을 수행하는 공간으로 조성될 예정이다. 개발에 따라 업무환경 개선으로 지역의 가치가 상승하게 되면, 지식산업센터의 미래가치 또한 높아질 것으로 보인다. 여기에 여의도 공원 면적의 약 2배인 약 50만4000㎡ 규모의 서울식물원과 북측으로는 습지생태공원이 가까워 입주기업 근무자들이 휴식을 즐길 수 있을 것으로 예상된다. 이 외에도 문화공원, 어울림공원 등이 가깝다.등촌지와인 비즈니스센터 투시도(한동건설 제공)한동건설은 서울 강서구 등촌동 일원에 건립된 ‘등촌지와인 비즈니스센터’의 오피스를 분양 중이다. 비즈니스센터는 1개 동, 지하 2층~지상 18층, 전용면적 30~240㎡, 233실 규모다. 지하철 9호선 등촌역 역세권 단지(300m거리)로, 주변 교통망도 우수하다. 실제 9호선을 이용할 경우 여의도까지 10분 그리고 강남까지 25분대에 도달할 수 있다. 바로 앞에는 버스 정류장이 있어 대중교통으로 출퇴근하기에 최적의 여건을 자랑한다.인근 마곡지구가 입주 10년 차를 맞이하면서 업무용 사무실 부족 현상이 두드러지고 있어 오피스 수요 확보도 유리할 전망이다. 현재 LG사이언스파크, 롯데마이스, 코오롱RND센터, 이랜드RND센터, 오스템RND 등 많은 대기업이 마곡지구 내 입주한 상태로, 수요가 풍부하지만 사무실이 귀해 품귀현상이 나타나고 있다.미래 가치도 풍부할 전망이다. 가양CJ제일제당 부지가 개발을 본격화하면서, 향후 마곡지구와 연계돼 수도권에서 가장 규모가 큰 업무지구를 형성할 전망이다. 기업 수요가 이처럼 증가함에 따라 기존 오피스 임차료가 높아져 투자자들의 수익이 커졌으며, 시장에서 오피스 매물들을 찾아보기가 힘들어진 상황이다.IMG건설은 경기 고양시 덕양구 향동동 일원에 건립되는 ‘DMC 퍼스트시티’를 분양 중이다. 지하 5층~지상 15층, 오피스 180실, 근린생활시설 18실 규모다. 전실 복층 특화설계로 4.2m의 넉넉한 층고와 화장실, 주방, 현관 등 업무에 불필요한 시설을 제외하여 전용면적대비 약 150% 실사용 공간으로 활용이 가능하게끔 설계했다.최근 1~3인 기업 트렌드를 잘 반영한 섹션 오피스는 업무 용도에 따라 다양한 규모로 크기를 조절할 수 있어 비용 부담이 적고 공간 호용성도 우수해 여러모로 만족도가 높은 오피스다. 오피스 주변 인근에는 향동천, 은행산, 망월산 등이 있어 쾌적한 자연환경은 물론 업무 효율성 향상을 기대할 수 있다.채현주 기자 1835@viva100.com

2023-11-27 07:15 채현주 기자

기사사진

[이철호 칼럼] 서울 편입만 믿고 김포 투자? 정책 실현 가능성 먼저 체크

이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자)최근 김포시의 서울 편입 추진으로 떠들썩하다. 구리시, 남양주시, 성남시, 하남시 등 인근 지자체들 모두 서울 편입을 희망한다는 이야기가 나오고, 김포시에서는 주민간담회에서 서울 편입이 김포시에 유리한지 불리한지 갑론을박이 벌어지기도 했다.정치권의 서울 편입 공약은 이번이 처음이 아니다. 이번에 양 당에서 행정구역 개편에 대한 방안을 내놓은 것과 같이, 2010년에는 서울시장 선거에 출마한 한 의원이 강화, 김포, 파주 등을 서울로 편입시키겠다고 공약한 바 있다. 즉, 필요성에 의해서라기보다 정치적 목적에서 나오는 공약일 가능성이 높다는 것이다. 그리고 그러한 공약은 실제로 실현되지 않는 경우가 많다.지금 바로 이슈가 되는 것이 실거주 의무 폐지이다. 올해 1월 정부에서는, 분양가상한제 적용 주택 및 투기과열지구 주택 등에 대한 실거주 의무를 폐지하겠다고 발표한 바 있다. 실거주 의무로 인해 시장에 전월세 매물이 부족하다는 지적 때문이었다. 그러나 이 정책은 현재 야당의 반대로 국회 소위원회조차 통과하지 못하고 있다. 실거주 의무가 폐지될 것이라고 기대하며 살지도 못할 분양권에 투자한 투자자들은 발등에 불이 떨어진 상황이다. 전매 제한이 완화되었지만, 실거주 의무가 폐지되지 못해 발만 구르고 있다.또한, 양도세 완화 정책은 이미 폐기된 바가 있다. 극심한 거래 가뭄의 원인이 과도한 양도세에 있다는 지적에 따라, 지난 대선 공약에서부터 양도세 완화가 공약으로 담겼다. 높은 단기 양도세율이 적용되는 기간을 2년 이내에서 1년 이내로 완화하겠다는 내용이 구체적으로 언론을 통해 흘러나왔으나, 올해 7월 발표된 세법개정안에서는 세수 부족이 우려된다며 결국 빠졌다. 정책을 기대하며 양도 시점을 빠르게 계획한 보유자들의 계획이 틀어지게 됐다.부동산 기사를 살펴보면 끊임없이 공약과 정책이 기사로 나온다. GTX-A를 3월에 조기 개통하겠다고 하거나, 차주 부담 완화를 위해 중도상환수수료 면제를 추진하겠다는 등 여러 소식들이 계속 나타날 것이다. 하지만 공약과 정책이라는 것은 결국 계획일 뿐이다. 정치적 목적, 시장 참여자들의 대립, 시장 상황의 변동 등에 따라 폐기되거나 변경되는 일이 허다하다.이러한 사실을 깨닫지 못한 채 들리는 소식에 따라 계획을 수립하는 것은 재정적 위험을 초래할 가능성이 있다. 다시 말하자면, 계획은 계획일 뿐이다. 재산의 처분 및 취득을 결정할 때, 확정되지 않은 사실을 그대로 믿지 말자. 실현 가능성에 대한 공부가 반드시 필요하며, 판단이 어렵다면 정책 실현을 확인하고 대응하도록 하자.이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자)

2023-11-13 07:00 이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자)

기사사진
랭킹뉴스
1

에스티젠바이오, 송도바이오공장 美 FDA cGMP 승인 획득

2

[B그라운드] 20주년 ‘벽 속의 요정’ 김성녀 “관객의 힘으로 울고 웃는, 가시관이자 월계관 ”

3

코레일, 몽골철도 인프라 유지관리 기반 구축사업 본격 시작

4

‘노벨문학상’ 한강 소설 원작, 영화 ‘채식주의자’ '흉터' 17일 재개봉

5

국민연금, 연구과제 대국민 공모전 우수 연구과제 선정

6

경기도의회 고준호 의원, 공직자 자녀 부당한 특혜채용 의혹 경고

7

[속보] 노벨 경제학상에 아세모을루·존슨·로빈슨

8

이상일 용인시장 "특례시 행정사무 추가 특례 인정과 재정 권한 제대로 부여돼야”

9

충남폴리텍, 4차 산업혁명 대비 전기자동차과 신설"

10

안덕근, 체코 원전 ‘덤핑’ 지적에 “사업비 상당히 높은 수준”

비바100/기획시리즈
기사사진

자동차 · 모빌리티 [비바100] 쏘카, 카셰어링 서비스에서 시작해 모빌리티 플랫폼으로

기사사진

사회일반 [비바 2080] 우리 고향 100세 지원책… 군산시, 손주·조부모 26일 공감여행

기사사진

액티브시니어 [액티브 시니어] 금천 건강학교 2기 '스타트', 30일까지 운동·요리교실 등 운영

TODAY TOPIC
기사사진

[B그라운드] 20주년 ‘벽 속의 요정’ 김성녀 “관객의 힘으로 울고 웃는, 가시관이자 월계관 ”

기사사진

‘노벨문학상’ 한강 소설 원작, 영화 ‘채식주의자’ '흉터' 17일 재개봉

기사사진

'아는 형님' 측 "'불법도박' 이진호 하차…촬영분 최대한 편집"

기사사진

BTS 제이홉, 17일 만기 전역…"별도 행사 없어"

기사사진

박수홍 아빠됐다… 출산 과정 공개