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"유동성 떨어지는 부동산은 '짐' 될 수도"

“자산 포트폴리오에서 단지 부동산 자산의 비중이 높다고 걱정할 게 아니라 ‘어떤 부동산’인가가 중요한 겁니다. 몇 십만 ㎡의 땅을 갖고 있어도 유동성이나 세금 때문에 오히려 힘들 수 있죠. 단칸이라도 임대료가 꼬박꼬박 나온다면 문제가 되지 않아요.”경제적으로 편안한 노후를 준비하기 위해서는 자산의 80% 가까이 차지하는 부동산을 빠뜨릴 수 없다. 노후를 준비하는 30대부터 은퇴를 코앞에 둔 50대에 이르기까지 어떻게 해야 부동산이 ‘100세 시대’의 든든한 동반자가 될 수 있을까? 안명숙 우리은행 부동산 부장과 김희정 피데스개발 연구소장, 김규정 우리투자증권 부동산위원 등 세 명의 부동산 전문가가 ‘부동산 자산의 황금 포트폴리오’를 놓고 머리를 맞댔다. 그녀들이 전하는 처방전을 들어본다.◇가진 건 집뿐일 때 - 현금흐름 막는 문제요인을 파악하라- 부동산 자산 비중이 높아 노후의 현금 흐름을 걱정하는 목소리가 높다.△김희정 피데스개발 연구소장(이하 김 소장) : 100세시대에는 건강, 친구(취미/자기계발), 연금(정기적인 고정수입)과 더불어 집이 꼭 필요하다. 부동산이 자산의 80%를 차지한다는 것은 뒤집어 보면 우리나라의 ‘주거 안정성’이 그만큼 높다는 반증이기도 하다. △안명숙 우리은행 부동산 부장(이하 안) : 부동산이 아닌 마땅한 투자 상품이 없는 상황에서 무조건 비중을 줄인다는 것은 해결책이 될 수 없다. 내가 투자자라도 확정금리가 아닌 다른 상품으로 볼 때 금융상품에는 한계가 있다. ‘어떤 부동산인가’에 초점을 맞춰 자신의 현금흐름이 어떻게 유지되고 개선될 수 있는지에 주목해야 한다. △김규정 우리투자증권 부동산위원(이하 김 위원) : 그렇다. 단순히 부동산 비율이 높다는 게 문제가 아니고 고령층으로 편입될 이들의 부동산 자산비중이 높다는 것이 문제다. 부동산을 가지고 노후자금을 마련해야 하는데 유동성이 떨어지고, 내버려두면 가치가 계속 떨어져 은퇴 이후 현금화할 수 없는 것이 본질적인 문제다.◇ 은퇴한 베이비부머 - 월급처럼 들어오는 임대료 노려라- 베이비부머 세대의 대표격인 58년생의 상당수는 은퇴했거나, 올해 또는 내년 은퇴하게 된다. 베이비부머들이 노후를 위해 2억~5억원 정도로 투자하려면 어떻게 해야 할까?△김 위원 : 50대에 부동산으로 노후자금을 얻는다고 하면, 보통 본인이 살 집을 말고 주거용 상품을 상업용 상품으로 바꾸고 싶어 한다. 어느 정도의 금융자산이 있는 사람들이 아니면 2억~5억원으로 할 수 있는 투자를 가장 많이 물어본다. 이 금액정도로 마땅한 투자 상품을 찾기 어렵지만, 안정수입을 길게 받고 싶다면 소형 아파트를 임대하는 것이 적합하다. 환금성도 좋고 안정성도 있기 때문이다. 이외에 지방의 상가, 택지를 분양받아 차익을 올려서 다시 사용하는 것도 방법이다. △김 소장 : 여태까지의 집은 ‘소비’의 주체로서의 공간이었다. 은퇴 후 40년을 더 살아야 하는 시대에는 ‘생산’의 주체로서의 공간으로 변하고 있다. 예를 들면 태양광으로 에너지를, 텃밭 혹은 식물공장으로 식량을, 그리고 정기적인 수입을 만들어 내는 것도 ‘집’이 할 수 있는 핵심 역할이다. 은퇴시기가 되면 ‘가족 축소기’로 들어가 부부들만 남게 되면 나머지 방들이 필요 없어진다. 집을 개조해서 일부를 임대를 주는 방법과 큰집을 팔아 작은 집 두 개를 사서 하나는 임대를 주는 방법이 있다. △안 부장 : 간편하게 생각하면 다가구 주택이 가장 좋다. 입지가 좋으면 ‘이중 주거지’라고 해서 1층 개조해서 상가로 쓰고 2층은 자기가 사는 방법이 있다. 물가가 올라도 그만큼 소득을 함께 얻을 수 있어 개인적으로 나도 그렇게 준비하고 있다. 요즘 에어비앤비도 관심 있게 보고 있다. 에어비앤비는 온라인과 오프라인을 결합해 공간을 공유하는 서비스인데 해외에서는 잘 활용하여 안정적으로 임대수익을 올리는 경우가 많다. 월세 계약을 하는 것과는 다른 형식의 임대료다. 관련법과 규제가 정비된다면 비어 있는 집들을 활용할 수 있을 것이다. ◇ 30·40대 직장인 - 집부터 사서 주거비용 아껴라- 노후를 준비하는 3~40대 직장인들은 어떻게 부동산에 투자해야 할까? △김 소장 : 먼저 집을 사야 한다. 그리고 최대한 오래 일하고 저축을 해야 한다. 집은 꼭 필요하다. 미국에서 조사한 결과, 자기 집을 갖고 은퇴를 한 사람과 자기 집 없이 금융상품과 같은 투자로 살아온 사람의 노후는 확연히 다른 것으로 나타났다. 집이 있는 사람이 훨씬 윤택하게 살고 있었는데, 집이 있으면 수입의 40~50%로 나가는 월세를 아낄 수 있고, 이 자금을 여러 용도로 활용할 수 있기 때문이다. 지금 3040 세대라면 수익형 부동산에만 매달리지 말고 자기 집 하나는 가지고 투자하는 것이 바람직하다. 수익률이 8%를 기대하고 오피스텔을 샀는데 요즘은 5%에 머물고 있다. 공실률도 높다. 특히 강남벨트는 2억원을 들여 사면 70~80만원정도의 월세를 받을 수 있었는데, 올 초에 나온 3억 오피스텔은 그런 수익률을 못 받고 있다.△김 위원: 30~40대들은 1차적으로 ‘내 집 마련’에 대한 의지는 있는 사람들인데 30대 후반에 가서도 돈을 모으지 못한 사람이 많다는 게 문제다. 가장 좋은 방법은 절반은 대출을 이용해 ‘분양’을 받고 프리미엄을 남길 수 있는 집을 마련하도록 노력하는 것이다. 내 집 마련이 1차적 과제니까 집이 없는 상태에서 추가 상품을 고르는 것은 나중에 2차 고민이 돼야 한다. △안 부장 : 집을 사지 않는 사람들을 보면 ‘집값이 떨어질까 싶어서’라고 답한다. 그렇다고 적극적으로 금융상품을 분석해서 부동산 투자를 하지 않을 것도 아닌데 말이다. 집이 아닌 다른 것을 준비할 용기와 여력이 없다면 차라리 집을 사는 것이 맞다. 집은 최소한 자산의 근간이 되어주기 때문이다. ◇ 집, 살까 말까 - 집값 하락? 월세 나가는 걸 생각해라- 올 가을 16만 가구가 쏟아진다. 집값이 어떻게 변할지 몰라 살까 말까 고민들이 많다. 지금이 빚을 내서라도 집을 살 때인가?△김 위원 : 집값이 떨어질 때 집을 산 70년대 생들이 대량 대출의 최대피해자다. 무리하게 대출받았다가 발목이 잡힌 경우인데, 그것만 보고 대다수가 막연히 ‘집을 사면 안 된다’고 생각하는 것은 더 큰 문제다.△안 부장 : 주거비용을 줄이고 안정적인 생활을 하고 싶다면 돈을 빌려 집을 사는 것도 괜찮다. 30평이라면 추가 부담금이 2억~2억5000만원 정도 필요할 것이다. 맞벌이로 꾸준히 일할 수 있다면 버겁지만 가능하다. 집값에 비해서 30~40%정도 상환할 수 있는 원리금이면 지금 사야 한다. 지금보다 가격이 조금 떨어질 수 있겠지만 조금 싸게 팔고 다른 곳으로 가면 된다. 본인이 살았던 만큼 감가삼각이 되거나 시장순환에 의해 값이 떨어질 수 있다는 것을 받아들이면 된다. 주거비용을 이자수준으로 내서 월세를 아꼈다고 생각하면 그렇게 억울하지는 않을 것이다. △김 위원: 빚을 내지 않고 집을 살 수 있는 사람은 많지 않다. 단지 어느 정도가 감당할 수 있을 수준이냐가 문제다. 부동산을 ‘투자재’에서 ‘소비재’로 보는 관점으로 의식이 바뀌고 있으니 본인의 자산 수준에 맞춰 필요한 주택을 적정한 대출로 소비해야 한다. 그것을 알면서도 결정할 때는 어느 쪽이 더 비싸질 거니, 지금이 투자 적기이니 등의 질문으로 돌아와 버려 답을 내리기 어려워진다.△김 소장 : 도시권의 집값은 떨어지지 않을 것으로 보인다. 조사결과 여전히 살고 싶은 도시가 서울이고 강남이다. 또한 ‘도시 재생’이 화두다. 이 말은 대규모 택지개발은 이제 끝났다는 뜻이다. 신규택지에 대규모 주택을 만들던 시절과는 전혀 다른 양상이다. 재건축을 하더라도 이전의 집 수를 빼고 나면 신규로 더해지는 집 수는 얼마 되지 않는다. 서울에서 떠나지 말라고 권하고 싶다. 전원에 살고 싶어도 서울 집을 전세를 주고 팔지 않는 게 좋다. 도시의 집들이 가격이 유지가 되거나 더 오를 수밖에 없는 상황이기 때문이다. ◇ 잊지 말아야 할 것 - '나의 필요'를 아는 것이 첫걸음- 장수시대, 재산관리에서 황금 포트폴리오를 위해 덧붙인다면.△안 부장 : 하나로 답을 내려고 하지 말자. 가진 재산으로 부동산을 가질 수 없다면 방카슈랑스와 같은 금융상품을 병행해 답을 찾아야 한다. 본인의 지식이 부족하다면 전문가의 도움을 받는 것이 현명하다. △김 소장 : 은퇴 이후에는 고정적인 임금이 들어오지 않기 때문에 고정적인 비용을 줄여야 한다. 고정 비용 중에 가장 큰 비중을 차지하는 주거비용을 줄이면 더욱 안정적안 생활이 가능해진다. △김 위원: 주택에 대한 평면이나 디자인도 유니버셜 디자인이나 무장애 주택을 고려하고 있어 시장에서도 많은 변화가 예측된다. 시장 상황이 변하는 가운데 실제 자신의 상황과 필요가 간과되고 있다. 자신의 노후를 위해서라면 자신에 대한 안내나 학습부터 시작해야 한다.대담 = 방형국 부동산 부장, 사진 = 윤여홍 기자정리 = 권성중·남지현 기자 goodmatter@viva100.com

2014-09-24 10:21 방형국 기자

큰 집 줄게, 두 집 다오··· 포트폴리오 '나누기'에 달렸다

산다는 게 ‘도전’일 수도, ‘도박’일 수도 있다. 돈을 벌고 사는 것역시 ‘투자’일 수도, ‘투기’일 수도 있다. ‘도박’과 ‘투기’에는 공통점이 있다. 하면 할수록 질 확률이 높아진다는 점이다. 자산증식과 관리. 투자를 할 것이냐, 투기를 할 것이냐. 과거 개발연대에는 투기와 투자의 경계가 모호했다. 경제성장률이 연 10%에 육박했고, 은행금리는 연 15%를 넘나들 때 얘기다. 얼마나 오르느냐가 문제였을 뿐 집값, 땅값이란 원래 오르는 것이었다.박정희 시절 아시아개발은행(ADB) 차관을 들여와 수도관을 깔고, 도로를 신설하고, 항구를 건설했다. 이때 사회간접자본시설(인프라)에 투입된 차관의 상당은 사실 주택차관이었다. ADB가 공여한 주택차관을 박정희 정권은 경제개발을 위해 인프라에 쏟아 부었다. 집은 짓지 않았다. 늘 집이 부족했다. 집은 ‘사는 것’이지 ‘사는 곳’이 아니라는 인식이 자연스러웠다.노태우 정권이 분당 일산 등 수도권 5곳에서 신도시개발사업을 벌여 아파트를 대량 공급하고, 부동산에 세금을 무겁게 때려도 사라지지 않았다. 노무현 정권 때는 ‘버블 세븐’ 운운하며 ‘집을 사지 말라’고 경고했지만 여전히 집은 ‘사는 것’이었다. 사실 이때까지 ‘부동산 투기’는 투기가 아니다. 100전 100승이기 때문이다.1997년 IMF 때에도 끄떡없던 ‘부동산 대마불사’ 의식은 2008년 세계 금융위기에야 꺾일 조짐을 보인다. ‘하우스푸어’가 쏟아져 나온 뒤다. 이들은 집값이 오를 때 저금리에 과도한 대출을 일으켜 분에 넘치는 큰 집을 사놓고 집값 오르기만 기다리다 금융위기에 휩쓸려 큰 손해를 봤다. 집을 팔면 빚만 남는 ‘마이너스 포트폴리오’가 된 것이다.‘하우스푸어’에 못지 않게 일반인 재산 구조도 불안하다. 지난 5월 현재 국내 가계 총자산대비 부동산자산 비중은 65.7%다(한국은행·통계청 국민대차대조표). 일본 39.8%, 미국 29.6%, 유로존 41.7%에 비해 매우 높다. 고령자일수록 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 무겁다. 50세 이상의 경우 부동산 자산 비중이 70% 이상이다. 집을 빼고 나면 자산이 없는 셈이다. 2008년 경제위기가 재연되면 한국경제가 받는 타격은 그만큼 더 커지고 가계 대부분은 고꾸라질 것이다. 자녀 결혼 비용이라면 집이라도 팔아 치우는 게 일반 한국인의 정서다. 경제위기는 차치하고, 자녀의 결혼에도 많은 가계가 심각한 타격을 받을 수 있다. 이들은 빈곤층으로 전락한다.‘월급처럼 따박따박’ 생활비를 지원받을 수 있는 상가 등 수익형 부동산에 높은 투자자들의 눈길이 쏠리고 있다. ‘하우스푸어’ 경험이 사회문제가 되고, 2차례에 걸친 경제위기로 조기 은퇴가 고착되면서다. ‘투자’와 ‘투기’의 경계가 명확해지는 것이다.나이 들수록 자산의 황금 포트폴리오 비율를 찾아야 한다. 인생 후반이 편안해진다. 포트폴리오를 재구성하려는 증거는 곳곳에서 발견된다. 2007년 도입된 국내 역모기지인 주택연금이 증거다. 불과 몇 년 사이에 가입자 1만6000건, 보증금액 22조원에 이른다(2013년 말 현재). 미국의 역모기지인 HECM의 최근 5년 계약 실적이 6894건에 불과한 것에 비하면 엄청나게 빠른 속도다. 집을 자녀에게 물려주려 하기 보다 집을 유동자산으로 전환해서 노후자금으로 쓰겠다는 고령인구가 그만큼 빠르게 늘어나고 있는 것이다.부동산 자산의 황금 포트폴리오 재구성이 어려운 것만은 아니다. 큰 집을 개조해서 일부를 임대를 주거나, 큰집을 팔아 작은 집 두 개를 사서 하나는 임대를 주는 쉬운 방법도 있다. 또는 지방의 상가나 택지를 분양받아 월수익을 올리려는 투자형태가 늘어나고 있다.김희정 피데스개발 RD소장은 한국에서도 간접 부동산 투자 상품이 크게 늘어날 것으로 전망했다. 리츠 등 아직 활성화하지 않은 부동산 관련 금융상품이 선진국 수준으로 다양하게 개발되고, 부동산 투자에 대한 국민의식이 바뀌면 일본이나 미국, 프랑스 등과 같이 금융자산과 비금융자산 간 포트폴리오가 황금비율을 이룰 것이라는 것이다.방형국 기자 waynecook@viva100.com

2014-09-24 09:00 방형국 기자

'거주냐 투자냐' 판단 뒤 구입을

가을을 맞은 부동산 시장의 전망이 마냥 밝지만은 않다. 더 이상 양(量)적인 확장을 꾀하기는 힘든 사회 구조로 변모하고 있기 때문이다. 전문가들 또한 이 같은 변화를 하루빨리 받아들이는 자세가 갖춰져야 한다고 강조한다. 김규정 우리투자증권 부동산위원은 “부동산을 ‘투자’의 개념으로 바라봤던 베이비붐 세대와 부동산 자산의 보유규모, 투자욕구 등이 확연히 달라졌다”며 “정부의 경기부양책도 투자목적으로서의 부동산을 탈피하려는 움직임이다”라고 입장을 밝혔다. 안명숙 우리은행 부동산부장은 “여전히 부동산 자산이 자산의 중심을 잡아주는 역할을 하고 있지만 시간이 지날수록 금융자산의 비중을 늘려나가야 할 것”이라고 조언했다. 그렇다면 앞으로 부동산 자산의 대표격인 주택과 상가, 토지 수요자들은 어떻게 각각 자산에 대응해야 할까. 부동산포털 닥터아파트가 전국 부동산 중개업소 336곳을 대상으로 9월(8월25일~9월19일) 주택시장지수를 조사한 결과가 흥미롭다. 118.3을 기록했는데 이는 전달보다 무려 21.6포인트나 급상승한 수치다. 부동산시장의 최일선에서 일하는 중개사들은 주택시장을 대단히 낙관하고 있다는 의미이다. 주택시장에서 정부 2기 경제팀의 부동산 경기 활성화 대책이 빛을 보고 있는 것이다. 전문가들은 주택시장이 2~3년간은 이러한 오름세가 계속될 것이라고 전망하지만 이 호황의 끝은 분명히 존재함을 알아야 한다고 강조한다. 양철승 부동산가치투자연구소 소장은 “이번 9·1 대책은 주택시장을 ‘투자’에서 ‘거주’의 개념으로 바꾸는 시발점 역할을 했다”며 “앞으로 강남 3구와 같이 투자가치가 변함없는 지역의 부동산을 제외하고 타지역 주택의 투자가치는 계속해서 감소할 것”이라고 전망했다. 그는 이어 “수요자들도 두 개의 개념을 분리하는 작업을 서둘러야 할 것”이라고 덧붙였다. 상가시장도 주택시장과 맥을 같이 한다. 인구감소로 상가를 찾는 손님이 줄어들면 공실 또한 늘어날 수밖에 없다. 임대료를 받아 수익을 올려야 하는 상가임대업자로서 그것은 ‘손실’이 된다. 양 소장은 “상가와 같은 ‘수익형 부동산’은 미래를 내다볼 수 있는 안목이 가장 중요하다”며 “일대에서 독점적 상권을 누릴 수 있는 상가를 선택하는 것이 바람직하다”고 말했다. 46개월 동안 가격이 오르고 있는 토지의 전망이 세 가지 부동산 자산 중 가장 밝다고 할 수 있다. 그렇다고 해서 ‘빛난다고 해서 모두 황금이 아닌’ 것처럼 아무 토지나 눈독을 들이는 것은 위험하다. 박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 “상가주택, 단독주택용지처럼 토지의 용도가 분명한 물건은 입지에 따라 그만한 가치가 형성된다”며 “목적을 분명히 하고 구입을 고민해야 한다”고 조언했다. 권성중 기자 goodmatter@viva100.com

2014-09-23 20:12 권성중 기자

'주거'냐 '투자'냐 정확힌 판단한 뒤 구입을

가을을 맞은 부동산 시장의 전망이 마냥 밝지만은 않다. 더 이상 양(量)적인 확장을 꾀하기는 힘든 사회 구조로 변모하고 있기 때문이다. 전문가들 또한 이 같은 변화를 하루빨리 받아들이는 자세가 갖춰져야 한다고 강조한다.김규정 우리투자증권 부동산위원은 “부동산을 ‘투자’의 개념으로 바라봤던 베이비부머 세대와 부동산 자산의 보유규모, 투자욕구 등이 확연히 달라졌다”며 “정부의 경기부양책도 투자목적으로서의 부동산을 탈피하려는 움직임이다”라고 입장을 밝혔다.안명숙 우리은행 부동산부장은 “여전히 부동산 자산이 자산의 중심을 잡아주는 역할을 하고 있지만 시간이 지날수록 금융자산의 비중을 늘려나가야 할 것”이라고 조언했다.그렇다면 앞으로 부동산 자산의 대표격인 주택과 상가, 토지 수요자들은 어떻게 각각 자산에 대응해야 할까.부동산포털 닥터아파트이 전국 부동산 중개업소 336곳을 대상으로 실시한 9월(8월25일~9월19일) 주택시장지수를 조사한 결과가 흥미롭다. 118.3을 기록했는 이는 전달보다 무려 21.6포인트나 급상승한 수치다. 부동산시장의 최일선에서 일하는 중개사들은 주택시장을 대단히 낙관하고 있다는 의미이다.주택시장에서 정부 2기 경제팀의 부동산 경기 활성화 대책이 빛을 보고 있는 것이다. 전문가들은 주택시장이 2~3년간은 이러한 오름세가 계속될 것이라고 전망하지만 이 호황의 끝은 분명히 존재함을 알아야 한다고 강조한다.양철승 부동산가치투자연구소 소장은 “이번 9·1 대책은 주택시장을 ‘투자’에서 ‘거주’의 개념으로 바꾸는 시발점 역할을 했다”며 “앞으로 강남 3구와 같이 투자가치가 변함없는 지역의 부동산을 제외하고 타지역 주택의 투자가치는 계속해서 감소할 것”이라고 전망했다. 그는 이어 “수요자들도 두 개의 개념을 분리하는 작업을 서둘러야 할 것”이라고 덧붙였다.상가시장도 주택시장과 맥을 같이 한다. 인구감소로 상가를 찾는 손님이 줄어들면 공실 또한 늘어날 수밖에 없다. 임대료를 받아 수익을 올려야 하는 상가임대업자로써 그것은 ‘손실’이 된다.양 소장은 “상가와 같은 ‘수익형 부동산’은 미래를 내다볼 수 있는 안목이 가장 중요하다”며 “일대에서 독점적 상권을 누릴 수 있는 상가를 선택하는 것이 바람직하다”고 말했다.46개월 동안 가격이 오르고 있는 토지의 전망이 세 가지 부동산 자산 중 가장 밝다고 할 수 있다. 그렇다고 해서 ‘빛난다고 해서 모두 황금이 아닌’ 것처럼 아무 토지나 눈독을 들이는 것은 위험하다.박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 “상가주택, 단독주택용지처럼 토지의 용도가 분명한 물건은 입지에 따라 그만한 가치가 형성된다”며 “목적을 분명히 하고 구입을 고민해야 한다”고 조언했다.권성중 기자 goodmatter@viva100.com

2014-09-23 10:20 권성중 기자

주택↑·상가↑·토지↑…저금리 바탕 오름세 지속될 듯

2008년 미국발 금융위기는 한국의 부동산 시장에 직격탄을 날렸다. ‘자산가치의 대폭락’이었다. 시장은 메말라가는데 촉촉하게 적셔줄 물이 없었다. ‘봄’에 큰 집을 사 놓은 베이비부머 세대들은 노후를 준비하기 위해 집을 팔고 작은 집으로 옮기려 했지만 ‘큰 집’은 팔리지 않았다. 사려는 사람도 없었고, 살 수 있는 사람이 없었기 때문이다. 베이비부 세대의 또 다른 이름은 ‘하우스푸어’가 됐다. 부동산 전문가들은 최경환 경제팀의 부동산 규제 완화로 주택시장이 앞으로 2~3년간 강세를 지속할 것으로 예측하고 있다. 사진은 서울 자양동 아파트 단지의 모습.(연합)지난 7월 출범한 최경환 경제팀은 경기회복을 위한 첫 번째 과제로 부동산 시장 활성화를 선택했다. 경제팀은 7·24, 9·1 대책을 연달아 발표했고 시장도 그에 부응하는 모양새다. 하나 둘 집이 거래 되고 있고 6년의 가뭄을 해소할 기회가 왔다. 호가도 오르고 있어 집을 팔 수 있는 환경이 만들어지고 있다. 아직 안심할 순 없다.주택과 상가, 그리고 토지시장. 부동산 시장은 크게 이 세 가지로 대표된다. 부동산 경기가 살아나고 있는 지금 주택과 상가, 토지 등 부동산 3대 아이템의 전망을 진단한다.◇ 주택시장 전망주택시장은 정부 부동산 대책의 효과를 가장 직접적으로 봤다.서울시에 따르면 2013년까지 침체가 이어지던 부동산 매매거래는 올 6월 들어 반등해 8월까지 지속적인 오름세를 보였다. 8월 서울 아파트 매매거래 신고건수는 6807건으로 7월(6185건)에 비해 10% 늘었다. 이는 2009년(8343건) 이후 5년만에 가장 많은 수치이기도 하다. 물론 거래신고는 계약 후 60일 이내 진행돼 전월 거래가 더해졌을 수 있지만 매수문의도 증가추세를 보이면서 매도·매수자들의 시장 회복에 대한 기대감이 높다.정부 대책으로 주택 구입 여건이 한결 나아진 점도 주택시장의 전망을 밝게한다. 금융위기 직후인 2009년의 주택담보대출 대출금리는 연 5.54%였지만 올해 대책 이후 연 3.58%로, 전용면적 85㎡ 아파트를 구입할 때 부담해야 할 대출이자가 2000만원 가량 감소했다.양철승 부동산가치투자연구소 소장은 “현재 정부의 잇따른 대책으로 주택거래시장이 살아나고 있는 것은 확실하다”며 “향후 2~3년간 이 같은 오름세가 이어질 것”이라고 전망했다.◇ 상가시장 전망상가거래시장에는 주택시장의 영향이 크게 작용한다. 아파트 단지의 근린상가들은 근처 아파트에서 수요를 확보해야 하기 때문이다.상가 서울지역 평균 프리미엄이 지난 8월 올들어 최고치를 기록하는 등 강세를 유지하고 있다.(연합)현재 상가는 아파트 시장이 양극화됨에 따라 이와 같은 길을 걷고있다. 또한 저성장·저금리·저출산 문제가 갈수록 심화되고 있어 인기 없는 상가의 공실률은 더욱 늘어나고 이러한 양극화 현상은 더욱 탄력을 받고 있다.그러나 상가를 잘 매입하면 5~6%대 수익률을 무난히 낼 수 있어 금융상품 등 경쟁 상품에 비해 압도적으로 높을 수익을 올릴 수 있다. 정부의 대책으로 주택시장이 활성화되고 있는 것은 상가시장에 호재가 될 가능성이 높다.선종필 상가레이다 대표는 상가 투자금 조달비용이 줄어든 것이 상가투자 전망을 밝게 한다고 내다봤다. 그는 “과거 대출금리가 연 6.5% 이상인 반면 현재는 3% 수준이어서 자금조달 부담이 줄어 임대료는 같아도 수익률은 올라 갈 수 있다”고 말했다.그는 이 같은 이유로 저금리 기조가 이어지면 상가의 인기는 당분간 지속될 것으로 예상했다. 그는 “양극화가 계속되면 정부가 보유세 증세 등 시장의 균형을 맞추는 정책을 내놓을 수도 있다”며 “최근 주택경기가 살아나고 있어 상가도 이와 맥을 같이 할 확률이 높다”고 내다봤다.◇토지시장 전망토지는 2010년 11월부터 2014년 9월 현재까지 46개월 연속 상승 중이다. 이는 광주광역시를 비롯해 전주, 진주 등 혁신도시가 모양새를 갖춰감에 따라 도시 내의 토지가치가 올라가고 있는 영향이 크다.전국의 땅값은 46개월 연속 오름세를 보이고 있다. 발산, 마곡의 토지개발 현장들.(연합)수익형 부동산이 각광받으며 상가주택·단독주택용지에 대한 인기가 급상승하고 있는 것도 토지가치 상승을 이끌고 있다. 실제 위례신도시 내 상가주택용지 청약 경쟁률은 최고 2746대 1까지 치솟으며 ‘귀한 몸’임을 입증하고 있다.강 은 지지옥션 팀장은 “앞으로 지역·시기별로 토지가치가 상승할 만한 요인이 많이 남아있다”며 “혁신도시 등의 개발이 순탄히 이뤄진다면 향후 몇 년간 토지가치는 상승할 것으로 보인다”고 말했다.권성중 기자 goodmatter@viva100.com

2014-09-23 10:00 권성중 기자

경매로 싸게 산 오피스텔 월급 대신해주네

컴퓨터 프로그래머인 B씨(46)는 지난 8월 수원지법 성남지원 경매법정에서 경기 성남시 분당구 서현동에 있는 62㎡ 규모 오피스텔을 시세보다 20% 낮은 1억2100만원에 낙찰 받았다. B씨는 감정가가 1억6000만원인 이 오피스텔이 한 차례 유찰돼 최저 경매가가 1억2000만원까지 떨어진 상태에서 2명과의 입찰 경쟁을 뚫고 감정가의 80%인 1억2100만원에 낙찰 받은 것이다. 100만원 차이로 경쟁자를 물리칠 수 있었다. 세입자는 임차보증금 전액을 배당받자 이사비도 요구하지 않고 오피스텔을 비워줬다. 시세보다 4000만원이나 싸게 오피스텔을 구입한 B씨는 자신의 사무실로 활용하기로 했다. 세를 놓아도 보증금 2000만원에 월세 80만원의 시세가 형성돼 있어 요즘 그의 마음은 무척이나 든든하다. ◇ 가격이 싼 오피스텔을 구하라 부동산 전문가들은 “수익형 부동산에 대한 관심이 높아지면서 오피스텔이 주목받고 있다”면서 “오피스텔은 값이 잘 오르지 않는 경향이 있기 때문에 굳이 오피스텔로 부동산 은퇴설계를 대비하려는 사람은 물건을 싸게 사는 데 초점을 맞춰야 한다”고 조언한다. 오피스텔은 ‘미분양 땡’ 처리나 법원 경매, 교환 시장을 이용하면 시세의 ‘절반 가격’으로 매입할 수도 있다. 오피스텔은 아파트나 주택에 비해 비교적 인기가 낮아 입찰 참가자들의 경쟁률이 낮다. 조급하게 서두르지 않는다면 주변 시세보다 30~50% 싸게 매입할 수도 있다. 땡 처리 오피스텔은 시행사가 급히 자금을 회전하기 위해서 싸게 내놓는 물건을 뜻한다. 이런 매물은 서울 지역에서는 분양가보다 10~20%, 수도권에서는 20~40% 가량 싸다. 다만 땡 처리와 교환 매물의 경우 알짜 오피스텔이 많지 않은 것은 단점이다. 본인의 안목이 중요한 이유다. 임대 수요가 많지 않은 외곽 지역에도 나 홀로 오피스텔 매물이 적지 않다. 값이 싸다고 이런 매물을 섣불리 매수하면 수익은커녕 애물단지가 될 수도 있다. 조금 비싸더라도 역세권이나 대학가 주변 등 위험이 적은 오피스텔을 고집할 필요가 있다. ◇ 오피스텔, 이것만은 챙기자 타 부동산 상품만큼이나 오피스텔 역시 입지 선정이 매우 중요하다. 도심 및 역세권과 업무지구 주변, 대학가 등 배후 수요가 탄탄한 곳은 안정적인 월세 수입과 함께 공실의 위험이 줄어든다. 이를 위해 반드시 현장에서 월세 수준을 확인하고 투자 수익률을 분석해 보는 것이 좋다. 수익률을 따질 때에도 초기 매입자금 뿐만 아니라 관리비용, 세금부담, 감가상각 등 추가적으로 소요될 제반 비용도 꼼꼼하게 짚어봐야 한다. 주변 오피스텔과 비교해 관리비가 비싸지 않은 곳은 향후 임대관리 시에도 유리할 수 있다. 오피스텔은 일반적으로 전용률이 50%가 약간 넘는 수준인데, 최근 공급되는 몇몇 오피스텔의 경우 전용률이 40% 안팎인 경우도 있다. 전용률이 55% 이상이면 괜찮다고 볼 수 있다. 최근 오피스텔이 대량 공급된 지역은 피해야 한다. 일시적인 공급 증가로 인해 임차인 확보가 힘들어 질 수 있고, 임대료 또한 단기간 떨어질 가능성이 크기 때문이다. 전국의 오피스텔 공급은 2013년부터 크게 늘어 2016년까지 4년 동안 총 11만8000여 실이 공급되는데 이중 수도권에서 7만4600여 실이 공급돼 비중이 높다. 공급이 많으면 월세에 영향을 미친다는 점을 꼭 기억해야 한다. 권성중 기자 goodmatter@viva100.com

2014-09-22 20:14 권성중 기자

[부동산 황금 포트폴리오] 편안한 집 자산이 되는 집

양철승 (주)부동산 가치투자 연구소장서울 중랑구 망우동에 사는 W씨(66) 부부. 은행에서 퇴직한 그는 원래 망우동의 토박이로 집 근처에 친구가 많다. 그들 부부에게 변화가 생긴 것은 함께 사는 공무원 아들의 세종시 발령. 며느리와 함께 손녀를 돌봐주었던 W씨 부부는 세종시로 아들 내외와 함께 내려가 새로운 터전을 잡을지, 아니면 이번 기회에 자식과 분가할지 고민이다. 은퇴 이후 노후생활의 주거지를 선택하는 일은 매우 중요하다. ‘내 집처럼 편안한 환경에서 노후 보내기’라는 관점이 필요하다. 한국의 50대 이상 부부는 편리한 노후 생활을 위해서 거주하는 주택이 큰 변수다. 자산의 80% 이상이 부동산에 쏠려있는 자산 특성상 거주 주택에 대한 활용은 필수다. 주거 주택을 활용한다면 먼저 주택연금을 고려할 수 있다. 현행 9억원 이하의 주택은 주택연금을 들 수 있고, 매달 연금을 받는다면 다소 큰 주택이라도 시세에 따라 안정적인 재무를 확보할 수 있다. 집을 줄이는 것도 방법이다. 주택 규모를 줄여서 그 차액을 금융자산으로 갈아 탈 수 있다. 주택 유형과 지역에 따라서도 부동산의 자산 규모는 크게 달라진다. 서울이라도 강남·북이 차이가 나고, 아파트와 연립주택과 부동산 시세는 다르다. 주거 주택을 처분해 쪼개서 소형 아파트를 비롯한 수익형 부동산을 장만한다면 재무적인 부분에서 노후에 안정된 생활을 영위할 수 있다. 또한 주거지를 은퇴자에 맞게 리모델링 해야 한다. 보통의 주거지는 건강한 성인을 기준으로 만든 것이기에 노령자에 어울리는 리모델링이 필요하다. 문턱을 제거하고, 욕실 등에 미끄럼 방지 처리를 하는 것이 그 예이다. 사회적인 관점에서 주거지를 뒷받침해야 할 요소도 있다. 정부나 지방자치단체에서도 고령자를 고려한 도시설계가 필요하다. 고령자와 어린이, 장애인들이 모두 이용할 수 있는 도시전체의 배려가 중요하다. 앞서 주거지를 고민하는 W씨는 필자와의 상담 후 결국 자녀와 분가하기로 결정했다. 주택연금에도 가입해 보다 안정적인 노후생활의 주거지를 선택했다. 친구들이 많고, 편안한 내 집이 행복한 주거지라 판단한 것이다. 양철승 (주)부동산 가치투자 연구소장

2014-09-22 20:11 양철승 (주) 부동산 가치투자 연구소장

인생의 절반쯤 왔다면… '적금보다 연금'

천안의 자동차 부품업체에 근무하고 있는 40대 후반의 가장 박모씨와 40대 초반의 전업주부인 아내 서모씨는 남편의 은퇴가 다가올수록 고민이 깊어지고 있다. 노후준비에 대한 불안감 때문이다. 다행히도 이들 부부는 자녀교육과 주택에 대한 기대치가 높지 않아 상대적으로 부담감이 덜하다.아내 서모씨는 전업주부로서 역할에 최선을 다한 모습이 보인다. 넉넉치 않은 월급이지만 대출금도 없이 집을 마련하고 자산을 늘릴 수 있을 만큼의 종자돈도 마련돼 있다. 체크카드로 생활비를 조정해가며 꼬박꼬박 양가 부모님께 용돈을 드리는 것도 잊지 않았다.남편의 월급은 세금과 공제금을 제하고 월 380만원. 분기별로 30만원의 상여금이 나온다. 자산은 현재기준 1억2000만원을 호가하는 아파트 1채와 낡은 자동차 한대가 전부다. 큰 평수로 아파트를 옮기거나 차를 바꾸는 무리한 시도를 하지 않고 알뜰하게 모은 금융자산이 5600만원에 달한다.◇고정지출 비중 55%가장 주목해야 할 것은 대출금이 없는데도 고정적인 지출의 비중이 55%로 상당히 높다는 것이다. 매달 월급의 절반이 빠져나간 뒤 남는 금액으로 가계부를 쓰고 알뜰하게 살림을 하려고 하니 삶이 팍팍할 수밖에 없다.주요 지출은 보험료와 자녀들 사교육비인데 사실 교육비에 대해서 컨설턴트가 조언할 입장은 안 된다. 부모입장에서 자녀의 관심도에 따라 적정하게 조정을 해줄 필요가 있다.보장성 보험에 대해서는 무조건 줄이는 것보다 보장의 효율성을 생각해야 한다. 그 외 생활비는 살림을 잘 한다고 보여질 정도로 통제가 되기 때문에 연간 비정기지출을 고려한 통장의 시스템을 만들어 주면 된다.◇보장성보험은 저축 아닌 비용 관점으로 상담자는 가족력으로 인해 보험의 필요성을 많이 느끼고 있다. 이미 납입이 끝난 보험도 다수 있는 데 추가로 가입한 보험도 부담되는 수준이다. 그렇다 보니 중복되는 보장도 있어서 여러 개 정리를 권했지만 보장을 많이 원해서 적정한 수준에서 마무리 했다. 보장성 보험은 목돈을 만드는 저축상품이 아니라 아프거나 다쳤을 때 목돈으로 병원비가 들어가는 것을 대신하는 것이다. 내가 건강하고 사고 없이 지내면 의미가 없는 것이기 때문에 저축이 아닌 비용의 관점에서 생각해야 한다.실손보험이 없는 남편에게는 다른 보험이 있기 때문에 실손만 보장되는 1만4000원의 단독형 상품으로 보완하면 된다.요즘의 실손보험은 전 보험사가 1년마다 갱신되고 보장범위도 2009년 10월부터 금감원에서 표준화시켰기 때문에 상품의 차이는 없다. 다만 회사마다 갱신율이 다르므로 보험회사의 안정성을 살피는 것이 중요하다.◇부족한 노후준비 보완은 어떻게 두 사람에게 노후로 준비되어 있는 것은 남편 직장에서 내고 있는 국민연금과 납입이 끝난 개인연금 두 가지다. 한 달에 필요로 하는 생활비 300만원을 준비하려면 지금 수입으로는 어려움이 있다. 아마 다른 가정들도 사정은 대부분 비슷할 것이다. 그렇다고 준비하지 않고 시간만 늦추면 그 부담은 더 커진다.퇴직 이후 국민연금을 받는 65세까지는 퇴직금을 가교연금으로 활용하거나 재취업을 통해 부족한 수입을 보완해야 한다. 노후준비는 65세 이후 부족한 생활비를 보완할 수 있게 설계해야 한다.준비기간이 17년 정도 남았기 때문에 적금이나 펀드의 중장기 상품보다는 보험으로 준비하는 것이 좋다. 물가상승에 비해 금리형 상품은 효율적이지 못 하므로 변액연금을 추천한다.앞으로 남편의 소득기간이 길지 않고 자녀들 교육자금도 준비해야 하므로 매달 적립식보다 목돈의 금융자산을 잘 활용하면 된다. 변액연금을 7% 정도 수익률로 시뮬레이션 하면 해약해도 원금을 회복하는 데 필요한 기간이 적립식은 5~6년, 목돈을 넣는 일시납은 2년 정도만 기다리면 된다.그리고 대부분의 변액연금 상품은 연금으로 사용할 경우 원금에 대한 최저 보증이 혜택이 있다. 최저보증을 적용하는 시점이 적립식은 납입이 끝난 이후이지만 일시납은 가입시점부터 적용되므로 재원 확보에 더 유리하다.강성갑 희망재무설계 팀장

2014-09-22 18:41 강성갑 희망재무설계 팀장

연회비 '5,000원' 카드 혜택은 '50,000개'

‘혜택이냐 저렴한 연회비냐’. 신용카드 선택시 소비자는 선택의 기로에 서게 된다. 연회비와 혜택은 비례관계에 있다. 연회비가 비싼 신용카드는 그만큼 더 많은 부가서비스를 제공하고 있다. 하지만 서비스가 많다고 비싼 연회비의 신용카드를 선택하는 것이 바람직하지는 않다. 좋은 부가서비스이기 하지만 내가 혜택을 받기 어려운 서비스들도 많기 때문이다.그래서 이 기로에서 많은 소비자들이 저렴한 연회비를 선택하곤 한다. 저렴한 연회비를 가진 카드라 해도 생각보다 혜택은 풍성하다. 오히려 이 서비스만으로도 신용카드를 더 알차게 사용할 수도 있다.하지만 요즘 연회비가 저렴한 대신 일정 이상의 실적을 요구하는 카드가 많다. 연회가 저렴하다고 해서 선택했는데, 실적을 요구하면 괜히 ‘싼 게 비지떡’ 같다는 느낌이 들곤 한다.이런 가운데에서도 연회비 5000원으로 저렴하면서도 이용실적 요구 없이 다양한 혜택을 제공하는 카드들을 찾아볼 수 있다. 연 5000원에 내가 필요한 혜택을 ‘가득’ 받을 수 있는 신용카드를 모아 따져봤다(단 외환윙고카드는 연회비 4000원).◇할인강자: 삼성카드4, 신한심플카드, 현대카드ZERO, 하나SK Smart DC카드, 우리다모아할인카드상당수 소비자들이 할인 혜택을 선호한다. 삼성카드4는 모든 가맹점에서 사용액의 0.7%, 10만원 이상 결제시 1% 할인 혜택을 제공한다.신한심플카드는 생활친화 가맹점(편의점, 할인점, 슈퍼마켓 등)에서 건당 2만원 이상 결제시 1000원 단위 이하 잔돈을 할인해준다. 월 10회에 한해 제공되며 이후 건에 대해서는 0.5% 캐시백 해준다.현대카드ZERO도 모든 가맹점에서 0.7% 할인해주며 생활필수영역(일반음식점, 커피전문점, 편의점 등) 이용시 0.5%를 추가할인해준다. 또 이용일 후 5일 내 선결제한 내역에 대해 0.3%를 더 깎아준다.하나SK Smart DC카드는 모든 가맹점에서 0.7%, 건당 1만원 이상 이틀 연속 결제하면 1% 청구할인 혜택을 제공한다. 우리다모아할인카드는 전월 실적에 따라 0.5%에서 1%까지 할인해준다.◇적립강자: KB국민 가온카드, 롯데포인트플러스카드, 씨티OKPlus카드, 외환윙고카드적립 포인트는 결제시 현금처럼 사용 가능하기 때문에 ‘티끌 모아 태산’ 효과를 노리는 사람이라면 눈여겨볼 만하다.KB국민 가온카드는 모든 가맹점을 대상으로 사용액의 0.5% 적립 혜택을 기본으로 제공한다. 주말·공휴일엔 0.3%, 음식점·커피전문점·이동통신요금·대중교통 결제 건에 대해서도 0.3% 추가적립 해준다.롯데포인트플러스카드는 롯데멤버스 제휴사에서 이용시 롯데포인트를 2배 적립(최대 6%)해 준다. 씨티OKPlus카드는 건당 OK캐쉬백 0.6% 적립에 가맹점 별도로 OK캐쉬백 추가적립(0.1~5%) 혜택을 준다.외환윙고카드는 전월 실적에 따라 다른 적립률을 적용한다. 기본포인트 외에 지정가맹점에서 사용시 특별포인트를 적립해주는 것이 특징이다.◇무이자할부강자: 삼성카드4, 신한심플카드, 현대카드ZERO, 롯데포인트플러스카드, 씨티OKPlus카드할부경제 위주로 카드를 이용하는 소비자라면 이 카드 들에 주목해보자. 삼성카드4, 신한심플카드, 현대카드ZERO, 씨티OKPlus카드는 모든 가맹점에서 2~3개월 무이자할부 혜택을 준다.롯데포인트플러스카드는 롯데백화점·마트·슈퍼에서 2~3개월 무이자할부 혜택을 제공하고 6개월 할부 이용시 첫 3개월 할부수수료를 면제해준다. 또 롯데카드 여행서비스를 통해 해외 여행상품 이용시 2~3개월 무이자할부 서비스를 제공한다.◇자동이체 할인 및 적립: 신한심플카드, 현대카드ZERO, KB국민 가온카드, 씨티OKPlus카드, 외환윙고카드신한심플카드는 이동통신요금 자동이체 거래건에 대해 0.5%을 추가적으로 캐시백 해준다. 전 가맹점에 대해 기본적으로 0.5% 캐시백 해주는 것을 감안하면 결제금액의 1%를 캐시백 받는 셈이다.현대카드ZERO는 생명보험료 자동이체시 기본 할인률 0.7%에 0.5%를 추가로 할인해준다. 단 손해보험료는 제외된다.KB국민가온카드는 이동통신요금에 대해 기본 적립률 0.5%에 0.3% 추가적립 혜택을 준다. 씨티OKPlus카드는 신용카드로 휴대폰 금 자동이체시 결제금액의 4%를 할인해준다.외환윙고카드는 이동통신요금을 매월 2만5000원까지 포인트로 자동 차감해준다. 뿐만 아니라 이동통신요금 3만원 이상 자동이체시 특별 포인트 적립 가맹점으로 취급, 전월 실적에 따라 최대 5000점까지 적립해준다.정은지 기자bridge_lisa@viva100.com

2014-09-22 18:39 정은지 기자

'소득 매칭'으로 은퇴설계도 스마트하게

은퇴 초기 건강한 50대의 은퇴자 부부가 중산층 이상 생활을 하려면 매월 300만원 정도가 필요하다. 그러나 어떻게 해야 50대에 이 금액을 받을 수 있을지 아는 사람은 많지 않다. 특히 은퇴 후 국민연금을 받을 수 있는 60~65세까지 사이에 사용할 생활비를 마련할 수 있는 대책이 필요하다. 미래에셋은퇴연구소는 은퇴 이후 생활비를 3가지로 구분하고 각 속성에 적합한 소득원을 매칭(Matching)시키는 은퇴설계 전략을 제시했다. 자산형성에 집중된 대부분 은퇴설계방식과 달리 은퇴소득 창출의 관점으로 전환, 은퇴생활비와 소득원의 특성을 파악했다. 첫 번째는 최저생활비다. 식료품이나 대중교통비와 같이 최저생계를 유지하기 위한 기초비용으로 이는 은퇴자의 연령이 높아져도 지출수준은 전혀 줄지 않아 결국 물가상승률 만큼 증가한다. 둘째로 외식비나 차량유지비와 같이 은퇴 이전의 생활수준을 유지하기 위해 필요생활비다. 이 비용은 시간이 지나면서 물가상승을 상쇄할 정도만큼 조금씩 줄어든다. 마지막 여유생활비는 여가·문화비용이나 각종 서비스 비용 등 여유로운 생활을 위한 지출이다. 이 같은 생활비 3요소를 그 중요도와 속성별로 소득원과 매칭하면 최저생활비는 평생 받는 것도 보장된다. 최저생활비는 물가에 따라 인상되는 국민연금, 필요생활비는 평생 보장되며 물가와 연동되지 않는 연금보험, 여유생활비는 연금펀드와 같이 유연하고 비용도 저렴한 소득원으로 배분할 수 있다. 따라서 최저생활비, 필요생활비, 여유생활비를 국민연금, 종신연금, 기타 연금펀드 등으로 각각 100만원씩 마련하는 것이 효과적이라는 의견이다. 우선 연구소는 국민연금 등 공적연금을 통해 최저생활비 100만원을 확보해야 한다고 조언했다. 국민연금 수령금액이 부족할 경우 예외기간 납부 등으로 가입기간을 늘리거나 배우자 임의가입 등을 활용하면 된다. 그럼에도 불구하고 최저생활비 확보가 어려울 경우 연 3%씩 수령금액이 증가하는 주택연금 증가형이나 종신연금보험을 통해 마련해야 한다. 필요생활비 100만원은 사적연금 및 주택연금을 통해 확보할 수 있다. 퇴직연금 및 개인연금은 중도인출하거나 확정기간 수령보다는 종신수령이 바람직하다. 이 금액이 100만원에 미치지 못할 경우 즉시연금보험이나 주택연금을 활용해 추가적인 종신소득을 확보해야 한다. 여유생활비는 비종신소득으로 준비하는 것이 가장 적합하다는 설명이다. 김경록 미래에셋은퇴연구소장은 “분산투자가 리스크를 줄이듯이 서로 다른 특성의 소득원을 결합하면 안정적이고 지속적인 현금흐름을 얻을 수 있다”며 “은퇴설계의 초점을 ‘자산’에서 ‘소득’으로 전환시킬 필요가 있다”고 강조했다. 유승열 기자 ysy@viva100.com

2014-09-18 20:54 유승열 기자

'미리 받는 연금'으로 소득 공백의 다리 건너자

국민연금은 퇴직연금, 개인연금과 함께 노후를 보장하는 3대 연금 중 하나로 가장 기초가 되는 연금이다. 국민연금은 퇴직연금, 개인연금과 달리 국가에서 보장을 하는 것이고, 물가에 연동해 지급액도 상승하기 때문에 납입한 금액보다 많은 금액을 받을 수 있다는 장점이 있다. 그러나 국민연금은 일정 나이에 도달하지 못하면 받을 수 없다는 문제가 있다. 몇 해 전 한 취업포털 사이트가 설문조사한 결과를 보면 직장인이 피부로 느끼는 체감정년퇴임 평균 연령은 만 48.2세로 나타났다. 50세가 되기 전에 퇴직 위기를 느낀다는 것이다. 아무리 늦게 잡는다 하더라도 55세 전후에는 직장에서 물러날 수밖에 없는 것이 현실이다. 하지만 국민연금은 올해 기준으로 61세가 돼야만 받을 수 있다. 연금 수령 나이는 2013년부터 5년마다 1년씩 늦춰져서 1969년 이후 출생자는 65세부터 수령할 수 있다. 69년생인 사람이 국민연금만 가입한 상태로 55세에 직장에서 퇴직을 한다면 65세까지 10년간 수입을 얻을 수 없다는 것이다. 은퇴 전문가들이 55~65세 구간을 ‘마(魔)의 10년’이라고 부르는 이유다. 그러나 국민연금에만 가입된 사람도 이 이 기간을 넘길 수 있는 방법이 있다. 바로 ‘조기노령연금’을 신청하면 된다. 조기노령연금은 노령연금을 수급하기 위한 정상적인 연령이전에 수급이 가능하도록 설계되어있는 급여다. 조기노령연금은 노령연금과 마찬가지로 최소가입기간 조건으로 10년 이상의 가입기간을 가져야하며, 수급이 가능한 연령이어야 한다. 또한 소득활동에 대한 기준으로 정하고 있는 가입자 전체의 평균소득월액보다 낮은 소득을 가지거나 소득이 없는 경우에 수급신청이 가능하다. 조기노령연금은 정해진 수령 연령의 5년 전부터 연금을 받을 수 있다. 현재 조기노령연금 수급이 가능한 연령은 57세부터 60세다. 국민연금은 기본적으로 오랜 기간 낸 만큼, 많은 금액을 낸 만큼 돌려받는 금액도 커진다. 그러나 조기노령연금은 많게는 5년까지 일찍 수령하는 만큼 연금액은 최고 30%까지 감액된다. 조기노령연금은 정식으로 연금을 받는 연령까지 1년에 6%씩 받을 수 있는 금액이 줄어든다. 즉 일반 연금 수령 연령보다 5년 빨리 신청하면 5년 후 정식으로 받을 금액의 70%, 4년 전에 신청하면 76%, 3년 전이면 82%, 2년 전이면 88%, 1년 전이면 94%를 받게 된다. 조기노령연금을 신청하면 금액적인 면에서 손해를 볼 수 있지만, 정상적으로 연금을 수령할 때까지 특별한 소득이 없다면 조기노령연금 신청이 차선이 될 수 있다. 한 재무설계사는 “은퇴 전과 같은 고정소득이 없다면 조기노령연금을 신청해 생활자금으로 활용할 수 있다”며 “하지만 60세가 되기 전에 연금을 받으면 연령별 감액률이 1년에 6%가 적용돼 장기적으로는 연금 총액이 적어질 수 있다는 점은 감안해야 한다”고 말했다. 신경혜 국민연금연구원 연구위원은 “국민연금공단에 따르면 조기노령연금 수급자는 2013년 6월 기준으로 약 39만명이며, 조기노령연금 수급자를 포함한 전체 노령연금 수급자는 약 281만명으로 조기노령연금 수급자가 약 13.8%를 차지하고 있다”며 “사회보장제도가 성숙된 선진국 중 미국의 경우는 절반 이상이 조기노령연금 수급자인 경우를 보면 국민연금제도가 성숙되는 장래에는 조기노령연금 수급자가 차지하는 비중이 현재보다는 훨씬 더 높아질 것으로 예상된다”고 말했다. 김지호 기자better502@viva100.com

2014-09-18 20:52 김지호 기자

집 팔아 상가 매입 금물… '지속적 월세' 우선 고려

30년간 몸담았던 건설회사에서 내년 정년퇴직 예정인 신모(57)씨. 하나 있는 딸은 2년 전 결혼해 출가했다. 반 평생을 일에 바친 신씨는 그동안 가정을 위해 애써준 아내와 편안한 노후를 보내고 싶어한다. 그는 지금까지 특별한 재테크를 해본 적이 없어 특별히 빚도 없지만 월급 외의 수입도 없었다. 내년 은퇴 후 그가 굴릴 수 있는 자산은 현재 살고있는 집을 포함해 5억원 남짓. 그에게는 호사스럽지는 않더라도 편안한 노후를 지낼 수 있는 인생설계가 절실했다. 그러던 중 신씨는 친구에게 ‘수익형 부동산’에 대해 들었다. ‘연금처럼 꼬박꼬박’ 수익을 얻을 수 있다는 수익형 부동산은 재테크라곤 해본 경험이 없는 신씨에게 ‘노후를 책임질 든든한 다리’로 인식됐다. 　서울 양천구 목동에서 시민이 공인중개사무소 앞을 지나고 있다.(연합)은퇴 후 매월 들어가는 평균 생활비가 240만~250만원 수준이라는 삼성생명 은퇴백서의 조사결과 또한 받게 될 연금이 충분치 않은 그의 마음을 부추겼다. 투자를 결심하고 이것저것 알아보니 수익형 부동산의 종류가 오피스텔, 다가구주택, 원룸 등 다양하고 잘 되면 월급처럼 안전하다고 생각했다. 신씨는 동시에 그만큼 위험 요소도 곳곳에 도사리고 있다는 사실도 깨달았다. 1997년 외환위기와 2008년 금융위기로 인한 자산가치 붕괴나 매매차익을 노리다 ‘하우스푸어’로 전락한 사례 등이 바로 그것이다. 그렇다고 마음을 접을 수는 없었다. 관리만 잘 하면 말 그대로 ‘연금처럼’ 활용할 수 있는 것이 수익형 부동산이기 때문이다. 신씨는 부동산 전문가들에게 조언을 구하기로 했다. 전문가들은 신씨에게 성공적인 수익형 부동산 투자를 위해선 ‘선택과 관리’가 중요하다고 조언했다. 양철승 부동산가치투자연구소 소장은 “지역과 상권 등을 파악해 ‘수익’을 낼 수 있는 물건인지 파악해야 한다”며 “부동산을 현명하게 선택할 수 있는 ‘통찰력’이 필수”라고 말했다. 그는 또 “제 아무리 입지가 좋아 수익성이 높은 부동산이라도 임차인을 불러들이지 못하면 수익이 날 수 없다”면서 “최대한 공실이 생기지 않도록 관리해야 지속적인 수익 창출이 가능하다”고 강조했다. 국토교통부 조사에 따르면 2014년 2분기 전국 상가형 부동산의 공실률은 10.5%에 달한다. 10곳 중 한 곳은 비어 있는 셈이다. 일반 직장생활을 하다 퇴직한 이들에게 큰 돈이 투입된 수익형 부동산에서 임대 수익을 내지 못한다는 것은 치명적이다. 때문에 무엇보다 안정성을 담보할 수 있는 부동산 상품을 선별하는 통찰력이 필요한 것이다. 아무리 수익형 부동산이 좋은 수준의 가격 대비 성능을 가진다고 해도 그것이 가정의 모든 재무구조를 책임져주는 것은 아니라는 전문가 조언도 신씨는 마음에 깊이 새겨졌다. 수익형 부동산이 곧 ‘만능형 부동산’일 수는 없기 때문이다. 안명숙 우리은행 부동산부장은 그에게 “안정적인 주거 확보가 최우선”이라며 “최소한의 주거비용은 유지하고 나머지 자금을 이용해 투자를 하는 것이 바람직하다”고 조언했다. 또 다른 전문가들은 신씨에게 아무리 투자 대상 부동산 상품이 매력이 있어보이고, 안정성이 담보되더라도 살던 집을 처분하는 등 수익형 부동산 투자에 ‘올인’하는 것은 지양하는 등 관리에 많은 신경을 써야 한다고 말했다. 김규정 우리투자증권 부동산위원은 “집이 없으면 나이가 들수록 주거비용으로 지출되는 금액이 늘어나 수익에 욕심을 내다 큰 낭패를 볼 수 있기 때문에 집을 처분하면서까지 추가로 투자하는 것은 정말 신중하게 고민해야 한다”고 충고했다. 김희정 피데스개발연구소 소장도 “수익형 부동산 투자에만 몰두하다 기대만큼 수익을 올리지 못했을 경우 평생 ‘고생형 부동산’을 안고 가야 하는 일도 생길 수 있다”고 신씨에게 경고했다. 권성중 기자goodmatter@viva100.com

2014-09-18 20:49 권성중 기자

[부동산 황금 포트폴리오] 리스크·심리·자금 철저히 관리하자

양철승 (주)부동산 가치투자 연구소장서울 동작구 흑석동에 위치한 조그만 상가 1층은 카센터였다. 건물주인 H씨(52)는 몇 개월씩 임대료를 못 내는 카센터 임차인과 협의하에 계약을 해지했다. 그 후 카페를 희망하는 임차인이 나섰다. 임차인 주도로 카센터 내부는 획기적인 리모델링 후 아주 멋진 카페 공간으로 탈바꿈했다. H씨는 임대료 걱정에서 해방됐고 카페 사장도 제법 장사가 잘되는 눈치다. 노후를 앞둔 사람들에게 수익형 부동산은 젖소 역할을 한다. 임대료인 우유는 관리를 잘하면 매달 수익을 가져다 주기 때문이다. 이때 중요한 것이 관리다. 수익형 부동산이 대세지만 리스크는 크고 관리가 소홀하면 애물단지로 돌변할 수 있다. 관리는 심리·리스크·자금 측면에서 접근해야 한다. H씨도 카센터가 입주한 상가로 골치를 앓다가 임차인을 바꿔 리모델링을 한 후 임대가 정상화됐다. 대표적인 수익형 부동산으로는 오피스텔, 상가, 빌라, 소형 아파트가 있다. 최근 수익형 부동산의 특징은 중소형 규모일수록 임대시장에서 인기가 높다는 것이다. 규모가 작은 수익형 부동산도 꾸준한 관리가 필수다. 서울 마포구에 한 작은 빌딩을 갖고 있는 K씨(61)는 ‘임대료를 못내는 임차인이 가장 무섭다’고 이야기한다. 수익형 부동산 관리를 잘못하면 고생형 부동산이 될 수 있기 때문이다.자금관리의 사례를 보자. 홍대 거리에 있는 상가는 장사가 잘되니 권리금이 높다. 반면 임대료 미납을 걱정하는 지역은 대부분 장사가 잘 안되는 곳이다. 따라서 성장하는 상권을 선택해야 한다. 일부 투자자들은 쇼핑몰 천막상가의 높은 수익률 보장이라는 함정에 빠져 월세 수입은 커녕 부과되는 관리비로 이중부담을 짊어지기도 한다. 리스크 관리에 실패한 사례다. 집주인은 심리관리에도 능해야 한다. 세입자에게 신뢰를 준다면 임대 중 공실률을 낮출 수 있다. 세입자가 오래 머문다면 임대인은 임대 수요나 월세 연체 등의 고민에서 벗어날 수 있다.동일한 부동산이라도 소유자가 어떻게 활용하느냐에 따라 알짜배기가 되기도 한다. 1층 상가 수익형 매물은 5% 수익률을 목표로 하고, 일반 원룸은 8% 이상을 잡는다. 관리하기 힘든 수익형일수록 수익률을 높게 잡아야 한다. 임대인이 관리하는 수익형 부동산은 30분 이내 거리에 있는 것이 좋다. 젖소를 키우듯 수익형 부동산에 눈을 돌리는 일은 중요하다. 젖소에 대한 끊임없는 심리·리스크·자금 관리가 중요하다. 그래야만 신선한 우유인 임대수익이 보장될 수 있다. 양철승 (주)부동산 가치투자 연구소장

2014-09-18 20:46 양철승 (주)부동산 가치투자 연구소장

소득공백기 건널 '징검다리' 놓으세요

아직 연금제도를 완벽하게 구비하지 못한 우리나라에서 소득공백기가 오는 것은 필연적이다. 때문에 국민연금·퇴직연금·개인연금 등 3층 연금 중 그나마 컨트롤이 가능한 개인연금에 최대한 의지하는 수밖에는 없다. 금융권과 증권가에서는 이 같은 수요를 반영해 다양한 상품을 마련해놓고 있다. 소득공백기를 이겨낼 가교형 상품에는 무엇이 있는지 알아보자.◇연금에서 장례준비금까지… 다양한 은행권 은퇴대비 상품 은행권에서는 연금식으로 활용할 수 있는 예적금 상품을 마련해놓고 있다. KB국민은행은 ‘KB골든라이프적금’과 ‘KB골든라이프예금’을 판매하고 있다. 모두 은퇴시점부터 공적연금 수령 사이의 공백기를 대비하기 위한 상품이다. 연금형이 아니지만 중장년층에 큰 인기를 끌고 있는 상품도 있다. NH농협은행이 지난해 9월 출시한 ‘내 생애 아름다운 정기예적금’은 출시 3개월 만에 15만좌, 2조원 실적을 기록하는 등 농협 수신상품 중 최단기 기록을 지속적으로 경신하고 있다. 7월 말 기준 이 상품의 수신액은 8조5000억원에 달한다. 이 상품은 45세 이상 가입자 누구에게나 0.1%포인트 우대금리를 제공한다. 조부모가 손주와 함께 가입하면 각각 0.2%포인트, 신용·체크카드 사용실적에 따라 최고 0.2%포인트의 우대금리를 제공한다. 예금은 최소 100만원 이상 가입해야 한다. 내 생애 아름다운 정기적금의 가입금액은 월 1만~300만원 이내다. 부가 서비스도 다양하다. 장·노년층 여유자금 활용을 위해 상속, 세무, 재테크 등 재무상담 서비스를 제공한다. 또 상품 가입 중 재해로 가입고객이 사망하면 최고 600만원을 장례준비금으로 유가족에게 지급한다. 가입 6개월 이후 결혼, 출산, 이사 등 가족 애경사가 발생하면 기본금리로 긴급자금 인출서비스도 제공한다.◇연금액, 연금기간 조정 가능한 보험권 상품 보험권도 소득공백기를 메우는 가교형 상품을 앞 다퉈 출시하고 있다. 지난해부터는 가교형 상품이 생명보험사들의 주요상품으로 자리 잡을 정도다. 보험권의 가교형 상품은 주로 수령 연금액이나 연금기간을 자유롭게 조정하는 형태로 구성돼있다. 소득공백기에 더 많은 연금을 받을 수 있는 것. 한화생명은 은퇴 후 국민연금을 수령할 때까지 더 많은 연금을 수령할 수 있도록 고안된 ‘트리플 라이프 연금보험’을 판매 중이다. 이 보험은 은퇴 후 소득공백기간에는 연금액을 높이고, 국민연금 등으로 소득이 다시 생기면 연금액을 낮춰 고객의 인생주기에 맞는 노후설계가 가능하게 해준다. 아직 노후 준비가 미흡한 시니어계층이 노후를 빠르게 준비할 수 있게 해주는 보험도 있다. 교보생명의 ‘교보시니어플랜연금보험’은 보험료 일부는 목돈으로 내고, 일부는 매달 일정하게 정해진 기간에 납입하는 ‘일부일시납’ 제도를 활용한다. 보험료 납입기간뿐 아니라 보험료와 연금액도 자유롭게 조정할 수 있다. 경제적 사정으로 보험료 납입이 어려울 경우 보험료 납입을 연기해 주거나 납입을 종료할 수 있고 조기퇴직으로 소득을 상실한 경우 연금을 앞당겨 받거나 정년연장으로 연금이 당장 필요하지 않을 경우 뒤로 미룰 수도 있다. 또 필요한 기간 중 연금을 집중적으로 받을 수 있도록 연금액을 조정하는 것도 가능하다.◇월지급식 상품은 물론 귀농준비까지 지원하는 증권가 증권가에서는 최근의 세법개정으로 세제혜택이 커지면서 퇴직연금에 대한 관심이 커지고 있다. 특히 운용수익률에 따라 퇴직연금이 달라지는 확정기여형(DC)형과 개인형 퇴직연금(IRP)의 경우 그간 위험자산 투자한도를 기존 40%에서 70%로 높이기로 하면서 보다 적극적인 투자를 원하는 수요가 늘어날 것으로 보인다. 미래에셋증권이 2010년 출시한 ‘퇴직연금 모델 포트폴리오(MP) 랩어카운트’는 최초의 퇴직연금 랩어카운트 서비스다. DC형 퇴직연금과 IRP에 가입한 고객을 대상으로 미래에셋증권 운용역이 성과가 낮은 펀드를 알아서 교체하고 유망한 펀드는 투자 비중을 확대하는 등 고객을 대신해서 운용해 준다. 국내 시장을 넘어 해외펀드를 통해 구글과 스타벅스 등 글로벌 기업에도 분산투자가 가능하다. 월지급식 상품도 증권가의 중요한 은퇴대비 상품이다. 대신증권의 ‘대신 Balance 월 지급형 상품’은 매월 일정금액을 받으면서 만기가 되면 원금을 일시에 회수할 수 있는 상품이다. 이 상품은 채권과 RP(환매조건부채권)에 나눠 투자한다. 채권투자는 계약 만기 시 투자원금을 확보하는 역할을 하고 RP투자를 통해 발생하는 이자 등 매월 일정금액을 월지급금으로 지급한다. 원금회수를 위해 국채와 지방채에만 투자하므로 만기 시 안전하게 원금을 회수할 수 있다. 은퇴를 위해 귀농준비와 자산관리를 동시에 할 수 있는 상품도 있다. NH농협증권이 판매 중인 ‘플랜팜(PLANFARM)’은 퇴직 후 경제적 자립을 위한 자산 관리 서비스와 귀농 준비를 위한 다양한 프로그램을 함께 제공한다. 플랜팜 가입자는 전국적에서 귀농·귀촌 준비와 체험 프로그램을 제공받는다. ‘도시민 귀농·귀촌 따라잡기’, ‘전문가에게 듣는 귀농·귀촌 팁’ 등 테마별 전문 강좌도 들을 수 있다. 실제 농가에서 숙식하면서 은퇴 후 삶을 직접 체험해보고, 농가의 각종 축제에 참여해볼 수 있는 농촌 체험 서비스(팜스테이)도 경험할 수 있다. 귀농·귀촌과 관련한 최신 소식지를 연 6회 받아볼 수 있다. 김지호 기자 better502@viva100.com

2014-09-18 20:41 김지호 기자

100년을 위해 10년을 준비하자

은퇴를 앞둔 50세 전후의 직장인들이 '보릿고개'에 대한 두려움에 빠져들고 있다.보릿고개의 사전적 의미는 '하곡인 보리가 여물지 않은 상태에서 지난해 가을에 걷은 식량이 다 떨어져 굶주릴 수밖에 없게 되던 4∼5월의 춘궁기(春窮期)를 표현하는 말'(한국민족문화대백과)이다.1인당 국민소득이 2만달러를 넘어선 지 10년이 다 돼 가고 있는 요즘 보릿고개를 논하는 것은 우습다. 그럼에도 불구하고 은퇴를 앞둔 직장인들이 보릿고개를 두려워하는 이유는 뭘까.이들이 두려워하는 것은 사전적 의미의 보릿고개가 아니다. 은퇴 후 국민연금을 받을 때까지 수입 없이 지낼 10여년을 걱정하는 '신(新)보릿고개'다.은퇴연령이 빨라지면서 소득 없이 지내는 기간이 늘어나고 있다. 통계청 조사에 따르면 2012년 기준 은퇴자의 평균 연령은 53세다. 2017년부터 정년이 60세로 연장되기는 하지만 현재 법적 정년인 55세도 채우지 못하고 있는 것이다. 그러나 국민연금 수급은 직장에서 물러나 수입이 없어도 받을 수가 없다. 현재 국민연금의 수급개시 연령은 61세. 애초 60세부터 받을 수 있었지만 지난해부터 수급연령이 단계적으로 높아지고 있다. 1961~1964년생은 63세, 1965~1968년생은 64세, 1969년생 이후는 65세가 돼야 국민연금을 받을 수 있다. 국민연금에만 의존하고 있다면 직장에서 은퇴한 후 10여년 동안 수입 없이 살아야 하는 셈이다. 그래서 노후 전문가들은 정년퇴직 나이인 55세부터 국민연금이 시작되는 65세까지의 10년을 ‘마(魔)의 10년’이라고 일컫는다. 55~65세대에는 7개의 가파른 고비를 마주하게 된다. 우선 정년퇴직으로 직장에서의 소득이 끊기지만 공적연금은 받지 못하면서 ‘소득 리스크’에 처하게 된다. 여기에 더해 이 시기에는 지출이 증가한다. 우선 이 시기에 대부분의 가정은 자녀가 아직 대학을 졸업하지 못한 상태다. 또 몸 상태도 점점 안 좋아지면서 의료비 지출도 늘어나기 시작한다. 부채 압박도 더욱 커진다. 명함이 없어지면 금융기관의 대출 상환 압박이 거세진다. 따라서 미리미리 마의 10년을 준비하지 못하면 미래를 생각할 겨를도 없이 자산을 꺼내 사용해야 하는 상황에 처하게 된다. 2011년 기준 우리나라의 노인 빈곤율은 48.6%. 빈곤율은 중위소득의 50% 이하가 차지하는 비율을 뜻한다. 우리나라 노인 절반 정도가 상대적 빈곤에 처해 있다는 얘기다. 이 때문에 은퇴 후 국민연금을 타기까지 ‘신보릿고개’를 넘기려면 가교(브릿지)가 될 상품을 미리 준비해야 한다. 윤치선 미래에셋은퇴연구소 연구위원은 “은퇴한 뒤 10년 정도 생활할 수 있는 돈을 미리 준비할 수 있다면 그 후에 어떻게 살아갈 것인지 여유를 가지고 생각해 볼 수 있다”며 “이렇게 되면 자연스럽게 제2의 인생에서 성공할 확률도 높아지는 것”이라고 강조했다. 그리고 이 준비는 빠르면 빠를수록 좋다. 장기간 투자를 하면 이자에 이자가 붙는 복리효과를 누릴 수 있기 때문이다. 김태우 한화생명 은퇴연구소 연구위원은 “소득공백기를 대비하는 가장 좋은 방법은 일을 오래 하는 것”이라며 “하지만 현실적으로 어려움이 있기 때문에 금융권의 가교형 상품을 활용할 필요가 있다”고 설명했다. 마의 10년을 어떻게 준비하고 대응해 나갔느냐에 따라 인생 2막의 풍경이 달라질 수 있다. ‘신보릿고개’를 겪지 않기 위해 지금 당장 마의 10년을 넘길 생활비를 확보해 놓겠다는 목표를 갖고 전략적으로 준비하는 지혜가 필요하다. 김지호 기자 better502@viva100.com

2014-09-18 20:35 김지호 기자

금감원 "여행보험 81세 이상도 묻지도 따지지도 않습니다"

금융감독원은 여행 중 사고에 대비하기 위해 81세 이상 고령자나 15세 미만 미성년자들도 여행보험 가입에 관심을 기울여 달라고 당부했다.금감원은 18일 손해보험사들이 81세 이상 어르신들의 해외여행보험 가입을 무조건 제한하는 것으로 잘못 알려져 여행보험을 제대로 이용하지 못하고 있다며 여행보험 가입시 참고할 사항을 안내했다.금감원에 따르면 해외여행보험을 취급하는 13개 손보사 중 한화손보, MG손보, LIG손보, 동부화재, 농협손보, 악사손보 등 6개사는 별도 심사 없이 81세 이상 고령자의 보험가입을 허용하고 있다.메리츠화재, 롯데손보, 흥국화재, 삼성화재, 현대해상, AIG손보 등 6곳은 별도 심사를 거쳐 보험가입 여부를 결정하며 에이스손보 한 곳만 연령에 따라 보험가입을 제한한다.다만 보험업법에 따라 질병사망담보는 상품만기가 80세 이하로 제한돼 81세 이상자들은 여행보험중 질병사망에 가입할 수 없고 상해사망, 의료비, 휴대품 손해담보 등만 가입이 가능하다.15세 미만 학생들은 수학여행을 갈 때 여행보험에 가입할 수 있으나 상법에 따라 사망담보에는 가입할 수 없다.금감원 관계자는 “야외활동, 수련, 여행 등 외부적 단체활동을 실시하는 경우 단체상해보험 계약체결을 허용하는 상법개정안이 발의돼 있어 추후 입법결과에 따라 여행보험상품이 바뀔 수 있다”고 설명했다.한편 올해 상반기중 여행보험 계약건수는 71만건으로 작년 같은 기간보다 13만건(21.7%)이나 증가했다.유승열 기자 ysy@viva100.com

2014-09-18 16:23 유승열 기자

60세 이상, 절세 집중…수입있는 상품 노려라

수입이 줄고 지출만 이뤄지는 시기다. 이 시기의 재테크는 고수익을 바라고 위험 자산에 투자하기 보다는 있는 돈을 지킬 수 있는 한도 내에서 이뤄져야 한다.또 이때는 상속·증여 등 세금 관련해 처리해야 할 사안이 쌓여있어 절세에 집중하는 것만으로도 훌륭한 노후준비가 가능하다.정기적으로 돈이 들어오는 상품도 주목할 만하다. 정기적인 수입이 없는 것이 큰 불안 요소중 하나로 작용하는 때이기 때문이다.따라서 역모기지 상품을 활용하거나 비유동자산을 유동자산으로 전환해 즉시연금이나 월이자지급식 ELS 등 거치형 상품에 투자하는 것도 한 방법이다.즉시연금의 경우 거치액 2억원까지 세제혜택이 부여된다. 1억원을 기준으로 달마다 20만원가량이 나온다.이영아 IBK기업은행 PB고객부 수석연구원은 "노후 필요 자금은 사회생활 하던 때 수입의 70%라고 보면 된다"며 "각자 형편에 맞게 금융상품을 활용해 채워나가면 된다"고 말했다.가장 좋은 방법은 최대한 오래 일을 하며 수익을 창출하는 것이다. 신동일 KB국민은행 대치PB센터 부센터장은 "적어도 30대부터 은퇴 후 수익을 창출할 수단을 물색해 차근차근 준비해나가야 한다"며 "현업이나 취미에서 힌트를 찾는 것이 가장 좋은 방법"이라고 조언했다.이 시기는 또 진료비에 대한 걱정도 많아지는 나이다. 아직 실손보험에 가입돼 있지 않다면 노인실손보험에 가입할 필요가 있다. 기존 실손보험에 비해 보장범위는 70% 정도로 작지만, 보험료가 저렴한 만큼 병원 치료비에 대한 부담을 줄일 수 있다.본인 사망 후 장례비 등이 걱정된다면 상조보험에 가입하는 것도 생각해 볼 필요가 있다. 상조보험은 해당 보험사와 제휴가 되어 있는 상조회사에서 피보험자 사망시 정해놓은 상조상품으로 상조서비스를 해주는 것이다.상조보험은 피보험자가 사망하게 되면 보험료를 더이상 납입하지 않으며 해당 보험금은 상조서비스를 위해 사용된다. 보험금으로 장례를 치르는 것이다.상조회사와 직접 계약을 하는 것이 아닌 만큼 상조회사의 부실 문제에서 자유로울 수 있다는 장점이 있다.정은지 기자 bridge_lisa@viva100.com

2014-09-16 20:37 정은지 기자

5065세대, 분리과세 하이일드펀드로 수익·비과세 모두 잡아

2014-09-16 20:36 정은지 기자

3550세대, 종잣돈 굴리려면 ELS 매력적

35세부터 50세까지는 자녀를 키우는데 많은 돈이 나가는 시기다. 이 때문에 노후준비가 가장 시급하지만 이를 준비하는데 어려움이 큰 것도 사실이다. 하지만 소득 수준도 나아지고 재무관리에도 어느 정도 지혜가 생겼을 나이다. 게다가 20~35세를 지나오면서 모아둔 종잣돈도 어느 정도 있는 경우가 대부분이다. 전문가들은 이 시기엔 20~35세보다 위험자산 투자비율을 낮춰야 한다고 입을 모았다. 신동일 KB국민은행 대치PB센터 부센터장은 "위험자산 투자의 비율을 50% 정도의 비중으로 낮출 필요가 있다"고 말했다. 이영아 IBK기업은행 PB고객부 수석연구원도 "100에서 자신의 나이를 뺀 숫자가 바로 위험자산 투자 비율"이라며 위험자산 투자에 신중을 기할 것을 강조했다.자녀 양육비 등으로 지출이 많아 월납형이 부담스러운 35~50세는 거치형 상품을 활용하면 좋다. 전문가들은 한결 같이 주가연계증권(ELS)을 추천했다.이 수석연구원은 "이미 주가 등이 많이 떨어져 있는 상태라 더 이상 폭락할 가능성은 적다"며 "이럴 땐 주가가 일정 이상 하락하지 않으면 수익을 보장하는 ELS가 좋다"고 조언했다.이종택 KDB 대우증권 PB도 "ELS상품의 경우 최근 모집금액이 부쩍 늘었다"며 "현재 많은 상품이 있지만 ELS 상품이 가장 안전하게 많은 수익을 낼 수 있기 때문"이라고 말했다.ELS 상품은 조건이 복잡하다. 원금보장형과 비보장형으로 나눠진다. 원금보장형 ELS는 현재 주가연계파생결합사채(ELB)라는 이름으로 바뀌었다.ELS에 투자할 때는 기초자산이 무엇인지 확인해야 한다. 특정 종목의 주식을 기초자산으로 한 것에 투자할 것인지 주가지수를 기초자산으로 한 ELS에 투자할지를 결정해야 한다. 개별 종목보다 지수를 기초로 하는 상품들이 비교적 안전하다.자녀에게 들어가는 지출이 가장 큰 시기인 만큼 이 리스크에 대비하는 것도 큰 과제다. 이 연령층 사람들은 자녀 사교육비 등 지출로 노후대비를 하고 있지 못하는 경우가 많다.자녀를 양육하며 소액이라도 노후를 대비하고 싶다면 연금상품에 추가 가입하는 것이 좋다. 연금저축은 은퇴 이후의 삶을 보장한다는 목적으로 만들어진 금융상품이다. 우리나라는 기본적으로 국민연금과 퇴직연금을 통해 노후를 준비한다. 하지만 국민연금과 퇴직연금만으로는 노후대비가 어렵다. 전문가들은 연금저축까지는 있어야 제대로 된 노후생활을 즐길 수 있다고 설명한다.연금저축은 5년 이상 납입하고 만 55세 이후부터 연금을 받을 수 있는 상품으로 가장 큰 혜택은 세액공제다. 연금저축은 연 납입한도가 1800만원이다. 이중 400만원은 52만8000원(13.2%)까지 세액공제가 가능하다.연금저축은 만 55세가 되면 수령이 가능하다. 수령방식은 5년 10년 등과 같은 확정기간형과 종신형이 있다. 이종택 PB는 "생존연령이 길어진 만큼 종신형을 선택하는 것이 더 현명하다"고 조언한다.이영아 IBK기업은행 PB고객부 수석연구원은 "일찍 가입해 납입기간이 길어질수록 큰 금액을 받을 수 있다"며 "우리나라의 모든 연금 상품은 10년 납입이 기준이기 때문에 자신의 은퇴시점을 기준으로 최소 10년 전에는 연금에 가입되어있어야 한다"고 조언했다.정은지 기자 bridge_lisa@viva100.com

2014-09-16 20:34 정은지 기자

2035세대, 세제·금리 혜택 큰 청약통장 챙겨라

100세 시대를 맞아 행복하고 여유로운 노후를 보내기 위한 조건 중 하나는 바로 '돈'이다. 재정적으로 안정돼야 여가생활 및 건강을 챙길 여유가 생길 수 있다.은퇴 후 얼마의 돈이 필요한가는 자신이 노후에 어떤 생활을 할 것이냐에 따라 달라진다. 확실한 것은 노후대비로 돈을 많이 준비해 놓는다면 더 여유로운 생활을 즐길 수 있다는 점이다. 그리고 이 돈은 은퇴 전에 준비되어야 한다.하지만 연령, 수입 등 저마다 다른 형편으로 인해 은퇴자금 마련에 고민이 많다.취업, 결혼, 육아 등 인생의 중요한 사건을 기준으로 연령대를 나눠보고 그에 따른 똑똑한 노후자금 마련 방법을 알아봤다.사회생활이 시작되는 20~35세 시기는 월급이 적다는 단점이 있지만 부양가족이 없어 상대적으로 가처분 자산이 많은 때이기도 하다. 반면 소득이 생기면서 두서 없이 소비할 가능성도 커진다.전문가들은 젊을 때일수록 올바른 소비·투자 습관을 기르는 것이 중요하다고 강조한다.신동일 KB국민은행 대치PB센터 부센터장은 "소비를 줄이고 투자를 늘리는 것이 재테크의 기본"이라며 "불필요한 지출을 막기 위해서는 투자분을 최대한 늘려야 한다"고 조언했다.20대 때는 모아둔 자산이 없는 경우가 대부분이기 때문에 종잣돈 마련에 힘써야 하는 시기다. 따라서 거치형 상품보다 월납형 상품과 비과세 상품을 적극 이용해야 한다.이영아 IBK기업은행 PB고객부 수석연구원은 "1대 2(저수익저위험 투자 1: 고수익고위험 투자 2) 투자법칙을 기억하라"고 강조했다.안전자산 투자는 최대한 높은 이자를 주면서 절세 효과가 있는 상품을 선택해야 한다. 금리가 바닥을 친데다가 세금까지 내고 나면 오히려 손해가 될 수 있기 때문이다.이 수석연구원은 "연말정산에 익숙지 않은 사회 초년생은 연말정산때 도리어 세금을 토해내는 경우가 많다"며 "이 같은 손해를 막으려면 주택청약종합저축을 활용하라"고 조언했다.주택청약종합저축은 신규 주택 청약시 분양권 순위를 높이는 데만 도움이 되는 것으로 알고 있는 사람이 많다. 하지만 이는 적금에 보다 높은 금리를 제공하는데다가 소득공제 혜택까지 있어 종잣돈 마련 수단으로 인기가 높다.당장 목돈을 마련하지 않아도 되거나 나이가 어려 시간적 여유가 있다면 재형저축이나 소득공제장기펀드 등 장기투자 상품을 이용하는 것도 좋은 방법이다. 높은 이자와 세제혜택이 따라붙기 때문이다.재형저축은 가입기간이 7~10년이며 우대금리를 포함하면 최대 연 4.6%까지 이자를 준다. 현재 예·적금 상품 중 최고 수준의 금리이며 비과세혜택까지 감안하면 혜택은 더 커진다. 2015년 12월 31일까지 한시적으로 운영된다.소득공제장기펀드도 내년 말까지 운영되며 연봉 5000만원 이하 근로자에 한해 가입 가능하다.다만 두 상품 모두 장기납입상품이기 때문에 변동사항이 많은 젊은층은 신중히 결정할 필요가 있다고수익고위험 투자 수단으로 전문가들은 한결같이 적립식펀드를 추천했다. 비교적 높은 금리에 종잣돈 없이도 시작할 수 있기 때문이다. 게다가 손실 여부가 있을 때 투자를 멈출 수 있어 목돈을 전부 넣는 일반 펀드에 비해 안전한 편이다.또 하나 잊지 말아야 할 것은 미래를 위한 연금과 보험이다. 당장 눈에 보이는 혜택이 없어 간과하기 쉽지만 일찍 시작할수록 적은 납입액으로도 큰 효과를 볼 수 있기 때문이다.정은지 기자 bridge_lisa@viva100.com

2014-09-16 20:33 정은지 기자

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