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[비바 2080] 노후 재테크 투자수단 '장기 채권'…10년 후 노후 월급으로 가능할까?

얼마 전까지 금리가 많이 오르면서 채권 수요가 늘고, 특히 노후 투자용으로 ‘장기채권’이 크게 주목받은 바 있다. 장기채권에서 나오는 이자로 노후를 안정적으로 보낼 수 있을 것이란 기대가 아직도 여전하다. 미래에셋자산운용의 김경록 고문이 미래에셋 투자와연금TV의 ‘투자쌀롱’ 코너에서 장기채권 투자를 통한 노후 대비 가능성을 짚어 보았다. 그는 향후 물가 변동성을 고려해 장기채권 외에 물가연동채권이나 주식, 부동산 자산을 함께 적절하게 구성해 최적의 포트폴리오를 짤 것을 조언했다.◇ 장기채권, 양호한 자산이지만 내재된 위험 요소도 잘 봐야김 고문은 10년 동안 3%의 이자를 주는 장기채권에 투자하는 상황을 상정해 설명했다. 매년 물가 상승률 3%에 이자소득세율 15.4%를 적용하명 실질적으로 얻는 수익이 얼마가 될까를 계산했다.1억 원을 장기채권에 투자할 경우 통상적으로 매년 300만 원의 이자를 받게 된다. 10년이면 3000만 원의 이자수익을 기대할 수 있다. 여기에 이자소득세를 떼고 나면 1억 원 장기채권의 1년 이자수익은 254만 원, 10년이면 2540만 원이 된다.김 고문은 여기서 ‘실질구매력’을 생각해 봐야 한다고 말한다. 당장 첫 해는 1년에 254만 원을 받지만 1년 뒤, 10년 뒤의 실제 받는 돈은 줄어들 수 밖에 없다는 것이다. 그는 이것이 장기채권의 최대 위험요소라고 말했다.물가 상승률을 반영할 경우 1년 뒤 실질 이자 수익은 247만 원으로 줄게 된다. 이후 매년 줄어 10년 후에는 189만 원으로 뚝 떨어진다. 10년치를 더하면 당초 예상했던 2540만 원이 아니라 2167만 원이 된다.더 중요한 것은 10년 뒤 돌려 받는 투자원금 1억 원의 실질가치다. 3% 할인율을 적용하면 10년 후에는 7441만 원으로 구매력 가치가 떨어진다. 이자 세후 실질구매력이 2167만 원이고 원금의 실제 가치가 7441만 원으로 떨어진다면 결국 1억 원의 원금으로 10년 후에는 392만 원의 손해를 보게 된다는 계산이 나온다.이처럼 물가에 취약하다는 것이 장기채권의 가장 큰 변수다. 김 고문은 “물가가 안정적일 때는 괜찮지만 물가가 더 오를 경우 장기채권의 실질구매력은 더 떨어지게 된다”면서 “실질구매력 기준으로 보면 장기채권은 안전하다 라기 보다는 위험자산에 가까울 수도 있다”고 말한다.◇ 물가 불확실성 높을 때는 물가연동채권이 대안김 고문은 미국에서 물가가 안정적이었던 때와 변동성이 컸던 시기를 비교 분석해 최적의 포트폴리오를 분석한 자료를 참고로 제시했다. 물가연동채권과 주식, 단기채권, 장기 채권을 갖고 시기별 최적의 포트폴리오를 계산한 자료다.이 자료에 따르면 인플레이션이 불확실한 시기의 경우 위험을 꺼리는 일반적인 투자자라면 주식이 35, 장기채권이 8, 나머지는 단기채권으로 구성하는 것이 최적의 포트폴리오로 꼽혔다. 반대로 물가가 안정된 때는 주식 19, 장기채 81의 배분안이 제시됐다.결국 인플레이션이 불확실한 시기에는 장기채권을 보유하지 않는 것이 바람직한 포트폴리오이며, 이럴 때는 오히려 주식과 물가연동채권을 보유하는 것이 안전한 자산 배분이라는 얘기다. 자칫 실질구매력이 마이너스가 될 가능성이 높기 때문이다.명목금리에서 물가상승률을 제한 실질금리가 잘 변동하는 시기, 그런데 물가 불확실성은 없는 시기라면 물가연동채권과 장기고정금리채권 둘 다 유리하지만 실질금리가 잘 변동하는데다 인플레이션 불확실성이 있는 시기라면 장기채권보다는 물가연동채권이 유리하다고 김 고문은 덧붙였다.그는 “3개월 짜리 단기채권을 비롯해 현금은 어떤 경우에도 안전한 자산이 되지 못한다”고 말했다. 결국 물가가 불확실한 상황에서는 가장 안전한 자산이 물가연동채권이라고 거듭 강조했다. 물가연동채권은 물가가 오른 만큼 원금이 올라간다는 의미이니, 물가가 30% 올라가면 나중에 1억 3000만 원을 돌려 받을 수 있다는 것이다.◇ 최적의 노후 포트폴리오는?이자나 배당을 주면서 원금의 가격도 따라 오를 수 있는 자산이면 가장 좋다. 그런 대표적인 자산이 부동산이나 주식이다. 우리 주식시장에서 1980년에 코스피 지수가 100이었는데 지금은 2700 정도이니, 30년 사이에 원금이 27배가 뛰었다는 얘기다.김 고문은 자신이 30년 전에 청약예금에 넣어 두었던 300만 원이 지금도 여전히 원금 300만 원 그대로 남아 있다며 “장기적으로 자산을 배분할 때는 이처럼 장기채권은 원금 가격이 고정되어 있다는 사실을 반드시 감안해야 한다”고 말한다.그는 “장기채권은 노후의 안전자산이기는 하지만 인플레이션 리스크에는 가장 취약한 자산이기도 하다”면서 “원금 가격이 오를 수 있는 주식이나 부동산과 함께 자산 배분을 하지 않으면 노후 대비 수단으로 적절하지 않다”고 말한다. 안정적인 포트폴리오를 꾸리려면 인플레이션을 고려한 자산배분이 필수라는 것이다.여기서 변수는 있다. 우선, 장기 채권의 장점 역시 작지 않다는 점이다. 당장은 어렵겠지만 앞으로 금리 하락기에 접어들 경우 채권 가격이 올라 세금없이 차익을 챙길 수 있고, 표면금리가 낮은 채권의 경우 절세 효과가 있다는 점 등이다. 그래서 더더욱 장·단기 채권을 적절히 믹스하고 주식이나 부동산 자산을 골고루 배분하는 포트폴리오가 바람직하다는 얘기가 된다.이의현 기자 yhlee@viva2080.com

2023-08-03 10:01 이의현 기자

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[비바100] "통신비 납부 깜빡했더니 신용대출 금리 올랐어요"

(사진출처=게티이미지)신용대출은 개인의 신용을 종합적으로 고려해서 돈을 빌려주는 대출 상품으로 일정 기간 동안 직장을 다니며 꾸준한 소득이 있을 경우 은행 및 금융기관을 통해 대출을 받을 수 있다. 2022년 말부터 시작된 물가 상승과 함께 정부의 대출 규제 완화 정책의 영향으로 지난 5년간 은행의 신용대출자가 크게 늘어났다. 금융감독원의 자료에 따르면 2022년 말 기준으로 2018년 말(510만 명) 대비 105만 1000명 늘어난 615만 1000명으로 집계됐다. 특히 사회 초년생인 20대의 신용대출자 수가 증가한 것으로 나타났다. ‘신용대출’에 대해 알아보자.◇ 신용대출이란?(사진=하나은행)신용대출은 담보 없이 ‘개인의 신용’만 보고 돈을 빌려주는 상품이다. 즉 대출 기관에 집, 땅, 보증서 등 담보물을 맡기고 돈을 빌리는 담보대출과 달리, 신용대출은 신용등급, 직업, 소득, 가족관계, 기존 대출 및 연체 이력 등을 기준으로 심사한다.금리는 개인의 신용도와 은행거래 실적에 따라 달라진다. 금리 산출 시 신용평가기관을 참고하기도 하지만 최종 금리는 각 금융사의 자체 신용등급 체계에 따라 심사 후 결정된다. 보통 1금융권 은행의 신용대출 금리는 5~10% 사이로, 기준금리 변동에 따라 달라진다.대출 한도는 일반적으로 본인 연 소득의 70~250% 구간에서 정해진다. 이때 타 기관에서 받은 대출이 있다면 해당 금액만큼 한도가 줄어든다. 예를 들어 신용대출 한도가 5000만원인데, 이미 타 기관에서 2000만원의 대출이 있다면 빌릴 수 있는 대출 가능 총 한도는 3000만원이 된다.신용대출은 담보대출보다 빠르게 자금을 빌릴 수 있지만, 신용도만을 기준으로 대출을 하기 때문에 연체 시 신용등급이 하락해 대출 및 금융거래에 어려움이 생길 수 있다. 또한 장기간에 걸쳐 큰 금액을 연체하면 채권 추심절차를 통해 강제로 대금을 상환해야 할 수도 있으며, 이로 인해 신용불량자가 될 수 있으니 주의해야 한다.◇ 신용대출 관련 핵심 개념 알아보기(사진=하나은행)신용대출과 마이너스 통장은 많은 사람들이 고민하는 대출 상품으로, 사용 목적과 상황에 따라 적절한 대출 상품을 선택해야 한다. 신용대출은 일정 금액을 한 번에 대출 받는 반면, 마이너스 통장은 금융기관이 정한 한도 금액 내에서 필요할 때마다 돈을 인출해서 사용하는 것이 특징이다. 이 경우 신용대출에 비해 금리가 조금 높긴 하지만 금액 범위에서 자유롭게 대출, 상환이 가능하다.대출금 상환방식은 ‘일시상환’과 ‘분할상환’으로 나누어진다. 상환방식에 따라 매월 부담해야 하는 상환금액이 달라지기 때문에 본인의 상황에 맞춰 어떤 방식을 택할지 선택해야 한다.일시상환 방식은 대출 약정기간 동안 매달 이자만 내고 원금은 대출 만기일에 한 번에 갚는 방식을 말한다. 원금분할상환은 대출 약정기간 동안 대출금을 균등하게 분할한 원금과 이자를 매달 갚는 방식이다. 원리금분할상환은 대출 약정기간 동안 원금과 이자를 합한 원리금을 매달 똑같은 금액으로 나누어 갚는 방식이다.신용대출 금리는 기본금리에 가산금리와 우대금리를 적용해 결정된다. 기본금리 산정방식은 ‘고정금리’와 ‘변동금리’가 있다. 일반적으로 신용대출 시 대출 기간이 3년 이내로 짧다면 변동금리를, 3년 이상 장기 대출이라면 고정금리를 권한다. 고정금리는 대출을 받을 때 적용되는 이자율이 대출 기간 동안 일정하게 고정되는 형태의 이자율이다. 변동금리는 대출 기간 동안 이자율이 변동할 수 있는 형태의 이자율이다.◇ 나에게 맞는 신용대출 상담하기(사진=하나은행)신용대출은 대출기관에 따라 제1금융권, 제2금융권, 사금융권, 그리고 요즘 늘어난 P2P 대출(Peer to Peer, 온라인 플랫폼 기반 개인 간 대출)로 구분한다. 일반적으로 1금융권 대출 금리가 가장 낮고, 제2금융권, 사금융권 순으로 갈수록 금리가 높아지기 때문에 1금융권에 우선 방문해 상담을 받아보는 것이 바람직하다. 1금융권에서 돈을 빌리기 위해서는 일정 수준 이상 신용도를 보유해야만 대출이 가능하기 때문에 평소 신용등급을 잘 관리해 두어야 한다.금융감독원에 따르면 은행은 공무원·교직원·신혼부부·농업인 등 특정 조건을 충족하는 고객에게 우대 금리를 적용하는 특별대출상품을 판매하고 있다고 한다. 은행에서 대출 신청 전에 자신이 특별우대금리를 적용받을 수 있는 대출상품이 있는지 꼼꼼히 확인해 볼 필요가 있다. 또한 특정 회사와 은행이 계약을 맺고 해당 임직원 대상으로 금리 감면 혜택을 주는 경우도 있으니 직장인일 경우 재직 회사의 주거래은행을 통해 특별우대금리를 적용하는 대출상품이 있는지 문의해 보기 바란다.정부나 공공기관에서는 경제적 어려움을 겪는 사람을 위한 대출 지원 제도를 실행하고 있다. 일반 은행 신용대출보다는 금리가 높지만, 제2금융권 대출에 비하면 금리가 낮다. 또한 보증 기관에서 보증서를 발급해 주므로 일반 신용대출에 비해 대출 한도 금액이 많이 나오는 편이다. 저신용자라면 정부 지원 대출 상품을 알아보는 게 좋다.◇ 신용대출 주의사항은(사진=하나은행)자신의 소득에 비해 과도한 대출을 받는 것은 결국 부담이 될 수 있다. 자신의 부채비율(DTI)을 계산하여 적절한 금액을 대출받는 것이 중요하다. 예를 들어, 연소득이 5000만원인 사람이 2000만원의 대출을 받는다면 DTI는 40%이다. 대출금이 소득에 비해 너무 높다면 이후 대출금과 이자의 상환에 어려움을 겪을 수 있다.대출을 받는 데 있어 신용등급은 매우 중요한 요소다. 신용등급은 금융거래 여부, 금리 등 신용거래 조건을 결정하는 중요한 기준이다. 신용등급은 정기적으로 체크하고 개선하는 것이 좋다.신용카드를 과도하게 많이 보유하는 것만으로도 신용도가 하락할 수 있다. 꼭 필요한 카드를 제외하고는 주기적으로 탈퇴하여 카드 개수를 조절하는 것이 좋다. 또한 신용 카드 사용은 대출 상환 능력과 직접적인 연관이 있다. 신용 카드를 과도하게 이용하면 대출 상환 능력을 저하시킬 수 있으므로 신용 카드 사용을 최소화하거나 신중하게 사용해야 한다.최근 1년 내 연체정보가 단 1건만 있어도 대출 이용에 문제가 생긴다. 과거 연체 이력이 있다면 다시 연체할 확률이 높다고 여겨지므로 금융기관에서 대출을 거절하거나 더 높은 금리를 적용할 수 있다. 이때, 비금융권 채무 정보도 신용정보업체에 전달되므로 통신 요금 등을 소액이라도 연체하지 않도록 반드시 주의해야 한다.출처=하나은행정리=김수환 기자 ksh@viva100.com

2023-08-03 07:00 김수환 기자

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[비바100]"가장 확실한 노후 대비는 재테크 아니라 평생현역"

“인생을 살아가면서 세 번의 정년을 맞이한다. 고용 정년과 일의 정년, 인생의 정년이다. 이 세 번의 정년에 대한 준비를 하고 사는 것이 재테크보다 훨씬 더 중요하다. 가장 확실한 노후 대비는 재테크가 아니라 ‘평생현역’이다.”최근 여의도에서 만난 강창희(76) 트러스톤자산운용 연금포럼 대표는 이렇게 힘주어 말했다.강 대표는 국내 1세대 은퇴준비 전략가로 자본시장에서 50년 현역으로 활동한 산 증인이다. 서울대 농경제학과, 일본 도시샤대학 상학과를 졸업했으며, 대우증권 동경사무소장, 현대투신운용 사장, 굿모닝투신운용 사장, 미래에셋 부회장 겸 은퇴연구소장을 역임했다. 이후 트러스톤자산운용으로 자리를 옮겨 지난 2014년 9월부터 현재까지 연금포럼 대표를 맡고 있다.연금포럼은 100세시대의 노후준비와 연금문제에 대한 연구 및 교육활동을 위한 사회공헌조직으로 지난 2014년 9월 설립됐다. 노후준비와 연금관련 연구, 연금자산운용에 필요한 투자지식을 개발하고 다양한 교육활동과 세미나를 통해 이를 널리 알리고 있다.강창희 트러스트자산운용 연금포럼 대표가 lt;브릿지경제gt;와 인터뷰를 하고 있다. (사진=이철준 기자)◇ “50대초 퇴직, 소득없이 30~40년 살아갈 수 있나” 강 대표에게 ‘한국인들의 은퇴준비를 어떻게 진단하는지’를 묻자, “우리나라 평균 가정은 대부분 노후생활비가 모자랄 것”이라는 평가가 바로 나았다. ‘100세시대’에 수명은 늘어난데 비해 직장인의 퇴직연령은 50대 초반으로 빨라졌기 때문이라는 것이다. 연령대별로 볼 때 재산이 가장 많은 시기는 50대 퇴직전후인데, 문제는 50대 가구당 순자산 5억3400만원 중 4억9500만원이 부동산 가액이라는 사실이라고 그는 지적했다. 그 부동산도 대부분이 살고 있는 집이고, 가용순금융자산이 3900만원 밖에 안 되는데 어떻게 30~40년을 살아갈 수 있겠냐고 반문했다.“보유자산 규모로 보나 공적·사적연금 준비 정도를 봐도 퇴직 후 30~40년의 생활비를 대기에는 턱없이 부족한 수준이다. 그렇다고 국가나 자녀·친척의 지원을 기대하기도 어렵다. 퇴직 후에도 무슨 일이든 일을 해서 근로소득으로 모자라는 생활비를 보탤 수밖에 없다.”강 대표는 노후의 3대불안으로 돈, 건강, 외로움을 꼽았다. 이 3대불안을 해소하는 최선의 방법은 퇴직 후에도 수입을 얻는 일이든, 사회공헌활동이든, 취미활동이든, 이 3가지를 겸한 활동이든 일을 갖는 것이라고 했다. “가장 확실한 노후대비는 ‘평생현역’이라는 인식이 필요하다. 물론 ‘일은 하고 싶은데 할 일이 없다’고 반론을 제기할 수도 있다. 청년실업이 넘쳐나는 시대, 있던 직업도 사라지는 시대이기 때문이다.”따라서 ‘평생현역’을 실행하기 위해서는 현역시절에 자신이 하는 일과 미래의 직업과 관련시켜서 새로운 일을 만들어 내려는 노력이 중요하다고 강 대표는 강조한다. 본인은 투자교육, 노후설계교육을 창직했다고 설명했다.강창희 트러스트자산운용 연금포럼 대표가 lt;브릿지경제gt;와 인터뷰를 하고 있다. (사진=이철준 기자)◇ “파이어족(조기 은퇴족) 꿈꾸는 MZ세대, 일의 의미를 찾아야” 강 대표는 조기 은퇴를 꿈꾸는 MZ(2030) 세대를 위한 조언을 부탁하자 일의 의미를 찾는 것이 중요함을 강조했다. “지금 당장 불안하고 짜증이 나니 돈을 열심히 모아서 경제적 자유를 얻은 다음 자유롭게 놀자는 식이면 나중에 후회할 확률이 높다. 일의 의미는 돈에만 있지 않다. 외로움, 건강, 정신적으로 충만한 삶이 모두 일과 관련되어 있다.”강 대표의 주변에도 주식투자로 돈을 벌어서 일찍 퇴직한 이들이 있단다. 강 대표가 그들을 보며 느낀 점은 첫째, 그 때 벌어두었던 돈이 10년, 20년 후에도 유지되지 않을 수 있다는 것이고, 둘째는 돈은 있는데 소일거리가 없으면 중년쯤 되어서 마음의 공허함을 느끼는 경우가 많다는 것이라고 한다. “빨리 돈을 벌어서 은퇴하고 싶다는 생각을 가질 수 있지만, 그렇게 하고 싶다면 인생 후반부에 무엇을 하고 살 것인가에 대해서만은 확실하게 정해둘 필요가 있다.”강창희 트러스트자산운용 연금포럼 대표가 최근 여의도 연금포럼 사무실에서 lt;브릿지경제gt;와 인터뷰를 하고 있다. (사진=이철준 기자)◇ “40대 가장, 자녀에게 사교육보다 자립교육 시켜라” 강 대표는 은퇴준비 필요성을 느끼지만 가족부양, 자녀교육 등으로 실제 본인의 노후를 준비할 여력이 부족한 40대를 위한 현실적인 조언도 했다. “주요국의 GDP대비 0세~18세까지의 자녀양육비 비율은 한국이 가장 높다. 우리나라가 세계에서 소득대비 자녀양육비를 가장 많이 지출하는 나라다. 따라서 40대는 부부가 공통된 인식과 소신을 갖고 자녀교육비, 결혼비용과 같은 자녀관련 비용을 줄이는 노력을 해야 자녀도 망치지 않고 자신들의 노후자금도 마련할 수 있다. 자녀들에게도 사교육보다는 제대로 된 자립교육을 시키는 게 중요하다. 자립에는 행위의 자립, 의식의 자립, 경제적 자립이 있다.”강 대표가 말하는 ‘행위의 자립’이란 자신이 머물렀던 자리를 다른 사람이 와서 치우도록 하지 않는 자립이다. 자신이 한 일을 다른 사람이 와서 손을 보지 않아도 될 정도로 깔끔하게 마무리 할 수 있어야 한다는 것이다. 의식의 자립은 남의 눈에 종속되지 않고 자기의 소신대로 살아갈 수 있는 자립을 말한다. 우리나라처럼 남의 눈에 전전긍긍하는 나라가 없기 때문이라는 것이다. 경제적 자립은 돈을 버는 능력만을 생각하기 쉬운데 진정한 경제적 자립은 주어진 경제적 상황에 자기 자신을 맞춰 넣는 능력, 즉 절약이라고 그는 설명했다.◇ “50~60대, 가계자산 구조조정하고 은퇴 후 할 일 준비해야”퇴직시점이 가까워졌거나 이미 퇴직했을 50~60대는 노후(여생)를 위해 무엇을 준비해야 할까. 강 대표는 가계자산의 구조조정을 시작해야 한다고 말했다. “50~60대는 다른 연령대에 비교해 자산도 많지만 부채도 많은 시기이기 때문이다. 부채가 많은 경우에는 부채상환을 최우선으로 해야 한다. 그 부채가 생활비를 충당하기 위한 것이었다면 생활수준을 낮추는 일부터 시작해야 한다. 생활수준을 관리하지 않고서는 퇴직 후에 안정된 생활을 할 수 없기 때문이다. 부동산에 편중된 자산구조를 바꾸는 일도 중요하다. 가계자산의 80% 가량이 부동산이다. 과다한 부채를 안고 있는 가정의 경우에는 하우스푸어(주택빈곤)의 가능성도 생각해봐야 한다. 과감하게 주택연금을 활용하는 방법 등을 통해 부동산과 금융자산의 비중을 50:50 정도로 낮추는 노력을 해야 할 것이다.”또 하나 중요한 것은 은퇴 후에도 할 수 있는 일을 준비하는 것이라고. “가장 확실한 노후대비는 평생현역이라는 점을 다시 한 번 강조하고 싶다.”◇ “70대 이후는 혼자 사는 노후준비가 중요”70대 이후에는 혼자 사는 노후에 대한 준비가 가장 중요하다고 강 대표는 말했다. “혼자 살게 되는 이유는 사별, 생애미혼, 황혼이혼에 의한 것이다. 혼자 사는 노후대비로 가장 중요한 것은 연금과 보험 준비다. 세상을 떠날 때까지 최저생활비 정도는 3층연금(국민연금, 퇴직연금, 개인연금)으로 받을 수 있도록 현역시절부터 미리미리 준비하는 게 가장 시급하다. 3층연금으로 모자랄 경우에는 주택연금이나 농지연금을 활용하는 방법도 있다. 의료비 마련을 위한 의료실비보험 또한 필요하다. 불의의 사고나 질병에 걸렸을 때 병원비 마련에 큰 도움이 되기 때문이다. 가족이 아니더라도 지역사회, 새로운 유연사회에서 행복을 찾는 방법을 준비하는 일 또한 중요하다. 고립되지 않도록 노력해야 한다는 것이다. 고립을 피하는데 중요한 것 중의 하나는 주거형태다. 자녀들 모두 분가한 후 부부 단 둘이만 사는 시기, 부부중 한 사람이 병을 얻어 간병하며 살아야 하는 시기, 부부중 한 사람만 남는 시기, 남은 한 사람도 병을 얻어 간병이 필요한 시기 등 각각의 시기에 맞는 주거형태를 미리부터 생각해두고 필요할 경우 합리적인 선택을 할 수 있어야 한다.”span style="font-weight: normal;"강창희 트러스트자산운용 연금포럼 대표가 lt;브릿지경제gt;와 인터뷰를 하고 있다. (사진=이철준 기자)◇ “체력이 허락하는 한 노후설계 교육에 힘 쏟을 것” 강 대표는 국내 1세대 은퇴준비 전략가로 50여 년간 자본시장에서 다양한 활동을 해왔다. 금융인생에서 가장 기억에 남는 성과와 의미가 궁금했다. 강 대표는 “1973년 가을 한국거래소 입사이래 증권사, 자산운용사, 투자교육연구소, 은퇴연구소, 연금포럼 등을 거치며 만 50년을 현역으로 일해 온 것에 감사하게 생각한다”고 말했다. 그럼에도 “가장 하고 싶었던 것은 우리나라 보통사람들이 원칙을 지켜 생애설계와 자산관리를 할 수 있도록 건전한 투자문화를 조성하는 일이었지만, 지난 3년 주가상승과 급락과정에서 개인들의 투자행태를 지켜보며 과연 그런 노력이 얼마나 성과가 있었는지 자괴감을 갖지 않을 수 없었다”고 털어놓았다.그는 “다만, 최근 생애설계와 자산관리 관련해 강의한 내용을 담은 유튜브 동영상이 조회 수 100만을 넘고 있고, 좀 더 일찍 이런 강의를 듣지 못한 게 아쉽다는 내용의 댓글을 보면서 조금씩이나마 희망을 느끼고 있다”며, “용기를 갖고 앞으로도 체력이 허락하는 한 이 활동을 계속할 생각이다. 앞으로 젊은 세대가 간접경험을 통해 일찍 깨닫고 준비할 수 있도록 노후설계 교육활동에 더욱 힘을 쏟고 싶다”고 밝혔다.대담=명재곤 금융증권부 국장대우정리=김수환 기자 ksh@viva100.com

2023-08-01 07:00 김수환 기자

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[이호영 칼럼] 성공하는 부동산 소액투자, 단기보다는 장기적인 관점에서 접근해야

이호영 부동산센터 대표부동산 소액투자는 투자자의 자금력에 따라 다양한 금액과 방식으로 이뤄지지만 일반적으로 1~2억 원 사이의 자금을 투자하는 경향이 있다. 상담자들의 투자금액을 살펴본 결과 대부분 1억 원 미만의 금액을 원하지만 실제 투자하게 되는 금액은 2~3억 원이 넘는 경우가 많다. 부동산 소액투자 상품으로는 월세수익을 바라고 역세권 오피스텔과 도시형생활주택을, 다음은 재개발·재건축 지역 또는 인접한 다가구나 연립·다세대를 매입하거나 마지막으로 경매 진행 중인 매물이나 다세대주택 급매물을 매입해 수리해서 세를 놓는 등 공통된 예가 많다.부동산 소액투자를 1회성으로 그치는 것보다 반복 투자해서 투자하는 금액을 키우거나 규모를 점차 늘리는 것이 좋다. 단 1회의 소액투자로 큰 수익을 바라지 않고 여러 번 반복하거나 여러 곳에 분산투자하면서 10년이 지난 후에는 상당한 수익을 창출하는 방식이다. 실제로 1억 원 투자로 10년 뒤 사거리코너의 빌딩을 매입하는 등 성공한 투자자들의 사례도 있다. 따라서 부동산 소액투자를 당장의 단기적인 수익을 바라는 수단이기보다 장기적인 관점에서 신중하게 접근해야 성공할 수 있다.특정 지역과 물건으로 한정하게 된다면 시기와 상황에 따라 모든 조건이 달라지기 때문에 투자에 성공하기란 쉽지 않다. 투자지역, 물건의 종류, 임대 방식, 부동산 규제나 혐오시설의 유무, 자금조달능력 등 구체적으로 계획을 세우는 것이 매우 중요하다.A씨는 1억 원으로 투자대상을 재개발 예상되는 지역의 주택으로 정했다. 평소 재개발·재건축에 관심을 갖고 있던 A씨는 사전에 재개발 관련 정보를 조사하고 현지 중개업소를 찾아 시장동향도 살폈다. A씨는 해당지역 반지하 빌라가 급매로 나와 투자금액의 절반을 보전하고 나머지로는 다른 지역의 신축빌라에 투자했다.A씨는 반지하 빌라는 재개발 예상지역이라는 특성상 단기적인 투자를 목적으로 하지 않았고 관리처분 전까지는 월세를 받을 목적으로, 신축빌라는 전세를 놓고 단기적인 투자를 계산했다. 재개발지역 내에는 개발행위제한이 있어 신축주택 공급이 적거나 없어 그 지역을 벗어나기 힘든 원주민이나 세입자에게 월세를 놓고 단기적인 임대수익을, 재개발이 되면 장기적으로는 시세차익을 한꺼번에 노렸다. GTX노선이 들어온다는 소문이 돌아 매매가격도 오르자 매도했다.부동산 소액투자는 투자하는 금액이 적을수록 목적과 계획을 세우는 것이 더욱 더 중요하다. 마지막으로 투자자 스스로 꾸준한 학습을 통해 현장을 답사의 노력까지 겸비해야 성공할 수가 있다.이호영 부동산센터 대표

2023-07-31 07:00 이호영 부동산센터 대표

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[비바100]상반기 수도권 오피스텔 거래량 TOP5…키워드는 '직주근접 배후수요'

‘마곡 헬리그라프’ 투시도 (경동산업건설 제공)올해 상반기 수도권 오피스텔 매매 거래 중 서울 강서구의 비중이 가장 높은 것으로 나타났다.부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과, 2023년 상반기 수도권 오피스텔 매매거래량은 총 8992건이었다. 시군구별로는 서울 강서구가 451건으로 가장 많았고 △서울 금천구(401건) △경기 화성시(393건) △서울 강남구(323건) △경기 부천시(320건)가 뒤를 이었다.특히 올 상반기 거래량이 가장 많았던 강서구, 금천구 오피스텔은 시장이 어려운 상황에서도 가격이 오름세를 기록했다. 강서구 마곡동 ‘마곡나루역캐슬파크’ 전용면적 23.39㎡는 올해 6월 2억3000만원에 거래됐다. 지난 1월 2억1000만원에 거래된 것과 비교하면 2000만원이 오른 가격이다. 금천구 독산동 ‘금천 롯데캐슬 골드파크 4차’ 전용면적 24.21㎡은 지난 1월 1억6500만원에 거래됐었지만, 5월 1억7700만원에 거래되며 1200만원의 시세 상승을 보였다.서울 내에서도 강서구, 금천구, 강남구의 거래 건수가 상위권을 차지할 수 있던 것은 서울의 핵심업무지구로 직장인 배후수요를 풍부하게 갖춘 덕택이라 분석된다. 다양한 기업이 들어선 마곡지구가 위치한 강서구, 가산디지털단지가 있는 금천구, 4대 업무지구 중 하나로 꼽히는 강남구까지 세 곳 모두 다양한 기업이 밀집돼 있어 근로자들이 모여드는 지역이라는 공통점이 있다.또한 2위와 5위를 차지한 경기도 화성시와 부천시 역시 직주근접 수요를 풍부하게 갖춘 지역이다. 경기 화성시에는 상주 인구가 20만명이 넘어설 것으로 추산되는 동탄테크노밸리가 있으며, 삼성전자 나노시티 화성·기흥캠퍼스도 있어 배후수요가 탄탄하다. 부천시에는 오정일반산단, 부천일반산단, 부천테크노파크, 서운일반산단 등이 있어 약 3만5000여명의 근로자 수요를 갖췄다.‘힐스테이트 삼성’ 투시도 (현대건설 제공)업무지구 인근 오피스텔의 매매 거래가 활발한 데에는 풍부한 배후수요와 더불어 일과 삶의 균형을 중요시하는 ‘워라밸’ 트렌드의 확산도 한몫했다는 게 업계의 평가다. 직장인 수요자들이 워라밸을 유지하기 위해 출퇴근 시간을 줄이고자 하는 경향이 생기면서 주거공간 선택 시 직주근접을 우선순위로 고려하는 게 당연해진 것이다.실제로 국토교통부가 지난해 발표한 ‘주거실태조사’ 자료에 따르면 현재 거주하는 주택으로 이사한 이유 중 ‘직주근접’이 29.6%로 2위를 차지했다. 1위가 ‘시설 및 설비 상향’(50.4%)으로 상품성인 점을 감안하면, 입지 면에 서는 직주근접을 가장 중요시 고려하고 있음을 확인할 수 있다.이렇다 보니 업무지구 인근에 분양 중인 오피스텔에 수요자와 투자자들의 이목이 집중되고 있다.경동산업건설은 서울 강서구 공항동 일원에 들어서는 오피스텔 ‘마곡 헬리그라프’를 분양 중이다. 지하 2층~지상 15층, 오피스텔 66실 규모다. 마곡 산업단지 내 가장 큰 규모인 LG사이언스파크가 차량으로 2~3분, 도보로는 10분 거리에 위치해 직주근접을 제대로 누릴 수 있다. 롯데, 코오롱 등의 대기업 역시 도보권에 있으며, 여기에 마곡지구 Mice 단지와 마곡 산업단지가 오는 2025년 글로벌 확장, 시장의 본궤도에 안착할 것으로 예상돼 향후 배후수요는 더욱 풍부해질 전망이다. 지하철 5호선 송정역과 마곡역, 9호선 신방화역을 도보로 이용할 수 있다.현대건설은 서울 강남구 삼성동 일원에 조성되는 오피스텔 ‘힐스테이트 삼성’을 분양 중이다. 전용면적 5㎡~84㎡, 총 165실 규모다. 서울의 핵심 업무지구인 테헤란로 인근에 들어선다. 지하철 2호선 삼성역과 2호선·수인분당선 환승역인 선릉역, 9호선 삼성중앙역이 도보권에 있는 트리플 역세권으로 서울 전 지역으로 이동이 편리하다.채현주 기자 1835@viva100.com

2023-07-31 07:00 채현주 기자

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[비바 2080] 퇴직 전 준비 못해 가장 후회한 것 무엇?

많은 사람들이 뒤늦게 후회하고 자책하는 것 중의 하나가 ‘노후 준비’ 문제다. 모두가 중요한 것을 알면서도 차일 피일 미루다 퇴직이 얼마 남지 않아 발등에 불이 떨어진 후에야 허둥지둥하는 4050 세대 직장인들이 의외로 많다. 이럴 때 먼저 은퇴한 선배들이 교훈이자 반면교사가 된다. 미래에셋투자와연금센터가 투자와연금 최신호에서 그 팁을 준다. 50대 이상 은퇴자 400명에게 ‘미리 준비하지 못해 가장 후회되는 것이 무엇인가’ 직접 물었다.◇ 은퇴 후 가장 후회되는 것 ‘재정관리’지난 6월 13일부터 15일까지 이뤄진 조사에서 재정관리, 건강, 일, 인간관계, 취미·여가 등 다섯 가지 이슈를 제시하고 ‘은퇴 전 미리 대비하지 못했다가 뒤늦게 후회한 것이 무엇인가’를 물었다. 1위가 ‘재정 관리’였다. 150표를 얻어 ‘퇴직 후 일자리 계획과 준비(98)’, ‘건강관리(71)’, ‘취미 여가 계획 및 준비(46)’, ‘가족 및 인간관계 관리(14)’를 압도했다.가장 일반적인 노후 대비책인 ‘연금’과 관련해서는 연금저축이나 연금보험 등 개인연금 관리를 충분히 하지 못한 것을 가장 후회하는 것으로 나타났다. ‘후회되는 것 없음’을 선택한 응답자를 제외하면 거의 절반에 달했다. 국민연금에만 의지해서는 노후 생활을 유지할 수 없음을 알지만 미리 적정한 개인연금 준비를 하지 못했다는 얘기다.연금 외 자산과 관련해서는 주식이나 ETF, 펀드 등의 투자를 통해 노후 자산을 미리 적극적으로 준비하지 못한 것에 아쉬움이 크게 드러냈다. 은퇴 후 상당 기간을 여유있게 살기 위해선 국민연금 외 장기적인 노후 자산이 필요함을 방증하는 셈이다.◇ 소득 공백기 메울 ‘은퇴 후 일자리’‘재정 관리’에 이어 ‘퇴직 후 일자리 마련’가 뒤를 이었다. 은퇴 직후 소득 공백기에 대비한 준비가 충분하지 못했다는 자책이다. 퇴직하고도 계속할 수 있는 일을 마련해 두지 못한 것을 후회했다. 노후 생활비 창출 수단으로서의 일자리가 그만큼 소중함을 알려주는 대목이다.은퇴 전에 부업 등을 시작해 월급 외 돈을 버는 경험을 미리 해두었으면 좋았을텐데 하는 아쉬움이 묻어난다. 이동근 미래에셋투자와연금센터 연구원은 “부업은 재취업이나 창업에 비해 적은 노력과 리스크로도 시작이 가능하며, 특히 은퇴 후 빠르게 현금 흐름을 이어갈 수 있는 실질적인 소득 창출 수단이 된다”고 조언했다.◇ 다시 돌아간다면 … 역시 ‘퇴직 후 일자리’부터미래에셋투자와연금센터가 설문에 응한 은퇴자들에게 은퇴 후 소득 공백기를 어떻게 지냈는지, 어떤 후회가 남는지, 다시 돌아갈 수 있다면 어떤 선택을 하고 싶은지를 물었다. 가장 많이 선택된 답변은 ‘퇴직 후 일자리를 구해 소득을 얻는 것’이었다. 퇴직금과 그동안 모은 저축자금 및 투자자금을 활용했다는 답변이 2위였다.만약 다시 과거로 돌아가 소득 공백기에 대비해야 한다면 어떤 방법으로 대처하겠느냐고 물었더니 여전히 재취업·창업 등 퇴직 후에도 일자리를 구해 노후 생활비 재원으로 활용하겠다는 답변이 1위였다. 기존 직장에서 최대한 퇴직 시기를 늦추겠다는 답변 역시 크게 늘었다.이동근 연구원은 “결국, 퇴직 직후의 소득 공백기는 일을 통해 대비하거나 근로기간을 늘려 소득 공백기 자체를 줄이는 게 낫다는 답변”이라면서 “노후 생활비에 있어서 일이 가지는 중요성이 여실히 드러나는 대목”이라고 분석했다.◇ 노후 일자리를 위해서라도 ‘인간관계’ 중요인간관계에 관한 질문에는 재취업·창업에 도움이 될 인맥이 부족해 아쉽다는 답변이 가장 많았다. 가족, 친구 등 감정적인 교류를 나눌 수 있는 인간관계도 중요하지만, 노후 생활비를 뒷받침할 소득 창출에 직결되는 일과 관련된 네트워크를 간과해선 안된다는 조언으로 해석된다.아무래도 은퇴 후 인간관계나 취미·여가 활동에 있어서도 ‘재무적 요인’이 가장 큰 영향을 미치는 것으로 조사됐다. 취미·여가와 관련한 질문에서도 ‘취미활동을 이어갈 여유자금을 충분히 마련하지 못해 후회된다’는 답변이 많았다. 취미생활을 뒷받침할 자금이 마련되어 있거나 퇴직 후에도 소득창출이 지속되어야 한다는 얘기다.건강과 관련해서는 평상시 운동을 하지 않았던 것이 가장 후회된다는 답변이 압도적으로 많았다. 은퇴 후 시작하기엔 늦는 만큼, 퇴직 전 현역 시절에 미리 준비해야만 얻을 수 있는 가장 대표적인 노후 자산이 건강임을 강조한 셈이다.이의현 기자 yhlee@viva2080.com

2023-07-27 08:31 조진래 기자

[비바100] 쓰기편한 마이너스 통장, 오래 쓸수록 부담은 '플러스'

(사진출처=게티이미지)마이너스 통장을 활용하면 급한 자금이 필요할 때 특정 금액 한도 내에서 빠르고 편리하게 인출하여 쓸 수 있다. 하지만, 일반 신용대출보다 높은 이자 등 단점도 존재하기 때문에 마이너스 통장에 대한 장단점을 잘 알고 활용하는 것이 중요하다. 마이너스 통장의 특징을 이해하고, 슬기로운 사용법을 소개한다.◇마이너스 통장, 한도대출이란?(자료=하나은행)마이너스 통장, 일명 ‘한도 대출’은 사용자가 금융기관이 정한 한도 금액 내에서 필요할 때마다 돈을 인출해서 사용하는 방식이다. 통장 계좌에 있는 금액보다 많은 금액을 인출할 경우, 그 금액이 마이너스로 표시되기 때문에 ‘마이너스 통장’이라고 불리고 있다.마이너스 통장은 일반적으로 직장인을 대상으로 설계된 신용대출 상품이며, 통장 개설은 대면과 비대면으로 할 수 있다. 대면으로 통장을 개설할 경우 주거래 은행이 있으면 해당 은행을 방문해 개설하는 것이 가장 편리하다. 비대면으로 통장 개설하려면 해당 은행 인터넷뱅킹 또는 앱을 통해 개설할 수 있다. 은행별로 금리가 다를 수 있으니 마이너스통장 개설 시에는 주거래은행을 포함해 몇 군데에서 상담받는 것이 좋다.◇신용대출과 마이너스 통장의 차이점(자료=하나은행)먼저, 신용대출과 마이너스 통장 이용 방법은 차이가 있다. 신용대출과 마이너스 통장은 둘 다 금융 기관에서 제공하는 대출 서비스다. 신용대출은 △개인 신용 상황 △경제 상황 △금융기관 거래 내역 △직업 등을 기준으로 대출 심사가 이루어진다. 승인된 후에는 대출금이 신청자 통장으로 즉시 지급된다. 이때 대출 이자율과 한도는 신청자 신용에 따라 결정된다. 예를 들어, 1억 원을 대출받는다면 그 금액 전체를 한 번에 받게 된다. 대출 기간에는 정해진 이자를 내야 한다.반면, 마이너스 통장은 입출금통장에 보유하고 있는 금액 이상의 금액을 빼어 쓸 수 있는 서비스다. 금융기관이 정한 한도 금액 내로 대출 한도를 설정해 필요할 만큼 통장에서 자유롭게 돈을 빌리거나 갚을 수 있다. 예를 들어, 마이너스 통장을 1억원 한도로 받았다면 그 한도 내에서 필요한 만큼 돈을 빼어 쓸 수 있다. 마이너스 통장은 대출 한도 내에서라면 추가 대출 심사 없이 반복해서 돈을 빌리고 갚을 수 있다.또, 상환 방법에서 차이가 있다. 신용대출은 만기일시상환과 분할 상환 두 가지 방법으로 상환된다. 만기일시상환은 매달 정해진 이자를 낸 후 만기에 빌린 돈을 한 번에 갚는 방식이며, 분할 상환은 매달 이자와 원금을 나눠서 갚는 방식이다. 신용대출은 대출 만기 이전에 돈을 갚을 때는 중도상환 수수료를 부담해야 할 수도 있다.한편, 마이너스 통장은 설정한 대출 한도 내에서 금액과 기간에 상관없이 언제라도 바로 빌린 돈을 갚을 수 있으며, 중도상환 수수료도 따로 없다.마지막으로 신용대출과 마이너스 통장은 대출이자에서 차이가 있다. 신용대출은 대출 약정 시 정해진 약정이자율에 따라 이자를 지급해야 한다. 예를 들어 약정이자율이 연 5%인 경우 원금에 대한 5% 이자를 부담하게 된다.반면 마이너스 통장은 빌린 금액과 기간에 대해서만 이자를 지급하면 된다. 만일 통장을 개설한 후 돈을 빌리지 않으면 이자가 따로 발생하지 않는다.◇마이너스 통장 이용 시 장단점(자료=하나은행)마이너스 통장은 대출 한도 내에서는 언제든지 돈을 인출할 수 있기 때문에, 급하게 자금이 필요한 상황에서 사용하기 편리하다. 여기에 마이너스 통장을 통해 인출한 돈 상환은 기간에 상관없이 여유 자금이 생겼을 때 언제든 갚을 수 있어 이용에 대한 부담이 적다. 마이너스 통장의 이자비용은 실제로 사용한 대출 금액에만 발생해 한도 내에서 일부만 사용했다면 일반 대출에 비해 저렴한 이자비용으로 이용할 수 있다.마이너스 통장은 원금에 발생한 이자가 원금에 더해지는 방식으로 이자가 복리로 적용되는 형태다. 이용 기간이 길어질수록 갚아야 할 이자도 늘어나게 된다. 예를 들어, 마이너스통장에서 연 금리 5%로 1000만 원을 썼다고 가정했을 때 첫 달 이자는 4만1667원이다. 그런데 그다음 달에는 1000만 원이 아닌 전달 이자를 더한 1004만1667원에 대해 금리가 반영돼 두 달째 이자는 174원이 늘어난 4만1841원의 이자비용이 발생하게 된다.마이너스 대출 금리는 변동금리로 운영돼 기준금리가 상승하게 되면 이자 부담이 커질 수 있다. 최근 기준금리 인상으로 마이너스 통장 이용자들은 이자비용이 커졌다. 기준금리는 다른 모든 금리, 즉 은행이 고객에게 대출해 주는 대출금리에도 영향을 미치는 중요한 요소이며, 기준금리가 인상되면 은행이 손님에게 빌려주는 대출의 이자율도 같이 상승하게 된다. 따라서 마이너스 통장 이용자들은 기준금리 인상에 따른 이자 상승을 주의해야 한다.마지막으로, 마이너스 통장은 1년마다 갱신이 필요하다. 갱신 시기에 신용점수가 낮은 경우 일부 대출금을 상환해야 할 수도 있어 사용에 유의해야 한다.◇마이너스 통장 이용 시 주의점(자료=하나은행)1000만원 한도의 마이너스 통장을 개설했다면, 300만원만 인출했더라도 1000만원 부채를 가진 것으로 집계된다. 따라서 추가로 신용대출 및 전세대출 등이 필요할 경우 대출금액이 제한될 수 있으므로 마이너스 통장의 대출한도를 확인하고 통장을 사용하지 않는 경우 해지하는 것을 고려해 봐야 한다. 특히 한도를 다 채워서 돈을 빌렸다면, 신청자가 마이너스 통장에만 의존한다고 판단한 금융기관에 의해 신용점수가 하락할 수 있으므로 주의가 필요하다.마이너스 통장을 개설한 후에도 사용하지 않으면 대출 한도가 축소되는 일(자동 감액)이 발생할 수 있어 마이너스 통장을 만들었다면 안 쓰기보다는 일정 부분을 사용하는 것이 좋다. 마이너스 통장 대출 한도 감액은 은행마다 다르며, 한도를 일정 비율 이상 소진하지 않으면 자동 감액되는 조건도 있으니 해당 영업점 또는 은행 앱을 통해 확인해야 한다.마이너스 통장 대출은 이용한 금액에 대해서만 이자를 지급해 편리하지만, 이자율은 일반 예금에 비해 높으므로 이자에 대한 부담이 크다. 마이너스 통장 대출은 입출금이 자유롭다는 이유로 대출 상환 계획 없이 무분별하게 사용할 가능성이 크다. 마이너스 통장은 상환이 가능한 수준으로 대출한도를 설정하고, 상환계획을 세워 마이너스 금액을 줄여 나가야 한다.출처=하나은행정리=강은영 기자 eykang@viva100.com

2023-07-27 07:00 강은영 기자

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[비바100] '안정성+수익성' 노린 달러MMF, 달러예금 대이동 시작되나

(사진출처=게티이미지)자본시장법 시행령 개정으로 최근 자산운용업계의 ‘법인용 외화MMF(머니마켓펀드)’가 속속 등장하면서 관심이 모아진다. 은행권의 수시입출식 외화예금처럼 단기에 자금을 운용하면서도 기대 수익률은 더 높아 안정적인 단기외화 예치 수단으로서의 가능성이 주목되기 때문이다. 수출기업 등의 달러자금이 외화예금에서 달러MMF로 이동하는 ‘머니무브’가 일어날 것으로 자산운용업계는 기대하고 있다.◇ 5%대 기대수익률 ‘달러 MMF’ vs 0.01% 금리 ‘수시입출식 외화예금’머니마켓펀드(MMF)는 펀드 재산을 단기금융상품에 집중투자하고, 수시입출금이 가능한 펀드다. 미국 증권사 메릴린치가 지난 1971년에 개발했고 국내에는 1996년부터 처음 도입됐다. 이러한 MMF는 본래 원화로만 운용이 가능했으나 지난해 8월 자본시장법 시행령 개정으로 외화로도 운용할 수 있게 됐다. 금융위원회는 “경제협력개발기구(OECD) 가입국의 통화표시 자산에 투자하는 외화MMF가 허용되면서 여유 외화자금이 상시적으로 발생하는 수출기업 등의 외화자금 운용 수요가 상당부분 충족될 것”으로 예상했다.금융투자협회에 따르면 미 달러 외화MMF는 미 달러로만 납입, 운용, 환매가 가능하다. 펀드재산 전부를 잔여만기 5년 이내 외화표시 국채증권이나 잔여만기 1년 이내 외화표시 채무증권 등 외화표시 단기금융상품에 투자한다. 펀드의 설정과 환매주기는 오후 5시 이전에 요청할 경우 T+2~3일(3~4일차)이 소요되고, 오후 5시 이후 요청하면 T+3~4일(4~5일차)이 소요되는데 상품별로 다소 차이가 있다.금투업계는 은행권의 외화예금 외에도 법인의 외화 단기자금을 운용할 수 있는 상품으로 외화MMF가 또 다른 선택지가 되어줄 것으로 기대하고 있다.한국은행에 따르면 은행권의 미 달러 예금 잔액(법인용)은 지난 4월말 기준 수시입출식이 426억 달러(한화 약 54조6558억 원)다. 정기예금(250억 달러)의 1.7배 수준이다. 통화별 외화예금(법인+개인 합산) 잔액은 미 달러화가 792억 달러, 유로화 44억5000만 달러, 엔화 53억2000만 달러, 위안화 12억3000만 달러로 미 달러화 비중이 압도적으로 높다.금투협회 관계자는 “법인용 달러 예금의 60% 이상이 사실상 금리가 없는 수시입출식에 들어가 있는 셈”이라며 “일정기간 돈이 묶여 있는 정기예금에 넣어놓으면 자금 운용에 어려움이 있으니 금리를 포기하더라도 수시입출식에 넣어놓는 수출기업들이 많은 것”이라고 말했다. 이 관계자는 “MMF도 금융투자상품이라서 확정금리를 주는 건 아니지만 현재와 같은 상황이면 예상수익률이 3~4%는 될 수 있어 금리가 0.01% 수준인 수시입출식보다는 수익률 측면에서 경쟁력이 있다고 본다”며 “예금처럼 원금보장이 되지는 않지만 만기가 짧은 국고채 등에 주로 투자해 안정성을 높였다”고 했다.이와 관련, 은행권 관계자는 “예단은 할 수 없지만, 일단 금리만 놓고 본다면 수출입기업의 달러 자금이 달러MMF로 일부 이동할 가능성이 있을 것 같다”고 말했다.부산항 신선대부두에 컨테이너가 가득한 모습. (사진=연합뉴스)◇ 미래에셋·삼성·KB 등 ‘달러MMF’ 순차적으로 출시달러MMF는 미래에셋자산운용, 삼성자산운용, 한국투자신탁, KB자산운용, IBK자산운용, 우리자산운용 등 6개 자산운용사에서 순차적으로 출시해 증권사 및 은행 등 판매사를 통해 판매된다.미래에셋자산운용은 최근 ‘미래에셋달러MMF(법인)’를 출시했다. 펀드 편입자산은 만기 1년 이내 미국 단기 국채를 중심으로 투자(평균 만기 60일 이내)하며 기대수익률은 5.13%(지난 21일 기준)다. 미래에셋자산운용 관계자는 “달러MMF는 국내 최초로 안전자산인 미 국채에 100%까지 투자할 수 있는 단기금융상품으로, 높은 안정성과 유동성이 가장 큰 특징”이라며 “업계 최대 규모의 해외채권 운용 및 리서치 인력을 보유하고 있고 17년 이상의 해외채권 직접 투자 경험을 통해 운용 및 해외자산 관리 역량을 쌓아왔기 때문에 달러MMF를 안정적으로 운용할 수 있는 시스템을 갖추고 있다”고 밝혔다.삼성자산운용은 ‘삼성달러표시MMF법인제1호’를 선보였다. 달러를 보유하고 있는 법인들이 달러표시 단기 채권 투자를 통해 수익을 얻을 수 있는 단기 금융상품으로, 펀드의 편입자산은 미국 초단기 국채인 단기재정증권(T-Bill), 달러 기업어음(CP), 달러 예금 등이다. 삼성자산운용 관계자는 “달러표시 MMF의 기대 수익률은 약 5% 이상(24일 기준)으로 평균 연 4% 수준인 달러 정기예금 대비 높은 이율을 얻을 수 있고 입출금도 자유롭다는 점이 장점이다”고 설명했다.‘삼성달러표시MMF법인제1호’는 미 연준의 통화정책 기조에 따라 중장기 운용전략을 실행할 예정이다. 우량자산 위주의 안정적인 포트폴리오와 단기 자금 시장 변화에 대비한 유동성 관리 프로세스, 금리 변동 관리를 위한 시가 괴리율 관리 등의 노하우를 통해 높은 유동성과 안정성을 확보하겠다는 계획이다.KB자산운용의 ‘KB법인용달러MMF1호’는 달러 국채 등에 투자해 안정성을 우선으로 하면서 달러 레포(RP·환매조건부채권), 양도성예금증서(CD), CP 투자로 수익성을 제고한다. 가중평균만기 60일 이내로 단기금리변동에 대한 높은 안정성을 유지할 계획이다. KB자산운용 관계자는 “펀드 듀레이션 관리, 채권 및 유동성 자산의 비중조절 등을 통해 수익률 제고 및 유동성 확보에 주력할 것”이라고 밝혔다.금투업계 관계자 A는 “이번 달러MMF 상품 출시를 통해 그동안 은행에 몰려있던 달러 유동자금을 업계로 유입할 수 있을 것으로 기대하고 있다”고 말했다. 금투업계 관계자 B는 “법인 및 기관투자자 등 고객을 대상으로 향후 다양한 기업금융 솔루션을 제공할 수 있을 것”이라고 했다. 금투업계 관계자 C는 “미국 국채를 100%까지 포함할 수 있는 초단기 상품이 추가되면서 해외채권 상품 라인업이 확장됐다”며 “법인 고객에게 다양한 상품을 제공해 공모펀드 활성화 효과를 누릴 수 있을 것”이라고 보았다.법인 입장에서 달러 MMF에 여유 자금을 예치해 얻을 수 있는 기대효과는 무엇일까.한 업계 관계자는 “달러MMF는 가입기간 제한이나 중도환매수수료가 없고, 현재 미국 단기국채 금리가 높은 레벨을 유지하고 있기 때문에 달러 수시입출식 예금보다는 높은 금리를 수취할 수 있는 이점이 있다”며 “법인 입장에서 단기 외화자금을 안정적으로 운용할 수 있는 새로운 대안이 추가된 것”이라고 말했다. 또 다른 업계 관계자는 “달러MMF는 달러 여유 자금이 수시로 발생하는 수출입 기업 등 달러를 이미 보유하고 있고 결제대금 지급 등에 사용 예정인 법인 투자자 등을 위한 상품”이라며 “단기 달러 자금을 효율적이고 안정적으로 운용 가능한 단기예치 수단으로 안정성과 수익성을 모두 확보할 수 있을 것으로 본다”고 밝혔다.미래에셋자산운용(왼쪽), 삼성자산운용 사옥 (사진= 각 사)◇ 달러MMF 투자시 유의점 및 외화MMF 출시 계획은달러MMF에 투자할 때 유의점은 이 상품이 무역기업 등 달러를 이미 보유하고 있고 결제대금 지급 등에 사용 예정인 투자자를 위한 상품이라는 점이다. 만일 외화를 보유하고 있지 않은 투자자가 원화를 달러로 환전해서 환차익을 목적으로 투자한다면 환율변동위험에 노출될 수 있어 지양하는 것이 바람직하다는 게 전문가들의 조언이다.또한 외화예금이나 외화RP는 당일 출금이 가능하지만 달러MMF는 환매 신청일(T)로부터 2~3일 후(T+2~3일) 환매대금을 지급받게 된다는 점을 감안해서 자금 운용 계획을 세워야 한다.달러MMF는 이번에 처음 출시되는 상품인 만큼 법인용 상품이 먼저 출시됐고, 개인용 상품은 법인용 상품의 시장안착 상황을 지켜보고 추후 출시될 것으로 보인다. 또한 달러MMF 외에도 앞으로 엔화(JPY)나 유로화(EUR), 위안화(CNY) 등 다양한 외화MMF가 출시될 예정이다. 금투업계 관계자는 “수출입기업들이 자금 인출이 매일 필요한 경우라면 수시입출식에 넣는 게 맞지만 자금이 필요한 2~3일 전에만 미리 알 수 있다면, 금리가 없는 것 보다는 연 3~4% 수준이라도 받을 수 있는 달러MMF로 옮겨올 수 있을 것 같다”며 “다만, 수출입기업 중에서 은행에 신용장(L/C) 할인을 받는 등 은행 눈치를 봐야하는 경우도 있을 수 있어 실제로 얼마나 옮겨올지는 가늠하기 어렵다”고 말했다.달러MMF가 달러예금을 완전히 대체하지 못할 것이란 예상도 있다.금융권 관계자는 “기업입장에서 달러자금을 예금에서 달러MMF로 옮겨갔을 때 70bp(1bp=0.01%포인트) 내외의 추가 수익이 예상된다”면서도, “자금을 당일날 인출할 수 없다는 점에서 달러예금을 모두 대체하긴 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다.김수환 기자 ksh@viva100.com

2023-07-26 07:00 김수환 기자

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[비바100] 젊은 상권 뉴타운 지역…상가투자 관심 가져볼까

청량리 롯데캐슬 SKY-L65 조감도.최근 서울·경기권 뉴타운에 공급되는 아파트 단지들이 완판 행진을 거듭하면서 덩달아 지역 내 상가들에도 관심이 쏠리고 있다. 대표적인 뉴타운으로 청량리뉴타운, 이문·휘경뉴타운, 신림뉴타운, 광명뉴타운 등이 있으며 인프라 조성이 늦은 신도시나 택지지구와 달리 주변에 교통, 학군, 쇼핑 등 풍부한 생활인프라가 잘 갖춰져 있는데다 체계적이고 계획적인 개발로 보다 쾌적한 주거생활이 가능하다.우선 1만 가구 이상의 뉴타운을 배후수요로 두고 있는 만큼 고정고객을 확보할 수 있다는 장점이 있으며 대다수 뉴타운 지역은 새 아파트가 건축되면서 소비성이 강한 30~40계층이 유입된다. 이에 따라 다양한 업종이 생기고 상권이 활성화될 가능성도 높다.뉴타운의 경우 재개발 사업과는 달리 뉴타운 기본계획이라는 큰 틀 안에서 종합적이고, 체계적으로 개발되다 보니 신도시나 택지지구 못지 않게 도로, 학교, 공원, 상업시설 등의 다양한 인프라가 갖춰지게 된다.여기에 기존에 조성돼 있는 인프라와 연계도 수월해 수요자들 입장에서는 쾌적한 환경속에서 편리한 주거생활이 가능하다. 대규모 정비사업을 통해 도시가 새롭게 재탄생 되는 뉴타운 내 상가는 신도시 라이프를 누릴 수 있고 기존 인프라와의 연계도 수월해 수요자를 흡수하기가 유리할 뿐만 아니라 뉴타운 개발에 따라 가치 상승을 기대할 수 있다.치솟던 금리가 안정세를 보이는 것도 장점이다. 한국은행은 지난 1월 기준금리 3.5% 발표 이후 4연속 금리를 동결해 일각에서는 금리 정점론 등의 분석도 보이며 추후 금리 하락에 대한 가능성도 점치고 있다.장경철 부동산퍼스트 이사는 “뉴타운은 도심 속 신도시라고 불릴 정도로 풍부한 인프라를 품고 있고 주거 및 생활환경이 대폭 개선되므로 젊은 소비세대 인규 유입이 수월하고 상권 활성화에도 도움을 준다”며 “또한, 개발에 따른 미래가치 상승도 전망돼 시세차익이나 수익률을 높이기도 유리하다”라고 말했다.롯데건설은 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’ 랜드마크타워가 특화 상업시설 34실의 본격적인 분양을 시작했다.이 단지는 지하 1층~지상 42층 규모로 B1층 지상4층(롯데백화점예정), 판매시설, 사무실, 오피스텔, 숙박시설 그리고 특별히 5층에는 메디컬 및 부대시설이 들어서는 특화 상업시설이 조성될 예정이다.이 단지는 교통여건도 훌륭하다. 1호선, 경의중앙선, 수인분당선, 경춘선, 강릉행 KTX 교통망이 구축되어 있는 청량리에 GTX-B노선, C노선이 더해져 광역복합환승센터가 완성됨에 따라 서울 동북권 광역거점의 한 가운데에 있다.특히, 탄탄한 배후 수요가 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 국토교통부가 2023년 청량리역의 1일 이용객을 15만명으로 예상하는 가운데, 롯데캐슬 SKY-L65 랜드마크타워는 청량리역의 거대한 배후 수요를 함께 누릴 것으로 전망된다.교통망으로는 서울 지역에서도 편의성을 손에 꼽을 정도다. 서울 도심에 GTX 환승센터는 서울역, 삼성역, 청량리역 단 세 곳에만 위치하며, GTX-C 개통 시 삼성역까지 4분, GTX-B 개통 시 여의도역까지 10분밖에 걸리지 않는 입지를 자랑한다.이문휘경지웰에스테이트 상가 투시도.서울 동대문구 이문·휘경뉴타운 내에는 주상복합 단지인 이문휘경지웰에스테이트 상가가 분양중이다. 이문지구 단위계획 구역 내 특별계획 구역 2에 들어서는 상가로써, 서울시 동대문구 휘경동 1631-37 외에 자리 잡고 있다.3개동으로 이뤄진 상가는 44호실로 이뤄져 있고 주상복합 상층부의 직주인구 뿐만 아니라 주면 대단지 아파트의 배후수요까지 확보할 수 있는 최고의 프리미엄을 품고 있다.당 상가는 450가구의 고정 수요인원과 2019년에 입주한 2구역 휘경SK뷰 아파트(900가구), 3구역의 1840가구 규모의 아파트가 들어설 것으로 보인다.생활밀착형 상가이며, 사방에서 유입이 가능한 구조로 역세권에 위치한 특수성과 결합된 중심지에 자리 잡은 메인 상권의 중심상가다. 편리한 교통은 차량과 철도 이용 시 매우 편리한 지리적 접근성을 갖추고 있다.또한 지웰에스테이트 주변의 학군의 배치가 탁월하여 초, 중, 고는 물론 대학교도 6개나 있어 뛰어난 교육 환경을 갖추고 있다. 이문·휘경동 일대는 교통환경이 우수하고, 상업·교육 등도 잘 갖춰진 구도심 지역이다.대곡역 롯데캐슬 엘클라씨 단지 내 상가 투시도.능곡뉴타운 대곡역 인근에는 ‘대곡역 롯데캐슬 엘클라씨’ 단지 내 상가가 분양중이다. 1층에는 베이커리, 편의점, 카페, 음식점, 라이프 서비스 등의 업종, 2층에는 학원, 클리닉, 헤어, 음식점, 뷰티샵, 스크린 골프 등의 업종으로 단지 내 고정고객과 대로변 유동인구 모두 만족시킬 생활밀착형 업종으로 구성될 예정이다. 대곡역 롯데캐슬 엘클라씨 단지 내 상가는 총 13호 실이 한정된 점포수로 주목을 받고 있으며 해당 상가는 대로변 사거리 코너에 위치하여 약 5만 여 명의 배후수요를 흡수하기에 수월할 것으로 예상된다. 여기에 더해 총 834세대의 단지 내 고정수요까지 확보되어 있다. 해당 단지 인근에는 초등학교가 위치해 소비력이 왕성한 젊은 부부와 신혼부부 등이 입주하고 있어 비교적 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 분양관계자는 “해당 상가는 추가 시공이 필요 없는 냉난방 시스템이 완비되어 있으며, 내부 기둥이 없어 높은 공간 활용도를 자랑한다”고 말했다.해당 지역은 약 1만여 세대가 들어서는 능곡재정비촉진지구로 능곡뉴타운이 형성될 예정으로 개발이 끝나게 되면 약 5만 여 명의 배후수요가 확보되는 셈이다. 게다가 약 179만㎡ 규모의 대곡역세권 개발사업이 예정돼 있어 복합환승센터를 비롯해 첨단지식산업시설, 주거·상업·업무시설 등이 들어서게 된다.개발사업이 완료되는 2024년에는 지하철 3호선과 경의중앙선, 서해선 대곡~소사선, GTX-A노선 등 4개 노선이 교차되는 쿼드러플 교통허브로 사통팔달 교통의 중심지로 자리매김하게 된다. 2년간 개통이 지연된 대곡~소사선이 1일 개통했다.장원석 기자 one218@viva100.com

2023-07-24 07:10 장원석 기자

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[이호영 칼럼] 원룸 신축시 임대 수익률, 적절한 크기·개수가 중요

이호영 부동산센터 대표직장에서 은퇴한 뒤 별다른 소득은 없는데 일자리 찾기는 어렵고 노후 준비 또한 제대로 하지 못한 경우가 많다. 퇴직금을 활용해 은행에서 주는 이자를 받거나 혹은 창업이나 자영업을 고민하기도 한다. 반백이 넘는 나이에 도전정신과 투자비용으로 무장하고 연구도 거듭하고 전문교육도 받아보지만 정작 발목을 잡는 것은 막연함과 두려움이 아닐까.고교 동창생 L씨와 J씨는 은퇴 후 노후를 위해 원룸을 짓고 세를 받는 방식을 선택했다. L씨와 J씨는 2011년 당시 신촌역을 사이에 두고 서대문구 창천동과 노고산동에서 동일한 면적인 165㎡의 부지를 매입해 각각 10억, 8억 원을 부지매입과 건축비용으로 투자했다. J씨는 대출 없이 총 4층, 22㎡의 원룸 12세대를, L씨는 2억 원의 대출을 받아 2개 층을 더해 총 6층, 20㎡의 원룸 20세대를 건축했다. J씨는 보유한 돈에 맞춰 건축비용의 최소화를 위해 노력했고 L씨는 빌트인 시스템과 건물 외관도 신경을 쓰면서 추가적인 투자에 나섰다.동일한 면적의 부지를 매입하고도 건축 과정과 방식, 구조, 세대수 그리고 옵션까지 모두 달랐기 때문에 임대수익률 역시 다를 수밖에 없었다. L씨의 원룸은 주변 신축 원룸과 비교할 수 없을 정도로 인기가 많아 공실도 없고 임대수익률도 높았다. 원룸을 구하는 임차인도, 소개하는 중개업자도 J씨의 원룸보다 L씨의 원룸을 선호했기 때문이다. 결국 L씨는 추가적인 투자비용이 들어 리스크는 늘었지만 매달 얻는 임대료가 J씨보다 500만 원 이상 많았다.도시형 생활주택, 오피스텔, 고시텔 등 원룸신축에 있어 유념해야 할 중요한 요소가 객실의 ‘크기’와 ‘개수’의 결정이다. 객실 크기에 따라 임대료도 달라지는데 아무래도 객실의 크기가 크면 클수록 임대료가 높아진다. 여기서 함정은 지나치게 크다보면 실당 임대료가 높은 반면 전체 임대수익률이 오히려 낮아지는 경우가 발생한다는 것이다.대개의 경우 동일한 연면적에 객실 크기는 작아 실별 임대료가 낮더라도 객실 개수가 많은 건물이, 객실 크기가 크고 객실 개수가 적은 건물보다 임대수익률이 높다. 객실이 작더라도 세대수를 늘려 쪼개면 쪼갤수록 실당 임대료는 낮아지는 반면 전체 임대수익률을 높아지기 때문이다. 하지만 수익률을 높이겠다고 지나치게 쪽방처럼 작게 만들면 임대 자체가 어렵고 공실이 많아져서 낭패를 볼 수도 있다. 너무 작은 크기의 원룸은 대학생뿐 아니라 특정인에게도 맞지 않아 수요가 없어 적절한 크기로 계획하는 것이 중요하다.만일 원룸의 크기가 25~30㎡를 넘어간다면 셰어하우스를 고려하는 것도 좋다. 2~3개의 독립된 방을 일렬로 배열해 한쪽에는 거실, 주방, 욕실, 베란다 등을 설치해 공동으로 이용할 수 있도록 해 임대하는 방법도 효과적이다. 이는 일반 원룸을 짓는 것보다는 전기, 설비, 인테리어와 옵션 등 건축비용 절감효과가 크고 관리나 유지보수가 쉽다.마지막으로 원룸으로 임대업을 영위하는 사람은 신축 이후 꾸준한 건물관리와 유지보수를 통해 입주자들의 만족도를 높이는 등의 노력으로 수요가 끊이지 않게 한다면 임대수익률도 함께 지속적으로 유지 또는 증가가 된다는 것을 명심하자.이호영 부동산센터 대표

2023-07-17 07:00 이호영 부동산센터 대표

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[비바100] 경쟁률 치솟고 시세차익도 굿… 불황에도 굳건한 브랜드 파워

(사진출처=게티이미지)작년 하반기부터 시작된 고금리 기조가 올해까지 이어지며 다소 위축됐던 상반기 분양시장. 그러나 불황 속에서도 대형 건설사의 ‘브랜드 파워’는 통했다. 특히 수익형 부동산 상품인 ‘오피스텔’ 역시 대형 건설사 브랜드를 내건 단지들이 그 외 단지들에 비해 월등히 높은 청약 경쟁률과 시세차익을 나타내며 투자자들의 선택을 받은 것으로 나타났다.부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 2023년 상반기 오피스텔 청약 경쟁률을 분석한 결과, 10대 건설사가 공급한 브랜드 오피스텔의 평균 청약 경쟁률은 12.63대 1을 기록했다. 반면, 그 외 오피스텔의 평균 청약 경쟁률은 0.52대 1로 약 12배 가량 차이가 났다.올해 상반기에 분양된 오피스텔 중에서 가장 높은 청약 경쟁률을 나타낸 건 3월 경기 구리시에 분양된 ‘구리역 롯데캐슬 더 센트럴’이다. 대형 브랜드 건설사 중 하나인 롯데건설이 자사 브랜드 롯데캐슬 이름을 걸고 시공한 이 오피스텔은 최고 경쟁률 157.33대 1, 평균 경쟁률 33.2대 1을 기록하며 성공적으로 분양을 마감했다.반면 6월 부산에서 중아건설이 공급한 오피스텔 ‘해피투모로우 쥬디원’은 49실에 단 4명의 청약자가 접수하며 0.08대 1이라는 아쉬운 경쟁률을 기록했다. 5월 일군토건이 인천에 분양한 ‘숭의역 엘크루’ 역시 161실에 3명이 청약해 0.02대 1의 저조한 경쟁률을 보였다.대형 브랜드 오피스텔과 그 외 오피스텔의 격차는 시세 상승폭을 통해서도 확인됐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 살펴보면 경기 수원시에 위치한 포스코이앤씨의 ‘더샵 광교레이크시티’ 전용면적 21㎡는 올해 6월 2억900만원(36층)에 거래됐다. 지난해 4월 이 단지의 동일 면적이 1억6000만원(32층)에 거래된 것에 비하면 약 5천만원 가량 오른 금액이다.한편 같은 경기 수원시에 자리한 대창건설의 ‘U-city’ 전용면적 22㎡의 경우 지난해 12월 1억4300만원(3층)에 거래됐지만 올해 6월에는 1억3700만원(4층)에 거래되며 오히려 시세가 하락한 모습을 보였다.이처럼 대형 건설사가 지은 오피스텔은 브랜드 프리미엄에 힘입어 불황 중에도 높은 청약 경쟁률과 시세 차익까지 보이는 등 확실한 투자가치를 자랑하고 있다. 자연스레 수요자들의 이목도 대형 건설사 브랜드 오피스텔로 집중되는 분위기다.업계 전문가는 “대형 건설사가 짓는 오피스텔은 브랜드 가치가 높을 뿐만 아니라 입지, 상품성, 미래가치 등이 입증되는 곳에 공급하는 경우가 많아 청약에서 인기가 많고, 시세 상승폭도 상대적으로 큰 편”이라면서 “주거가치와 투자가치라는 두 마리의 토끼를 모두 잡고 싶은 수요자라면 대형 건설사가 공급하는 브랜드 오피스텔을 주목해볼 필요가 있다”라고 전했다.‘힐스테이트 삼성’ 투시도 (사진제공=현대건설)현대건설은 서울 강남구 삼성동 일원에 들어서는 오피스텔 ‘힐스테이트 삼성’을 분양 중이다. 전용면적 50㎡~84㎡, 총 165실 규모다. 지하철 2호선 삼성역과 2호선·수인분당선 환승역인 선릉역, 9호선 삼성중앙역이 도보권에 있는 트리플 역세권으로 서울 전 지역으로 이동이 편리하다. 동부간선도로, 경부고속도로, 올림픽대로 등도 가까워 도로 교통망 이용도 수월하다. 주거 인프라 역시 뛰어나다. 스타필드 코엑스몰 등 쇼핑·문화시설이 가깝고, 서울의료원 강남분원, 강남 세브란스 병원 등 대형병원도 인접해 있다.‘백운호수 푸르지오 숲속의 아침’ 투시도 (사진제공=대우건설)대우건설은 경기 의왕시 학의동 일원에 조성되는 오피스텔 ‘백운호수 푸르지오 숲속의 아침’을 분양 중이다. 지하 6층~지상 16층, 13개 동, 1378실 규모다. 이 중 주거용 오피스텔은 전용면적 99~119㎡, 842실이며 나머지 536실은 전용면적 61~84㎡, 노인용복지주택으로 건립된다. 단지가 위치한 의왕백운밸리는 그린벨트 지역이었던 만큼 쾌적한 자연환경을 갖췄다. 백운호수가 전면에 펼쳐져 있고, 바라산과 백운산이 단지 배후를 둘러싸고 있다. 단지는 의왕백운밸리 내에서도 우수한 입지를 갖춘 것이 장점으로 청계 IC가 바로 옆에 있어 과천봉담도시고속화도로 및 수도권 제1순환고속도로를 통해 강남권에 20분 대로 접근할 수 있다. 분당과 판교, 과천, 안양 등 주변 도시로 역시 10분 대로 이동이 가능하다. 채현주 기자 1835@viva100.com

2023-07-17 07:00 채현주 기자

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[비바100] “7월 재산세 납부 잊지 마세요”…재산세 절세 노하우

매년 7월이면 재산세 납부 시기가 돌아온다. 재산세는 매년 과세기준일인 6월 1일 현재 소유자에게 과세되며, 납부기간은 오는16일부터 31일까지다. 재산세란 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박과 같은 재산을 보유하고 있는 사람들에게 정기적으로 부과되는 지방세를 뜻한다. 재산세는 부동산을 소유하고 있다면 누구나 내야 하는 세금이므로 납부 기한과 납부 방법을 알아 두면 재산세 부담을 줄이는데 도움이 된다. 기한 내 납부하지 않을 경우 가산세가 부과되거나 행정규제를 받을 수 있기 때문에 이점 유의해서 자신에게 맞는 절세 방법을 찾아 쏠쏠한 세제 혜택을 누리는 것이 좋다.  (사진=하나은행 제공)매년 6월 1일을 기준으로 주택을 보유하고 있다면 재산세를 납부할 의무가 있다. 주택분에 대한 재산세는 주거용 건물과 그 부속 토지를 합산하여 년 세액을 산출한 뒤 부과되는데, 산출세액을 반으로 나누어 매년 7월(16~31일)과 9월(16~30일)로 총 2회에 걸쳐 납부해야 한다. 다만 해당 연도에 납부할 세액이 20만원 이하일 경우 7월에 한꺼번에 부과·징수할 수 있다.(사진=하나은행 제공)◇ 재산세 과세 기준재산세는 과세표준과 세율을 곱한 값으로 결정된다. 과세표준이란 말 그대로 과세의 표준이 되는 값으로, 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해 산정한다. 공정시장가액비율은 과세대상에 따라 달라지는데 토지 및 건축물의 경우에는 시가표준의 70%, 주택의 경우에는 시가표준의 60%가 과세표준이다. (단, 선박, 항공기의 경우 시가표준액을 기준으로 과세된다.)세율은 과세대상 및 과세표준에 따라 다르게 적용된다. 주택은 0.1~0.4%로 4단계 누진세율이 적용되며, 건물의 경우 0.25% (골프장, 고급오락장용은 4%, 주거지역 등 공장은 0.5%), 토지의 경우 0.2%~0.5%로 과세대상에 따라 3단계 누진세율이 적용된다. 또한 선박 및 항공기는 0.3%의 세율이 적용된다. (고급선박의 경우 5%)재산세는 전년도 재산 세액 대비 일정 비율을 초과하지 않도록 세부담상한제를 적용하고 있다. 토지, 건축물의 경우 150%, 주택의 경우 공시가격 3억원 이하 105%, 3억 초과 6억원 이하 110%, 6억원 초과 130%로 한도를 설정하고 있다. 또한, 올해에는 1가구 1주택자일 경우 재산세 부담을 낮출 수 있도록 별도의 특례세율을 적용하고 있다.(사진=하나은행 제공)◇ 올해 1주택자 재산세 부담 완화행정안전부는 올해 1주택자의 재산세 부담을 완화하기 위해 2022년 한시적으로 60%에서 45%로 낮췄던 공정시장가액비율을 지난해와 비슷한 43~45% 수준으로 적용하기로 했다.올해 예상되는 전체 주택 재산세는 5조 6798억원으로 2022년 보다 1조 40억원(15.0%) 줄어든 6조 6838억원으로 예상되는데 그 중 7275억원(72.5%)은 1주택자 세부담 경감 혜택으로 돌아갈 것으로 전망된다. 이는 1주택자 1008만호를 기준으로 했을 때 가구당 평균 7만 2000원 정도 재산세 부담이 줄어드는 것이다.재산세를 미리 계산해보고 싶다면, 위택스(Wetax)에서 제공하는 ‘지방세 미리 계산’을 활용하여 재산세 납부 금액을 계산해 볼 수 있다. 위텍스 홈페이지 메인화면에 들어가면 ‘지방세 미리 계산’ 메뉴를 클릭하여 전년도 및 현연도의 주택 공시가격, 전년도 납부세액 등을 입력하여 진행이 가능하니 재산세 모의 계산을 통해 작년과 올해 얼마나 달라졌는지 확인해 보면 된다.(사진=하나은행 제공)◇ 재산세 납부 및 절세 노하우재산세 납부 방법은 여러 가지가 있다. 위택스, 인터넷 지로 등을 통해 온라인 납부를 하거나 은행 창구 혹은 은행 CD·ATM기기를 활용해 현금 또는 신용, 체크카드로 납부할 수 있다. 또한 지방세 납부 ARS 전화나 전용 가상계좌 및 지방세입 계좌를 통해 납부할 수도 있다.납부 기한을 놓치지 않기 위해서는 고지서 전자 송달 및 자동 납부를 신청하는 것이 좋다. 고지서 전자 송달이란 종이 고지서 대신 전자사서함, 이메일, 모바일 앱 등으로 고지서를 발송하는 서비스다. 신청한 다음 달부터 효력이 발생해 소액이지만 자치단체별 조례에서 정한 내용에 따라 250원~1600원 내외의 세액공제 혜택을 받을 수도 있다.반면, 납부 기한을 넘기게 되면 다음 달에 3%의 가산금이 붙고, 납부세액이 30만원 이상인 경우에는 매달 0.75%의 가산세가 최대 60개월까지 부과되므로 반드시 납부 기한을 확인하면 된다.(사진=하나은행 제공)과세기준일인 6월 1일을 기준으로 주택 보유 여부에 따라 재산세가 과세되기 때문에 주택을 구매할 예정이라면 과세기준일을 피하는 것이 좋다. 주택을 구매할 때는 6월 2일 이후로 잔금을 치르고, 주택을 판매한다면 5월 31일 이전에 잔금을 처리하는 것이 좋다.이메일이나 휴대폰을 통한 전자고지서 수신과 자동이체를 동시에 신청하실 경우 건당 500원에서 1600원까지 세액 공제 혜택을 받을 수 있다.이 신청은 간편하게 위택스에서 신청 가능하지만 감면율은 지역별로 상이할 수 있으므로 세부적인 내용은 해당하는 시, 구, 군청에서 확인하면 된다.주택 시가표준액이 5억원 이하이고, 1가구 무주택자라면 주택연금에 가입 시 재산세의 4분의 1을 감면 받을 수 있다.2024년까지 지방세 특례 제한법 시행령으로 1가구 1주택에 한해 주택 시가표준액이 5억원 이하이면 25%, 5억원 초과 주택이면 5억원에 해당하는 재산세의 25%를 감면 받을 수 있으니 참고하면 된다.출처=하나은행 정리=최현주 기자 hyunjoo226@viva100.com

2023-07-13 07:00 최현주 기자

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[비바100] 평균 출근시간 53분… 너도나도 '직주근접 아파트' 찾는다

서울 청약 시장에서 직주근접 단지가 강세를 보이고 있다. 최근 분양 시장이 실수요 위주로 재편되면서 서울에서의 출퇴근 편의성을 높이는 요소가 수요자들을 이끌고 있는 모습이다.11일 한국부동산원 청약홈 자료에 따르면 지난해 1월부터 올해 6월까지 서울에 분양한 단지(총 27개)에서 1순위 청약 경쟁률 상위 10개 단지 중 8개가 서울 주요 업무지구로의 접근성이 높은 단지였다.개별 단지로는 △센트레빌 아스테리움 영등포 △영등포자이디그니티 △DMC 가재울 아이파크 △새절역 두산위브 트레지움 △서울대입구역 더 하이브 센트럴 △휘경자이디센시아 △힐스테이트 세운 센트럴 순이다.이 단지들은 모두 서울 도심(CBD), 여의도(YBD), 강남(GBD), DMC 등까지 대중교통을 이용해 약 30분 내외로 이동이 가능하다는 공통점을 갖췄다.8개 단지의 1순위 평균 경쟁률은 92.74대 1로 973가구 모집에 7만1385명이 청약에 나선 것으로 확인됐다. 이는 동기간 서울 전체 분양 단지의 1순위 평균 경쟁률(36.31대 1)을 크게 상회하는데다 총 청약자 수(12만7174명)의 약 56.13%로 서울 전체 청약자의 절반 이상을 차지한 셈이다.일례로, 이달 6월 서울시 서대문구 남가좌동 일원에서 분양한 ‘DMC 가재울 아이파크’는 대중교통(버스·지하철) 이용 시 국내 대표 방송국·미디어 관련 기업 등 800여 개 기업체가 밀집되어 있는 상암 DMC까지 약 20분, 여의도까지는 약 30분대로 이동이 가능하며, 1순위 평균 경쟁률 89.85대 1을 기록했다.또한, 올 3월 서울시 영등포구 양평동 일원에서 분양한 ‘영등포자이디그니티’는 지하철 이용 시 여의도까지 약 10분, 광화문까지는 약 20분대 이동이 가능한 단지로 1순위 평균 경쟁률 198.76대 1을 기록했다.업계에서는 지난해부터 지속된 금리 인상 및 분양가 상승 등으로 침체기를 겪으며 직주근접 중요도가 호황기보다 뚜렷해졌다고 분석한다. 부동산 시장에서 안정적이고 탄탄한 실수요를 뒷받침하는 단지의 선호 현상이 높아지고 있는 것이다.실제로, 부동산 시장의 호황기로 평가되는 2020년~2021년의 서울 분양 단지를 보면, 상위 10개 단지 중 서울 주요 업무지구까지 대중교통으로 30분 내외 이동이 가능한 단지는 5곳에 그쳤다. 해당 단지들의 1순위 평균 경쟁률(283.65대 1)은 높았으나 직주근접 여부의 중요도는 낮았던 것으로 풀이된다. 그 외 단지(5개)는 서울 주요 업무지구까지 평균 약 1시간 내외가 소요됐다.업무지구 주변은 서울 내에서도 선호도가 높은 곳으로 꼽힌다. 출퇴근 시간이 단축되고, 여가 시간이 많아져 여유로운 삶을 누릴 수 있어서다. 또한 주거수요의 증가로 교통, 교육, 편의시설 등의 생활인프라가 잘 갖춰진다는 점에서도 높은 평가를 받고 있다.업계 관계자는 “직주근접 단지는 입지 조건도 우수한 경우가 많아 주거만족도 자체가 높다”라면서 “아울러 워라밸 문화가 확산되고 있는 만큼 여유로운 주거 생활을 누릴 수 있는 직주근접 단지의 인기는 당분간 지속될 전망이다”라고 말했다.문제는 이들 업무지구 주변 신규 아파트 공급이 쉽지 않다는 점이다. 서울은 주로 재개발, 재건축 등의 정비사업을 통해 아파트 공급이 이뤄지는데 사업 시작에서 일반분양까지 수년이 소요되는데다 추진 과정에서 발생하는 변수들로 인해 원활한 공급이 더 어렵기 때문이다.실제 부동산R114에 따르면 최근 5년 서울지역 일반분양 가구를 살펴본 결과, 연간 1만가구가 채 안됐던 해가 3회나 됐다. 특히 2021년은 2931가구에 불과할 만큼 공급가뭄이 심각했다.이러한 가운데 서울 주요 업무지구까지 30분 내로 이동이 가능한 직주근접 신규 단지가 눈길을 끈다. 롯데건설은 7월 서울 광진구 자양동 일원 자양1재정비촉진구역 도시정비형 재개발정비사업을 통해 ‘롯데캐슬 이스트폴’을 분양할 예정이다. 단지는 지하 7층~지상 최고 48층, 6개 동, 총 1063가구 규모로 이 중 전용면적 74~138㎡ 631가구를 일반분양한다. 지하철 2호선 구의역 초역세권 단지로 환승 없이 강남역까지 18분, 시청역까지는 27분이면 도착이 가능하다.또한, 지식산업센터가 밀집되어 있는 문정역까지도 17분이면 접근이 가능하다. 단지가 위치한 자양1구역 복합개발지는 멀티플렉스 메가박스, 5성급 글로벌 브랜드 호텔, 프리미엄 오피스텔인 ‘리마크빌’과 쇼핑몰, 업무시설 등이 조성될 계획으로 단지 내에서 원스톱 생활 및 직주일치까지도 누릴 수 있을 전망이다.SK에코플랜트는 7월 서울 성동구 용답동 일원 용답 재개발 사업을 통해 ‘청계 SK VIEW’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 5층∼지상 34층, 3개 동, 총 396가구 규모로 이 중 전용면적 59㎡·84㎡ 108가구를 일반분양한다. 이 단지는 지하철 2호선 신답역·5호선 답십리역 더블 역세권으로 시청 도심권역과 강남 업무지구로의 이동이 편리하다.삼성물산은 8월 서울 동대문구 이문동 일원 이문1재정비촉진구역 재개발 사업을 통해 ‘래미안 라그란데’를 분양할 예정이다. 단지는 지하 5층~지상 27층, 39개 동, 총 3069가구로 구성되며 이 중 전용면적 52~114㎡ 920가구를 일반분양한다. 이 단지는 지하철 1호선 외대앞역·신이문역을 이용해 시청 및 도심권역으로 빠르게 이동 가능하며 동부간선도로를 이용해 강남권 이동도 수월하다. 강남업무지구와 인접한 강남구 청담동에서는 롯데건설이 ‘청담르엘’을 하반기 시장에 낸다. 전용면적 49~235㎡ 1261가구다. 이중 조합분을 제외한 176가구가 일반분양된다. 한강변에 위치한 대단지 아파트로 주거환경이 쾌적하다. 지하철 청담역도 걸어서 7~8분 거리이고 삼성동·압구정동 등과도 가깝다.DL이앤씨는 8월 서울 강동구 천호동 일원 천호3구역 재개발 사업을 통해 ‘e편한세상 강동 프레스티지원’을 분양할 예정이다. 단지는 지하 3층~지상 최고 25층, 8개 동, 총 535가구 규모로 이 중 263가구를 일반분양한다. 단지는 인근에 위치한 지하철 5·8호선 천호역을 이용해 강남 업무지구로 편리하게 이동할 수 있다.이 밖에도 여의도권역과 가까운 영등포구에서는 영등포 ‘센트럴 푸르지오 위브’가 분양을 준비중에 있다.직주근접 단지의 수요는 서울에 국한하지 않고 지방 도시까지 이어지고 있다. 지방의 경우 대부분 일자리가 풍부한 곳을 중심으로 인구 유입이 이뤄지고 기반 시설 및 생활 인프라 등이 발달하기 때문이다. 특히 대형 산업단지, 대기업, 공공기관 등의 대형 업무시설이 가까운 단지는 수요자들의 큰 관심을 얻고 있다.일례로 대전광역시 서구 둔산동에 위치한 ‘목련아파트’는 대전정부청사, 대전광역시청, 대형병원, 다수의 산업단지 등의 직주근접 단지로 지역 내 높은 시세를 기록 중이다. 부동산R114 자료에 따르면 올해 5월 단지의 전용 101㎡의 평균 매매가격은 3.3㎡당 2853만원으로 동월 대전광역시 아파트 평균 매매가격(1335만원) 대비 1500만원 이상 높았다.또 충남 천안시 서북구 불당동에 위치한 ‘천안 불당 지웰 더샵’은 삼성디스플레이, 삼성SDI 천안캠퍼스 등의 직주근접 단지다. 부동산R114 자료에 의하면, 올해 5월 단지의 전용 112㎡의 평균 매매가격은 3203만원(3.3㎡ 당)으로 천안시 아파트 평균 매매가격(1036만원) 대비 2100만원 이상 높았다.분양 시장에서도 직주근접 조건을 갖춘 지방 단지들도 많은 수요자들이 몰렸다. 올해 5월 충북 청주시 흥덕구에서 분양한 ‘신영지웰 푸르지오 테크노폴리스 센트럴’은 출퇴근 가능 거리에 SK하이닉스, LG생활건강 등의 대기업과 하청업체가 있다. 473가구(특별공급 제외) 모집에 3만 4886명의 청약자가 몰리며, 평균 73.75대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다.채훈식 기자 chae@viva100.com

2023-07-12 07:00 채훈식 기자

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[비바100] 수익형 부동산 투자…지는 단지 내 상가, 뜨는 단지 내 오피스텔

수익형 부동산 침체가 장기화되면서 저금리 바람을 타고 인기를 끌었던 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등 주요 수익형 상품들이 애물단지로 전락하고 있다.가파른 금리 인상에 고물가 등으로 수익형 상품인 상업업무용 부동산 역시 수요가 위축된데다, 정부가 대대적인 아파트 규제 완화로 주택 수요가 아파트 등으로 이동했다는 분석이 나온다.특히 1000가구가 넘은 대단지 아파트 단지 내 상가일수록 인기가 크게 떨어졌다. 과거 아파트 입주민이라는 고정 수요를 확보해 안정적인 투자처로 각광받았던 시절을 무색하게 한다.노른자위로 불리는 서울 강남권 입지 역시 별반 상황이 다르지 않다.입주한 지 3~4년이 지났음에도 여전히 빈 점포가 있는가 하면 신규 분양이나 경매에 나온 상가를 찾는 수요자도 눈에 띄게 줄었다.9일 업계에 따르면 9517가구, 약 3만명이 입주한 대단지인 송파구 ‘헬리오시티’ 단지 내 상가의 공실률은 9.7% 수준을 보이고 있는 가운데 새 주인을 기다리고 있다.헬리오시티 상가 지하1층은 지하철역과 아파트를 잇는 ‘목 좋은’ 통로 상가들도 공실률에 시달리고 있다.‘강남 개포자이 프레지던스’ 단지 내 상가인 ‘개포 자이스퀘어’도 25개실 가운데 약 10실 정도가 비어 있다.경매시장도 예외는 아니다. 지난 1월 강남구 ‘대치SK뷰’ 단지 내 상가(1층)는 두 차례 유찰 끝에 감정가 23억3000만원보다 8억3000만원 낮은 15억원에 낙찰됐는데 응찰자는 단 한 명이었다.아파트 단지 내 상가는 아파트 입주민을 배후수요로 두고 있어 큰 인기를 끌었다. 하지만 최근 상황이 급변했다. 경기 둔화 우려에 따른 소비심리 위축이 혼재한 가운데 고금리를 감당하기 벅차다 보니 과거와 달리 높은 공실률을 기록하고 있다.여기에 투자수익률도 신통치 않다. 올해 1분기 서울지역 소규모 상가 투자수익률은 0.44%를 보였는데 이는 관련 통계가 작성되기 시작한 지난 2015년 1월 이후 최저치다.조합이나 단지내 상가 공급주체 쪽에서도 공사비가 계속 상승하고 있어 분양가를 높일 수 밖에 없는 상황이다.[사진=연합]반면 아파트 단지 내에 들어서는 주거용 오피스텔은 꾸준한 수요를 바탕으로 수익형 분양시장에서 인기를 끌고 있다.아파트와 함께 조성되는 오피스텔의 경우 아파트 내에 위치한 조경 시설과 각종 커뮤니티를 공유할 수 있는데다, 단지 주변으로 형성되는 각종 생활편의시설을 쉽게 이용할 수 있다는 점에서 실거주 여건이 우수하다는 장점이 있다.HDC현대산업개발이 지난 6월 서울 서대문구 일원에 짓는 ‘DMC 가재울 아이파크’의 경우 아파트가 1순위 평균 89.85대 1의 청약 경쟁률을 기록한 데 이어 단지 내 오피스텔 역시 최고 41대 1, 평균 4대 1의 청약 경쟁률을 기록했다.해당 단지는 지하 3층~지상 최고 27층 3개 동 규모의 주상복합 단지로 아파트 전용 59~84㎡, 총 283가구 및 오피스텔 전용 24~56㎡ 77실·부대복리시설 등으로 구성된다.또한, 지난 5월 경기도 평택에서 분양한 ‘평택역 경남아너스빌 디아트’ 단지 내 오피스텔도 21.94대1의 경쟁률로 전 호실이 단기간 계약을 마감했다.앞서 3월 경기도 구리에서 분양한 ‘구리역 롯데캐슬 더 센트럴’ 단지 내 오피스텔 역시 235실 모집에 7805건이 접수돼, 평균 32.21대 1의 경쟁률을 보이며 조기 완판에 성공했다.단지 내 오피스텔의 경우 수요 증가에 힘입어, 몸값 오름세도 일부 확인된다.국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 인천 서구 청라동 소재 ‘청라 롯데캐슬’ 전용 58.57㎡ 타입은 올 3월 2억원에 거래되던 것이 5월에는 1000만원 오른 2억1000만원에 손바뀜됐다.장경철 부동산퍼스트 이사는 “최근 서울 등 수도권 일부 지역을 중심으로 아파트 분양경기가 회복되는 가운데, 소형 오피스텔로 눈길을 돌리는 수요자들도 늘고 있는 추세다”며 “아파트 단지 내에 조성되는 주거용 오피스텔은 아파트의 장점을 누리면서도 청약통장이나 각종 규제에서 자유로운 만큼, 2030세대 등 청약 저가점 수요자들의 관심이 높다”고 말했다.채훈식 기자 chae@viva100.com

2023-07-10 07:15 채훈식 기자

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[비바 2080] '건강행복 100세' 위해 60대가 10년 동안 해야 할 5가지는?

베이비부머 세대의 중심인 1960년대 생 860만 명이 속속 퇴직 대열에 들어서고 있다. 100세 시대에 남은 40년 동안 먹고 살 고민이 깊다. 특히 은퇴 후 급격히 줄어들 소득 문제를 어떻게 해결하느냐가 ‘건강·행복 100세’의 관건이다. 김경록 미래에셋자산운용 고문(전 대표)가 미래에셋투자와연금TV에 출연해, 퇴직하는 60대에게 주어진 골든 타임 10년의 자산관리 성공 키 워드 5가지를 제시해 눈길을 끈다.김경록 고문은 가장 먼저, 인적자산 관리의 중요성을 강조했다. 그가 말하는 60대의 인적자산은 ‘건강’이다. 그는 60세 남성 중 75세 이전에 사망할 확률이 20% 정도라고 말한다. 반대로 92세 이후까지 생존할 확률도 20%라고 전한다. 나머지 60%는 75~91세까지 산다는 얘기다. 여성은 이보다 조금 더 길다고 한다.김 고문은 60대의 건강관리에는 ‘부부 건강’도 포함된다고 말한다. 동갑내기라면 60대부터 10년 동안은 부부 모두가 건강하지만 70대부터 10년은 한 명이 아프게 되고 80대부터 10년은 그 한 명이 사망하게 된다며, 결국 부부가 그나마 건강하게 같이 지낼 시기는 10~15년에 불과하다고 강조한다. 따라서 이 기간동안 부부가 건강하고 보람차게 시간을 보내야 한다는 것이다.두 번째로 그는 60대 전후가 가장 자산이 극대화되는 시기라며, 노후를 대비해 자산의 운용 효율성을 더욱 높여야 한다고 강조한다. 향후 10년 정도는 자산을 까먹지 말고, 계속 수익률을 높여 자산을 더 불려야 한다는 것이다. 그는 자산 운용수익률은 연 4~5% 정도를 목표로 하는 것이 일반적이라고 전한다.김 고문은 다음으로, 근로소득의 역할을 강조한다. 극대화되어 있는 자산을 효과적으로 운용하려면 근로소득이 보완 역할을 해 주어야 한다고 말한다. OECD 국가들의 경우 실제 은퇴연령이 평균 2.5년 이상 증가 추세라고 전한다. 프랑스는 퇴직연령이 올해 62세에서 64세로 상향됐고 일본은 70세지만 우리는 60세이기에 60대 이후에도 근로소득을 얻을 수 있도록 노력해야 한다고 말한다.네 번째로 60대에 극대화된 자산을 10년 동안 제대로 잘 운영하는 것이 중요하다고 강조한다. 그는 60세 퇴직 후 5억 원의 금융자산을 가진 갑, 을, 병 세 명의 예를 들었다. 갑은 연 4% 수익률로 자산을 10년 동안 꾸준히 운용하고 근로소득으로 생활비를 충당했다. 을은 근로소득이 부족해 배당과 이자소득으로 살았고, 병은 근로소득이 없어 매년 4000만 원 씩 인출했다고 가정했다.10년 후 이들의 자산은 갑이 7억 5000만 원으로 불었고, 을은 5억 원 그대로, 병은 2억 원 만 남기게 된다고 전한다. 70세부터 세 사람의 삶은 완전히 달라진다는 것이다. 병은 76세에 모든 자산을 소진하게 되고, 을은 86세에 소진하지만, 갑은 101세는 되어야 모든 자산이 소진된다고 했다.그는 “처음 10년을 어떻게 자산관리 하느냐에 따라 크게 달라진다”며 “자산이 급격하게 오르다 급격하게 줄어드는 백두산 모양의 자산관리 보다는 초기에 늘다가 일정 기간 그 수준을 유지하다 줄어드는 ‘개마고원’ 모양의 자산관리가 바람직하다”고 조언한다.마지막으로 김 고문은 국민연금 수령 연기 여부를 검토할 것을 권했다. 우리는 최장 5년이 가능한데, 최소 3년 정도 연기하는 것이 좋을 것 같다고 조언했다. 1년 연기할 때마다 수령액이 7.2% 늘어 5년이면 최대 36%가 늘어난다고 전했다. 국민연금은 물가 상승률을 반영하므로 향후 물가에 대한 불확실성도 헤지할 수 있다고 덧붙였다.국민연금 수령액을 더 높이는 유일한 방법이 ‘수령 연기’임에도 이후 일찍 사망할 것을 우려해 실행하는 사람들이 많지 않은 것이 현실이다. 이에 김 고문은 63세 연금 수령자와 5년 연기 수령자의 수령액을 비교 제시했다. 68세부터 물가상승률이 3%라고 가정할 경우, 5년 연기한 사람이 80세를 전후로 더 많은 연금을 받게 되는 것으로 나타났다. 앞서 60대의 생존비율 등을 고려해 의사결정을 할 필요가 있다고 말했다.결론적으로 그는 “건강관리 및 부부의 골든타임 10~15년을 잘 보낼 수 있도록 준비하고, 자산의 운용 효율성을 더 높이고, 근로소득을 취대한 오래 확보하고, 개마고원형으로 자산을 관리하고, 국민연금 수령을 최소 3년 정도 연기해 노후에 연금수령액을 늘리는 것이 60대에 해야 할 5가지 대책”이라고 말했다.이의현 기자 yhlee@viva2080.com

2023-07-06 08:15 이의현 기자

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[비바100] 아파트 청약 대박 지역, 주거용 오피스텔도 '반사이익'

‘신영지웰 푸르지오 테크노폴리스 센트럴’ 투시도 (신영 제공)청약 통장이 몰리는 인기 지역에서 분양하는 주거용 오피스텔이 주목을 받고 있다. 주거 선호지역에서 공급되는 새 아파트는 청약 경쟁률이 수십대 1에 달하는데다, 당첨 가점도 높게 형성돼 가점이 낮은 2030세대 수요자들은 청약 당첨의 기회가 하늘의 별따기인 경우가 많다. 때문에 인기 지역에서 공급되는 주거용 오피스텔은 가점이 낮은 청년층 및 신혼부부의 주거지 대안책으로 많은 관심을 받고 있다.실제로 올해(1월~6월 26일 기준) 두자릿수의 1순위 청약 경쟁률을 기록한 서울시(51.86대 1)와 충청북도 청주시(30.96대 1)에서 공급된 아파트들의 청약 가점을 살펴보면 꽤나 높다.한국부동산원에 따르면 지난 2월 서울시 영등포구에서 분양한 ‘영등포자이 디그니티’는 당첨가점 최저점이 63점(전용84㎡C타입)이었고, 지난 4월 충북 청주시 흥덕구에서 분양한 ‘신영지웰 푸르지오 테크노폴리스 센트럴’은 당첨가점 최저점이 56점(전용84.89㎡타입)이었다. 이는 일반적인 2030세대에겐 버거운 가점이다. 결혼 2년차인 만 34세인 세대주가 무주택기간 4년, 청약통장 가입기간 10년을 채워도 총점은 32점 밖에 되지 않기 때문이다.이런 이유로 상대적으로 청약 당첨 기회가 높은 주거용 오피스텔이 반사이익을 얻고 있다. 지난 5월 서울시 강서구에서 분양한 ‘염창동 에이치벨리움 2차’ 오피스텔은 4실 모집에 26명이 청약해 평균 6.5대 1의 경쟁률을 기록했다. 또, 지난달 서울시 서대문구에서 공급한 ‘DMC 가재울 아이파크’ 오피스텔은 69실 모집에 278명이 청약해 4대 1의 경쟁률을 기록했으며, 그 중에서도 주거용 오피스텔인 전용 55~56㎡로 이뤄진 2군은 41대 1의 경쟁률을 보였다.업계 관계자는 “직주근접성이 높고, 교통망은 물론 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역은 매번 사람이 몰리기 때문에 가점이 낮은 2030세대가 당첨될 가능성이 상대적으로 낮다”며 “때문에 평면이 우수하고, 상업시설이 갖춰쳐 편리한 생활을 누릴 수 있는 주거용 오피스텔을 주거지로 선택하는 2030세대가 늘고 있는 추세다”라고 말했다.최근 공급되는 오피스텔은 평면이 아파트와 비슷한데다 다양한 특화설계와 첨단시스템, 커뮤니티 등이 적용되고 있다. 뿐만 아니라 주거, 상업시설과 함께 배치되는 복합단지로 조성돼 생활이 편리하고, 규모감이 커지면서 지역 내 랜드마크로 자리하는 경우도 많아 수요자들의 선호도가 점차 높아지고 있다.이 가운데, 올해 두자릿 수 청약 경쟁률을 기록하며 인기를 끌었던 지역에서 주거용 오피스텔 공급이 잇따라 예정돼 있어 수요자들의 관심이 집중되고 있다.‘토브 청담’ 투시도 (㈜주성알앤디 제공)서울에서는 디벨로퍼 ㈜주성알앤디가 강남구 청담동 일원에서 ‘토브 청담’을 분양한다. 지하 8층~지상 20층 규모이며, 오피스텔 전용 83.65㎡~100.19㎡ 18실과 함께 고급주택 전용 157.95㎡ 22가구 및 펜트하우스 2가구, 근린생활시설 등으로 구성된다. 시공사는 효성중공업㈜이다. 단지는 영동대로가 맞닿아 있어 강남 전역으로의 이동이 쉽고, 업무밀집지역인 테헤란로도 가깝다. 영동대교·청담대교 이용시 강북 접근성은 물론, 올림픽대로·동부간선도로 등도 쉽게 이용할 수 있다. 이밖에 잠원IC를 통한 경부고속도로 진출입이 용이하며, 7호선 청담역과 수인분당선 압구정로데오역이 인근에 있는 등 대중교통 여건도 양호하다. 신세계건설은 서울 은평구 불광동 일원에서 ‘빌리브 에이센트’를 분양 중이다. 지하 5층~지상 24층 규모이며, 오피스텔은 전용면적 67~84㎡ 총 415실로 구성된다. 단지 바로 앞에 위치한 연신내역에 GTX-A노선이 2024년 부분 개통될 예정으로 서울 지하철 3, 6호선까지 이용할 수 있는 트리플 역세권으로 거듭난다.여기에 서북권 진출입의 관문 역할을 하는 연신내역세권 일대를 개발 하는 대규모 사업인 ‘연신내 지구단위계획’ 재정비가 추진되고 있으며, 인근 불광동에 위치한 서울혁신파크 일대가 코엑스급 이상의 대규모 융복합공간으로 탈바꿈될 예정이다.이와 함께 빌리브 에이센트는 주거, 업무, 쇼핑, 문화, 교육 등을 한번에 해결할 수 있는 복합공간을 구성한 것이 특징이다. 오피스텔, 공공임대로 구성된 주거공간을 비롯해 서울시 8대 신성장 동력산업 특화군이 들어서는 업무시설과 서울시가 운영하는 돌봄시설인 키움센터가 조성될 계획이다. 또 쇼핑·문화를 모두 즐길 수 있는 중앙광장을 품은 스트리트형 상업시설과 8개관, 1000석 이상 규모의 메가박스(입점 예정)가 조성되는 만큼 입주민들은 원스톱 올인빌 라이프가 가능하다.채현주 기자 1835@viva100.com

2023-07-03 07:00 채현주 기자

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[이호영 칼럼] 부동산 신축, 고도지구 해제·조정 지역으로 가라

이호영 부동산센터 대표건축주라면 누구든 신축을 하기 위해선 먼저 건축물의 용도를 결정해야 한다. 무엇을 지을지 결정했다면 용도나 목적에 맞게 적법한 토지를 구입해야 한다. 건축물의 용도에 따라 아무 토지나 함부로 건물을 지을 수 없기 때문이다.국토계획법에서 도시지역을 관리하기 위해 용도지역·용도지구로 세분화하고 각종 개발이나 행위에 제한을 두고 있다. 용도지역으로는 주거지역과 상업지역, 공업지역 등이 있는데 일반적으로 상업지역에서는 주택을 건축하는데 제한을 두고 있고, 주거지역이라고 해서 무조건 오피스텔이나 상가 등을 건축할 수 있는 것도 아니다. 도시계획 상 토지이용계획에 따라 건축물의 용도도 함께 제한하기 때문이다.용도나 목적에 알맞은 토지를 구했더라도 서울지역 내 일부지역에선 용적률이 남더라도 연면적을 못 채우는 경우가 종종 발생한다. 서울 지역 내에서 건축을 해 본 경험이 있는 사람은 한번쯤 겪어보거나 들어봤을 것이다. 바로 용도지구에 속한 고도지구 때문이다.고도지구란 도시경관 보호 및 과밀방지를 위해 건축물의 최고높이를 정해 놓은 도시관리계획 중 하나다. 도시지역 내에서 미관지구, 경관지구, 고도지구 등의 용도지구로 용도지역을 한 번 더 규제해왔다. 고도지구를 통해 건축물의 최고높이나 층수를 제한함으로써 이 지역에서는 용적률이 남아도 연면적을 모두 채우지 못하거나 힘들게 된다.서울시가 서울 지역 내 고도지구를 전면 개편하기로 했다. 남산, 경복궁 등 주요 경관보호지역의 고도는 현재와 동일하게 유지하되, 남산 주변은 고도제한 12m·20m의 지역을 12m~40m로 세분화하고 약수역 일대 준주거지역은 고도제한 20m에서 32m~40m까지로 완화된다. 오류·법원단지의 고도지구를 해제하고 국회의사당~여의도공원 구간은 최고 170m 이하까지로 완화된다.북한산 주변의 경우 제2종일반주거지역은 현 고도제한 20m를 28m까지로 완화하고 정비사업 추진 시 추가 완화를, 구기·평창 일대는 지형에 따라 심의를 거치면 추가 완화를 받을 수 있다. 한강변 역사문화특화경관지구는 고도지구와 더불어 해제됨으로써 한강변의 건축물 높이도 6층 이하로 완화된다. 따라서 토지를 매입해 건물을 지으려는 건축주라면 고도지구 등이 해제되거나 완화되는 지역의 역세권이나 준주거지역을 특히 노려볼 만 하다. 토지 매입 전 반드시 건축물의 용도를 결정하고 해당 용도지역과 용도지구를 검토하는 과정을 소홀히 하지 않아야한다. 또한 관할 구청 도시계획과에 문의해 해제·조정 여부를 확인해보는 것이 좋다.이호영 부동산센터 대표

2023-07-03 07:00 이호영 부동산센터 대표

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[비바 2080] 은퇴·명퇴 기로에 선 50대… 돈 걱정 없는 노후 준비 이렇게

대한민국의 50대는 어느 새 은퇴와 명퇴의 갈림길에 서는 세대가 되었다. 정년이 10년도 채 남지 않았지만 늘 조기퇴직의 압박에 직면하곤 한다. 대부분 든든하게 노후 자금을 모아둔 상태도 아니다. 기간이 많지 않다. 미래에셋연금과투자센터가 ‘50대 노후 준비, 시행착오 줄이는 방법은?’이라는 제목으로 50대 직장인들이 정년까지 반드시 점검해야 할 7가지 체크 리스트를 소개했다. ◇ 부부가 노후에 ‘연금 맞벌이’를 할 수 있는가퇴직 후 국민연금을 부부가 함께 받는다면 노후 대비가 훨씬 수월해 진다. 따라서 은퇴 후에 ‘연금 맞벌이’가 가능한 지 여부를 점검해 볼 필요가 있다. 외벌이 부부는 특히 더 꼼꼼히 따져보아야 한다.국민연금 가입자는 노후에 노령연금을 받을 수 있다. 다만, 국민연금 가입기간이 10년이 돼야 한다. 문제는 전업주부들인데, 이들도 노령연금을 받을 수 있는 방법이 있다. 가장 먼저는, ‘국민연금 임의가입’을 신청하는 것이다. 50세 이전의 전업주부라면 국민연금공단에 임의가입 신청 후 60세까지 10년 이상 보험료를 납입하면 노령연금 수급 자격이 주어진다.50세가 넘었다면, 예전에 국민연금 가입 이력이 있는 지 여부가 중요하다. 납입한 적이 있다면 과거 가입기간과 납입공백 기간 동안의 보험료를 추후납입해 60세까지의 남은 기간을 합쳐 10년 이상 보험료를 납입한다면 된다. 과거 국민연금 보험료를 1회 이상 납부했고, 현재 국민연금 가입 중이라면 최장 119개월까지 추후납부해 가입기간을 연장할 수 있다.만일 가입 이력이 없고 추후납부도 어렵다면, 60세 이후에도 보험료 납입 가능한 ‘임의계속가입’ 제도를 이용하는 방법이 있다. 65세까지 신청이 가능하다. 임의가입 기간과 임의계속가입 기간을 합해 10년을 넘기면 역시 노령연금을 받을 수 있다.◇ ‘임금 피크제’ 적용을 받는가임금피크제를 선택할 경우 가장 중요한 포인트가 ‘퇴직 급여’ 변화를 곰꼼하게 살펴야 한다는 점이다. 임금피크제에 영향을 받을 수 있는 것은 퇴직금과 확정 급여형(DB) 퇴직연금이다.퇴직연금 미 가입 및 DB형 퇴직연금 가입 근로자의 경우 퇴직급여 계산 때 영향을 받는다. 퇴직 이전 30일분 평균임금에 계속근로기간을 곱해 퇴직금여가 결정되는데, 평균임금이 퇴직 직전 급여로 산정되는 만큼 급여가 계속 줄면서 퇴직급여도 줄어 들게 된다.이런 상황을 피하려면 우선, 퇴직연금 미가입자의 경우 임금피크 시점에서 퇴직금을 중간정산하는 방법이 있다. 중간정산이 어렵게 규제가 강화되고는 있지만 임금피크제로 급여가 줄 경우 중간정산 사유가 된다. 이 중간정산 퇴직금을 IRP(개인형 퇴직연금)에 이체하고 55세 이후에 연금으로 수령하면 좋다.그렇지만 DB형 퇴직연금 가입자는 증간정산이 불가능하다. 중도 인출도 안된다. 이럴 때는 임금 피크에 임박해 DB형에서 확정기여형(DC)형으로 전환해 퇴직금을 DC형 계좌로 이체하면 퇴직급여에 영향을 미치지 못한다. 퇴직금 중간정산 효과를 볼 수 있다. DC형 가입자는 임금피크 이후 급여가 줄어도 이미 적립된 퇴직연금에는 영향이 없다. 따라서 중간정산할 필요 없이 그대로 유지하면 된다.◇ ‘명예퇴직’ 계획이 있나목돈을 생각해 명예퇴직했다가 낭패를 보는 이들이 적지 않다. 명예퇴직 시점에서는 명예퇴직금을 어떻게 관리할 것인가, 특히 세금을 어떻게 줄일 수 있는가가 중요하다. 법정퇴직금과 명예퇴직금 모두 퇴직소득세 과세 대상이기 때문이다.명퇴금을 일시에 수령라면 퇴직소득세가 부과된다. 하지만 IRP나 연금저축 계좌로 이체하면 퇴직금 수령시점에서는 퇴직소득세가 부과되지 않고 5년 후 연금 개시 후 과세가 된다. 퇴직소득세율의 70%에 해당하는 세율로 연금소득세가 과세된다는 점이 큰 장점이다. 명퇴금을 일시금으로 수령하면 10%의 퇴직소득세를 내야 하지만 연금소득세율은 7%로 그보다 낮다.◇ 소득 공백에 얼마나 대비하고 있는가조기 퇴직을 하면 그만큼 소득공백 기간이 길어진다. 최소한 65세 연금 수령 때까지 버틸 재원 마련이 중요하다. 가장 좋은 방법은 법정퇴직금이나 명예퇴직금을 연금저축이나 IRP 계좌에 이체한 후 연금 형태로 수령해 공백을 메우는 것이다. 하지만 퇴직금이 적거나 중간에 많이 써버렸다면 연금계좌의 적립금 및 운용수익을 따져봐야 한다. 55세 이후 수령이 가능하다.연금보험도 있다. 보통 10년 이상 납입 시 45세부터 연금이 개시된다. 상품에 따라 내용이 다르니 별도로 확인하는 것이 좋다. 노령연금을 당겨 받는 방법도 있다. 최장 5년을 앞당겨 60세부터 받을 수 있다. 하지만 1년 당길 때마다 연금액이 6%씩 준다. 5년을 앞당겨 조기 수령할 경우 30%가 감액된다는 얘기다.집을 담보로 주택연금을 받는 방법도 있다. 주택 공시가격이 9억 원 이하이고 부부 중 연장자가 55세 이상이면 가능하다. 다만, 실제로는 ‘대출’이기에 이자 부담이 증가한다는 사실을 기억해야 한다. 연금을 일찍 개시할수록 이자부담이 더 커지니 너무 일찍 개시하는 것은 피하는 것이 좋다. 연금수령 기간이 늘면서 연금액도 감소한다는 것도 염두에 두어야 한다.◇ 은퇴 후에도 계속 보험료를 납입해야 하나보험료 납입 기간이 남아 있는 보험을 확인하는 것이 중요하다. 보험료 부담이 커 보험료를 미납할 경우 보험금 청구 자체가 불가능해지기 때문이다. 특히 가입한 보험료의 가입기간이 많이 남은 경우 더 고민해 봐야 한다. 은퇴 후 보험료 납입 여력이 없을 때 대응방법을 찾아야 한다.해당 보험의 해지환급금 범위 내에서 대출을 받아 보험료를 납입하는 ‘자동대출납입제도’라는 것이 있다. 장기간 이용시 이자 부담이 커질 수 있으니 ‘비상 계획’으로 생각해 볼 만한 방법이다. 다음은 보험료를 줄이는 대신 보장금액을 줄이는 ‘보험료 감액제도’가 있다. 보장기간과 보험료 납입기간은 유지된다. ‘보험료감액완납제도’도 있다. 더 이상 보험료를 내지 않되 보장금액이 축소된다. ‘연장정기보험’도 있다. 보험료를 더 내지 않는 대신 보장기간을 축소하는 제도이다. 이 때도 보장금액은 유지된다.◇ 은퇴 전에 주택담보대출을 전부 상환할 수 있나주택규모를 줄이는 ‘주택 다운 사이징’을 통해 대출금 상환재원을 마련하는 것이 좋은 방법이지만 여의치 않을 경우 ‘주택연금’을 활용해 대출을 상환하는 방법이 차선이다.첫 번째로 ‘혼합방식 주택연금’이 있다. 대출한도의 50% 까지는 일시인출이 가능하도록 한도를 설정하고 나머지만 담보로 연금을 수령할 수 있어 의료비나 교육비, 주담대 상환이 가능하다. 인출 한도를 많이 설정할수록 연금액이 감액되는 구조이다.50%로는 상환이 어렵다면 대출상환방식의 연금주택을 선택하면 된다. 대출한도의 90%까지 인출한도 설정이 가능하며 일시에 인출한수 있다. 매달 내야 하는 이자를 줄일 수 있다는 것이 장점이다. 다달이 이자를 내지 않아도 되므로 대출이자를 덜 내어 캐시 플로(현금흐름)를 확보하는 방식이다.◇ 은퇴까지 얼마나 더 노후자금을 모을 수 있나자신의 저축 여력을 먼저 체크하고 절세 상품을 적극 활용해야 한다. 연금저축과 IRP를 합쳐 연 900만 원까지 세액공제가 된다. 한 해 저축금액이 600만 원 이라면 연금저축과 IRP 어느 쪽을 택해도 저축금액 모두를 세액공제받을 수 있다. 저축금액이 900만 원이면 연금저축에 600만 원을, 나머지를 IRP에 저축하면 세액공제 규모가 커진다. 50세부터 60세까지 10년이면 1억 원 가량을 적립할 수 있다.연간 저축규모가 900만 원 이상이라면 ISA(개인종합자산관리계좌)를 추가로 활용하는 방안이 좋다. ISA는 연 2000만 원 씩 최대 1억 원 저축이 가능하고, 이자 및 배당 수익 200만 원까지 비과세 된다. 초과수익은 9.9%의 세율로 분리과세된다. 의무가입 기간이 3년이라, 이후 만기수령한 자금을 연금계좌에 전액 이체하면 300만 원 한도 내에서 이체 금액의 10%를 추가 세액공제 받을 수 있다. 50세부터 60세까지 10년 저축하면 연금계좌 1억, ISA 1억 등 총 2억 원 저축이 가능해 노후자금 2억 원을 추가로 얻는다는 얘기다.조진래·이의현 기자 jjr895488@naver.com

2023-06-29 11:05 조진래 기자

[비바100] 떠나고 싶은 당신, 혜택 미리 챙기세요

(사진출처=게티이미지)은행·보험·카드 등 금융사들 마다 해외 여행자 특화상품을 내놓으면서 특수 창출에 열중이다. 그동안 코로나19로 국내는 물론 해외로 나가기 쉽지 않았지만, 올해부터 코로나19 유행세가 잦아들고 각국이 방역 조치를 대부분 해제하면서 해외여행 수요가 크게 늘고 있다. 금융사들은 이들 해외 여행자들 맞춤상품(서비스)을 출시하고, 여행자들은 자신의 니즈에 맞는 금융상품에 가입해 여행비용을 아끼고 심리적 안정감도 도모할 수 있다. ‘누이 좋고, 매부 좋은’ 시장의 수급이다.◇ 우대금리부터 환율 우대… 은행권 외화예금(왼쪽부터)우리은행 ‘우아한 달러적립예금’, 국민은행 ‘바로보는 외화통장’, 대구은행 ‘IDREAM 외화자유적금’. (자료=각 사)우리은행은 개인 고객을 대상으로 여행자금·고금리·항공사 마일리지 적립 등, 세 가지를 한 번에 해결할 수 있는 ‘우아한 달러적립예금’을 출시했다.이 상품은 우리은행과 아시아나항공 제휴 외화 신상품으로 우리WON뱅킹에서 가입할 수 있다. 가입 기간 5개월 동안 100회 입금이 가능하다. 미화 20, 30, 40, 50달러 중에 선택해 1일 1회 입금할 수 있으며, 입금 금액과 횟수, 만기 여부에 따라 아시아나항공 마일리지가 적립된다.미 달러 고금리 혜택과 매일 자동이체 또는 개별 입금으로 환율 변동에 대한 리스크도 줄일 수 있어 효율적으로 여행자금을 모을 수도 있다.또 우리은행은 ‘우리 WON 외화정기예금 특판’을 선보였다. 이 상품은 1000달러부터 50만 달러까지 가입할 수 있고, 계약기간은 3·6·12개월 중 선택할 수 있다.KB국민은행은 달러 환테크를 쉽게 할 수 있는 ‘바로보는 외화통장’을 출시했다. 이 상품은 고객이 직접 수익 금액을 계산할 필요 없이 환율 변동에 따른 실시간 수익률과 해당 통장을 통해 얻은 환테크 수익을 바로 보여준다. 또한 입출금 시 조건 없이 90% 환율 우대를 제공한다.여기에 동남아 여행객을 위한 환율우대 이벤트도 진행한다. 국민은행은 비대면으로 대만 및 싱가포르 통화를 환전하는 고객에게 환율우대 80%를 제공하는 이벤트를 하고 있다. 국민은행 홈페이지, KB스타뱅킹, 리브 NEXT에서 로그인 후 해당 통화 환전 신청 시 별도의 이벤트 응모를 하지 않아도 자동으로 환율우대 혜택이 적용된다.DGB대구은행도 환율우대 및 금리혜택을 제공하는 ‘IDREAM 외화자유적금’을 출시했다. 이 상품은 나의(I)꿈, 우리아이(I)의 꿈을 이루기 위한 외화목적 자금마련 통장으로 기본환율우대 70%, 10달러부터 가입할 수 있다. 신규가입자에게 월 1000달러 한도 내에서 최대 80% 환율 우대를 1년간 제공한다. 미성년자 및 최초 신규 가입 고객에게는 최대 0.3% 금리혜택을 제공한다.예금 가입 가능 통화는 USD(미국달러), JPY(일본엔화), EUR(유로화) 등이다. 최소가입액 10달러 이상 이며, 가입기간은 12개월이다. 자유적립식 예금으로 추가 납입이 가능하며 영업점, iM뱅크를 통해 간편히 가입할 수 있다.신한은행은 아시아나항공과 함께 ‘쏠편한 환전하고 마일리지로 일본가자’ 이벤트를 진행한다. 아시아나항공 마일리지 적립 서비스를 신청한 고객이 ‘쏠편한 환전’을 통해 300달러 이상 환전 시 아시아나항공 마일리지를 기존의 두 배인 2달러당 2마일리지를 적립해 준다. 두 배 마일리지를 적립 받은 고객이 쏠(SOL) 이벤트 페이지에서 응모하면 추첨을 통해 △3만~1000마일리지 △스타벅스 커피쿠폰을 제공하는 이벤트도 추가로 진행한다.◇ 카드, 수수료부터 적립 혜택까지(왼쪽부터)신한카드 ‘글로벌플러스’, 삼성카드 ‘삼성 iD NOMAD 카드’, 하나카드 ‘트래블로그’. (자료=각 사)신한카드는 해외 이용 특화 카드 ‘신한카드 Globus(신한카드 글로버스)’와 신한플레이 해외여행 원스톱 서비스 페이지 ‘글로벌플러스’를 강화했다. 신한카드 글로버스는 해외에서 카드 결제 시 발생하는 수수료가 면제된다. 별도 충전이나 계좌개설, 환전이 필요하지 않아도 국제브랜드수수료 1%와 해외서비스수수료 0.18%가 면제돼 총 1.18%의 수수료 혜택을 받을 수 있다.‘글로벌플러스’는 해외 이용 프로모션 및 이벤트를 모아놓은 ‘글로벌 파티팩’, 항공권, 숙박, 면세점 할인부터 해외 현지 가맹점 혜택까지 여정별 서비스를 확인할 수 있는 ‘여행의 모든 것’, NFC해외결제등록, 해외이용 분할납부 예약서비스, 원화결제차단, Self FDS 등 해외결제 및 카드이용 관련 서비스를 모아놓은 ‘편리한/안전한 해외이용’ 등의 메뉴로 재구성, 원스톱으로 이용할 수 있다.삼성카드는 여행과 쇼핑을 함께 즐길 수 있는 ‘삼성 iD NOMAD 카드’를 선보였다. 이 카드는 △여행 △여가 △면세점 각 영역에서 건별 10만원 이상 결제 시 2만원 할인 기프트 서비스를 영역별 각각 1회씩 제공한다. 여행 할인 기프트 서비스는 항공사 또는 여행사 이용 시 제공된다. 해외직구를 포함한 해외 가맹점 이용 건에는 2% 적립 혜택을 제공한다. 항공, 여행, 골프, 백화점, 프리미엄아울렛, 온라인쇼핑몰, 할인점, 면세점 업종 이용 건에는 1% 적립 혜택을, 그 외의 가맹점 이용 건에는 0.5%의 적립 혜택을 제공한다.해외여행에 나서기 전 하나카드 ‘트래블로그’ 서비스도 이용해 보는 것이 좋다. 트래블로그는 △환율우대 100% △해외 이용 수수료 무료 △해외 ATM 인출 수수료 무료 등 해외여행에 필요한 다양한 혜택을 제공한다.하나머니 앱을 통해 이용할 수 있는 트래블로그는 총 18종의 통화(미국USD, 일본JPY, 유로EUR, 영국GBP, 중국CNY, 싱가포르SGD, 캐나다CAD, 호주AUD, 베트남VND, 홍콩HKD, 태국THB, 스위스CHF, 필리핀PHP, 스웨덴SEK, 인도네시아IDR, 뉴질랜드NZD, 헝가리HUF, 체코CZK)에 대해 환율 100% 우대를 적용한다.하나카드는 트래블로그 전용 신용카드와 체크카드도 선보였다. 이 카드는 △국내외 전 가맹점 하나머니 1% 무제한 적립(1Q페이결제시 1.3%) △해외 가맹점 결제 시 3% 적립(월 최대 5만 하나머니) △항공·면세점·여행 관련 가맹점 결제 시 3% 적립(월 최대 5만 하나머니) 등의 혜택을 제공한다.◇ 여행자 보험으로 위험 상황 대비(왼쪽부터)캐롯손보 해외영행자보험, 카카오페이손보 ‘해외여행보험’, 하나손보 해외여행보험. (자료=각 사)해외여행 시 발생할 수 있는 사고를 대비하기 위해 보험에 가입할 필요가 있다.캐롯손해보험은 엔에이치엔 페이코(이하 NHN 페이코)와 함께 해외여행보험 최대 30% 할인 혜택을 제공한다. NHN 페이코가 보험, 은행, 카드 등 주요 금융사와 함께 선보인 ‘트래블팩’에 캐롯손보 해외여행보험 상품을 탑재했다.페이코 모바일앱 내 ‘트래블팩’을 통해 캐롯의 해외여행보험 가입 시 보험료 20% 할인 혜택(최대 1만원)을 즉시 제공하며, 추가로 보험료의 10%에 달하는 금액을 페이코 포인트(최대 5000 포인트)로 적립해 준다.카카오페이손해보험도 사용자가 원하는 보장을 마음대로 더하고 뺄 수 있는 해외여행보험을 선보였다. 같이 여행하는 일행이 있다면 ‘함께하면 할인’ 혜택도 제공한다. 친구 정보를 외우지 않아도 카카오톡 친구 목록을 통해 쉽게 가입할 수 있으며, 2명이 모이면 5%, 3명 이상 모이면 10%까지 더 할인받을 수 있다. 보험 가입자에게는 무사히 귀국만 해도 보험료 10%를 돌려받을 수 있는 ‘안전 귀국 환급금’을 제공한다.여기에 코로나 여파로 비행기 결항과 지연이 잦아진 최근 여행 현황을 반영해 비행기가 2시간만 지연돼도 보상한다. 나아가 받을 수 있는 보상을 놓치지 않도록 ‘비행기 지연 자동 알림’ 서비스도 제공한다.하나손해보험은 해외에서 폭력 피해를 봤을 때 법률 비용을 지원해 주는 ‘하나 해외여행보험’과 ‘하나 해외유학·장기체류보험’을 선보였다. ‘해외폭력상해피해 변호사선임비’ 특약에 가입하면 해외여행이나 해외 체류 중 물리적 폭력으로 상해를 입어 재판이 진행되는 경우 변호사 선임 비용을 보장받을 수 있다. 체류 기간이 끝나 국내에 입국한 뒤 형사소송을 벌이더라도 이 특약을 통해 변호사비를 보장받을 수 있다.강은영 기자 eykang@viva100.com

2023-06-28 07:00 강은영 기자

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[이철호 칼럼] 하반기 최악의 역전세난? 지나친 공포심 경계해야

이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자)최악의 역전세난이 대한민국을 휩쓸었다. 전세 사기로 인한 피해자가 발생함에 따라, 정부는 대책들을 발표해 시행했고 앞으로도 추가적인 대책들을 내놓을 예정이다. 그런데 최근 들어, 올해 하반기에는 현재보다 더 최악인 역전세난이 올 것이라는 주장이 나오고 있다.그 주장의 배경에는 2021년 전세가 폭등이 가장 심했던 사실이 있다. 2년 지난 시점인 올해 하반기에 역전세난이 가장 심하지 않겠냐는 것이다. 하락폭 때문에 보증금을 반환하기 어려울 것임을 주장한다. 물론, 일부러 최악의 시나리오를 이야기하여 주목받고 싶을 수도 있겠다. 그러나 필자는 전세 시장이 더 악화되기보다는 나아진다는 것에 한 표를 던진다.첫 번째 이유는 충분히 조정된 가격이 자리를 잡고 있다는 점이다. 임대차법 개정 부작용으로 급등했던 전세가가 제자리를 찾아 내려오는 과정에서도 많은 부작용이 나타났다. 이제 다시 낮아진 전세가격에 적응하고 있는 시점이다. 물론 2년 전 높은 전세가에 계약하신 분들이 아직 있기는 하지만, 준비 없이 마주했던 올 상반기보다는 대비할 시간이 있었다고 볼 수 있다.두 번째 이유는 현 시점 이후 기준금리 인상폭이 제한적이라는 점이다. 대출금리가 폭등하니 전세자금대출을 받아 전세로 가기보다는 월세를 선호하는 움직임이 발생했다. 그러나 최근 대출금리가 안정을 찾으면서 전세를 찾는 사람이 늘고 있다. 마침 전세가격도 낮아졌다.세 번째로 거래 가뭄이 해소되고 있다는 점이다. 역전세난을 심화시켰던 요인이 바로 거래가뭄이다. 최악의 경우에는 집을 팔아서라도 보증금을 반환해야 하는데, 매수심리가 완전히 얼어붙어서 그것마저 불가능했다. 가격이 문제가 아니라 매수자가 아예 없었으니까 말이다. 매매가도 충분히 조정된 결과로, 최근에는 저가 거래 매수자가 나타나고 있다. 호가가 올라가며 주춤할 수 있겠으나, 과거와 같은 수준이 거래 가뭄까지 가지는 않을 것으로 보인다.네 번째는 정부도 역전세난을 막기 위한 대책을 내고 있다는 것이다. 가장 중요한 점이 전세퇴거목적 대출의 DSR을 완화해주는 것이라고 볼 수 있다.이 외에도 다양한 이유로 전세 수요자는 늘고 임대 공급은 감소하고 있다. 여러가지 요인들이 복합적으로 작용한다면, 올해 하반기에 최악의 역전세난이 일어날 가능성은 극히 적다.이미 시장에서는 전세 수요가 늘고 있다는 시그널이 나타나고 있다. 전세 수요자들은 지금 바로 가서 계약하는 것이 저렴하게 거주하는 방법이 아닐까 싶다.이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자)

2023-06-26 07:00 이철호(필명 부토피아, ‘2838 세대, 지금 집 사도 될까요’ 공동저자)

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