최현일 한국열린사이버대학교 교수

지난 2년간 무섭게 급등하던 부동산 시장이 관망세를 보이며 숨고르기를 하고 있다. 향후 가격이 하락할 것이라는 주장과 여전히 공급이 부족하기 때문에 다시 상승할 것이라는 전망이 엇갈리고 있다. 

2022년 부동산 시장에 미칠 다양한 변수들이 있지만 가장 큰 이슈는 3월에 치러지는 대선이 될 것이다. 여야 유력 두 후보 모두 표심을 공략하기 위해 규제완화와 공급확대 및 지역개발 공약을 내놓고 있다. 

먼저, 재개발·재건축 규제완화가 가장 큰 이슈다. 문재인 정부 5년간 강력하게 억제했던 재개발·재건축 규제가 도심의 공급위축을 불러와 전세가격과 매매가격의 급등으로 이어졌다는 점은 여야 모두 공통적으로 인식하고 있다. 

여당 후보는 공공재개발 활성화, 재건축 안전진단 기준개선, 용적률 500% 허용 등의 공약을 내놓았다. 야당 후보는 용도지역 변경과 용적률 상향, 30년 이상 공동주택 안전진단 면제, 재건축초과이익환수제 대폭완화 등을 공약으로 내걸고 있다. 도심 공급확대를 위한 재개발·재건축 규제완화는 여야 공통의 공약사항이 되고 있으며, 누가 집권하던 재개발·재건축 규제가 풀리면서 시장은 영향을 받게 될 것이다. 

또한 다주택자 양도세 규제완화도 이슈다. 다주택자 양도세 규제완화를 할 경우 서울에서만 5만 가구 물량이 시중에 풀릴 것이라는 전망도 있다. 따라서 누가 집권하든지 당장 부족한 주택 부족문제를 해결하기 위해서는 다주택자 양도세 규제완화는 적극 검토될 것이다.

그리고 각종 지역개발 공약도 부동산 시장에 영향을 미치게 될 것이다. 여당에서는 수도권 GTX노선 연장 및 신설, GTX-D노선 조기추진, 경인선과 경의선 지하화, 제2경인고속도로 연장건설 등을 공약으로 발표했다. 야당에서는 수도권 철도와 경부고속도로 지하화, 경인고속도로 인천구간 지하화, GTX-E노선과 GTX-F노선 신설 등이다. 그 외에도 여야 후보 모두 부울경 지역, 충청권 지역, 강원지역의 표심을 잡기위해 다양한 공약을 발표하고 있다. 

마지막으로 부족한 주택을 대량으로 공급하겠다는 공약을 공통적으로 내놓고 있다. 여야 유력 두 후보 모두 2025년까지 250만~311만호의 주택을 대량으로 공급하겠다는 공약을 공통적으로 내 놓고 있다. 

누가 당선이 되던지 대량 입주가 시작되는 2025년까지 향후 2~3년간은 공급부족에 따른 시장불안에 시달리게 될 것이다. 이에 대한 해결책으로는 공급부족의 근원지인 서울에 40~50만호의 주택을 대량으로 공급하기 위해 재개발·재건축 규제를 풀고, 용적률을 높여 주는 방법밖에는 대안이 없을 것이다. 문제는 당장 재개발·재건축 규제를 풀고, 용적률을 높여 주더라도 입주하는 데는 5~10년간의 시차가 있기 때문에 시급한 공급을 확충하기 위해서는 다주택자 양도세 규제완화가 적극 검토되어야 할 것이다. 더 나아가 수도권 전체적으로는 100만호 이상의 주택을 공급하기 위한 4기 신도시 건설도 검토되어야 할 것이다. 

재개발·재건축 규제완화와 다주택자 양도세 규제완화 및 신도시 추가건설은 누가 집권하든 공통적으로 검토해야할 정책이 될 것이다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수