상승세를 이어가던 부동산 시장은 단기 급등에 대한 피로감으로 대세하락기에 접어들었다는 주장과 여전한 공급부족과 계약갱신청구권의 본격시행으로 2022년도에 다시 상승할 것이라는 주장이 엇갈리고 있다.

2022년도 부동산 시장에 직접적으로 영향을 미칠 변수로는 금리상승, 대출규제, 계약갱신청구권 본격시행, 공급부족 등이다. 간접적으로 영향을 미칠 변수로는 대통령선거, 지방선거, 코로나 장기화 등이다. 이러한 변수들이 영향을 주고받으며 부동산시장은 흘러갈 것이다.

먼저, 2022년에도 금리는 지속적으로 상승 할 것으로 전망되고 있다. 2021년 2차례 인상을 통해 기준금리가 0.75%까지 상승했고, 시중 금리는 4~5%대를 형성하고 있다. 2022년에 2~3차례 정도 기준금리가 상승하면서 시중 금리는 6~7%까지 치솟게 되면 대출자들은 이자부담의 압박을 받게 될 것이다.

또한 대출규제도 지속될 것이다. 2021년 대출규제가 강화되면서 거래량이 줄어들고 수요자들이 관망세를 유지하고 있다. 2022년에도 대출규제가 지속되면서 거래는 더욱 위축될 것이며, 상황에 따라 거래절벽이 장기화될 수도 있다. 대출규제는 거래를 줄이면서 매매시장을 안정시키는 요인이 될 것이다. 그러나 대출규제로 실수요자들의 내 집 마련이 어려워지면서 전세로 눌러 앉는 비율이 증가하면서 전세가격이 급등하는 문제도 발생할 것이다.

그리고 계약갱신청구권의 본격시행으로 전세시장은 큰 혼란에 빠질 수 있다. 2022년 7월은 계약갱신청구권 도입 후 처음으로 임대인들이 전세보증금을 제대로 올려 받을 수 있게 되는 시점이다. 2022년 7월이 되면 전세가격은 큰 폭으로 상승하여 세입자들이 큰 어려움에 직면하게 될 것이다.

뿐만 아니라 여전히 공급부족에 시달리게 될 것이다. 서울 아파트의 적정 공급물량은 연 4만7604가구인데, 2021년 3만900가구가 공급되었고, 2022년은 1만8250호로 공급이 더욱 줄어들게 된다. 2021년 3기신도시를 비롯한 4차례의 사전청약이 진행되었지만, 입주는 2025년 이후에나 가능하다. 따라서 대량 입주가 시작되는 2025년까지 향후 2~3년간은 공급부족에 따른 시장불안을 지속될 것이다.

가장 큰 영향을 미칠 변수는 3월에 치르지는 대통령선거가 될 것이다. 현재 당선가능성을 보이고 있는 여야 유력 두 후보 모두 2025년까지 180~205만호의 주택을 대량으로 공급하겠다는 공약을 공통적으로 내놓고 있다. 그러나 재개발·재건축 규제완화, 다주택자 양도세 일시완화, 대출규제 완화 등은 각 당의 득표 전략에 따라 공약이 정리될 것이다. 따라서 대선 결과 어떤 정권이 들어설지에 따라 시장은 크게 요동칠 것이다.

누가 당선이 되던지 시장안정을 위해 금리상승, 대출규제 정책을 지속적으로 추진할지, 아니면 금리상승 폭을 줄이면서 실수요자 위주로 대출규제를 풀어 내 집 마련을 유도할지도 관심사다. 또한 다주택자 양도세 일시완화로 시장에 매물이 나올 수 있도록 숨통을 틔워 줄지, 그리고 공급확대를 위해 재개발·재건축 규제를 풀지도 관심사이다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수