주택시장은 수요와 공급의 원리가 깨져 공급부족이 일어날 경우 가격급등과 투기가 일어나 큰 혼란에 빠지게 된다.

최근 1~2년 사이 주택시장과 전세시장 급등으로 무주택자들의 불안과 고통이 점점 심화되고 있다. 가장 큰 원인은 정부의 부동산정책 실패에서 기인한 공급 부족 때문이다.

문재인 정부 4년간 공급확대보다는 수요억제정책에 중점을 두다가 공급이 따라가지 못하자 수요가 폭발한 것이라 보면 된다. 여기에 2020년 7월 도입한 계약갱신청구권제는 전세시장을 안정시키기보다는 불붙은 시장에 기름을 끼얹는 역효과를 가져왔다.

문제는 당장 매매시장과 전세시장을 안정시킬 수 있는 해결 방안이 없다는 점이다. 주택은 공급의 비탄력성으로 지금 당장 주택이 부족하다고 하더라도 부족한 물량을 바로 바로 공급할 수는 없다. 따라서 공급물량이 부족하다면 다른 방안을 찾아 매매시장과 전세시장을 안정시킬 수 있는 해결책을 찾아야 할 것이다.

먼저, 대량공급 계획을 세워서 몇 년 후에라도 가격이 하락할 것이라는 시그널을 주어야 한다. 이를 위해서는 현재 6곳의 3기 신도시 이외에 4곳 정도 신도시 건설을 추가해서 공급을 확대하고, 이에 더해 10곳 정도의 4기 신도시 건설계획도 마련해야 한다. 과거 주택시장이 안정되었던 시기는 노태우 정부의 주택공급 200만호 공급의 일환으로 분당·평촌·일산·산본·중동 등 수도권 1기 신도시 건설이 완료된 1990년대 초반 한번 뿐이었다.

또한, 공급을 확대할 수 있는 규제는 풀어야 한다. 문재인 정부는 재개발·재건축 규제가 투기를 불러오는 원흉이라 생각하고 집권 내내 재개발·재건축 규제를 강화했다. 그러나 택지가 고갈된 서울에서 유일하게 대량 공급이 가능한 재개발·재건축을 규제하면서 공급이 줄어들어 결국 공급 부족에 따른 가격 폭등으로 나타났다. 따라서 재개발·재건축을 규제만 할 것이 아니라 용적률 확대 등 인센티브를 주어 공급을 확대할 수 있는 방안을 찾아야 한다.

그리고 수도권에 있는 공공기관은 지방으로 모두 이전시켜야 한다. 과거 노무현 정부에서 추진한 세종시와 혁신도시에 수도권에 남아 있는 나머지 공공기관을 모두 이전해야 한다. 이를 위해 청와대와 국회는 솔선수범해 하루빨리 세종시로 이전하고, 수도권에 남아 있는 다른 공공기관도 12개 혁신도시로 분산 이전해야 한다. 더불어 수도권에 있는 육군사관학교, 서울대 같은 국립대학들도 지방으로 이전시켜야 한다.

마지막으로 전세대란 문제를 해결하기 위해 정부가 적극적으로 나서야 한다. 현재 전세대란 은 정부가 2020년 7월 시행한 계약갱신청구권제 도입 이후 수도권의 전세보증금이 2배 정도 올랐다. 정부의 정책실패로 전세보증금이 급등한 만큼 정부가 책임져야 한다. 상승한 전세보증금 이자를 정부가 부담하던지, 아니면 전세상승분을 월세로 전환하면 정부가 지원해주어야 한다.

우리나라 주택정책의 목표는 주택시장 안정이 아니라 주택시장의 가격하락에 목표를 두어야 한다. 시장안정이 아니라 가격하락에 정책적 목표를 두어야 투기가 사라지고 매매시장과 전세시장이 안정될 것이다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수