문재인 정부가 25번째 대책으로 내놓은 2·4 부동산대책은 대량공급을 통한 부동산시장 안정에 중점을 두고 있다. 대책의 핵심은 도심 정비사업과 신규택지 공급을 통해 2025년까지 서울 32만 가구, 전국적으로 83만 가구를 공급하겠다는 것이다. 공공정비사업을 통해 인허가 절차와 사업기간을 단축해 신속하게 공급하고, 도심복합개발을 통해 역세권과 준공업지역, 저층노후지역에 주택공급을 확대한다는 것이다. 또한 소규모정비사업과 도시재생 사업지 및 신규택지사업으로도 주택공급을 확대한다는 것이다. 그러나 공급의 골든타임을 놓친 뒷북 정책이라는 비판과 함께 현재 급등하고 있는 매매시장과 전월세 급등을 잡기에는 한계가 있다는 지적이다.

먼저, 공급대책이 시기적으로 너무 늦었다. 전문가들은 문재인 정부 집권초반부터 공급이 부족하다고 공급정책이 필요하고, 재개발재건축 규제완화를 통한 공급확대를 주장했다. 그러나 공급이 충분하다고 오판하여 재개발재건축 규제를 더욱 강화하고, 공급에 미온적으로 대처하다가 공급에 필요한 골든타임을 놓쳐버려 물량부족에 따른 가격급등을 불러 왔다.

또한, 공급대책의 실효성에 대한 의문이다. 집권 4년간 시간 낭비하다가 집권 마지막 해에 조금하게 쏟아낸 대책이 과연 효과가 있을지도 의문이다. 이번 2·4대책은 빨라야 5년 후인 2025년 정도에나 입주가 시작되고, 효과가 나타날 것으로 예상되고 있다. 그 동안 공급부족에 따른 가격급등은 지속될텐데 그때까지 시장안정에 대한 대책이 없다.

그리고 공공정비사업의 문제이다. 정부는 공공재개발과 공공재건축을 통해 동의요건과 의무거주요건 완화시켜 주는 대신 조합원들에게 지나친 개발이익이 돌아가지 않도록 환수하겠다는 구상이다. 그러나 개발이익이 환수되고, 수익성이 떨어지면 공공정비사업에 반대하는 조합원들이 늘어나면서 사업추진이 늦어지거나 무산될 수도 있다. 따라서 재개발재건축은 시장기능이 맡기는 것이 바람직하다.

뿐만 아니라 83만 가구를 공급하겠다는 것도 숫자 부풀리기는 아닌지 의심스럽다. 정부는 이번대책에서 서울 32만 가구, 전국 83만 가구를 공급하겠다는 계획을 강조하고 있다, 이는 현재 정부가 추진 중인 주거복지로드맵과 3기 신도시 공급물량 127만 가구를 합하면 200만호를 넘어서는 대량공급 물량이다. 구체적인 공급방안이 부족하고, 정부가 계획한대로 공급할 택지는 충분한지도 의문이다. 숫자만 나열하는 뻥튀기 대책은 아닌지 의심스럽다.

특히, 문재인 정부가 내놓은 ‘계약갱신청구권제’ 때문에 전월세 가격이 급등하여 고통 속에 빠져 있는 세입자에 대한 대책이 없다. 정부는 2025년 입주에 따른 시장이 안정될 때까지 전월세 세입자 지원방안을 마련해 주어야 한다. 전세금 상승분에 한해 저리의 추가 전세대출을 해주고, 월세 세입자를 위한 임대료 3분의 1 지원 등 다양한 지원방안을 모색해야 한다. 2025년 입주 때까지 한시적으로 정부가 임대료 지원을 해 주면서 시장을 연착륙 시켜야 한다.

결국 지난 4년간 공급은 충분하다고 큰 소리 치다가 이제서야 갑자기 공급확대 정책으로 돌아선 것이 시기적으로 너무 늦어 앞으로도 주택문제는 가장 큰 국민 고통이 될 것으로 보인다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수