부동산 가격이 천정부지로 치솟자 버블 붕괴에 대한 우려가 높아지고 있다. 부동산 버블 붕괴는 사전에 예측하는 시스템이 없다는 점에서 투자자 입장에서는 주의가 필요하다. 그 동안 우리나라에서 버블 붕괴에 대한 논쟁은 두 번 있었다.

2000년대 초와 2007년 두 번에 걸쳐 부동산 버블 붕괴론이 대두됐지만 예측은 모두 빗나갔다. 당시 버블 붕괴를 믿고 아파트를 처분한 사람들은 큰 손해를 봤다.

국내에서 버블 붕괴론이 거론될 때마다 비교되는 것이 1990년대 일본의 버블 붕괴 상황이다. 1990년대 일본은 버블 붕괴로 주택가격 50%, 상가 70%, 각종 회원권은 90% 폭락한 경험이 있다. 그러나 일본의 1990년대 버블 붕괴 상황과 현재 한국의 부동산 시장은 유사점도 있지만, 차이점도 많다는 점에서 단순 비교를 통해 동일시하는 것은 문제가 있다. 그 차이점을 짚어본다.

첫째, 버블 대상이 일본은 도쿄의 상업지인데 비해, 한국은 서울의 아파트이다. 리스크가 시작되면 아파트의 경우 주거용 부동산이기 때문에 쉽게 처분하지 않으려는 심리가 강하고, 가격이 떨어지지 않으려는 하방경직성이 큰 부동산 상품이다. 반대로 상업용 토지는 쉽게 처분하려는 심리가 강하고, 환금성이 떨어지기 때문에 하락폭도 크다는 점이 아파트와 다르다.

둘째, 버블의 주체가 일본은 법인이었던 데 비해, 한국은 개인이다. 리스크가 시작되면 법인은 도산을 막기 위해 부동산을 급하게 처분하려고 하지만, 개인은 손해를 최소화하려고 최대한 버티려는 경향이 강하다는 측면에서 차이가 있다.

셋째, 일본의 부동산 붕괴 당시 담보대출 비율은 100~120%까지 인정되었던 것에 비해, 한국은 40~70% 수준이다. 당시 일본은 부동산 불패신화에 매몰되어 담보대출 비율을 100~120%까지 인정해 주었지만, 한국의 경우 LTV, DTI 등을 통해 40~70% 수준으로 규제하면서 안정장치를 두고 있다.

넷째, 버블 붕괴 당시 일본의 주택보급률은 110% 수준이었지만 현재 한국은 103%이다. 특히, 서울은 주택보급률 98%, 수도권은 99%로 아직도 주택이 부족한 상태이다. 즉, 한국의 수도권의 경우 여전히 주택이 부족하기 때문에 버블이 붕괴되더라도 일본처럼 주택가격이 반 토막이 나는 일은 없을 것이다.

다섯째, 그 당시 일본은 전후 부동산 폭락 경험이 전혀 없었지만, 한국은 1997년 IMF 외환위기, 2007년 국제금융위기 등 2번의 경험 있다. 즉, 일본은 전후 부동산 불패신화가 계속되어 부동산 가격이 한 번도 떨어지지 않았기 때문에 하락폭과 충격이 컸으나, 한국은 두 차례의 경제위기를 겪은 경험이 있어 폭락과 충격에 대한 내성이 생겨 있다.

지금까지는 한국의 경우 두 번의 버블 붕괴 논쟁을 거치면서도 부동산 시장이 큰 폭락 없이 우상향으로 진행되어 왔으나, 코로나 사태가 장기화되면 부동산 버블 붕괴로 이어질 수도 있어 대비를 해야 할 것이다.

다행히 코로나 사태가 조기 종식된다면 별 문제 없이 넘어가겠지만, 내년까지 지속된다면 버블 붕괴를 대비해야 한다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수