집권 3년차를 넘어가고 있는 문재인 정부는 집권 초반 노무현 정부의 부동산 실패를 두 번 다시 반복하지 않겠다고 호언장담하였지만 노무현 정부의 데쟈뷰라고 할 만큼 부동산 실패의 길을 걷고 있다. 매매시장은 급등하여 서민들의 내 집 마련의 꿈은 사라지고, 전월세 시장마저 폭등하여 서민들이 가장 피해를 보고 있다. 문재인 정부 부동산 정책 실패는 집권 초반부터 예견된 것이다. 

먼저, 집권 초반 공급이 충분하다는 오판으로 강남지역만 잡으면 된다는 핀셋규제로 일관하였다. 강남3구를 타겟으로 핀셋규제를 하다가 효과가 없자 인근 마용성, 도노강 등으로 핀셋규제를 넓혀가다 결국 서울 전역을 규제 하였다. 다음 풍선효과로 경기도가 들썩이자 경기도를 규제한 결과, 풍선효과 이어달리기로 세종, 대전, 부산, 대구 등 전 국토가 투기판으로 변하였다.

또한 핀셋규제에 따른 풍선효과로 시장이 잡히지 않자 내놓은 임대차3법의 도입 시점도 문제이다. 전문가들은 1989년 임대차보호법 개정으로 임대기간이 2년으로 늘어났을 때 전세가격이 급등한 선례를 지적하며 임대차3법 도입에 신중을 기해야 한다고 경고하였으나 무시하고 도입했다. 임대차3법은 매매가격이 하락하는 시점에서 도입해야 연착륙이 가능한데 반대로 쫒기듯 조급하게 도입해 전월세 시장을 폭등시키는 결과를 가져 왔다. 임대차3법은 문재인 정부 집권 1년 이내에 도입했어야 효과가 있었을 것이다.

서울의 주택부족으로 공급이 필요한데도 서울 도심의 유일한 공급처인 재개발재건축 시장을 규제하여 공급부족을 심화시켰으며, 분양가상한제를 도입하여 민간공급을 위축시켜 공급부족에 따른 가격급등을 불러왔다. 또한 재개발재건축 조합원들의 2년 거주 요건을 만들어 세입자를 내쫓는 결과를 가져왔다. 그리고 규제지역에 LTV와 DTI 같은 금융규제를 획일적으로 적용하여 실수요자들의 내 집 마련을 어렵게 하여 전세대란을 촉발시켰다. 그 외에도 교육평등을 외치면서 특성화고를 없애 강남 집중을 심화시켜 강남지역 주택가격을 급등시켰다. 결국 문재인 정부의 많은 부동산 대책들이 상호 모순되거나, 엇박자를 보여 투기를 부추기는 결과를 가져왔다.

부동산 정책은 먼 미래를 내다보며 장기적 관점에서 추진해야 하는데 그렇지 못하니 대부분 정부들이 실패를 맛보게 된 것이다. 특히 문 정부의 경우는 더 심하다고 할 수 있다. 부동산 시장이 과열되면 투기억제정책으로 시장을 억누르고, 시장이 침체되면 부동산 경기활성화 정책으로 시장을 살리는 행태를 반복하다 보니 부동산 시장이 안정되지 않고 주기적으로 투기가 발생하는 현상이 반복되고 있는 것이다. 임기응변식 정책보다는 장기적 관점에서 지역별 수요와 계층별 수요에 맞게 주택을 꾸준히 공급해 주는 노력이 필요하다.

지금이라도 할 수 있는 유일한 대응책은 늦었지만 5년 후를 대비한다는 심정으로 대량 공급방안을 만들고, 다주택자들의 금융규제를 강화하는 방법밖에 없다. 대량 공급방안은 재개발재건축 규제를 풀고, 기존 3기 신도시 이외에 10곳의 신도시를 추가 건설해야 한다. 또한 금융규제 강화는 다주택자들에게 금융대출을 전면 금지하고, 만기가 돌아오는 다주택자들의 대출을 연장시켜주지 말고 회수해야 한다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수