디지털 자산이 부동산 가치를 담보하고 자금을 조달하는 금융기법으로 사용될 것으로 보인다. 최근 규제자유특구로 지정된 부산시가 금융·부동산 분야에 블록체인 기술을 도입하는 실험에 나섰다. 이를 통해 향후 증권형 토큰을 발행하는 등 부동산 디지털 자산화 시대가 열릴 것이다. 즉, 부동산 공모 펀드에 참여한 개인 투자자에게 블록체인 기반 디지털 증서를 발행하고, 이를 기반해 개인 간 소액으로 디지털 자산화하여 자금 모집 등 매매가 가능하게 하는 것이다. 이는 부동산의 증권형 토큰 공개(STO)로 볼 수 있다.

STO(Security Token Offering)는 실물 자산에 대하여 블록체인 기술 기반 하에서 실물 자산의 가치를 일정량의 토큰으로 발행하여 다수의 투자자가 실물을 소량의 토큰으로 공유케 한다는 아이디어이다. 즉, 증권의 성격을 가진 토큰을 공모형으로 발행한다는 의미로 증권형 토큰 공개라고 부른다.

부동산의 최초 개발 시에 자금을 모집하는 금융 방법으로는 건축 대부 주택상환사채발행 등이 있다. 최근에는 프로젝트의 사업성을 기초로 하는 대출 금융인 프로젝트 파이낸싱(PF), 주식 등 지분증권을 발행을 통해 조달하는 부동산투자회사(리츠)의 설립을 통한 방법도 있다.

부동산 개발 관련 금융은 상당한 시간과 비용이 소요되고 절차가 복잡해 시행에 있어 부실 및 리스크를 안고 있다. 소규모 개발에 활용되는 지주공동사업은 다양한 사회적 문제가 발생하고 있다. 이를 블록체인 기술 기반을 통해 운영함으로써 부동산 개발 관련 금융을 짧은 기간과 적은 비용으로 해결하며 투명하고 안전하게 관리한다는 것이다.

실물이 없는 아이디어와 전산기술의 가치를 평가한 기능적 디지털 자산을 발행, 판매해 자금을 모집하는 것이 ICO(Initial Coin Offering)다. 이는 실물이 없으므로 해서 디지털 자산의 가치에 대한 평가가 자의적이란 단점이 있다. 디지털 자산 발행 기업의 기술 및 아이디어의 실현 가능성을 가치에 반영하고 이를 보장해 주는 안전장치도 없다는 것도 문제로 지적된다. 반면에 실물이 담보되는 디지털 자산인 부동산은 유한한 자산이며 가치의 안전성을 가지면서 희소성도 지니고 있다.

일부 국가에서는 부동산 STO가 이미 합법화하거나 프로젝트를 실행 중이다. 일본의 한 기업은 부동산 투자 펀드 실증 사업의 일환으로 블록체인 기반 증권형 토큰을 발행한다. 독일은 2022년 완공될 아파트에 대해 일반 투자자들도 쉽게 수익형 부동산 프로젝트에 참여할 수 있는 STO를 추진하고 있다. 부동산 투자 자금 조달을 위해 블록체인과 디지털 증권을 이용하는 플랫폼 구축을 성공적으로 진행하고 있는 것이다.

부동산을 디지털 자산화한 STO는 안전한 디지털 자산 투자가 될 수 있다. 그러나 아직 STO 관련 법이 정착되지 않고 있는 우리나라는 부동산 개발 금융의 블록체인 도입 및 디지털 자산화 과정이 실험 중이라고 말할 수 있다. 이제 막 시작한 부산시의 블록체인 기반 부동산 STO 실험은 그런 점에서 의미가 크다. 부동산 STO 시장의 발전을 위해 정부 및 지자체, 공공기관의 법적 제도적 뒷받침이 필요한 시점이다.

최철용 브릿지블록체인연구소장