문재인 정권 집권이후 부동산 정책은 투기가 일어나는 지역만 국지적으로 집중 타격하는 소위 핀셋규제에 치중해 왔다. 그러나 핀셋규제는 규제지역 밖으로 투기가 번지는 소위 ‘풍선효라’라는 문제점을 가져오면서 핀셋규제와 풍선효과가 반복되는 숨박꼭질을 하고 있다.

급기야 정부는 지난해 ‘12·16대책’ 이라는 강력한 규제정책을 발표하면서 ‘역대급 정책’이라며 풍선효과는 없을 것이라고 자신했지만 핀셋규제에 불과하였다. ‘12·16대책’ 이후 잠깐 숨고르기를 하던 부동산 시장은 올해 초부터 풍선효과가 반복되면서 시장불안이 극대화되고 있다.

정부가 투기의 시발점인 강남 재건축시장을 잡기위해 핀셋규제를 하자, 소위 ‘마용성(마포·용산·성동)’ 지역으로 풍선효과가 나타났다. 이후 마용성 지역에 대한 핀셋규제를 하자 ‘도노강(도봉·노원·강북)’ 지역으로 불길이 번지기 시작했다.

그 후 정부가 서울지역 전체에 대한 핀셋규제를 하자 ‘수용성(수원·용인·성남)’ 지역으로 불길이 번지고 있다. 수원과 용인은 한 주 만에 집값이 1~2% 올라 상승세가 특히 가팔랐다. 광교신도시의 경우 전용 84㎡ 호가는 14억이며, 성남지역에서는 11억의 분양권에 웃돈만 5억 붙었다.

정부의 현재와 같은 핀셋규제로는 불길처럼 번지는 풍선효과를 막기 어려울 것 때문에 종합대책이 필요하다.

첫째, 핀셋규제보다는 수도권 전체를 규제로 묶어 종합적인 대책을 찾아야한다. 서울 또는 경기 등 특정지역에 대한 핀셋규제로는 풍선효과만 나타나기 투기를 잡기 어렵다. 따라서 수도권 전체를 규제로 묶어 종합적인 대응책을 찾아야 한다. 현재처럼 핀셋규제에 의존하게 되면 향후 경기 남부지역으로는 광안시(광명·안산·시흥)지역, 안의군(안양·의왕·군포)지역, 오평화(오산·평택·화성)지역으로 풍선효과가 확대 될 것이다. 또한 동부지역으로는 하구남(하남·구리·남양주), 그리고 서남부지역으로는 김부인(김포·부천·인천) 지역으로 풍선효과가 확대될 것이다.

둘째, 수요억제정책보다는 대량공급 확대정책을 펴야 한다. 정부는 대출규제, 세금규제, 청약규제 등 각종 규제를 통해 투기를 잡으려고 하고 있다. 규제를 통해 투기를 잡는 데는 한계가 있기 때문에 대량으로 공급을 확대하는 방안을 찾아야 한다. 역대 정부 중 주택시장이 안정된 경우는 대량공급을 위해 주택 200만호 공급정책을 추진했던 노태우 정부의 덕택으로 시장이 안정된 1990년대 초반 밖에 없었다.

셋째, 실수요자는 내집마련이 가능하게 규제를 완화해 주어야 한다. 투기를 잡기위한 정부의 각종 대책이 획일적으로 적용되다보니 집 없는 실수요자들에게 피해가 전가되고 있다. 실수요자들이 우선적으로 내집마련이 가능하게 물꼬를 터 주어야 한다.

정부의 핀셋규제는 규제가 덜한 지역으로 집요하게 파고들면서 풍선효과를 나타내면서 시장불안을 부추기게 될 것이다. 국지적 핀셋규제로는 부동산투기를 잡기 어렵다. 따라서 서울, 경기, 인천 등 수도권 전체를 규제지역으로 묶는 등 투기를 근본적으로 차단할 수 있는 강력한 종합대책이 필요하다. 부동산 정책은 문재인 정부의 성공과 실패와도 직결되는 뜨거운 감자가 될 것이다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수