2020년 올해는 변수가 많아 국내 부동산 시장을 예측하기 쉽지 않은 한해가 될 것이다. 특히, 총선이 있기 때문에 더욱 유동적인 한해가 될 것이다. 올해 부동산 시장은 정책강도, 총선, 금리, 주택의 수급상황, 경기회복 등 5대 변수에 의해 움직일 것이다. 

첫째, 부동산 정책의 강도가 영향을 미칠 것이다. 지난해 12·16대책 이후 강력한 대출규제로 시장이 위축되면서 관망세를 보이고 있다. 지금의 관망세는 봄 이사철을 기점으로 다시 움직일 것이다. 그러나 정부가 내놓을 부동산 정책의 강도가 어느 수준일지에 따라 시장은 큰 영향을 받을 것이다. 즉, 정부의 부동산 정책의 강도가 강하면 시장이 얼어붙을 수도 있고, 반대로 약하면 시장이 살아날 수도 있다. 정부가 부동산 시장을 움직일 가장 큰 칼자루를 쥐고 있다고 보면 될 것이다.

둘째, 총선의 영향을 받을 것이다. 오는 4월 15일 총선에서 승리하기 위해 각 당은 다양한 지역개발공약을 내 놓을 것이다. 전국적으로 공약이 남발되면서 부동산 시장을 자극하게 되어 과열을 부추길 것이다. 이미 정부는 작년 1월 전국 16개 지역에 총 24조 원 규모의 23개 철도·도로·산업단지 조성사업의 예비타당성 면제 사업을 발표하였다. 최근에는 여의도 면적 26배에 해당하는 군사시설 보호구역을 해제하였다. 오는 총선까지 표심을 잡기위한 이러한 지역개발공약과 규제완화 정책들이 발표되고, 도로와 철도 등의 건설계획이 발표 될 것이다.

셋째, 금리가 영향을 미칠 것이다. 저금리가 지속되고 있는 상황에서 시장에 돈이 풀리게 되면 부동산 시장은 더욱 과열될 것이다. 미국의 연방준비제도가 당분간 기준금리를 1%대인 현재 수준을 유지할 뜻을 밝히고 있다. 이는 재선을 노리는 트럼프 대통령이 경제지표 개선을 위해 추가 금리인하를 압박하고 있기 때문으로 알려지고 있다. 한국은행이 2020년에 한 차례 이상 금리를 인하할 것으로 전망하고 있어 국내 부동산 시장에 영향을 미칠 것으로 보인다.

넷째, 주택의 수급상황이다. 2019년 38만 6741가구로 계획됐던 민영아파트 분양은 계획 대비 68%인 26만 4천여 가구만 실제 분양되었다. 계획보다 실제 공급이 줄어드는 현상은 3년 연속 이어지고 있다. 특히, 주택이 부족한 서울은 여전히 공급부족에 시달리고 있어 서울의 주택 공급문제가 수도권 전체의 시장불안으로 이어지게 될 것이다. 주택산업연구원은 2020년 전국의 주택매매가격이 보합을 보이겠지만, 서울의 아파트 가격은 1.2% 상승할 것으로 전망하고 있다. 또한 건설산업연구원은 전국의 주택매매가격이 0.8% 하락할 것이라고 예측하면서도 서울은 상대적 강세를 유지할 것이라고 전망하였다.

다섯째, 경기회복도 부동산 시장에 영향을 미칠 것이다. 문재인 정부 집권 후 2% 후반의 경제성장률을 보이고 있지만, 집권 4년차에 접어들면서 경기가 살아난다면 부동산 시장도 활성화 될 것이다. 경기회복 여부는 부동산 시장에 영향을 미칠 뿐만 아니라 우리나라 경제 전체에 긍정적인 영향을 미친다는 측면에서 문재인 정부의 후반기 국정운영에도 영향을 미칠 것이다. 나아가 정권 재창출까지 영향을 줄 것이다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수