저금리시대에 집주인이 거주하면서 점포와 다가구주택에서 임대수익을 얻을 수 있는 다기능 수익형부동산이 상가주택이다. 

저금리시대 내집마련과 임대수익을 동시에 얻을 수 있다는 점에서 중장년층을 중심으로 많은 관심을 끌었다. 특히, 입지가 좋은 수도권 신도시 또는 택지개발지구에서는 상가주택 택지분양에 200대 1이 넘는 경쟁률을 기록하는 등 과열현상을 보이기도 했다.

그러나 상가주택은 초기자금이 많이 들고, 지역과 입지에 따라 점포와 다가구주택의 임대수익에 차이가 많고, 상권형성이 되지 않거나 대중교통 접근성이 떨어지는 경우 점포세입자와 다가구주택세입자를 구하기 어려운 곳도 많아 꼼꼼히 따져보고 투자를 해야 한다.

상가주택의 장점으로는 집주인이 거주를 하면서 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다. 일반적으로 1층에는 점포, 2~4층에는 집주인이 거주할 수 있는 주택을 만들어 안정적으로 임대수입을 얻는 것이 가능하다. 또한, 수익형부동산시대에 적합한 상품이다. 부동산시장의 트렌드 변화로 시세차익보다 임대수익을 얻는 시대에 접어들면서 점포와 다가구주택을 활용하여 매달에 꼬박꼬박 들어오는 월세수입을 얻을 수 있다. 그리고 택지개발지구의 경우 주변의 편의시설을 이용할 수 있다.

그러나 상가주택의 단점으로는 초기자금이 많이 필요하다. 상가주택은 토지비와 건축비를 합하면 약 10억 정도의 초기자금이 든다. 또한, 현금으로 바꿀 수 있는 환금성 약하다. 상가주택은 아파트처럼 거래가 많지 않아 급하게 팔려고 내놓아도 잘 팔리지 않는 단점이 있다. 그리고 택지개발지구의 상가주택은 상권이 형성되는데 많은 시간이 걸리고, 생활편의시설 또는 대중교통망이 구축되는데 시간이 걸리기 때문에 초기에는 세입자를 구하기 어렵다. 뿐만 아니라 지역·입지별로 수익률의 편차가 심하다. 주변에 인구유입 시설들이 있고, 전철 등 대중교통이 연결되는 곳은 임대수요가 많지만, 접근성이 떨어지고, 상가주택이 과잉 공급된 지역의 경우 수익률이 떨어질 수 있다.

상가주택 투자 시 주의할 점은 첫째, 토지비와 건축비를 합하면 약 10억 원이 넘는 초기자금이 필요하기 때문에 사전에 자금계획을 꼼꼼히 세워야 한다. 수도권의 경우 토지매입비와 건축비 및 부대비용을 포함하면 10억원 이상의 자금이 필요하기 때문에 자금계획은 필수적이다.

둘째, 점포에 대한 임대수요를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 1층에 점포를 만들더라도 상권이 형성되지 않거나, 주변에 대형 상업시설이 있거나, 인구에 비하여 점포가 과잉 공급된 경우 점포세입자를 구하기가 어렵기 때문에 이에 대한 충분한 대비책을 세워야 한다.

셋째, 다가구주택에 대한 임대수요도 분석해야 한다. 대중교통 접근성이 떨어지는 곳에 입지한 경우 세입자를 구하기 어렵기 때문에 대중교통 접근성도 따져봐야 한다.

넷째, 건축 가능한 허용 가구수와 수익성도 분석해 봐야 한다. 지역별로 건축 허용 가구수가 3~5가구까지 차이가 있기 때문에 토지매입 전에 건축 가능한 허용 가구수를 확인해야 한다. 허용 가구수가 많을수록 수익률을 높일 수 있다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수