주택시장은 수요와 공급이라는 시장논리에 따라 자연스럽게 흘러가야한다. 그러나 시장을 안정시키겠다고 내놓은 정책이 역효과가 나타나는 경우도 있어 대책을 발표할 때는 신중해야 한다. 최근 주택시장이 불안해지자 정부는 분양가상한제 카드를 내놨다. 분양가상한제는 분양가에 대한 상한을 만들어 시세보다 저렴하게 주택을 공급한다는 장점이 있지만, 단점도 많다.

먼저, 분양가상한제를 도입한다고 주택가격이 하락해 안정된다는 것은 어불성설이다. 정부는 분양가상한제로 주변시세보다 저렴한 주택이 공급되면, 분양하는 주변의 기존 주택가격이 따라서 하락하고, 그렇게 되면 전반적으로 주택가격이 안정된다는 논리로 도입한다는 것이다. 그러나 분양가상한제가 도입되더라도 주변의 기존 주택가격을 떨어지지 않는다. 오히려 시간이 지나면서 분양주택이 주변시세를 자극해 주변시세를 모두 끌어올리는 불쏘시게 역할을 한다.

또한 인위적 분양가 규제로 투기를 유발한다. 분양가상한제를 도입하게 되면 주변시세보다 저렴하게 분양된다는 점 때문에 시세차익을 노리는 투기수요가 유입된다. 2년 전 강남에서 분양한 ‘신반포센트럴자이’는 분양가 규제로 3.3㎡당 평균분양가가 4250만원대로 책정됐다. 주변 아파트가 3.3㎡당 5500만원인 점을 고려할 때, 시세 차익만 4억~5억원 가량 기대됐다. 막대한 시세 차익을 노리고 많은 투기자금이 몰려들어 평균경쟁율 160대 1을 기록하여 로또 청약이라는 비난을 받았다. 작년 분양한 ‘디에이치자이 개포’의 분양가는 3.3㎡당 4160만원으로 인근 단지들에 비해 무려 1000만원 가량 낮아 당첨 시 예상 차익은 5억~7억원 수준으로 알려졌다. 이 같은 시세차익을 노리고 3만1423명이 청약하여 평균 25대 1의 경쟁률을 기록했다. 이처럼 분양가상한으로 생기는 시세차익을 노리고 투기수요을 양산하는 결과를 가져온다.

마지막으로 장기적으로 공급부족을 불러와 시장불안을 야기할 수 있다. 정부가 분양가상한제를 도입하게 되면 수익성하락 때문에 민간 기업들이 분양시장에서 철수하게 되어 장기적으로 공급이 위축된다. 공급위축은 2~3년 후 공급부족으로 연결되면서 매매시장 불안과 전월세대란의 원인이 될 수 있다. 특히, 서울의 경우 택지가 고갈돼 재개발재건축 지역 이외에는 주택을 공급을 할 수 있는 곳이 없다. 택지부족으로 공급할 수 있는 주택이 없는 상황에서 민간의 시장참여를 위축시켜 놓으면 반드시 공급부족문제로 대가를 치르게 될 것이다.

정부는 주택시장이 불안해 진다고 임기응변식 단기처방을 내놓기보다는 근본적 해결책을 찾아야 할 것이다. 분양가상한제 같은 양날의 칼 같은 대책보다는 공급을 확대하는 정책에 치중해야 한다. 재개발·재건축 규제를 풀어 공급을 늘리고, 3기 신도시를 추가 건설해 공급을 확대시고, 주택시장 안정에 효과가 큰 장기공공임대주택을 대량으로 공급하는 정책에 치중해야 한다.

정부는 분양가상한제 같은 효과가 의문인 규제정책에 매달리기보다는 좀 더 거시적이고, 지속가능한 공급확대정책에 관심을 가져야 한다. 민간공급시장은 시장논리에 맡기고, 정부는 장기적이고 지속적인 공급이 이루어 질수 있는 정책을 발굴하는데 노력해야 한다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수