지난해 9·13 대책과 3기 신도시 발표이후 잠잠하던 부동산 시장이 최근 꿈틀대면서 심상치 않다. 강남 일부지역을 중심으로 호가가 상승하고, 대구, 대전, 광주 등 일부 지방 대도시들도 과열양상을 보이고 있다.

전문가들 사이에서도 부동산시장이 하락세를 이어갈 것이라는 주장과 머지않아 반등할 것이라는 주장이 팽팽하게 대립하고 있다.

현재의 부동산 시장은 집권 5년간 부동산과의 전쟁을 벌였지만, 실패했던 과거 노무현 정부의 전철을 밟을지도 모른다는 우려의 목소리가 높아지고 있다. 서민층의 지지를 기반으로 집권해 서민을 위한 정책으로 일관했고, 지속적으로 부동산 규제정책을 펴오고 있다는 점은 노무현 정부와 문재인 정부의 공통점이라 할 수 있다.

노무현 정부 5년간 10·29, 8·31대책 등 유래가 없는 초강력 투기억제 정책을 폈음에도 부동산 시장을 잡지 못하였다는 점을 문재인 정부는 반면교사로 삼아야 할 것이다.

부동산 시장은 살아 움직이는 생물체와 같다. 강력한 투기억제정책이 발표되면 잠시 숨을 죽이며 에너지를 비축하고 있다가 어느 순간 폭발하는 특성을 가지고 있다. 지금 꿈틀대고 있는 부동산 시장을 잡지 못하면 노무현 정부 때 겪었던 시장불안과 부동산 정책 실패를 반복하게 될 것이다.

현재의 부동산 시장은 숨을 죽이며 에너지를 모으면서 폭발의 순간을 기다리는 있는 핵폭탄이라고 보면 될 것이다. 폭발을 일으킬 변수들은 여러 가지가 있다.

먼저, 투자처를 찾지 못하고 부동산 시장을 맴돌고 있는 1000조에 이르는 부동자금이다. 과거 노무현 정부시절에도 문제가 되었던 부동자금은 문재인 정부에도 여전히 시장을 위협하는 변수가 되고 있다. 노무현 정부의 부동자금 규모가 400조였다면, 문재인 정부의 부동자금 규모는 1000조로 폭발력이 2배 이상 커졌다는 점이다.

또한 수도권은 여전히 주택이 부족하다는 점이다. 우리나라 주택보급률은 103% 수준으로 선진국 110% 보다는 여전히 부족하다. 특히 서울의 주택보급률은 98% 수준으로 서울의 주택부족문제가 수도권 전체에 영향을 미치고 있다고 보면 될 것이다. 서울시내에 주택을 공급할 수 있는 토지는 고갈된 상태이며, 유일한 공급처인 재개발재건측은 투기의 원흉으로 지목되면서 규제가 지속되고 있다. 서울의 주택부족문제를 해결하기 위해 정부는 3기 신도시 건설계획을 발표하였지만 입주까지는 5년 이상 소요되기 때문에 당장의 공급부족문제를 해결하기에는 한계가 있다.

그리고 정치권에서 표를 얻기 위한 선심성 정책의 남발이 변수가 될 것이다. 여야 가리지 않고 선거에서 표를 얻기 위한 선심성 정책의 남발은 부동산 시장을 폭발시킬 뇌관으로 작용할 것이다. 문재인 정부 역시 지난 1월 24조원에 이르는 예비타당성 면제사업을 확정하는 등 선심성 지역개발사업을 발표했다.

향후 부동산 시장에 영향을 미칠 변수는 1000조에 이르는 부동자금, 공급부족 그리고 총선 관련 선심성 정책이 될 것이다. 문재인 정부는 시장에 미칠 변수들을 잘 분석해 사전에 차단하고 대응하지 않으면 노무현 정부가 겪었던 부동산 실패를 반복하게 될 것이다.

문재인 정부의 성공은 경제회생과 부동산시장 안정에 달려 있다 해도 과언이 아니다. 이 두 가지는 양날의 칼과 같이 서로 맞물려 있다. 경제와 부동산을 조화롭게 융합시켜 경제도 살리고 부동산시장을 안정시키는 것이 문재인 정부가 성공하는 길이다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수