우리나라는 2018년 전체인구 중 65세 이상의 인구 비율을 나타내는 고령화율이 14%를 넘어서면서 고령사회에 진입했다. 또한 우리나라 인구에서 가장 많은 비율을 차지하고 있는 베이비붐세대의 본격적인 은퇴를 계기로 부동산 시장도 시세차익을 얻는 시대에서 임대수익을 얻는 수익형부동산 시대로 패러다임이 변하고 있다.

수익형부동산이란 임대수익을 얻는 것을 목적으로 투자하는 부동산 상품이다. 수익형부동산은 장기간에 걸쳐 임대수익을 얻는 것이 목적이기 때문에 단기간의 시세차익보다는 장기간에 걸쳐 꾸준히 임대수익이 나오는 상품에 투자해야 한다. 수익형부동산의 적절한 수익률은 일반적으로 시중 금리의 2배 정도로 보고 있으며, 수익률이 높을수록 좋은 상품이다. 수익률이 높은 수익형부동산을 찾기 위해서는 투자지역의 수요와 공급 상황, 입지, 상품의 경쟁력, 주변 환경 등 다양한 지식과 경험 및 분석이 필요하다.

상업용은 복합상가, 중심상가, 근린상가, 테마상가, 아파트단지상가, 주상복합상가 등이 있다. 업무용은 오피스, 아파트형 공장, 지식산업센터 등이 있다. 숙박용은 분양형 호텔, 게스트하우스, 펜션, 도시민박업 등이 있다. 이들 수익형부동산은 상품별로 투자금액이 다르고, 입지적 장점과 수요자가 다르기 때문에 상품의 특성을 잘 분석해서 상황에 맞게 투자해야 한다.

수익형부동산의 일반적인 장점은 리스크가 적고, 소액투자가 가능하고, 환금성이 좋다는 점이다. 다만 모든 수익형부동산이 환금성이 뛰어난 것은 아니기 때문에 환금성이 뛰어난 상품을 고르는 능력을 키워야 한다.

반대로 수익형부동산의 단점은 시세차익이 적고, 공실률 관리에 신경을 써야하고, 세입자와 시설관리에 대한 노하우가 필요하다. 수익형부동산은 매월 임대수익을 고정적으로 얻기 위해서는 공실률이 생기지 않도록 잘 관리해야 한다. 공실률이 생기면 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 그리고 말썽을 일으키는 세입자가 다른 세입자들에게 피해를 주거나, 시설 파손에 따른 보수비용이 많이 드는 경우도 있다. 세입자와 시설을 잘 관리하는 노하우가 필요하다.

최적의 수익형부동산의 투자지역은 1인 가구가 많은 곳이다. 이러한 지역은 소형 주거시설의 수요가 많기 때문에 이들 지역이 임대수익을 얻을 수 있는 최적의 장소다. 또한 젊은 층이 밀집된 도심지역은 주거, 상업, 업무 등 수익형부동산 상품의 공급이 부족한 곳이 많기 때문에 다른 지역보다 안전하고, 장기적으로 임대수익을 얻을 수 있다. 그리고 지하철 등 대중교통 접근성이 뛰어난 곳은 인구의 이동이 활발하고, 젊은 층이 선호하는 지역이기 때문에 임대수익을 얻는데 적합하다.

우리나라의 1인 가구 비율은 내년에는 30%인 607만 가구, 2030년에는 33.2%인 720만 가구, 2040년에는 35.6%인 795만 가구가 될 것으로 전망되고 있다. 이 때문에 향후 부동산 투자는 소형 주거상품인 오피스텔, 도시형생활주택, 다세대주택, 다가구주택, 부분임대아파트, 셰어하우스, 고시원 등에 투자하는 것이 안전할 것이다.

주의할 점은 소형 주거상품에 투자를 할 경우에 투자지역의 수급상황과 수익률 등을 꼼꼼히 따져야 한다는 것이다. 특정 지역에 소형 주거상품이 단기간에 집중적으로 공급되면 세입자를 구하기 힘들어 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 그리고 1인 가구는 대중교통을 이용하는 비율이 높기 때문에 도심역세권에 투자하는 것이 안전하다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수