문재인 정부는 재건축 사업을 부동산 투기의 원흉으로 보고 규제를 대폭 강화하고 있다. 그러나 재건축 사업을 투기로 보고 규제만 강화할 것이 아니라, 장점도 많기 때문에 활성화 방안을 찾아야 한다.

먼저, 획일적이고, 과도한 정부의 재건축 규제는 합리적으로 보완하여야 한다. 정부는 2018년 1월부터 ‘재건축초과이익환수제’를 도입하였다. 재건축초과이익환수제는 재건축으로 발생하는 차익의 최대 50%를 세금으로 내도록 한 제도이다. 그러나 투기목적이 아닌 20년 이상 장기거주 1주택자에 대한 배려 없이 획일적으로 법규를 적용한다는 비판이 있다. 또한 매매도 하지 않은 상태에서 개발이익이 생겼다고 세금으로 환수한다는 소위 ‘미실현 이익’에 대한 과세 논란도 문제점으로 지적되고 있다.

다음으로 재건축 규제가 장기화하면 주택공급 부족문제가 발생할 수 있다. 현재 서울시 주택보급률은 98%로 여전히 주택이 부족하다. 서울의 경우 택지고갈로 주택을 공급할 수 있는 곳은 재건축과 재개발 사업지역 밖에 없다. 상황이 이런데도 재건축 시장을 죽여 놓으면 장기적으로 공급부족에 따른 전세대란과 가격폭등 현상이 발생할 수 있다.

그리고 서울시의 재건축 아파트에 대한 층고제한 규제도 지나친 문제점으로 지적되고 있다. 서울시의 경우 재건축 아파트의 층고규제를 통해 시장을 통제하고 있다. 그러나 서울시의 택지부족 문제를 고려할 때 오히려 층고규제를 풀어 공급을 확대하는 정책이 필요하다. 서울 아파트 층고 제한이 35층으로 되어 있는데 주택공급을 확대하기 위해서는 규제완화가 필요하다. 더불어 도심 토지를 효율적으로 이용하기 위해서는 지상공간을 최대한 활용할 수 있는 용적률 확대도 검토해 봐야 한다.

마지막으로 재건축 규제를 풀면서 서울시가 필요로 하는 공공임대주택 공급을 확대하는 방안도 함께 찾아야 한다. 현재 공동주택 재건축 사업시 소형주택 의무공급제도를 운영하고 있다. 소형주택 의무공급제도는 공동주택 재건축 사업시 전용면적 60㎡이하 크기의 주택을 일정비율 공급하도록 하는 제도이다. 서울시의 경우 전용면적 60m2 이하 크기의 주택을 20% 이상 짓도록 강제하고 있다. 소형주택 의무공급제도처럼 공동주택 재건축 사업시 용적률 상향을 통해 공공임대주택을 일정비율 공급하도록 강제하는 ‘공공임대주택 의무공급제도’를 만들어야 한다.

그 동안 재건축이 투기의 온상이라는 오명을 뒤집어쓰고 국민들에게 부정적 이미지로 각인돼 온 점은 개선되어야 할 것이다. 그러나 재건축이 노후화된 주거환경개선과 주거가치를 높이는데 큰 역할을 해 왔고, 한정된 도심 토지를 효율적 이용하여 국민들이 필요로 하는 주택을 공급했다는 점은 긍정적으로 평가할 수 있다.

실수요자들에게 획일적으로 적용되고 있는 재건축초과이익환수제 같은 규제는 보완되어야 한다. 또한 지나친 규제에 따른 공급위축으로 전세대란 또는 가격급등을 미리 예방할 수 있도록 공급의 확대 방안도 찾아야 한다. 그리고 층고규제와 용적률규제를 풀어서 고갈된 도심 토지의 효율적 이용 방안도 찾아야 한다. 특히, 공동주택 재건축사업 시 용적률 상향을 통해 ‘공공임대주택 의무공급제도’를 도입하는 것도 고려해 봐야 한다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수