지난해 발표된 9·13 대책 이후 부동산 시장은 거래량 감소를 동반한 매매가격과 전세가격 동반하락이라는 침체국면에 접어들었다. 과거 부동산 시장이 침체 후 급등이라는 악순환을 반복했다는 점을 감안하면 현재의 침체국면은 다시 급등하기 위한 에너지를 모으는 과정으로 봐야 할 것이다.

과거의 악순환 패턴을 보면 매매시장은 1997년 외환위기 이후 급락하던 시장이 2002년부터 2006년까지 급등했다. 그 후 2007년부터 10여 년간 침체에 빠져 있던 시장이 2015년부터 상승하다가 2018년 9·13 대책 발표 전에는 급등 양상을 보였다.

전세시장의 경우에도 신도시 또는 택지개발지구 입주가 몰린 시점에 세입자를 구하지 못해 역전세란이 생기다가 2~3년 후 전세 갱신 시점에는 원래의 전세가격을 형성하거나 오히려 더 오르는 악순환을 반복했다.

주택은 생산기간이 소요되기 때문에 주택이 부족하다고 바로 공급할 수 없다. 아파트의 경우 공급기간이 평균 3년이 걸린다. 따라서 정부는 현재의 상황에만 안주해 공급을 게을리 하지 말고, 몇 년 후 공급부족에 따른 급등현상에 대비해야 한다.

정부는 공급부족으로 투기가 만연하자 지난 2017년 8·2대책에서 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화’라는 목표아래 공급계획을 발표했다. 서민주거안정을 위해 도심 및 인근에 청년, 신혼부부 등 실수요자를 위한 임대주택과 분양주택 공급을 확대하고, 실수요자에게 주택이 공급될 수 있도록 청약제도를 개선한다는 내용이었다. 특히, 공적임대주택 연간 17만호 중 수도권에 10만호를 공급하고, 신혼희망타운 연간 5만호 중 3만호는 수도권에 공급한다는 발표는 주택이 부족한 수도권에 반드시 필요한 물량이다. 시장상황에 따라 공급을 중단하거나 후퇴해서는 안 된다.

또한 2017년 11·29 대책에서는 ‘주거복지 로드맵’을 발표하고, 생애단계별·소득수준별 수요자 맞춤형 지원, 무주택 서민·실수요자를 위한 주택 공급을 확대한다는 내용을 담고 있다. 특히, 생애단계별·소득수준별 수요자 맞춤형 지원을 위해 청년층을 위한 청년주택 30만실, 신혼부부들을 위한 공공임대 20만호 공급과 신혼희망타운 7만호, 고령층을 위한 어르신 공공임대 5만실, 저소득과 취약가구를 위한 공적임대 41만호를 각각 공급한다는 내용은 반드시 계획대로 진행돼야 한다.

또한 정부는 지난 연말 3기 신도시를 건설한다고 발표했다. 남양주 왕숙 6만6000가구, 하남 교산 3만2000가구, 인천 계양 1만7000가구, 과천 7000가구 등 12만2000가구를 공급한다는 계획이다. 신도시의 자족성 문제, 대중교통 확충문제 등 문제점이 지적되고 있지만 2~3년 후 시장안정을 위해서는 반드시 건설이 필요하다. 3기 신도시는 2023년 쯤 입주가 시작되기 때문에 현재보다는 장기적 관점에서 바라봐야 한다.

부동산 시장은 수요와 공급의 원리에 따라 움직인다. 미래수요를 정확히 예측하고, 필요한 물량을 충분히 공급해야만 시장이 안정된다. 현재의 침체상황만 보고 미래를 대비하지 않는다면 공급부족으로 투기가 만연하고, 시장이 불안해 지면서 과거의 침체 후 급등이라는 악순환이 되풀이 될 것이다. 이번 기회에 공급을 충분히 늘려 공급부족에 따른 시장불안이 재발하지 않도록 악순환의 고리를 원천적으로 끊어야 한다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수