정부는 부족한 서울의 주택문제를 해결하기 위해 지난해 말 3기 신도시를 선정했다. 남양주 왕숙 1134만㎡에 6만6000가구, 하남 교산 649만㎡에 3만2000가구, 인천 계양 335만㎡에 1만7000가구, 과천 155만㎡에 7000가구 등 12만 2000가구를 공급한다는 계획이다. 서울 경계로부터 2㎞ 떨어진 곳에 3기 신도시를 건설하고, 철도·도로 등 교통망을 연결해 30분이면 서울 출퇴근이 가능하도록 한다는 것이다.

그러나 여러가지 문제점과 실효성이 제기되고 있다.

먼저, 신도시의 규모가 문제다. 이번에 발표된 4개 신도시 중 남양주 왕숙 1134만㎡를 제외하고는 신도시의 규모로는 작다. 통상 신도시로서의 자족성을 갖추고 기능하기 위해서는 일반적으로 1000만㎡ 이상은 돼야 한다고 보고 있다. 그러나 과천(155만㎡), 인천계양(335만㎡), 하남(649만㎡)은 자족성을 갖춘 신도시로 건설하기에는 한계가 있다.

다음으로 신도시의 자족성 문제다. 우리나라 1기, 2기 신도시의 경우 자족기능 부족이 문제점으로 지적되고 있다. 일반적으로 신도시 개발면적 중 도로와 공원 50%, 주택 25%, 자족기능을 위한 도시지원시설용지 25% 비율로 구성되는 것이 바람직하다. 그러나 기존 신도시의 도시지원시설용지 비율은 화성동탄 9.7%, 판교 4.9%, 위례 2.1%, 한강 2.5% 수준이다. 3기 신도시는 아파트 대량공급과 개발면적 협소화에 따른 도시지원시설용지의 한계로 1기, 2기 신도시처럼 자족성이 부족한 베드타운으로 건설될 가능성이 높다.

대중교통 확충문제도 불투명하다. 4곳의 3기 신도시 성공여부는 기존에 구상중인 GTX를 연장해 서울로의 접근성을 높이겠다는 계획이다. 그러나 GTX를 건설하기 위해서는 타당성 검토도 거쳐야 하고, 건설하는데 많은 재정과 시간이 소요된다.

부족한 서울 주택문제를 해결하기 위해 서울주변에 신도시를 건설하는 것이 효과가 있을지도 의문이다. 남양주 왕숙의 경우 인근에 건설 중인 별내신도시, 다산신도시, 갈매지구 등 기존 신도시 또는 택지개발지구의 아파트들도 공급과잉에 시달리고 있다.

인천계양의 경우 지리적으로 서울에서 서쪽으로 치우쳐 있고, 2기 신도시인 검단신도시, 한강신도시, 청라신도시 등 공급과잉과 맞물려 있다. 과천의 경우 공급규모가 7000가구 밖에 되지 않아 공급 효과에는 한계가 있다.

3기 신도시 건설을 통해 당장 부족한 서울시 주택공급 문제를 해결하는 데는 한계가 있다. 신도시 건설을 바로 시작한다고 하더라도 토지매수와 택지개발 및 아파트공사 등에 최소 5년 이상이 소요된다. 이번 3기 신도시 아파트는 최소 5년 후인 2023년 정도에나 입주가 가능하다. 이 때문에 장기적 공급확대라는 심리적 기대감을 주는 것 이외에는 별다른 효과를 기대하기 어렵다.

3기 신도시는 당초 유력하게 검토가 되던 광명 시흥지구, 하남 감북지구, 파주 원흥지구, 김포 고촌지구 등 입지와 규모가 더 좋은 지역이 사전 정보누설로 제외된 점도 아쉽다. 이번에 지정된 3기 신도시는 건설규모, 입지, 자족성, 대중교통 확충 등 극복해야할 문제가 산적해 있다. 토지보상 문제와 공급과잉에 따른 가격하락 우려로 지역주민들의 반대가 심해지면 건설을 둘러싼 갈등이 심화돼 공급에도 차질을 빚게 될 것이다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수