정부가 9·21대책을 통해 공급확대의 일환으로 4~5곳의 3기 신도시를 건설하겠다고 밝혔다.

3기 신도시는 현재의 가격급등이 서울의 공급부족에서 기인한 것이기 때문에 기존의 1기와 2기 신도시보다는 서울과 가까운 지역에 건설될 것으로 보인다. 후보지로는 과거 보금자리주택지구로 지정됐다가 해제된 광명 시흥지구, 하남 감북지구, 김포 고촌, 고양 덕은·장항 등이 거론되고 있다.

3기 신도시는 과거에 건설된 1·2기 신도시처럼 수백만평 규모의 대형 신도시가 아닌 100만평 규모의 미니신도시로 건설되고, 지구당 4만∼5만가구로 조성될 예정이다.

그러나 1·2기 신도시 건설에서 나타난 자족성 부족문제, 건설 후 50년이 지나면서 고령화, 노후화, 공동화로 몸살을 앓고 있는 일본 신도시에서 나타난 문제점들을 참고해야 한다. 조급하게 서두르기보다는 문제점을 보완하고, 치밀한 계획을 세워 추진해야 할 것이다.

3기 신도시 입지를 선정함에 있어 가장 중요한 고려사항은 역시 대중교통 접근성이다. 정부가 검토하고 있는 신도시 후보지들은 대부분 전철노선이 연결되지 않은 지역이다. 기존 전철노선이 연결되는 곳 또는 연결시키기 쉬운 곳을 입지로 선정해야 한다. 그렇지 않으면 대중교통 부족문제로 수도권 교통난만 가중시키게 될 것이다.

또한 분양주택과 임대주택을 적절한 비율로 공급해야 한다. 문재인 정부의 주택정책은 서민주거복지를 목표로 공공임대주택을 많이 공급하는데 초점이 맞춰져 있다. 따라서 신도시가 건설되더라도 임대주택인 청년주택, 공공임대주택, 민간지원공공주택 등의 공급이 중심이 될 것이다. 그러나 임대주택의 비율이 지나치게 많으면 저소득층 밀집주거지라는 사회적 편견을 받게 되고, 임대주택 중심의 신도시 건설에 반대하는 인근 주민들의 반대가 심화돼 사회적 갈등이 일어날 수 있다. 따라서 분양주택인 신혼부부보금자리주택과 일반분양아파트들도 적절한 비율로 공급돼야 한다.

그리고 일자리와 자족기능을 충분히 갖춰야 한다. 1·2기 신도시 문제점으로 가장 많아 거론되고 있는 것이 일자리와 자족기능 부족문제다. 신도시에 일자리와 자족기능이 충분하지 않으면 잠만 자는 베드타운으로 전락하게 될 것이다. 건설된 지 50년이 지난 일본 신도시들의 경우 일자리와 자족성 부족으로 젊은이들이 동경과 오사카 등 도심으로 빠져 나가면서 공동화, 고령화, 노후화 문제로 황폐화되고 있다. 우리나라보다 20~30년 앞서 신도시를 대량 건설한 일본 사례를 교훈 삼아야 할 것이다.

주민생활에 필요한 교육시설, 생활편의시설 등도 충분히 공급돼야 한다. 100만평 규모의 미니신도시는 주민에게 필요한 학교, 편의시설, 문화시설 등이 충분히 공급되지 못할 수 있다. 계획단계에서 이러한 편의시설들을 충분히 고려해야 한다.

신도시는 한번 건설되면 몇 백년 동안 살아야 하는 공간이다. 지금처럼 3기 신도시 건설이 조급하게 추진되면 문제점이 노출돼 사회적 폐해가 될 수 있다. 신도시는 지금 바로 건설을 시작하더라도 5년 후에나 입주가 가능하다. 신도시 건설은 당장 효과가 나타나기보다는 장기적으로 효과가 나타나는 공급정책이라는 관점에서 접근하는 것이 바람직할 것이다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수