‘누구는 아파트값이 두배로 올랐다’ ‘누구는 10억을 벌었다’ 등 요즘 들어 부동산과 관련한 소식이 여기저기서 들려온다. 얼마 전 크게 화제가 됐던 암호화폐의 열기를 보는 듯하다.

실업률 상승, 중소기업 생산성 저하, 일부 주력산업의 구조조정 여파 등으로 성장 정체를 겪고 있는 현실을 고려하면 현재 서울을 중심으로 불고 있는 수도권의 부동산 열풍은 이성적인 행동으로 이해하기 어렵다. 국제통화기금(IMF) 의 분석에 따르면 주택광풍이란 주택가격이 분기에 5% 이상(또는 표준편차 2배 이상) 상승하고 이러한 추세가 2년 이상 지속된 경우다. 서울의 경우(KB국민은행 주택가격지수 기준) 아파트매매가격지수는 8월 현재 2015년 말 대비 17.2% 상승했고 강남을 기준으로 하더라도 24.2% 오른 것으로 나타나 아직 주택광풍으로 정의하기는 어렵다. 다만 일부지역에서 주택광풍 열기가 존재하고 이러한 열기가 확대되고 있다. 수도권에 부동산 광풍이 불고 있는 것은 무엇이 원인이고 누구의 책임인가?

주택의 공급이 수요를 따라잡지 못해서 가격이 상승한다는 주장에 대해 살펴보자. 지난해 서울의 공동주택 입주물량은 7만5000호였고 올해는 7만4000호 정도 예상된다. 문제는 최근 몇 년간 서울의 주택은 꾸준히 공급돼 왔지만 여전히 공급이 수요를 따라가지 못하는데 있다. 이러한 초과수요에 근거해 일부에서는 서울 및 강남에 대한 수요가 여전하고 주택공급을 늘려야 한다고 주장한다. 부동산을 투기 수단으로 여기는 다주택자에 대한 규제를 강화하는 것이 수요를 줄이는 핵심요소다. 이런 의미에서 종부세 최고세율을 2%에서 3.2%로 올린 정부의 조세정책은 조세형평성 측면에서 여전히 미흡한 수준이다.

다음으로 한국은행의 저금리정책이 부동산가격의 상승을 초래했다는 인식이다. 최근 이낙연 국무총리가 “금리인하가 빚내서 집사자는 사회분위기를 만들고 가계부채 증가의 역작용을 가져온 것은 사실”이라고 주장했다. 전 세계적으로 저금리에 따른 신용확대는 주택가격 상승을 초래했다. 2016년 IMF의 조사에 의하면 전체 64개국 중 50개국에서 주택가격이 상승했다. 2000년대 초반 미국의 장기정체현상을 분석한 로런스 서머스 미 하버드대 교수의 주장에 따르면 노동력 감소나 기술진보에 의해 투자수요가 감소하는 경우 고소득층에 소득이 집중돼 저축이 상대적으로 증가하기 때문에 잠재적인 투자와 저축을 일치시키는 자연이자율이 하락한다. 이럴 경우 중앙은행이 정책금리를 낮춰도 자산버블을 초래하고 물가는 안정적으로 유지되는 반면 경기는 회복되지 않는다는 것이다. 이러한 가설에 따르면 자연이자율이 하락하는 상황에서는 중앙은행의 역할은 제한적이며 규제완화, 사회인프라 등 공공투자와 기술혁신을 통한 유효수요 창출이 필요하다.

마지막으로 금융기관이 과다하게 대출을 시행함으로써 초래된 신용확대가 주택가격의 상승을 초래했다는 주장이다. 외환위기를 겪으면서 금융당국은 금융안전망을 강화하는 많은 제도적 장치를 마련해 금융위기의 재발방지에 힘을 기울여왔다. 이러한 결과를 종합해보면 부동산 광풍은 사적 이익을 추구하려는 우리들의 과다한 욕망과 이를 적절히 통제하지 못한 정책당국 모두의 책임이다.

이민환 인하대 글로벌금융학과 교수