정부는 전월세시장이 불안해지면 항상 전월세상한제와 계약갱신청구권제라는 카드를 꺼낸다. 두 제도는 서민들의 주거안정에 큰 효과가 있을 것으로 예상되지만 집주인들의 저항과 정당 간 이해관계로 몇 차례 검토만 되고 도입은 무산됐다. 특히 현재의 여당이 야당시절 줄기차게 도입을 주장했지만, 막상 집권 후에는 시장의 눈치만 보고 도입을 미루고 있다.

전월세상한제는 연간 전월세 상승률을 5% 이내로 제한하는 제도로 세입자들의 주거안정을 위해 필요하다고 평가받고 있다. 현행 제도 하에서는 전월세 계약이 종료되면 집주인이 임의로 임대료를 상향할 수 있어 세입자들의 부담이 컸다. 주기적으로 발생하는 전월세 급등기에는 전세보증금과 월세가 급등해 서민들의 주거불안이 심화되는 악순환이 되풀이됐다.

계약갱신청구권은 현행 주택임대차보호법에서 정한 2년 주기의 전세계약이 끝나면 세입자가 원할 경우 2년 더 연장하여 거주할 수 있는 갱신청구권을 주는 제도다. 이 제도는 2년 주기로 되풀이되는 전세시장의 불안을 막고, 잦은 이사에 따른 사회적 낭비를 없애는데 효과가 있는 것으로 알려지고 있다.

전월세상한제와 계약갱신청구권제가 도입되면 서민들의 주거안정에 큰 도움이 될 것으로 기대되지만 정부가 도입을 머뭇거리는 이유는 부작용에 대한 염려 때문이다. 과거 1998년 전세임대차기간을 1년에서 2년으로 개정했을 때 집주인들이 임대료를 선반영하는 바람에 전세가격이 급등하고, 서민들에게 피해를 입혔던 선례가 있었다.

그러나 최근 입주물량의 과잉으로 전월세시장이 하향 안정되고 있어 전월세상한제와 계약갱신청구권제 도입을 적극적으로 검토해봐야 한다. 전월세시장 상승기에 두 제도를 도입하게 되면 임대인들의 수익 감소가 눈에 보이기 때문에 저항이 심하지만, 전월세시장이 하향 안정되는 시기에 두 제도를 도입하게 되면 수익 감소가 보이지 않아 상대적으로 저항이 약하다.

현재의 전월세시장 안정은 입주물량의 공급이 일시적으로 과잉된 경기 남부지역, 수도권 동부지역, 수도권 서부지역 신도시 지역의 영향이 크다. 이들 지역을 중심으로 단기간 입주물량이 집중되면서 당분간 전세시장과 매매시장은 안정되겠지만 수도권은 여전히 주택이 부족하기 때문에 2~4년 후에는 전월세시장 안정을 장담할 수 없다.

두 제도를 선제적으로 도입해 두면 전세시장의 안정도 지속시킬 수 있고, 몇 년 후에 발생할 수 있는 전월세 대란도 예방할 수 있는 일석이조의 효과가 있을 것이다.

부동산 정책은 미래를 보고 선제적으로 대응해야 한다. 과거 부동산정책이 실패한 이유는 시장상황을 미리 예측하고 선제적으로 대응하기보다는 공급부족으로 시장이 불안해 지면 임기응변으로 대응했기 때문이다. 이러한 어설픈 임기응변식 대응은 시장상황을 더욱 혼란 속에 빠뜨려 투기를 불러오고 서민들의 피해를 키웠다. 전월세시장이 하향 안정되고 있는 지금이야 말로 서민들을 위해 선제적으로 대응책을 내놓을 수 있는 시기다. 지금이 전월세상한제와 계약갱신청구권제를 도입할 적기다.

최현일 한국열린사이버대학교 부동산학과 교수