문재인 정부 집권 2년차가 되는 2018년도는 임기 5년간의 중요한 변곡점이 될 것이다. 정부의 강력한 투기억제 정책이 시장을 압도할지, 아니면 투기자금이 시장에 혼란 가져올지 판가름하는 분기점이 될 것이다. 문재인 정부 출범 후 8개월간 6·19 대책, 8·2 대책, 10·24 대책, 11·27 대책 등 평균 2개월에 한 번꼴로 부동산 대책이 발표됐다.

그러나 대책 직후 잠시 숨고르기를 하다가 다시 과열되는 악순환을 반복하고 있어 시장을 잡기 쉽지 않다는 것을 알 수 있다. 2018년 부동산 시장은 1000조원이 넘는 부동자금이 수익성을 쫓아 움직이면서 정부의 강력한 투기억제 정책과 쫓고 쫓기는 전쟁이 불가피 할 것으로 보인다. 올해 부동산시장에 미칠 변수로는 △금리인상 △대출규제 △공급과잉 △지방선거 △정부정책 등이다.

먼저, 금리인상은 기존 대출자뿐만 아니라 신규 대출을 위축시켜 수요 감소로 이어질 것이다. 지난해 11월 한국은행의 기준금리가 1.50%로 인상된 이후 시중금리는 4~5% 전후로 상승돼 대출자들에게 부담을 주고 있다. 올해 기준금리가 1~2차례 인상되면 시중금리는 5~6%를 넘어설 것으로 예상돼 부동산 시장 전반에 걸쳐 수요를 위축시키는 결과를 가져온다.

또한, 신총부채상환비율(신DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 같은 대출규제도 수요에 큰 영향을 미칠 것이다. 신DTI는 기존 대출금의 원금과 이자를 모두 부채에 포함해 대출한도를 정하기 때문에 대출규모가 줄어들어 신규대출자에게 큰 타격을 줄 것이다. 4분기 도입예정인 DSR은 신용대출, 마이너스통장 등 모든 대출의 원리금상환액을 감안한 대출 산정방식이기 때문에 대출규모가 더 줄어 수요를 억제하게 될 것이다.

공급과잉도 시장에 큰 변수로 작용할 것이다. 부동산114에 따르면 올해 전국 아파트 입주 물량은 총 43만 9611가구로 2017년도 38만 3820가구보다 14.5% 증가한다. 경기도는 작년보다 25.7% 늘어난 16만 1992가구다. 단기간 공급과잉이 몰린 경기도 일부지역과 지방의 경우 전세가격과 매매가격의 동반하락이 불가피하다. 다만, 서울의 경우 입주 물량이 3만 4703가구로 2017년보다 28.3% 늘어나지만, 주택보급률이 98% 정도로 여전히 주택이 부족하기 때문에 당분간 전세가격과 매매가격은 상승세를 이어 갈 것이다.

6월에 치러지는 지방선거도 변수다. 여야 각 당 후보자들이 표심을 자극하기 위해 각종 지역개발공약을 남발 할 경우 부동산 시장은 영향을 받을 수밖에 없을 것이다. 수도권은 수도권 나름대로, 또한 지방은 지방 나름대로 지역의 가치를 높일 수 있는 전철신설, 도로건설, 지역개발, 도시재생 뉴딜사업 지정 등의 선심성 공약들이 등장하면서 부동산 시장을 과열시킬 것이다.

마지막으로 정부의 부동산정책 수위도 시장에 큰 영향을 미칠 것이다. 정부의 부동산정책 강도가 어느 정도인지에 따라 시장은 크게 요동 칠 것이다. 정부가 검토하고 있는 추가 대책들은 보유세 강화, 전세계약갱신청구권, 전월세상한제, 투기지역 확대 등이다.

올해 부동산 시장은 봄 이사철, 다주택자 양도세중과세가 시행(4월), 그리고 지방선거로 이어지는 상반기 흐름에 따라 문재인 정부 5년간의 향방이 결정될 것이다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수