8·2 부동산 대책을 비웃기라도 하듯 부동산시장이 다시 꿈틀대고 있다. 대책 이후 첫 강남재건축 분양단지였던 ‘신반포 센트럴자이’는 평균 168대 1, 일주일 늦게 분양한 ‘래미안 강남포레스트’ 역시 평균 41대 1의 청약경쟁률을 기록했다. 하락세를 이어가던 아파트가격이 3주 연속 오름세를 이어가고, 서울지역에서는 전세대란의 조짐도 보이고 있다.

정부는 8·2대책 이후 시장이 안정되지 않고 ‘풍선효과’가 나타나자 후속조치로 9·5대책을 발표했다. 문재인 정부 집권 이후 6·19, 8·2, 9·5대책으로 이어지는 3번의 부동산대책을 내놓았지만 시장을 안정시키기에는 역부족이다.

부동산정책은 장기간에 걸쳐 효과가 나타나고, 자금은 수익을 쫓아서 움직이는 특성상 단기정책으로 효과를 보기 어려운 측면이 있다. 지난 2007년 서브프라임사태 이후 10여 년 간 침체됐던 부동산시장이 꿈틀대고 있고, 막대한 부동자금이 부동산시장을 맴돌고 있는 상황을 고려하면 투기를 잡기 쉽지 않다. 향후 정부의 강력한 투기억제정책이 계속 나오더라도 투기자금은 규제의 사각지대를 찾아서 집요하게 움직일 것이다. 노무현 정부와 정치이념이 비슷한 문재인 정부가 투기를 잡기 어려운 이유는 여러 가지가 지적되고 있다.

먼저, 우리나라는 바로 앞 정권이 추진한 부동산정책이 바로 뒤 정권에 엇박자 효과가 나타나는 특성이 있다. 과거 IMF외환위기 극복을 위해 시장활성화 정책을 폈던 김대중 정부의 부동산정책이 노무현 정부에 영향을 미치며 5년 내내 투기로 몸살을 앓았다. 투기를 잡기위해 5년간 강력한 투기억제정책을 폈던 노무현 정부의 영향을 받은 이명박 정부 때에는 5년간 시장이 침체됐다. 이명박 정부 때는 2007년 서브프라임사태까지 겹치며 박근혜 정부까지 침체가 이어졌다. 결론적으로 이명박, 박근혜 정부 9년간 경기를 살리기 위해 내놓은 시장활성화 정책들이 문재인 정부에서 나타나고 있다고 보면 된다. 앞선 보수정권 9년간 풀었던 규제들을 하루아침에 무력화시키기 쉽지 않을 것이다.

또한 현재 시중에서 맴도는 1000조원이 넘는 부동자금이 수익성을 쫓아서 부동산시장으로 흘러들고 있다. 과거 노무현 정부시절 강력한 투기억제정책에도 투기를 잡지 못한 것을 경험했던 투기심리가 상승에 대한 기대심리로 자리 잡고 있다.

투기억제정책과 투기유발정책이 동시에 진행되고 있다는 점도 문제다. 과거 노무현 정부가 부동산투기를 잡지 못한 이유 중의 하나는 30여 차례의 강력한 투기억제정책을 내놓으면서도, 다른 한편으로는 공약사항인 국토균형발전 추진을 위한 행복도시, 혁신도시 건설을 위해 풀린 막대한 자금이 투기시장으로 흘러간 경험이 있다. 문재인 정부 역시 강력한 투기억제정책을 내세우면서도 5년간 50조원이 투입되는 도시재생 뉴딜사업이 추진하게 된다. 이 50조원은 결국 투기시장으로 흘러들 것이다.

내년 6월 지방선거의 영향도 받을 것이다. 내년 초부터 표심을 의식한 여야 정치권에서 규제완화 공약이 봇물을 이루게 될 것이다. 정책기조가 바뀐다면 시장은 혼란 속에 빠져들며, 과거 노무현 정부의 전철을 밟을 수도 있다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수