1300조원을 넘어선 가계대출은 그 크기도 위협이 되고 있지만, 증가 속도가 가파르다는 데 문제의 심각성이 있다. 이미 한국경제를 위기로 몰아넣을 수 있는 뇌관이 되었다. 최근 가계대출 증가의 주범으로 주택담보대출이 지목되면서 대출 가이드라인 시행되고 있다.

가계부채 비율이 국내총생산(GDP) 대비 90%, 처분가능소득 대비 164%로 경제협력개발기구(OECD) 기준보다 높기 때문에 금융당국의 이러한 경계는 일견 타당해 보인다.

특히, 분양시장 과열, 갭(GAP)투자 증가로 도마 위에 오른 집단대출은 뜨거운 감자였다. 집단대출의 제동은 금융시장 입장에서 필요한 수단이지만, 주택시장 입장에서는 아파트 분양이 쌓이면서 부담으로 작용하기 때문이다.

하지만 주택담보대출 잔액이 가계대출대비 40%초반, GDP 대비 35%내외로 OECD 평균보다 낮고 연체율이 1% 이내인 상황으로 가계신용대출이나 기업대출에 비해 위험한 수준이 아니다.

그럼에도 집단대출 가이드라인이 적용됐다. 다행히 대출가이드라인 시행에 따라 6개 은행의 가계대출은 올해 들어 증가세가 둔화되고 잔액이 줄어들면서 정책목표를 충족하는 것처럼 보인다. 하지만 모든 정책에는 ‘부메랑 효과’가 있다.

우선, 6개 은행 주택담보대출, 특히 집단대출은 감소한데 반해 신용대출은 오히려 소폭 증가했다. 가계는 가이드라인의 풍선효과로 제2금융 대출이나 마이너스통장을 이용하게 되면서 오히려 더 비싸게 은행돈을 이용하는 경우가 발생하고 있다. 즉, 대출가이드라인에 의해 대출을 받을 수 없거나 대출한도액이 줄면서 총량적 가계대출은 감소시킨다. 하지만, 가계의 대출 질은 오히려 떨어질 우려가 있다.

주택시장의 부메랑 효과는 금융시장보다 더 크다. 올해 들어 은행권의 주택담보대출, 특히 집단대출이 약 5000억원 감소한 것은 대출 대상 감소의 영향이 크다. 대출가이드라인의 영향으로 수요자는 청약하기보다 관망하고, 공급자는 분양시기를 연기함으로 대출수요자체가 감소했기 때문이다.

주택담보대출 심사 강화로 인해 대출총량은 감소했지만, 분양물량 쏠림, 미분양 등의 주택시장 리스크는 확대되고 있다. 미분양물량이 쌓이면서 주택가격이 하락하고 오히려 주택담보대출 가계는 더 힘들게 된다. 이미 미분양 가구는 점점 증가해 어느덧 5만9000가구에 달한다.

즉, 가계부채 증가보다 대출제약에 따른 리스크가 더 크며, 소득 대비 대출 부담이 큰 한계가구는 더 빠르게 증가하는 부작용이 발생할 수 있다.

대출심사 강화의 부작용으로 공급과 수요시장 전반이 눈치싸움을 벌이고 있으며, 도심과 재개발 등 특정 상품의 거래와 가격 상승을 제외하고는 매매시장이 멈춰있다고 봐도 무방하다.

부작용을 최소화하고 효율적으로 가계를 관리하기 위해서는 주택담보대출과 비주택담보대출의 구분 관리, 향후 2~3년간 입주물량 증가에 따른 수분양자 입주지원 상품 출시, 대출 한계가구에 대한 대체 상품출시 등 시장 충격을 완화하는 금융 상품 및 관리가 필요하다.

노희순 주택산업연구원 연구위원