정부의 11·3 대책이 발표된 지 한 달하고도 보름이 지났지만 강화된 청약 1순위 자격요건을 제대로 숙지하지 못한 청약자들이 적지 않다. 필자에게 달라진 1순위 자격요건과 청약 가능여부를 묻는 예비 청약자들이 여전히 많다.

11·3 대책에 따라 ‘조정대상지역’으로 지정된 서울시와 세종시, 경기도의 공공택지지구 등 37개 지역에서는 세대주가 아니면 청약 1순위자가 될 수 없다. 또한 주택을 2채 이상 갖고 있거나 부인이나 가족 중에 5년 내 당첨된 적이 있어도 1순위가 될 수 없다. 재당첨 제한도 최대 5년까지 적용된다.

실제로 11·3 대책 이후 분양에 나선 서울 지역 사업장에서 부적격 당첨자가 꽤나 늘어난 것으로 알려졌다. 달라진 청약제도의 적응기간이 짧았던 탓에 우려했던 부적격 당첨사례가 늘어난 것으로 보인다.

부적격 당첨자는 당첨사실이 무효 처리되고, 1년 동안 청약이 금지된다. 청약통장 재사용이 기존 3개월에서 대폭 늘어났다. 부적격자 발생으로 인해 남게 된 물량은 예비 당첨자에게 추첨을 통해 우선 분양된다.

예비 당첨자 추첨을 거치고도 남은 미계약 물량은 사전에 청약의사를 밝힌 내 집 마련 신청자에게 기회가 돌아간다. 최근 분양한 몇 몇 사업장에서는 이 과정에서 잡음이 들린다.

내 집 마련 신청은 예비 당첨자 추첨까지 거친 뒤에 남은 물량에 대해 분양하는 것으로 인기단지의 경우 물량이 돌아오기 어렵고, 대체로 좋은 동·호수 배정을 받기 힘들다. 대신 청약통장이 필요없다는 장점이 있다. 까다로워진 청약 자격요건도 문제가 되지 않는다.

청약통장을 아끼려고 하거나 1순위 자격이 안 되는 예비 수요자들은 내 집 마련 신청이라는 ‘틈새시장’이 있는 것이다. 내 집 마련 신청을 활용하고자 한다면, 건설사마다 일정과 분양방식이 다르기 때문에 철저한 준비가 필요하다. 단지에 따라선 상당한 신청금을 받기도 하며 현장에서 당일 계약을 해야하기도 해서 당첨될 경우를 대비해 미리 계약금도 준비해야 할 수 있다.

다만 몇 몇 사업장을 중심으로 내 집 마련 신청 접수가 늘었고, 실수요가 아닌 사람들이 추첨에 참여하거나 선착순 당첨을 받아 현장에서 프리미엄을 받고 되파는 경우가 종전보다 더욱 눈에 띈다. 소위 ‘업자’라 불리는 사람들이다.

청약규제 이후 분양열기가 한풀 꺾였지만 인기지역에 대한 예비 청약자들의 관심은 여전히 높다. 강화된 청약 1순위 자격요건을 확인하고 수요자 스스로 부적격 당첨에 유의해야 한다. 수요자 자신의 부주의로 ‘투기세력’인 업자들에게 집을 내주게 될 수 있기 때문이다.

정부에서는 11·3 대책 시행으로 생겨난 투기세력의 틈새를 메울 보완책을 마련해야 한다. 진정한 의미의 ‘실수요자 중심의 청약시장’을 만들기 위해선 실수요자의 내 집 마련 기회를 최대한 확보하는 것이 우선이다. 예비 당첨자 추첨이나 내 집 마련 신청자 분양에서 나타나는 현장의 문제점을 파악해서 차제에 정비해야 한다.

김규정 NH투자증권 부동산연구위원