정부는 급등하는 전월세 시장 안정을 위해 임대차법을 7월 31일부로 시행했다. 임대차법은 전월세상한제, 전월세신고제, 계약갱신청구권제를 말한다.

그러나 임대차법 시행을 둘러싸고 임대인과 임차인 간 분쟁이 늘어나고, 시행세칙이 모호해 일선에서 혼란을 겪고 있어 보완이 필요하다. 특히, 집주인의 실거주 문제와 관련된 내용이 현실에 맞지 않아 보완책을 마련해야 한다.

첫째, 집주인이나 직계 존·비속이 실거주하면 세입자의 계약갱신 요청을 거절할 수 있다는 점이 가장 큰 쟁점이다. 그러나 집주인이 실거주 한다고 해놓고 다른 세입자에게 임대를 주었을 경우 이 사실을 직전 세입자가 어떻게 알 수 있는지에 대해 논란이 되고 있다. 정부는 직전 임차주택에 제3자가 임대 거주했는지 여부 등 임대차 정보를 열람하도록 할 예정이라고 밝히고 있다. 그러나 집주인과 새로운 세입자의 이해관계가 맞아 임대차 관계를 신고하지 않고 월세로 임대차관계를 유지할 경우 직전 세입자는 이를 알 수 있는 방법이 없다.

둘째, 집주인이 실거주하겠다고 한 후, 세입자를 내보내고 공실로 놓아두는 경우 직전 세입자가 손해배상을 청구할 수 있느냐는 점도 쟁점이다. 정부는 집주인이 실거주하지 않고 공실로 놓아두더라도 제3자와 신규 계약하지 않는 한 기존 세입자가 집주인에게 손해배상을 청구할 수 없다고 밝히고 있다.

셋째, 집주인이 실거주를 어겼을 경우 직전 세입자가 제기할 수 있는 ‘손해배상청구권’도 현실에 맞지 않다. 개정안에 따르면 임대인이 계약갱신 요구를 거절한 뒤, 2년 이내에 다른 사람에게 그 집을 임대할 경우 손해배상을 청구할 수 있다. 임차인이 손해배상을 주장할 수 있는 금액은 △계약 갱신 거절 당시 3개월치 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정전환율 4% 적용) △집 주인이 다른 세입자에게 얻은 임대료와 계약 갱신 거절 당시 임대료 차액의 2년분 △갱신 거절로 임차인이 입은 손해액 중 큰돈이다. 그러나 보증금 5억원에 전세를 준 임대인의 경우 3개월치 임대료인 약 500만원을 세입자에게 줘야 한다. 임대인 입장에서 500만원은 새로운 계약을 맺으면서 올릴 수 있는 임대료를 고려하면 큰 부담이 되지 않을 수도 있다. 손해배상 금액을 현실에 맞게 더 올리든지, 이사비용까지 청구할 수 있도록 제도가 보완되어야 한다.

임대차법은 임대인과 임차인 간 다양한 경우의 수가 발생할 수 있기 때문에 당분간 혼란이 예상된다. 현재 가장 큰 쟁점이 되고 있는 집주인의 실거주 문제뿐만 아니라 시간이 지나면서 나타날 수 있는 문제들도 사전에 검토하고 보완책을 찾아야 한다.

특히, 계약갱신청구권이 만료되는 4년 후에는 4년간 못 올려 받은 임대료 상승분을 집주인이 올릴 경우 임대료 폭등으로 이어질 수 있어 제도보완을 통해 일정 비율 이상 못 올리게 규제해야 한다, 예를 들어 계약갱신청구권이 만료되는 4년 후에 새로운 세입자에게도 직전 세입자의 전월세신고제에 따라 등록된 임대차계약서를 바탕으로 20~30% 이상 올려 받지 못하게 제도를 보완해야 한다. 시행세칙이 모호해서 나타나는 분쟁을 해소할 수 있는 정부의 보완책이 필요하다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수