문재인 정부 집권이후 20여 차례의 부동산대책이 발표되었으나, 풍선효과만 남발하고 전 국토를 투기장으로 만든 결과를 가져왔다. 대출규제 같은 금융대책, 보유세 강화와 양도소득세 중과 같은 조세대책, 1순위 요건강화나 전매금지 같은 청약대책은 지엽적인 대책에 불과하다. 즉, 지엽적인 수요억제정책보다는 대량공급정책을 세우고 장기간에 걸쳐 공급을 꾸준히 확대하는 방법밖에는 해결책이 없다. 

첫째, 재개발재건축 규제완화를 통해 공급확대가 필요하다. 그 동안 재개발재건축이 투기의 온상이라는 오명을 뒤집어쓰고 국민들에게 부정적 이미지로 각인되어 왔다. 서울의 경우 택지고갈로 주택을 공급할 수 있는 곳은 재개발재건축 지역 밖에 없다. 상황이 이런데도 재개발재건축 시장을 죽여 놓으면 공급이 위축되어 장기적으로 공급부족에 따른 전세대란과 가격폭등 현상이 발생할 수 있다. 재개발재건축을 시장교란의 주범으로 보고 규제만 할 것이 아니라 택지고갈이라는 현실을 인식하고, 규제를 풀어 공급을 확대하는 정책으로 전환되어야 한다.

둘째, 3기 신도시 조기건설 및 추가지정으로 서울시 주택부족문제를 보완해야한다. 서울시 주택부족문제가 심화되자 정부는 2018말부터 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 3기 신도시 건설을 발표하고, 이곳에 총 30만호의 대규모 주택을 공급한다고 밝혔다. 3기 신도시는 2020년 지구지정, 2021년 지구계획을 거쳐 2022년부터 본격적으로 분양할 계획이며, 입주는 4~5년 후에나 가능할 것이다. 주택문제가 심각한 현실을 감안하면 입주가 너무 늦다. 빠른 공급방안을 찾아서 입주를 앞당겨야 한다.

셋째, 공공임대주택의 대량공급이 필요하다. 서울시는 민선 6기 동안 공공임대주택 8만 9865호를 공급해 2017년 12월 기준 계획대비 108%를 달성한 것으로 나타났다. 그러나 행복주택의 입주 대기 수요가 10만 명을 넘어서고, 임대아파트 입주를 위해 몇 년씩 대기하는 현실을 감안한다면 더 많은 공급방안을 찾아야 한다. 서울시 공공임대주택 재고량은 7% 수준이다. OECD평균 재고량 8%를 목표로 공공임대주택 제도를 운영하고 있지만, OECD수준 8%를 달성한다고 해결될 문제가 아니다. 최소한 OECD 2배는 되어야 안정될 것이다. 이를위해 공공기관인 한국토지주택공사, 서울주택도시공사 등은 수익성을 올리기 위해 분양주택 공급에 치중하기보다는 시장을 안정시키는데 큰 도움이 되는 공공임대주택의 대량공급에 치중해야할 것이다. 더불어 재개발재건축 규제를 풀면서 공공임대주택 공급을 확대하는 방안도 함께 찾아야 한다. 현재 공동주택 재건축 사업시 전용면적 60㎡이하 크기의 주택을 일정비율 공급하도록 하는 소형주택 의무공급제도가 운영되고 있다. 서울시의 경우 재건축 사업시 전용면적 60㎡ 이하 크기의 주택을 20% 이상 짓도록 강제하고 있다. 앞으로는 공동주택 재건축 사업시 용적률을 상향해 주고, 상향된 용적률만큼 소형주택을 더 많이 공급하도록 공공임대주택을 대량으로 공급할 수 있는 방안을 찾아야 한다.

우리나라 부동산 투기문제는 주택부족문제에 그 원인이 있다. 특히, 서울지역에 주택을 대량으로 공급하는 것이 우리나라에서 투기를 잡고 주택문제를 해결하는 가장 빠른 지름길이다.

최현일 한국열린사이버대학교 교수