요즘 수도권에는 3만 가구 이상의 신도시들이 잇따라 개발되고 있다. 여기에는 상가도 함께 기획, 조성되게 마련이다. 우선 아파트단지내 상가부터 만들어진다. 다음은 3000∼4000가구가 모인 구역에 근린상가가 조성된다. 이어 신도시 전체를 아우르는 중심상업지역도 생긴다. 하지만 신도시 상가 투자에는 매우 신중해야 한다는 게 박경환 한누리창업연구소 대표(브릿지경제 낙후상권활성화지원단 전문위원)의 충고다. 박 대표는 그 이유를 최근의 저서(상권분석과 점포개발 실전노트)에 상세히 설명해놓았다.

신도시는 지방 소도시들과는 상권 형성과정이나 성격이 다르다. 우선 신도시 상가는 아파트단지부터 만들어진다. 신도시 조성 초기에는 당연히 장사가 잘 된다. 하지만 아파트단지내 상가의 생명력은 그리 오래가지 않는다. 아파트단지 앞 도로변 일반상업지역에 있는 근린상가는 아파트단지내 상가보다 6개월∼1년 늦게 문을 열고, 2년 정도 지나 신도시 규모가 갖추어지면 중심상업지역의 상가건물도 활성화 되기 시작한다. 이때부터 아파트단지내 상가는 급속도로 힘을 잃게된다. 중심상업지역 상가와 업종이 겹치는 점포는 생사의 기로에 서게 된다.

아파트단지 앞 근린상가는 어떨까. 여기도 중심상업지역 대규모 상가에 소비자를 빼앗긴다. 소비자들은 작은 상권에서 큰 상권으로 이동하는 심리적 특성을 지니고 있기 때문이다. 다만 병·의원이나 학원, PC방 같은 업종은 구태여 중심상업지역까지 가야할 특별한 유인효과가 없으므로 장사가 잘되기도 한다. 그러면 신도시 중심상업지역에 있는 상가는 어떨까. 신도시 주민 수만명이 여기로 몰릴 것 같지만, 다 그런 것은 아니다. 인접 도시 역세권과 비교해봐야 신도시 중심상업지역 상권의 미래를 가늠해볼 수 있다. 인접 도시 역세권이 신도시 상권보다 크다면 소비자들은 여지없이 그리로 빠져나간다.

이런 사례를 수도권에서 발견하기란 그리 어렵지 않다. 중동신도시의 상동지구, 안산 고잔지구의 한대역 상권, 구리 토평지구 등이 대표적이다. 2000년대 초반에 이 지역에는 ‘수만 가구 독점하는 황금상권’이라며 상가투자를 권유하는 광고가 홍수를 이루었다. 하지만 허약한 상권력은 아직도 회복되지 못한 상태다. 화성시 동탄 신도시와 하남시 미사지구도 이런 전철을 밟을 가능성이 농후하다. 인근 수원과 강동·잠실 상권이 신도시 소비자들을 흡수할 공산이 크기 때문이다. 더욱이 신도시 상가의 분양가는 천정부지로 치솟고 있다. 높은 분양가와 임대료를 감수하면서 이익을 낼 수 있는 업종은 신도시 중심상업지역에서도 10% 미만일 것이라고 전문가들은 지적한다.

인접 도시의 큰 상권에 영향을 적게 받을 신도시 지역이 어디인지 철저히 분석한 연후에나 상가투자를 고려할 일이다.

강창동 유통전문 大기자·경제학박사  cdkang1988@viva100.com