新DTI, 기존 주담대 원리금도 포함…대출 금액 줄어들 듯
대출 심사 기준 DSR 내년 4분기 도입…전세대출은 이자만 포함

새로운 주택담보대출(주담대) 규제인 신(新)총부채상환비율(DTI)이 내년 1월부터 수도권과 투기지역에서 우선 시행된다. 이에 따라 내년부터는 신규 주담대 한도액은 현저하게 낮아지고 추가 2주택 대출은 추가로 20%가량 줄어들 것으로 예상된다.

또 새로운 대출 심사 기준이 되는 총체적상환능력비율(DSR)은 내년 하반기부터 도입된다.

금융위원회는 26일 이같은 내용의 신 DTI 계산식이 담긴 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 내놓았다. 이번 선진화 방안은 지난달 24일 발표된 ‘가계부채 종합대책’의 후속조치로 금융회사가 주담대 등 대출을 받는 차주에게 적용할 가이드라인 지표다.

새로운 신 DTI는 주담대 원리금과 기타대출(신용대출 등)의 이자를 합쳐 연간 소득으로 나눠 산출하는 방식이다. 기존 DTI가 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출을 포함한 기타대출을 나눴던 것과 견줘보면 대출가능 금액은 상당하게 줄어든다.

여기에 해당 연도 소득 외에도 최근 2년 치 소득을 반영한다. 1년 전보다 소득이 급격히 변동한 경우 2년 치 소득의 평균값을 적용하도록 했다.

만기 10년 이상의 비거치식 분할상환 방식은 장래예상소득 증가분을 반영해 돈을 더 빌릴 수 있도록 했다. 여기에 배우자의 주담대가 없으면 연간소득으로 반영된다. 이때 배우자에게 신용대출이 있으면 이자가 연간 원리금상환액에 더해진다.

금융위는 신 DTI가 적용되면 대출 가능액은 12% 가량 줄어들 것으로 예측하고 있다. 실제 올 상반기 국민은행의 1인당 평균 대출금액은 2억5800만원에서 신 DTI를 적용해보니 3100만원(12.1%) 줄어드는 것으로 나타났다.

또 차주의 두번째 주담대부터는 대출기관과 무관하게 대출기간을 15년까지만 적용하도록 했다. 연간 원리금 상환 부담을 따질 때 대출 기간이 길수록 연간 부담하는 금액이 줄어드는데, 주담대가 많으면 대출 기간을 15년까지만 산정해 DTI를 산출한다는 의미다.

추가 주담대를 받을 경우 DTI는 10% 포인트 추가 차감돼 30%가 적용된다. 이 경우 추가 주담대 가능액은 기존보다 22% 가량 줄어든다는 것이 금융위의 설명이다. 다만 이사 등 불가피한 사정 때문에 2건의 주택담보대출을 보유하게 될 경우에는 기존 주택을 즉시 처분하면 기존 주택담보대출의 원금을 제외하고 이자만 DTI에 반영된다.

이밖에 모든 가계대출의 여신심사 과정에서 차주의 상환능력을 반영하는 DSR은 내년 4분기에 도입된다. 단 법적 강제력은 없고 금융사들이 자율적으로 활용하도록 했다.DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출하게 된다. 전세대출은 이자상환액만 포함하고 신용대출·비주택담보대출·마이너스 통장 등 한도대출은 10년간 분할상환을 전제로 산정한다.

이경남 기자 abc@viva100.com