2017년은 모두에게 ‘걱정인형’(Worry Doll)이 필요한 시기가 될 것이다. 여러 기관, 분야들의 전망보고서는 올해는 공급자, 수요자, 주택보유자, 세입자, 대출자, 금융권 모두에게 암울한 전망만을 내놓고 있다. 특히 최근 1~2년 사이 경기부양의 큰 축을 담당하던 건설, 부동산 분야와 관련된 호재는 찾아보기 쉽지 않다. 2017년은 △공급과잉으로 인한 미분양 걱정 △임대인의 보증금반환 걱정 △세입자의 깡통전세 걱정 △대출상환 또는 연장 걱정 △대출금리 인상에 따른 부담 걱정 등으로 밤잠을 설칠 것으로 보인다.

미분양에 대한 우려는 2015년 하반기부터 제기됐지만 공급시장의 자율적인 관리가 부족했다. 이것이 2017년부터 2~3년간 부담으로 작용할 것으로 예상된다. 정부는 거래촉진지구와 청약관리지구 지정을 통해 선택적으로 시장을 관리하면서 2017년 이후의 부동시장 경착륙 방지를 위한 정책대응 노력을 하고 있으나 미분양의 증가는 불가피하다. 미분양증가를 대비하여 미분양 매입, 리츠 등의 완화 대책도 발표되었으나 유동성 제약, 영업손실 등 공급자의 걱정을 100%로 해소하는데 한계가 있어 보인다.

또한 2017년 하반기 입주물량 증가 본격화로 인한 역전세난에 대한 우려도 가시화되고 있다. 홀수해로 상대적으로 임차계약만료 대상자가 적고, 지역별 시장상황의 차이로 시장전반으로 역전세가 확대 가능성은 크지 않지만 입주물량이 집중되어 있는 지역의 역전세는 불가피하다. 이러한 전세가격 하락 지역의 임대인과 임차인은 보증금 반환과 깡통전세 등의 걱정이 커질 수 밖에 없다. 특히 짧은 공급기간으로 인해 아파트 전세난의 대체 주거지로 1~2년 사이 1.6배 증가한 연립·다세대, 다가구 주택임대인과 세입자는 역전세난에 더 취약할 것으로 보인다.

수요측면에서 최근 가계의 신규 주택구입이 늘어나면서 2008년 이후 가계의 여유자금이 최저치로 감소했다. 즉 가계 자산이 주택에 집중되고 있는 것이다. 임차시장이 받치던 주택시장이 무너지면, 가계의 자산가치 하락이 커질 수밖에 없는 구조다.

가계의 상당수가 대출에 의존하고 있는 상황에서 총부채원리금상환비율(DSR)을 기반으로 하는 대출 심사 강화는 매매가격의 하락시 대출상환 부담으로 이어진다. 특히 신용등급이 낮은 서민의 경우, 2금융권 주택담보대출의존도가 높기 때문에 대출상환 걱정이 더욱 커질 것으로 보인다. 또한 대출금리 인상우려에 따라 만기상환시 외에도 월이자 부담도 커지고 있다. 저신용자(신용등급 7~10등급) 또는 저소득자(소득 하위 10%)의 경우, 다중 채무, 높은 변동금리 비중 등에 따라 2017년 한계상황에 달할 가능성이 크다. 혼합형 주택담보대출의 변동금리 전환 본격화와 금리인상이 겹치면서 2017년 이후 대출가구의 금융비용 부담이 확대될 수 있다.

이러한 부동산 상황과 더불어 2017년에는 2016년 3분기부터 산업계의 구조조정의 본격 시작될 전망이다. 금융비용 증가, 자산가치 하락에 소득감소가 겹치면서 가계부도, 부동산 급매 물량 증가 우려가 커질 것으로 보인다. 가계의 근심 걱정이 부동산시장부터 국가경제 전반까지 확대될 수 있는 상황이며 정부는 이에 대응하여 2017년 경제정책 방향을 3대 리스크(부동산 경착륙, 가계부책 관리, 기업구조조정) 관리에 초점을 맞추고 있다. 하지만 최근 정국의 혼란으로 정책적 공백이 생각보다 빠르고 길게 예상되면서 2017년의 정책 대응은 차기정부가 들어서기 전 임시 방어책으로써의 한계가 있다. 따라서 서민주거안정 대책의 확대를 위해 최근 수익이 확대된 공기업들의 적극적인 참여가 필요하다.

노희순 주택산업연구원 책임연구원