정부가 추진 중인 임대차3법으로 임대차 시장에 후폭풍이 거세다. 전세값이 폭등하고 매물이 품귀 현상을 빚는 것은 물론 월세로 전환하려는 움직임이 심해지자 후속 대책을 내놨다. 전세의 월세 전환이 가속화될 것이라는 논란이 나오고 있는 가운데 정부가 월세 가격 묶기위해 전월세전환율 인하 방침을 공식화한 것이다. 그러나 부작용에 대한 지적이 잇따르면서 오히려 전월세시장의 혼란에 대한 우려의 목소리가 커지고 있다.

김현미 국토교통부 장관이 주택 전세금을 월세로 전환할 때 현재 4%인 전·월세 전환율을 낮출 방침을 거듭 밝혔다. 김 장관은 지난 4일 한 방송에 출연해 “부처간주택임대차보호법 시행령 개정 논의를 거쳐 전월세전환율을 낮출 생각”이라고 밝혔고, 더불어민주당 김태년 원내대표 역시 5일 “현재 4%인 전월세전환율을 저금리 상황에 맞게 낮추는 등 탄력적 운영방안을 마련하겠다”고 했다.

정부가 전·월세전환율을 낮추려는 근거는 현재의 낮은 기준금리다. 김 장관은 “기준 금리에 3.5%를 더하는 것으로 결정된 당시엔 한은 기준금리가 2.5∼3%였지만, 지금은 0.5%이기 때문에 3.5%를 더하는 것은 과하다”고 말했다.

정부 안대로 전월세전환율 인하가 적용될 경우 이론상으론 월세가 반으로 줄어든다. 예컨대 전세 5억 원짜리 아파트의 경우 보증금이 1억원이면 현행 기준으로 월세는 보증금 1억원을 뺀 나머지 4억원의 4%인 1600만원을 1년 동안 월세로 내게 된다. 월 133만원 수준이다. 그러나 전월세전환율이 2%대로 낮아지면 이 집의 월세는 67만원으로 떨어진다. 임차인의 부담이 그만큼 줄어드는 셈이다.

국회에서는 전·월세전환율보다 높은 월세를 받을 경우 과태료를 2000만원까지 물게 하는 법안이 발의됐다. 무소속 이용호 의원은 집주인이 전세를 월세로 바꾸며 전월세전환율보다 높게 월세를 책정할 경우 2000만원 이하의 과태료를 부과하는 내용을 골자로 한 ‘주택임대차보호법일부개정법률안’을 지난 4일 발의했다.

개정안에는 전세 보증금의 전부(월세 전환) 또는 일부(반전세 전환)를 월 단위 차임으로 전환할 경우 매년 1월 말일까지 직전 3개월의 한국은행 통계월보에 게재된 금융기관의 대출평균금리를 초과하지 않도록 규정하는 내용도 담겼다.

하지만 업계에서는 현행 제도라면 전월세전환율이 낮아져도 큰 효과를 발휘하기 어렵다는 지적이 나온다. 전 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 받는 과정에서 집주인이 전월세전환율을 초과하는 수준까지 월세를 올려도 이를 막을 방법이 없기 때문이다. 또한 집주인이 월세로 재미를 보지못할 경우 반대로 월세를 전세로 바꾸면서 전셋값을 대폭 올리는 경우가 나올 경우도 발생할 수 있다. 이 경우 전월세상한제를 넘어서는 전셋값이 형성될 수도 있다.

이연진 기자 lyj@viva100.com