민간택지 분양가상한제가 29일부터 본격 시행됐다. 서울 ‘강남4구’와 ‘마·용·성’을 비롯한 경기 광명·과천·하남 등 일부 지역은 민간택지 분양가 상한제가 적용되면서 분양가를 규제 받게 된다. 이날부터 서울과 경기 주요 지역의 민간 분양단지는 지자체 분양가 상한제 심사위원회의 심사를 받아 분양가가 결정된다.

분양가상한제는 주택 분양 시 택지비와 건축비에 건설사의 적정 이윤을 보탠 분양가를 산정한 뒤 그 가격 이하로 분양하게 한 제도다. 정부는 신규 분양 아파트의 가격을 안정화시키기 위한 취지로 제도를 부활시켰다.

분양가 상한제가 도입되면 감정 평가한 토지비를 바탕으로 정부가 정해놓은 기본형 건축비를 더해 분양가를 산정하는 방식으로 분양가가 정해진다. 상한제 하에서의 분양가는 ‘택지비’와 국토부가 매년 2차례 발표하는 ‘기본형 건축비’(올해 3월 기준 3.3㎡당 633만6000원)에 가산비를 더해 결정하게 된다. 즉 상한제가 적용되면 주택 건설에 드는 비용에 정부가 허용하는 적정 이윤 등을 더 한 것 이상으로 분양가를 높일 수 없게 된다.

민간택지 분양가상한제가 적용되는 지역은 서울 18개 구 등 309개동과 경기 3개시, 13개동 등 총 322개동이다. 구체적인 지역은 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 마·용·성(마포·용산·성동), 영등포·동작·양천·중구·광진·서대문구 등 13개 구 전체 272개동과 주요 정비사업 이슈가 있는 강서·노원·동대문·성북·은평구 5개구 37개동이 대상이다. 경기 지역은 투기과열지구 중 과천·광명·하남 등 13개 동에 적용된다.

이번 분양가상한제 도입은 사실상 ‘부활’에 가깝다. 상한제는 지난 2005년 공공택지 내 전용 84㎡ 이하부터 적용되기 시작했다. 이듬해 2월부터는 공공택지 내 모든 주택으로 확대됐다. 2007년 9월에는 민간택지로 분양가 상한제가 확대됐다.

하지만 2008년 글로벌 금융위기를 계기로 규제가 점차 완화됐다. 2015년 4월 대폭 완화한 상한제가 시행되며 민간택지 분양가상한제는 사실상 중단됐다. 하지만 주택시장이 재과열 조짐을 보이면서 상황이 변했다. 이후 2017년 11월 분양가 상한제 적용 기준을 종전보다 강화했고 지난해 11월 대상 지역 지정으로 민간택지 분양가상한제를 실질적으로 부활시켰다. 당초 6개월 유예 기간 후 시행될 예정이였지만, 코로나19 여파로 3개월 더 유예돼 이날부터 분양가상한제가 본격 시행되는 것이다.

정부는 민간택지에 분양가상한제가 적용되면 현재 HUG가 분양보증서 발급 과정에서 고분양가 심사를 통해 정하는 가격보다 일반분양가가 5∼10% 정도 낮아질 것으로 예상한다. 또한 국토교통부는 상한제 적용 시 주변 시세 대비 70~80% 수준으로 분양이 가능할 것으로 보고 있다.

업계에서는 민간택지 분양가상한제 부활로 인해 사실상 현재 주택도시보증공사(HUG)보다 더욱 엄격한 분양가 심사가 이뤄질 것이라는 예상이 많다. 또한 재건축 단지의 경우 일반 분양가를 낮출수록 분양 사업의 수익성이 떨어지기 때문에 과도한 분양가 통제로 공급 위축 우려가 심화될 수 있다는 우려도 많다. 실제 다음달부터 서울 아파트 분양 물량이 대폭 감소한다. 부동산114에 따르면 서울지역 신규분양 물량은 다음달 2만488가구, 9월에는 2548가구로 감소할 것으로 예상된다.

이연진 기자 lyj@viva100.com