정부가 추진하는 임대차 3법의 윤곽이 드러나면서 수도권 전월세 시장에 상당한 파급력을 미칠 것으로 예상된다. 이번 전·월세상한제·계약갱신청구권·전월세신고제 등이 포함된 임대차 3법은 임대차 시장에서 ‘약자’였던 세입자의 권한을 대폭 강화하는 것이 골자다. 따라서 전·월세 세입자를 보호하는 내용이 다수 포함된 만큼 권리를 보장 수 있을 것으로 보인다. 하지만 전문가들은 임대차 시장 안정화 효과를 가져 올 수 있을지에 대해서는 회의적인 의견이 많다. 법 시행 이전에 규제를 피하기 위한 집주인들의 편법을 쓰거나 임대료를 대폭 오릴 가능성이 크다. 또 임대차 3법 법제화가 초읽기에 들어가면서 전셋값이 폭등하고 있고, 오히려 시장의 물량 부족과 분쟁을 키울 것이라는 우려도 만만치 않다.

27일 국회 법제사법위원회에 상정된 주택임대차보호법은 19건에 달한다. 모두 여당인 더불어민주당과 정의당, 열린민주당 등 범여권이 발의한 법안들로, 임대차3법 중 전·월세상한제, 계약갱신청구권 도입의 내용을 담고 있다.

국회와 정부, 여당은 임대차 3법 관련 법안을 7월 임시국회 내에 모두 처리하는 방안을 구상 중이다. 임대차 3법의 기본 틀은 기존 계약 2년 후 1회에 한해 2년 연장(계약갱신청구권)하게 하고, 임대료 인상률은 5%(전월세상한제)로 묶는 방안이 될 전망이다.

현재 가장 유력한 방안은 대부분의 개정안에 포함된 2+2안과 상한율 5%인 것으로 알려졌다.

정부는 임대차 3법에 대한 반발을 고려해 집주인들이 실거주를 원하면 세입자의 계약갱신청구를 거절할 수 있도록 할 방침이지만 이 역시 부작용이 따를 수밖에 없다는 지적이 많다. 정부는 집주인이 거짓으로 계약갱신청구권을 거부한 사실이 드러나면 세입자가 배상을 쉽게 받을 수 있게 ‘법정손해배상청구권제’를 적용하는 방안을 검토 중이다.

전·월세 상한율은 직전 계약 대비 5% 이내에서 인상하는 방안이 유력하다. 지자체가 조례 등을 통해 5% 내에서 다시 상한을 정할 수 있게 할 예정이다. 이 경우 전셋값이 높은 서울 등 수도권은 물가상승률에 따라 5% 미만으로 상한율이 정해질 가능성이 높다. 지역간 차이를 반영하겠다는 취지지만 지역에 따라 임대인의 수익률이 달라져 형평성 등의 문제가 불거질 수 있다.

시장에서는 정부와 여당이 추진하고 있는 임대차 3법이 도입되면 시장 안정화 대신 ‘역대급 전세대란’이 올 수 있다는 우려를 내놓고 있다. 서울 등 수도권 지역은 주택 공급 물량 부족으로 품귀 현상을 빚고 있는데다 전셋값도 고공행진 중이다. 집주인들이 법 시행 전 전세를 월세로 돌리거나, 보증금을 높이는 등의 대안마련에 분주하기 때문이다. 정부는 임대차 3법을 조속히 시행해 부작용을 줄이겠다고 밝혔지만, 집주인이 계약만료 2~6개월 전 해지를 통보할 경우 법 적용이 힘든 만큼 피해를 입는 세입자가 속출할 전망이다.

이연진 기자 lyj@viva100.com