정부가 조만간 서울 등 도심 내 주택 공급 확대 계획 발표하겠다고 밝힌 가운데 구체적인 실행 방안에 대한 관심이 쏠리고 있다. 7·10 대책을 발표하면서 정부가 검토하지 않는다고 배제했던 주택공급 확대 방안은 ‘그린벨트 해제’와 ‘재건축 규제’ 완화다.

정부와 여당은 서울 전체 면적의 25%에 달하는 그린벨트 일부라도 해제해 주택을 공급하겠다는 의견을 밝혔지만, 결국 미래세대를 위해 해제하지 않고 계속 보존해 나가기로 결정하면서 서울 부동산 시장은 이제 재건축 규제완화 여부에 관심이 모아지고 있다. 20일 그린벨트 해제 논란과 관련해서는 문재인 대통령이 직접 나서서 해제하지 않겠다고 밝힌 만큼 앞으로는 재건축 규제완화 여부를 놓고 찬반 논란이 거세질 것으로 예상된다.

20일 부동산 업계에 따르면 지난 16일 문재인 대통령이 21대 국회 개원식에서 “주택공급 확대를 요구하는 야당의 목소리에도 귀 기울이면서 필요한 방안을 적극 강구할 것”이라며 주택공급 카드로 가능한 모든 대안이 주택공급 TF(태스크포스) 논의의 테이블에 올리겠다고 밝혔다.

그린벨트 해제 이외에 정부가 내놓을 수 있는 주택공급 방안으로는 재건축 규제완화를 통한 공급확대와 도심 고밀도개발 외에 특별한 대안이 없는 만큼, 향후 재건축 규제완화에 대한 논의가 핵심 쟁점이 될 것으로 보인다.

재건축 규제완화의 핵심 내용은 안전진단 기준 완화를 통한 재건축 단지 확대, 초과이익 환수제 축소, 분양가상한제 신축적용으로 분양가의 시가 반영률 제고 그리고 용적률 상향을 통한 공급 확대 및 조합원 보상률 제고 등 4가지다.

그러나 이 4가지 규제완화를 할 경우 현재까지 부동산 시장규제의 기본 체계를 흔드는 면이 적지 않아 정부로서는 당연히 커다란 부담을 느낄 수 밖에 없다는 것이 전문가들의 판단이다. 실제로 정부는 재건축 규제완화에 대해서는 완강한 입장을 보이고 있다. 지난 7·10 부동산대책 발표에서도 김현미 국토교통부 장관은 재건축 규제완화는 절대 있을 수 없다는 정부의 방침을 확인 시킨 바 있고, 서울시 역시 그러한 입장을 줄곧 고수해왔다.

현재까지 정부는 규제완화로 생기는 이익이 기존 조합원이나 민간사업자에게만 돌아갈 가능성이 크기 때문에 원천 차단한다는 입장이 확고해 보인다. 그런 상황에서 위의 4가지 규제완화를 할 경우 오히려 구축아파트 중심으로 집값 상승의 또 다른 도화선이 될 가능성까지 우려하고 있는 분위기다.

그러나 부동산 전문가들은 서울 주택 가격 안정을 위해서는 용적률 상향 등을 포함한 재건축·재개발 규제를 완화해 양질의 주택 공급을 늘려야 한다고 입을 모으고 있다. 서울 도심의 30년 이상 된 노후 아파트를 재건축하는 것이 빠르고 현실적인 대안이란 지적이다. 부동산 정보업체 부동산114에 따르면 지난해 3분기 기준 서울 재건축 추진 단지는 129개, 10만1562가구에 달한다. 서울 아파트는 167만여 가구로 이 가운데 26만여 가구가 30년 이상 된 노후 아파트인 만큼 재건축을 통해 주택 공급 물량을 충분히 늘릴 수 있다는 계산이 나온다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 “재건축초과이익환수제를 풀고, 용적률을 50% 높이는 대신 임대주택 수를 늘리는 게 가장 현실적인 해법이다”고 말했다.

이연진 기자 lyj@viva100.com