전국 아파트 거래량이 폭발하고 가격이 단기 급등하자 정부가 22번째 추가 대책을 예고하고 나섰다.

하지만 거론되는 추가 대책들이 수요억제에 초점이 맞춰져 있어 또 다른 풍선효과가 우려되고 있다. 전문가들은 “규제 일변도의 부동산 대책으로는 집값을 잡을 수 없다”며 “정부가 3기 신도시 이외에도 추가 공급 정책과 막대한 유동자금을 분산시키는 정책을 병행해야 한다”고 지적한다.

15일 정부 부처들에 따르면 국토교통부와 기획재정부 등은 부동산 시장 안정화 방안에 대한 검토에 들어갔다. 추가 대책에는 △수도권 규제지역 확대 △갭투자 방지 방안△ 9억원 이하 중저가 주택에 대한 대출규제 확대 등이 거론되고 있다. 문 정부 들어 일관된 사후약방문식 늦장대응이란 지적이 나온다.

새로 규제지역에 포함될 가능성이 높은 지역은 최근 집값이 크게 오른 인천, 경기 군포, 화성 동탄1, 안산 단원구 등이다. 한국감정원에 따르면 이들 지역은 최근 3개월 동안 4~7% 가량 올라 전국 평균치인 0.92%를 훨씬 웃돌았다.

9억원 이하 중저가 아파트에 대한 대출규제가 강화될 가능성도 높다. 이미 정부는 지난 12·16 대책으로 투기과열지구에서 시가 15억원 이상의 주택에 대한 주택담보대출을 전면 금지했고, 9억원 초과 주택에 대해서도 주택담보대출비율(LTV)를 기존 40%에서 20%로 낮췄다. 하지만 이 같은 대책으로 상대적으로 대출규제가 느슨한 9억원 이하 아파트의 가격이 폭등하자, 한층 더 강화된 요건의 대출규제를 내놓을 수 있다는 분석이다.

갭투자에 대한 규제도 예상된다. 정부가 작년 12·16 대책 등을 통해 대출 규제를 강화한 이후 고가 전세 보증금을 끼고 주택을 사는 갭투자가 성행하고 있다. 국토부가 국회에 제출한 자료에 따르면 올해 1~4월 서울과 경기 과천, 하남, 대구 수성구 등 투기과열지구에서 3억원 이상 주택거래 5만3491건 중 임대 목적의 거래는 2만1096건으로 집계됐다. 작년 동기대비 124.8% 증가한 셈이다.

이에 대한 정부 차원의 대응으로는 갭투자로 주택을 짧게 보유하거나 거주하면 세금을 더 많이 물리는 방안이 예상된다. 또 정부는 12·16 대책을 통해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수하도록 했는데, 9억원을 6억원으로 낮추는 식으로 규제 강도를 높일 수 있다.

추가 부동산 대책의 구체적인 내용은 이번주부터 국토부와 기재부, 금융위원회 등의 논의를 거쳐 정해지게 된다.

전문가들은 이번 거론되는 정부의 뒷북대책에 한계가 있다고 입을 모은다. 참여정부와 마찬가지로 문재인 정부도 규제를 가할 때 마다 2~6개월 반짝 효과만 있었을 뿐 서울·수도권 아파트값은 결과적으로 폭등했다. 수요를 억제하는 부동산 대책은 공급을 감소를 수반하기 때문에 지속적인 집값 안정책이 될 수 없다는 지적이다.

문재인 정부의 공급 감소에 대한 대책으론 3기 신도시가 있다. 하지만 수도권 새 아파트가 수요가 폭발하고 있는 현재 분양할 수 없다. 오히려 수도권 정비사업 입주물량이 늘어나는 2023년 이후에나 본격적으로 분양될 예정이다.

김능수 우리은행 WM자문센터 팀장은 “문재인 정부에서 부동산 규제는 더욱 촘촘해졌지만 수요자들은 규제에 적응하고 투자 기회를 잡고 있다”며 “시장 안정의 핵심은 공급 확대에 있는 만큼 규제가 아닌 추가적인 공급확대 대책을 마련해야 한다”고 말했다.

채훈식 기자 chae@viva100.com