정부가 이달 말 투기지역과 투기과열지구, 청약조정지역 등 주택 시장 규제 지역을 재조정할 것으로 예상되는 가운데 시장에 미칠 영향과 효과는 다소 ‘제한적’이라는 전망이 나오고 있다. 특히 서울은 수차례에 걸친 정부의 규제와 엄포에도 불구하고 약발이 전혀 먹히지 않고 있으며 비수기에도 집값이 고공행진 중이다. 오히려 강남 등 서울은 규제 적용 이후 집값 상승폭이 확대되는 모습이 연출되면서 효과가 미미한 실정이다.

정부가 투기지역을 재조정하려는 이유는 지난 4월 다주택자 양도세 중과세 시행 이후 안정세를 보이던 집값이 7월 들어 다시 과열양상을 보이고 있기 때문이다. 서울 집값 상승 움직임은 박원순 서울시장의 용산·여의도 개발 발언이 불을 붙였다는 분석이 지배적이다. 또 지난달 발표된 종합부동산세개정안이 다주택자를 겨냥하면서 고가주택 보유자들의 세부담이 예상보다 크지 않다는 점도 매수심리를 자극한 것으로 보인다.

집값이 들썩이자 국토부는 지난 2일 8·2 부동산 대책 1주년을 맞아 “서울 일부 지역에서 집값이 상승하고 있어 집값 안정을 위해 투기지역, 투기과열지구, 청약조정지역 등을 추가로 지정하고 지방 조정대상지역 중 시장이 안정되고 청약과열이 진정된 지역에 대해서는 해제 여부를 검토하겠다”고 밝힌 바 있다.

국토부는 이에 따라 한국감정원과 함께 규제지역 추가 지정 또는 해제 지역 선정에 들어가 마무리 작업을 진행 중이며, 이달 말 주정심을 거쳐 최종 대상 지역을 발표할 예정이다. 투기지역에 지정 요건에 따라 추가될 가능성이 높은 지역은 종로구, 중구, 동대문구, 동작구 등이다.

전문가들은 투기지역 추가 지정이 이뤄진다 해도 시장의 큰 변화는 없을 것으로 예측하고 있다. 정부의 8.2 대책에 따라 서울은 전 지역이 조정대상지역, 투기과열지구로 지정돼 각종 규제 아래 놓여 있었음에도 불구하고 집값 상승을 막지 못했기 때문이다. 앞서 투기지역으로 지정됐던 강남의 집값 오름세가 확대된 점도 이 같은 전망에 힘을 실어준다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “서울의 경우 이미 모든 자치구가 조정대상지역으로 묶여 있고 양도세 중과도 시행되고 있다”며 “투기지역 추가 지정은 정부가 집값에 대한 규제를 이어 나가겠다는 의지를 담을 뿐 시장에 미칠 영향은 크지 않을 것”이라고 전망했다.

일부 전문가들은 장기적으로 결국 고공행진하는 서울 집값을 잡기는 힘들 것이라는 전망과 함께 오히려 집값 상승폭을 확대시킬 수 있다는 지적을 내놨다. 실제 작년 8·2 부동산 대책을 통해 투기과열지구 또는 투기지역으로 지정된 곳 중 상당수는 규제 적용 이후 오히려 집값 상승폭이 확대되는 모습이 연출되기도 했다.

서울은 각종 개발 호재와 재건축·재개발사업 계획, 직주근접에 따른 수요가 존재하기 때문에 규제만으로 집값을 잡기 힘들다는 분석이다. 또 투자자들의 학습화, 다양한 개발 호재, 똘똘한 한 채 선호현상 등도 이유로 꼽힌다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “과거에도 규제책 발표 이후 단기적으로 가격이 떨어졌다가도 다시 그 이상 회복해서 오르는 것을 경험했기 때문에 결국 우상향한다는 학습효과를 경험하고 있다”고 설명했다.

이연진 기자 lyj@viva100.com