올 하반기 주택시장은 침체가 불가피할 전망이다. 문재인 정부가 시장 안정화를 목적으로 강력한 부동산 규제책을 통해 시장을 전방위적으로 압박하고 있기 때문이다. 정부는 구체적인 보유세 개편안 실행에 이어 후분양제 민간 확대 등 이슈성이 짙고 파급력이 큰 정책들을 잇따라 추진할 예정이어서 시장에 미칠 영향력이 상당할 전망이다.

26일 건설 부동산 업계에 따르면 올 하반기 주택시장은 침체가 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 정부의 각종 부동산 수요억제 정책에 부동산 보유세 과세 강화까지 발표되면서 집값 하락 요인으로 작용해 매수자의 관망심리가 짙어질 가능성이 크다. 특히 서울을 중심으로 상승세가 꺾이고 전국이 하락세로 돌아서면서 주택시장 침체가 가속화될 것으로 업계는 내다봤다.

실제 주택시장의 미래를 예측하는 각종 ‘지수’는 시장 전망을 어둡게 예측하고 있다. 주택산업연구원(주산연)은 이달 전국 주택사업경기실사지수(HBSI) 전망치를 64.0으로 집계했다. 이는 전월 대비 8.1p 하락했으며, 지난해 같은 기간과 비교하면 무려 57.8p나 떨어졌다. 서울 HBSI 전망치는 최근 꾸준히 90대를 보여왔지만, 이번에는 79.4로 전월 대비 13.0포인트 하락했다. 올해 들어 첫 70대를 기록한 것이다.

KB부동산이 발표한 4월 전국 매매전망지수 역시 87.2로 전월대비 8.2p 하락했다. 작년 1월 87.1을 기록한 이후 1년 3개월 만에 최저치다. 최근 들어 줄곧 100을 웃돌았던 서울도 90대로 내려앉았다. 서울의 매매가격 전망지수는 전월대비 13.3p 떨어진 95.1로 집계됐다.

문 정부의 부동산 규제책 가운데 시장에 미칠 파급력이 가장 큰 정책은 ‘보유세 개편안’이다. 정부의 보유세 인상안 발표로 ‘세금폭탄’의 타깃이 된 다주택자들의 셈법이 복잡해지고 있다. 보유세 개편안이 연내 국회를 통과하면 내년 6월 1일 현재 보유하고 있는 주택을 기준으로 보유세를 산정하게 된다. 정부는 매년 6월 산정한 보유세를 12월에 통보한다. 즉, 6월 1일 당일 집 소유자가 보유세를 물어야 하는 것이다. 이에 미래가치가 높은 ‘똘똘한 한 채’를 남기고 다주택을 정리하는 방법 등도 제기되고 있지만, 다주택자들은 보유세 부담을 피하기 위해 주택을 가족 등에 사전증여하는 경우가 늘어날 전망이다. 증여가 어려운 주택에 대해서는 임대주택 등록 등의 방향으로 선회할 가능성도 높다. 내년 5월 31일까지 주택임대사업용으로 등록하면 해당 주택은 종부세 합산에서 제외된다.

보유세 개편방안이 집값 안정화에 미치는 영향은 어느 정도 효과가 나타날 전망이다. 세금폭탄을 맞게 된 다주택자들의 심리가 위축돼 당분간 거래가 감소하고 수도권을 중심으로 투기가 억제될 가능성이 크다. 이남수 신한금융투자 부동산 팀장은 “부동산 투자에는 심리적 요인이 크게 작용하는 데 정부의 보유세 강화로 당분간 부동산 투자 심리가 살아나기 힘들 것”이라고 전망했다.

정부가 이달말 ‘후분양 로드맵’을 통해 발표할 예정인 후분양제 역시 투기수요를 억제하고 시장 과열을 방지하는데 영향을 미칠 것으로 예측된다. 후분양제를 시행하면 분양권 전매가 사실상 사라지기 때문에 준공 전 프리미엄을 받고 파는 행위는 사라지게 된다. 또 분양 물량 자체가 줄면서 입주 시점에 대규모 물량으로 인한 전세 시세 급락 현상이 없어지고, 장기적으로 공급 축소가 인구 감소 추세와 맞물리면서 부동산 시장 안정화에 기여할 가능성이 크다.

이연진 기자 lyj@viva100.com