자영업 대출 1억 이상 대출 시 차주 모든 대출 검토
임대업대출은 RTI 규제…임대수익 이자비용 갚을지 확인

우리나라 경제의 숨은 뇌관으로 꼽히는 자영업자 대출 문턱이 내년부터 상당히 높아진다. 이 중 자영업 대출의 증가세를 이끌었던 부동산임대업 대출에는 사상 처음으로 대출 규제비율이 적용된다.

금융위원회는 26일 이같은 내용이 담긴 ‘개인사업자(자영업자) 대출 여신심사 가이드라인’을 내놨다. 내년 3월부터 은행권에 도입되며 2금융권도 추후 도입을 검토하기로 했다.

이번 가이드라인은 규제 성격이 강하다. 이는 자영업 부채규모가 급증하고 있는데 따른 조치다. 지난해 자영업자의 1인당 평균 대출은 3억2000만원이지만 소득은 4300만 원에 불과했다.

먼저 자영업자 대출은 소득대비대출비율(LTI) 지표가 새롭게 도입된다. LTI는 1억원 이상 신규 대출 시 차주의 전 금융권 가계대출과 개인사업자 대출을 합산해 산출하는 방식이다.

차주 소득은 해당 자영업의 영업이익이 기준이지만 근로소득 등 합산이 가능한 소득이 있으면 추가 합산할 수 있도록 했다.

특히 10억원을 넘는 대규모 여신은 취급 전 LTI 적정성을 따져, 심사의견을 기재하는 것이 의무화된다.

금융당국은 LTI를 참고지표로 쓰되, 운영 현황과 규제 필요성 등을 살펴가며 향후 관리지표로 활용할 지 여부를 결정한다는 계획이다.

자영업자 대출의 증가세를 이끌었던 부동산임대업 대출은 이자상환비율(RTI)이 적용된다. RTI는 임대수익으로 이자비용을 감당할 수 있는지 여부를 판단하기 위한 것이다.

RTI는 연간 임대소득을 연간 이자비용으로 나눠 계산한다. 이자비용은 해당 대출의 이자비용 외에도 건물의 기존 대출이자도 포함된다.

임대소득은 임대차 계약서, 공신력 있는 시세자료, 주변 시세 등 공신력 있는 자료를 근거로 제시해야 한다. 또 세입자의 보증금은 평균예금금리를 적용해 임대소득에 합산된다. 이자비용은 신규 대출과 기존 대출의 이자비용을 모두 따지며 금리 상승에 대비한 스트레스 금리(최저 1%포인트)를 가산한다.

RTI기준에 미달하더라도 대출은 거절되지 않지만 심사의견을 별도로 기재하고 금융회사가 사전에 설정한 한도 내에서만 취급하도록 했다. 단 1억원 이하 소액 대출, 상속 등으로 불가피한 채무를 인수할 경우와 중도금대출 등은 RTI 심사에서 제외된다.

담보 부동산은 유효담보가액을 초과해 부동산임대업 대출을 받는 경우에는 유효담보가액 초과분을 매년 10%씩 분할상환하는 것이 의무화된다.

예를 들어 유효담보가액이 6억원인 상가를 담보로 8억원을 대출받으면 6억원은 만기 일시 상환하더라도 나머지 2억원은 매년 2000만원씩 분할 상환하는 형식이다.

금융회사는 이번 가이드라인을 토대로 매년 자영업의 대출규모와 증가율 등을 감안해 3개 이상의 관리대상 업종을 선정하고 업종별 대출 한도를 설정해야 한다.

금융위도 업종별 한도를 주기적으로 모니터링해 한도를 넘어선 여신은 취급 기준 강화 등의 추가 조치로 대출 문턱을 계속 높인다는 방침이다.

금융위 한 관계자는 “자영업대출을 살펴보면 상권, 업종에 따라 쏠림 현상이 강해지고 있다”면서 “대출 상황에 따라 관리대상 업종을 지정해 리스크를 줄여야 할 필요가 있다”고 설명했다.

이경남 기자 abc@viva100.com