新DTI, 원금 이자 모두 포함…2년간 증빙 소득으로 산출
DSR, 모든 대출 원리금 상환액으로 산출…금융사 대출 지표 활용
숨은뇌관 '자영업자 대출' 겨냥…여신심사 가이드라인 3월 시행

금융위원회는 26일 이같은 내용이 담긴 ‘금융회사 여신심사 선진화 방안’을 발표했다. 이번 방안은 지난달 24일 발표된 ‘가계부채 종합대책’의 후속조치다.

먼저 새로운 주택담보대출 규제인 신 DTI는 투기지역·투기과열지구·조정대상지역·수도권 등에 내년 1월부터 도입된다.

신 DTI는 기존 주담대의 연간 갚아야할 원금과 이자를 모두 부채에 포함하는 내용이 골자다. 이에 따라 주담대를 1건 이상 보유한 차주는 추가로 주담대를 받기가 어려워질 전망이다.

구체적으로 신 DTI는 모든 주담대 원리금에 기타대출 이자를 더한 것을 연간 소득으로 나눠 산출한다. 여기에 차주의 1년치 소득만 확인하던 기존 소득 산정 방식에서 벗어나, 최근 2년간 증빙소득을 확인하도록 했다. 예외적으로 인정·신고소득을 활용할 수 있도록 허용하되, 추정소득에서 각각 5%, 10%씩 차감하고 한도를 제한 한다.

특히 주담대를 2건 이상 보유한 차주의 경우 DTI산정시 기존 주담대 원리금 상환부담 전액이 반영되며, 만기는 15년으로 제한된다.

다만 신 DTI 도입에 따른 선의의 서민ㆍ실수요자는 최대한 보호하기 위해 청년층·신혼부부는 2년간 증빙소득 확인 의무를 배제하고, 일반 대출신청자보다 높은 증액한도 인정하며 이사 수요 등 불가피한 목적으로 일시적 2주담대를 보유하게 된 경우에는 원리금 상환부담을 완화해 적용하기로 했다.

주담대를 비롯해 모든 가계대출의 여신심사 과정에서 차주의 상환능력을 정확히 반영하기 위한 DSR은 내년 4분기부터 도입된다. 단 DSR의 경우 법적 강제력은 없고 금융사들이 자율적으로 활용하도록 했다.

DSR은 대출 신청자의 모든 대출을 원리금 상환액을 포함해 상환 능력을 보기 위해 마련됐다. DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 산출하게 된다. 전세대출은 이자상환액만 포함되며 신용대출·비주택담보대출·마이너스 통장 등 한도대출은 10년간 분할상환 하는 것으로 산정한다.

금융사들은 이를 활용해 차주그룹별 감당가능한 DSR 수준을 산출한 후 차주 상환능력을 평가해 설정할 예정이다. 아울러 사후관리를 위해 고DSR대출을 별도 관리하고 채무조정 시 차주 DSR 수준을 감안한다는 계획이다.

끝으로 내년 4분기 부터는 개인사업자대출 여신심사가이드라인이 도입된다.

이에 금융회사는 대출규모, 대출증가율 등을 고려해 자체적인 관리대상 업종을 선정(3개 이상)하고 업종별 여신한도 설정할 예정이다.

특히 부동산임대업 이자상환비율(Rent to Interest, RTI)을 산출해 해당 대출의 적정성 여부를 심사 하며 담보 부동산의 유효담보가액을 초과해 부동산임대업 대출을 받는 경우 ‘유효담보가액 초과분’을 매년 10분의 1씩 분할상환토록 했다.

금융위 관계자는 “신 DTI, DSR 도입으로 차주 상환능력에 대해 보다 정확히 평가할 수 있는 선진화된 여신심사 관행 정착될 것”이라고 말했다.

이경남 기자 abc@viva100.com