주택구매 전…'지역'·'소득'·금리' 따져야
전세자금대출 만기 연장 시 1개월 전 미리미리

이사철이 본격적으로 시작됨에 따라 주택구매와 전세 등 주택관련 수요가 늘어날 것으로 관측된다. 반면 수요자들이 자금을 충당하기는 쉽지 않을 것이란 게 금융권 안팎의 중론이다.

정부가 연이은 주택담보대출 규제를 내놓음에 따라 주택구매 자금을 충당하기가 쉽지 않아졌고, 새로운 대출 규제가 연이어 도입되는 만큼 충당할 수 있는 자금 규모를 예측하기 어려울 것이란 이유에서다.

이에 주택 구매에 필요한 자금을 충당할 경우 대출 계획을 꼼꼼히 세워둬야 한다. 주택 구매 뿐만 아니라 전세를 통한 거주지를 알아볼 경우에도 전세자금대출 관련 금융상식을 꼼꼼히 알아둬야 수월하게 ‘내 집’ 마련을 진행할 수 있다.

◇‘지역’·‘소득’ 따라 빌릴 수 있는 돈이 다르다

주택을 구매할 경우 내가 주택을 구매하려는 지역과 나의 소득에 따라 은행에서 빌릴 수 있는 대출금액이 달라질 수 있다는 점을 명심해야 한다.

먼저 지난해 정부가 내놓은 8·2부동산대책에 따라 투기과열지구(서울 전역, 과천 세종시)에서의 담보인정비율(LTV) 및 DTI(총부채상환비율)이 40%까지 하향됐다.

일례로 투기과열지구에서 10억짜리 아파트를 구매하고자 할 경우 은행에서 받을 수 있는 주택담보대출은 4억원 이다. 이에 이 아파트를 구매하기 위해서는 6억원 가량의 유동성을 확보할 필요가 있다는 의미다.

이 외의 지역의 경우 LTV와 DTI가 60~70% 이기 때문에 같은 가격의 아파트를 구매하고자 할 경우 6억~7억원까지 대출이 가능하다.

투기과열지구 내 주택을 구매할 경우 자신의 소득 등에 따라 대출금액이 더 나올 수 있다는 점도 알아둬야 한다. 구체적으로 △무주택세대주거 △부부 합산 연소득이 6000만원(생애최초구입자는 7000만원) 이하일 경우 에는 LTV·DTI가 10%씩 완화된다. 대출 가능한 주택담보대출 한도가 늘어난다는 것이다.

주택을 구매하기 위해 주택담보대출을 받기로 했다면 대출 상품의 금리 형태를 정해야 한다. 통상 대출 상품의 금리는 계약 시 약정한 금리가 만기 때까지 적용되는 ‘고정금리 대출’과 시장금리의 흐름에 따라 금리가 변동되는 ‘변동금리 대출’로 나뉜다.

일단 고정금리 대출의 경우 변동금리가 대략 1%포인트 가량 높다. 주목해야할 점은 시장금리가 상승하는 금리상승기에 돌입했다는 점이다. 즉 언젠가는 변동금리대출의 금리가 고정금리 대출의 금리를 ‘역전’ 하는 순간이 도래할 가능성이 있다는 의미다.

다만 시작부터 고정금리 대출을 선택할 필요는 없다. 변동금리 대출 상품을 받은 뒤 금리인상 폭, 금리변경주기 등을 종합적으로 판단해 고정금리로 고려하면 되기 때문이다.

아울러 일반적으로 같은 은행에서 변동금리 주택담보대출을 고정금리로 전환할 경우 중도상환수수료가 면제되기 때문에 수수료의 부담을 덜 수도 있다. 다만 타 은행을 통해 전환한다면 중도상환수수료가 발생할 수 있다는 점을 유의해야 한다.

본격적인 이사철이 시작됨에 따라 전세계약도 연이어 종료될 것으로 관측된다. 이 때 집주인과 합의를 통해 전세계약을 연장키로 했다면, 전세자금대출의 만기연장도 함께 진행해야 한다.

우선 전세자금대출의 만기 연장은 만기 1개월 전에 신청해야 한다. 은행은 전세자금대출을 이용하고 있는 고객의 만기연장 심사시 △고객 신용상태 △집주인의 동의 △보증서 발급기관의 기한연장 승인 등이 필요하다. 이에 일반적으로 신용대출 및 주택담보대출에 비해 만기연장 심사에 많은 시간이 소요된다.

여기에 은행은 전세자금대출 만기연장 확정 전에 실제 전세계약이 만기연장 됐는지를 집주인으로부터 확인 받기 때문에, 사전에 집주인에게 은행에서 연락이 갈 수 있음을 전달하면 만기연장을 좀 더 원활하게 진행할 수 있다.

또 은행은 전세자금대출 만기연장시 정당한 전세계약 체결여부 확인을 위해 갱신 계약서 원본에 집주인이 직접 서명을 했는지 확인하고, 대리인이 체결할 경우 대리관계를 명확하게 증명할 수 있는 서류를 요청한다.

이에 집주인의 대리인과 갱신계약서를 작성해야 할 경우에는 반드시 대리인 관련 서류를 요구해 받아 두어야만 전세자금대출 만기연장이 가능하다는 점을 기억해야 한다. 또 대리인이 집주인의 배우자일 경우에도 위임장은 필요하다는 점도 기억해야 한다.

이 외에도 전세자금대출 이용 중 일정 요건을 충족할 경우 연 300만원 한도 내에서(원리금 납부액의 40%) 소득공제 혜택을 받을 수 있다는 점도 알아두면 도움이 된다.

금융감독원에 따르면 2016년 말 기준 △무주택세대주인 근로소득자 본인 명의로 계약하고 대출한 경우 △국민주택규모(85㎡) 이하 △대출금이 임대인 계좌 입금 등이 해당 요건이다.

이에 위 요건을 충족하는 경우 연말정산 시 전세자금대출을 받은 은행이나 국세청 연말정산간소화 서비스 등을 통해 관련서류를 발급받으면 소득공제 혜택을 누릴 수 있다는 점도 기억해야 한다.

이경남 기자 abc@viva100.com