부동산 전문가들은 올해 수도권 집값은 3~5%, 전세가격은 3.5% 안팎으로 오를 것으로 내다봤다. 

4일 본지가 새해를 맞아 전문가 15명을 대상으로 부동산 시장 전망에 대해 설문조사한 결과, 응답자의 80%인 12명이 수도권 집값이 상승할 것으로 전망했다. 반면 집값이 보합이라는 전망은 1명에 불과했다. 수도권 집값 상승률에 대해서는 의견이 갈랐다. 전문가 3명은 3~5% 상승을 예상한 반면 1~2% 오를 수 있다는 전문가도 3명에 달했다. 

전문가들은 집값 상승 요인으로 지난해 정부의 부동산 규제완화와 전세 수요의 매매수요 전환에 따른 수요 증가를 꼽았다.올해 주목받을 수익형부동산 종목으로는 '상가','오피스텔','소형 아파트'를 꼽았다. 경매인기도 지난해처럼 열기가 이어질 것이라는 의견이 다수였다. 

권태욱·권성중·남지현 기자

[도움말 주신 분] △강은 지지옥션 팀장 △곽창석 ERA코리아 부동산연구소장 △권강수 한국창업부동산정보원 이사 △권일 닥터아파트 리서치팀장 △김규정 우리투자증권 부동산전문위원 △김덕례 주택산업연구원 연구위원 △김선덕 건설산업전략연구소 소장 △김희정 피데스개발 R&D센터 소장 △박상욱 우리은행 부동산팀장 △신일진 상가투자연구소 대표 △양지영 리얼투데이 리서치실장 △양철승 부동산가치투자연구소장 △정대홍 부동산태인 팀장 △최현일 열린사이버대학교 부동산학과 교수 △허윤경 건설산업연구원 연구위원 

◆ 주택시장 : '부동산 3법' 영향 완만한 상승세… 내집마련 봄이 적기

올해 주택시장은 팔팔 끓지는 않아도 언 몸을 녹일 정도로 온기가 퍼질 것으로 보인다. 

전문가들은 지난해부터 회복되던 부동산경기가 올해도 완만한 상승세를 이어나갈 것이라 내다봤다. 지난해부터 LTV·DTI기준과 각종 규제들이 완화됐을 뿐 아니라 '부동산3법' 통과로 올해엔 재건축단지에 대한 수요 증가와 민간택지지구 단지들의 분양가 상승 등이 점쳐지고 있기 때문이다. 

곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 "'부동산3법' 영향으로 재건축·재개발아파트의  일반 분양가가 상승할 것"이라며 "이에 따라 조합원 추가분담금이 줄어들고 지분에 대한 시세는 오를 것으로 보인다"고 전망했다.

뿐만 아니라 전세난으로 '내집마련'에 나설 실수요자들이 많아져 매매시장에 활기가 돌 것이라고 답했다.

전문가들은 매매시장에서 가격상승폭은 2% 안팎으로 제한된다고 예측했다. 

김규정 우리투자증권 부동산전문위원은 "전세난과 임대료 상승 부담에 따른 실수요 매매전환 가능성이 있어 도시 소형주택 중심으로 가격이 소폭 오를  것"이라면서도 "지난해 하반기 수준 이상의 거래 증가나 가격 상승을 기대하기는 어렵다"고 내다봤다.

청약열풍은 계속 이어질 것으로 보인다. 

3월부터 완화되는 청약제도와 분양권전매 완화 때문이다. 전문가들은 신규분양시장의 경우, 정부의 수도권 택지개발 중단으로 희소성을 갖는데다, 분양권전매완화로 환금성과 유동성이 좋아져 인기가 높아진다고 분석했다.

김희정 피데스개발 R&D센터 소장은 "올해 청약시장의 열기는 뜨거울 것"이라며 "노후 재건축단지 멸실에 따른 연쇄작용도 이 열기에 한 몫 할 것"이라고 답했다.

집 구매는 언제가 좋을까라는 질문에 전문가들은 내집마련 시기로 내년 1분기(1~3월)를 가장 많이 꼽았다. 

완만한 상승세를 보이고 있는 부동산시장에서 가격이 더 오르기 전에 집을 마련해야 한다는 의견이 압도적으로 많았다.

박상욱 우리은행 부동산팀장은 "주택경기의 바닥을 확인하고 회복기로 접어드는 모양새"라며 "실수요자라면 가격이 더 오르기 전에 신규분양으로 내 집을 마련할 시기다"라고 답했다.

또 청약을 통한 주택구입을 추천했다.

양철승 부동산가치투자연구소장은 "청약 규제가 줄어들어 유주택자도 접근이 쉬워졌다"며 "투자성도 무주택자나 유주택자 모두에게 긍정적"이라고 평가했다. 전문가들은 재건축이주 수요로 인한 전세불안을 안정시키기 위해서는 정부가 투자자들을 민간임대시장으로 유인할 수 있는 획기적인 정책을 내놓아야 한다고 지적했다.

남지현 기자 dioguinness@viva100.com

◆ 경매시장 : 급매물 중심으로 거래량 증가… 유망주는 아파트형 공장 

대다수 전문가들은 올해도 경매 인기는 지난해처럼 식지 않을 것으로 내다봤다.

설문에 응답한 전문가 15명 중 10명이 올해도 지난해처럼 경매 수요가 더 늘어날 것이라고 전망했다. 위축될 것이라는 의견은 1명에 불과했다.

강은 지지옥션 팀장은 "지난해 부동산시장 상승기대감과 각종 부동산대책 등의 영향으로 일반시장에서는 급매물을 중심으로 거래량이 늘었다"며 "올해도 이같은 기조가 이어질 것으로 보인다"고 말했다.

강 팀장은 "다만 올해 주택담보대출이 300조원이 넘어선 만큼 저금리 기조에서 조금이라도 금리가 올라간다면 경매 시장에 물건이 늘어날 가능성도 배제할 수 없다"며 "금리변화의 기조를 잘 살펴 투자해야 한다"고 조언했다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장과 김규정 우리투자증권 부동산 전문위원은 "해외 경제 불안 요인과 저성장국면, 기업 구조조정, 소득양극화 지속 등으로 경매 물건은 지속적으로 나올 것"이라며 "저가 매물에 대한 선호가 높아 경매 인기가 지속될 것으로 보인다"고 전망했다.

최현일 열린사이버대학교 부동산학과 교수도 "전셋값 상승세가 계속되고 있는 점을 고려하면 경매인기는 꾸준할 것"이라며 "저렴한 가격에 내집마련을 원하는 실수요자들이 경매로 눈을 돌리는 현상은 지속될 수밖에 없다"고 분석했다.

특히 주거용 부동산에는 중대형 아파트에 대한 전망이 밝았다.

정대홍 부동산 태인 팀장은 "중대형 아파트의 가격하락과 공급감소에 따른 희소성 등으로 수요가 늘어날 것으로 예상된다"고 답했다.

전문가들은 또 올해 유망주 상품으로 상가와 아파트형공장을 꼽았다.

강은 팀장은 "권리금에 대한 부담이 없을 것으로 보이는 신규분양 상가는 투자자들에게 상당한 이점으로 작용할 것"이라고 전망했다.

양지영 리얼투데이 리서치 팀장은 "재건축초과이익환수제 3년 유예에 따라 재건축 경매 아파트에 대한 관심이 높아질 것으로 보인다"며 "강남권을 중심으로 인기가 계속될 것으로 전망된다"고 말했다.

정대홍 팀장은 "기업임차 수요가 많은 아파트형 공장이 유망하다"며 "업무지구내에 위치해있고 역세권에 있다면 적극적으로 투자해 볼만하다"고 조언했다.

오피스텔은 물건의 입지에 따라 양극화가 심할 것으로 분석됐다.

양철승 부동산가치투자연구소장은 "오피스텔은 역세권 인근 지역과 아닌 곳에 따른 소비자 선호도가 극명하게 갈릴 것"이라며 "물건의 주변 환경과 교통 편의성, 자가용 접근성 등이 낙찰가에 크게 영향을 미칠 것"이라고 강조했다.

권태욱 기자 lucas@viva100.com

◆ 수익형 부동산 : 저금리로 투자하기 좋은 환경… 소형 아파트·상가 주목

지난해를 가장 뜨겁게 달군 부동산 종목은 두 말 할 나위 없이 '수익형부동산'이었다. 고령화가 사회적 문제로 대두되며 소액 투자로 연금 형태의 수익을 얻고자 하는 투자자들이 늘어난 탓이다.

15명 중 6명의 전문가들은 올해 수익형부동산의 키워드로 '저금리'를 꼽았다.

강은 지지옥션 팀장은 "연 1%대의 은행 금리로 대출을 받아 '레버리지'로서 활용한다면 적은 금액으로 수익률을 극대화할 수 있다"고 말했다.

양지영 리얼투데이 리서치실장은 "저금리로 투자에 용이한 환경이 조성된다면 수익형부동산 투자 인기는 더욱 높아질 것"이라고 전망했다. 또 전문가 3명은 '은퇴'와 '소형'이라고 답했다.

양철승 부동산가치투자연구소 소장은 "수익형부동산이 인기를 얻기 시작한 것은 고령화 위험이 수면 위로 떠오르던 시점부터라는 점에서 은퇴대비는 수익형부동산뿐 아니라 모든 투자종목에서 가장 중요한 키워드"라고 설명했다.

올해 주목받을 수익형부동산 종목으로는 '상가','오피스텔','소형 아파트'를 꼽았다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 "지난해 입지가 좋은 아파트 단지 인근 상가들의 약진이 두드러진데다 올해 저금리로 투자처가 확대돼 더욱 활기를 띨 것으로 보인다"고 전망했다.

김규정 우리투자증권 부동산위원은 "최근 2기 신도시를 포함한 택지개발지구에 들어서는 단지 인근 점포는 입지가 좋아 안정적인 임대료를 받을 수 있을 것"이라고 내다봤다.

작년 가장 많은 주목을 받았지만 공급과잉으로 수익률이 악화된 오피스텔도 여전히 인기를 끌 것으로 전망됐다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 "저금리 기조가 지속되면서 많은 가구들이 전세에서 월세로 돌아서고 있다"며 "수익률이 악화됐다고 하더라도 지난해 오피스텔 평균 수익률은 5%대에 육박해 한은의 기준금리보다 월등히 높다"고 말했다.

최현일 열린사이버대 부동산학과 교수는 "자금 여력이 있다면 오피스텔이나 상가보다 안정적 수익률을 보이는 소형 아파트에 투자하는 것이 현명하다"라고 의견을 밝혔다.

올해 수익형부동산에 대한 투자자들의 관심이 높아질 것이냐는 질문에는 설문 대상 전문가들이 만장일치로 '그렇다'고 답했다.

박상욱 우리은행 부동산팀장은 "저금리뿐 아니라 앞으로 부동산 시장은 단기간 시세차익을 노리는 물건보다 '제2의 통장'이 될 수 있는 수익형부동산으로 돈이 몰릴 것"이라고 전망했다.

향후 수익률에 대한 질문에서는 15명 중 13명의 전문가들이 '떨어질 것'이라고 내다봤다.

권일 닥터아파트 리서치팀장은 "앞으로 정부 대책의 영향으로 부동산 가격이 올라갈 것으로 예상돼 투자금 대비 수익으로 계산되는 수익률은 점점 낮아질 것으로 보인다"고 설명했다. 

권성중 기자 goodmatter@viva100.com