세무당국은 가족 간의 부동산 거래를 정상적인 거래로 보지 않고 증여로 추정한다. 하지만 가족 간의 부동산 저가양수도인 경우에는 정상적인 거래로 인정되면 증여세를 부과하지 않는다. 그렇다면 증여세가 면제되는 저가양수도의 기준은 어떻게 정해질까.

현행 세법은 가족 간 부동산을 저가로 거래한 경우 매수인에게 증여세를 부과하는 것이 원칙이지만, 시가와 거래대금의 차액이 3억원을 한도로 시가의 30% 이내라면 정상적인 거래로 보고 증여세를 부과하지 않는다.

딸이 아버지에게서 시가 10억원인 주택을 거래대금 7억원에 매입하는 경우, 시가와 거래대금의 차액이 3억원 한도로 시가의 30% 이내이므로 딸에게는 증여세 납부 의무가 없다. 하지만 거래대금이 6억원이라면 시가와 거래대금의 차액이 4억원이 되므로 3억원 한도를 초과하는 1억원에 대해서는 증여세를 내야 한다.

딸에게 주택을 매도한 아버지는 양도소득세를 내야 하는 것이 원칙이지만, 1세대 1주택으로 시가 12억원 이하 주택이라면 양도소득세 비과세특례가 적용된다. 이런 경우에 해당되지 않아 양도소득세를 내야 한다면 양도소득세를 계산할 때 정상거래로 보는 기준은 증여세의 경우와 다르다. 양도소득세 관련 규정에서는 3억원을 한도로 시가의 5% 이내인 경우를 정상적인 거래로 본다.

위의 예처럼 시가 10억원의 주택을 7억원에 매도한 경우, 시가와 거래대금의 차액이 시가의 5%(10억원×5%=5000만원)를 초과했으므로 정상적인 거래로 인정받지 못한다. 이 경우에 양도소득세는 거래대금 7억원이 아닌 시가 10억원을 기준으로 계산한다는 점에 유의해야 한다.

다시 정리하면, 가족 간의 부동산 거래에서 시가와 거래대금의 차액이 3억원을 한도로 증여세는 시가의 30% 이내인지, 양도소득세는 시가의 5% 이내인지를 기준으로 정상거래 여부를 판단한다.

이쯤 되면 시가는 무엇인지도 궁금해진다. 세법에서 정의하는 부동산 ‘시가’란 불특정 다수인 사이에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 되어 있는데 추상적이다. 거래 대상 부동산의 매매가액, 감정평가액, 보상가액, 경공매가액 등을 시가로 인정하고, 유사매매사례가액도 시가로 본다. 일반적으로 감정평가액과 유사매매사례가액이 활용되고 있다. 그러나 유사매매사례가액을 시가로 적용하기 위해서는 까다로운 요건이 충족돼야 한다.

아파트의 경우 유사매매사례가액은 거래대상 아파트와 동일한 단지 내에 있어야 하고, 주거전용면적과 공시가격의 차이가 5% 이내인 동호수에 대한 실거래가격이어야 한다. 물론 평가기간 내의 거래로서 관할 관청에 신고된 실거래가격이어야 한다. KB아파트시세 등은 유사매매사례가액에 해당되지 않는다. 따라서 실무적으로는 감정평가액을 시가로 많이 활용하고 있다.

초고령화 사회가 급격히 진행되는 상황에서 노부모는 유일한 자산인 부동산을 적절한 가액으로 자녀에게 저가양도함으로써 증여세와 양도소득세를 절세하고, 매각자금을 노후 생활자금으로 활용한다면 일거양득의 현명한 선택이 아닐 수 없다.

윤기호 ㈜감정평가법인 머니플러스 대표이사