문재인 정부 이후 3년간 단기 급등한 서울 아파트값이 최근 8주 연속 안정세를 나타내고 있다. 후반기인 4년차에는 ‘집값 안정’의 가시적 성과를 낼 수 있을지 주목되지만 올 하반기부터는 대선정국의 분위기가 시작되는 만큼 부동산규제책의 강도가 유지될 수 있을 지가 관심이다.

문 정부는 출범 초기부터 ‘투기와의 전쟁’을 선포하고 21번의 크고 작은 부동산 대책을 쏟아냈다. 대출규제를 강화한 2017년 6.19 대책을 시작으로, 양도세·종합부동산세 강화, 재건축 규제, 투기지역 지정, 전매제한 강화, 분양가상한제, 자금출처 조사 등 취득·보유·양도 등 전과정에서 집값 잡기에 총력전을 펼쳤지만 집값 폭등이라는 결과를 낳았다.

전문가들은 수요억제 대책에 초점을 맞춘 부동산 정책이 집값 폭등을 불러왔다고 진단한다. 규제가 쌓일수록 공급감소를 수반하기 때문에 지속적인 집값 안정책이 될 수 없다는 지적이다. 정부가 발표한 3기 신도시는 2023년 이후에나 본격적으로 분양될 전망이다.

문 정부는 임기 후반기에도 부동산 규제의 압박 수위를 더 높일 것으로 전망된다. 실제 4.15 총선 압승 이후 5월 6일과 5월 11일에 각각 공공재개발 공급정책, 수도권과 광역시의 분양권 전매제한 조치를 발표했다. 5월 20일에는 용산을 토지거래허가구역으로 지정했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “규제 압박수위를 더 높여 1~3년차에 급등한 가격 수준을 일부 되돌리려는 의도로 볼 수 있다”고 진단했다. 다만 그는 “수도권 주택공급 기반 강화방안 처럼 정부가 투기수요 규제 위주의 정책에서, 공급으로 방향 전환을 꾀하고 있다”고 말했다. 수요를 억제한 만큼 이제는 지속적으로 흘러나오는 ‘공급 부족 프레임’을 깨 집값 안정세를 이어가겠다는 의지로 보인다. 국토부의 한 관계자는 “집값을 끌어 올리는 건 투기 수요라는 정부의 판단에는 변함이 없다”며 “다만 공급이 부족하다는 인식이 퍼지면서 수요를 자극하는 만큼 공급을 지속적으로 늘려가려는 것”이라고 말했다.

앞으로 정부는 종합부동산세 등 과세 강화, 전·월세 신고제 도입과 함께 전월세 상한제 및 계약갱신청구권 도입도 추진할 예정이다. 전문가들은 총선에서 여당이 압승한 만큼 거론되는 정책들은 모두 조만간 현실화될 가능성이 크다고 예상한다.

현재 서울 부동산 시장은 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부과기준일(6월 1일)을 앞두고 나온 급매물 거래가 사실상 완료되면서 급격한 하락세가 멈춘 상태다. 수도권 분양시장은 분양가와 상관없이 완전히 로또시장이다. 초 저금리와 풍부한 시중 유동성이 집값 상승을 자극할 가능성이 있다는 분석이 나온다.

전문가들은 집값을 장기적으로 안정시키려면 규제를 풀어 유통매물을 늘리고 새 아파트 공급을 지속적으로 늘려야 한다고 강조한다.

김광석 리얼모빌리티 대표는 “수요억제의 효과는 일시적이라며 저금리로 투자처를 찾지 못해 떠돌고 있는 1000여조원의 유동자금은 집값을 언제든 띄울 수 있다”고 말했다.

채훈식 기자 chae@viva100.com